某地鐵商城操作策略講義

華強地鐵商城

操作策略

[滄海橫流，方顯出英雄本色]

策劃:陳明中

2004/10/18第一部分

市場研判小引本案重點調查東門、華強北兩大商圈具可比參照性物業(yè)，兼及羅湖商業(yè)城、新銀座2案，因時間極短，故只作一定量的點式調查，側重于價格對比。本案對廣州、上海多個地鐵商場項目進行過專門考察分析，此次不再羅列。抽絲剝繭，揭示市場的真實面，有助于我們穿越路徑的迷思，找到打開阿里巴巴山洞大門的金鑰匙。東門商圈解讀東門目前在售的商場調查如下：新2000廣場（地鐵上蓋）位于東門步行街的西南部，緊鄰深南輔路，總建筑面積為34716M2

，總高10層，其中裙樓商場4層，發(fā)售鋪位共620間。一層租價：300元/M2

層數(shù)售價經營范圍一層7萬---10萬元/M2專營少見少女用品二層7萬元/M2新潮服飾和精品三層未發(fā)售娛樂城四層未發(fā)售娛樂城該商場分為兩個主要投資商并分兩處銷售，西面較大的一部分稱為新2000廣場，東面較小的一部分稱為匯商名苑。南塘商業(yè)廣場該商場位于永新街、風貌街、深南輔路圍合的區(qū)域，共分兩大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南輔路，在售的部分為靠深南輔路的兩層裙樓商鋪，一樓價格平均為7.5萬/M2

，二樓采用一口價的方式，每平方米3萬元。深圳百貨廣場該商場位于深南東路，與人民南路交匯處，該樓已為現(xiàn)樓，但遲遲未做內部裝修，較長一段時間未對外發(fā)售，因此引起業(yè)界的各種猜測，今年初開始對外發(fā)售，效果不甚理想，但其畢竟位于步行街南入口處，二樓又與人行天橋相連，其未來的商業(yè)前景應當十分看好。目前該商場的銷售價格為一樓均價10萬元/M2，二樓均價8萬元/M2

。

金世界商業(yè)中心（臨近地鐵老街站）位于東門步行街西入口處。其地下2000M2的商業(yè)廣場直接與地鐵站接駁，并有深圳友誼城進駐。層數(shù)均價經營范圍一層9--14萬元/M2名表、化妝品、名牌服裝二層50000元/M2普通牌子男女裝三層28000元/M2體育用品四層不售酒樓五層不售酒樓六層不售寫字樓方海商苑（女人天地）方海商苑南靠解放路，北靠人民二橫街，這兩條縱向街道均為東門步行街人流量最大的街道。該項目占地6119.1M2總建筑面積25100M2。其中1至3層為商場共12400M2，4-8層為住宅及寫字樓共12700M2，整個項目分為兩個部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的為靠二橫街的部分商鋪，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。樓層價格經營范圍一層8萬元/M2自主經營二層4.5萬元/M2自主經營三層出租280元/M2月女式服裝、化妝品等用品德奧商城南靠解放路，西靠鴻展廣場一期，地理位置較優(yōu)。商鋪共二層，首層鋪位36個，二層101個均以小面積分割，面積從6.97M2到33.31M2不等，總體來說，供應量較小，未做媒體廣告宣傳，銷售情況依然較好。一樓均價為9萬元/M2

，二樓均價4萬元/M2。明華廣場位于東門步行西北處，商場共6層，1層為獨立商鋪2-5層為深圳最大型的服裝、布匹配套批發(fā)市場，6層為兒童用品世界，商場以上為住宅。一層最低價為9.8萬元/M2

，最高價為20.8萬元M2

。層數(shù)價格經營一層均價12萬/M2獨立鋪位，多種經營2-5層出租價格未定服裝、布匹配套市場六層未定兒童用品世界東門銅羅灣?八達商城（東門地鐵口）位于東門位于東門步行街的西南部。地面1層，地下負2層。售價：地面1層：10萬M2地下負1層：4萬、5萬、9萬、10萬/M2不等。地下負2層：同上（臨地鐵通道口一個鋪售11萬10萬M2

