取地和進(jìn)入策略 課件

世聯(lián)—取地和進(jìn)入策略研究顧問(wèn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2006-1-15世聯(lián)—取地和進(jìn)入策略研究顧問(wèn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享版權(quán)聲明：本文僅供客取地和進(jìn)入策略研究必須關(guān)注的問(wèn)題Issue>取地和進(jìn)入策略研究必須關(guān)注的問(wèn)題Issue>在進(jìn)行取地和進(jìn)入決策時(shí)開(kāi)發(fā)商最關(guān)注以下問(wèn)題在企業(yè)戰(zhàn)略和開(kāi)發(fā)目標(biāo)的指導(dǎo)下是否要進(jìn)入意向地區(qū)？意向地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是怎樣的？現(xiàn)時(shí)意向地塊的評(píng)估價(jià)值是多少？影響現(xiàn)時(shí)土地價(jià)值的關(guān)鍵因素有哪些？意向地塊的發(fā)展前景如何？哪些地塊價(jià)值大、對(duì)區(qū)域發(fā)展最為關(guān)鍵？哪些地塊必須在近期拿？哪些可以遠(yuǎn)期拿？如何確定取地規(guī)模從而使得效益最優(yōu)？企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間節(jié)奏是怎樣的？合理的取地成本是多少？在進(jìn)行取地和進(jìn)入決策時(shí)開(kāi)發(fā)商最關(guān)注以下問(wèn)題在企業(yè)戰(zhàn)略和開(kāi)發(fā)目3世聯(lián)對(duì)取地和進(jìn)入策略研究的理解及觀點(diǎn)Opinion>世聯(lián)對(duì)取地和進(jìn)入策略研究的理解及觀點(diǎn)在企業(yè)區(qū)域戰(zhàn)略下解析意向地區(qū)進(jìn)不進(jìn)入該地區(qū)？探討企業(yè)在意向地區(qū)開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度進(jìn)入策略意向地區(qū)在其背景區(qū)域中的角色和定位意向地區(qū)城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展給房地產(chǎn)帶來(lái)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)意向地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判發(fā)展策略土地儲(chǔ)備策略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況市場(chǎng)總量、消化情況客戶(hù)群與產(chǎn)品情況意向地區(qū)土地市場(chǎng)狀況意向地區(qū)外部環(huán)境的變化帶給房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備原則意向地塊評(píng)估意向地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展前景意向地區(qū)能否實(shí)現(xiàn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)如何進(jìn)入意向地區(qū)？橫向觀察：周邊其他城市的房地產(chǎn)發(fā)展其他發(fā)展商的在意向地區(qū)的表現(xiàn)及動(dòng)態(tài)進(jìn)入策略研究思路戰(zhàn)略層面策略層面執(zhí)行層面地價(jià)分析與建議在進(jìn)不進(jìn)入該地區(qū)？探討企業(yè)在意向地區(qū)開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度進(jìn)入策略5取地策略研究思路確定可能的取地范圍區(qū)域宗地劃分單項(xiàng)宗地土地價(jià)值判斷土地價(jià)值影響因素權(quán)重確定綜合判斷土地價(jià)值取地規(guī)模取地范圍確定土地價(jià)值影響因素彈性分析取地策略研究思路土地價(jià)值影響確定土地價(jià)值彈性分析6世聯(lián)取地和進(jìn)入策略研究成功案例簡(jiǎn)介Case>世聯(lián)取地和進(jìn)入策略研究成功案例簡(jiǎn)介世聯(lián)成功案例項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間城市項(xiàng)目規(guī)模委托客戶(hù)服務(wù)內(nèi)容廊坊固安工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目取地和進(jìn)入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市開(kāi)發(fā)區(qū)三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司土地價(jià)值評(píng)估與地塊劃分、取地策略（取地規(guī)模、范圍及次序）、項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域開(kāi)發(fā)模式與運(yùn)作、啟動(dòng)區(qū)發(fā)展定位及發(fā)展建議中山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2005中山2600畝中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中山房地產(chǎn)前景、房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)研判、發(fā)展策略和土地儲(chǔ)備策略萬(wàn)科佛山城市地圖項(xiàng)目2005佛山--佛山市萬(wàn)科置業(yè)有限公司通過(guò)地圖系列進(jìn)行信息分析、結(jié)合企業(yè)自身戰(zhàn)略進(jìn)行分析產(chǎn)品線(xiàn)布局和土地儲(chǔ)備世聯(lián)成功案例項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間城市項(xiàng)目規(guī)模委托客戶(hù)服務(wù)內(nèi)容廊坊固安8中山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目規(guī)模：三個(gè)地塊合共2600畝工作成果：城市在區(qū)域中的角色房地產(chǎn)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)比較中山與珠三角其它城市的房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研判土地市場(chǎng)狀況發(fā)展策略土地儲(chǔ)備策略中山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目規(guī)模：三個(gè)地塊合共2600畝9萬(wàn)科佛山城市地圖項(xiàng)目

項(xiàng)目規(guī)模：整個(gè)城市及各區(qū)工作成果：規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和土地儲(chǔ)備為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響、發(fā)展空間各組團(tuán)的產(chǎn)品類(lèi)型、價(jià)格區(qū)間各組團(tuán)配套優(yōu)劣排序確定各片區(qū)的最適宜客戶(hù)類(lèi)型萬(wàn)科佛山城市地圖項(xiàng)目

