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文檔簡介
營口國合匯邦·天力電機(jī)項(xiàng)目匯報(bào)謹(jǐn)呈營口國合匯邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營口國合匯邦·天力電機(jī)項(xiàng)目匯報(bào)謹(jǐn)呈營口國合匯邦房地產(chǎn)開發(fā)有限前言本項(xiàng)目所具有的各種優(yōu)良資源,是國合公司在營口打造的城市頂級高檔住宅一大力作;本項(xiàng)目是國合公司繼“怡景國際”項(xiàng)目之后,在已建立的良好口碑之上實(shí)現(xiàn)品牌戰(zhàn)略升級的重要步驟;——“她”將承載提升開發(fā)商品牌市場美譽(yù)及獲得完美市場收益雙效目標(biāo)的重任!我們的理解》我們理解前言本項(xiàng)目所具有的各種優(yōu)良資源,是國合公司在營口打造的城市頂市場自身定位客戶認(rèn)知推導(dǎo)對位空間核心客戶重要客戶補(bǔ)充客戶偶得客戶市場定位形象定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品同一性高客戶同一性高營銷手段同一性高物理屬性:城市條件、區(qū)域條件、地塊條件支持標(biāo)桿精神屬性:地王背景和開發(fā)商背景支持標(biāo)桿單一市場環(huán)境的突破推導(dǎo)出三個(gè)定位對位到四個(gè)客戶類型單“一”的市場項(xiàng)目的“二”重屬性把客戶分為“四”種類型針對項(xiàng)目營銷的“五”項(xiàng)策略得出項(xiàng)目“三”個(gè)定位營銷項(xiàng)目雙重屬性的認(rèn)知品牌營造策略推廣策略推售策略價(jià)格策略銷售策略五項(xiàng)營銷策略市場自身定位客戶認(rèn)知推導(dǎo)對位空間核心客戶市場定位產(chǎn)品同一性高匯報(bào)提綱(一)項(xiàng)目認(rèn)知(二)項(xiàng)目定位(三)客戶分析■總體定位■形象定位■產(chǎn)品定位■項(xiàng)目屬性認(rèn)知■SWOT分析■房地產(chǎn)市場分析■客戶需求分析■客戶心理導(dǎo)向■客戶定位(四)營銷策略■營銷目標(biāo)及構(gòu)想■品牌營造策略■推廣策略■推售策略價(jià)格策略銷售策略匯報(bào)提綱(一)項(xiàng)目認(rèn)知(二)項(xiàng)目定位(三)第一部分項(xiàng)目認(rèn)知■項(xiàng)目屬性認(rèn)知■SWOT分析■房地產(chǎn)市場分析第一部分項(xiàng)目認(rèn)知■項(xiàng)目屬性認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知營口是一個(gè)具有較大發(fā)展?jié)摿Φ摹八{(lán)籌”城市!項(xiàng)目屬性認(rèn)知視角一:城市價(jià)值1.營口在東北區(qū)域占有重要地位:營口是東北第二大港口城市,位于沈陽和大連中間地帶;2.營口是遼寧“五點(diǎn)一線”的“Z”字型排布的重要支點(diǎn):2009年國務(wù)院決議將振興老東北工業(yè)區(qū)的“五點(diǎn)一線”(通過濱海公路貫穿連接的遼西錦州灣、營口、大連長興島、莊河花園口及丹東)工程上升為國家戰(zhàn)略;3.營口濱海“八大組團(tuán)”形成城市規(guī)劃項(xiàng)目認(rèn)知營口是一個(gè)具有較大發(fā)展?jié)摿Φ摹八{(lán)籌”城市!項(xiàng)目屬性認(rèn)怡景國際市政府新瑪特、樂購商圈項(xiàng)目地塊東升商圈渤海大街輻射范圍項(xiàng)目處于城市生活成熟且高端項(xiàng)目聚集的城市核心區(qū),這里不缺乏潛在高端客戶!》視角二:區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目屬性認(rèn)知1.項(xiàng)目所在戰(zhàn)前區(qū)是營口城市核心區(qū):站前區(qū)是營口的政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化、交通及金融中心,在營口市土地分級中,本區(qū)域?qū)儆谝患墔^(qū)域;2.區(qū)域周邊具有成熟的商業(yè)配套:區(qū)域內(nèi)擁有營口市主要商圈——新瑪特、樂購商圈與東升市場商圈,區(qū)域內(nèi)的生活配套足夠豐富;3.區(qū)域內(nèi)交通、市政設(shè)施便利:緊鄰營口市客運(yùn)站及營口城市第一主干道渤海大街,同時(shí)市政府也坐落于本區(qū)域內(nèi)。4.區(qū)域具有較高的人文價(jià)值:區(qū)域是營口高端項(xiàng)目聚集地,居民素質(zhì)高,進(jìn)而吸引其他區(qū)域的高素質(zhì)人群進(jìn)駐本區(qū)域。怡景國際市政府新瑪特、樂購商圈項(xiàng)目地塊東升商圈渤海大街輻射范項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目屬性認(rèn)知視角三:地塊價(jià)值地塊具有成為高檔項(xiàng)目的基礎(chǔ)屬性,創(chuàng)造高檔項(xiàng)目的物理?xiàng)l件已經(jīng)具備!1.地塊形狀條件:地塊較為方正的矩形,東西長,南北短,有較長的南向采光面;2.地塊土地條件:土地平整,各類市政管網(wǎng)連同便利;3.地塊屬性條件:地塊原為營口天力機(jī)電廠,僅有少量民宅,現(xiàn)已開始動(dòng)遷,今后應(yīng)無需考慮回遷房對項(xiàng)目的影響;4.地塊規(guī)劃條件:土地占地面積48351平米,建面145053平米(其中商業(yè)面積不大于10000平米),具備大盤條件,能夠形成規(guī)模優(yōu)勢。渤海大街光華路規(guī)劃路美景華府小區(qū)項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目屬性認(rèn)知視角三:地塊價(jià)值地塊具有成為高檔項(xiàng)目的基項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目屬性認(rèn)知視角四:背景價(jià)值1.土地獲取背景:本項(xiàng)目的土地獲取價(jià)格較高,土地價(jià)值已被認(rèn)可,同時(shí)業(yè)內(nèi)均認(rèn)可項(xiàng)目的“地王”價(jià)值;2.開發(fā)商的國企背景:國合具有濃厚的國企背景,實(shí)力雄厚、口碑良好;3.開發(fā)商具有豐富經(jīng)驗(yàn)和成熟的理念:在北京、大連等數(shù)個(gè)城市開發(fā)了14個(gè)項(xiàng)目,近百萬平的優(yōu)質(zhì)樓盤,具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成熟的開發(fā)理念;在營口的“怡景國際”項(xiàng)目已經(jīng)打下良好的口碑基礎(chǔ);4.開發(fā)商具有完善的上下游產(chǎn)業(yè)鏈:國合公司擁有自己的物業(yè)公司,一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠給開發(fā)商、給項(xiàng)目帶來巨大的口碑效應(yīng)。從項(xiàng)目土地獲取背景以及開發(fā)商背景來看,項(xiàng)目具有較高的軟性指標(biāo),創(chuàng)造高檔項(xiàng)目的精神屬性亦已具備!項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目屬性認(rèn)知視角四:背景價(jià)值1.土地獲取背景:本項(xiàng)目》項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目認(rèn)知SWOT分析Strength(優(yōu)勢):品牌:國合開發(fā)商的國企上市公司背景、豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成熟理念;產(chǎn)業(yè)鏈:自身擁有的物業(yè)公司,優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)能夠?qū)?xiàng)目起到拉動(dòng)作用;土地:地塊本身的條件能夠滿足高檔住宅的硬性指標(biāo);區(qū)域:區(qū)域是營口的城市核心成熟區(qū),交通條件、配套條件、人文條件極高,大環(huán)境良好;規(guī)劃:10平以上的大盤,具備足夠規(guī)模效應(yīng);weakness(劣勢):規(guī)劃:容積率較高,較易降低產(chǎn)品品質(zhì);產(chǎn)品:高層住宅仍然存在市場抗性;采光:地塊南北距離短,較易產(chǎn)生采光遮擋;景觀:項(xiàng)目周邊沒有自然景觀,同時(shí)項(xiàng)目西側(cè)緊鄰老舊小區(qū),視線內(nèi)景觀不佳;噪音:北側(cè)緊鄰城市主干道,可能存在噪音影響;opportunity(機(jī)會(huì)):區(qū)域:區(qū)域價(jià)值經(jīng)過周邊中高檔項(xiàng)目的前期培養(yǎng),已經(jīng)得到認(rèn)同;地塊:項(xiàng)目土地為營口“地王”,能夠形成眼球效應(yīng),易于培養(yǎng)高檔項(xiàng)目的心理土壤;市場:營口房地產(chǎn)市場仍然處于初級階段,無論是產(chǎn)品和營銷手段均較為單一,存在較大的突破空間;趨勢:近期營口房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為平穩(wěn)上升,市場環(huán)境良好;threat(威脅):區(qū)域:本區(qū)域內(nèi)在售的中高端項(xiàng)目較多,今后競爭激烈;市場:近期沒有明顯的房地產(chǎn)市場利好條件和政策,市場表現(xiàn)為價(jià)升量平,未來的市場發(fā)展不能抱有較大的發(fā)展預(yù)期;》項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目認(rèn)知SWOT分析Strength(優(yōu)勢項(xiàng)目認(rèn)知第三季度政策依然延續(xù)去年寬松的基調(diào),但從信貸風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮銀行開始適當(dāng)?shù)氖站o;保險(xiǎn)、煤炭行業(yè)的新政可能會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來新的資金支持。金融危機(jī)以來,寬松的信貸環(huán)境帶來了經(jīng)濟(jì)的快速復(fù)蘇,當(dāng)前貨幣供給遠(yuǎn)大于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣需求量,資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場,助長了房價(jià)的上漲,資產(chǎn)泡沫逐步擴(kuò)大,通脹的形勢較為嚴(yán)峻。中國經(jīng)濟(jì)依然處于一個(gè)較長的恢復(fù)期之中,信貸、金融政策短期內(nèi)存在變化的風(fēng)險(xiǎn),但足以出臺嚴(yán)厲的收緊政策,微調(diào)的可能性較大;2009年四季度宏觀環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有2007年同期市場走跌之時(shí)悲觀,目前房地產(chǎn)行業(yè)還不具備“拐點(diǎn)”所需要的外部環(huán)境?!拘£柎骸俊居|底】【回暖】【拐點(diǎn)】【小幅調(diào)整】2010年宏觀大勢-----2009年3季度形勢政府出臺收緊政策可能性較大,但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)未恢復(fù)到位,不可能大幅度調(diào)整房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目認(rèn)知第三季度政策依然延續(xù)去年寬松的基調(diào),但從信貸風(fēng)險(xiǎn)的角供通過調(diào)查,預(yù)計(jì)2009年第四季度以后住宅供應(yīng)量約為118.83萬平方米。預(yù)計(jì)2010年上市套數(shù)達(dá)11580余套,商品房的上市量要大于購買量,競爭較為激烈。需在投資需求被放大的2007年,商品房銷售銷量供不應(yīng)求,2008年市場遭遇“拐點(diǎn)”銷量下降,2009年市場轉(zhuǎn)暖,重新轉(zhuǎn)向2007年形勢:供不應(yīng)求。<供給需求區(qū)域上市面積(萬㎡)上市套數(shù)西市、站前區(qū)18.71930老邊規(guī)劃區(qū)505100沿海產(chǎn)業(yè)基地50.134550合計(jì)118.8311580預(yù)計(jì):2009年10月之后營口市商品住宅供應(yīng)量
