抵押貸款的運作培訓課件

房地產(chǎn)金融

（第二版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融

（第二版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫1第三章抵押貸款的運作

內(nèi)容提要

本章主要講述房地產(chǎn)抵押貸款過程中各參與者的權(quán)利和義務、抵押人的還款清單、抵押后房地產(chǎn)的使用和管理、利率變化和期前還款對還款額的影響以及房地產(chǎn)的再抵押等問題。這是房地產(chǎn)抵押貸款的基本知識、過程和原理，是房地產(chǎn)抵押貸款的核心。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第三章抵押貸款的運作房地產(chǎn)金融（第二版）2第一節(jié)杠桿原理

杠桿原理實際上是利用借貸資本補充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3第一節(jié)杠桿原理一、杠桿原理的特性

假設房屋全部投資為杠桿的總長，記為100，它等于借貸資金部分（M）和自有資金（首付款E）之和。將M、E的交界點定義為支點，在目前我國貸款比率為70%的情況下，支點處在整個杠桿的3∶7處。資產(chǎn)總收益率（R）定義為作用于支點上的力，抵押貸款利率（i）為作用于放款方的力，自有資金的收益率（Y）為作用于購房者的力。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房地產(chǎn)金融4第一節(jié)杠桿原理當杠桿處于平衡狀態(tài)時，杠桿平衡時，應滿足下列條件：R=(M×i)+(E×Y)

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材總投資：100RMEiY第一節(jié)杠桿原理房地產(chǎn)金融5第一節(jié)杠桿原理例題1：

假設一房屋價值10萬元，年凈營業(yè)收益為1.2萬元，則資產(chǎn)總收益率為12%。如果購買該房屋可以取得75%的銀行貸款，且利率為10%，每年應還貸款利息為0.75萬元；購房人首付款2.5萬元，則每年購房者凈營業(yè)收益為12000-7500=4500元。購房人投資的收益率可寫成：權(quán)益收益率=投資者凈營業(yè)收益/自有資金（首付款）=4500/2500=18%房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房地產(chǎn)6第一節(jié)杠桿原理

投資者自有資金收益率為18%，高于資產(chǎn)總收益率12%。上面的杠桿原理公式可寫成：12%=(0.75×10%)+(0.25×18%)12%=7.5%+4.5%也可以寫成：0.75×10%=7.5%0.25×18%=4.5%總資產(chǎn)→1.00不同投資收益率12.0%資產(chǎn)收益率

資產(chǎn)收益率通過以上計算可以看出資產(chǎn)總收益率是借貸資金、自有資金收益依其占資產(chǎn)份額的加權(quán)平均值。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房地產(chǎn)7第一節(jié)杠桿原理二、杠桿作用的形式

假設有一房屋以12.5萬元售出，兩年后又以15.68萬元轉(zhuǎn)讓，經(jīng)按前面所講的內(nèi)部收益率公式計算這一投資的內(nèi)部收益率為12%。假設可以按10%、12%和14%三種利率依80%的貸款比率取得抵押貸款，借款額為10萬元，則借貸對權(quán)益收益率的影響如下表（表3-1）。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房8第一節(jié)杠桿原理不同借款利率對權(quán)益收益率的影響房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房9第一節(jié)杠桿原理（一）杠桿正作用

杠桿正作用說明借款可以增加權(quán)益收益率，因為借貸資金的利息小于資產(chǎn)收益率，因而使自有資金收益率提高。貸款方案A就是如此。

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房地產(chǎn)10第一節(jié)杠桿原理（二）中性杠桿作用借貸利率等同于資產(chǎn)收益率，借貸資金對資產(chǎn)收益率和權(quán)益收益率都沒有影響，保持為中性。這就形成了杠桿的中性作用，它是以借貸利率等于資產(chǎn)收益率為條件的。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房地11第一節(jié)杠桿原理

（三）杠桿的負作用

杠桿的負作用是指借貸資金的利息比資產(chǎn)收益率高，資金的借貸不僅不會增加資產(chǎn)收益，因利息高反而會使收益降低。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房地12第二節(jié)抵押貸款的償還用戶從銀行取得一定期限的抵押貸款后，就應按照抵押貸款合同規(guī)定的時間、還款額和還款方式還款。一般情況下，還款是按照分攤方式，就是將借款期分成若干等同的期段（如年或月），每一期段都償還相同數(shù)額的款項。一般是按月償還，將本金、利息分攤到每個月還款。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融13

第二節(jié)抵押貸款的償還一、月還款額

月還款額通俗地也稱為月供，是指每月應還銀行的本息和。（一）本息均還法

本息均還法是將本金和利息平均攤分到每個月中的還款方法。每月的還款數(shù)量是相同的，在等額的還款中，每個月都含有相同的本金和利息。每月分攤的利息和本金數(shù)可按下列公式計算：每月攤還本金=M/n=貸款額貸款/月數(shù)每月攤還利息=(n＋1)·M·i/2n每月還款額=每月攤還本金＋每月攤還利息房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地14

第二節(jié)抵押貸款的償還（二）先息后本法

先息后本法是嚴格按照貸款資金的實際占用時間計算其利息，每一次還款后本金降低，下一期還款中的應計利息為剩余本金（貸款余額）的利息。每月還款額則是采用等比數(shù)列求和的原理推導出來的。每月的還款額是相同的，但隨著還款期限的延長，每月還款額中本金所占比重增加，利息所占比重減少，很好地說明了借貸資金的時間價值。先息后本法月還款額計算公式為：月還款額=M·i·（1＋i）n/〔（1＋i）n－1〕其中M為貸款額；i為月利息，是年利率的1/12；n為貸款月數(shù)。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)15

第二節(jié)抵押貸款的償還比較兩種方法可以看出有以下差別：（1）二者的還款額不同（2）每月還款額中本金、利息所占比例不同（3）兩種還款方式中的利息總額不同（4）在發(fā)生提前還款情況下剩余本金不同房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融（16

