遼寧營(yíng)口國(guó)合匯邦天力電機(jī)項(xiàng)目匯報(bào)課件

營(yíng)口國(guó)合匯邦·天力電機(jī)項(xiàng)目匯報(bào)謹(jǐn)呈營(yíng)口國(guó)合匯邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)口國(guó)合匯邦·天力電機(jī)項(xiàng)目匯報(bào)謹(jǐn)呈營(yíng)口國(guó)合匯邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限前言本項(xiàng)目所具有的各種優(yōu)良資源，是國(guó)合公司在營(yíng)口打造的城市頂級(jí)高檔住宅一大力作；本項(xiàng)目是國(guó)合公司繼“怡景國(guó)際”項(xiàng)目之后，在已建立的良好口碑之上實(shí)現(xiàn)品牌戰(zhàn)略升級(jí)的重要步驟；——“她”將承載提升開(kāi)發(fā)商品牌市場(chǎng)美譽(yù)及獲得完美市場(chǎng)收益雙效目標(biāo)的重任！我們的理解》我們理解前言本項(xiàng)目所具有的各種優(yōu)良資源，是國(guó)合公司在營(yíng)口打造的城市頂市場(chǎng)自身定位客戶(hù)認(rèn)知推導(dǎo)對(duì)位空間核心客戶(hù)重要客戶(hù)補(bǔ)充客戶(hù)偶得客戶(hù)市場(chǎng)定位形象定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品同一性高客戶(hù)同一性高營(yíng)銷(xiāo)手段同一性高物理屬性：城市條件、區(qū)域條件、地塊條件支持標(biāo)桿精神屬性：地王背景和開(kāi)發(fā)商背景支持標(biāo)桿單一市場(chǎng)環(huán)境的突破推導(dǎo)出三個(gè)定位對(duì)位到四個(gè)客戶(hù)類(lèi)型單“一”的市場(chǎng)項(xiàng)目的“二”重屬性把客戶(hù)分為“四”種類(lèi)型針對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的“五”項(xiàng)策略得出項(xiàng)目“三”個(gè)定位營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目雙重屬性的認(rèn)知品牌營(yíng)造策略推廣策略推售策略?xún)r(jià)格策略銷(xiāo)售策略五項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)策略市場(chǎng)自身定位客戶(hù)認(rèn)知推導(dǎo)對(duì)位空間核心客戶(hù)市場(chǎng)定位產(chǎn)品同一性高匯報(bào)提綱(一)項(xiàng)目認(rèn)知(二)項(xiàng)目定位(三)客戶(hù)分析■總體定位■形象定位■產(chǎn)品定位■項(xiàng)目屬性認(rèn)知■SWOT分析■房地產(chǎn)市場(chǎng)分析■客戶(hù)需求分析■客戶(hù)心理導(dǎo)向■客戶(hù)定位(四)營(yíng)銷(xiāo)策略■營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及構(gòu)想■品牌營(yíng)造策略■推廣策略■推售策略?xún)r(jià)格策略銷(xiāo)售策略匯報(bào)提綱(一)項(xiàng)目認(rèn)知(二)項(xiàng)目定位(三)第一部分項(xiàng)目認(rèn)知■項(xiàng)目屬性認(rèn)知■SWOT分析■房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一部分項(xiàng)目認(rèn)知■項(xiàng)目屬性認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知營(yíng)口是一個(gè)具有較大發(fā)展?jié)摿Φ摹八{(lán)籌”城市！項(xiàng)目屬性認(rèn)知視角一：城市價(jià)值1.營(yíng)口在東北區(qū)域占有重要地位：營(yíng)口是東北第二大港口城市，位于沈陽(yáng)和大連中間地帶；2.營(yíng)口是遼寧“五點(diǎn)一線”的“Z”字型排布的重要支點(diǎn)：2009年國(guó)務(wù)院決議將振興老東北工業(yè)區(qū)的“五點(diǎn)一線”（通過(guò)濱海公路貫穿連接的遼西錦州灣、營(yíng)口、大連長(zhǎng)興島、莊河花園口及丹東）工程上升為國(guó)家戰(zhàn)略；3.營(yíng)口濱海“八大組團(tuán)”形成城市規(guī)劃項(xiàng)目認(rèn)知營(yíng)口是一個(gè)具有較大發(fā)展?jié)摿Φ摹八{(lán)籌”城市！項(xiàng)目屬性認(rèn)怡景國(guó)際市政府新瑪特、樂(lè)購(gòu)商圈項(xiàng)目地塊東升商圈渤海大街輻射范圍項(xiàng)目處于城市生活成熟且高端項(xiàng)目聚集的城市核心區(qū)，這里不缺乏潛在高端客戶(hù)！》視角二：區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目屬性認(rèn)知1.項(xiàng)目所在戰(zhàn)前區(qū)是營(yíng)口城市核心區(qū)：站前區(qū)是營(yíng)口的政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化、交通及金融中心，在營(yíng)口市土地分級(jí)中，本區(qū)域?qū)儆谝患?jí)區(qū)域；2.區(qū)域周邊具有成熟的商業(yè)配套：區(qū)域內(nèi)擁有營(yíng)口市主要商圈——新瑪特、樂(lè)購(gòu)商圈與東升市場(chǎng)商圈，區(qū)域內(nèi)的生活配套足夠豐富；3.區(qū)域內(nèi)交通、市政設(shè)施便利：緊鄰營(yíng)口市客運(yùn)站及營(yíng)口城市第一主干道渤海大街，同時(shí)市政府也坐落于本區(qū)域內(nèi)。4.區(qū)域具有較高的人文價(jià)值：區(qū)域是營(yíng)口高端項(xiàng)目聚集地，居民素質(zhì)高，進(jìn)而吸引其他區(qū)域的高素質(zhì)人群進(jìn)駐本區(qū)域。怡景國(guó)際市政府新瑪特、樂(lè)購(gòu)商圈項(xiàng)目地塊東升商圈渤海大街輻射范項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目屬性認(rèn)知視角三：地塊價(jià)值地塊具有成為高檔項(xiàng)目的基礎(chǔ)屬性，創(chuàng)造高檔項(xiàng)目的物理?xiàng)l件已經(jīng)具備！1.地塊形狀條件：地塊較為方正的矩形，東西長(zhǎng)，南北短，有較長(zhǎng)的南向采光面；2.地塊土地條件：土地平整，各類(lèi)市政管網(wǎng)連同便利；3.地塊屬性條件：地塊原為營(yíng)口天力機(jī)電廠，僅有少量民宅，現(xiàn)已開(kāi)始動(dòng)遷，今后應(yīng)無(wú)需考慮回遷房對(duì)項(xiàng)目的影響；4.地塊規(guī)劃條件：土地占地面積48351平米，建面145053平米（其中商業(yè)面積不大于10000平米），具備大盤(pán)條件，能夠形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。渤海大街光華路規(guī)劃路美景華府小區(qū)項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目屬性認(rèn)知視角三：地塊價(jià)值地塊具有成為高檔項(xiàng)目的基項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目屬性認(rèn)知視角四：背景價(jià)值1.土地獲取背景：本項(xiàng)目的土地獲取價(jià)格較高，土地價(jià)值已被認(rèn)可，同時(shí)業(yè)內(nèi)均認(rèn)可項(xiàng)目的“地王”價(jià)值；2.