當(dāng)前市場供給小于需求,隨著市場供應(yīng)量的加大,2010年預(yù)計(jì)呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢營口房地產(chǎn)市場-----供求情況分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析供需<供給需求區(qū)域上市面積(萬㎡)上市套數(shù)西市、站前區(qū)18.營口房地產(chǎn)市場-----成交情況分析*注:2004、2005年?duì)I口市政府開始大規(guī)模的棚戶區(qū)動(dòng)遷改造工程,2005年實(shí)際銷售套數(shù)為11116套,除去動(dòng)遷改造戶約為5200套,圖表顯示數(shù)據(jù)不含因動(dòng)遷改善銷售數(shù)量。營口市近年來商品住宅的成交情況穩(wěn)步增長,直到2008年市場轉(zhuǎn)冷,成交量下降。2009年市場轉(zhuǎn)暖,商品住宅銷售量直線上升,出現(xiàn)了比07年更為突出的供小于求的銷售熱勢,僅上半年的銷售數(shù)據(jù)就超過了以往各年。2002年起,商品住宅成交價(jià)格持續(xù)上漲,即使2008年的房地產(chǎn)冬天價(jià)格仍然堅(jiān)挺地上漲。營口市房地產(chǎn)擺脫一線城市的價(jià)漲量跌的影響,發(fā)展形勢喜人,量價(jià)齊升項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析營口房地產(chǎn)市場-----成交情況分析*注:2004、2005現(xiàn)階段,營口市民購房自住需求旺盛,占比約83%,而其中剛性約占48.2%,對于購房計(jì)劃也主要集中于未來的3年內(nèi),未來需求將有效地支撐市場。大部分客戶對市場表現(xiàn)較為理性,認(rèn)為營口的房價(jià)會(huì)穩(wěn)步上漲,但是沒有瘋狂追漲的行為。營口房地產(chǎn)市場------客戶購房心態(tài)分析自主需求支撐,投資客比例較小,約占17%。高層產(chǎn)品逐漸被接受,客戶謹(jǐn)慎選擇目標(biāo)樓盤,尋求性價(jià)比,自住需求支撐市場注:數(shù)據(jù)來源于抽樣調(diào)研和訪談項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析現(xiàn)階段,營口市民購房自住需求旺盛,占比約大部分客戶對市場表現(xiàn)市場表現(xiàn):2009年上半年市場成交火爆,房屋銷售量穩(wěn)步上升,二手房價(jià)上漲明顯,市區(qū)新建商品房1-6月成交均價(jià)2900元/平米,小幅度上升,但是未來面臨調(diào)整2營銷手法:短期內(nèi)市場供不應(yīng)求,營銷手法無太多變化。4市場大趨勢:2009年?duì)I口房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖,市場人氣逐漸恢復(fù),國家或?qū)⒕o縮調(diào)整,市場窄幅震蕩,營口或?qū)⒃馐苡绊憽?客戶演變:對于高層住宅的抗性逐步減小,接受度逐漸提高,面積上尺度加大90-130平米的產(chǎn)品市場接受度高。3大勢判斷:宏觀政策或?qū)⒕o縮,營口房地產(chǎn)市場將理性中穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)市場分析----未來形勢預(yù)判項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析市場表現(xiàn):2009年上半年市場成交火爆,房屋銷售量穩(wěn)步上升,相關(guān)政策分析
對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%,首次購房證明由市房地產(chǎn)交易中心出具。對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。(此政策目前已經(jīng)收緊苗頭明顯)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。12.31優(yōu)惠政策或?qū)⒔刂梗站o房產(chǎn)政策,將對購房者的購房產(chǎn)生一定的影響戶型控制在144平米以下的普通住宅范圍內(nèi),有利于為消費(fèi)者減輕負(fù)擔(dān),促進(jìn)銷售12.31截止的優(yōu)惠政策容積率在1.0以上面積在144平米以下價(jià)格為平均成交價(jià)格的1.2倍以下普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析對項(xiàng)目產(chǎn)生影響的政策分析相關(guān)政策分析
對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅典型項(xiàng)目分析本項(xiàng)目處于黃金地段,定位為高端產(chǎn)品,故其競爭對手也應(yīng)具有一定的高端性,并從區(qū)位、景觀、產(chǎn)品、配套、品牌、價(jià)格、升值等方面的綜合考量,確立競爭對手,具體體現(xiàn)為:產(chǎn)品同質(zhì),區(qū)域接近,價(jià)格類似;對項(xiàng)目品牌、形象具有威脅性。第一梯隊(duì)競爭項(xiàng)目(核心對手):君臨天下、格林山水城、美景英倫郡、水御蘭庭第二梯隊(duì)競爭項(xiàng)目:左岸金典、金港綠洲、財(cái)富公館、紅運(yùn)人家、翰宇園。本案美景英倫郡水御蘭庭君臨天下格林山水城第一梯隊(duì)左岸金典財(cái)富公館金港綠洲紅運(yùn)人家翰宇園項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析典型項(xiàng)目分析本項(xiàng)目處于黃金地段,定位為高第一梯隊(duì)競爭項(xiàng)目(核典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱建筑面積容積率建筑類型綠化率銷售均價(jià)備案銷售率建筑風(fēng)格君臨天下11萬㎡2.44高層;小高層;多層35%3800元/㎡48.71%現(xiàn)代格林山水城11萬㎡3.5高層;多層42%4200元/㎡21.04%現(xiàn)代美景英倫郡20萬㎡1.99高層;小高層;多層35%3500元/㎡39.24%英倫水御蘭庭21萬㎡2小高層;高層40%3300元/㎡34.81%現(xiàn)代左岸金典6萬㎡3高層35%3800元/㎡54.93%現(xiàn)代金港綠洲7萬㎡1.93多層;高層35%3200元/㎡35.81%現(xiàn)代財(cái)富公館6.8萬㎡2小高層;高層33%2900元/㎡11.51%現(xiàn)代紅運(yùn)人家4.7萬㎡2.5高層40%3200元/㎡16.53%現(xiàn)代翰宇園8.9萬㎡2.7多層;高層30%2700元/㎡47.21%現(xiàn)代核心競爭周邊競爭項(xiàng)目項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱建筑面積容積率建筑類型綠化率銷售均價(jià)備案典型項(xiàng)目分析各面積產(chǎn)品銷售情況分析重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段成交數(shù)量從2009年1-9月營口市商品住宅銷售情況來看,60-90平米的銷售占比43%,90-130平米的銷售占比占35%,兩個(gè)面積段占去近80%的銷售量。從本項(xiàng)目的競爭項(xiàng)目的去化情況來看,90-130平米銷售量占比41.11%,130-150平米銷售占比20.30%。各面積段中90-130平米的去化量最大,最受市場歡迎和接受項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析典型項(xiàng)目分析各面積產(chǎn)品銷售情況分析重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段成交數(shù)量從綜合考量,君臨天下、格林山水城、美景英倫郡、水御蘭庭對本項(xiàng)目具有強(qiáng)勢的競爭與本項(xiàng)目同為站前區(qū)大盤,高端市場定位,其開發(fā)商在當(dāng)?shù)鼐哂袕?qiáng)大的品牌實(shí)力,因此將直接攔截本項(xiàng)目高端客戶。君臨天下園區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的園林設(shè)計(jì)以及建材的高標(biāo)準(zhǔn)選材,為目前綜合品質(zhì)最高的項(xiàng)目,贏得高端置業(yè)者青睞。格林山水城美景英倫郡,位于項(xiàng)目南側(cè),同樣位于站前區(qū)域,美景兩個(gè)項(xiàng)目形成規(guī)模,社區(qū)相對成熟美景英倫郡21萬平的超大體量,產(chǎn)品多樣化,距離項(xiàng)目位置不遠(yuǎn),有一定競爭力水御蘭庭典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析綜合考量,君臨天下、格林山水城、美景英倫郡、水御蘭庭對本項(xiàng)中天·君臨天下-----開發(fā)線項(xiàng)目地址:渤海大街中,原大醬廠占地面積:4萬多㎡建筑面積:15萬㎡ 開發(fā)商:遼寧中天企業(yè)集團(tuán)有限公司規(guī)劃形態(tài):多層、小高層、高層開發(fā)期數(shù):二期住宅總戶數(shù):10棟,737戶 ;樓層:6-30層車庫總數(shù):地上、半地下車庫 交房時(shí)間:2009年10月銷售價(jià)格:起價(jià):3500元---4400元;均價(jià):3800元戶型面積:平層為主,兼有全躍、半躍、LOFT(5.1m層高)、空中別墅(6m層高),臨街一二層位門市,一層4.2m挑高、二層5.1m挑高。二室94㎡、111㎡;三室116㎡、112㎡(LOFT)、132㎡、152㎡;四室155㎡(LOFT);六室252㎡(空中別墅)會(huì)所:會(huì)所設(shè)有乒乓球、臺球、健身、棋牌室。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析中天·君臨天下-----開發(fā)線項(xiàng)目地址:渤海大街中,原大醬廠中天·君臨天下-----產(chǎn)品線戶型面積區(qū)間結(jié)構(gòu)上市套數(shù)占比備案套數(shù)備案率二室二廳一衛(wèi)95㎡-111㎡平層23131.3%12271.3%三室二廳一衛(wèi)133㎡平層415.5%1741.5%三室二廳二衛(wèi)117㎡-153㎡平層26435.7%15877.5%三室二廳二衛(wèi)206㎡躍層9212.4%1941%四室二廳二衛(wèi)236㎡躍層446%1359%六室三廳三衛(wèi)248㎡躍層121.6%1192%該項(xiàng)目意向客群定位中高端,戶型面積設(shè)計(jì)普遍偏大,項(xiàng)目以“品園、品水、品生態(tài)”為設(shè)計(jì)主題,大開間、短進(jìn)深,室內(nèi)多景觀陽臺,轉(zhuǎn)角飄窗,大部分為全明戶型,每戶贈(zèng)送美國布朗新風(fēng)系統(tǒng)。細(xì)節(jié)之處考慮較為周到,如衛(wèi)生間、廚房窗的位置設(shè)計(jì)合理,便于裝修及家具擺放,廚房開間普遍設(shè)計(jì)偏小。酒店式入戶大堂,提升產(chǎn)品品質(zhì)。園區(qū)內(nèi)無核心景觀帶,人車不分流對景觀略有影響。95-111平米的2室2廳1衛(wèi)與117-153平米3室2廳2衛(wèi)備案銷售率較高,認(rèn)可度較高