第二節(jié)抵押貸款的償還二、月本利和因子表

在西方國家，銀行還編制不同利率條件下的月本利和因子表，以幫助貸款人計算還款額、剩余本金等。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融（第17第二節(jié)抵押貸款的償還三、償還清單（一）基本概念抵押人每月或每年還款數(shù)額取決于貸款額、利率、手續(xù)費及攤還方式。1.本金（principle）：本金是抵押人所欠銀行債務的總額，它是抵押人從放款機構(gòu)借貸的總額，是其總投資的一部分，其初始值等于按貸款比率計算的價值量。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)18第二節(jié)抵押貸款的償還2.手續(xù)費（costofadministration）：手續(xù)費是放款人對貸款附加征收的一種費用，一般為貸款額的1%～3%，它是在放款時征收的，可以加到本金中。3.貸款期限：一般以年計算，是放款日到最后還款日（也稱到期日或終結(jié)日）的時間間隔。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融19第二節(jié)抵押貸款的償還4.分攤系數(shù)：一般貸款都要求在貸款期限內(nèi)按照一定的期段（一般為1個月）償還一定的本金，即將所有本金分攤到整個期限進行還款，這個過程為攤還（amortization）。以上每一期段攤還的本金數(shù)額占本金的百分數(shù)被稱為分攤系數(shù)，可記作K。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融（20

第二節(jié)抵押貸款的償還例題2：假設貸款10萬元，利率為10%，期限為30年（二）償還清單的計算

1.剩余本金貸款剩余本金數(shù)額應等于今后還款額的貼現(xiàn)值。

假設例2中，貸款已按規(guī)定還款5年，則剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。已還款5年，還有25年即300個月沒有還款。這時300個月1元錢的現(xiàn)值，即月本利和因子（或月累積現(xiàn)值）為110.47，則剩余本金計算如下：

剩余本金=月還款額×月本利和因子=877.57×110.047=96574(元)也就是經(jīng)過5年還款后，10萬元貸款的剩余本金為96574元，5年總計償還本金3426元。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)21

第二節(jié)抵押貸款的償還2.年付利息數(shù)額在付完4年款項后，第5年開始時的貸款余額即為第4年的剩余本金，付4年款后剩余26年，26年的月本利和因子為110.99，即：第4年后的剩余本金：877.57×110.99=97402元第5年后的剩余本金為96574元即1年后，還款貸款本金減少了97402-96574=828元而一年的還款總額為877.57×12=10531元其中還利息為10531－828=9703元即第5年的總還款額中利息為9703元，占很大比重。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金22第二節(jié)抵押貸款的償還3.償還清單

按照上述方法我們可以計算出任何一年的償還本金和利息多少、剩余本金情況。我們也可以利用計算機進行處理，如輸入期限、月利率、貸款額后就可計算出月還款額，每年還款中還本付息數(shù)額，累計還本和剩余本金情況，它們構(gòu)成了償還清單。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材23第二節(jié)抵押貸款的償還四、抵押貸款的幾個指標（一）有效利率

在選擇抵押貸款時，抵押人總是選擇有效利率較低的貸款方式，一方面可以減少貸款成本，另一方面可以提高自有資金的收益率，使金融工具起到正的杠桿作用，盡量避免中性和負的杠桿作用。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材24

第二節(jié)抵押貸款的償還（二）貸款比率

貸款比率是貸款額占總投資(或房屋價格)的比率，也稱為貸價比（ratioofmortgagetovalue）。貸款比率可以說明杠桿作用的大小，自有資金（equity）所占比例的倒數(shù)就是杠桿因子，用公式表示為：L=1/（1－m）。這里假設m為貸款比率，1為總投資量（即房屋價格），則自有資金E=1－m。在“杠桿原理”一節(jié)中曾講過：R=（M×i）＋（E×Y）。因為M＋E=1，所以E=1－M房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金25第二節(jié)抵押貸款的償還杠桿因子同貸款比率的關系房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材51015205060708090100貸款比率（%）杠桿因子杠桿因子同貸款比率關系圖（圖3-2）0第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融（26第二節(jié)抵押貸款的償還（1）在杠桿作用為正時（D＞0），杠桿因子越大，則自有資金收益率提高越多。（2）在杠桿作用為中性時（D=0），杠桿因子對自有資金收益率無影響，貸款不起作用，自有資金收益率等于資產(chǎn)收益率又等于貸款利息。（3）在杠桿作用為副時（D＜0），貸款給自有資金帶來負擔，杠桿作用越大，則自有資金收益率降低幅度越大。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融（27第二節(jié)抵押貸款的償還（三）還貸常數(shù)

還貸常數(shù)是年還款額同總貸款額的比值。例如例2中，月還款額為877.57元，則年還款額（包括本息）為877.57×12=10530.84元，還貸常數(shù)為10530.84/100000=0.1053。還貸常數(shù)隨貸款期限和貸款利率而變，一般在貸款利率一定時，貸款期限越長，還貸常數(shù)就越低；在期限一定時，貸款利息越高，則還貸常數(shù)就越高。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融（28第三節(jié)抵押貸款的運作過程一、抵押貸款的參與人（一）參與人抵押貸款購房活動中的核心參與人為購房人和銀行。前者是借款人，這里稱為抵押人；后者為放款人，也稱為抵押權(quán)人。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第三節(jié)抵押貸款的運作過程房地產(chǎn)金29第三節(jié)抵押貸款的運作過程二、抵押貸款的運作過程

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材借款人債務人抵押人購房者拍賣放款人債權(quán)人抵押權(quán)人銀行還本付息債權(quán)注銷抵押登記售價低于債務部分違約貸款資金（相當與債務部分）售價購房合同及房屋產(chǎn)權(quán)證抵押登記售價高出債務部分圖3-4抵押貸款運行過程第三節(jié)抵押貸款的運作過程房地產(chǎn)金30第三節(jié)抵押貸款的運作過程

三、再抵押（一）概念

抵押貸款關系成立時，抵押人和抵押權(quán)人在房產(chǎn)價值中所占份額為30：70。隨著還款年數(shù)的增加，未償還本金降低，抵押人擁有房產(chǎn)價值份額比重增加，為了減少還款利息或從房屋中抽提更多資金投資其他領域，抵押人可以將已抵押房屋再次向原銀行或其他銀行申請再抵押的行為。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第三節(jié)抵押貸款的運作過程房地產(chǎn)金31第三節(jié)抵押貸款的運作過程

