別墅物業(yè)管理服務(wù)規(guī)劃書

26/26HYPERLINK"/"香溪月園物業(yè)治理服務(wù)策劃書服務(wù)理念：服務(wù)內(nèi)容及模式：目標(biāo)治理：治理目標(biāo)：財(cái)務(wù)目標(biāo)：團(tuán)隊(duì)治理組織架構(gòu)人員培訓(xùn)激勵(lì)機(jī)制社區(qū)文化建設(shè)質(zhì)量保障創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)治理 服務(wù)理念少了真誠，再美好的服務(wù)也是紙上談兵。誠信延伸出誠摯的服務(wù)態(tài)度。作為香溪月園的高品質(zhì)小區(qū)總管，我們?cè)谔峁┪飿I(yè)治理服務(wù)的過程中，將秉承“以人為本，誠信服務(wù)，崇尚人性化”的服務(wù)理念，以“安全、規(guī)范、溫馨”的治理服務(wù)實(shí)施多層面的個(gè)性化社區(qū)服務(wù)，塑造具有文化品行的社區(qū)文化，營造出充滿人文氣息與歸屬感的社區(qū)環(huán)境。服務(wù)過程全面導(dǎo)入IS09001標(biāo)準(zhǔn)為實(shí)施準(zhǔn)則，充分發(fā)揮亞東物業(yè)治理優(yōu)勢(shì)，針對(duì)香溪月園實(shí)際情況，是適分區(qū)而治，形成相對(duì)獨(dú)立，和諧融入的治理格局。結(jié)合酒店式物業(yè)治理模式，體現(xiàn)VIP服務(wù)理念，彰先尊貴。服務(wù)內(nèi)容及模式：小區(qū)房屋主體及設(shè)備、設(shè)施的治理·專業(yè)的工程技術(shù)人員，結(jié)合完善的質(zhì)量操縱體系對(duì)以下項(xiàng)目實(shí)施全面、及時(shí)、高效的治理：房屋的數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)情況、完好程度、使用狀況的記錄，依照實(shí)際變動(dòng)及時(shí)變更的有關(guān)記錄；房屋的日常保養(yǎng)、維修，定期對(duì)房屋（公寓外立面的清潔）；房屋裝修的申請(qǐng)與審批及裝修的全程監(jiān)控；小區(qū)內(nèi)各類公用設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)。小區(qū)的安全治理·香溪月園將實(shí)施封閉式安全治理，采取技防與人防相結(jié)合、固定崗與流淌崗相結(jié)合、圍合治理與整體聯(lián)動(dòng)相結(jié)合，設(shè)置多重靜動(dòng)態(tài)相結(jié)合的安全防范體系，切實(shí)保障小區(qū)24小時(shí)安全無憂：小區(qū)外圍24小時(shí)紅外感應(yīng)周界防護(hù)系統(tǒng)；小區(qū)公共區(qū)域24小時(shí)閉路監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)各入口可視對(duì)講門禁系統(tǒng)；小區(qū)24小時(shí)固定安全護(hù)衛(wèi)崗設(shè)置；小區(qū)24小時(shí)流淌巡邏崗設(shè)置；小區(qū)分片圍合治理與整體聯(lián)動(dòng)的應(yīng)急反應(yīng)系統(tǒng)；小區(qū)公共區(qū)域24小時(shí)消防預(yù)警及聯(lián)動(dòng)（會(huì)所）操縱系統(tǒng)；小區(qū)家庭燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生治理·我們將為香溪月園提供12小時(shí)（7：00—19：00）保潔時(shí)限的環(huán)境衛(wèi)生治理，有效保障小區(qū)環(huán)境的清潔與舒適，同時(shí)我們所推行的隱性服務(wù)模式將會(huì)充分尊重小區(qū)住戶的視覺感受與私密空間。多層面?zhèn)€性化社區(qū)服務(wù)·本著“貼近業(yè)主，關(guān)注業(yè)主現(xiàn)實(shí)與潛在需求”的人性化服務(wù)理念，我們將依照香溪月園各類業(yè)戶的不同需求提供適合不同層面、不同類型的個(gè)性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，真正做到“關(guān)注人性、服務(wù)業(yè)戶”個(gè)性鮮亮的社區(qū)文化·我們將遵循人與社區(qū)共同進(jìn)展的原則，通過開展各類特色化社區(qū)活動(dòng)與社區(qū)文明宣傳相結(jié)合的手段，渲染社區(qū)氣氛、促進(jìn)社區(qū)成員間的充分信任，結(jié)合香溪月園的文化氛圍，塑造具有文化品行的特色社區(qū)文化，營造充滿人文氣息與歸屬感的社區(qū)環(huán)境，將家的概念延伸至整個(gè)小區(qū)：目標(biāo)治理：1、治理目標(biāo)：★服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)：服務(wù)合格率95%服務(wù)及時(shí)率98%維修回訪率90%投訴回訪率100%設(shè)備完好率98%重大安全事故為0業(yè)主中意率98%★環(huán)境目標(biāo)：盡力追求環(huán)境效益，努力使香溪月園成為南京最漂亮的花園式社區(qū)之一！治理目標(biāo)：全面接管后一年內(nèi)使香溪月園通過南京物業(yè)治理示范小區(qū)驗(yàn)收。