二室二廳一衛(wèi)(95㎡)
三室二廳二衛(wèi)(117㎡)
典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析中天·君臨天下-----產(chǎn)品線戶型面積區(qū)間結(jié)構(gòu)上市占比備案備中天·君臨天下-----產(chǎn)品線外墻/一層花崗巖,二層以上高級通體磚,部分墻體為涂料結(jié)構(gòu)/框剪結(jié)構(gòu),擠塑板外保溫節(jié)能墻體樓宇門/高級不銹鋼可視對講門公共走廊/地面瓷磚踏步,白鋼扶手電梯/沈陽博林特車庫門/電動(dòng)車庫門進(jìn)戶門/盼盼防盜門,可視對講,與物業(yè)聯(lián)網(wǎng)窗/斷熱冷橋窗頂棚/清水棚內(nèi)墻、地面/水泥沙漿抹面供暖/地?zé)岵膳瘡N衛(wèi)/水泥抹面陽臺/白鋼或鐵藝其他/每戶電視\電話\有線電視\寬帶網(wǎng)入戶;水、電、煤氣一戶一表每戶配備自動(dòng)新風(fēng)換氣系統(tǒng)主機(jī)及進(jìn)風(fēng)裝置交屋標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)部分公共部分典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析中天·君臨天下-----產(chǎn)品線外墻/一層花崗巖,二層以上高級中天·君臨天下-----營銷線參加房展會(huì),展會(huì)吸引了省領(lǐng)導(dǎo)的參觀,并借機(jī)“大肆宣傳”。項(xiàng)目通過品牌開發(fā)商大盤入市,建立“城市綜合體,營口新地標(biāo)”的市場形象,占領(lǐng)高端市場。2008年9月17日,舉辦“中天君臨天下產(chǎn)品推薦聯(lián)誼酒會(huì)”各領(lǐng)導(dǎo)及中天新老客戶300多人參加酒會(huì)。渤海大街臨街售樓處包裝及展示,以及項(xiàng)目圍擋廣告宣傳,吸引消費(fèi)者眼球。對預(yù)售期交納認(rèn)購金的客戶設(shè)立開盤優(yōu)惠價(jià)格,在樹立高端綜合體形象的同時(shí),注重價(jià)格上對客戶的滿足。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析中天·君臨天下-----營銷線參加房展會(huì),展會(huì)吸引了省領(lǐng)導(dǎo)的中天·君臨天下----項(xiàng)目小結(jié)強(qiáng)大的品牌效應(yīng):該項(xiàng)目開發(fā)商八年來在營口開發(fā)的七個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目均為營口當(dāng)時(shí)較為高品質(zhì)的項(xiàng)目,目前已成為營口市民所認(rèn)可且口碑較好的,實(shí)力品牌開發(fā)企業(yè)。開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富:多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)使其較為了解營口購房者的喜好,在戶型設(shè)計(jì)及樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面一直秉承較為先進(jìn)的開發(fā)理念,對物業(yè)管理較為重視,并很注重相關(guān)方面的宣傳,產(chǎn)品很受營口中高端購房者的追捧,因此每個(gè)項(xiàng)目的銷售周期都不長,企業(yè)發(fā)展速度較快。項(xiàng)目戶型豐富:該項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)種類較多,囊括的意向客戶范圍較廣,因此今年的銷售速度較快,二室目前僅剩余把山房源,200㎡以上房源有非把山房源,可選范圍較廣,目前銷售率達(dá)80%以上。營銷推廣:項(xiàng)目說明會(huì)、聯(lián)誼酒會(huì)、參加房展會(huì)等事件活動(dòng)營銷,廣告方面幾無推廣,主要靠中天的品牌知名度以及老客戶的忠誠度,口碑營銷。對本項(xiàng)目借鑒意義:形象高舉高打,樹立營口綜合體地標(biāo)形象,產(chǎn)品主打二戶室93-112平米三戶室130-170平米,產(chǎn)品設(shè)計(jì)上注重差異性和創(chuàng)新性,設(shè)有270°轉(zhuǎn)角觀景窗等,以及新風(fēng)系統(tǒng)的應(yīng)用等等,增加了產(chǎn)品的附加值。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析中天·君臨天下----項(xiàng)目小結(jié)強(qiáng)大的品牌效應(yīng):該項(xiàng)目開發(fā)商八格林山水城----開發(fā)線項(xiàng)目地址:渤海大街北,市建設(shè)銀行路北 開發(fā)商:營口奧泰誠德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積:32478㎡建筑面積:11萬㎡ 規(guī)劃形態(tài):多層、高層;開發(fā)期數(shù):一期住宅總戶數(shù):多層7棟、高層5棟,480戶 樓層:5-22層車庫總數(shù):地下車庫、車位,500多個(gè) 交房時(shí)間:多層2009年7月,高層12月銷售價(jià)格:3700元----4900元均價(jià):4200元戶型面積:一二躍層有庭院、四五躍層,沿街一二層門市;兩室107㎡;三室135㎡、150㎡、172㎡;六層越閣樓:135、153、80㎡;四室208㎡、255㎡(夾層110㎡,合計(jì)近380㎡)典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析格林山水城----開發(fā)線項(xiàng)目地址:渤海大街北,市建設(shè)銀行路北戶型面積區(qū)間結(jié)構(gòu)上市套數(shù)占比備案套數(shù)備案率二室二廳一衛(wèi)109㎡平層609%1016.7%三室二廳二衛(wèi)117㎡-172㎡平層35253.1%7421%三室二廳三衛(wèi)175㎡平層8813.3%未備案四室二廳三衛(wèi)208㎡-228㎡平層8813.3%1112.5%1-2、4-5帶夾層222㎡-25㎡躍層182.7%1794.4%格林山水城----產(chǎn)品線項(xiàng)目主打園區(qū)景觀牌,客群定位高端,戶型面積設(shè)計(jì)普遍偏大,實(shí)用率不高,雖然戶型開間較大,但進(jìn)深較長,高層16.5m左右,小高層14.8m左右,多層13.4m左右。室內(nèi)多景觀陽臺,北側(cè)基本都設(shè)有露臺,注重功能分區(qū)設(shè)計(jì),大部分戶型設(shè)有獨(dú)立衣帽間、保姆獨(dú)立生活空間、儲(chǔ)藏室。整體地下車庫,電梯可直接入戶。園區(qū)綠化率較高,注重山水景觀設(shè)計(jì)。222㎡-257㎡躍層
典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析戶型面積區(qū)間結(jié)構(gòu)上市占比備案備案率二室二廳一衛(wèi)109㎡平層6格林山水城不僅擁有完善的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì),而且在小區(qū)安裝智能化保全系統(tǒng),保證業(yè)主生活的安全和便利。多層安防系統(tǒng),領(lǐng)袖級安全守護(hù)全面啟動(dòng)
門禁管制
第一道經(jīng)由感應(yīng)式讀卡機(jī)識別進(jìn)入門廳
第二道經(jīng)警衛(wèi)過濾登記陌生訪客,經(jīng)住戶確認(rèn)憑證進(jìn)入
第三道經(jīng)由電梯內(nèi)感應(yīng)讀卡機(jī)進(jìn)出樓層
第四道經(jīng)由住戶高級入戶門禁管制
系統(tǒng)特點(diǎn):
安全性:365天全天候24小時(shí)監(jiān)控,狀況發(fā)生時(shí)立即通報(bào)
便利性:透過中央監(jiān)控,有效管理大型住宅社區(qū)
經(jīng)濟(jì)性:減少警衛(wèi)及管理人員,節(jié)省社區(qū)管理費(fèi)用
住房安全系統(tǒng):
瓦斯偵漏:廚房瓦斯泄露時(shí)立即警報(bào)(可與警衛(wèi)中心連線警報(bào)),并設(shè)燃?xì)忾y門自動(dòng)關(guān)閉系統(tǒng)。
可視對講:聯(lián)網(wǎng)型彩色樓宇單向可視對講防盜系統(tǒng)
5層安防:社區(qū)周界,公共空間,樓體周界,入戶單元門,入戶門設(shè)有5層安防系統(tǒng)
監(jiān)視系統(tǒng):數(shù)位影像監(jiān)控系統(tǒng)采用智慧型動(dòng)態(tài)偵測突破傳統(tǒng)錄影模式,數(shù)位自動(dòng)循環(huán)錄影,細(xì)節(jié)無遺漏,安全監(jiān)控。
24小時(shí)環(huán)境監(jiān)視:全區(qū)設(shè)置高解析彩色攝影機(jī),車道,圍墻,中庭,公共設(shè)施等全區(qū)監(jiān)視格林山水城----產(chǎn)品線典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析格林山水城不僅擁有完善的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì),而且在小區(qū)安裝智能化保該項(xiàng)目于2008年9月開盤,正值市場形勢下滑期,由于較大的戶型面積及售價(jià),一度為銷售帶來了較大的阻力。今年由于市場形勢的轉(zhuǎn)好,伴隨著項(xiàng)目轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售,園區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的園林設(shè)計(jì)逐步呈現(xiàn),為項(xiàng)目贏得了更多營口市高端置業(yè)者的青睞,為項(xiàng)目帶來了較好的銷售業(yè)績,目前銷售率達(dá)70%。項(xiàng)目參加營口房展會(huì),效果較好。項(xiàng)目售樓處設(shè)于項(xiàng)目公建,臨渤海大街。設(shè)立樣板間,體驗(yàn)式營銷。格林山水城-----營銷線典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析該項(xiàng)目于2008年9月開盤,正值市場形勢下滑期,由于較大的戶格林山水城----項(xiàng)目小結(jié)該開發(fā)商為本土實(shí)力較強(qiáng)開發(fā)商之一,該項(xiàng)目園區(qū)園林綠化設(shè)計(jì)及建材選擇標(biāo)準(zhǔn)較高,為目前營口市銷售價(jià)格及綜合品質(zhì)最高的項(xiàng)目。該項(xiàng)目整體產(chǎn)品差異化不大,意向客群覆蓋面比較窄,僅屬多層產(chǎn)品中三層躍層戶型設(shè)計(jì)較為新穎,銷售情況極好,可見營口購房客戶的消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng),高端消費(fèi)客戶對特色大戶型還是比較青睞的。