抵押人進行二次抵押的原因可歸納為以下三個方面：（1）對于固定利率抵押貸款在利率趨低的情況下，再抵押可以取得低利率貸款，以減少貸款成本，減少月還款額。（2）增加貸款量，特別是經(jīng)過一定時期的還款，抵押人占房屋價值的大部分份額，由于房屋抵押無法進行處置，使很多資金都沉淀于房屋這種不動產(chǎn)，影響新的投資。（3）改善貸款狀況，如由原來的變率抵押貸款變?yōu)楣潭ɡ实盅嘿J款，以提高心理的和實際的安全性。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第三節(jié)抵押貸款的運作過程房地產(chǎn)金32第三節(jié)抵押貸款的運作過程（二）再抵押的運行

為了取得再抵押，借款人應首先清償原抵押債務，并愿支付一定的期前清償罰費、申請費。為減少損失，抵押權(quán)人對提前清償設定一些限制措施，并給予一定的罰費。為了減少各種罰費，抵押一般首先向原銀行申請二次抵押。如果是向其他銀行申請再抵押，在違約賠償時，就產(chǎn)生了第一、第二順位抵押權(quán)人，原抵押權(quán)人為第一順位抵押權(quán)人，新抵押銀行為第二順位抵押權(quán)人。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第三節(jié)抵押貸款的運作過程房地產(chǎn)金33第四節(jié)抵押房屋的使用和管理

一、抵押房屋的使用管理

房屋抵押可以分為購買房屋的抵押和作為擔保的抵押。（一）抵押房屋的使用管理（二）抵押房屋的出租、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第四節(jié)抵押房屋的使用和管理房地產(chǎn)金融34

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理二、違約后抵押房屋的處理

（一）違約在以下幾種情況下，借款人才處于違約地位：（1）貸款合同到期（含展期），借款人未依約償還貸款本息。（2）借款人在貸款合同終止前就已宣告解散或破產(chǎn)。（3）借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設要求完成有關建設項目。（4）當借款人在生產(chǎn)經(jīng)營、財務或其他事項方面發(fā)生重大事件，可能會影響貸款人利益情況時。在以上情況發(fā)生時，貸款人為了自身資金的安全，有權(quán)要求對抵押房屋進行處理。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第四節(jié)抵押房屋的使用和管理房地產(chǎn)金融35

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理（二）處理貸款人對抵押房屋進行處理時，應按照下列程序進行：（1）發(fā)現(xiàn)借款人違約后，貸款人要事先通知借款人，如借款人仍不能給出有說服力的解釋，貸款人才可能采取下一步措施。（2）貸款人可要求司法機關并通過一些拍賣行強迫拍賣抵押房屋。（3）貸款人是拍賣房屋的第一受益人，如拍賣收入不足償還貸款本息時，貸款人有權(quán)向借款人另行追索；如果償還貸款本息和有關費用之后有剩余，所余金額退還借款人。（4）對拍賣價格，借款人如認為偏低，可以提出理由阻止拍賣。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第四節(jié)抵押房屋的使用和管36第五節(jié)利率變化對還款額的影響一、等額還款

固定利率抵押貸款要求每月還款額相同，因此也被稱為等額還款或等額償還。在每月還款額中，一部分為利息，另一部分為本金。隨著還款期限的增加，所欠款項越來越少，所以每月還款額中利息所占份額越來越少，而本金數(shù)額越來越大。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第五節(jié)利率變化對還款額的影響房地產(chǎn)金融37第五節(jié)利率變化對還款額的影響二、貸款期限與月還款額

月還款額取決于貸款利率和期限，二者的變化影響著月還款額。如借貸1元錢所需要的月還款額越低（即期限越長），則借款人所能借貸的資金就越大，因為對于一給定數(shù)額的貸款，如還款額低，達到貸款標準的家庭增多，很多收入較低的家庭也能達到貸款標準。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第五節(jié)利率變化對還款額的影響房地產(chǎn)金融38第五節(jié)利率變化對還款額的影響三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計算

利率的調(diào)整使貸款的月還款額發(fā)生變化。（一）本息均還法

設客戶還款n1個月后，貸款月利率由r變?yōu)閞′，利率變動后剩余本金計算公式為：

P′=P－n1m=(n－n1)P/n其中m為每期段還本數(shù)；P′為剩余本金；P為本金；n為還款月數(shù)。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第五節(jié)利率變化對還款額的影響房地產(chǎn)金融39第五節(jié)利率變化對還款額的影響銀行一般可以采取兩種處理方法：1.固定還款期限，改變還款量由于還款期保持不變?yōu)閚月，則剩余期限n′=n－n1個月，將P′、n′代入公式，利率變動后，每月償還本金：m′=P′/n′=(n－n1)P/(n－n1)n=P/n（保持不變）每月應還利息：N′=2(n′+1)·P′·r′/2n′=（n-n1+1）P·r′/n月還款額：T=P+［(n-n1)+1］·P·r′/n房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第五節(jié)利率變化對還款額的影響房地產(chǎn)金融40第五節(jié)利率變化對還款額的影響2.固定月還款額，還款期限變化由于每月還款額不變，所以m′+n′=m+n則P′/n′+(2n′+1)·P′·r′/2n′=P/n+(2n+1)·P·r/2n則n′=n(2P′+P′·r′)/「2P+(P+1)·P·r-2nP′·r′」=(n－n1)·(r′＋2)/「2＋(2n＋1)r－2(n－n1)r′」房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第五節(jié)利率變化對還款額的影響房地產(chǎn)金融（第41第五節(jié)利率變化對還款額的影響（二）先息后本法經(jīng)過一定期限的還款，在期前還款時客戶共還本金數(shù)為：剩余本金：房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第五節(jié)利率變化對還款額的影響房地產(chǎn)42