目標(biāo)實(shí)現(xiàn)◆房屋及公用部位的維修養(yǎng)護(hù)（表一）項(xiàng)目房屋及配套設(shè)施完好率目標(biāo)98%實(shí)施措施建筑本體：分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，建立完善的治理員巡查制度，嚴(yán)格裝修審批治理，健全檔案記錄。公共配套設(shè)施：制訂詳細(xì)的公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)打算，并嚴(yán)格執(zhí)行。在巡查過程中發(fā)覺問題，及時(shí)處理。日常維護(hù)檢查與定期巡查維修相結(jié)合，確保狀態(tài)良好。（表二）項(xiàng)目房屋零修、及時(shí)率目標(biāo)98%實(shí)施措施建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后，攜帶工具10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程只是夜。并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)值班制度。（表三）項(xiàng)目維修工程質(zhì)量合格率目標(biāo)98%實(shí)施措施分項(xiàng)監(jiān)督，工程技術(shù)部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)驗(yàn)證，確保功效。（表四）項(xiàng)目維修工程質(zhì)量回訪率目標(biāo)90%實(shí)施措施建立維修回訪制度，及時(shí)征求用戶意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修質(zhì)量?！艄苍O(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所的使用、維修養(yǎng)護(hù)和治理（表五）項(xiàng)目電路系統(tǒng)目標(biāo)正常實(shí)施措施實(shí)行24小時(shí)值班監(jiān)控，同時(shí)按規(guī)定檢查維護(hù)，發(fā)覺問題及時(shí)檢修，對(duì)不安全隱患限期解決，以保證安全供電及小區(qū)各種設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（表六）項(xiàng)目公共照明目標(biāo)98%實(shí)施措施工程部指定專人負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由工程主管監(jiān)督，以確保公共區(qū)域照明完好，正常使用。（表七）項(xiàng)目消防目標(biāo)正常實(shí)施措施制定嚴(yán)格的治理制度，治理好消防用設(shè)備和管網(wǎng)，保證管網(wǎng)處于完好狀態(tài)，緊急情況下能及時(shí)投入使用。安保部班長亦為小區(qū)消防治理員，對(duì)小區(qū)消防設(shè)施正常負(fù)責(zé)。（表八）項(xiàng)目道路完好率及使用率目標(biāo)98%實(shí)施措施指定專人負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由工程主管監(jiān)督，以確保道路完好、暢通。（表九）項(xiàng)目停車場(chǎng)、自行車車庫完好率目標(biāo)98%實(shí)施措施指定專人負(fù)責(zé)日常巡視，指揮車輛的進(jìn)出及保證車輛停放的整齊有序，不發(fā)生丟失現(xiàn)象。（表十）項(xiàng)目化糞池雨水井、污水井完好率目標(biāo)98%實(shí)施措施落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制，建檔記錄，治理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共設(shè)施完好并正常使用?！糁伟病⑾乐卫恚ū硎唬╉?xiàng)目治安案件發(fā)生率目標(biāo)1%以下實(shí)施措施實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度、人員進(jìn)出出示證件、外來人員登記制度、出入口24小時(shí)值班，監(jiān)控室同意報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，依照實(shí)際情況，確立“技防、人防相結(jié)合、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全。（表十二）項(xiàng)目火災(zāi)發(fā)生目標(biāo)無實(shí)施措施全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安進(jìn)行日常巡視，發(fā)覺隱患及時(shí)處理，確保小區(qū)安全。每年組織進(jìn)行1-2次模擬消防演習(xí)，加強(qiáng)保安員的教育和培訓(xùn)，要求做到發(fā)覺情況臨危不亂，并正確處理?！舡h(huán)境衛(wèi)生治理（表十三）項(xiàng)目清潔、保潔率目標(biāo)98%實(shí)施措施小樓內(nèi)保潔落實(shí)到人，制訂保潔職員作職責(zé)，標(biāo)準(zhǔn)要求，劃分工作區(qū)域，指定檢查人員，嚴(yán)格考核制度。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔、垃圾日產(chǎn)日清，房屋的（公寓）公共樓梯、扶欄、走道、室外廣場(chǎng)等部位清潔，定時(shí)巡回檢查，其他職員差不多上義務(wù)保潔員，發(fā)覺臟、亂、差及時(shí)處理，無法處理的及時(shí)匯報(bào)，堅(jiān)持巡回保潔制。