項(xiàng)目設(shè)立樣板間,但是沒有做到位,效果不明顯。對本項(xiàng)目借鑒意義:產(chǎn)品力要強(qiáng),在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、選材和園林的設(shè)計(jì)上下足功夫典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析格林山水城----項(xiàng)目小結(jié)該開發(fā)商為本土實(shí)力較強(qiáng)開發(fā)商之一,項(xiàng)目地址:渤海大街與光華路交匯處南50米開發(fā)商:營口市美景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積:93663㎡ 建筑面積:209610㎡規(guī)劃形態(tài):多層、小高層開發(fā)期數(shù):二期樓層:11-17層住宅總戶數(shù)一期7棟,450戶;二期11棟,900多戶 車庫總數(shù):地上車庫,200多個(gè)交房時(shí)間:2009年9月30日銷售價(jià)格:3200元—3800元均價(jià):3500元戶型面積:一室52㎡;二室101-117㎡、82㎡;三室111-121㎡、121-125㎡、146㎡、155㎡子母套房組合160-182㎡、206㎡ 典型項(xiàng)目分析美景·英倫郡----產(chǎn)品線項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目地址:渤海大街與光華路交匯處南50米典型項(xiàng)目分析美景·英美景·英倫郡----產(chǎn)品線配套:園區(qū)設(shè)有2490㎡健身休閑中心,內(nèi)設(shè)游泳池、桑拿浴室、乒乓球、臺球室、健身房該項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用英倫小鎮(zhèn)風(fēng)格,與現(xiàn)在本土多數(shù)的現(xiàn)代風(fēng)格建筑相比顯得更具特色。戶型整體功能分區(qū)合理,面積設(shè)計(jì)略大,注重產(chǎn)品附加值的設(shè)計(jì)。園區(qū)景觀為英倫主題花園,分為四大主題景觀區(qū)域,賦予更多文化內(nèi)涵。戶型面積區(qū)間結(jié)構(gòu)上市套數(shù)占比備案套數(shù)備案率一室一廳一衛(wèi)52㎡平層409%512.5%二室二廳一衛(wèi)78㎡-117㎡平層25657.4%9120.4%三室二廳一衛(wèi)121㎡-124㎡平層6314.1%2133.3%三室二廳二衛(wèi)146㎡-155㎡平層5011.2%3162%二室為傳統(tǒng)戶型,但面積設(shè)計(jì)偏大,客廳、臥室、廚房均設(shè)陽臺、露臺,增加附加值。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析美景·英倫郡----產(chǎn)品線配套:園區(qū)設(shè)有2490㎡健身休閑中美景·英倫郡----營銷線美景英倫郡參加房展會(huì)售樓處沿用美景華府售樓處推廣方面:電視、報(bào)紙和DM雜志《啟航》、樓體及項(xiàng)目圍擋。現(xiàn)房銷售同時(shí)推出商鋪,但是目前銷售不力,公建空置率較大。營銷手段沒有出彩的地方,先前只做了部分常規(guī)推廣,相對其他項(xiàng)目已屬于大手筆。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析美景·英倫郡----營銷線美景英倫郡參加房展會(huì)營銷手段沒有出美景·英倫郡----項(xiàng)目小結(jié)
該項(xiàng)目開發(fā)商來自福建,與營口本土開發(fā)商相比開發(fā)理念、營銷策略更為先進(jìn)大氣。項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用英倫小鎮(zhèn)風(fēng)格,與現(xiàn)在本土多數(shù)的現(xiàn)代風(fēng)格建筑相比顯得更具特色。其售價(jià)略低于周邊競品項(xiàng)目,性價(jià)比較高,一直保持較好的銷售業(yè)績,目前銷售率達(dá)90%,剩余房源普遍為把山、頂層產(chǎn)品。景觀設(shè)計(jì)方面:3萬多㎡的英倫主題花園,按英倫四島的分布劃分成四大主題景觀區(qū)域。小區(qū)大門比較氣派,園內(nèi)并有小品和“精神堡壘”,但是個(gè)別細(xì)節(jié)處理不當(dāng),變電站立在側(cè)門入口正面。 對本項(xiàng)目借鑒意義:在市場普遍為現(xiàn)代建筑風(fēng)格的情況下,創(chuàng)新推出英倫風(fēng)格,市場接受度相對較高。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析美景·英倫郡----項(xiàng)目小結(jié)
該項(xiàng)目開發(fā)商來自福建,與營口本水御蘭庭----開發(fā)線
項(xiàng)目地址:四零路南側(cè),光華路西側(cè)交界處 開發(fā)商:營口津海置業(yè)有限公司占地面積:10萬多㎡;建筑面積:21.34萬㎡
規(guī)劃形態(tài):小高層、高層開發(fā)期數(shù):目前開發(fā)一期,共計(jì)28棟住宅總戶數(shù):一期484戶 樓層:11、18、20層車庫總數(shù):地下車庫、車位交房時(shí)間:2009年12月31日銷售價(jià)格:起價(jià):3100元----3500元均價(jià):3300元戶型面積:沿街一二層門市;一室63㎡二室86㎡、93㎡、99㎡、102㎡、110㎡、139㎡(LOFT)、148㎡(LOFT)三室117㎡、122㎡、135㎡;四室134㎡、158㎡(LOFT);五室188㎡、200㎡(LOFT)
典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析水御蘭庭----開發(fā)線
項(xiàng)目地址:四零路南側(cè),光華路西側(cè)交界水御蘭庭----產(chǎn)品線
產(chǎn)品面積區(qū)間63-200平米,配有會(huì)所。全地下停車場,交通配套:8、11、23等路公交,營口客運(yùn)總站
生活配套:光華路市場、蔬菜批發(fā)市場、新瑪特等
醫(yī)療配套:中心醫(yī)院
教育配套:民豐小學(xué)、十六中學(xué)、第一中學(xué)
社區(qū)配套:全地下停車場、人車分流、網(wǎng)球場、大型會(huì)所、健身器材等,音樂噴泉廣場、超市等。全高層觀景大宅、全地下停車場直接入戶、觀光電梯270度享受美景、親子戶型的親密無間、成熟的社區(qū)配套……項(xiàng)目產(chǎn)品均為高層產(chǎn)品,前期銷售狀況不佳,除了價(jià)格策略的原因,也因?yàn)榭蛻魧τ诟邔邮袌鋈杂幸欢ǖ目剐?,但是在減弱。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析水御蘭庭----產(chǎn)品線
產(chǎn)品面積區(qū)間63-200平米,配有會(huì)參加房交會(huì)營銷推廣方面:《營口生活》DM雜志,項(xiàng)目圍擋售樓處:過于簡易,凸顯不出項(xiàng)目的大氣售樓處:現(xiàn)場采用液晶電視視頻宣傳,開發(fā)企業(yè)的實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。水御蘭庭----營銷線
典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析參加房交會(huì)水御蘭庭----營銷線
典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)水御蘭庭----項(xiàng)目小結(jié)該開發(fā)商來自大連,通過其項(xiàng)目全部為高層的規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型設(shè)計(jì)可以看出,該開發(fā)商對于營口購房者的喜好了解的不是很全面,對于其銷售造成了一定的影響。該項(xiàng)目于2008年9月開盤,正值市場形勢下滑期,由于其開盤時(shí)定價(jià)較高,周邊競品項(xiàng)目先入為主,銷售一度遇冷,對其造成較強(qiáng)的資金壓力,工程一度停滯,二期工程遲遲未開。目前一期的銷售率約70%,緊湊型二室、三室銷售較好,大戶型由于其周邊競品項(xiàng)目競爭激烈,銷售情況較差??蛻糁饕獮闋I口市區(qū)本地,大約占60%,大石橋、蓋州市約占25%,外省市(主要為沈陽、大連等地)約占15%,90%以上為自住需求,投資和養(yǎng)老不到10%。市場最大的規(guī)模項(xiàng)目,但形象與規(guī)模匹配度不足典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析水御蘭庭----項(xiàng)目小結(jié)該開發(fā)商來自大連,通過其項(xiàng)目全部為高市場小結(jié)營口市內(nèi)售樓處設(shè)置裝修趨向“單一”普遍設(shè)在街邊臨建,檔次普遍不高,體現(xiàn)不出項(xiàng)目的調(diào)性和高端性項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析市場小結(jié)售樓處篇市場小結(jié)營口市內(nèi)售樓處設(shè)置裝修趨向“單一”項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場市場小結(jié)
建筑風(fēng)格篇建筑風(fēng)格趨向“單一”營口市內(nèi)項(xiàng)目大多為現(xiàn)代建筑風(fēng)格,美景英倫郡突破市場,產(chǎn)品做成英倫風(fēng)格美景英倫郡項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析市場小結(jié)
建筑風(fēng)格篇建筑風(fēng)格趨向“單一”美景英倫郡項(xiàng)目認(rèn)市場小結(jié)小戶型產(chǎn)品稀少,產(chǎn)品主要集中于60-90平米,90-130平米市區(qū)商品房成交價(jià)格2900元/平均,高檔樓盤均價(jià)能在3600-4200元/平米范圍內(nèi)。營口市房地產(chǎn)市場起步較晚,營銷尚未成體系,各項(xiàng)目無特色營銷,日常的營銷推廣比較單一。客戶主要以市區(qū)本地為主,占到70%左右,蓋州市、大石橋周邊城市占18%左右,沈陽、大連等地客戶約占12%左右。剛性需求旺盛約83%,投資客大概只有17%,剛性需求支撐房地產(chǎn)市場。產(chǎn)品尺度篇營銷推廣篇客戶需求篇價(jià)格篇項(xiàng)目均為清水,無精裝產(chǎn)品;270度飄窗;智能化可視對講等普遍運(yùn)用;外墻保溫材料的應(yīng)用;部分高檔項(xiàng)目采用地暖等等產(chǎn)品特點(diǎn)篇項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場分析趨向集中無明顯創(chuàng)新趨向集中手段單一需求集中市場小結(jié)小戶型產(chǎn)品稀少,產(chǎn)品主要集中于60-90平米,90-第二部分客戶梳理■客戶分析■客戶特征■客戶定位第二部分客戶梳理■客戶分析客戶梳理營口高檔項(xiàng)目的客戶來源營口本地——70%營口周邊的區(qū)域——15%東北區(qū)域客戶——10%來源不詳客戶——5%》客戶來源及年齡分析客戶分析本地客戶70%周邊客戶15%東北客戶10%來源不詳客戶5%營口高檔項(xiàng)目的客戶年齡30-45歲——50%45-60歲——30%30歲以下——10%60歲以上——10%30-45歲客戶50%45-60歲客戶30%30歲以下客戶10%60歲以上客戶10%營口房地產(chǎn)市場主要客戶來源于本地,以公務(wù)員、教師、商人為主;部分外地客戶為產(chǎn)經(jīng)關(guān)系,及赴外地發(fā)展后回老家購房(多給家人使用)的;客戶年齡集中在30-60歲,屬于生活、事業(yè)上升或穩(wěn)定的階段,支付能力強(qiáng);客戶梳理營口高檔項(xiàng)目的客戶來源》客戶來源及年齡分析客戶分析本客戶梳理客戶對產(chǎn)品需求的簡單調(diào)研營口房地產(chǎn)市場內(nèi)對于躍層產(chǎn)品接受度價(jià)高,有71%的客戶期望一二層躍層、48%的客戶期望頂層閣樓產(chǎn)品;66%的客戶期望首層有私家花園;48%的客戶期望有觀景陽臺或退臺式露臺;78%的客戶期望主臥擁有套內(nèi)衛(wèi)生間;客戶分析》客戶產(chǎn)品需求及家庭構(gòu)成客戶的生活基本處于穩(wěn)定期,注重生活品質(zhì);個(gè)人精神層次較高,注重私密性;注重家庭和諧,一般為3口之家,或與父母同??;客戶的家庭構(gòu)成模式3口之家——61%2人世界——22%單身之家——5%父母三代同堂——9%客戶梳理客戶對產(chǎn)品需求的簡單調(diào)研客戶分析》客戶產(chǎn)品需求及家庭客戶梳理》客戶特征主要參數(shù)特點(diǎn)描述年齡及家庭構(gòu)成30-50歲的中年群體,一般為三口之家物業(yè)擁有數(shù)量一般均有自己的住房,部分2套及2套以上經(jīng)濟(jì)能力家庭年收入4萬以上,收入穩(wěn)定;部分收入較高,差距較大;需求房型偏向舒適型住宅,100平左右2房及130平以上三房為主獲取資訊情況以圍擋等戶外為主,部分公務(wù)員等商、政人士閱讀營口日報(bào)主要參數(shù)特征描述目的自住為主,投資屬性不明顯功能面積偏大,能滿足3-6人的生活使用價(jià)格對價(jià)格不敏感戶型偏向舒適型住宅,100平左右2房及130平以上三房為主建筑有檔次感和一定文化情調(diào),生活氣氛較濃園林休閑、舒服、安逸,具有適合散步、平緩體育鍛煉的活動(dòng)場所、人與環(huán)境共生配套除能滿足生活必須設(shè)施,具有一定品位和檔次的會(huì)所、以及有一定水準(zhǔn)的教育設(shè)施也顯得非常重要。