第五節(jié)利率變化對還款額的影響若利率發(fā)生波動，銀行可以采取兩種處理方法。1.期限固定，還款額變化由于還款期限保持不變，剩余期限n′=n-n1則變化后的月還款額：

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第五節(jié)利率變化對還款額的影響房地產(chǎn)金融（第43

第五節(jié)利率變化對還款額的影響2.還款額固定，期限變化由于月還款額不變，則m′=m則則則房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第五節(jié)利率變化對還款額的影響房地產(chǎn)金融44第六節(jié)期前還款的處理一、基本概念

期前還款就是借款人出于自身利益在貸款未到期前不履行合同，提前還款的行為。定期抵押貸款不允許期前還款，活期抵押貸款可以進行期前還款。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第六節(jié)期前還款的處理房地產(chǎn)金融（45第六節(jié)期前還款的處理二、期前還款的罰則期前還款造成了放款人的損失：（1）破壞了放款人的貸款組合安排，使放款人處在不利地位。（2）從清償?shù)椒趴钊酥匦抡业叫碌慕杩钊?，需要一定的時間，這段時間資金的閑置造成放款人的利息損失。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第六節(jié)期前還款的處理房地產(chǎn)金融46第六節(jié)期前還款的處理（3）期前還款多發(fā)生在市場利率降低的時期，借款人為了取得較低利率的借款，減少還款額，就采用了期前還款措施；由于新貸款利率較低，使抵押權(quán)人又有一些利息損失。所以，在出現(xiàn)期前還款時，抵押權(quán)人一般要求抵押人多付6個月的利息，或多付剩余本金的1%～5%，作為對期前還款的懲罰。期前還款罰則都應在合同中預先作出說明。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第六節(jié)期前還款的處理房地產(chǎn)47第六節(jié)期前還款的處理三、期前還款的處理在進行期前還款的處理時，可以采用兩種方法：一種是根據(jù)還款清單，查找貸款的剩余本金等，再加上罰費就是借款人所欠債務。一種是用計算的方法求得剩余本金。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第六節(jié)期前還款的處理房地產(chǎn)48第七節(jié)其他抵押貸款類型一、變率抵押貸款

變率抵押貸款是指在合同中規(guī)定的利率可以季節(jié)性地浮動，這種浮動幅度是按事先預定的市場指標或雙方重新協(xié)商而確定的。一方面，變率抵押貸款的月還款額較低，能吸引更多的客戶；另一方面，這種抵押貸款的利率在市場利率變化較大的情況下，償還額有增加的可能性，所以說它又具有一定的風險。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金49第七節(jié)其他抵押貸款類型（一）變率抵押貸款的類型1.償還額的變化2.償還期的變化3.完全可變抵押貸款4.前期變率后期固定貸款房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金50

第七節(jié)其他抵押貸款類型（二）變率抵押貸款的運作1.變化指數(shù)：變化指數(shù)是指名義利率的變化，它是按照特定指數(shù)的升高或降低而變化的。2.初始利率和利率變幅：初始利率是抵押貸款成立后借款人所應付的利率。調(diào)整后的利率為初始利率同利率變幅之和。3.允許最大變化量：是指一次調(diào)整所允許的最大調(diào)整幅度。4.允許變化量：主要規(guī)定允許每年調(diào)整的最大百分數(shù)，有的合同中還規(guī)定了調(diào)整的最小時間間隔以及調(diào)整所依據(jù)的指標。5.期前清償。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金51第七節(jié)其他抵押貸款類型（三）前期變率抵押貸款

還款額的固定性，有利于借款人對還款作出好的安排，多數(shù)用戶對固定利率貸款比較感興趣。在變率抵押貸款合同中，一般都有借款人可轉(zhuǎn)為定率貸款權(quán)利的條款。轉(zhuǎn)變后的利率可參照當前市場上固定利率抵押貸款的平均水平。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金52

第七節(jié)其他抵押貸款類型（四）滾動抵押貸款這種貸款在加拿大較流行，因而也稱為加拿大式抵押貸款。在一定長時間內(nèi)，將整個借款期限分成多個（一般4～5個）時段。每一時段，放款人、借款人都要協(xié)商有關利率、還款等事宜，如果能達成協(xié)議，雙方重新簽訂下一輪抵押合同。所以，這種抵押貸款關系像滾雪球一樣從一個時段發(fā)展到另一時段。如果雙方不能達成協(xié)議，抵押人可以去其他銀行進行二次抵押。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)53第七節(jié)其他抵押貸款類型（五）變率抵押貸款的優(yōu)缺點

1.變率抵押貸款的優(yōu)點：（1）因利率可變，所以其初始利率較固定利率貸款的利率要低，可以吸引更多的客戶。（2）因利率低、還款額低，所以達到貸款標準的客戶多，有利于銀行在貸款時做更全面的評價，選擇性更大。

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)54第七節(jié)其他抵押貸款類型（3）利率變動，還款額數(shù)量變化，可避免固定利率持續(xù)高還款額的壓力，減少違約現(xiàn)象。（4）在高利率時取得的貸款，隨著市場利率的降低還款額減少，不會出現(xiàn)市場利率低而貸款利率高對抵押人不利的情況，迫使抵押人違約或進行二次抵押、再抵押。（5）由于利率隨市場而變，不會造成銀行利率風險，所以沒有期前清償罰金。

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材55第七節(jié)其他抵押貸款類型2.變率抵押貸款的缺點：（1）由于利率是波動的，雖然初始利率低，但未來有升高的可能性，使借款人利率風險加大。（2）利率變化過大、過頻會引起還款額大幅度上升，導致借款人還款困難，使貸款拖欠或成為壞賬的可能性加大。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金56

第七節(jié)其他抵押貸款類型（3）較低的初始利率可能會很快上升，借款人由低利率而形成的還款額低可能會迅速消失。（4）還款額過大的波動造成借款人心理的不穩(wěn)定，很多借款人不希望還款額變化過大。（5）利率每次變動都要雙方協(xié)商，所以雙方常對怎樣分攤利率風險爭論不休，討價還價，成本升高。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材57第七節(jié)其他抵押貸款類型二、低月還款額抵押貸款（一）漸增還款抵押貸款