（表十四現(xiàn)無）項(xiàng)目綠化完好率目標(biāo)98%實(shí)施措施為了給業(yè)主和用戶提供一個(gè)清新優(yōu)美的環(huán)境，設(shè)專職綠化人員，進(jìn)行治理和服務(wù)，搞好環(huán)保綠化工作和租擺工作。制定巡查制度，發(fā)覺問題及時(shí)修復(fù)，確◆檔案資料治理（表十五）項(xiàng)目檔案建立與完好率目標(biāo)99%實(shí)施措施加強(qiáng)硬件的投入，全部實(shí)行電腦化治理，確保檔案齊全，治理完善。入住前，收集整理有關(guān)建筑圖紙，竣工驗(yàn)收資料等；入住后，收集、保存用戶檔案，裝修治理檔案、維修檔案，分門不類地輸入電腦，詳細(xì)記錄小區(qū)域的巡視、門衛(wèi)情況，保存投訴與回訪資料。收集、保存有關(guān)小區(qū)物業(yè)治理的政策、法規(guī)、章程，收集有關(guān)物業(yè)治理活動(dòng)的記錄及檔案?！舴?wù)質(zhì)量及效果（表十六）項(xiàng)目服務(wù)規(guī)范要求目標(biāo)99%實(shí)施措施工作人員統(tǒng)一著裝，禮貌待人，盡職盡責(zé)，工作職責(zé)上墻公布。半年公布一次公共服務(wù)費(fèi)收支情況。每年向業(yè)主委員會(huì)通報(bào)年度維修打算。（表十七）項(xiàng)目用戶投訴處理率投訴回訪率目標(biāo)100%100%實(shí)施措施（表十八）項(xiàng)目用戶對(duì)物業(yè)治理的中意率目標(biāo)98%以上實(shí)施措施采取現(xiàn)代化的科學(xué)治理方式和手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)、助殘服務(wù)。完善小區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集用戶的廣泛意見，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通交流，以確保用戶對(duì)物業(yè)治理工作的中意。財(cái)務(wù)目標(biāo)：A、成本之固定資產(chǎn)（詳細(xì)內(nèi)容略）所有開辦裝備合計(jì)約10萬元，每月折舊（攤銷）費(fèi)用為0.8333萬元。成本之人資費(fèi)用測(cè)算（單位：元/月）人員人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)備注主任1255002500勞動(dòng)合同制主任助理118001800勞動(dòng)合同制事務(wù)助理112001200勞動(dòng)合同制環(huán)境領(lǐng)班1700700保潔員46002400綠化工110001000待定護(hù)衛(wèi)班長110501050護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班39502850護(hù)衛(wèi)員109009000工程領(lǐng)班112001200勞動(dòng)合同制水電維修工110001000監(jiān)控室1700700停車場(chǎng)治理員1600600可有護(hù)衛(wèi)替代小計(jì)25=SUM(ABOVE)24400C、成本之治理部每月支出費(fèi)用統(tǒng)計(jì)：序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)和測(cè)算式月支出（元）備注一人職員資費(fèi)用24400二職員保險(xiǎn)占工資比例的30%8685福利基金占工資比例的14%4053培訓(xùn)、教育經(jīng)費(fèi)占工資比例的1.5%434三交通費(fèi)300通訊費(fèi)800辦公低值易耗品500辦公用水電及綠化用水600其他業(yè)務(wù)費(fèi)用800四公共設(shè)施日常維護(hù)500化糞池、污水井、生活水箱、停車場(chǎng)等公共部位水電維修500電梯日常維修保養(yǎng)400014臺(tái)，廣州日立其他機(jī)電設(shè)備維護(hù)1000各類泵、變配電設(shè)備等智能化設(shè)備維護(hù)2000監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、通訊器材等五保潔易耗品2000垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)1200園林養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)植1000六（開辦物資折舊）2133（略）七社區(qū)文化費(fèi)1000八不可預(yù)見費(fèi)（一＋……七）×1%601九治理酬金（一＋……八）×8%4931十稅金（一＋…九）×5.55%3695十一合計(jì)70270D、治理收入測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)和測(cè)算式月收入（元）備注一一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入1.1元/M2.月×4.1萬M2×85%38335面積4.1萬M2二二期物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入0.6元/M2.月×3.9萬M2×85%19890按多層標(biāo)準(zhǔn)暫定，3.9萬M2三地下出售部分停車位治理收入80元/車位.