開(kāi)發(fā)商的國(guó)企背景：國(guó)合具有濃厚的國(guó)企背景，實(shí)力雄厚、口碑良好；3.開(kāi)發(fā)商具有豐富經(jīng)驗(yàn)和成熟的理念：在北京、大連等數(shù)個(gè)城市開(kāi)發(fā)了14個(gè)項(xiàng)目，近百萬(wàn)平的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成熟的開(kāi)發(fā)理念；在營(yíng)口的“怡景國(guó)際”項(xiàng)目已經(jīng)打下良好的口碑基礎(chǔ)；4.開(kāi)發(fā)商具有完善的上下游產(chǎn)業(yè)鏈：國(guó)合公司擁有自己的物業(yè)公司，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠給開(kāi)發(fā)商、給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的口碑效應(yīng)。從項(xiàng)目土地獲取背景以及開(kāi)發(fā)商背景來(lái)看，項(xiàng)目具有較高的軟性指標(biāo)，創(chuàng)造高檔項(xiàng)目的精神屬性亦已具備！項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目屬性認(rèn)知視角四：背景價(jià)值1.土地獲取背景：本項(xiàng)目》項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目認(rèn)知SWOT分析Strength（優(yōu)勢(shì)）:品牌：國(guó)合開(kāi)發(fā)商的國(guó)企上市公司背景、豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成熟理念；產(chǎn)業(yè)鏈：自身?yè)碛械奈飿I(yè)公司，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)能夠?qū)?xiàng)目起到拉動(dòng)作用；土地：地塊本身的條件能夠滿(mǎn)足高檔住宅的硬性指標(biāo)；區(qū)域：區(qū)域是營(yíng)口的城市核心成熟區(qū)，交通條件、配套條件、人文條件極高，大環(huán)境良好；規(guī)劃：10平以上的大盤(pán)，具備足夠規(guī)模效應(yīng)；weakness（劣勢(shì)）:規(guī)劃：容積率較高，較易降低產(chǎn)品品質(zhì)；產(chǎn)品：高層住宅仍然存在市場(chǎng)抗性；采光：地塊南北距離短，較易產(chǎn)生采光遮擋；景觀：項(xiàng)目周邊沒(méi)有自然景觀，同時(shí)項(xiàng)目西側(cè)緊鄰老舊小區(qū)，視線內(nèi)景觀不佳；噪音：北側(cè)緊鄰城市主干道，可能存在噪音影響；opportunity（機(jī)會(huì)）:區(qū)域：區(qū)域價(jià)值經(jīng)過(guò)周邊中高檔項(xiàng)目的前期培養(yǎng)，已經(jīng)得到認(rèn)同；地塊：項(xiàng)目土地為營(yíng)口“地王”，能夠形成眼球效應(yīng)，易于培養(yǎng)高檔項(xiàng)目的心理土壤；市場(chǎng)：營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于初級(jí)階段，無(wú)論是產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)手段均較為單一，存在較大的突破空間；趨勢(shì)：近期營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為平穩(wěn)上升，市場(chǎng)環(huán)境良好；threat（威脅）:區(qū)域：本區(qū)域內(nèi)在售的中高端項(xiàng)目較多，今后競(jìng)爭(zhēng)激烈；市場(chǎng)：近期沒(méi)有明顯的房地產(chǎn)市場(chǎng)利好條件和政策，市場(chǎng)表現(xiàn)為價(jià)升量平，未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展不能抱有較大的發(fā)展預(yù)期；》項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目認(rèn)知SWOT分析Strength（優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目認(rèn)知第三季度政策依然延續(xù)去年寬松的基調(diào)，但從信貸風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮銀行開(kāi)始適當(dāng)?shù)氖站o；保險(xiǎn)、煤炭行業(yè)的新政可能會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的資金支持。金融危機(jī)以來(lái)，寬松的信貸環(huán)境帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)的快速?gòu)?fù)蘇，當(dāng)前貨幣供給遠(yuǎn)大于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣需求量，資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲，資產(chǎn)泡沫逐步擴(kuò)大，通脹的形勢(shì)較為嚴(yán)峻。中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然處于一個(gè)較長(zhǎng)的恢復(fù)期之中，信貸、金融政策短期內(nèi)存在變化的風(fēng)險(xiǎn)，但足以出臺(tái)嚴(yán)厲的收緊政策，微調(diào)的可能性較大；2009年四季度宏觀環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有2007年同期市場(chǎng)走跌之時(shí)悲觀，目前房地產(chǎn)行業(yè)還不具備“拐點(diǎn)”所需要的外部環(huán)境?！拘￡?yáng)春】【觸底】【回暖】【拐點(diǎn)】【小幅調(diào)整】2010年宏觀大勢(shì)-----2009年3季度形勢(shì)政府出臺(tái)收緊政策可能性較大，但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)未恢復(fù)到位，不可能大幅度調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目認(rèn)知第三季度政策依然延續(xù)去年寬松的基調(diào)，但從信貸風(fēng)險(xiǎn)的角供通過(guò)調(diào)查，預(yù)計(jì)2009年第四季度以后住宅供應(yīng)量約為118.83萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2010年上市套數(shù)達(dá)11580余套，商品房的上市量要大于購(gòu)買(mǎi)量，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。需在投資需求被放大的2007年，商品房銷(xiāo)售銷(xiāo)量供不應(yīng)求，2008年市場(chǎng)遭遇“拐點(diǎn)”銷(xiāo)量下降，2009年市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，重新轉(zhuǎn)向2007年形勢(shì)：供不應(yīng)求。＜供給需求區(qū)域上市面積（萬(wàn)㎡）上市套數(shù)西市、站前區(qū)18.71930老邊規(guī)劃區(qū)505100沿海產(chǎn)業(yè)基地50.134550合計(jì)118.8311580預(yù)計(jì)：2009年10月之后營(yíng)口市商品住宅供應(yīng)量