在抵押的前幾年，月還款額可逐年增加，其利率既可以是固定的，又可以是變動的。在美國這是一種被廣泛接受的抵押貸款方式。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金58第七節(jié)其他抵押貸款類型（二）依價變率抵押貸款

在市場出現(xiàn)通貨膨脹時，市場物價指數(shù)升高，依價變率抵押貸款的本金也按同樣的比例上升；月還款額升高，但相對價值保持不變。每年的月還款額按照以下三個因素進行調(diào)整：（1）當年市場利率（2）隨通貨膨脹率而變化的抵押本金（3）剩余期限應分攤的本金。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金59第七節(jié)其他抵押貸款類型（三）增值分成抵押貸款

通常投資人利用銀行借款投資長期的房地產(chǎn)，如果貸款利率是固定的，那么銀行就承擔了這種投資的利率風險、通貨膨脹風險。當通貨膨脹出現(xiàn)時，銀行利率不能隨市場利率而提高，銀行面臨損失風險較大。為了克服這種風險，同時能參與房屋增值的分成，銀行一般將貸款利率降到市場平均利率水平以下，以換取參與房屋增值分成的權(quán)利。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金60第七節(jié)其他抵押貸款類型（四）前期低付抵押貸款

這種抵押貸款主要是在早期降低還款額，以增加房屋的吸引力。前期低付抵押貸款是漸增還款抵押貸款中的特有方式，具有下列優(yōu)點：（1）對用戶來講有討價還價的余地。（2）較低的初始還款額能吸引更多用戶，也使達到還款標準的用戶增加。（3）在還款額較低時，房屋較容易銷售，可以降低產(chǎn)權(quán)人長期持有時的管理費用。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金61第七節(jié)其他抵押貸款類型三、其他抵押貸款方式（一）快速還款抵押貸款同其他抵押貸款方式相反，不是降低月還款額，而是提高月還款額，縮短還款期。1.快速還款抵押貸款類型（1）15年期抵押貸款（2）雙周付款抵押貸款（3）還款漸增抵押貸款房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金62第七節(jié)其他抵押貸款類型2.快速還款抵押貸款的優(yōu)點（1）還款速度加快，期限縮短，利率降低。（2）不同期限抵押貸款的債務總額差別很大。（3）促進節(jié)約和儲蓄。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金63第七節(jié)其他抵押貸款類型3.快速還款抵押貸款的缺點（1）由于還款額提高，借款人用在其他方面的資金減少，限制了家庭消費或改變了原來的消費結(jié)構(gòu)。（2）還款額的提高，增加了借款拖欠的風險。（3）因快速還款的數(shù)額較大，所以達到還款標準的家庭減少，限制了一部分人的參與。

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金64第七節(jié)其他抵押貸款類型（4）在借款人違約時，借款的損失要較標準抵押貸款多，因為15年期限的還款速度要快。（5）將大量資金用于歸還貸款，在房屋上沉淀大量資金，失去了向其他領域投資的機會，期限越短這種損失就越大。（6）在快速還款中，自有資金增長較快，杠桿作用下降也快；同樣，在通貨膨脹時，抵押貸款對通貨膨脹的防范作用也就減弱。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金65第七節(jié)其他抵押貸款類型（二）利用自有資金還款

1.再抵押2.逆年金抵押貸款

這種抵押貸款的清償一般有三種方式：（1）借款人去世，用房屋來清償。（2）資產(chǎn)出售時依房屋售價清償。（3）一定期限后，如評估價升高，雙方重新協(xié)定付款方式，如達不成一致意見，則房屋被拍賣，首先清償銀行貸款，剩余為借款人所得。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金66第七節(jié)其他抵押貸款類型3.終生養(yǎng)老金抵押貸款借款人可以將房屋按照相同方式到保險公司保險，借款人可以得到保險公司的終生養(yǎng)老金。保險公司每月拿出一定的資金給抵押人，同時扣除一定的借款利息。當房屋出售時，售價首先用以償還保險公司所支付的養(yǎng)老金及其利息。如果抵押人去世，則養(yǎng)老金停止發(fā)放，房屋歸保險公司所有。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金67第七節(jié)其他抵押貸款類型（三）優(yōu)缺點

1.優(yōu)點這幾種抵押貸款都是在財產(chǎn)所有人對財產(chǎn)擁有多數(shù)股金的情況下出現(xiàn)的。其優(yōu)點：（1）可以使房屋所有人利用房屋取得資金，進行消費和其他方面的投資，提高了資產(chǎn)的流動性。（2）利用房屋取得資金，可能是人們?nèi)〉觅Y金的最后選擇。（3）終生養(yǎng)老金抵押貸款，在房屋抵押后，抵押人在其有生之年仍有權(quán)利住在已抵押的房屋中，既解決了生活資金又解決了居住問題。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金融68第七節(jié)其他抵押貸款類型2.缺點

這些抵押貸款的不足主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）獲取這些資金的成本較高（包括利息和轉(zhuǎn)讓費）。（2）借款人違約風險加大，在房屋升值幅度小或貶值時更是如此。（3）在利率較高情況下，借款人得到的借款數(shù)較低。（4）逆年金抵押貸款的抵押期限不明，而終生養(yǎng)老金抵押貸款中轉(zhuǎn)讓和其他中間費用較高。

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第七節(jié)其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金69

關鍵術(shù)語

抵押貸款杠桿原理還款方式貸款類型房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材關鍵術(shù)語房地產(chǎn)70復習思考題1.如何準確界定貸款比率、本金、攤還、再抵押的概念？2.請用圖示簡要說明抵押貸款的運作過程。3.簡述四種類型的抵押貸款。4.試分析利率變化對不同抵押貸款類型抵押權(quán)人利益的影響。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材復習思考題房地產(chǎn)71激勵學生學習的名言格言220、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。221、世界會向那些有目標和遠見的人讓路（馮兩努——香港著名推銷商）

