商業(yè)項(xiàng)目推廣計(jì)劃書

竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)文檔/雙擊可除商業(yè)項(xiàng)目推廣計(jì)劃書篇一：商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案（經(jīng)典）目錄(3)市場(chǎng)分析(4)(6)、項(xiàng)目背景、西安市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀三、康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展歷程四、西安投資市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)(4)(5)(7)五、市場(chǎng)核心問題呈現(xiàn)五、市場(chǎng)核心問題呈現(xiàn)(8)六、打造本案之市場(chǎng)方向六、打造本案之市場(chǎng)方向(10)七、市場(chǎng)致勝策略的必然性(12)項(xiàng)目定位總體戰(zhàn)略與策劃思路…(14)一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)(14)二、項(xiàng)目原則及思路(16)三、項(xiàng)目整體定位概念(17)四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略與作用(18)五、提升本案定位之思路(22)市場(chǎng)分體定位與產(chǎn)品規(guī)劃(24)一、項(xiàng)目基礎(chǔ)狀況概括與商圈概況(24)二、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析(25)三、項(xiàng)目swoT分析(26)四、市場(chǎng)分體定位(27)TOC\o"1-5"\h\z五、項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議?(36)營(yíng)銷推廣計(jì)劃與實(shí)施(39)一、宣傳目的與實(shí)施計(jì)劃(39)二、前期媒體統(tǒng)籌安排(44)三、銷售推廣方案.(46)四、銷售階段推廣途徑(51)五、階段銷售目標(biāo)及控制(54)經(jīng)營(yíng)管理推廣計(jì)劃(57)一、構(gòu)建招商成功因子(57)二、目標(biāo)市場(chǎng)與品牌比例(60)三、商戶去化策略與操作程序(63)四、經(jīng)營(yíng)管理策略(69)五、經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施方案(72)刖言：對(duì)西安市場(chǎng)進(jìn)行了為期一個(gè)月的調(diào)研，在此過程中對(duì)各大商業(yè)狀況有著一定的深層了解與探訪。西安市場(chǎng)的總體商業(yè)狀況較為良好，特別是各大零售商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式銷售成為投資熱潮。從某種程度來說，它代表著各類投資者或經(jīng)營(yíng)者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有了一定的認(rèn)識(shí)與認(rèn)可。同時(shí)，也給予本案在推廣上奠定了一定銷售信心。但真正的推廣效果如何，還需取決于對(duì)本案的定位與推廣策略上的確定。對(duì)于本案的營(yíng)銷推廣策劃方案，將在以下內(nèi)容中呈現(xiàn)。使之達(dá)到市場(chǎng)實(shí)際化、策劃實(shí)效化與推廣專業(yè)化的目的。市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目背景隨著現(xiàn)有西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入加速期時(shí)，使各大商業(yè)項(xiàng)目已陸續(xù)開始啟動(dòng)與推廣。從東大街富有傳奇色彩的騾馬市商業(yè)步行街、東方之星，到西大街以時(shí)代盛典、唐人街為代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大廈、解放路的裕朗國際〃城市傳說，小寨的領(lǐng)袖城等無不顯示出了西安房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的濃厚興趣。西安商業(yè)地產(chǎn)向南發(fā)展則跨過金腰帶南二環(huán)，到達(dá)大雁塔地區(qū)，大唐商業(yè)廣場(chǎng)、大唐商業(yè)街將盛唐文化打造至極致，特別是文化情愫的回歸，引領(lǐng)了西安商業(yè)地產(chǎn)乃至中小樓盤的發(fā)展方向。