）租價：3500M2名稱位置概況樓層商場面積（M2）商鋪間隔（M2）平均售價（元）平均租價（元）推出時間入伙時間鑫輝中心深南東路北側靠近地鐵站47000靈活整體轉讓給銀行不詳96年97年底中威商業(yè)廣場人民北路較南段東兩面臨街4（包括地下層）1000010-100一層60000元二層35000元一層800元二層200元96年初97年底老東門商城（西宮）解放路北側租戶多為港人630003-30——一層1000元二層800元不詳93年大世界商城解放路南側規(guī)模大，臨三條路5350010-49一層73000元二層43000元一層800元二層300元97年中99年中旺角購物廣場東門中路西側臨兩條繁華街道452008-28一層70000元二層30000元一層700元二層300元97年97年目前前已已形形成成繁繁華華商商業(yè)業(yè)街街的的道道路路有有人人民民二二橫橫街街、、風風貌貌街街、、解解放放路路、、東東門門中中路路，，這這些些街街鋪鋪的的價價格格區(qū)區(qū)間間及及經經營營范范圍圍見見下下表表：：位置租金價格（使用面積）經營范圍風貌街、中威商業(yè)廣場800-1100元服裝、鞋類、小商品二橫街、解放路500-800元服裝、鞋類、小商品、電器等新園路、人民北路北段、立新路260-400元服裝、小商品、餐飲羅湖湖商商業(yè)業(yè)城城一樓樓鋪鋪位位租租金金：：5M2鋪1.8萬/月。。出出租租率率100%.售價價不不祥祥。。人人氣氣很很旺旺。。主主要要消消費費群群為為過過境境港港人人。。新銀銀座座（羅羅湖湖火火車車站站側側，，地地鐵鐵口口附附近近））一樓樓商商鋪鋪售售價價7.8----14萬M2（目目前前認認籌籌中中））小結結業(yè)主主回回報報方方式式東門門商商鋪鋪發(fā)發(fā)展展商商的的主主要要回回報報方方式式為為：：以以出出售售為為主主，，部部分分不不好好出出售售的的鋪鋪位位由由發(fā)發(fā)展展商商出出租租，，但但個個別別發(fā)發(fā)展展商商的的表表現(xiàn)現(xiàn)不不俗俗。。部部分分商商鋪鋪承承諾諾返返租租吸吸引引投投資資者者。。租金金狀狀況況東門門商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)商商服服物物業(yè)業(yè)各各樓樓層層平平均均租租金金約約為為：：1樓800元/M2左右，2樓350元/M2左右，3樓200元/M2左右，4樓100元/M2左右?？罩脿顩r東門商業(yè)區(qū)商商服物業(yè)各樓樓層平均空置置率約為：1樓5%，2樓20%，3樓45%，4樓70%。華強北商圈解解讀片區(qū)概況華強北現(xiàn)有各各類商家560多家，一萬平平方米以上的的大型商場有有14家。如今的市場狀狀態(tài)已由過去去的單一工業(yè)業(yè)廠房變成以以商業(yè)、居住住辦公為主的的新的市場局局面。商業(yè)需需求市場規(guī)模模的擴大，吸吸引了各大商商家紛紛入駐駐，形成以華華強北路為核核心，振華、、振興路兩條條商業(yè)街為輔輔的“兩橫一一縱”的商業(yè)業(yè)區(qū)。片區(qū)的新特點點：模式新檔次高規(guī)模大業(yè)態(tài)全片區(qū)熱點新亞洲電子商商城面積達4萬平方米的專專業(yè)電子市場場一期已經落落成招商，將將成為我國目目前規(guī)模最大大的品牌化電電子元器件專專業(yè)貿易與展展覽中心。位于振中路與與華強北路、、中航路交匯匯路口的新亞亞洲電子商城城,總投資8.5億元，總建筑筑面積8萬多平方米，，其中一期4萬平方米已經經落成，二期期即將推出。。商城定位于于品牌化電子子元器件專業(yè)業(yè)展覽與貿易易市場，力爭爭建成國內一一流的電子元元器件交易平平臺。此項項目今明年將將有大量商業(yè)業(yè)面積推出租租售,對我形成很大大壓力.茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨華強強北店，是一一家綜合性百百貨公司。華華強北店總營營業(yè)面積8萬平方米。集集購物、休閑閑、餐飲、娛娛樂等功能于于一體，擁有有各種國際化化標準設施，，引進國際最最先進管理模模式，是典型型的“一站式式”純美購物物天堂。深圳女人香香國際城深圳女人香香國際城位位于華強北北商業(yè)中心心區(qū)——華發(fā)路與振振華路交界界處的黃金金地段。一一期營業(yè)面面積3000平方米。商商場定位為為“正規(guī)化化、形象化化、規(guī)模化化、專業(yè)化化、時尚化化”。華強北業(yè)態(tài)態(tài)分析：華強北齊全全的業(yè)態(tài)彼彼此依賴，，形成了一一個完整、、成熟的商商圈概念。。華強北是從從專業(yè)市場場起家的，，但在其發(fā)發(fā)展、壯大大中，傍生生于專業(yè)市市場的百貨貨業(yè)漸露生生機，甚至至有喧賓奪奪主之嫌。。