222、絆腳石乃是進身之階。223、銷售世界上第一號的產(chǎn)品——不是汽車，而是自己。在你成功地把自己推銷給別人之前，你必須百分之百的把自己推銷給自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能腳踏實地地邁一步。225、積極思考造成積極人生，消極思考造成消極人生。226、人之所以有一張嘴，而有兩只耳朵，原因是聽的要比說的多一倍。227、別想一下造出大海，必須先由小河川開始。228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦關終歸楚；苦心人，天不負；臥薪嘗膽，三千越甲可吞吳。

229、以誠感人者，人亦誠而應。

230、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會都看到某種憂患。231、出門走好路，出口說好話，出手做好事。232、旁觀者的姓名永遠爬不到比賽的計分板上。

233、怠惰是貧窮的制造廠。234、莫找借口失敗，只找理由成功。（不為失敗找理由，要為成功找方法）235、如果我們想要更多的玫瑰花，就必須種植更多的玫瑰樹。236、偉人之所以偉大，是因為他與別人共處逆境時，別人失去了信心，他卻下決心實現(xiàn)自己的目標。237、世上沒有絕望的處境，只有對處境絕望的人。238、回避現(xiàn)實的人，未來將更不理想。239、當你感到悲哀痛苦時，最好是去學些什么東西。學習會使你永遠立于不敗之地。240、偉人所達到并保持著的高處，并不是一飛就到的，而是他們在同伴們都睡著的時候，一步步艱辛地向上爬241、世界上那些最容易的事情中，拖延時間最不費力。242、堅韌是成功的一大要素，只要在門上敲得夠久、夠大聲，終會把人喚醒的。

243、人之所以能，是相信能。244、沒有口水與汗水，就沒有成功的淚水。245、一個有信念者所開發(fā)出的力量，大于99個只有興趣者。

246、環(huán)境不會改變，解決之道在于改變自己。247、兩粒種子，一片森林。248、每一發(fā)奮努力的背后，必有加倍的賞賜。249、如果你希望成功，以恒心為良友，以經(jīng)驗為參謀，以小心為兄弟，以希望為哨兵。250、大多數(shù)人想要改造這個世界，但卻罕有人想改造自己。激勵學生學習的名言格言72房地產(chǎn)金融

（第二版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融

（第二版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫73第三章抵押貸款的運作

內(nèi)容提要

本章主要講述房地產(chǎn)抵押貸款過程中各參與者的權(quán)利和義務、抵押人的還款清單、抵押后房地產(chǎn)的使用和管理、利率變化和期前還款對還款額的影響以及房地產(chǎn)的再抵押等問題。這是房地產(chǎn)抵押貸款的基本知識、過程和原理，是房地產(chǎn)抵押貸款的核心。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第三章抵押貸款的運作房地產(chǎn)金融（第二版）74第一節(jié)杠桿原理

杠桿原理實際上是利用借貸資本補充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材75第一節(jié)杠桿原理一、杠桿原理的特性

假設房屋全部投資為杠桿的總長，記為100，它等于借貸資金部分（M）和自有資金（首付款E）之和。將M、E的交界點定義為支點，在目前我國貸款比率為70%的情況下，支點處在整個杠桿的3∶7處。資產(chǎn)總收益率（R）定義為作用于支點上的力，抵押貸款利率（i）為作用于放款方的力，自有資金的收益率（Y）為作用于購房者的力。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房地產(chǎn)金融76第一節(jié)杠桿原理當杠桿處于平衡狀態(tài)時，杠桿平衡時，應滿足下列條件：R=(M×i)+(E×Y)

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材總投資：100RMEiY第一節(jié)杠桿原理房地產(chǎn)金融77第一節(jié)杠桿原理例題1：

假設一房屋價值10萬元，年凈營業(yè)收益為1.2萬元，則資產(chǎn)總收益率為12%。如果購買該房屋可以取得75%的銀行貸款，且利率為10%，每年應還貸款利息為0.75萬元；購房人首付款2.5萬元，則每年購房者凈營業(yè)收益為12000-7500=4500元。購房人投資的收益率可寫成：權(quán)益收益率=投資者凈營業(yè)收益/自有資金（首付款）=4500/2500=18%房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房地產(chǎn)78第一節(jié)杠桿原理

投資者自有資金收益率為18%，高于資產(chǎn)總收益率12%。上面的杠桿原理公式可寫成：12%=(0.75×10%)+(0.25×18%)12%=7.5%+4.5%也可以寫成：0.75×10%=7.5%0.25×18%=4.5%總資產(chǎn)→1.00不同投資收益率12.0%資產(chǎn)收益率

資產(chǎn)收益率通過以上計算可以看出資產(chǎn)總收益率是借貸資金、自有資金收益依其占資產(chǎn)份額的加權(quán)平均值。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房地產(chǎn)79第一節(jié)杠桿原理二、杠桿作用的形式

假設有一房屋以12.5萬元售出，兩年后又以15.68萬元轉(zhuǎn)讓，經(jīng)按前面所講的內(nèi)部收益率公式計算這一投資的內(nèi)部收益率為12%。假設可以按10%、12%和14%三種利率依80%的貸款比率取得抵押貸款，借款額為10萬元，則借貸對權(quán)益收益率的影響如下表（表3-1）。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房80第一節(jié)杠桿原理不同借款利率對權(quán)益收益率的影響房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房81第一節(jié)杠桿原理（一）杠桿正作用

杠桿正作用說明借款可以增加權(quán)益收益率，因為借貸資金的利息小于資產(chǎn)收益率，因而使自有資金收益率提高。貸款方案A就是如此。

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房地產(chǎn)82第一節(jié)杠桿原理（二）中性杠桿作用借貸利率等同于資產(chǎn)收益率，借貸資金對資產(chǎn)收益率和權(quán)益收益率都沒有影響，保持為中性。這就形成了杠桿的中性作用，它是以借貸利率等于資產(chǎn)收益率為條件的。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房地83第一節(jié)杠桿原理