在西安市場(chǎng)，作為產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)的交易現(xiàn)象已初現(xiàn)面貌，對(duì)于這類市場(chǎng)在20XX年3月前還處于的市場(chǎng)空白點(diǎn)的狀態(tài)已不復(fù)存在。這種格局的打破是白馬世紀(jì)廣場(chǎng)的搶占市場(chǎng)策略而導(dǎo)致的。因此，對(duì)于本案有著具有一定的沖擊力與影響力。因此，也奠定了本案在各個(gè)層面的運(yùn)作上和策略實(shí)施上均需要做到一擊即中的目的。二、西安市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀西安是我國西部地區(qū)的大型中心城市，是陜西省的省會(huì),西安擁有內(nèi)涵豐厚的中國歷史文化資源和極具魅力的世界歷史文化名城聲譽(yù)。改革開放以來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展促進(jìn)著這座城市已經(jīng)成為西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)龍頭的地位。隨著西安城市定位的清晰化，旅游市場(chǎng)得到進(jìn)一步的發(fā)展。促進(jìn)著消費(fèi)類市場(chǎng)的逐步擴(kuò)大與成熟，也進(jìn)一步穩(wěn)固消費(fèi)群體的多樣化。西安商業(yè)地產(chǎn)已成為各類投資者熱門追蹤的投資對(duì)象，出現(xiàn)風(fēng)起云涌的現(xiàn)象也并非偶然。以大盤、名盤等要素促進(jìn)著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與上海、深圳、北京等地區(qū)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)也近乎相同。項(xiàng)目的推廣定位、運(yùn)作模式、廣告策略與銷售手段等均透視西安商業(yè)地產(chǎn)與歷史文化的有效嫁接。由此，西安商業(yè)地產(chǎn)更具區(qū)域特色與文化背景，有著另一種生命力的展現(xiàn)，一種靈動(dòng)商業(yè)元素的表達(dá)?？祻?fù)路商圈的定義由康復(fù)路貫通連接北面的長(zhǎng)纓西路，南面的長(zhǎng)樂路，形成工字型的批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域。康復(fù)路商圈是以服飾為主的專業(yè)型批發(fā)市場(chǎng)，涉及到服飾、皮具、鞋業(yè)、小商品、輕紡等類的市場(chǎng)。其銷售輻射范圍包括陜西、山西、甘肅、寧夏、新疆、內(nèi)蒙、西藏等省份。整個(gè)商圈的商業(yè)氛圍良好，商勢(shì)狀況也較佳。同時(shí)，康復(fù)路商業(yè)區(qū)對(duì)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。三、康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展歷程西北最大的服裝批發(fā)基地康復(fù)路商圈為專業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)，在西北地區(qū)頗有知名度?，F(xiàn)已被全國各地投資者、經(jīng)營(yíng)者與同行業(yè)人士所熟知。早期康復(fù)路市場(chǎng)是全國第一代批發(fā)篇二：xx商業(yè)步行街項(xiàng)目推廣方案xx商業(yè)步行街項(xiàng)目開盤前期推廣方案（X月x日一一x月x日）一、前期工作總結(jié)經(jīng)過前期的工作準(zhǔn)備和推廣宣傳，虹橋商業(yè)步行街在x月xx日當(dāng)天開始進(jìn)行公開派籌，派籌情況不容樂觀，經(jīng)過分析，有如下幾點(diǎn)原因：推廣方式上形式單一，渠道窄。所采用的慣用宣傳手法（如：報(bào)紙、夾報(bào)、戶外廣告）不能發(fā)揮作用，宣傳的訴求點(diǎn)空洞，沒有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容能有效吸引客戶群的關(guān)注。在sp活動(dòng)的時(shí)間選擇上有失誤，未造成轟動(dòng)性的效果。沒有一個(gè)充分的理由能讓客戶產(chǎn)生購買欲望，缺少能有效吸引人氣的理由與賣點(diǎn)。街景工程和推廣宣傳嚴(yán)重脫節(jié)，項(xiàng)目派籌準(zhǔn)備不足，比較倉促。推廣中沒有注重推廣的執(zhí)行監(jiān)督力度，使推廣方案不能有效的傳達(dá)到客戶手中，降低了信息發(fā)布的有效受眾面。