項(xiàng)目規(guī)模：整個(gè)城市及各區(qū)10經(jīng)典案例：廊坊固安工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目取地和進(jìn)入策略研究經(jīng)典案例：廊坊固安工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目取地和進(jìn)入策略研究可能取地范圍反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）”可能的取地面積高達(dá)30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城總體規(guī)劃（2003-2020）”上，即為西起西玉、柏村，東至紀(jì)莊為保證最終取地范圍的準(zhǔn)確，可能的取地范圍向東擴(kuò)展1公里左右；可能取地范圍區(qū)間可能取地范圍反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）”可12土地價(jià)值判斷方法：網(wǎng)格分析法網(wǎng)格圖的基本分析單元大小由可能取地范圍面積及合理的網(wǎng)格地塊數(shù)量決定；考慮到可能的取地范圍面積為30平方公里，確定網(wǎng)格地塊面積范圍為1公里至2平方公里由于地塊的不規(guī)則性，嚴(yán)格的方格網(wǎng)劃分會(huì)產(chǎn)生大量邊角及跨越道路的用地，不利于整體分析，故實(shí)際劃分時(shí)作相應(yīng)調(diào)整地塊劃分考慮地塊相對(duì)方正，能反映地塊的實(shí)際資源現(xiàn)狀網(wǎng)格劃分網(wǎng)格劃分原則土地價(jià)值判斷方法：網(wǎng)格分析法網(wǎng)格圖的基本分析單元大小由可能取13根據(jù)以上原則，世聯(lián)把區(qū)域土地進(jìn)行網(wǎng)格劃分，并進(jìn)行編號(hào)123456789101112131415161718192021222324252627282930根據(jù)以上原則，世聯(lián)把區(qū)域土地進(jìn)行網(wǎng)格劃分，并進(jìn)行編號(hào)123414影響土地價(jià)值的七大核心因素基于“固安縣土地基準(zhǔn)地價(jià)”、“北京市土地基準(zhǔn)地價(jià)”及固安的現(xiàn)實(shí)情況，世聯(lián)總結(jié)出影響宗地土地價(jià)值的七大因素根據(jù)“固安縣土地基準(zhǔn)地價(jià)”與本區(qū)域的總體規(guī)劃，本區(qū)域的土地均為一級(jí)用地，毛地價(jià)基本相同，所以成本影響因素忽略，不做土地價(jià)值影響考慮因素1、商服繁華程度2、道路交通狀況3、基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況4、環(huán)境條件5、產(chǎn)業(yè)影響因素6、城市規(guī)劃7、宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源影響土地價(jià)值的七大核心因素基于“固安縣土地基準(zhǔn)地價(jià)”、“北15七大核心因素權(quán)重值及考慮因素根據(jù)特爾菲法（通過(guò)專(zhuān)家對(duì)影響因素權(quán)重作出統(tǒng)計(jì)估算）計(jì)算，參考固安縣及周邊區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正體系各因素權(quán)重，確定七大核心因素對(duì)地塊價(jià)值影響的權(quán)重比；按照土地價(jià)值大小，地塊分為四個(gè)等級(jí)：很好、好、一般、差，分別用20、15、10及5代表。1、商服繁華程度（權(quán)重25%、彈性權(quán)重15%、彈性權(quán)重5%）考慮商服中心（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、酒店、銀行、商業(yè)街）對(duì)地塊的輻射影響程度。2、道路交通狀況（權(quán)重20%、彈性權(quán)重20%、彈性權(quán)重20%）考慮地塊臨街道路的狀況（如臨街道路的性質(zhì)、寬度、長(zhǎng)度、年車(chē)流量）、對(duì)外交通便利度（距長(zhǎng)途汽車(chē)站、機(jī)場(chǎng)距離），分析各地塊的對(duì)內(nèi)和對(duì)外交通的通達(dá)便利程度。3、基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況（權(quán)重10%、彈性權(quán)重5%、彈性權(quán)重1%）考慮目前地塊的城市基礎(chǔ)設(shè)施投入情況（供水、供電情況）、地塊距公用服務(wù)設(shè)施（市民活動(dòng)中心、公園、體育場(chǎng)館）的距離。4、環(huán)境條件（權(quán)重5%、彈性權(quán)重5%、彈性權(quán)重5%）考慮地塊周邊環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度（噪音、大氣污染、與污染源的臨近程度）。5、產(chǎn)業(yè)影響因素（權(quán)重10%、彈性權(quán)重10%、彈性權(quán)重10%）考慮園區(qū)的成熟度、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套、集聚狀況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。6、城市規(guī)劃（權(quán)重15%、彈性權(quán)重30%、彈性權(quán)重44%）考慮周邊區(qū)域及城市對(duì)地塊的影響。7、宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源（權(quán)重15%、彈性權(quán)重15%、彈性權(quán)重15%）考慮宗地面積、宗地形狀、臨街狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、土地開(kāi)發(fā)程度、土地使用限制及自然條件（地形、地勢(shì)條件、景觀資源）等其他因素的影響七大核心因素權(quán)重值及考慮因素根據(jù)特爾菲法（通過(guò)專(zhuān)家對(duì)影響因素16商服繁華程度對(duì)土地價(jià)值的影響分

析商服繁華程度分析主要考慮的是老城區(qū)的輻射影響力老城區(qū)對(duì)本區(qū)域的商服繁華影響程度由圓心向圓周逐漸下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區(qū)商服繁華程度對(duì)土地價(jià)值的影響分

17由以上分析，在商服影響因素下的地塊價(jià)值如下表所示注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分由以上分析，在商服影響因素下的地塊價(jià)值如下表所示注釋18道路交通影響分析交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)土地價(jià)值有較大影響，但是不同的交通路線(xiàn)對(duì)土地價(jià)值有不同程度的影響：106國(guó)到、京九鐵路、廊涿公路、廊涿高速及京開(kāi)高速對(duì)土地價(jià)值的影響的權(quán)重分別約為35%、15%、20%、25%、5%：測(cè)算出單條交通線(xiàn)路對(duì)土地價(jià)值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計(jì)出每個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值。2123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106國(guó)道京九鐵路京開(kāi)高速廊涿高速道路交通影響分析交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)土地價(jià)值19由以上分析，在交通影響因素下的土地價(jià)值如下表所示注釋很好：20，好：15分一般：10分，差：5分由以上分析，在交通影響因素下的土地價(jià)值如下表所示注釋20基礎(chǔ)配套設(shè)施影響下的土地價(jià)值分析基礎(chǔ)配套對(duì)土地價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在老城區(qū)的城市配套對(duì)工業(yè)區(qū)的輻射影響基礎(chǔ)配套設(shè)施以老城區(qū)為中心，土地價(jià)值由圓心向圓外圍逐漸降低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施影響下的土地價(jià)值分析基礎(chǔ)配套對(duì)土地價(jià)值的影響主要21由以上分析，在基礎(chǔ)配套設(shè)施影響因素下的土地價(jià)值如下圖所示注釋很好：20，好：15分一般：10分，差：5分由以上分析，在基礎(chǔ)配套設(shè)施影響因素下的土地價(jià)值如下圖所示注釋22123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106國(guó)道京九鐵路京開(kāi)高速廊涿高速環(huán)境影響下的土地價(jià)值分析環(huán)境對(duì)土地價(jià)值的影響分析主要體現(xiàn)在永定河及現(xiàn)有工廠及車(chē)道對(duì)環(huán)境的正面或負(fù)面影響永定河對(duì)土地價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在其景觀帶對(duì)沿線(xiàn)土地價(jià)值的提升區(qū)域地塊內(nèi)的工廠及車(chē)道對(duì)環(huán)境影響主要體現(xiàn)在污染與噪音等方面的負(fù)面影響4水泥廠12345678910111213141516171819223環(huán)境影響下土地價(jià)值判斷的分析方法環(huán)境對(duì)土地價(jià)值的影響分為正面與負(fù)面影響之分，故環(huán)境影響因子的權(quán)重有正有負(fù)，但是它們的絕對(duì)值之和為100%京開(kāi)高速、106國(guó)道、水泥廠、京九鐵路、廊涿高速、廊涿公路及永定河對(duì)土地價(jià)值影響權(quán)重分別為-5%、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55%