當(dāng)前市場(chǎng)供給小于需求，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的加大，2010年預(yù)計(jì)呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)-----供求情況分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析供需＜供給需求區(qū)域上市面積（萬(wàn)㎡）上市套數(shù)西市、站前區(qū)18.營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)-----成交情況分析*注：2004、2005年?duì)I口市政府開(kāi)始大規(guī)模的棚戶(hù)區(qū)動(dòng)遷改造工程，2005年實(shí)際銷(xiāo)售套數(shù)為11116套，除去動(dòng)遷改造戶(hù)約為5200套，圖表顯示數(shù)據(jù)不含因動(dòng)遷改善銷(xiāo)售數(shù)量。營(yíng)口市近年來(lái)商品住宅的成交情況穩(wěn)步增長(zhǎng)，直到2008年市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，成交量下降。2009年市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，商品住宅銷(xiāo)售量直線上升，出現(xiàn)了比07年更為突出的供小于求的銷(xiāo)售熱勢(shì)，僅上半年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)就超過(guò)了以往各年。2002年起，商品住宅成交價(jià)格持續(xù)上漲，即使2008年的房地產(chǎn)冬天價(jià)格仍然堅(jiān)挺地上漲。營(yíng)口市房地產(chǎn)擺脫一線城市的價(jià)漲量跌的影響，發(fā)展形勢(shì)喜人，量?jī)r(jià)齊升項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)-----成交情況分析*注：2004、2005現(xiàn)階段，營(yíng)口市民購(gòu)房自住需求旺盛，占比約83%，而其中剛性約占48.2%，對(duì)于購(gòu)房計(jì)劃也主要集中于未來(lái)的3年內(nèi)，未來(lái)需求將有效地支撐市場(chǎng)。大部分客戶(hù)對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)較為理性，認(rèn)為營(yíng)口的房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)步上漲，但是沒(méi)有瘋狂追漲的行為。營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)------客戶(hù)購(gòu)房心態(tài)分析自主需求支撐，投資客比例較小，約占17%。高層產(chǎn)品逐漸被接受，客戶(hù)謹(jǐn)慎選擇目標(biāo)樓盤(pán)，尋求性?xún)r(jià)比，自住需求支撐市場(chǎng)注：數(shù)據(jù)來(lái)源于抽樣調(diào)研和訪談項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析現(xiàn)階段，營(yíng)口市民購(gòu)房自住需求旺盛，占比約大部分客戶(hù)對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)：2009年上半年市場(chǎng)成交火爆，房屋銷(xiāo)售量穩(wěn)步上升，二手房?jī)r(jià)上漲明顯，市區(qū)新建商品房1-6月成交均價(jià)2900元/平米,小幅度上升,但是未來(lái)面臨調(diào)整2營(yíng)銷(xiāo)手法：短期內(nèi)市場(chǎng)供不應(yīng)求，營(yíng)銷(xiāo)手法無(wú)太多變化。4市場(chǎng)大趨勢(shì)：2009年?duì)I口房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)人氣逐漸恢復(fù)，國(guó)家或?qū)⒕o縮調(diào)整，市場(chǎng)窄幅震蕩，營(yíng)口或?qū)⒃馐苡绊憽?客戶(hù)演變：對(duì)于高層住宅的抗性逐步減小，接受度逐漸提高，面積上尺度加大90-130平米的產(chǎn)品市場(chǎng)接受度高。3大勢(shì)判斷：宏觀政策或?qū)⒕o縮，營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)將理性中穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析----未來(lái)形勢(shì)預(yù)判項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)表現(xiàn)：2009年上半年市場(chǎng)成交火爆，房屋銷(xiāo)售量穩(wěn)步上升，相關(guān)政策分析

對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購(gòu)房證明由市房地產(chǎn)交易中心出具。對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。。對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。（此政策目前已經(jīng)收緊苗頭明顯）下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。12.31優(yōu)惠政策或?qū)⒔刂梗站o房產(chǎn)政策，將對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房產(chǎn)生一定的影響戶(hù)型控制在144平米以下的普通住宅范圍內(nèi)，有利于為消費(fèi)者減輕負(fù)擔(dān)，促進(jìn)銷(xiāo)售12.31截止的優(yōu)惠政策容積率在1.0以上面積在144平米以下價(jià)格為平均成交價(jià)格的1.2倍以下普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響的政策分析相關(guān)政策分析