月×184車位×90%13248可能銷售184車位四地下其他停車位治理收入200元/車位.月×10車位×90%1800五路面臨時(shí)停車位治理收入120元/車位.月×6車位×90%648六合計(jì)=SUM(ABOVE)73921四、費(fèi)用測(cè)算講明依照以上測(cè)算，小高層物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)：1.1元/M2.月；多層（暫定，依照二期項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整）0.6元/M2.月；地下出售部分停車位治理費(fèi)80元/車位.月；地下其他停車位治理費(fèi)200元/車位.月；路面臨時(shí)停車位治理費(fèi)120元/車位.月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差不多合理。團(tuán)隊(duì)治理組織架構(gòu)為了加強(qiáng)治理服務(wù)工作，更加有力地保障社區(qū)治理服務(wù)工作的有序開展，擬設(shè)立“南京江鴻物業(yè)進(jìn)展有限公司東郊·美樹苑治理處”。㈠、機(jī)構(gòu)設(shè)置原則依照香溪月園的使用功能之要求。在滿足治理之要求前提下，盡量減少部門設(shè)置。采取垂直治理模式。㈡、機(jī)構(gòu)設(shè)置圖香溪月園物業(yè)服務(wù)處香溪月園物業(yè)服務(wù)處亞東物業(yè)進(jìn)展有限責(zé)任公司亞東房地產(chǎn)開發(fā)公司辦公室工程部安保部環(huán)境部社區(qū)文化部客戶服務(wù)部（三）、人員編制原則：確保常規(guī)運(yùn)作原則：以確保均衡的、常規(guī)的服務(wù)治理的原則配備人員。如重大接待任務(wù)等情況時(shí)，從公司總部和其他分公司及治理部調(diào)配人員予以加強(qiáng)。從緊原則：在保證工作質(zhì)量的前提下，采取比行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)偏緊的原則，從緊安排人員，確保每件事有人干，每個(gè)人有事干。一專多能原則：要求有相似工作性質(zhì)的職員做到一專多能。例如，搞電修的要會(huì)暖通，保潔員會(huì)室內(nèi)擺放植物的日常養(yǎng)護(hù)等，以利于調(diào)劑使用，最大限度節(jié)約人力成本。兼任原則：對(duì)有些治理崗位，采取兼任原則，以達(dá)到減員高效之目的。（四）、具體人員配置：（總?cè)藬?shù)35人）主任1主任助理1事務(wù)治理員1環(huán)境領(lǐng)班1保潔員3綠化工1（待定）護(hù)衛(wèi)班長1護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班3護(hù)衛(wèi)員9工程領(lǐng)班1水電維修工1監(jiān)控室1停車場(chǎng)治理員1（可有巡邏護(hù)衛(wèi)替代）小計(jì)25注：上述人員配備為全面治理后的人員設(shè)置。人員培訓(xùn)㈠、要點(diǎn):A、抓好治理人員的培訓(xùn)，造就一支作風(fēng)扎實(shí)、技能過硬、團(tuán)結(jié)協(xié)作、高效精干的專業(yè)隊(duì)伍。B、業(yè)崗位培訓(xùn)與全員素養(yǎng)培訓(xùn)相結(jié)合。C、舉辦質(zhì)量主管環(huán)境治理知識(shí)專題培訓(xùn)，強(qiáng)化治理質(zhì)量。D、書面講解與實(shí)際操作相結(jié)合。㈡、培訓(xùn)目標(biāo)通過培訓(xùn)，提高職員的文化素養(yǎng)、業(yè)務(wù)技能、服務(wù)意識(shí)與治理水平，為香溪月園培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)治理服務(wù)隊(duì)伍，使小區(qū)的物業(yè)治理更加富有成效。㈢、培訓(xùn)系統(tǒng)圖目標(biāo)打算目標(biāo)打算組織安排考核評(píng)價(jià)崗位應(yīng)用㈣、培訓(xùn)打算●崗前培訓(xùn)A、在職治理人員培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容有香溪月園情況介紹、業(yè)主情況介紹、香溪月園治理處、機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排和崗位責(zé)任等資料內(nèi)容介紹。B、新聘人員培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容有公司規(guī)章制度、物業(yè)治理常識(shí)、香溪月園介紹、崗位職責(zé)、崗位工作規(guī)范、崗位工作質(zhì)量要求、文明禮貌服務(wù)知識(shí)、專業(yè)服務(wù)治理常識(shí)（維修、清潔、綠化、保安）等?！裨趰徣珕T培訓(xùn)在崗人員培訓(xùn)內(nèi)容有：有關(guān)物業(yè)治理的重要政策法規(guī)，如《南京市物業(yè)治理方法》、《全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》等?！裨趰弻I(yè)培訓(xùn)A、辦公室和客戶服務(wù)部培訓(xùn)內(nèi)容：企業(yè)治理知識(shí)、物業(yè)治理知識(shí)、禮儀禮貌等。培訓(xùn)時(shí)刻：每月集中學(xué)習(xí)二次。