測(cè)算出每一環(huán)境影響因子對(duì)土地價(jià)值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計(jì)出每個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值環(huán)境影響下土地價(jià)值判斷的分析方法環(huán)境對(duì)土地價(jià)值的影響分為正24由以上分析，環(huán)境影響下的土地價(jià)值評(píng)分為下圖所示

注釋很好：20，好：15分一般：10分，差：5分由以上分析，環(huán)境影響下的土地價(jià)值評(píng)分為下圖所示

注釋25123456789101112131415161718192021222324252627282930產(chǎn)業(yè)影響因素下的土地價(jià)值分析產(chǎn)業(yè)積聚對(duì)土地價(jià)值具有提升作用；依據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚程度與規(guī)模的差異，不同的產(chǎn)業(yè)對(duì)土地價(jià)值影響存在著差異紡織工業(yè)園與汽車(chē)零配件工業(yè)園對(duì)土地價(jià)值的影響權(quán)重分別為45%與55%本項(xiàng)目的工業(yè)用地主要分布在地塊北部與南部，以此兩塊土地為放射中心，隨箭頭方向，土地價(jià)值逐漸降低測(cè)算出每一產(chǎn)業(yè)園對(duì)土地價(jià)值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計(jì)出每個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值5紡織工業(yè)園工業(yè)園區(qū)12345678910111213141516171819226由以上分析，產(chǎn)業(yè)評(píng)分如下圖所示注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分由以上分析，產(chǎn)業(yè)評(píng)分如下圖所示注釋27

大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對(duì)本區(qū)域土地價(jià)值存在著影響大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對(duì)本區(qū)域土地價(jià)值的影響權(quán)重分別為35%、15%及50%城市規(guī)劃影響分析6本區(qū)域土地價(jià)值大北京的規(guī)劃影響力權(quán)重35%固安縣的規(guī)劃影響力權(quán)重50%大廊坊的規(guī)劃影響力權(quán)重15%大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對(duì)28大北京基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)劃下的固安“新七環(huán)”公路系統(tǒng)跨越北京市現(xiàn)有的行政邊界，天津市、河北廊坊及保定地區(qū)通過(guò)新七環(huán)聯(lián)系在一起。本區(qū)域位于京津發(fā)展走廊上的“第二首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)”附近

廊坊固安北京規(guī)劃新七環(huán)涿密高速永清規(guī)劃的首都第二機(jī)場(chǎng)固安位于北京市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的傳統(tǒng)中軸上，在規(guī)劃中的七環(huán)內(nèi)。6大北京基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)劃下的固安“新七環(huán)”公路系統(tǒng)跨越北京市現(xiàn)有29

北京城市化方向?yàn)闁|南向，直指廊坊、天津；固安僅在城市化方向附近固安沒(méi)有在北京城市空間新格局的兩帶上大北京規(guī)劃對(duì)固安的影響分析固安廊坊天津北京城市化方向?yàn)闁|南向，直指廊坊、30大廊坊規(guī)劃大廊坊的規(guī)劃范圍為三大主團(tuán)，即固安、廊坊與永清。固安目前的發(fā)展起點(diǎn)是規(guī)劃中的三大主團(tuán)最低的；廊坊的部分產(chǎn)業(yè)可以放在固安發(fā)展資料來(lái)源：訪(fǎng)談大廊坊規(guī)劃大廊坊的規(guī)劃范圍為三大主團(tuán)，即固安、廊坊與永清。31固安縣規(guī)劃固安新城規(guī)劃基于老城區(qū)，發(fā)展的核心主團(tuán)為汽車(chē)工業(yè)園、紡織工業(yè)園區(qū)及新城核心區(qū)新城規(guī)劃核心區(qū)作為未來(lái)的城市中心區(qū)，土地價(jià)值最高老城區(qū)規(guī)劃核心區(qū)紡織工業(yè)園工業(yè)園區(qū)固安縣規(guī)劃固安新城規(guī)劃基于老城區(qū)，發(fā)展的核心主團(tuán)為汽車(chē)工業(yè)園32三大規(guī)劃對(duì)本區(qū)域土地價(jià)值判斷方法分別判斷北京、廊坊及固安三大規(guī)劃對(duì)本區(qū)域的土地價(jià)值影響根據(jù)三大規(guī)劃對(duì)區(qū)域土地價(jià)值的影響權(quán)重，累計(jì)各個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值123456789101112131415161718192021222324252627282930規(guī)劃核心區(qū)老城區(qū)紡織工業(yè)園工業(yè)園區(qū)來(lái)自廊坊的影響力固安發(fā)展方向來(lái)自北京的影響力三大規(guī)劃對(duì)本區(qū)域土地價(jià)值判斷方法分別判斷北京、廊坊及固安三大33由以上分析，規(guī)劃因素對(duì)土地價(jià)值的評(píng)分如下圖所示注釋很好：20，好：15分一般：10分，差：5分由以上分析，規(guī)劃因素對(duì)土地價(jià)值的評(píng)分如下圖所示注釋34宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源分析本項(xiàng)目地貌特征為永定河沖積平原，整個(gè)地塊地勢(shì)平坦，自西北向東南有微小的緩坡地塊內(nèi)除道路及少量的已建設(shè)用地外，其余基本上是村莊和大片農(nóng)業(yè)用地78、地塊內(nèi)道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九鐵路2、106國(guó)道1、自然村莊①③④⑥⑤⑦②⑦⑧宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源分析本項(xiàng)目地貌特征35由以上分析，土地內(nèi)部資源評(píng)分如下圖所示注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分由以上分析，土地內(nèi)部資源評(píng)分如下圖所示注釋36基于以上分析，世聯(lián)對(duì)按照劃分的宗地，參照影響因素的不同權(quán)重進(jìn)行分析根據(jù)特爾菲法確定的權(quán)重，進(jìn)行土地現(xiàn)狀分析；

