近年郴州市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

近年郴州市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告09工程管健17一、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查1、政治法律環(huán)境（1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律及政策據(jù)了解，2011年1月26日，農(nóng)歷小年，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺，國務院祭出新的“國八條”。這是繼去年1月、4月、9月之后的第四波調(diào)控，在限購、價格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進一步加碼，其中制定“房價控制目標”和“限購令升級”兩大措施將對樓市產(chǎn)生較大影響。

業(yè)內(nèi)人士稱，“此次調(diào)控力度再次達到新的巔峰”，調(diào)控政策全面、找點很準。新國八條實施時間就是以2011新國八條或新國八條為內(nèi)容。

對此新國八條執(zhí)行，房地產(chǎn)權威人士表示，前兩輪調(diào)控中未落實的部分政策將在2011年更加收緊，這足見中央政府的調(diào)控決心。新國八條股市影響是有的。

號稱史上最嚴的“新國八條”，新國八條具體實施同，新國八條解讀：

=1\*GB3①、各城合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

=2\*GB3②、多渠道籌集保障性住房房源；擴大住房保障制度覆蓋面；加強保障性住房管理，健全準入退出機制；增加公共租賃住房供應。最新國八條。

=3\*GB3③、個人購買住房不足5年轉手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。

=4\*GB3④、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍；嚴查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。

=5\*GB3⑤、保障性住房等用地不低于住房用地供應總量的70%；今年的商品住房用地供應計劃總量不得低于前2年年均實際供應量；競地單位和個人須說明資金來源并提供相應證明；對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。=6\*GB3⑥、房價上漲過快城市要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有2套及以上住房者暫禁購房。=7\*GB3⑦、未如期確定并公布年度新建住房價格控制目標、房價上漲幅度控制目標或未完成保障性安居工程目標任務的地區(qū)須要向國務院作出報告，并接受問責；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。