（三）杠桿的負作用

杠桿的負作用是指借貸資金的利息比資產(chǎn)收益率高，資金的借貸不僅不會增加資產(chǎn)收益，因利息高反而會使收益降低。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理房地84第二節(jié)抵押貸款的償還用戶從銀行取得一定期限的抵押貸款后，就應按照抵押貸款合同規(guī)定的時間、還款額和還款方式還款。一般情況下，還款是按照分攤方式，就是將借款期分成若干等同的期段（如年或月），每一期段都償還相同數(shù)額的款項。一般是按月償還，將本金、利息分攤到每個月還款。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融85

第二節(jié)抵押貸款的償還一、月還款額

月還款額通俗地也稱為月供，是指每月應還銀行的本息和。（一）本息均還法

本息均還法是將本金和利息平均攤分到每個月中的還款方法。每月的還款數(shù)量是相同的，在等額的還款中，每個月都含有相同的本金和利息。每月分攤的利息和本金數(shù)可按下列公式計算：每月攤還本金=M/n=貸款額貸款/月數(shù)每月攤還利息=(n＋1)·M·i/2n每月還款額=每月攤還本金＋每月攤還利息房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地86

第二節(jié)抵押貸款的償還（二）先息后本法

先息后本法是嚴格按照貸款資金的實際占用時間計算其利息，每一次還款后本金降低，下一期還款中的應計利息為剩余本金（貸款余額）的利息。每月還款額則是采用等比數(shù)列求和的原理推導出來的。每月的還款額是相同的，但隨著還款期限的延長，每月還款額中本金所占比重增加，利息所占比重減少，很好地說明了借貸資金的時間價值。先息后本法月還款額計算公式為：月還款額=M·i·（1＋i）n/〔（1＋i）n－1〕其中M為貸款額；i為月利息，是年利率的1/12；n為貸款月數(shù)。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)87

第二節(jié)抵押貸款的償還比較兩種方法可以看出有以下差別：（1）二者的還款額不同（2）每月還款額中本金、利息所占比例不同（3）兩種還款方式中的利息總額不同（4）在發(fā)生提前還款情況下剩余本金不同房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融（88

第二節(jié)抵押貸款的償還二、月本利和因子表

在西方國家，銀行還編制不同利率條件下的月本利和因子表，以幫助貸款人計算還款額、剩余本金等。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融（第89第二節(jié)抵押貸款的償還三、償還清單（一）基本概念抵押人每月或每年還款數(shù)額取決于貸款額、利率、手續(xù)費及攤還方式。1.本金（principle）：本金是抵押人所欠銀行債務的總額，它是抵押人從放款機構(gòu)借貸的總額，是其總投資的一部分，其初始值等于按貸款比率計算的價值量。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)90第二節(jié)抵押貸款的償還2.手續(xù)費（costofadministration）：手續(xù)費是放款人對貸款附加征收的一種費用，一般為貸款額的1%～3%，它是在放款時征收的，可以加到本金中。3.貸款期限：一般以年計算，是放款日到最后還款日（也稱到期日或終結(jié)日）的時間間隔。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融91第二節(jié)抵押貸款的償還4.分攤系數(shù)：一般貸款都要求在貸款期限內(nèi)按照一定的期段（一般為1個月）償還一定的本金，即將所有本金分攤到整個期限進行還款，這個過程為攤還（amortization）。以上每一期段攤還的本金數(shù)額占本金的百分數(shù)被稱為分攤系數(shù)，可記作K。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融（92

第二節(jié)抵押貸款的償還例題2：假設貸款10萬元，利率為10%，期限為30年（二）償還清單的計算

1.剩余本金貸款剩余本金數(shù)額應等于今后還款額的貼現(xiàn)值。

假設例2中，貸款已按規(guī)定還款5年，則剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。已還款5年，還有25年即300個月沒有還款。這時300個月1元錢的現(xiàn)值，即月本利和因子（或月累積現(xiàn)值）為110.47，則剩余本金計算如下：

剩余本金=月還款額×月本利和因子=877.57×110.047=96574(元)也就是經(jīng)過5年還款后，10萬元貸款的剩余本金為96574元，5年總計償還本金3426元。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)93

第二節(jié)抵押貸款的償還2.年付利息數(shù)額在付完4年款項后，第5年開始時的貸款余額即為第4年的剩余本金，付4年款后剩余26年，26年的月本利和因子為110.99，即：第4年后的剩余本金：877.57×110.99=97402元第5年后的剩余本金為96574元即1年后，還款貸款本金減少了97402-96574=828元而一年的還款總額為877.57×12=10531元其中還利息為10531－828=9703元即第5年的總還款額中利息為9703元，占很大比重。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金94第二節(jié)抵押貸款的償還3.償還清單

按照上述方法我們可以計算出任何一年的償還本金和利息多少、剩余本金情況。我們也可以利用計算機進行處理，如輸入期限、月利率、貸款額后就可計算出月還款額，每年還款中還本付息數(shù)額，累計還本和剩余本金情況，它們構(gòu)成了償還清單。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材95第二節(jié)抵押貸款的償還四、抵押貸款的幾個指標（一）有效利率

在選擇抵押貸款時，抵押人總是選擇有效利率較低的貸款方式，一方面可以減少貸款成本，另一方面可以提高自有資金的收益率，使金融工具起到正的杠桿作用，盡量避免中性和負的杠桿作用。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材96

第二節(jié)抵押貸款的償還（二）貸款比率

貸款比率是貸款額占總投資(或房屋價格)的比率，也稱為貸價比（ratioofmortgagetovalue）。貸款比率可以說明杠桿作用的大小，自有資金（equity）所占比例的倒數(shù)就是杠桿因子，用公式表示為：L=1/（1－m）。這里假設m為貸款比率，1為總投資量（即房屋價格），則自有資金E=1－m。在“杠桿原理”一節(jié)中曾講過：R=（M×i）＋（E×Y）。因為M＋E=1，所以E=1－M房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金97第二節(jié)抵押貸款的償還杠桿因子同貸款比率的關系房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材51015205060708090100貸款比率（%）杠桿因子杠桿因子同貸款比率關系圖（圖3-2）0第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融（98第二節(jié)抵押貸款的償還（1）在杠桿作用為正時（D＞0），杠桿因子越大，則自有資金收益率提高越多。（2）在杠桿作用為中性時（D=0），杠桿因子對自有資金收益率無影響，貸款不起作用，自有資金收益率等于資產(chǎn)收益率又等于貸款利息。（3）在杠桿作用為副時（D＜0），貸款給自有資金帶來負擔，杠桿作用越大，則自有資金收益率降低幅度越大。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融（99第二節(jié)抵押貸款的償還（三）還貸常數(shù)