購房需求特征客戶特點(diǎn)寫真客戶特征客戶梳理》客戶特征主要參數(shù)特點(diǎn)描述年齡及家庭構(gòu)成30-50歲客戶梳理》客戶的四個(gè)類型劃分核心客戶年齡:年齡在30-55歲左右;行業(yè):營口公務(wù)員、教師、企業(yè)主、商人等高收入人群;購買特征:關(guān)心房產(chǎn)的位置、品牌、產(chǎn)品舒適度、升值空間;支付能力:事業(yè)處于上升期或穩(wěn)定期,支付能力比較高;置業(yè)次數(shù):為二次或二次以上置業(yè)行為;購買目的:功能以自住為主;影響因素:主要靠本人的理性認(rèn)知,口碑及從眾心理有一定影響;比例:60%~65%重要客戶年齡:45歲以上;身份:離退休干部、教師等,有部分是外地發(fā)展的營口人為本地親屬購買;購買特征:注重產(chǎn)品的品質(zhì)、園林、居住舒適度等生活相關(guān)因素;支付能力:處于穩(wěn)定期,支付能力有保障;置業(yè)次數(shù):應(yīng)為改善型購買,二套以上住房;影響因素:口碑及從眾心理對其影響較大,跟風(fēng)現(xiàn)象明顯;比例:20%~25%補(bǔ)充客戶年齡:不能確定;身份:營口周邊區(qū)域的改善型購買,如大石橋、蓋州等區(qū)域;購買目的:可能是父母給子女、或子女給父母出錢購買,同時(shí)可作1.5居所。比例:約10~15%偶得客戶地緣置業(yè)客戶首次置業(yè)者比例:3%~5%客戶定位客戶梳理》客戶的四個(gè)類型劃分核心客戶重要客戶補(bǔ)充客戶偶得客戶第三部分項(xiàng)目定位■總體定位■形象定位■產(chǎn)品定位第三部分項(xiàng)目定位■總體定位項(xiàng)目定位<市場領(lǐng)先>“地王”項(xiàng)目,理應(yīng)成為市場上的第一名,成為眾人焦點(diǎn),成為市場標(biāo)桿;地塊物理屬性及項(xiàng)目精神屬性能夠支撐營口市場最高檔住宅的定位;最高檔的項(xiàng)目以及最成功的營銷都是市場領(lǐng)先的組成部分;<藍(lán)海競爭>領(lǐng)先不一定體現(xiàn)在全部方面,尋找市場空白點(diǎn),實(shí)現(xiàn)差異化;單純的比拼戶型尺度,不是做市場領(lǐng)先者的唯一途徑;不談尺度,講細(xì)節(jié)、講品質(zhì)、講營銷、講服務(wù)、講生活……,可講得太多太多……總體定位》總體定位思路項(xiàng)目定位<市場領(lǐng)先>總體定位》總體定位思路》總體定位原則項(xiàng)目定位總體定位◎結(jié)合區(qū)域、地塊優(yōu)勢條件◎體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢條件◎?qū)で笫袌隹瞻资袌鲂纬刹町惢?,》總體定位原則項(xiàng)目定位總體定位◎結(jié)合區(qū)域、地塊優(yōu)勢條件◎體現(xiàn)》項(xiàng)目總體定位城市核心區(qū)營口市-站前區(qū)-渤海大街邊高品質(zhì)硬件帶來的生活品質(zhì),軟性帶來的精神品質(zhì)教科級標(biāo)桿“地王”、價(jià)格標(biāo)桿、客戶標(biāo)桿、營銷標(biāo)桿大型生活社區(qū)14萬平的規(guī)模大盤、豐富的生活配套、封閉小區(qū)城市核心區(qū)高品質(zhì)的教科級標(biāo)桿大型生活社區(qū)項(xiàng)目定位總體定位》項(xiàng)目總體定位城市核心區(qū)營口市-站前區(qū)-渤海大街邊高品質(zhì)硬件項(xiàng)目定位形象定位》形象定位依據(jù)形象定位基準(zhǔn)線形象定位即是將項(xiàng)目的總體定位(市場定位)形象而生動(dòng)的表現(xiàn)給客戶,使客戶對項(xiàng)目的屬性和定位能夠迅速地、印象深刻地予以接受、認(rèn)同,最終產(chǎn)生購買欲望。形象定位應(yīng)能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的物理和精神的雙重屬性,并使二者結(jié)合達(dá)成完美的平衡!項(xiàng)目物理屬性項(xiàng)目精神屬性形象定位的三種基礎(chǔ)表現(xiàn)形式:項(xiàng)目案名、廣告表現(xiàn)及VI延展、SLOGEN項(xiàng)目定位形象定位》形象定位依據(jù)形象定位基準(zhǔn)線形象定位即是將項(xiàng)》形象定位思路項(xiàng)目定位形象定位“生活的至高點(diǎn)”鎖定“品位奢華溫情生活”主題構(gòu)建強(qiáng)化項(xiàng)目的“地段與配套完善”優(yōu)勢,展現(xiàn)“奢華品質(zhì)生活”的高價(jià)值。糅合精神屬性,體現(xiàn)定位,展示市場標(biāo)桿的霸氣,延續(xù)、提升開發(fā)商品牌策略實(shí)踐1、區(qū)域的城市占位地處站前區(qū),城市中心2、產(chǎn)品的市場占位首席奢華品質(zhì)生活住區(qū)1、鮮明的定位品質(zhì)+奢華+尊貴2、符合的視覺體系城市的色彩+溫暖的色彩3、售樓處、樣板區(qū)、VI系統(tǒng)形象升華生活至高點(diǎn)的體驗(yàn):核心區(qū)域、奢華產(chǎn)品、尊貴生活、品牌提升》形象定位思路項(xiàng)目定位形象定位“生活的至高點(diǎn)”鎖定“品位奢華形象定位表現(xiàn)一:案名》形象定位表現(xiàn)項(xiàng)目定位形象定位怡景·紫金城案名闡述:“紫金城”——諧音“紫禁城”,體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴霸氣;“紫”——項(xiàng)目位于營口城市東部,暗合“紫氣東來”之意,意喻項(xiàng)目客戶非富即貴;同時(shí)契合產(chǎn)品建議中外立面的顏色;“金”——黃金,黃金地段、黃金品質(zhì),體現(xiàn)項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值;“城”——大氣,體現(xiàn)項(xiàng)目大盤屬性,同時(shí)提升尊屬感;“怡景”——延續(xù)開發(fā)商項(xiàng)目品牌,打造國合開發(fā)商營口城市的成熟品牌系列。形象定位表現(xiàn)一:案名》形象定位表現(xiàn)項(xiàng)目定位形象定位怡景·紫金形象定位表現(xiàn)一:案名(2)》形象定位表現(xiàn)項(xiàng)目定位形象定位楓合萬嘉案名闡述:“楓合萬嘉”是國合在沈陽以及大連開發(fā)的項(xiàng)目名稱,已經(jīng)具有一定的知名度,且在當(dāng)?shù)鼐鶠檩^高端的項(xiàng)目;本項(xiàng)目也選用楓合萬嘉作為項(xiàng)目名稱,主旨是形成國合旗下的項(xiàng)目子品牌系列,例如萬科的“金色家園”等。通過案名相同或延續(xù)傳承的項(xiàng)目,形成市場普遍認(rèn)知度,進(jìn)而提升國合的品牌形象。形象定位表現(xiàn)一:案名(2)》形象定位表現(xiàn)項(xiàng)目定位形象定位楓合形象定位表現(xiàn)二:廣告表現(xiàn)及VI延展——本部分略》形象定位表現(xiàn)項(xiàng)目定位形象定位形象定位表現(xiàn)三:SLOGEN核心領(lǐng)地,七星生活傲視天下,紫金之巔豪華尊貴的盛會(huì)
名流云集的家園泊身、泊心、泊天下楓合萬嘉萬家和形象定位表現(xiàn)二:廣告表現(xiàn)及VI延展——本部分略》形象定位表現(xiàn)項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》規(guī)劃建議規(guī)劃原則:合理利用土地資源,實(shí)現(xiàn)多種物業(yè)類型組合的價(jià)值最大化;迎合市場對升級自住產(chǎn)品的潛在需求,并通過高品質(zhì)產(chǎn)品整體提升項(xiàng)目形象;保證高檔居住產(chǎn)品的環(huán)境與品質(zhì);保證不同面積產(chǎn)品的合理補(bǔ)差、實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)通過商業(yè)的合理布局和規(guī)劃,最大限度提升項(xiàng)目商業(yè)聚集度和輻射力,牢固商業(yè)物業(yè)的高價(jià)值;項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》規(guī)劃建議規(guī)劃原則:》規(guī)劃方案建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo):住宅建筑面積:134514總建筑面積:144514㎡容積率:3總戶數(shù):1148戶23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中綠地集中綠地中央景觀帶綠地綠地142㎡花園洋房98㎡小三房142㎡景觀房90㎡附加值兩居115㎡附加值三居商業(yè)產(chǎn)品分布項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》規(guī)劃方案建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo):23F23F21F15F15F15F項(xiàng)目定位》戶型面積配比建議戶型格局面積(㎡)套數(shù)(套)占比合計(jì)面積(㎡)占比備注二室二廳一衛(wèi)9024421.3%2196016.3%南向贈(zèng)送5㎡陽臺
三室二廳一衛(wèi)9852846.0%5174438.5%緊湊型三居三室二廳一衛(wèi)11512210.6%1403010.4%共贈(zèng)送9㎡+飄窗
三房二廳二衛(wèi)14216013.9%2272016.9%多層、小高層電梯洋房躍層18040.3%7200.5%
躍層196242.1%47043.5%
躍層23020.2%4600.3%
躍層284645.6%1817613.5%
住宅總套數(shù)1148
住宅建筑面積134514
