某地產(chǎn)集團項目定位報告

晉愉·二郎項目定位報告策劃營銷部2012.12.21區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標(biāo)審視開發(fā)思路項目定位經(jīng)營定位目標(biāo)——品牌快銷型，現(xiàn)金流項目銷售優(yōu)先，性價比優(yōu)先，資金安全優(yōu)先；通過快銷降低資金使用成本來換取利潤，實現(xiàn)利潤與現(xiàn)金流平衡；客戶定位目標(biāo)——首次置業(yè)、首次改善型剛需客戶利用項目名校教育資源、自身大型商業(yè)配套、景觀環(huán)境打造以及獨立的時尚生活方式對二郎片區(qū)以及大西區(qū)首置和首改客源形成強大沖擊力。產(chǎn)品定位目標(biāo)——樹立重慶西區(qū)首席時尚聚集地中高端物業(yè)確立項目獨特氣質(zhì)，包括：以現(xiàn)代、簡潔、時尚為特性，形成獨特建筑風(fēng)格，強調(diào)時尚、鄰里居住氛圍的大社區(qū)。升級普通高層居住空間，實現(xiàn)生活N+1的多級享受。名校資源、有效經(jīng)營的品牌超市、品牌賣場和鄰里時尚購物商業(yè)中心——形成便利的居家生活、休閑娛樂、健康運動及教育配套目標(biāo)審視歸根結(jié)底：實現(xiàn)利潤最大化區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標(biāo)審視開發(fā)思路項目定位區(qū)域分析重慶高新區(qū)——重慶市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的重要基地；發(fā)展目標(biāo)：力爭五年西部領(lǐng)先，十年成為國家一流的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。項目定位區(qū)域分析本項目地處高新二郎板塊中心位置，二郎板塊、巴國城板塊、彩云湖板塊三大板塊緊密相連，目前是重慶主城區(qū)房地產(chǎn)重點開發(fā)區(qū)域之一項目定位區(qū)域分析二郎板塊區(qū)域早期是以工業(yè)、物流定位為主，近些年隨著主城西進，二郎交通便利，商用價值逐漸顯現(xiàn)，但商用配套以及教育資源等公共配套仍不完善，開發(fā)速度稍顯緩慢項目定位SWOT分析市場環(huán)境內(nèi)在特質(zhì)不利有利STRENGTH優(yōu)勢劣勢WEAKNESSOPPORTUNITY機會威脅THREAT1、晉愉地產(chǎn)近年來深耕西城，在大渡口及二郎片區(qū)已有較好口碑及客戶積累；2、本案三面毗鄰城市交通干道，交通優(yōu)勢明顯，公交線路設(shè)置完善，輕軌5號線距離項目300米規(guī)劃有站點；3、周邊朵力尚美國際、渝高智博中心、千葉中央街區(qū)等成熟社區(qū)環(huán)繞，1500m內(nèi)可享受巴國城等優(yōu)勢配套，對地塊成熟度較高；4、項目毗鄰居然之家，鏈接周末成熟的商業(yè)資源，對項目未來生活氛圍的營造有較大益處；5、項目本身地塊方正，地勢平坦，落差相對較小，較容易規(guī)劃布局；1、二郎片區(qū)對于重慶來講仍是新區(qū)，且二郎區(qū)域發(fā)展中心化明顯，本案所處小區(qū)位為當(dāng)前區(qū)域開發(fā)的邊緣；2、毗鄰工業(yè)園區(qū)，對此片區(qū)整體形象有一定影響，配套檔次較低；3、地塊西側(cè)有部分高壓線路，西側(cè)、南側(cè)、北側(cè)被工業(yè)廠房所環(huán)繞，可能會對居住品質(zhì)有所影響；4、項目周邊住宅相對品質(zhì)一般，區(qū)域形象不好；5、項目周邊缺少自然資源和核心資源，對項目價值打造影響較大1、周邊項目項目品質(zhì)不高，使項目有可能成為區(qū)域品質(zhì)住宅的領(lǐng)軍產(chǎn)品；2、項目可以通過產(chǎn)品本身的賣點打造產(chǎn)生優(yōu)勢；3、目前重慶房地產(chǎn)市場環(huán)境整體比較樂觀；4、項目東北側(cè)緊鄰居然之家，與千葉中央街區(qū)一路之隔，外圍配套相對優(yōu)質(zhì)，對項目配套品質(zhì)打造有較為積極的作用；5、緊鄰輕軌5號線規(guī)劃站點，輕軌物業(yè)前景可期。