按照權(quán)重值的變化，進(jìn)行兩次彈性分析；按照特爾菲法現(xiàn)狀分析及彈性分析的結(jié)果，分別繪制三張取地紅線(xiàn)圖根據(jù)繪制出的紅線(xiàn)圖，確定核心價(jià)值區(qū)與取地范圍分析方法基于以上分析，世聯(lián)對(duì)按照劃分的宗地，參照影響因素的不同權(quán)重進(jìn)37特爾菲法現(xiàn)狀分析(1)注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分特爾菲法現(xiàn)狀分析(1)注釋38特爾菲法現(xiàn)狀分析(2)注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分特爾菲法現(xiàn)狀分析(2)注釋39根據(jù)土地價(jià)值判斷（取整分?jǐn)?shù)），世聯(lián)繪出價(jià)值最大區(qū)域的紅線(xiàn)圖根據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，世聯(lián)確定取整分?jǐn)?shù)在15以上的地塊構(gòu)成的區(qū)域價(jià)值最大紅線(xiàn)所圍合成的區(qū)域?yàn)橥恋貎r(jià)值最大的區(qū)域根據(jù)土地價(jià)值判斷（取整分?jǐn)?shù)），世聯(lián)繪出價(jià)值最大區(qū)域的紅線(xiàn)圖根40為了保證取地研究范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下限值調(diào)至土地價(jià)值評(píng)分?jǐn)?shù)為12.5，即取整數(shù)13以上取地范圍東起東相村、柏村，西至東禮村、楊家莊，北起西玉，南至擾耳營(yíng)，呂家營(yíng)；取地范圍如紅線(xiàn)所圍合的區(qū)域?yàn)榱吮ＷC取地研究范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下限值調(diào)至土地價(jià)值41根據(jù)現(xiàn)狀描述圖的比例尺，世聯(lián)計(jì)算出每塊宗地的面積淡蘭色表示獲取的宗地規(guī)模，灰色表示價(jià)值較低的宗地標(biāo)色為淡蘭色的宗地面積和為22.37平方公里根據(jù)現(xiàn)實(shí)運(yùn)做，取地規(guī)模為20.80~22.80平方公里本項(xiàng)目的研究對(duì)象的規(guī)模即為淡蘭色標(biāo)志的地塊所構(gòu)成的區(qū)域根據(jù)現(xiàn)狀描述圖的比例尺，世聯(lián)計(jì)算出每塊宗地的面積淡蘭色表示獲42彈性分析一（1）注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分彈性分析一（1）注釋43彈性分析一（2）注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分彈性分析一（2）注釋44根據(jù)土地價(jià)值判斷（取整分?jǐn)?shù)），世聯(lián)繪出價(jià)值最大區(qū)域的紅線(xiàn)圖根據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，世聯(lián)確定取整分?jǐn)?shù)在15以上的地塊構(gòu)成的區(qū)域價(jià)值最大紅線(xiàn)所圍合成的區(qū)域?yàn)橥恋貎r(jià)值最大的區(qū)域根據(jù)土地價(jià)值判斷（取整分?jǐn)?shù)），世聯(lián)繪出價(jià)值最大區(qū)域的紅線(xiàn)圖根45為了保證取地研究范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下限值調(diào)至土地價(jià)值評(píng)分?jǐn)?shù)為12.5，即取整數(shù)13以上取地范圍西起西玉、柏村，東至紀(jì)莊取地范圍如紅線(xiàn)所圍合的區(qū)域?yàn)榱吮ＷC取地研究范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下限值調(diào)至土地價(jià)值46根據(jù)現(xiàn)狀描述圖的比例尺，世聯(lián)計(jì)算出每塊宗地的面積淡蘭色表示獲取的宗地規(guī)模，灰色表示價(jià)值較低的宗地標(biāo)色為淡蘭色的宗地面積和為26.34平方公里根據(jù)現(xiàn)實(shí)運(yùn)做，取地規(guī)模為24.34~26.34平方公里本項(xiàng)目的研究對(duì)象的規(guī)模即為淡蘭色標(biāo)志的地塊所構(gòu)成的區(qū)域根據(jù)現(xiàn)狀描述圖的比例尺，世聯(lián)計(jì)算出每塊宗地的面積淡蘭色表示獲47彈性分析二（1）注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分彈性分析二（1）注釋48彈性分析二（2）注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分彈性分析二（2）注釋49根據(jù)土地價(jià)值判斷（取整分?jǐn)?shù)），世聯(lián)繪出價(jià)值最大區(qū)域的紅線(xiàn)圖根據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，世聯(lián)確定取整分?jǐn)?shù)在15以上的地塊構(gòu)成的區(qū)域價(jià)值最大紅線(xiàn)所圍合成的區(qū)域?yàn)橥恋貎r(jià)值最大的區(qū)域根據(jù)土地價(jià)值判斷（取整分?jǐn)?shù)），世聯(lián)繪出價(jià)值最大區(qū)域的紅線(xiàn)圖根50為了保證取地研究范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下限值調(diào)至土地價(jià)值評(píng)分?jǐn)?shù)為12.5，即取整數(shù)13以上為了保證取地研究范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下限值調(diào)至土地價(jià)值51通過(guò)比較特爾菲法現(xiàn)狀分析及彈性分析結(jié)果，世聯(lián)得出區(qū)域價(jià)值核心區(qū)彈性分析一彈性分析二在特菲爾法基礎(chǔ)上做的兩次彈性分析，即對(duì)特爾菲法分析結(jié)果再做兩次驗(yàn)證，確定在任何可能情況下的本區(qū)域絕對(duì)核心價(jià)值區(qū)。世聯(lián)依此取三次分析結(jié)果的交集。特爾菲法分析通過(guò)比較特爾菲法現(xiàn)狀分析及彈性分析結(jié)果，世聯(lián)得出區(qū)域價(jià)值核心52區(qū)域核心價(jià)值區(qū)區(qū)域土地核心價(jià)值區(qū)為紅線(xiàn)圍合成的區(qū)域；