產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》戶型面積配比建議戶型格局面積(㎡)套數(shù)(套)占比合項(xiàng)目定位》規(guī)劃方案組團(tuán)展示23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中綠地集中綠地中央景觀帶綠地綠地核心花園洋房組團(tuán)核心景觀組團(tuán)核心景觀組團(tuán)附加值組團(tuán)改善組團(tuán)五大組團(tuán)構(gòu)建豪宅典范產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》規(guī)劃方案組團(tuán)展示23F23F21F15F15F15項(xiàng)目定位》建筑風(fēng)格建議:現(xiàn)代簡約產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》建筑風(fēng)格建議:現(xiàn)代簡約產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》建筑風(fēng)格建議:現(xiàn)代簡約產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》建筑風(fēng)格建議:現(xiàn)代簡約產(chǎn)品定位》建筑風(fēng)格推薦項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》建筑風(fēng)格推薦項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》夜景效果項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》夜景效果項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》外立面及整體效果項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》外立面及整體效果項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》園林景觀建議23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中綠地集中綠地中央景觀帶綠地綠地核心景觀一核心景觀二核心景觀三核心景觀四核心景觀五五大核心景觀構(gòu)建主題社區(qū)入口景觀景觀帶景觀帶產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》園林景觀建議23F23F21F15F15F15F7》小品、雕塑更能體現(xiàn)小區(qū)的人文性項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》小品、雕塑更能體現(xiàn)小區(qū)的人文性項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》公共空間——局部架空設(shè)計(jì)高層建筑底層在滿足商業(yè)店鋪分割的基礎(chǔ)上局部可作挑空處理,做以線性景觀帶,既可解決一樓防潮,又可形成“泛會(huì)所”,提供更多戶外活動(dòng)空間。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》公共空間——局部架空設(shè)計(jì)高層建筑底層在滿足商業(yè)店鋪分割的基》園林景觀——道路鋪裝本項(xiàng)目不同于傳統(tǒng)的社區(qū)項(xiàng)目。由于地塊自身?xiàng)l件,難以形成封閉式的社區(qū),園林景觀營造難度較大。針對這種情況,我司建議:充分利用邊角地,擴(kuò)大綠化面積,尤其是鮮艷花卉的種植面積。突出現(xiàn)代元素的時(shí)尚感和品質(zhì)感。利用生態(tài)材料如鵝卵石、石質(zhì)板等營造健康生態(tài)的現(xiàn)代時(shí)尚的園林景觀。鵝卵石道路坡地種植草坪觀賞性強(qiáng),開花期長的羽衣甘藍(lán)項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》園林景觀——道路鋪裝本項(xiàng)目不同于傳統(tǒng)的社區(qū)項(xiàng)目。由于地塊自》園林景觀——下沉式淺水系項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》園林景觀——下沉式淺水系項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》園林景觀——公用設(shè)施注重公共設(shè)施的小品化處理,增加環(huán)境設(shè)計(jì)的亮點(diǎn),如對公示牌、信報(bào)箱、引導(dǎo)牌、垃圾桶等設(shè)施進(jìn)行風(fēng)格小品化處理,避免其對項(xiàng)目環(huán)境品質(zhì)的形象影響。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》園林景觀——公用設(shè)施注重公共設(shè)施的小品化處理,增加環(huán)境設(shè)計(jì)》園林景觀——人性化的標(biāo)示系統(tǒng)項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》園林景觀——人性化的標(biāo)示系統(tǒng)項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位依據(jù)樓體排布,間隔排綠化布景觀點(diǎn)。在空間較大的區(qū)域,設(shè)置主要公共景觀區(qū)。豐富的園林綠化、園林小品的設(shè)置,提升項(xiàng)目生活品質(zhì),打造區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)代生活活力街區(qū)。》園林景觀——社區(qū)小品項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位依據(jù)樓體排布,間隔排綠化布景觀點(diǎn)。》園林景觀——社區(qū)小品項(xiàng)目》園林景觀——景觀帶項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》園林景觀——景觀帶項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》中央景觀區(qū)效果示意項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》中央景觀區(qū)效果示意項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》小區(qū)出入口建議23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中綠地集中綠地中央景觀帶綠地綠地車行出入口步行出入口地下停車場主出入口項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》小區(qū)出入口建議23F23F21F15F15F15F7F7F》公共空間——主出入口處理綜合考慮本項(xiàng)目因素,建議主出入口設(shè)置在光華路一側(cè),形式以體現(xiàn)項(xiàng)目檔次為主,運(yùn)用石材構(gòu)建豪華大氣的門式建筑。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》公共空間——主出入口處理綜合考慮本項(xiàng)目因素,建議主出入口設(shè)項(xiàng)目定位》公共空間——車庫入口處理為了避免地下車庫出地建筑占用空間造成的視覺影響,建議對地下車庫出入口進(jìn)行景觀化處理;另外考慮停車出行的便利性建議將地庫與各建筑單體的電梯直接連接;產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》公共空間——車庫入口處理為了避免地下車庫出地建筑占》南側(cè)出入口效果示意項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》南側(cè)出入口效果示意項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》公建布局建議23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中綠地集中綠地中央景觀帶綠地綠地雙“尺“度公建度量城市繁榮產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》公建布局建議23F23F21F15F15F15F7主要原因與地理位置、商區(qū)成熟度、周邊居民層次、商業(yè)定位直接相關(guān);關(guān)聯(lián)性:商業(yè)作為配套服務(wù)設(shè)施,本身居民的消費(fèi)能力是支撐本項(xiàng)目商業(yè)的基礎(chǔ),商業(yè)定位應(yīng)充分考慮項(xiàng)目其他物業(yè)類型的關(guān)系,實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn);
干擾性:充分考慮商業(yè)可能對其他物業(yè)類型帶來的干擾,確定其合理的規(guī)模與業(yè)態(tài)。密切結(jié)合本項(xiàng)目的整體定位和住宅定位——高尚主題街區(qū)》公建布局建議項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要原因與地理位置、商區(qū)成熟度、周邊居民層次、商業(yè)定位直接相根據(jù)調(diào)研,我們發(fā)現(xiàn)研究區(qū)域的業(yè)態(tài)基本屬于傳統(tǒng)生活配套型商業(yè);單店消化面積有限;各種業(yè)態(tài)趨于飽和;但是,存在明顯的市場空白點(diǎn)-主題類時(shí)尚餐廳;時(shí)尚休閑類咖啡冷餐;休閑音樂書吧;時(shí)尚生活類超市;精致時(shí)尚類用品店;精品外貿(mào)服飾店這些業(yè)態(tài)需求面積可達(dá)150-300平方米,租金給付能力也比較強(qiáng),是我們可優(yōu)先選擇的業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目沿渤海大街的商業(yè)的打造要多考慮如何配合整體定位,引入高檔、獨(dú)特類元素,從而形成自身鮮明的集客力》公建布局建議項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位根據(jù)調(diào)研,我們發(fā)現(xiàn)研究區(qū)域的業(yè)態(tài)基本屬于傳統(tǒng)生活配套型商業(yè);》關(guān)于西北角公建建議招商目標(biāo):新進(jìn)銀行類、高端健身俱樂部、高級私人會(huì)所等符合本項(xiàng)目客群的業(yè)態(tài)。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》關(guān)于西北角公建建議招商目標(biāo):新進(jìn)銀行類、高端健身俱樂部、高》關(guān)于西北角公建建議合理控制單體面積合理縮短進(jìn)深,從而可以合理減小面寬,降低2層店鋪的總面積,盡量將單體面積控制在400平方米以下;整體統(tǒng)一性對商街統(tǒng)一命名并明示,向市場直接傳達(dá)商業(yè)的獨(dú)特定位與經(jīng)營特色。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》關(guān)于西北角公建建議合理控制單體面積整體統(tǒng)一性項(xiàng)目定位產(chǎn)品定》商業(yè)效果圖示意項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》商業(yè)效果圖示意項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》設(shè)備設(shè)施建議設(shè)備設(shè)施方面重點(diǎn)強(qiáng)化客戶關(guān)注度較高的方面,采用知品名牌,同時(shí)為滿足追求尊貴感客戶的生活需要,構(gòu)建專屬生活社區(qū)?!埃簲鄻蜾X合金窗,南向雙層中空玻璃,北面三層中空玻璃?!T:采用較為知名品牌。制冷系統(tǒng):為客戶預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位,便于安裝,合理考慮冷凝水管位置。電梯:知名品牌電梯。小高層產(chǎn)品建議使用外掛景觀電梯,增加產(chǎn)品附加值。另為節(jié)約成本,高層產(chǎn)品梯數(shù)較少,因此梯速應(yīng)該有所保證。戶內(nèi)安防:可視對講系統(tǒng)、門窗磁、緊急呼叫按鈕。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》設(shè)備設(shè)施建議設(shè)備設(shè)施方面重點(diǎn)強(qiáng)化客戶關(guān)注度較高的方面,采用必要項(xiàng)市場平均項(xiàng)溢價(jià)項(xiàng)中空鋁合金窗外墻外保溫實(shí)木入戶門陶?;炷良雍駱前逯醒胄嘛L(fēng)無線局域網(wǎng)擠塑聚苯分戶隔墻地?zé)岵膳醒肟照{(diào)隔音隔熱膠條中水處理中央加濕新風(fēng)安全家居防范系統(tǒng)(可視對講、煙感、氣感)中央除塵衛(wèi)星電視垃圾分類垃圾處理器雙密封不銹鋼地漏系統(tǒng)排煙系統(tǒng)——變壓式止逆煙道三表出戶(考慮客戶對把山戶型的顧慮,山墻需進(jìn)行特殊處理,如應(yīng)用中空節(jié)能防寒墻體)》設(shè)備設(shè)施建議項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位必要項(xiàng)市場平均項(xiàng)溢價(jià)項(xiàng)中空鋁合金窗外墻外保溫實(shí)木入戶門陶?;飚a(chǎn)品名稱規(guī)格說明位置數(shù)量說明智能安全防盜報(bào)警系統(tǒng)安防報(bào)警主機(jī)配電箱1