=8\*GB3⑧、對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。（2）有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃=1\*GB3①、城市發(fā)展規(guī)劃郴州市新版城市總體規(guī)劃根據(jù)“兩城”建設新定位，對郴州未來20年發(fā)展進行了科學預測、綜合部署和合理安排，是郴州未來20年發(fā)展、建設和管理的綱領性文件?！犊傮w規(guī)劃》明確到2030年，全市總人口達到560萬人，城鎮(zhèn)人口380萬人，城鎮(zhèn)化水平達到65%以上，形成“一核兩軸四帶”的城鎮(zhèn)空間體系。=2\*GB3②、土地利用總體規(guī)劃郴州中心城區(qū)新增“東進優(yōu)先”的用地總體原則，其發(fā)展戰(zhàn)略：“南延東進”、西擴北提”，構建一個一體兩翼三中心的城市新格局。=2\*Arabic2．經(jīng)濟環(huán)境（1）地理位置郴州市位于湖南省南部，湘江、珠江、贛江上游，南峙五嶺，北瞻衡岳。地理坐標為東經(jīng)112°13′～114°14′，北緯24°53′～26°50′之間。東西寬194公里，南北長217公里。東界江西省贛州市，南鄰廣東省韶關市、清遠市，西接永州市的蘭山縣、寧遠縣、新田縣，北交衡陽市的衡東縣、衡南縣、常寧縣、耒陽市及株州市的炎陵縣、茶陵縣、攸縣。市區(qū)距省會長沙350公里，距衡陽市150公里，距永州市260公里，距株洲市289公里，距廣東省會廣州市393公里，距江西省贛州市364公里。郴州市以其獨特的地理位置成為湖南的南大門，粵港澳的后花園。（2）人口2005年（最新第五次人口普查）全市總人口471.0萬人。其中：城鎮(zhèn)人口194.5萬人，鄉(xiāng)村人口276.5萬人。市中心城區(qū)人口42.76萬人，增加1.24萬人。全市城鎮(zhèn)化率為41.3%，提高1.28個百分點。全市常住人口為442.28萬人。全市人口出生率12.7‰；死亡率6.78‰；自然增長率5.92‰。（3）經(jīng)濟狀況初步核算，08年全市地區(qū)生產(chǎn)總值為734.1億元，比上年增長7.0%；全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13765元，增長10.7%；扣除物價因素，實際增長4.3%；全市全部工業(yè)增加值332.1億元，比上年增長4.1%。其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值257.1億元，增長4.9%；全市全社會固定資產(chǎn)投資299.9億元，增長20.5%。其中，城鎮(zhèn)以上投資237.5億元，增長22.5%；農(nóng)村投資62.4億元，增長13.5%。全市社會消費品零售總額293.4億元，增長22.8%，增幅同比加快5.8個百分點。分地域看，城市零售額163.95億元，增長25.8%；縣零售額52.5億元，增長20.4%；縣以下零售額76.96億元，增長18.2%。分行業(yè)看，批發(fā)業(yè)41.2億元，增長29.4%；零售業(yè)188.0億元，增長21.4%；住宿和餐飲業(yè)58.7億元，增長24.4%；其他5.5億元,增長7.8%。在限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額中，食品、飲料、煙酒類增長28.5%；服裝類增長35.8%；日用品類增長27.3%；石油及制品類增長41.8%;汽車類增長28.5%；家電和音像器材類增長32.5%。二．房地產(chǎn)市場調(diào)查1.市城區(qū)（2009年）房地產(chǎn)市場基本情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)完成情況2009年市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積196.24萬平方米；房屋新開工面積80.96萬平方米。全市完成商品房竣工面積142.8萬平方米，增長38.25%。市城區(qū)完成房屋竣工面積89.18萬平方米，其中住宅用房竣工面積81.21萬平方米。且完成市城區(qū)新土地開發(fā)面積110.7萬平方米。（2）房地產(chǎn)市場銷售情況2009年全市預售商品房115.19萬平方米，增加67%。市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房72.33萬平方米，銷售金額15.45億元。其中預售商品住宅65.61萬平方米，預售商業(yè)用房5.42萬平方米，預售辦公用房2.6萬平方米，預售其他用房1.59萬平方米。市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年實現(xiàn)銷售商品現(xiàn)房31.22萬平方米，銷售金額6.85億元。。至進入2005年后，郴州市商品住宅的銷售面積持平或略高于當年竣工面積，這是導致郴州市商品住宅的銷售價格增長較快的原因之一。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2009年市城區(qū)開發(fā)企業(yè)本年資金來源34.02億元。其中上年末結余資金3.8億元，國內(nèi)貸款10.97億元，自籌資金11.47億元，其他資金7.74億元。（4）預售商品房供應總量情況2009年市城區(qū)發(fā)放預售許可證245個，開發(fā)企業(yè)申請預售房屋面積198.13萬平方米，17020套（間）。許可預售面積185.87萬平方米，16789套（間），未許可預售面積12.26萬平方米，231套（間）。其中許可住宅預售面積162.99萬平方米，14479套；許可商業(yè)用房預售面積18.51萬平方米，1291間；許可其他用房預售面積4.37萬平方米，1019間。（5）登記預售商品房情況2009年市城區(qū)累計登記預售商品房6418套（間），成交面積80.07萬平方米，成交金額19.9億元。其中：住宅預售5987套，成交面積74.49萬平方米，成交金額17.56億元。預售商業(yè)用房244間，成交面積2.82萬平方米，成交金額1.48億元，預售其他用房187間，成交面積2.76萬平方米，成交金額0.86億元。（6）房屋均價情況2009年市城區(qū)成交的預售商品房屋均價為2440.18元/平方米，市場定價預售商品房均價為2811.95元/平方米：其中市場定價別墅均價為4819.46元/平方米，市場定價電梯房屋均價3053.7元/平方米，市場定價多層房屋均價2486.56元/平方米。到2011年7月份，全市房價在全國房價大漲的環(huán)境下亦有較大幅度增長，市區(qū)商品房均價超過4000，別墅均價超過6000左右。近期，恒大華府開盤的期房叫價超過5000元/平方米，有些面積大，樓層和位置較好的房價超過7000元/平方米，但看房和訂房的人仍然絡繹不絕。（7）房地產(chǎn)抵押情況2009年市城區(qū)辦理房屋抵押手續(xù)9062起，抵押面積207.63萬平方米，貸款金額27.14億元。其中期房抵押貸款額6.97億元，現(xiàn)房抵押貸款額16.11億元，在建工程抵押貸款額4.06億元。（8）二手住房交易（登記）情況2009年二手住房成交2267套，成交面積20.81萬平方米，成交金額2.45億元。其中：房改房屋及經(jīng)濟適用住房上市交易1033套，成交面積8.36萬平方米，成交金額0.82億元，其他產(chǎn)別房屋上市交易1243套，成交面積12.45萬平方米，成交金額1.64億元。二手非住房成交不多。三、房地產(chǎn)促銷調(diào)查在房地產(chǎn)業(yè)競爭越來越激烈的今天，房產(chǎn)促銷的形式也五花八門，大有百花齊放的勢頭。在房地產(chǎn)營銷過程中，房地產(chǎn)促銷方法的正確運用關系到房產(chǎn)項目的成敗關鍵。不過，房產(chǎn)促銷的花樣再多，也有它的基本形式。那么，房產(chǎn)促銷有幾種基本方法？它們的具體內(nèi)容是什么？

總的來說，房地產(chǎn)促銷的十七種基本形式，便于策劃人在實際工作中靈活地借鑒和運用：一、“無風險投資”促銷法；二、購房俱樂部法；三、“購房安全卡”促銷法；四、“精裝修房”促銷法；五、周末購房直通車促銷法；六、優(yōu)惠價格促銷法；七、名人效應完美形象促銷法；八、環(huán)保賣點促銷法；九、保健賣點促銷法；十、展銷會促銷法；十一、贈獎促銷法；十二、抽獎促銷法；十三、先租后賣法；十四、聯(lián)合推廣樓盤法；十五、公益贊助促銷法；十六、節(jié)慶、典禮促銷法；十七、新聞、公關促銷法。