對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅典型項(xiàng)目分析本項(xiàng)目處于黃金地段，定位為高端產(chǎn)品，故其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也應(yīng)具有一定的高端性，并從區(qū)位、景觀、產(chǎn)品、配套、品牌、價(jià)格、升值等方面的綜合考量，確立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體體現(xiàn)為:產(chǎn)品同質(zhì)，區(qū)域接近，價(jià)格類(lèi)似；對(duì)項(xiàng)目品牌、形象具有威脅性。第一梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（核心對(duì)手）：君臨天下、格林山水城、美景英倫郡、水御蘭庭第二梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：左岸金典、金港綠洲、財(cái)富公館、紅運(yùn)人家、翰宇園。本案美景英倫郡水御蘭庭君臨天下格林山水城第一梯隊(duì)左岸金典財(cái)富公館金港綠洲紅運(yùn)人家翰宇園項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析典型項(xiàng)目分析本項(xiàng)目處于黃金地段，定位為高第一梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（核典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積容積率建筑類(lèi)型綠化率銷(xiāo)售均價(jià)備案銷(xiāo)售率建筑風(fēng)格君臨天下11萬(wàn)㎡2.44高層；小高層；多層35%3800元/㎡48.71%現(xiàn)代格林山水城11萬(wàn)㎡3.5高層；多層42%4200元/㎡21.04%現(xiàn)代美景英倫郡20萬(wàn)㎡1.99高層；小高層；多層35%3500元/㎡39.24%英倫水御蘭庭21萬(wàn)㎡2小高層；高層40%3300元/㎡34.81%現(xiàn)代左岸金典6萬(wàn)㎡3高層35%3800元/㎡54.93%現(xiàn)代金港綠洲7萬(wàn)㎡1.93多層；高層35%3200元/㎡35.81%現(xiàn)代財(cái)富公館6.8萬(wàn)㎡2小高層；高層33%2900元/㎡11.51%現(xiàn)代紅運(yùn)人家4.7萬(wàn)㎡2.5高層40%3200元/㎡16.53%現(xiàn)代翰宇園8.9萬(wàn)㎡2.7多層；高層30%2700元/㎡47.21%現(xiàn)代核心競(jìng)爭(zhēng)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積容積率建筑類(lèi)型綠化率銷(xiāo)售均價(jià)備案典型項(xiàng)目分析各面積產(chǎn)品銷(xiāo)售情況分析重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段成交數(shù)量從2009年1-9月?tīng)I(yíng)口市商品住宅銷(xiāo)售情況來(lái)看，60-90平米的銷(xiāo)售占比43%，90-130平米的銷(xiāo)售占比占35%，兩個(gè)面積段占去近80%的銷(xiāo)售量。從本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的去化情況來(lái)看，90-130平米銷(xiāo)售量占比41.11%，130-150平米銷(xiāo)售占比20.30%。各面積段中90-130平米的去化量最大，最受市場(chǎng)歡迎和接受項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析典型項(xiàng)目分析各面積產(chǎn)品銷(xiāo)售情況分析重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段成交數(shù)量從綜合考量，君臨天下、格林山水城、美景英倫郡、水御蘭庭對(duì)本項(xiàng)目具有強(qiáng)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)與本項(xiàng)目同為站前區(qū)大盤(pán)，高端市場(chǎng)定位，其開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)鼐哂袕?qiáng)大的品牌實(shí)力，因此將直接攔截本項(xiàng)目高端客戶(hù)。君臨天下園區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的園林設(shè)計(jì)以及建材的高標(biāo)準(zhǔn)選材，為目前綜合品質(zhì)最高的項(xiàng)目，贏得高端置業(yè)者青睞。格林山水城美景英倫郡，位于項(xiàng)目南側(cè)，同樣位于站前區(qū)域，美景兩個(gè)項(xiàng)目形成規(guī)模，社區(qū)相對(duì)成熟美景英倫郡21萬(wàn)平的超大體量，產(chǎn)品多樣化，距離項(xiàng)目位置不遠(yuǎn)，有一定競(jìng)爭(zhēng)力水御蘭庭典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析綜合考量，君臨天下、格林山水城、美景英倫郡、水御蘭庭對(duì)本項(xiàng)中天·君臨天下-----開(kāi)發(fā)線項(xiàng)目地址：渤海大街中，原大醬廠占地面積：4萬(wàn)多㎡建筑面積：15萬(wàn)㎡ 開(kāi)發(fā)商：遼寧中天企業(yè)集團(tuán)有限公司規(guī)劃形態(tài)：多層、小高層、高層開(kāi)發(fā)期數(shù)：二期住宅總戶(hù)數(shù)：10棟，737戶(hù) ；樓層：6-30層車(chē)庫(kù)總數(shù)：地上、半地下車(chē)庫(kù) 交房時(shí)間：2009年10月銷(xiāo)售價(jià)格：起價(jià)：3500元---4400元；均價(jià)：3800元戶(hù)型面積：平層為主，兼有全躍、半躍、LOFT（5.1m層高）、空中別墅（6m層高），臨街一二層位門(mén)市，一層4.2m挑高、二層5.1m挑高。二室94㎡、111㎡；三室116㎡、112㎡（LOFT）、132㎡、152㎡；四室155㎡（LOFT）；六室252㎡（空中別墅）會(huì)所：會(huì)所設(shè)有乒乓球、臺(tái)球、健身、棋牌室。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中天·君臨天下-----開(kāi)發(fā)線項(xiàng)目地址：渤海大街中，原大醬廠中天·君臨天下-----產(chǎn)品線戶(hù)型面積區(qū)間結(jié)構(gòu)上市套數(shù)占比備案套數(shù)備案率二室二廳一衛(wèi)95㎡-111㎡平層23131.3%12271.3%三室二廳一衛(wèi)133㎡平層415.5%1741.5%三室二廳二衛(wèi)117㎡-153㎡平層26435.7%15877.5%三室二廳二衛(wèi)206㎡躍層9212.4%1941%四室二廳二衛(wèi)236㎡躍層446%1359%六室三廳三衛(wèi)248㎡躍層121.6%1192%該項(xiàng)目意向客群定位中高端，戶(hù)型面積設(shè)計(jì)普遍偏大，項(xiàng)目以“品園、品水、品生態(tài)”為設(shè)計(jì)主題，大開(kāi)間、短進(jìn)深，室內(nèi)多景觀陽(yáng)臺(tái)，轉(zhuǎn)角飄窗，大部分為全明戶(hù)型，每戶(hù)贈(zèng)送美國(guó)布朗新風(fēng)系統(tǒng)。細(xì)節(jié)之處考慮較為周到，如衛(wèi)生間、廚房窗的位置設(shè)計(jì)合理，便于裝修及家具擺放，廚房開(kāi)間普遍設(shè)計(jì)偏小。酒店式入戶(hù)大堂，提升產(chǎn)品品質(zhì)。園區(qū)內(nèi)無(wú)核心景觀帶，人車(chē)不分流對(duì)景觀略有影響。95-111平米的2室2廳1衛(wèi)與117-153平米3室2廳2衛(wèi)備案銷(xiāo)售率較高，認(rèn)可度較高