還貸常數(shù)是年還款額同總貸款額的比值。例如例2中，月還款額為877.57元，則年還款額（包括本息）為877.57×12=10530.84元，還貸常數(shù)為10530.84/100000=0.1053。還貸常數(shù)隨貸款期限和貸款利率而變，一般在貸款利率一定時，貸款期限越長，還貸常數(shù)就越低；在期限一定時，貸款利息越高，則還貸常數(shù)就越高。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)抵押貸款的償還房地產(chǎn)金融（100第三節(jié)抵押貸款的運作過程一、抵押貸款的參與人（一）參與人抵押貸款購房活動中的核心參與人為購房人和銀行。前者是借款人，這里稱為抵押人；后者為放款人，也稱為抵押權(quán)人。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第三節(jié)抵押貸款的運作過程房地產(chǎn)金101第三節(jié)抵押貸款的運作過程二、抵押貸款的運作過程

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材借款人債務人抵押人購房者拍賣放款人債權(quán)人抵押權(quán)人銀行還本付息債權(quán)注銷抵押登記售價低于債務部分違約貸款資金（相當與債務部分）售價購房合同及房屋產(chǎn)權(quán)證抵押登記售價高出債務部分圖3-4抵押貸款運行過程第三節(jié)抵押貸款的運作過程房地產(chǎn)金102第三節(jié)抵押貸款的運作過程

三、再抵押（一）概念

抵押貸款關系成立時，抵押人和抵押權(quán)人在房產(chǎn)價值中所占份額為30：70。隨著還款年數(shù)的增加，未償還本金降低，抵押人擁有房產(chǎn)價值份額比重增加，為了減少還款利息或從房屋中抽提更多資金投資其他領域，抵押人可以將已抵押房屋再次向原銀行或其他銀行申請再抵押的行為。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第三節(jié)抵押貸款的運作過程房地產(chǎn)金103第三節(jié)抵押貸款的運作過程

抵押人進行二次抵押的原因可歸納為以下三個方面：（1）對于固定利率抵押貸款在利率趨低的情況下，再抵押可以取得低利率貸款，以減少貸款成本，減少月還款額。（2）增加貸款量，特別是經(jīng)過一定時期的還款，抵押人占房屋價值的大部分份額，由于房屋抵押無法進行處置，使很多資金都沉淀于房屋這種不動產(chǎn)，影響新的投資。（3）改善貸款狀況，如由原來的變率抵押貸款變?yōu)楣潭ɡ实盅嘿J款，以提高心理的和實際的安全性。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第三節(jié)抵押貸款的運作過程房地產(chǎn)金104第三節(jié)抵押貸款的運作過程（二）再抵押的運行

為了取得再抵押，借款人應首先清償原抵押債務，并愿支付一定的期前清償罰費、申請費。為減少損失，抵押權(quán)人對提前清償設定一些限制措施，并給予一定的罰費。為了減少各種罰費，抵押一般首先向原銀行申請二次抵押。如果是向其他銀行申請再抵押，在違約賠償時，就產(chǎn)生了第一、第二順位抵押權(quán)人，原抵押權(quán)人為第一順位抵押權(quán)人，新抵押銀行為第二順位抵押權(quán)人。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第三節(jié)抵押貸款的運作過程房地產(chǎn)金105第四節(jié)抵押房屋的使用和管理

一、抵押房屋的使用管理

房屋抵押可以分為購買房屋的抵押和作為擔保的抵押。（一）抵押房屋的使用管理（二）抵押房屋的出租、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第四節(jié)抵押房屋的使用和管理房地產(chǎn)金融106

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理二、違約后抵押房屋的處理

（一）違約在以下幾種情況下，借款人才處于違約地位：（1）貸款合同到期（含展期），借款人未依約償還貸款本息。（2）借款人在貸款合同終止前就已宣告解散或破產(chǎn)。（3）借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設要求完成有關建設項目。（4）當借款人在生產(chǎn)經(jīng)營、財務或其他事項方面發(fā)生重大事件，可能會影響貸款人利益情況時。在以上情況發(fā)生時，貸款人為了自身資金的安全，有權(quán)要求對抵押房屋進行處理。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第四節(jié)抵押房屋的使用和管理房地產(chǎn)金融107

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理（二）處理貸款人對抵押房屋進行處理時，應按照下列程序進行：（1）發(fā)現(xiàn)借款人違約后，貸款人要事先通知借款人，如借款人仍不能給出有說服力的解釋，貸款人才可能采取下一步措施。（2）貸款人可要求司法機關并通過一些拍賣行強迫拍賣抵押房屋。（3）貸款人是拍賣房屋的第一受益人，如拍賣收入不足償還貸款本息時，貸款人有權(quán)向借款人另行追索；如果償還貸款本息和有關費用之后有剩余，所余金額退還借款人。（4）對拍賣價格，借款人如認為偏低，可以提出理由阻止拍賣。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第四節(jié)抵押房屋的使用和管108第五節(jié)利率變化對還款額的影響一、等額還款

固定利率抵押貸款要求每月還款額相同，因此也被稱為等額還款或等額償還。在每月還款額中，一部分為利息，另一部分為本金。隨著還款期限的增加，所欠款項越來越少，所以每月還款額中利息所占份額越來越少，而本金數(shù)額越來越大。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第五節(jié)利率變化對還款額的影響房地產(chǎn)金融109第五節(jié)利率變化對還款額的影響二、貸款期限與月還款額

月還款額取決于貸款利率和期限，二者的變化影響著月還款額。如借貸1元錢所需要的月還款額越低（即期限越長），則借款人所能借貸的資金就越大，因為對于一給定數(shù)額的貸款，如還款額低，達到貸款