項(xiàng)目硬件準(zhǔn)備上不足，現(xiàn)場(chǎng)沒有達(dá)到預(yù)期的商業(yè)氛圍的效果，現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍較差，這也是造成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)冷清的重要原因。銷售方式單一，相關(guān)問題（如：優(yōu)惠政策、銷售模式等）沒有及時(shí)解決，對(duì)客戶沒有吸引力，造成了咨詢客戶和下單客戶比例的嚴(yán)重失調(diào)。廣告設(shè)計(jì)的表現(xiàn)立意不足，畫面單一，色彩昏暗，沒有充分表現(xiàn)出虹橋商業(yè)步行街的時(shí)尚、休閑、地方特色的三大主題。江油市同質(zhì)產(chǎn)品過多，分流了相當(dāng)一部分客戶，造成了每個(gè)項(xiàng)目都“吃不飽”銷售不暢的現(xiàn)象。二、后期宣傳推廣安排江油市是一個(gè)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二級(jí)地市，但市民獲取信息的渠道比較單一，傳統(tǒng)的宣傳手法不能達(dá)到宣傳的目的，故而，我們必須及時(shí)調(diào)整推廣方式，采用一些通俗并行之有效宣傳手法。?現(xiàn)場(chǎng)包裝銷售現(xiàn)場(chǎng)是客戶最終達(dá)成成交的最后地點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)氛圍的營(yíng)造直接關(guān)系到客戶對(duì)虹橋商業(yè)步行街未來發(fā)展的信心，和嘉公司認(rèn)為現(xiàn)有銷售環(huán)境還有待完善，具體要求如下：街景的環(huán)境的完善，燈光、休閑設(shè)施、景觀設(shè)施、廣告宣傳設(shè)施必須在九月十日前全面完工，爭(zhēng)取在項(xiàng)目正式開盤銷售日完成整體銷售環(huán)境的營(yíng)造。銷售中心室內(nèi)環(huán)境的完善，現(xiàn)場(chǎng)廣告片的制作（9月10日前完成）、展板、吊旗、軟環(huán)境的裝飾。?銷售方式通過前期的工作總結(jié)，我們?cè)谕茝V上要注意市民整體素質(zhì)和對(duì)信息接受的程度，盡量在文案的創(chuàng)作上做到大眾化、具體化。派籌方案采用小訂金的方式運(yùn)作?（:商業(yè)項(xiàng)目推廣計(jì)劃書）小訂客戶：對(duì)于訂購客戶，繳納1000元訂購誠意金即可沖抵后期購房款10000元。?資料的準(zhǔn)備：訂購協(xié)議書推出“帶三年租約銷售、并一次性返還”的政策增加投資者信心。改變以往的銷售方式：將宣傳后等客戶上門變?yōu)橹鲃?dòng)送信息上門，由銷售人員每天上街派發(fā)Dm單同時(shí)對(duì)客戶進(jìn)行登記，并即使回訪。用主動(dòng)灌輸?shù)姆绞绞箍蛻袅私饨邮芪覀冺?xiàng)目有獎(jiǎng)銷售：凡在開盤當(dāng)日簽訂合同的客戶均可參加現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為各種家用電器。?sp活動(dòng)因?yàn)楝F(xiàn)有銷售中心地理位置比較偏僻，很難聚集人氣，所以現(xiàn)場(chǎng)的sp活動(dòng)便成為了聚集人氣最有效的方法。?市區(qū)彩車巡游：每天通過精心包裝的彩車，極具感染力的廣播說辭，現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問的解說，形成一個(gè)流動(dòng)的銷售點(diǎn)，達(dá)到銷售目標(biāo)。?設(shè)立流動(dòng)銷售點(diǎn)，專設(shè)銷售看樓專車，定期（每周六、日）在江油市主要繁華街道進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳推廣。?現(xiàn)場(chǎng)搭設(shè)臨時(shí)舞臺(tái)，定期（每周二、四、六、日）舉辦活動(dòng)（具體實(shí)施活動(dòng)另做計(jì)劃），爭(zhēng)取在短期內(nèi)形成轟動(dòng)性效應(yīng)?；顒?dòng)內(nèi)容主要考慮：江油歌手擂臺(tái)賽、露天電影天天看、啤酒大賽（中間穿插有獎(jiǎng)竟猜）等最聚人氣的活動(dòng)。?針對(duì)晚上客戶較多的情況，調(diào)整工作時(shí)間，利用晚上客戶較多的有利條件配合現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)達(dá)到成功派籌的目的。三、后期各階段具體實(shí)施安排項(xiàng)目正式開盤前（9月1日一一9月18日）階段是項(xiàng)目是否能成功銷售的重要階段，該階段的推廣宣傳將會(huì)達(dá)到銷售過程中的第一次高潮，并一步步將該項(xiàng)目推向巔峰。