二室二廳一衛(wèi)（95㎡）

三室二廳二衛(wèi)（117㎡）

典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中天·君臨天下-----產(chǎn)品線戶(hù)型面積區(qū)間結(jié)構(gòu)上市占比備案?jìng)渲刑臁ぞR天下-----產(chǎn)品線外墻/一層花崗巖,二層以上高級(jí)通體磚,部分墻體為涂料結(jié)構(gòu)/框剪結(jié)構(gòu),擠塑板外保溫節(jié)能墻體樓宇門(mén)/高級(jí)不銹鋼可視對(duì)講門(mén)公共走廊/地面瓷磚踏步,白鋼扶手電梯/沈陽(yáng)博林特車(chē)庫(kù)門(mén)/電動(dòng)車(chē)庫(kù)門(mén)進(jìn)戶(hù)門(mén)/盼盼防盜門(mén),可視對(duì)講,與物業(yè)聯(lián)網(wǎng)窗/斷熱冷橋窗頂棚/清水棚內(nèi)墻、地面/水泥沙漿抹面供暖/地?zé)岵膳瘡N衛(wèi)/水泥抹面陽(yáng)臺(tái)/白鋼或鐵藝其他/每戶(hù)電視\電話\有線電視\寬帶網(wǎng)入戶(hù);水、電、煤氣一戶(hù)一表每戶(hù)配備自動(dòng)新風(fēng)換氣系統(tǒng)主機(jī)及進(jìn)風(fēng)裝置交屋標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)部分公共部分典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中天·君臨天下-----產(chǎn)品線外墻/一層花崗巖,二層以上高級(jí)中天·君臨天下-----營(yíng)銷(xiāo)線參加房展會(huì)，展會(huì)吸引了省領(lǐng)導(dǎo)的參觀，并借機(jī)“大肆宣傳”。項(xiàng)目通過(guò)品牌開(kāi)發(fā)商大盤(pán)入市，建立“城市綜合體，營(yíng)口新地標(biāo)”的市場(chǎng)形象，占領(lǐng)高端市場(chǎng)。2008年9月17日，舉辦“中天君臨天下產(chǎn)品推薦聯(lián)誼酒會(huì)”各領(lǐng)導(dǎo)及中天新老客戶(hù)300多人參加酒會(huì)。渤海大街臨街售樓處包裝及展示，以及項(xiàng)目圍擋廣告宣傳，吸引消費(fèi)者眼球。對(duì)預(yù)售期交納認(rèn)購(gòu)金的客戶(hù)設(shè)立開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠價(jià)格，在樹(shù)立高端綜合體形象的同時(shí)，注重價(jià)格上對(duì)客戶(hù)的滿(mǎn)足。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中天·君臨天下-----營(yíng)銷(xiāo)線參加房展會(huì)，展會(huì)吸引了省領(lǐng)導(dǎo)的中天·君臨天下----項(xiàng)目小結(jié)強(qiáng)大的品牌效應(yīng)：該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商八年來(lái)在營(yíng)口開(kāi)發(fā)的七個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目均為營(yíng)口當(dāng)時(shí)較為高品質(zhì)的項(xiàng)目，目前已成為營(yíng)口市民所認(rèn)可且口碑較好的，實(shí)力品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)。開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富：多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)使其較為了解營(yíng)口購(gòu)房者的喜好，在戶(hù)型設(shè)計(jì)及樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面一直秉承較為先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，對(duì)物業(yè)管理較為重視，并很注重相關(guān)方面的宣傳，產(chǎn)品很受營(yíng)口中高端購(gòu)房者的追捧，因此每個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期都不長(zhǎng)，企業(yè)發(fā)展速度較快。項(xiàng)目戶(hù)型豐富：該項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)種類(lèi)較多，囊括的意向客戶(hù)范圍較廣，因此今年的銷(xiāo)售速度較快，二室目前僅剩余把山房源，200㎡以上房源有非把山房源，可選范圍較廣，目前銷(xiāo)售率達(dá)80%以上。營(yíng)銷(xiāo)推廣：項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、聯(lián)誼酒會(huì)、參加房展會(huì)等事件活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，廣告方面幾無(wú)推廣，主要靠中天的品牌知名度以及老客戶(hù)的忠誠(chéng)度，口碑營(yíng)銷(xiāo)。對(duì)本項(xiàng)目借鑒意義：形象高舉高打，樹(shù)立營(yíng)口綜合體地標(biāo)形象，產(chǎn)品主打二戶(hù)室93-112平米三戶(hù)室130-170平米，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上注重差異性和創(chuàng)新性，設(shè)有270°轉(zhuǎn)角觀景窗等，以及新風(fēng)系統(tǒng)的應(yīng)用等等，增加了產(chǎn)品的附加值。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中天·君臨天下----項(xiàng)目小結(jié)強(qiáng)大的品牌效應(yīng)：該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商八格林山水城----開(kāi)發(fā)線項(xiàng)目地址：渤海大街北，市建設(shè)銀行路北 開(kāi)發(fā)商：營(yíng)口奧泰誠(chéng)德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：32478㎡建筑面積：11萬(wàn)㎡ 規(guī)劃形態(tài)：多層、高層；開(kāi)發(fā)期數(shù)：一期住宅總戶(hù)數(shù)：多層7棟、高層5棟，480戶(hù) 樓層：5-22層車(chē)庫(kù)總數(shù)：地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位，500多個(gè) 交房時(shí)間：多層2009年7月，高層12月銷(xiāo)售價(jià)格：3700元----4900元均價(jià)：4200元戶(hù)型面積：一二躍層有庭院、四五躍層，沿街一二層門(mén)市；兩室107㎡；三室135㎡、150㎡、172㎡；六層越閣樓：135、153、80㎡；四室208㎡、255㎡（夾層110㎡，合計(jì)近380㎡）典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析格林山水城----開(kāi)發(fā)線項(xiàng)目地址：渤海大街北，市建設(shè)銀行路北戶(hù)型面積區(qū)間結(jié)構(gòu)上市套數(shù)占比備案套數(shù)備案率二室二廳一衛(wèi)109㎡平層609%1016.7%三室二廳二衛(wèi)117㎡-172㎡平層35253.1%7421%三室二廳三衛(wèi)175㎡平層8813.3%未備案四室二廳三衛(wèi)208㎡-228㎡平層8813.3%1112.5%1-2、4-5帶夾層222㎡-25㎡躍層182.7%1794.4%格林山水城----產(chǎn)品線項(xiàng)目主打園區(qū)景觀牌，客群定位高端，戶(hù)型面積設(shè)計(jì)普遍偏大，實(shí)用率不高，雖然戶(hù)型開(kāi)間較大，但進(jìn)深較長(zhǎng)，高層16.5m左右，小高層14.8m左右，多層13.4m左右。室內(nèi)多景觀陽(yáng)臺(tái)，北側(cè)基本都設(shè)有露臺(tái)，注重功能分區(qū)設(shè)計(jì)，大部分戶(hù)型設(shè)有獨(dú)立衣帽間、保姆獨(dú)立生活空間、儲(chǔ)藏室。整體地下車(chē)庫(kù)，電梯可直接入戶(hù)。園區(qū)綠化率較高，注重山水景觀設(shè)計(jì)。222㎡-257㎡躍層