B、保安部培訓(xùn)內(nèi)容：治安治理?xiàng)l例、消防知識(shí)、隊(duì)列訓(xùn)練、操步訓(xùn)練、文明禮貌用語訓(xùn)練、交通規(guī)則、防衛(wèi)術(shù)、散打訓(xùn)練。培訓(xùn)時(shí)刻：每周集中學(xué)習(xí)一次。C、環(huán)境部培訓(xùn)內(nèi)容：常用機(jī)械使用知識(shí)、專門污物的清潔方法、消殺知識(shí)、消防知識(shí)、交通規(guī)則，相關(guān)綠化知識(shí)。培訓(xùn)時(shí)刻：每周學(xué)習(xí)一次。D、工程部培訓(xùn)內(nèi)容：房屋結(jié)構(gòu)保養(yǎng)與維護(hù)，設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)知識(shí)，水、電、煤氣維修知識(shí)。培訓(xùn)時(shí)刻：每月學(xué)習(xí)二次。㈤、培訓(xùn)方式要緊采納邊干邊學(xué)，集中培訓(xùn)與分散自學(xué)相結(jié)合的方式進(jìn)行，具體操作采納如下方法：A、自訓(xùn)與代訓(xùn)相結(jié)合B、業(yè)余與脫產(chǎn)相結(jié)合講解與操練相結(jié)合激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)系統(tǒng)激勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制激勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制思想工作機(jī)制勵(lì)系統(tǒng)示意圖講明：B.1激勵(lì)是我們?nèi)诵曰卫淼囊o方式。尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)希望。服務(wù)業(yè)主和制造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。B.2思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。引導(dǎo)職員動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人情感。同時(shí)針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。工作方式有談心、座談、電話家訪等等。B.3獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明。通過獎(jiǎng)勵(lì)“引”著職員往前走，通過懲處“打”著職員朝前走。做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)的類型有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)等。B.4培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人進(jìn)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使職員忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出制造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。B.5工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。既考慮群體效能，更重視個(gè)人利益充分確信努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚酬勞，吸引人力，激勵(lì)職員取得更好的工作績效。福利措施如調(diào)動(dòng)戶口、解決住房、工具補(bǔ)貼等。B.6文化活動(dòng)系統(tǒng)是物業(yè)公司的進(jìn)展之源。通過文化活動(dòng)的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)職員的自信心和認(rèn)同感。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把職員的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。方式有集體活動(dòng)、出游等。B．7在以人為本的激勵(lì)系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合先進(jìn)的JIT（JUSTINTIME）治理模式，進(jìn)行適時(shí)治理，充分發(fā)揮每個(gè)職員的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)制造性地開展工作。4、內(nèi)部治理◆規(guī)范治理，分層實(shí)施組織落實(shí)，制度規(guī)范：人員的組織治理靠的是可見的、具體的規(guī)范，制訂治理規(guī)章，明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的酬勞工資福利系統(tǒng)。通過規(guī)范運(yùn)作，約束職員行為。分工協(xié)作，層級(jí)治理：由于物業(yè)治理中，存在著許多不確定因素，因此在治理中對(duì)治理層及操作層職員采取不同的治理方法。