貨幣收緊，市場流動性受到嚴(yán)格監(jiān)控政策對樓市的打壓效果尚未顯現(xiàn)，調(diào)控效果將在繼續(xù)延續(xù)宏觀調(diào)控對樓市的打壓將影響購房者信心，造成市場持幣觀望區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標(biāo)審視開發(fā)思路項目定位市場分析2012年，重慶樓市相對2010和2011年波動幅度較小，表現(xiàn)出穩(wěn)健走勢，顯示重慶樓市健康發(fā)展項目定位市場分析二郎、巴國國城、彩云云湖三大板板塊緊密相相連，開發(fā)發(fā)項目較多多，競爭較較為激烈；；目前銷售售套內(nèi)均價價7000~7500左右區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標(biāo)審視開發(fā)思路市場定位形象定位晉愉·***（待定）——城市時尚聚聚集地以青年群體體為載體，，時尚、新新潮為元素素，構(gòu)建鄰鄰里親情居居住氛圍的的格調(diào)文化化地產(chǎn)；通通過時尚與現(xiàn)代代主義完美美結(jié)合，代代言西城潮潮流時代的的品質(zhì)生活活形象標(biāo)簽：：新潮、時時尚、青年年、文化、、教育市場定位產(chǎn)品定位高新區(qū)，輕輕軌旁，首首席時尚社社區(qū)輕軌5號線高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園品牌商業(yè)關(guān)鍵詞：楊二小市場定位客戶定位主力客群：專注于西城區(qū)域追求生生活與事業(yè)業(yè)的區(qū)緣性客戶戶；次要客群：主城其它區(qū)區(qū)域或區(qū)縣縣向往主城居住社區(qū)多元化生活的溢出性客戶戶；補充客群：擇鄰而居的客戶和投資資型客戶；；行業(yè)特點：西城廠礦企業(yè)職工、IT行業(yè)從業(yè)人人員、西城城地區(qū)政企基層公務(wù)員員、私營、個個體經(jīng)營者者、部隊、、科研、院院校等行業(yè)業(yè)人群。置業(yè)特征：首次置業(yè)或或有過1次置業(yè)經(jīng)歷歷，以換房房居住為目目的，具有有享樂性居家和擇擇鄰而居的的需求。新銳時尚階階層—未來城市中中間力量。。追求個性性，有自己己主見和原原則；追求求便捷，注注重效率；；喜城市多多元化生活活方式市場定位客戶定位目標(biāo)客戶的的價值觀描描述：城市、個性性、積極、、向往權(quán)威威、專業(yè)、、高效、自自然、運動動、壓力、、圈子、學(xué)學(xué)習(xí)、求新新他們是社會會的主流人人群，進取取不想被邊邊緣化，沒沒厭倦都市市生活，有有太多的追追求要在都都市中實現(xiàn)現(xiàn)，在務(wù)實實的基礎(chǔ)上上又講點品品位和個性性。是都市未來來核心力量量。他們是充滿滿矛盾的一一群人,喜歡有超值感的東西,卻又會為獨特個性的商品表現(xiàn)現(xiàn)出與他們們的年齡和和經(jīng)歷所不不匹配的驚人的消費費能力他們喜歡并并關(guān)注最新資資訊，關(guān)注新一一代的成功功人士，李李想、高燃燃80后億萬富翁翁們的成功功激勵和鼓鼓舞著他們們向更高的目標(biāo)標(biāo)進取網(wǎng)絡(luò)是日常生活活的不可或或缺的部分分：上網(wǎng)看看新聞、交交友、購物物、學(xué)習(xí)、、尋找資料料、下載音音樂和電影影、娛樂、、現(xiàn)實的一一切都可以以在網(wǎng)上實實現(xiàn)市場定位建筑風(fēng)格建筑宜采用用現(xiàn)代簡潔潔風(fēng)格，外外立面挺拔拔、俊朗，，色彩明快快，突出時時尚特征，，給人較高高的品質(zhì)感感和舒適感感區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標(biāo)審視開發(fā)思路總體規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)指標(biāo)總占地約145畝規(guī)劃建設(shè)用地面積96,504㎡高層住宅建筑面積161,000㎡總建筑面積350,000㎡高層公寓建筑面積60,000㎡地上建筑面積280,000㎡