核心價(jià)值區(qū)的面積大約為8.34~9.34平方公里。區(qū)域核心價(jià)值區(qū)區(qū)域土地核心價(jià)值區(qū)為紅線(xiàn)圍合成的區(qū)域；53世聯(lián)建議取地范圍彈性分析二彈性分析一特爾菲法分析在特菲爾法基礎(chǔ)上做的兩次彈性分析，即對(duì)特爾菲法分析結(jié)果再做兩次驗(yàn)證，確定在任何可能情況下，本區(qū)域的取地范圍。世聯(lián)依此取三次分析結(jié)果的交集。世聯(lián)建議取地范圍彈性分析二彈性分析一特爾菲法分析在特菲爾法基54世聯(lián)建議取地范圍取地范圍東起東相村、柏村，西至東禮村、楊家莊，北起西玉，南至擾耳營(yíng)，呂家營(yíng)；取地范圍如紅線(xiàn)所圍合的區(qū)域取地規(guī)模為20.72~22.72平方公里世聯(lián)建議取地范圍取地范圍東起東相村、柏村，西至東禮村、楊家莊55取地次序原則建議根據(jù)城市由成熟區(qū)向陌生區(qū)域發(fā)展一般自然發(fā)展規(guī)律，考慮到本項(xiàng)目的低水平基礎(chǔ)與投資風(fēng)險(xiǎn)控制，取地方向應(yīng)與城市自然發(fā)展方向一致同時(shí)處在大北京及大廊坊規(guī)劃格局里，本區(qū)域最先受城市化影響的區(qū)域?yàn)楸辈?，取地方向可以考慮按照城市化影響方向，由北向南進(jìn)行取地在條件發(fā)生沖突的情況下，優(yōu)先取得土地價(jià)值最大的地塊取地次序原則建議根據(jù)城市由成熟區(qū)向陌生區(qū)域發(fā)展一般自然發(fā)展56方案一：根據(jù)取地次序原則建議，世聯(lián)確定在集團(tuán)有實(shí)力一次性大規(guī)模拿地條件下本區(qū)域的取地次序根據(jù)取地次序原則，本區(qū)域的取地次序如圖編號(hào)所示；實(shí)際取地次序操作應(yīng)具有一定靈活度。1234方案一：根據(jù)取地次序原則建議，世聯(lián)確定在集團(tuán)有實(shí)力一次性大規(guī)57方案二：根據(jù)取地次序原則建議，世聯(lián)確定在集團(tuán)計(jì)劃分批次以較小規(guī)模拿地情況下的取地次序根據(jù)取地次序原則，本區(qū)域的取地次序如圖編號(hào)所示實(shí)際取地次序操作應(yīng)具有一定靈活度1234567方案二：根據(jù)取地次序原則建議，世聯(lián)確定在集團(tuán)計(jì)劃分批次以較小58THEENDTHEEND世聯(lián)—取地和進(jìn)入策略研究顧問(wèn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2006-1-15世聯(lián)—取地和進(jìn)入策略研究顧問(wèn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享版權(quán)聲明：本文僅供客取地和進(jìn)入策略研究必須關(guān)注的問(wèn)題Issue>取地和進(jìn)入策略研究必須關(guān)注的問(wèn)題Issue>在進(jìn)行取地和進(jìn)入決策時(shí)開(kāi)發(fā)商最關(guān)注以下問(wèn)題在企業(yè)戰(zhàn)略和開(kāi)發(fā)目標(biāo)的指導(dǎo)下是否要進(jìn)入意向地區(qū)？意向地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是怎樣的？現(xiàn)時(shí)意向地塊的評(píng)估價(jià)值是多少？影響現(xiàn)時(shí)土地價(jià)值的關(guān)鍵因素有哪些？意向地塊的發(fā)展前景如何？哪些地塊價(jià)值大、對(duì)區(qū)域發(fā)展最為關(guān)鍵？哪些地塊必須在近期拿？哪些可以遠(yuǎn)期拿？如何確定取地規(guī)模從而使得效益最優(yōu)？企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間節(jié)奏是怎樣的？合理的取地成本是多少？在進(jìn)行取地和進(jìn)入決策時(shí)開(kāi)發(fā)商最關(guān)注以下問(wèn)題在企業(yè)戰(zhàn)略和開(kāi)發(fā)目62世聯(lián)對(duì)取地和進(jìn)入策略研究的理解及觀點(diǎn)Opinion>世聯(lián)對(duì)取地和進(jìn)入策略研究的理解及觀點(diǎn)在企業(yè)區(qū)域戰(zhàn)略下解析意向地區(qū)進(jìn)不進(jìn)入該地區(qū)？探討企業(yè)在意向地區(qū)開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度進(jìn)入策略意向地區(qū)在其背景區(qū)域中的角色和定位意向地區(qū)城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展給房地產(chǎn)帶來(lái)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)意向地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判發(fā)展策略土地儲(chǔ)備策略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況市場(chǎng)總量、消化情況客戶(hù)群與產(chǎn)品情況意向地區(qū)土地市場(chǎng)狀況意向地區(qū)外部環(huán)境的變化帶給房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備原則意向地塊評(píng)估意向地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展前景意向地區(qū)能否實(shí)現(xiàn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)如何進(jìn)入意向地區(qū)？橫向觀察：周邊其他城市的房地產(chǎn)發(fā)展其他發(fā)展商的在意向地區(qū)的表現(xiàn)及動(dòng)態(tài)進(jìn)入策略研究思路戰(zhàn)略層面策略層面執(zhí)行層面地價(jià)分析與建議在進(jìn)不進(jìn)入該地區(qū)？探討企業(yè)在意向地區(qū)開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度進(jìn)入策略64取地策略研究思路確定可能的取地范圍區(qū)域宗地劃分單項(xiàng)宗地土地價(jià)值判斷土地價(jià)值影響因素權(quán)重確定綜合判斷土地價(jià)值取地規(guī)模取地范圍確定土地價(jià)值影響因素彈性分析取地策略研究思路土地價(jià)值影響確定土地價(jià)值彈性分析65世聯(lián)取地和進(jìn)入策略研究成功案例簡(jiǎn)介Case>世聯(lián)取地和進(jìn)入策略研究成功案例簡(jiǎn)介世聯(lián)成功案例項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間城市項(xiàng)目規(guī)模委托客戶(hù)服務(wù)內(nèi)容廊坊固安工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目取地和進(jìn)入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市開(kāi)發(fā)區(qū)三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司土地價(jià)值評(píng)估與地塊劃分、取地策略（取地規(guī)模、范圍及次序）、項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域開(kāi)發(fā)模式與運(yùn)作、啟動(dòng)區(qū)發(fā)展定位及發(fā)展建議中山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2005中山2600畝中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中山房地產(chǎn)前景、房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)研判、發(fā)展策略和土地儲(chǔ)備策略萬(wàn)科佛山城市地圖項(xiàng)目2005佛山--佛山市萬(wàn)科置業(yè)有限公司通過(guò)地圖系列進(jìn)行信息分析、結(jié)合企業(yè)自身戰(zhàn)略進(jìn)行分析產(chǎn)品線(xiàn)布局和土地儲(chǔ)備世聯(lián)成功案例項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間城市項(xiàng)目規(guī)模委托客戶(hù)服務(wù)內(nèi)容廊坊固安67中山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目規(guī)模：三個(gè)地塊合共2600畝工作成果：城市在區(qū)域中的角色房地產(chǎn)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)比較中山與珠三角其它城市的房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研判土地市場(chǎng)狀況發(fā)展策略土地儲(chǔ)備策略中山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目規(guī)模：三個(gè)地塊合共2600畝68萬(wàn)科佛山城市地圖項(xiàng)目