如：引進(jìn)美國JIT（JUSTINTIME）適時(shí)治理模式，對(duì)治理層職員實(shí)施授權(quán)治理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己治理自己，增強(qiáng)治理人員的責(zé)任意識(shí)。規(guī)范言行、注重儀表，實(shí)施BI形象戰(zhàn)略BI即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。將職員的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化治理范疇，通過培訓(xùn)的方式，讓職員熟記于心，自我約束，自我操縱，參照對(duì)比，嚴(yán)格執(zhí)行，依照物業(yè)治理行業(yè)的要求，把形象工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的形象。同時(shí)制定每一崗位、每一工種詳細(xì)的工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范企業(yè)和職員的運(yùn)作，確保治理和服務(wù)質(zhì)量。4、素養(yǎng)評(píng)價(jià)，績效考核量化考核，客觀評(píng)價(jià)：人員治理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素養(yǎng)效能的內(nèi)在保障。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套突出績效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案，對(duì)職員的“德、能、勤、績”進(jìn)行全面客觀的評(píng)鑒?？己瞬蛔哌^場(chǎng)，不講形式。各級(jí)人員均有詳細(xì)的績效考核指標(biāo)，業(yè)績的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素養(yǎng)的優(yōu)劣均可通過量化反映出來，以此決定獎(jiǎng)勵(lì)。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的良好作用，同時(shí)也使職員有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。5、激勵(lì)驅(qū)動(dòng)，留住人才樹立職員也是顧客的治理理念，服務(wù)處不僅給職員提供工作場(chǎng)所，更要給職員營造精神家園。從多角度、多層次滿足職員的需求。通過充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等；關(guān)注職員自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使職員與企業(yè)共同成長。強(qiáng)調(diào)規(guī)范治理中的人性化因素，在嚴(yán)格的制度治理中，關(guān)懷職員，尊重職員，使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人性味。開展主任接待日活動(dòng)、職員座談等活動(dòng)充分體現(xiàn)職員也是顧客的思想。6、營造文化氛圍，促進(jìn)交流溝通提倡“尊重每一位職員”，堅(jiān)持以人為本，致力開展團(tuán)隊(duì)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級(jí)之間、同事之間的溝通與交流，增強(qiáng)職員的集體協(xié)作精神。五、社區(qū)文化建設(shè)常年開展以“精神文明建設(shè)”為主題的社區(qū)文化活動(dòng)。遵循人與社區(qū)共同進(jìn)展的原則，通過開展各類特色化社區(qū)活動(dòng)與社區(qū)文明宣傳相結(jié)合的手段，渲染社區(qū)氣氛、促進(jìn)社區(qū)成員間的充分信任，結(jié)合周邊環(huán)境的文化氛圍，塑造具有文化品行的特色社區(qū)文化，營造充滿人文氣息與歸屬感的社區(qū)環(huán)境，將家的概念延伸至整個(gè)小區(qū)：目標(biāo)：搞好社區(qū)文化建設(shè)，開展全方位的文化服務(wù)，使寬敞業(yè)主有一種親切感、溫馨感、依戀感。打算：按照目標(biāo)、內(nèi)容，制訂打算，依照條件的逐步完善，由易到難，有簡到繁，由少到多地逐步開展，不圖虛名，講究實(shí)效。方法：由服務(wù)處，在小區(qū)內(nèi)聘請(qǐng)3～5名退休干部組成社區(qū)文化活動(dòng)的差不多組織隊(duì)伍，確保長期服務(wù)，有聲有色；充分動(dòng)員和發(fā)揮公寓內(nèi)各類專長，有業(yè)余愛好的業(yè)主積極參與、獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策、同心同德、共謀進(jìn)展；及時(shí)回訪，征詢意見，及時(shí)調(diào)整打算部署，適應(yīng)大多數(shù)人的需要，保持其旺盛的生命力。具體內(nèi)容如下：（僅供參考）文教類活動(dòng)·熱點(diǎn)文化座談；·專項(xiàng)知識(shí)咨詢活動(dòng)；·社區(qū)內(nèi)特色文化沙龍；·聯(lián)合聞名出版社在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行精品圖書展銷；·小區(qū)業(yè)戶書畫作品展；·設(shè)置各類面向社區(qū)學(xué)生的專長培訓(xùn)班；·依照社區(qū)的文化氛圍設(shè)定專項(xiàng)活動(dòng)日；·住戶