典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析戶(hù)型面積區(qū)間結(jié)構(gòu)上市占比備案?jìng)浒嘎识叶d一衛(wèi)109㎡平層6格林山水城不僅擁有完善的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，而且在小區(qū)安裝智能化保全系統(tǒng)，保證業(yè)主生活的安全和便利。多層安防系統(tǒng)，領(lǐng)袖級(jí)安全守護(hù)全面啟動(dòng)

門(mén)禁管制

第一道經(jīng)由感應(yīng)式讀卡機(jī)識(shí)別進(jìn)入門(mén)廳

第二道經(jīng)警衛(wèi)過(guò)濾登記陌生訪客，經(jīng)住戶(hù)確認(rèn)憑證進(jìn)入

第三道經(jīng)由電梯內(nèi)感應(yīng)讀卡機(jī)進(jìn)出樓層

第四道經(jīng)由住戶(hù)高級(jí)入戶(hù)門(mén)禁管制

系統(tǒng)特點(diǎn)：

安全性：365天全天候24小時(shí)監(jiān)控，狀況發(fā)生時(shí)立即通報(bào)

便利性：透過(guò)中央監(jiān)控，有效管理大型住宅社區(qū)

經(jīng)濟(jì)性：減少警衛(wèi)及管理人員，節(jié)省社區(qū)管理費(fèi)用

住房安全系統(tǒng)：

瓦斯偵漏:廚房瓦斯泄露時(shí)立即警報(bào)（可與警衛(wèi)中心連線警報(bào)），并設(shè)燃?xì)忾y門(mén)自動(dòng)關(guān)閉系統(tǒng)。

可視對(duì)講：聯(lián)網(wǎng)型彩色樓宇單向可視對(duì)講防盜系統(tǒng)

5層安防：社區(qū)周界，公共空間，樓體周界，入戶(hù)單元門(mén)，入戶(hù)門(mén)設(shè)有5層安防系統(tǒng)

監(jiān)視系統(tǒng)：數(shù)位影像監(jiān)控系統(tǒng)采用智慧型動(dòng)態(tài)偵測(cè)突破傳統(tǒng)錄影模式，數(shù)位自動(dòng)循環(huán)錄影，細(xì)節(jié)無(wú)遺漏，安全監(jiān)控。

24小時(shí)環(huán)境監(jiān)視：全區(qū)設(shè)置高解析彩色攝影機(jī)，車(chē)道，圍墻，中庭，公共設(shè)施等全區(qū)監(jiān)視格林山水城----產(chǎn)品線典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析格林山水城不僅擁有完善的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，而且在小區(qū)安裝智能化保該項(xiàng)目于2008年9月開(kāi)盤(pán)，正值市場(chǎng)形勢(shì)下滑期，由于較大的戶(hù)型面積及售價(jià)，一度為銷(xiāo)售帶來(lái)了較大的阻力。今年由于市場(chǎng)形勢(shì)的轉(zhuǎn)好，伴隨著項(xiàng)目轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售，園區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的園林設(shè)計(jì)逐步呈現(xiàn)，為項(xiàng)目贏得了更多營(yíng)口市高端置業(yè)者的青睞，為項(xiàng)目帶來(lái)了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，目前銷(xiāo)售率達(dá)70%。項(xiàng)目參加營(yíng)口房展會(huì)，效果較好。項(xiàng)目售樓處設(shè)于項(xiàng)目公建，臨渤海大街。設(shè)立樣板間，體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)。格林山水城-----營(yíng)銷(xiāo)線典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析該項(xiàng)目于2008年9月開(kāi)盤(pán)，正值市場(chǎng)形勢(shì)下滑期，由于較大的戶(hù)格林山水城----項(xiàng)目小結(jié)該開(kāi)發(fā)商為本土實(shí)力較強(qiáng)開(kāi)發(fā)商之一，該項(xiàng)目園區(qū)園林綠化設(shè)計(jì)及建材選擇標(biāo)準(zhǔn)較高，為目前營(yíng)口市銷(xiāo)售價(jià)格及綜合品質(zhì)最高的項(xiàng)目。該項(xiàng)目整體產(chǎn)品差異化不大，意向客群覆蓋面比較窄，僅屬多層產(chǎn)品中三層躍層戶(hù)型設(shè)計(jì)較為新穎，銷(xiāo)售情況極好，可見(jiàn)營(yíng)口購(gòu)房客戶(hù)的消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，高端消費(fèi)客戶(hù)對(duì)特色大戶(hù)型還是比較青睞的。