項(xiàng)目規(guī)模：整個(gè)城市及各區(qū)工作成果：規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和土地儲(chǔ)備為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響、發(fā)展空間各組團(tuán)的產(chǎn)品類(lèi)型、價(jià)格區(qū)間各組團(tuán)配套優(yōu)劣排序確定各片區(qū)的最適宜客戶(hù)類(lèi)型萬(wàn)科佛山城市地圖項(xiàng)目

項(xiàng)目規(guī)模：整個(gè)城市及各區(qū)69經(jīng)典案例：廊坊固安工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目取地和進(jìn)入策略研究經(jīng)典案例：廊坊固安工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目取地和進(jìn)入策略研究可能取地范圍反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）”可能的取地面積高達(dá)30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城總體規(guī)劃（2003-2020）”上，即為西起西玉、柏村，東至紀(jì)莊為保證最終取地范圍的準(zhǔn)確，可能的取地范圍向東擴(kuò)展1公里左右；可能取地范圍區(qū)間可能取地范圍反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）”可71土地價(jià)值判斷方法：網(wǎng)格分析法網(wǎng)格圖的基本分析單元大小由可能取地范圍面積及合理的網(wǎng)格地塊數(shù)量決定；考慮到可能的取地范圍面積為30平方公里，確定網(wǎng)格地塊面積范圍為1公里至2平方公里由于地塊的不規(guī)則性，嚴(yán)格的方格網(wǎng)劃分會(huì)產(chǎn)生大量邊角及跨越道路的用地，不利于整體分析，故實(shí)際劃分時(shí)作相應(yīng)調(diào)整地塊劃分考慮地塊相對(duì)方正，能反映地塊的實(shí)際資源現(xiàn)狀網(wǎng)格劃分網(wǎng)格劃分原則土地價(jià)值判斷方法：網(wǎng)格分析法網(wǎng)格圖的基本分析單元大小由可能取72根據(jù)以上原則，世聯(lián)把區(qū)域土地進(jìn)行網(wǎng)格劃分，并進(jìn)行編號(hào)123456789101112131415161718192021222324252627282930根據(jù)以上原則，世聯(lián)把區(qū)域土地進(jìn)行網(wǎng)格劃分，并進(jìn)行編號(hào)123473影響土地價(jià)值的七大核心因素基于“固安縣土地基準(zhǔn)地價(jià)”、“北京市土地基準(zhǔn)地價(jià)”及固安的現(xiàn)實(shí)情況，世聯(lián)總結(jié)出影響宗地土地價(jià)值的七大因素根據(jù)“固安縣土地基準(zhǔn)地價(jià)”與本區(qū)域的總體規(guī)劃，本區(qū)域的土地均為一級(jí)用地，毛地價(jià)基本相同，所以成本影響因素忽略，不做土地價(jià)值影響考慮因素1、商服繁華程度2、道路交通狀況3、基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況4、環(huán)境條件5、產(chǎn)業(yè)影響因素6、城市規(guī)劃7、宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源影響土地價(jià)值的七大核心因素基于“固安縣土地基準(zhǔn)地價(jià)”、“北74七大核心因素權(quán)重值及考慮因素根據(jù)特爾菲法（通過(guò)專(zhuān)家對(duì)影響因素權(quán)重作出統(tǒng)計(jì)估算）計(jì)算，參考固安縣及周邊區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正體系各因素權(quán)重，確定七大核心因素對(duì)地塊價(jià)值影響的權(quán)重比；按照土地價(jià)值大小，地塊分為四個(gè)等級(jí)：很好、好、一般、差，分別用20、15、10及5代表。1、商服繁華程度（權(quán)重25%、彈性權(quán)重15%、彈性權(quán)重5%）考慮商服中心（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、酒店、銀行、商業(yè)街）對(duì)地塊的輻射影響程度。2、道路交通狀況（權(quán)重20%、彈性權(quán)重20%、彈性權(quán)重20%）考慮地塊臨街道路的狀況（如臨街道路的性質(zhì)、寬度、長(zhǎng)度、年車(chē)流量）、對(duì)外交通便利度（距長(zhǎng)途汽車(chē)站、機(jī)場(chǎng)距離），分析各地塊的對(duì)內(nèi)和對(duì)外交通的通達(dá)便利程度。3、基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況（權(quán)重10%、彈性權(quán)重5%、彈性權(quán)重1%）考慮目前地塊的城市基礎(chǔ)設(shè)施投入情況（供水、供電情況）、地塊距公用服務(wù)設(shè)施（市民活動(dòng)中心、公園、體育場(chǎng)館）的距離。4、環(huán)境條件（權(quán)重5%、彈性權(quán)重5%、彈性權(quán)重5%）考慮地塊周邊環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度（噪音、大氣污染、與污染源的臨近程度）。5、產(chǎn)業(yè)影響因素（權(quán)重10%、彈性權(quán)重10%、彈性權(quán)重10%）考慮園區(qū)的成熟度、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套、集聚狀況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。6、城市規(guī)劃（權(quán)重15%、彈性權(quán)重30%、彈性權(quán)重44%）考慮周邊區(qū)域及城市對(duì)地塊的影響。7、宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源（權(quán)重15%、彈性權(quán)重15%、彈性權(quán)重15%）考慮宗地面積、宗地形狀、臨街狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、土地開(kāi)發(fā)程度、土地使用限制及自然條件（地形、地勢(shì)條件、景觀資源）等其他因素的影響七大核心因素權(quán)重值及考慮因素根據(jù)特爾菲法（通過(guò)專(zhuān)家對(duì)影響因素75商服繁華程度對(duì)土地價(jià)值的影響分