正當百貨貨業(yè)有一統(tǒng)統(tǒng)華強北的的野心時，，以萬佳為為首的百貨貨店的相繼繼退出，令令專業(yè)市場場再次獨領領華強北。。在專營與與百貨兩種種不同業(yè)態(tài)態(tài)的反復沖沖突、磨合合中，一種種共生共榮榮的商圈模模式和你中中有我、我我中有你的的新業(yè)態(tài)呈呈現(xiàn)。商業(yè)現(xiàn)狀該區(qū)域已成成為深圳市市最旺的商商業(yè)中心之之一，被譽譽為深圳的的“南京路路”。商圈圈以華強北北路為中心心軸，向振振華路、振振興路、振振中路、華華發(fā)北路輻輻射成井字字結構。有有各類店鋪鋪位近4000間，200多家酒樓食食肆、30余家大中型型購物商城城、20余家銀行機機構、40家證券公司司、39條公交路線線。周邊配配套形成了了以街區(qū)道道路劃分的的特色街區(qū)區(qū)：金融街街（振華路路）、電子子街（華強強北路）、、美食街（（華發(fā)北路路與振華路路）、服飾飾街（振興興路與華強強北路）。。在經營業(yè)業(yè)態(tài)方面主主要形成服服裝、電子子、家具電電器、鐘表表配套、燈燈飾、通迅迅、禮品、、綜合商場場、酒樓等等20多個專業(yè)市市場商業(yè)街街總戶達7000多戶，從業(yè)業(yè)人員約12萬人。日均均客流量在在50萬人次以上上，年銷售售額在150億以上。區(qū)域內的商商鋪物業(yè)大大都是由廠廠房改建而而成，90%以上以分割割出租形式式招商，除除新開發(fā)物物業(yè)裙樓外外極少有銷銷售的，租租賃市場極極其發(fā)達，，是深圳投投資回報率率較高的區(qū)區(qū)域。商業(yè)個案調調查商業(yè)物業(yè)的的銷售價格格分析：華強北路：華強北路是是華強北商商圈的核心心路段，從從近兩年商商圈內華強強北路兩邊邊繁華地帶帶的商業(yè)物物業(yè)的銷售售價格來看看，商業(yè)裙裙樓一層的的銷售價格格一般在4.5-8萬元/M2（二層價格格區(qū)間為2-4萬元/M2,如現(xiàn)代之窗、、賽格廣場場等。（兩兩年前價格格）輻射地帶（以華發(fā)北北路東側為為例）：以華強北路路為中心，，振華路與與振興路向向東西兩邊邊商業(yè)鋪位位的價格逐逐漸下降，，屬于華強強北商圈輻輻射地帶，，商業(yè)人氣氣已與華強強北路周邊邊有較大差差距，以位位于振興東東路的格林林網苑為例例，一層商商鋪售價在在3萬元//M2左右。都市市.千千匯一層層商鋪售價價4—6萬元/M2，租價550元/M2而對于不臨臨主街（振振華路、振振興路、振振中路、華華發(fā)路、燕燕南路）的的商鋪與臨臨街商鋪在在人流量、、商業(yè)氛圍圍上也有一一定的差距距。華強北群星星廣場百佳佳輔營區(qū)經營狀況內內容經營特特色購物中中心一層輔輔營區(qū)經營營品種珠寶寶鐘表、手手機、煙酒酒、服裝、、女性手袋袋、皮鞋、、化妝品、、被套枕頭頭、眼鏡等等租金狀況600元/平方米*月月嘉匯百貨（屈臣氏超市市）福明路路/上海賓館斜斜對面，都都市e站正對面經營面積30000m21F—5F，綜合商場場招商租金金350-500鼎盛時代福虹路經營面積5000m2，租金1F400-700元，2F250-300元。租賃價格分分析街鋪租賃價價格：華強北路：華強北商業(yè)業(yè)街南段：：租金400-750元/M2/月、華強北北商業(yè)街北北段：租金金350-650元M2/月、振華路路東段繁華華地帶：租租金350-600元/M2/月、振華路路西段繁華華地帶：租租金350-550元/M2/月、振興路路東段繁華華地帶：租租金350-500元/M2/月、振興路路西段繁華華地帶：租租金350-520元/M2/月、華發(fā)北北路：租金金250-350元/M2/月。輻射地帶：從各路段街鋪鋪的租金價格格來看，街鋪鋪由于受到路路段繁華程度度的影響，各各路段租金價價格之間存在在較大差異，，華強北路周周邊與輻射地地帶最高租金金差價達到了了350-450元/M2。商場租賃價格格：華強北路：繁華地段商場場一層租金一一般在500~1000元/M2月之間，二層層的租金一般般在300-400元/M2/月之間.輻射地帶：商場租金由于于位置的影響響一般租金與與華強北路周周邊的租金也也有較大差距距，振興路東東段靠近福田田書城的租金金為100元/M2（商商場場面面積積為為560M2），，萬萬佳佳百百貨貨經經營營面面積積約約1萬多多M2，共共四四層層，，其其租租金金比比福福田田書書城城要要低低40%以上上。。小結結華強強北北商商圈圈范范圍圍內內繁繁華華地地帶帶的的商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)銷銷售售價價格格或或租租金金會會高高些些，，如如現(xiàn)現(xiàn)代代之之窗窗、、銅銅鑼鑼灣灣等等大大型型商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)。。而而輻輻射射地地帶