項(xiàng)目設(shè)立樣板間，但是沒(méi)有做到位，效果不明顯。對(duì)本項(xiàng)目借鑒意義：產(chǎn)品力要強(qiáng)，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、選材和園林的設(shè)計(jì)上下足功夫典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析格林山水城----項(xiàng)目小結(jié)該開(kāi)發(fā)商為本土實(shí)力較強(qiáng)開(kāi)發(fā)商之一，項(xiàng)目地址：渤海大街與光華路交匯處南50米開(kāi)發(fā)商：營(yíng)口市美景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：93663㎡ 建筑面積：209610㎡規(guī)劃形態(tài)：多層、小高層開(kāi)發(fā)期數(shù)：二期樓層：11-17層住宅總戶(hù)數(shù)一期7棟，450戶(hù)；二期11棟，900多戶(hù) 車(chē)庫(kù)總數(shù)：地上車(chē)庫(kù)，200多個(gè)交房時(shí)間：2009年9月30日銷(xiāo)售價(jià)格：3200元—3800元均價(jià)：3500元戶(hù)型面積：一室52㎡；二室101-117㎡、82㎡；三室111-121㎡、121-125㎡、146㎡、155㎡子母套房組合160-182㎡、206㎡ 典型項(xiàng)目分析美景·英倫郡----產(chǎn)品線項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目地址：渤海大街與光華路交匯處南50米典型項(xiàng)目分析美景·英美景·英倫郡----產(chǎn)品線配套：園區(qū)設(shè)有2490㎡健身休閑中心，內(nèi)設(shè)游泳池、桑拿浴室、乒乓球、臺(tái)球室、健身房該項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用英倫小鎮(zhèn)風(fēng)格，與現(xiàn)在本土多數(shù)的現(xiàn)代風(fēng)格建筑相比顯得更具特色。戶(hù)型整體功能分區(qū)合理，面積設(shè)計(jì)略大，注重產(chǎn)品附加值的設(shè)計(jì)。園區(qū)景觀為英倫主題花園，分為四大主題景觀區(qū)域，賦予更多文化內(nèi)涵。戶(hù)型面積區(qū)間結(jié)構(gòu)上市套數(shù)占比備案套數(shù)備案率一室一廳一衛(wèi)52㎡平層409%512.5%二室二廳一衛(wèi)78㎡-117㎡平層25657.4%9120.4%三室二廳一衛(wèi)121㎡-124㎡平層6314.1%2133.3%三室二廳二衛(wèi)146㎡-155㎡平層5011.2%3162%二室為傳統(tǒng)戶(hù)型，但面積設(shè)計(jì)偏大，客廳、臥室、廚房均設(shè)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)，增加附加值。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析美景·英倫郡----產(chǎn)品線配套：園區(qū)設(shè)有2490㎡健身休閑中美景·英倫郡----營(yíng)銷(xiāo)線美景英倫郡參加房展會(huì)售樓處沿用美景華府售樓處推廣方面：電視、報(bào)紙和DM雜志《啟航》、樓體及項(xiàng)目圍擋?，F(xiàn)房銷(xiāo)售同時(shí)推出商鋪，但是目前銷(xiāo)售不力，公建空置率較大。營(yíng)銷(xiāo)手段沒(méi)有出彩的地方，先前只做了部分常規(guī)推廣，相對(duì)其他項(xiàng)目已屬于大手筆。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析美景·英倫郡----營(yíng)銷(xiāo)線美景英倫郡參加房展會(huì)營(yíng)銷(xiāo)手段沒(méi)有出美景·英倫郡----項(xiàng)目小結(jié)

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商來(lái)自福建，與營(yíng)口本土開(kāi)發(fā)商相比開(kāi)發(fā)理念、營(yíng)銷(xiāo)策略更為先進(jìn)大氣。項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用英倫小鎮(zhèn)風(fēng)格，與現(xiàn)在本土多數(shù)的現(xiàn)代風(fēng)格建筑相比顯得更具特色。其售價(jià)略低于周邊競(jìng)品項(xiàng)目，性?xún)r(jià)比較高，一直保持較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，目前銷(xiāo)售率達(dá)90%，剩余房源普遍為把山、頂層產(chǎn)品。景觀設(shè)計(jì)方面：3萬(wàn)多㎡的英倫主題花園，按英倫四島的分布劃分成四大主題景觀區(qū)域。小區(qū)大門(mén)比較氣派，園內(nèi)并有小品和“精神堡壘”，但是個(gè)別細(xì)節(jié)處理不當(dāng)，變電站立在側(cè)門(mén)入口正面。 對(duì)本項(xiàng)目借鑒意義：在市場(chǎng)普遍為現(xiàn)代建筑風(fēng)格的情況下，創(chuàng)新推出英倫風(fēng)格，市場(chǎng)接受度相對(duì)較高。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析美景·英倫郡----項(xiàng)目小結(jié)

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商來(lái)自福建，與營(yíng)口本水御蘭庭----開(kāi)發(fā)線

項(xiàng)目地址：四零路南側(cè)，光華路西側(cè)交界處 開(kāi)發(fā)商：營(yíng)口津海置業(yè)有限公司占地面積：10萬(wàn)多㎡；建筑面積：21.34萬(wàn)㎡