準(zhǔn)備工作：??Dm單的設(shè)計(jì)、制作9月5日完成價(jià)格體系、價(jià)格計(jì)算單、銷控表的設(shè)計(jì)、制作一一9月5日完成?電視廣播宣傳（現(xiàn)場(chǎng)、電視）月3日完成配音和背景音樂的制作。?巡展路演（彩車、廣播說辭、路線安排、人員配備、宣傳資料）9月1日完成?市中心及中壩劇場(chǎng)戶外廣告9月5日完成設(shè)計(jì)、9月6日完成制作?室內(nèi)展板、戶外展板、過街橫幅9月5日完成設(shè)計(jì)、9月6日完成制作?室外街景、燈光工程一一強(qiáng)烈希望能在9月10日前銷售中心前的區(qū)域全面完工??銷售現(xiàn)場(chǎng)及戶外布置一一9月5日前完成置業(yè)顧問的二次培訓(xùn)一一9月5日前每天中午1：00開始，時(shí)間：1：00——2：00?開盤獎(jiǎng)品準(zhǔn)備：9月25日千與電器商場(chǎng)聯(lián)系完畢開盤獎(jiǎng)品展示事宜。?夾報(bào)時(shí)間安排：9月8日、9月10日、9月13日、9月15日、9月17日、9月20日、9月22日、發(fā)行媒體：華西都市報(bào)、成都商報(bào)、綿陽日?qǐng)?bào)（江油發(fā)行站）發(fā)行數(shù)量：（暫定）每次10000份，自留15000份，共計(jì)：85000份?sp活動(dòng)（虹橋義演藝活動(dòng)、虹橋杯現(xiàn)場(chǎng)卡拉oK大賽、業(yè)主懇談會(huì)等項(xiàng)目）從前期客戶來訪來電來看，銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶的吸引力起了重要的作用，而sp活動(dòng)是聚集人氣最有效的方式?；顒?dòng)一：虹橋義演?活動(dòng)時(shí)間：每周三、四、六，晚7：30——8：30?活動(dòng)內(nèi)容：歌舞表演、虹橋有獎(jiǎng)問答、驚喜氣球、抽獎(jiǎng)活動(dòng)??活動(dòng)地點(diǎn)：虹橋步行街內(nèi)演出道具準(zhǔn)備：舞臺(tái)、舞臺(tái)背景、音響系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)?資料準(zhǔn)備：Dm單、手提袋、禮品、項(xiàng)目提問的文案、氣球（內(nèi)含購房?jī)?yōu)惠獎(jiǎng)金）、抽獎(jiǎng)箱等?人員準(zhǔn)備：演藝人員、主持人、置業(yè)顧問、現(xiàn)場(chǎng)控制人員、保安人員、協(xié)助人員若干。?活動(dòng)宗旨：該活動(dòng)要通過大型演藝活動(dòng)聚集人氣，在通過項(xiàng)目的有獎(jiǎng)問答和現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)提高項(xiàng)目知名度，使活動(dòng)和項(xiàng)目的宣傳推廣相互呼應(yīng)。篇三：乂乂商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案xx商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案一、我們的任務(wù)核心目標(biāo)一一迅速銷售一期商品交易一區(qū)二區(qū)（bc區(qū)）發(fā)展目標(biāo)義烏商貿(mào)國際博覽城成為地方最有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)項(xiàng)目兼顧目標(biāo)—推進(jìn)項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)二、我們的問題競(jìng)爭(zhēng)激烈一一銷售速度和市場(chǎng)同類竟品放量面臨極大競(jìng)爭(zhēng)距離最遠(yuǎn)一一距離產(chǎn)生消費(fèi)抗性，影響客戶的到訪信心不足一一周邊配套落差及樓市調(diào)空后市不明形成投資或經(jīng)營(yíng)信心低落資源有限一一當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模和客戶資源不高三、我們的思路突破常規(guī)，實(shí)施主動(dòng)圈層圍合營(yíng)銷思路釋意：所謂“主動(dòng)”就是區(qū)別常規(guī)的打廣告等客戶上門的營(yíng)銷思路，而是要走出營(yíng)銷中心，主動(dòng)增加客戶的接觸點(diǎn)，推廣項(xiàng)目，解決到訪，促成交易。所謂“圈層”就是找出與產(chǎn)品匹配的其消費(fèi)意識(shí)、經(jīng)濟(jì)條件、文化審美、生活習(xí)慣和品位等方面有相通之處的人群，并針對(duì)這部分人群以匹合其消費(fèi)行為和習(xí)慣的方式進(jìn)行“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”的營(yíng)銷推廣，促成交易。