商業(yè)建筑面積50,000㎡地下建筑面積70,000㎡配套用房建筑面積9,000㎡停車位2,000個配套設(shè)施建筑面積70,000㎡容積率2.9總戶數(shù)約3,500戶高新區(qū)二郎郎A分區(qū)A6-1-1/03、A61-2/03號地塊，二二類居住、、中小學(xué)用用地，出讓讓面積145畝，規(guī)模279890㎡總體規(guī)劃調(diào)整建議本項目所在在地塊根據(jù)據(jù)建設(shè)用地地規(guī)劃條件件，在創(chuàng)新新大道和科科技大道交交匯處規(guī)劃劃有學(xué)校用用地，在科科技大道與與火炬大道道之間規(guī)劃劃有市政道道路，對項項目影響較較大，建議議申請調(diào)規(guī)規(guī)處理總體規(guī)劃總體布局★A區(qū)以高層住住宅+鄰里時尚商商業(yè)中心+社區(qū)商業(yè)為為主，輔助助以少量公公寓；B區(qū)以高層公公寓+品牌商業(yè)+教育配套為為主；★AB區(qū)兩端交通通要道口分分別設(shè)置大大型主題商商業(yè)，社區(qū)區(qū)商業(yè)環(huán)繞繞項目東西西北三面；；★銷售中心與與永久性商商業(yè)結(jié)合考考慮根據(jù)地塊特特性，本項項目布局可可分為A區(qū)和B區(qū)；銷售中中心宜設(shè)置置在創(chuàng)新大大道與科技技大道交匯匯處總體規(guī)劃空間布局總體規(guī)劃住宅規(guī)劃序號類別戶型套內(nèi)面積（㎡）套數(shù)比例備注起止1高層住宅1.5房505510%1+12房(單衛(wèi))606540%2.5房(雙衛(wèi))687540%2+13房(雙衛(wèi))-8510%2高層公寓單間配套-4030%精裝1房455060%廚衛(wèi)陽臺精裝2房556010%廚衛(wèi)陽臺精裝堅持利潤最最大化、去去化最優(yōu)化化、定位差差異化原則則，產(chǎn)品設(shè)計中中以中小戶戶型等剛需需型住宅產(chǎn)產(chǎn)品為主流流品牌生活超超市主題商業(yè)品牌專業(yè)賣賣場鄰里時尚商商業(yè)中心社區(qū)配套商商業(yè)商業(yè)便利店、小小超市、理理發(fā)店、快快餐店、按按摩店等生鮮食品日日用品等家居飾品建建材類等休閑餐飲娛娛樂影院總體規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃項目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)極不成熟熟，必須以以豐富的業(yè)業(yè)態(tài)和配套設(shè)施施才可以滿滿足項目自自身和區(qū)域域發(fā)展的需需要總體規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃類別定位建筑面積（㎡）比例備注主題商業(yè)品牌超市5,00010%

新世紀(jì)等知名品牌超市品牌專業(yè)賣場17,50035%

家飾佳等大型知名家居旗艦店影院、娛樂餐飲、休閑15,00030%

鄰里時尚商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)12,50025%

生活服務(wù)商業(yè)配比：以主題商商業(yè)為主，，社區(qū)商業(yè)業(yè)為輔，以以大商業(yè)帶帶動小商業(yè)業(yè)形成強烈烈商業(yè)氛圍圍，進而帶帶動住宅公公寓銷售總體規(guī)劃景觀規(guī)劃項目容積率率為2.9，住宅均為為高層建筑筑，屬于較較高密度社區(qū)，，景觀規(guī)劃劃設(shè)計應(yīng)重重點強調(diào)通通透性原則則由大至小，，由外至內(nèi)內(nèi)，由高至至低的層次次化景觀富有層次的的景觀設(shè)計計景觀體系：：中央景觀觀軸-景觀節(jié)點-組團景觀（（主題園））-宅前景觀-建筑景景觀。。植物種種植：：大喬喬-小喬-灌木-花卉-草坡，，特別別是人人平視視視線線范圍圍內(nèi)的的灌木木、花花卉和和草坡坡的層層次種種植。。