這些促銷基本形式可以為房產(chǎn)策劃人制訂正確的促銷戰(zhàn)略時提供基本指導和啟發(fā)方向。但同時需要予以重視的是，如果對銷售促進沒有適當?shù)目刂婆c監(jiān)測，它在帶來整體銷售業(yè)績提高的同時，也會產(chǎn)生一些負面影響，比如降低樓盤的品牌形象，增加買房者對樓盤價格的敏感性，導致房產(chǎn)商注重短期的經(jīng)濟效益等。所以，作為一個合格的房產(chǎn)策劃人就必須在制訂促銷戰(zhàn)略的同時考慮到因地制宜因時制宜的對銷售促進進行適當?shù)目刂婆c監(jiān)測。

如今隨著購房者的理性決策意識不斷加強和推廣競爭激烈程度的持續(xù)加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加，一個樓盤銷售周期長達2-3年在許多房產(chǎn)商的眼中已經(jīng)習以為常。但是，對于一個新開樓盤而言，由于銷售周期的過長，在后續(xù)的2-3年時間中，其所面對的營銷風險就不斷加大。因此，房地產(chǎn)策劃人必須拿出詳實可行的銷售進程控制計劃，其中影響銷售進程的重要因素之一就是銷售促進。銷售促進，是企業(yè)行銷活動的一種促銷藝術與科學。是西方營銷手段中運用最為廣泛的、用以爭奪市場和提升銷售量的利劍。狹義而言，是指支援銷售的各種活動。廣義而言，凡是以創(chuàng)造消費者需要或欲望為目的，企業(yè)所從事的所有活動，均屬促銷的范疇。銷售促進作為促銷組合的四大工具之一，在營銷管理中相當重要。在以前樓市處于賣方市場，許多房產(chǎn)商都忽略了銷售促進，那時房產(chǎn)商最注重的莫過于公共關系；隨著市場從賣方市場轉向買方市場，房產(chǎn)商在市場競爭的要求下，開始注重并研究有關市場推廣策略。在樓市，當我們遇到市場銷售不暢或競爭加劇的時候，就應該適當?shù)匾氩⑦\用已經(jīng)在營銷市場中久經(jīng)考驗的推廣工具——銷售促進。四、區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查郴州市區(qū)各區(qū)域板塊重點樓盤的狀況不一，以下為幾個經(jīng)典特例（最高均價，中層均價，最低均價）：北湖1號【基本概況】發(fā)展商郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置郴州市同心路2號（原玻璃廠）代理商自售類型小高層、高層占地面積5萬㎡建筑面積21萬㎡總套數(shù)1476套主推廣語絕版湖山、傳世上筑開盤時間2011.1.8推售貨量4、6、7、8、9、10棟461多套推售戶型52㎡一房、89㎡兩房、134、140㎡三房、150、160㎡四房價格最低價3816、均價4600、最高價5300折扣按揭99折、一次性97折配套設施會所、泳池、商業(yè)街、超市、酒店周邊環(huán)境北湖公園、汽車站、火車站、批發(fā)市場、醫(yī)院、大型商場、最新動態(tài)已售360套，簽約100多套，忙于簽約。2棟2層、1棟已出外墻、4棟10層、3、5棟未打樁、6棟15層、7、8、9、10棟8層。其余棟數(shù)樁基礎完成。綜合分析北湖1號作為一個總建約22萬平米的大盤以及一個匯集中央湖山公園稀缺資源、俯瞰北湖公園的項目，其得天獨厚的先天優(yōu)勢吸引客戶的重大關注。內(nèi)部配套比較完善。目前4600元/㎡的均價導致過多客戶難以接受。天潤天城【基本概況】發(fā)展商郴州天潤置業(yè)有限公司項目位置龍泉路、香雪路交匯地段代理商深圳市宇翔地產(chǎn)顧問有限公司類型小高層、高層占地面積33000㎡建筑面積170000㎡容積率5.15綠化率35%總套數(shù)1500套推售戶型50㎡左右的公寓、122.2-143.9㎡的三房、140㎡以上的四房主推廣語一座城的榮耀現(xiàn)場算價一期余貨5樓建筑面積158.79㎡，單價3580元/㎡，12樓建筑面積156.02㎡單價3808㎡，26樓建筑面積77.17㎡單價4588㎡最新動態(tài)二期共3棟，3號樓共18層已建至2層，兩梯四戶；二期優(yōu)惠：交5萬，97折，沒定價，約500套單位，目前已認籌160套左右。均價一期起價3580元/㎡、4000元/㎡配套設施運動會所、露天休閑咖啡座、健身器材周邊環(huán)境南北中軸，成熟商圈營銷推廣分析營銷推廣方式：電視、戶外、短信、DM直投……活動營銷推廣：愛心溫暖送高考；攜手市體育