析商服繁華程度分析主要考慮的是老城區(qū)的輻射影響力老城區(qū)對(duì)本區(qū)域的商服繁華影響程度由圓心向圓周逐漸下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區(qū)商服繁華程度對(duì)土地價(jià)值的影響分

76由以上分析，在商服影響因素下的地塊價(jià)值如下表所示注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分由以上分析，在商服影響因素下的地塊價(jià)值如下表所示注釋77道路交通影響分析交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)土地價(jià)值有較大影響，但是不同的交通路線(xiàn)對(duì)土地價(jià)值有不同程度的影響：106國(guó)到、京九鐵路、廊涿公路、廊涿高速及京開(kāi)高速對(duì)土地價(jià)值的影響的權(quán)重分別約為35%、15%、20%、25%、5%：測(cè)算出單條交通線(xiàn)路對(duì)土地價(jià)值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計(jì)出每個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值。2123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106國(guó)道京九鐵路京開(kāi)高速廊涿高速道路交通影響分析交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)土地價(jià)值78由以上分析，在交通影響因素下的土地價(jià)值如下表所示注釋很好：20，好：15分一般：10分，差：5分由以上分析，在交通影響因素下的土地價(jià)值如下表所示注釋79基礎(chǔ)配套設(shè)施影響下的土地價(jià)值分析基礎(chǔ)配套對(duì)土地價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在老城區(qū)的城市配套對(duì)工業(yè)區(qū)的輻射影響基礎(chǔ)配套設(shè)施以老城區(qū)為中心，土地價(jià)值由圓心向圓外圍逐漸降低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施影響下的土地價(jià)值分析基礎(chǔ)配套對(duì)土地價(jià)值的影響主要80由以上分析，在基礎(chǔ)配套設(shè)施影響因素下的土地價(jià)值如下圖所示注釋很好：20，好：15分一般：10分，差：5分由以上分析，在基礎(chǔ)配套設(shè)施影響因素下的土地價(jià)值如下圖所示注釋81123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106國(guó)道京九鐵路京開(kāi)高速廊涿高速環(huán)境影響下的土地價(jià)值分析環(huán)境對(duì)土地價(jià)值的影響分析主要體現(xiàn)在永定河及現(xiàn)有工廠及車(chē)道對(duì)環(huán)境的正面或負(fù)面影響永定河對(duì)土地價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在其景觀帶對(duì)沿線(xiàn)土地價(jià)值的提升區(qū)域地塊內(nèi)的工廠及車(chē)道對(duì)環(huán)境影響主要體現(xiàn)在污染與噪音等方面的負(fù)面影響4水泥廠12345678910111213141516171819282環(huán)境影響下土地價(jià)值判斷的分析方法環(huán)境對(duì)土地價(jià)值的影響分為正面與負(fù)面影響之分，故環(huán)境影響因子的權(quán)重有正有負(fù)，但是它們的絕對(duì)值之和為100%京開(kāi)高速、106國(guó)道、水泥廠、京九鐵路、廊涿高速、廊涿公路及永定河對(duì)土地價(jià)值影響權(quán)重分別為-5%、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55%

測(cè)算出每一環(huán)境影響因子對(duì)土地價(jià)值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計(jì)出每個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值環(huán)境影響下土地價(jià)值判斷的分析方法環(huán)境對(duì)土地價(jià)值的影響分為正83由以上分析，環(huán)境影響下的土地價(jià)值評(píng)分為下圖所示

注釋很好：20，好：15分一般：10分，差：5分由以上分析，環(huán)境影響下的土地價(jià)值評(píng)分為下圖所示

注釋84123456789101112131415161718192021222324252627282930產(chǎn)業(yè)影響因素下的土地價(jià)值分析產(chǎn)業(yè)積聚對(duì)土地價(jià)值具有提升作用；依據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚程度與規(guī)模的差異，不同的產(chǎn)業(yè)對(duì)土地價(jià)值影響存在著差異紡織工業(yè)園與汽車(chē)零配件工業(yè)園對(duì)土地價(jià)值的影響權(quán)重分別為45%與55%本項(xiàng)目的工業(yè)用地主要分布在地塊北部與南部，以此兩塊土地為放射中心，隨箭頭方向，土地價(jià)值逐漸降低測(cè)算出每一產(chǎn)業(yè)園對(duì)土地價(jià)值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計(jì)出每個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值5紡織工業(yè)園工業(yè)園區(qū)12345678910111213141516171819285由以上分析，產(chǎn)業(yè)評(píng)分如下圖所示注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分由以上分析，產(chǎn)業(yè)評(píng)分如下圖所示注釋86

大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對(duì)本區(qū)域土地價(jià)值存在著影響大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對(duì)本區(qū)域土地價(jià)值的影響權(quán)重分別為35%、15%及50%城市規(guī)劃影響分析6本區(qū)域土地價(jià)值大北京的規(guī)劃影響力權(quán)重35%固安縣的規(guī)劃影響力權(quán)重50%大廊坊的規(guī)劃影響力權(quán)重15%大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對(duì)87大北京基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)劃下的固安“新七環(huán)”公路系統(tǒng)跨越北京市現(xiàn)有的行政邊界，天津市、河北廊坊及保定地區(qū)通過(guò)新七環(huán)聯(lián)系在一起。本區(qū)域位于京津發(fā)展走廊上的“第二首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)”附近