曲線構(gòu)構(gòu)圖+節(jié)點規(guī)規(guī)整在景觀觀風(fēng)格格統(tǒng)一一的前前提下下，開開放和和大空空間和和私密密的小小空間間可采采用互互補的的構(gòu)圖圖手法法開放的的大空空間：：有一一定的的規(guī)整整元素素和軸軸線感感，打打造大大氣的的高層層住宅宅區(qū)景景觀感感受，，通過過彎曲曲的花花卉帶帶、水系系等作作為配配合，，避免免空間間過于于呆板板。私密的的小空空間：：以植植物造造景為為主，，植物物排布布、景景觀小小徑、、水系系走向向均以以曲線線構(gòu)圖圖為主主，營營造曲曲徑通通幽的私私密感感?？傮w規(guī)規(guī)劃景觀規(guī)規(guī)劃項目容容積率率為2.9，住宅宅均為為高層層建筑筑，屬屬于較較高密度社社區(qū)，，景觀觀規(guī)劃劃設(shè)計計應(yīng)重重點強強調(diào)通通透性性原則則植物色色彩+植被氣氣味有季節(jié)節(jié)、有有主題題、有有特色色的植植物選選擇植物配配植時時，不不僅要要考慮慮到樹樹種和和樹形形，還還要注注重四四季皆皆有景景，不不僅有有景，，而且且要有有香氣氣。提前預(yù)預(yù)設(shè)每每個季季節(jié)景景觀的的主色色調(diào)和和主題題。建筑內(nèi)內(nèi)部景景觀建筑內(nèi)內(nèi)部的的景觀觀設(shè)置置也是是景觀觀體系系的重重要部部分大堂、、電梯梯廳等等建筑筑內(nèi)部部公共共部位位同樣樣需要要系統(tǒng)統(tǒng)的景景觀設(shè)設(shè)計精致有有趣的的細節(jié)節(jié)設(shè)置置重要的的公共共活動動空間間的細細節(jié)設(shè)設(shè)置尤尤為重重要如，重重要景景觀軸軸線上上的休休憩、、活動動、親親水設(shè)設(shè)施周周邊，，組團團綠化化內(nèi)的的重要要節(jié)點點周邊邊富有有趣味味提高高人性化化使用用，精精致周周到體體現(xiàn)景景觀品品質(zhì)五重植植物景景觀設(shè)設(shè)計，，塑造造社區(qū)區(qū)主題題公園園地產(chǎn)產(chǎn)景觀區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思思路差異定位目標(biāo)審視開發(fā)思路項目定定位差異定定位我們?nèi)缛绾卧谠陧椖磕勘旧砩砣狈Ψν怀龀鰞?yōu)勢和和賣點點的情情況去去贏得得市場場項目定定位差異定定位我們必必須借借勢??！項目定定位項目現(xiàn)現(xiàn)狀地段環(huán)境配套創(chuàng)新路路與科科技路路之間間，位位置相相對尷尷尬周邊廠廠房、、物流流貨場場云集集，環(huán)環(huán)境較較差周邊未未形成成居住住社區(qū)區(qū)生活活配套套極度度缺乏乏項目定定位差異定定位概念打打造可提升升項目的的價值值，應(yīng)在產(chǎn)品品概念念設(shè)計計上迎迎合年年輕人對新新、奇奇、個性化的的喜好好，從從主題題設(shè)置置上來來增強強項目目賣點點產(chǎn)品方方面：：★充分利利用區(qū)區(qū)域交交通優(yōu)優(yōu)勢，，營造造未來來繁華華中心心的項項目形形象，，例如如，充充分挖挖掘項項目本本身商商業(yè)與與周邊邊商業(yè)業(yè)的互互動關(guān)關(guān)系，，以完完善的的配套套來吸吸引年年輕群群體對對與城城市的的歸屬屬感；；★以公寓寓、小小戶型型社區(qū)區(qū)等產(chǎn)產(chǎn)品打打造，，標(biāo)榜榜“人以類類聚”的產(chǎn)品品形象象，打打造某某一群群體（（如青青年群群體））的獨獨立社社區(qū)，，培養(yǎng)養(yǎng)圈層層的榮榮譽感感?！镆缘涂偪們r、、高品品質(zhì)的的住區(qū)區(qū)形象象來培培養(yǎng)年年輕群群體的的購買買偏好好；★合理利利用架空層層“泛會所所”概念，，營造造年輕輕人交交流的的空間間；★戶型強強調(diào)面面積區(qū)區(qū)間的的有效效控制制，在在滿足足內(nèi)部部功能能的前前提下下，確確?？偪們r區(qū)區(qū)間符符合市市場接接受度度。泛會所通過泛泛會所所，將將社區(qū)區(qū)公共共空間間打造造為““城市市客廳廳”創(chuàng)意架空層“泛自然然會所所”，，設(shè)置PARTY主題區(qū)區(qū)域、、運動動場所所及兒兒童游游樂場場。