高音警號客廳
遙控器*2-
門磁大門
吸頂紅外探測器客廳、主臥
電源配電箱
電話線—
紅外方向性幕簾探測器具有入侵方向識別能力,誤報(bào)率低、探測性強(qiáng)平臺拉門
燃?xì)庑孤┨綔y器連續(xù)自動(dòng)監(jiān)測廚房1
煙霧探測器離子型廚房1
緊急按鈕
兒童房、主臥2
安防適配器獲取報(bào)警信號,執(zhí)行布防撤防配電箱1安防聯(lián)動(dòng)》設(shè)備設(shè)施建議本項(xiàng)目為高檔社區(qū),居住安全將是客戶關(guān)心的重要問題之一。足夠的安防措施,將成為項(xiàng)目品質(zhì)的重要附加值手段。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品名稱規(guī)格說明位置數(shù)量說明智能安全防盜安防報(bào)警主機(jī)配電箱1》設(shè)備設(shè)施建議數(shù)字化社區(qū)設(shè)備設(shè)施無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋系統(tǒng):實(shí)現(xiàn)移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)生活。社區(qū)網(wǎng)站:創(chuàng)建社區(qū)網(wǎng)站,提供社會(huì)新聞,城市生活指南、物業(yè)管理舉措、居民建議信箱等,為大家提供網(wǎng)絡(luò)交流空間。智能IC卡:為客戶專屬定制智能ICH卡,此卡作為門禁識別卡、地下車庫通行卡、會(huì)員資格卡等,實(shí)現(xiàn)社區(qū)生活一卡通。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》設(shè)備設(shè)施建議數(shù)字化社區(qū)設(shè)備設(shè)施項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》關(guān)鍵問題回顧與其他建議關(guān)鍵問題回顧:地下車庫與下沉式水系的協(xié)調(diào);整體節(jié)能保溫設(shè)計(jì),南向窗采用雙層中空玻璃,北向三層中空玻璃;山墻進(jìn)行中空節(jié)能墻體;其他建議:戶型面積115平三室產(chǎn)品主臥增加套內(nèi)衛(wèi)生間;舒適型二室可考慮增加步入式衣帽間;公建設(shè)計(jì)為地上5米,下沉1米的LOFT單層產(chǎn)品,增加賣點(diǎn);洋房產(chǎn)品提升品質(zhì),可以考慮觀景電梯;項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》關(guān)鍵問題回顧與其他建議關(guān)鍵問題回顧:項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位第四部分營銷策略■營銷目標(biāo)及構(gòu)想■品牌營造策略■推廣策略■推售策略■價(jià)格策略■銷售策略第四部分營銷策略■營銷目標(biāo)及構(gòu)想營銷策略 營銷目標(biāo)及構(gòu)想形象目標(biāo):樹立項(xiàng)目高品質(zhì)調(diào)性,輸出明星樓盤品牌目標(biāo):提升品牌知名度,成為營口首席高端住宅制造商價(jià)格目標(biāo):實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全盤均價(jià)4800元/平米速度目標(biāo):通過30個(gè)月的銷售周期,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的完美收官營銷四大目標(biāo)營銷策略 營銷目標(biāo)及構(gòu)想形象目標(biāo):樹立項(xiàng)目高品質(zhì)調(diào)性,輸品牌營造策略:企業(yè)品牌效應(yīng)擴(kuò)大化—品牌切入,引動(dòng)產(chǎn)品推廣策略:產(chǎn)品訴說,媒體配合,圈層突破—高力度推廣推售策略:產(chǎn)品優(yōu)劣搭配推售,高形象定位和快速去化雙贏營銷策略 營銷構(gòu)想五大策略營銷目標(biāo)及構(gòu)想品牌的轟動(dòng)切入,塑造項(xiàng)目高端形象,高力度全方面推廣,產(chǎn)品合理推售,制定合理價(jià)格,五大營銷策略合理搭配,逐步遞進(jìn),最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的四大營銷目標(biāo)。銷售策略:強(qiáng)有力的銷售政策配合推售和價(jià)格,三體合一保證去化價(jià)格策略:大戶型高端產(chǎn)品率先高價(jià)入市,墊高全盤均價(jià)品牌營造策略:企業(yè)品牌效應(yīng)擴(kuò)大化—品牌切入,引動(dòng)產(chǎn)品推廣策略國合品牌地源性客戶周邊吸納品牌吸引項(xiàng)目品質(zhì)成熟泛化客群品牌號召項(xiàng)目價(jià)值放大周邊區(qū)域城市化客群擴(kuò)大客群擴(kuò)大住宅銷售明線震蕩上升震蕩上升產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品區(qū)域發(fā)展/國合品牌/客戶的關(guān)系模型圖營銷策略 品牌營造策略國合地源性周邊品牌項(xiàng)目品質(zhì)泛化品牌項(xiàng)目周邊區(qū)域客群擴(kuò)大客群擴(kuò)品牌資本是代表特定品牌象征的企業(yè)資本。是一種超越生產(chǎn)、商品本身和所有有形資產(chǎn)以外的價(jià)值。品牌資本盡管無形化,但它往往能帶來和創(chuàng)造比有形資本還快的增值效應(yīng)?!獓系钠放?,無疑具備這樣的資本。能夠使地產(chǎn)項(xiàng)目具有高價(jià)值感并獲得高度認(rèn)可的元素,除了品牌形象價(jià)值之外,更重要的是生活品質(zhì)價(jià)值。高低價(jià)值感走向指住家分化、社區(qū)理念、生活方式、價(jià)值取向等指物業(yè)的無形資產(chǎn):如企業(yè)信譽(yù)度、品牌號召力、形象包裝、廣告風(fēng)格等指物業(yè)因行銷方式的不同造成的附加值:如售價(jià)定位、投資時(shí)機(jī)、投資方式、發(fā)售數(shù)量等指的是物業(yè)素質(zhì)的硬性指標(biāo)表現(xiàn):如區(qū)位、環(huán)境、交通、外形、戶型設(shè)計(jì)、裝修、物業(yè)管理、配套等自有品牌形象的提升+生活品質(zhì)的訴說基于以上分析,偉業(yè)顧問將國合品牌營銷的核心內(nèi)容最終鎖定在:營銷策略 品牌營造策略品牌資本是代表特定品牌象征的企業(yè)資本。是一種超越生產(chǎn)、商品本國企上市公司,資金雄厚公司業(yè)務(wù)涉及諸多領(lǐng)域,遍布世界各地房地產(chǎn)方面,先后在大連、北京、長春、沈陽、營口等地開發(fā)了近百萬平方米優(yōu)質(zhì)樓盤房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面已經(jīng)成立了,兩個(gè)地產(chǎn)開發(fā)公司和一個(gè)物業(yè)管理公司營銷策略 品牌營造策略國合集團(tuán)代表項(xiàng)目開發(fā)商背景國企上市公司,資金雄厚營銷策略 品牌營造策略國合集團(tuán)代表國合潛心累積北京、大連、沈陽、長春、營口……國合——讓上市國企訴說生活品質(zhì)原則:尋找品牌和項(xiàng)目的平衡點(diǎn),讓國合品牌和項(xiàng)目產(chǎn)品互動(dòng)互進(jìn);策略:提出品牌亮相一句話;營銷策略 品牌營造策略國合——讓上市國企訴說生活品質(zhì)原則:尋找品牌和項(xiàng)目的平衡點(diǎn),營銷策略 品牌營造策略國合品牌如此厚重,需要以何種方式進(jìn)行品牌營造?——關(guān)注四條路線品牌營造如何與項(xiàng)目推廣緊密結(jié)合?——先談品牌,后談項(xiàng)目上市國企雄厚的資金背景一二線城市成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)怡景·國際成功鋪墊路線三:成立專業(yè)的客戶會(huì)“國合會(huì)”路線二:媒體廣告宣傳一年兩屆的房地產(chǎn)展會(huì)現(xiàn)場硬性宣傳《營口日報(bào)》軟性宣傳電視、電臺硬廣搭配軟性宣傳《營口生活》《宜居營口》DM軟性宣傳營口房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)軟性宣傳戶外廣告牌、LED硬性宣傳路線一:售樓處現(xiàn)場展示高品質(zhì)產(chǎn)品塑造高品質(zhì)生活營造路線四:導(dǎo)入國合品牌專業(yè)物業(yè)服務(wù)營銷策略 品牌營造策略國合品牌如此厚重,需要以何種方式進(jìn)營銷策略 品牌營造策略開發(fā)商品牌先行用品牌帶品質(zhì)用品質(zhì)促品牌雄厚背景成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)成熟的物業(yè)服務(wù)打造高品質(zhì)產(chǎn)品樹立項(xiàng)目高端形象帶來高品質(zhì)生活感受業(yè)主口碑傳播項(xiàng)目形象固定項(xiàng)目品質(zhì)認(rèn)可項(xiàng)目價(jià)值提升品牌與產(chǎn)品的互動(dòng)營銷策略 品牌營造策略開發(fā)商品牌先行雄厚背景打造高品質(zhì)產(chǎn)營銷策略 推廣策略關(guān)于項(xiàng)目推廣,從客戶接觸至項(xiàng)目的所有現(xiàn)實(shí)點(diǎn),交織媒體推廣路線,布成客戶圈層面將通過三個(gè)維度進(jìn)行立體圍合,深度和廣度的將項(xiàng)目信息傳達(dá)至精準(zhǔn)客戶。展示點(diǎn)——項(xiàng)目工地現(xiàn)場、售樓處、樣板展示區(qū)、品質(zhì)展示區(qū)包裝媒體線——以硬廣搭配軟性宣傳;方式選擇靈活機(jī)動(dòng)圈層面——客戶會(huì)政策激勵(lì)和活動(dòng)保溫營銷策略 推廣策略關(guān)于項(xiàng)目推廣,從客戶接觸至項(xiàng)目的所有現(xiàn)營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)展示策略細(xì)節(jié)決定成敗,武裝到牙齒精細(xì)化展示展示體系核心售賣系統(tǒng):
售樓處產(chǎn)品體驗(yàn)系統(tǒng):
工地圍檔和主入口、實(shí)樓樣板間、品質(zhì)體驗(yàn)區(qū)電子展示系統(tǒng):
三維展示軟性服務(wù)系統(tǒng):
物業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目文化展示系統(tǒng):