廊坊固安北京規(guī)劃新七環(huán)涿密高速永清規(guī)劃的首都第二機(jī)場(chǎng)固安位于北京市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的傳統(tǒng)中軸上，在規(guī)劃中的七環(huán)內(nèi)。6大北京基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)劃下的固安“新七環(huán)”公路系統(tǒng)跨越北京市現(xiàn)有88

北京城市化方向?yàn)闁|南向，直指廊坊、天津；固安僅在城市化方向附近固安沒(méi)有在北京城市空間新格局的兩帶上大北京規(guī)劃對(duì)固安的影響分析固安廊坊天津北京城市化方向?yàn)闁|南向，直指廊坊、89大廊坊規(guī)劃大廊坊的規(guī)劃范圍為三大主團(tuán)，即固安、廊坊與永清。固安目前的發(fā)展起點(diǎn)是規(guī)劃中的三大主團(tuán)最低的；廊坊的部分產(chǎn)業(yè)可以放在固安發(fā)展資料來(lái)源：訪(fǎng)談大廊坊規(guī)劃大廊坊的規(guī)劃范圍為三大主團(tuán)，即固安、廊坊與永清。90固安縣規(guī)劃固安新城規(guī)劃基于老城區(qū)，發(fā)展的核心主團(tuán)為汽車(chē)工業(yè)園、紡織工業(yè)園區(qū)及新城核心區(qū)新城規(guī)劃核心區(qū)作為未來(lái)的城市中心區(qū)，土地價(jià)值最高老城區(qū)規(guī)劃核心區(qū)紡織工業(yè)園工業(yè)園區(qū)固安縣規(guī)劃固安新城規(guī)劃基于老城區(qū)，發(fā)展的核心主團(tuán)為汽車(chē)工業(yè)園91三大規(guī)劃對(duì)本區(qū)域土地價(jià)值判斷方法分別判斷北京、廊坊及固安三大規(guī)劃對(duì)本區(qū)域的土地價(jià)值影響根據(jù)三大規(guī)劃對(duì)區(qū)域土地價(jià)值的影響權(quán)重，累計(jì)各個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值123456789101112131415161718192021222324252627282930規(guī)劃核心區(qū)老城區(qū)紡織工業(yè)園工業(yè)園區(qū)來(lái)自廊坊的影響力固安發(fā)展方向來(lái)自北京的影響力三大規(guī)劃對(duì)本區(qū)域土地價(jià)值判斷方法分別判斷北京、廊坊及固安三大92由以上分析，規(guī)劃因素對(duì)土地價(jià)值的評(píng)分如下圖所示注釋很好：20，好：15分一般：10分，差：5分由以上分析，規(guī)劃因素對(duì)土地價(jià)值的評(píng)分如下圖所示注釋93宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源分析本項(xiàng)目地貌特征為永定河沖積平原，整個(gè)地塊地勢(shì)平坦，自西北向東南有微小的緩坡地塊內(nèi)除道路及少量的已建設(shè)用地外，其余基本上是村莊和大片農(nóng)業(yè)用地78、地塊內(nèi)道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九鐵路2、106國(guó)道1、自然村莊①③④⑥⑤⑦②⑦⑧宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源分析本項(xiàng)目地貌特征94由以上分析，土地內(nèi)部資源評(píng)分如下圖所示注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分由以上分析，土地內(nèi)部資源評(píng)分如下圖所示注釋95基于以上分析，世聯(lián)對(duì)按照劃分的宗地，參照影響因素的不同權(quán)重進(jìn)行分析根據(jù)特爾菲法確定的權(quán)重，進(jìn)行土地現(xiàn)狀分析；

按照權(quán)重值的變化，進(jìn)行兩次彈性分析；按照特爾菲法現(xiàn)狀分析及彈性分析的結(jié)果，分別繪制三張取地紅線(xiàn)圖根據(jù)繪制出的紅線(xiàn)圖，確定核心價(jià)值區(qū)與取地范圍分析方法基于以上分析，世聯(lián)對(duì)按照劃分的宗地，參照影響因素的不同權(quán)重進(jìn)96特爾菲法現(xiàn)狀分析(1)注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分特爾菲法現(xiàn)狀分析(1)注釋97特爾菲法現(xiàn)狀分析(2)注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分特爾菲法現(xiàn)狀分析(2)注釋98根據(jù)土地價(jià)值判斷（取整分?jǐn)?shù)），世聯(lián)繪出價(jià)值最大區(qū)域的紅線(xiàn)圖根據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，世聯(lián)確定取整分?jǐn)?shù)在15以上的地塊構(gòu)成的區(qū)域價(jià)值最大紅線(xiàn)所圍合成的區(qū)域?yàn)橥恋貎r(jià)值最大的區(qū)域根據(jù)土地價(jià)值判斷（取整分?jǐn)?shù)），世聯(lián)繪出價(jià)值最大區(qū)域的紅線(xiàn)圖根99為了保證取地研究范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下限值調(diào)至土地價(jià)值評(píng)分?jǐn)?shù)為12.5，即取整數(shù)13以上取地范圍東起東相村、柏村，西至東禮村、楊家莊，北起西玉，南至擾耳營(yíng)，呂家營(yíng)；取地范圍如紅線(xiàn)所圍合的區(qū)域?yàn)榱吮ＷC取地研究范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下限值調(diào)至土地價(jià)值100根據(jù)現(xiàn)狀描述圖的比例尺，世聯(lián)計(jì)算出每塊宗地的面積淡蘭色表示獲取的宗地規(guī)模，灰色表示價(jià)值較低的宗地標(biāo)色為淡蘭色的宗地面積和為22.37平方公里根據(jù)現(xiàn)實(shí)運(yùn)做，取地規(guī)模為20.80~22.80平方公里本項(xiàng)目的研究對(duì)象的規(guī)模即為淡蘭色標(biāo)志的地塊所構(gòu)成的區(qū)域根據(jù)現(xiàn)狀描述圖的比例尺，世聯(lián)計(jì)算出每塊宗地的面積淡蘭色表示獲101