所謂“圍合”就是對(duì)圈層客戶群進(jìn)一步集合、整理、分劃為核心意向圈層、緊密意向圈層、傳播意向圈層，并對(duì)上述三個(gè)圈層客戶細(xì)分為多個(gè)有利于營(yíng)銷推廣的類似圈層，針對(duì)不同圈層分階段實(shí)施針對(duì)性的營(yíng)銷推廣。主動(dòng)圈層圍合營(yíng)銷房地產(chǎn)營(yíng)銷在經(jīng)歷了地段、概念、產(chǎn)品、服務(wù)的“四季更迭”以后的“第五季”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化的產(chǎn)物。它建立在對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行圍合細(xì)分、洞悉其消費(fèi)習(xí)慣的基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的銷售策略以達(dá)成交易的營(yíng)銷模式。其應(yīng)用“品牌+資源整合+差異化的營(yíng)銷方式”的獨(dú)特模式，能有效解決解決傳統(tǒng)營(yíng)銷模式中無的放矢、接收度低、推廣費(fèi)用居高不下的問題，達(dá)到有針對(duì)性說話、節(jié)約成本、有效促進(jìn)銷售的目的。這種營(yíng)銷行為能讓合同簽訂成為新的銷售的開始，而不是結(jié)束，“口碑相傳圈”的層傳播會(huì)不斷的累積、增加客戶。同時(shí)客戶通過特定的“圈層”，擴(kuò)大交際，謀求更多合作發(fā)展的機(jī)會(huì)，維護(hù)共同的利益，從而形成從一個(gè)圈層到另一個(gè)圈層的過渡、發(fā)展。四、我們的措施1、變革被動(dòng)營(yíng)銷為主動(dòng)營(yíng)銷項(xiàng)目的距離和目標(biāo)客群決定了坐等客戶上門的營(yíng)銷方式不能有效解決足夠客戶到訪的營(yíng)銷需要，走出營(yíng)銷中心開展主動(dòng)營(yíng)銷成為合適的選擇。在銷售組織上，將營(yíng)銷隊(duì)伍分為兩個(gè)組，一個(gè)在現(xiàn)場(chǎng)接待銷售，另一個(gè)組在前期界定的圈層客戶及客戶經(jīng)常活動(dòng)的場(chǎng)所進(jìn)行主動(dòng)營(yíng)銷推廣。同時(shí)要盡量做到客戶圈層的滲透，以不斷累積客戶。2、持續(xù)建立細(xì)分圈層客戶檔案庫為配合主動(dòng)圈層圍合營(yíng)銷，應(yīng)提持續(xù)建立圈層客戶檔案庫，并根據(jù)其購買意向細(xì)分為核心意向客戶、緊密意向客戶、潛在意向客戶、傳播客戶四類，同時(shí)根據(jù)其消費(fèi)意識(shí)、經(jīng)濟(jì)條件、文化審美、生活習(xí)慣和品位等細(xì)分指標(biāo)，按照“物以類聚、人以群分”的原則，結(jié)合營(yíng)銷活動(dòng)、溝通渠道等實(shí)際情況分為可以操作的小圈層。3、會(huì)員模式對(duì)接深化圈層成立“義烏商貿(mào)聯(lián)合協(xié)會(huì)/財(cái)富俱樂部”作為載體，將主動(dòng)圈層圍合營(yíng)銷推廣積累的客戶持續(xù)、有效轉(zhuǎn)化為意向客戶，并逐步將此俱樂部建立為上邦項(xiàng)目的核心圈層。4、二元推廣，分項(xiàng)解決問題項(xiàng)目推廣主要解決兩個(gè)問題，一是發(fā)布信息、建立形象，二是積累客戶、促進(jìn)交易。第一個(gè)問題主要通過大眾傳播完成，第二個(gè)問題主要通過小眾傳播來完成。本次采用“大眾傳播（oneToALL）+點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳播（oneToone）”的模式共同完成推廣任務(wù)。4.1大眾媒體集中投放，迅速站位媒體組合：戶外媒體+平面報(bào)媒+電波媒體投放計(jì)劃：戶外：銷售中心1塊+孝義市外圍及市內(nèi)重要干道各2塊2-3個(gè)月報(bào)媒：亮相、蓄客、開盤三次節(jié)點(diǎn)集中投放約30版電視：2-3個(gè)月太原電視臺(tái)孝義及其他（尤其是介休、呂梁、汾陽）電視臺(tái)告知性投放主要職能:建立形象+發(fā)布信息4.2分眾渠道持續(xù)推廣，積累客戶①小眾媒體：地方雜志或媒體《孝義晨報(bào)》《生活向?qū)А匪暮髅舰邳c(diǎn)對(duì)點(diǎn)渠道傳播：前期建立完善、有效覆蓋的渠道及目標(biāo)客戶資料庫，針對(duì)不同渠道利用不同媒介實(shí)施“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”有針對(duì)性的推廣。具體渠道及渠道媒介附后③電信互動(dòng)溝通電話短信的有效溝通移動(dòng)、聯(lián)通VIp客戶的利用④焦點(diǎn)客戶座談：邀請(qǐng)焦點(diǎn)客戶，集中座談，發(fā)揮“小圈子文化