架空層層泛會會所項目定定位差異定定位概念打打造可提升升項目的的價值值，應(yīng)在產(chǎn)品品概念念設(shè)計計上迎迎合年年輕人對新新、奇奇、個性化的的喜好好，從從主題題設(shè)置置上來來增強強項目目賣點點景觀方方面：：★與項目目定位位、產(chǎn)產(chǎn)品相相呼應(yīng)應(yīng)的園園林體體系，，提升升項目目整體體形象象；★在名稱稱上，，對各各景觀觀節(jié)點點進行行詩化化的命命名，，體現(xiàn)現(xiàn)項目目獨特特的文文化特特色；；★按照不不同的的功能能需要要和景景觀特特色，，或移移景或或借景景或造造景，，達到到步移移景異異的效效果；；★根據(jù)年年輕人人的流流行喜喜好設(shè)設(shè)置景景觀節(jié)節(jié)點，，如設(shè)設(shè)置WIFI廣場、、浪漫漫花廊廊等符合合年輕輕人生生活的的元素素；★景觀色色彩呼呼應(yīng)項項目主主題，，增強強四季季顏色色變化化，營營造生生活氛氛圍，，因此此，建建議苗苗木色色彩搭搭配上上以季季節(jié)變變化為為主線線，打打造不不同季季節(jié)的的可變變化的的景觀觀主題題。項目定定位差異定定位概念打打造可提升升項目的的價值值，應(yīng)在產(chǎn)品品概念念設(shè)計計上迎迎合年年輕人對新新、奇奇、個性化的的喜好好，從從主題題設(shè)置置上來來增強強項目目賣點點配套方方面★以項目目的主主題商商業(yè)為為主打打，設(shè)設(shè)置鄰里時時尚商商業(yè)中中心等，充充分展展現(xiàn)項項目的的居住住品質(zhì)質(zhì)，為為業(yè)主主入住住后營營造較較高的的歸屬屬感和和身份份感；；★結(jié)合項項目的的銷售售中心心設(shè)置置WIFI體驗區(qū)區(qū)、微微博互互動區(qū)區(qū)、DIY互動區(qū)區(qū)等高高科科技技的的展展示示，，讓讓銷銷售售中中心心不不單單單單是是一一個個介介紹紹產(chǎn)產(chǎn)品品的的場場所所,而成成為為客客戶戶感感知知生生活活方方式式的的體體驗驗區(qū)區(qū)；；★在項項目目開開售售前前確確定定我我項項目目提提供供的的相相關(guān)關(guān)配配套套：：大型型專專業(yè)業(yè)品品牌牌賣賣場場、、品品牌牌超超市市、、知知名名小小學(xué)學(xué)，可可提提前前引引入入楊二二小小等名名校校資資源源（（小小區(qū)區(qū)業(yè)業(yè)主主在在5年內(nèi)內(nèi)可可免免贊贊助助費費入入讀讀）），，提提升升項項目目的的價價值值；；★引起起““科科技技以以人人為為本本””的的安安寧寧、、健健康康、、生生態(tài)態(tài)居居住住理理念念，，運運用用““低低能能耗耗、、高高舒舒適適度度””建建筑筑技技術(shù)術(shù)系系統(tǒng)統(tǒng)如如中空空鍍鍍膜膜玻玻璃璃、、光光纖纖寬寬帶帶、、指指紋紋門門禁禁等，，強強化化產(chǎn)產(chǎn)品品的的價價值值；；★符合合青青年年群群體體好好動動特特點點，，設(shè)設(shè)置置健健康康運運動動中中心心，，配配以以室內(nèi)內(nèi)恒恒溫溫泳泳池池、、羽羽毛毛球球場場、、乒乒乓乓球球等青青年年群群體體喜喜愛愛的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)運運動動設(shè)設(shè)施施。。鄰里商商業(yè)業(yè)鄰里里親親情情文文化化，，享享樂樂生生活活主主義義鄰里里時時尚尚商商業(yè)業(yè)中中心心，，休閑閑、、娛娛樂樂、、餐餐飲飲、、影影院院配配套套，，足足不不出出戶戶吃吃喝喝玩玩樂樂一一網(wǎng)網(wǎng)打打盡盡。。品牌商商業(yè)業(yè)時尚尚潮潮流流，，唾唾手手可可得得大型型品品牌牌專專業(yè)業(yè)賣賣場場、、品品牌牌超超市市，，引領(lǐng)領(lǐng)重重慶慶時時尚尚潮潮流流，，生生活活服服務(wù)務(wù)類類消消費費品品采采購購舉舉手手之之勞勞。。家飾飾佳佳大大型型專專業(yè)業(yè)賣賣場場新世世紀(jì)紀(jì)百百貨貨連連鎖鎖超超市市營造造時時尚尚休休閑閑放放松松的的場場所所