品牌文化和項(xiàng)目動(dòng)態(tài)展示營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)展示策略細(xì)節(jié)決定成敗,武裝到牙營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于售樓處選址》建議選擇在項(xiàng)目東北角退紅線30米區(qū)域,設(shè)置1層臨時(shí)建筑作為售樓處此處區(qū)域?yàn)橐?guī)劃要求退紅線區(qū)域,該區(qū)域能夠相對獨(dú)立利用。臨時(shí)建筑利于從外觀和內(nèi)部設(shè)置營造出項(xiàng)目形象調(diào)性。項(xiàng)目東南角為后期推售產(chǎn)品,臨時(shí)建筑對該區(qū)域樓座的施工影響較小。啟用臨時(shí)建筑適合項(xiàng)目先行啟動(dòng),受工程進(jìn)度約束較小。臨主干道渤海大街和光華路交匯處,此處商網(wǎng)較繁華,車輛通行方面,地點(diǎn)相對能夠奪人眼球。核心售賣系統(tǒng)售樓處營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于售樓處選址此處區(qū)域?yàn)橐?guī)劃要營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于售樓處內(nèi)區(qū)域劃分》前臺接待區(qū)》沙盤展示區(qū)》品牌形象展示區(qū)》電子系統(tǒng)展示區(qū)》品質(zhì)體驗(yàn)區(qū)》水吧區(qū)》銷售洽談區(qū)》客戶簽約區(qū)》辦公區(qū)售樓處區(qū)域功能設(shè)置中需要注重動(dòng)線設(shè)計(jì),在各個(gè)區(qū)域制造與客戶的接觸點(diǎn),使客戶從視覺和聽覺方面加深對項(xiàng)目產(chǎn)品的理解,營造濃郁的體驗(yàn)氛圍,帶動(dòng)銷售。動(dòng)線設(shè)計(jì)視覺設(shè)計(jì)聽覺設(shè)計(jì)核心售賣系統(tǒng)營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于售樓處內(nèi)區(qū)域劃分》前臺接待營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于售樓處外觀風(fēng)格》售樓處地處人流繁華區(qū)域,建議從外立面包裝方面能夠強(qiáng)烈的抓住客戶眼球,故在外立面包裝方面最大化攫取項(xiàng)目屬性特點(diǎn)并加以放大?!方ㄗh采用與項(xiàng)目樓座一致的建筑風(fēng)格,即現(xiàn)代簡約風(fēng)格。關(guān)于售樓處內(nèi)部裝修風(fēng)格》建議結(jié)合項(xiàng)目定位,營造出品位奢華和溫情的主調(diào)性,積極采用暖色調(diào)家俬,并搭配奢華感強(qiáng)的軟飾,體現(xiàn)項(xiàng)目所帶來的品質(zhì)內(nèi)涵。核心售賣系統(tǒng)營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于售樓處外觀風(fēng)格關(guān)于售樓處內(nèi)營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于工地圍檔和主入口》地塊四至的圍檔,建議充分利用,成為傳遞項(xiàng)目形象的主陣地用項(xiàng)目形象圍檔進(jìn)行包裝?!犯鶕?jù)工程的開發(fā)進(jìn)度,建議主入口能夠率先建設(shè)完成,將主入口作為項(xiàng)目的精神堡壘,充分傳遞客戶以居住于此的享受。產(chǎn)品體驗(yàn)系統(tǒng)營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于工地圍檔和主入口產(chǎn)品體驗(yàn)系營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于樣板示范區(qū)》目前營口在售的擁有實(shí)體樣板間的樓盤較少,主要以采用戶型模型展示為主,為了增加客戶實(shí)際的現(xiàn)場感受,建議在實(shí)樓中選擇主力戶型設(shè)置樣板間?!酚寐湓趯?shí)處的實(shí)物去表達(dá)“眼見為實(shí)”,讓客戶在未來生活的景象展現(xiàn)中穿梭,為客戶體驗(yàn)完美收官,成為客戶認(rèn)購強(qiáng)有力的體驗(yàn)保證。產(chǎn)品體驗(yàn)系統(tǒng)風(fēng)格建議》統(tǒng)一于項(xiàng)目品位奢華和溫情的調(diào)性營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于樣板示范區(qū)產(chǎn)品體驗(yàn)系統(tǒng)風(fēng)格營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)產(chǎn)品體驗(yàn)系統(tǒng)關(guān)于品質(zhì)體驗(yàn)區(qū)》通過產(chǎn)品建筑建材和基礎(chǔ)配置的剖析展示,使客戶充分了解產(chǎn)品的質(zhì)量,了解高品質(zhì)生成的過程,體現(xiàn)健康、環(huán)保、高質(zhì)的生活概念?!吩搮^(qū)域?qū)⒃O(shè)置在售樓處內(nèi),在客戶接觸樣板間之前即可了解產(chǎn)品的高品質(zhì),然后體驗(yàn)樣板間的時(shí)候能夠增強(qiáng)客戶對樣板間細(xì)節(jié)的關(guān)注,充分重視項(xiàng)目的高品質(zhì)。營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)產(chǎn)品體驗(yàn)系統(tǒng)關(guān)于品質(zhì)體驗(yàn)區(qū)營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)電子展示系統(tǒng)關(guān)于電子系統(tǒng)的三維展示》對項(xiàng)目規(guī)劃、園林景觀、社區(qū)配套、產(chǎn)品品質(zhì)及物業(yè)管理服務(wù)等進(jìn)行全方位展示,增強(qiáng)客戶對本項(xiàng)目的認(rèn)同感?!吩搮^(qū)域?qū)⒃O(shè)置在售樓處內(nèi),在客戶對項(xiàng)目有簡單認(rèn)知的基礎(chǔ)上,以聲型并茂“洗腦”的方式加強(qiáng)客戶對項(xiàng)目的了解,加固對項(xiàng)目的印象。營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)電子展示系統(tǒng)關(guān)于電子系統(tǒng)的三維營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)軟性服務(wù)系統(tǒng)關(guān)于物業(yè)服務(wù)管理將標(biāo)準(zhǔn)停車位適當(dāng)擴(kuò)大,方便客戶停車,將停車位進(jìn)行編號停車場保安為客戶提供開門、撐傘及罩車等系列服務(wù)。銷售、保安、保潔及其他服務(wù)人員必須采用禮貌用語,并保證微笑服務(wù),“來有問聲去有送聲”,在各個(gè)細(xì)節(jié)上體現(xiàn)對客人的尊重;保安統(tǒng)一配備對講機(jī)設(shè)備及安全棍,給客戶安全感及信心;。全程由銷售人員講解,把客戶帶入展示區(qū)及樣板房樣板房大門口設(shè)置保安。設(shè)立形象崗,保安形象需要精細(xì)挑選;保潔設(shè)立形象崗,在客戶參觀密集區(qū)域增加保潔服務(wù)人數(shù)和密度。停車場銷售中心樣板房園林展示區(qū)》在物業(yè)進(jìn)入銷售期時(shí),物業(yè)公司已經(jīng)前期介入,這勢必要求物業(yè)服務(wù)貫穿銷售期的始終,體現(xiàn)銷售過程中,要求人性化服務(wù)——讓客戶從踏入項(xiàng)目社區(qū)的那一刻起處處感受到專業(yè)細(xì)致、熱情周到的服務(wù)營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)軟性服務(wù)系統(tǒng)關(guān)于物業(yè)服務(wù)管理將營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)項(xiàng)目文化展示系統(tǒng)》在售樓處品牌形象展示區(qū)內(nèi)設(shè)置文化展示系統(tǒng),展示內(nèi)容為集團(tuán)和項(xiàng)目動(dòng)態(tài),包括集團(tuán)在房地產(chǎn)乃至各個(gè)行業(yè)的大動(dòng)作,項(xiàng)目客戶活動(dòng)圖文再現(xiàn),通過動(dòng)態(tài)的新聞視角體現(xiàn)集團(tuán)和項(xiàng)目的發(fā)展,增強(qiáng)客戶對集團(tuán)和項(xiàng)目的信心,促進(jìn)銷售?!沸问娇梢酝ㄟ^展板或者大事記冊子表現(xiàn)關(guān)于展示內(nèi)容“國合集團(tuán)成功拍下營口天力電機(jī)地塊,該地塊成為營口新地王”×××憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和優(yōu)秀的業(yè)績勇奪“×月銷售之星”………………業(yè)主“花好月圓夜”中秋賞月聯(lián)誼會(huì)回憶錄營銷策略 推廣策略之展示點(diǎn)項(xiàng)目文化展示系統(tǒng)》在售樓處品牌營銷策略 推廣策略之媒體線通過對營口的媒體現(xiàn)狀考察,本項(xiàng)目媒體推廣建議根據(jù)銷售階段選擇不同媒體進(jìn)行搭配:《營口日報(bào)》:可采用硬廣和軟文搭配《營口生活》《宜居營口》《啟航》DM雜志:采用房交會(huì)集中投放效果明顯營口電視臺:可采用硬廣和滾動(dòng)字幕廣告搭配營口交通廣播:采用硬廣投放營口房地產(chǎn)網(wǎng):可采用新聞報(bào)道宣傳戶外媒體:采用主干道渤海大街區(qū)域覆蓋短信媒體:采用大面積號段宣傳,客群集中覆蓋單張派發(fā):老舊定點(diǎn)小區(qū)派發(fā),鎖定改善型客戶春秋兩季房交會(huì):房交會(huì)客群集中,效果明顯,建議均參加營銷策略 推廣策略之媒體線通過對營口的媒體現(xiàn)狀考察,本項(xiàng)營銷策略 推廣策略之媒體線開盤前預(yù)熱至開盤爆發(fā)階段——項(xiàng)目形象樹立報(bào)紙雜志電視廣播網(wǎng)絡(luò)戶外短信單張展會(huì)用硬廣樹立形象,以軟文傳播品牌口碑僅房交會(huì)投放《營口生活》形象宣傳片硬廣定點(diǎn)投放,滾動(dòng)字幕廣告頻繁發(fā)布15S硬性廣告投放,樹立形象,傳遞銷售信息軟文集中攻勢,傳播品牌力,樹立項(xiàng)目形象渤海大街入口擎天柱廣告和項(xiàng)目周邊沿街廣告牌大面積號段覆蓋,告知項(xiàng)目開盤老舊區(qū)甄選,進(jìn)行定點(diǎn)派發(fā)持續(xù)銷售階段——項(xiàng)目形象鞏固滾動(dòng)字幕廣告?zhèn)鬟f銷售政策信息搭配報(bào)紙發(fā)布軟文,頻繁傳遞熱銷信息持續(xù)形象畫面號段選取,傳遞銷售政策信息———————————————新產(chǎn)品推售階段——項(xiàng)目形象提升再次持續(xù)階段硬廣出街提升形象,軟文搭配熱炒—————僅房交會(huì)投放《營口生活》滾動(dòng)字幕廣告告知新產(chǎn)品推出——————————搭配報(bào)紙廣告發(fā)布軟文,共同熱炒新產(chǎn)品持續(xù)形象畫面大面積號段覆蓋,告知新產(chǎn)品推出信息———————————————軟文頻繁傳遞熱銷信息—————————————————————————號段選取,傳遞銷售政策信息持續(xù)形象畫面搭配報(bào)紙發(fā)布軟文,頻繁傳遞熱銷信息滾動(dòng)字幕廣告?zhèn)鬟f銷售政策信息軟文頻繁傳遞熱銷信息每屆都參加,均搭配相關(guān)銷售政策營銷策略 推廣策略之媒體線開盤前預(yù)熱至開盤爆發(fā)階段——報(bào)營銷策略 推廣策略之圈層面推廣之于圈層面,體現(xiàn)于客戶之間的“人以類聚”!對于客戶圈層的突破體現(xiàn)在二種方式:》一是組建客戶會(huì),執(zhí)行客戶政策和統(tǒng)籌客戶維系活動(dòng)——進(jìn)
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