規(guī)劃形態(tài)：小高層、高層開(kāi)發(fā)期數(shù)：目前開(kāi)發(fā)一期，共計(jì)28棟住宅總戶(hù)數(shù)：一期484戶(hù) 樓層：11、18、20層車(chē)庫(kù)總數(shù)：地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位交房時(shí)間：2009年12月31日銷(xiāo)售價(jià)格：起價(jià)：3100元----3500元均價(jià)：3300元戶(hù)型面積：沿街一二層門(mén)市；一室63㎡二室86㎡、93㎡、99㎡、102㎡、110㎡、139㎡（LOFT）、148㎡（LOFT）三室117㎡、122㎡、135㎡；四室134㎡、158㎡（LOFT）；五室188㎡、200㎡（LOFT）

典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析水御蘭庭----開(kāi)發(fā)線

項(xiàng)目地址：四零路南側(cè)，光華路西側(cè)交界水御蘭庭----產(chǎn)品線

產(chǎn)品面積區(qū)間63-200平米，配有會(huì)所。全地下停車(chē)場(chǎng)，交通配套：8、11、23等路公交，營(yíng)口客運(yùn)總站

生活配套：光華路市場(chǎng)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、新瑪特等

醫(yī)療配套：中心醫(yī)院

教育配套：民豐小學(xué)、十六中學(xué)、第一中學(xué)

社區(qū)配套：全地下停車(chē)場(chǎng)、人車(chē)分流、網(wǎng)球場(chǎng)、大型會(huì)所、健身器材等，音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)、超市等。全高層觀景大宅、全地下停車(chē)場(chǎng)直接入戶(hù)、觀光電梯270度享受美景、親子戶(hù)型的親密無(wú)間、成熟的社區(qū)配套……項(xiàng)目產(chǎn)品均為高層產(chǎn)品，前期銷(xiāo)售狀況不佳，除了價(jià)格策略的原因，也因?yàn)榭蛻?hù)對(duì)于高層市場(chǎng)仍有一定的抗性，但是在減弱。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析水御蘭庭----產(chǎn)品線

產(chǎn)品面積區(qū)間63-200平米，配有會(huì)參加房交會(huì)營(yíng)銷(xiāo)推廣方面：《營(yíng)口生活》DM雜志，項(xiàng)目圍擋售樓處：過(guò)于簡(jiǎn)易，凸顯不出項(xiàng)目的大氣售樓處：現(xiàn)場(chǎng)采用液晶電視視頻宣傳，開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。水御蘭庭----營(yíng)銷(xiāo)線

典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析參加房交會(huì)水御蘭庭----營(yíng)銷(xiāo)線

典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)水御蘭庭----項(xiàng)目小結(jié)該開(kāi)發(fā)商來(lái)自大連，通過(guò)其項(xiàng)目全部為高層的規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶(hù)型設(shè)計(jì)可以看出，該開(kāi)發(fā)商對(duì)于營(yíng)口購(gòu)房者的喜好了解的不是很全面，對(duì)于其銷(xiāo)售造成了一定的影響。該項(xiàng)目于2008年9月開(kāi)盤(pán)，正值市場(chǎng)形勢(shì)下滑期，由于其開(kāi)盤(pán)時(shí)定價(jià)較高，周邊競(jìng)品項(xiàng)目先入為主，銷(xiāo)售一度遇冷，對(duì)其造成較強(qiáng)的資金壓力，工程一度停滯，二期工程遲遲未開(kāi)。目前一期的銷(xiāo)售率約70%，緊湊型二室、三室銷(xiāo)售較好，大戶(hù)型由于其周邊競(jìng)品項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷(xiāo)售情況較差。客戶(hù)主要為營(yíng)口市區(qū)本地，大約占60%，大石橋、蓋州市約占25%，外省市（主要為沈陽(yáng)、大連等地）約占15%,90%以上為自住需求，投資和養(yǎng)老不到10%。市場(chǎng)最大的規(guī)模項(xiàng)目，但形象與規(guī)模匹配度不足典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析水御蘭庭----項(xiàng)目小結(jié)該開(kāi)發(fā)商來(lái)自大連，通過(guò)其項(xiàng)目全部為高市場(chǎng)小結(jié)營(yíng)口市內(nèi)售樓處設(shè)置裝修趨向“單一”普遍設(shè)在街邊臨建，檔次普遍不高，體現(xiàn)不出項(xiàng)目的調(diào)性和高端性項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)小結(jié)售樓處篇市場(chǎng)小結(jié)營(yíng)口市內(nèi)售樓處設(shè)置裝修趨向“單一”項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)

建筑風(fēng)格篇建筑風(fēng)格趨向“單一”營(yíng)口市內(nèi)項(xiàng)目大多為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，美景英倫郡突破市場(chǎng)，產(chǎn)品做成英倫風(fēng)格美景英倫郡項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)小結(jié)

建筑風(fēng)格篇建筑風(fēng)格趨向“單一”美景英倫郡項(xiàng)目認(rèn)市場(chǎng)小結(jié)小戶(hù)型產(chǎn)品稀少，產(chǎn)品主要集中于60-90平米，90-130平米市區(qū)商品房成交價(jià)格2900元/平均,高檔樓盤(pán)均價(jià)能在3600-4200元/平米范圍內(nèi)。營(yíng)口市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,營(yíng)銷(xiāo)尚未成體系,各項(xiàng)目無(wú)特色營(yíng)銷(xiāo),日常的營(yíng)銷(xiāo)推廣比較單一?？蛻?hù)主要以市區(qū)本地為主,占到70%左右,蓋州市、大石橋周邊城市占18%左右，沈陽(yáng)、大連等地客戶(hù)約占12%左右。剛性需求旺盛約83%，投資客大概只有17%，剛性需求支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)。產(chǎn)品尺度篇營(yíng)銷(xiāo)推廣篇客戶(hù)需求篇價(jià)格篇項(xiàng)目均為清水，無(wú)精裝產(chǎn)品；270度飄窗；智能化可視對(duì)講等普遍運(yùn)用；外墻保溫材料的應(yīng)用；部分高檔項(xiàng)目采用地暖等等產(chǎn)品特點(diǎn)篇項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)分析趨向集中無(wú)明顯創(chuàng)新趨向集中手段單一需求集中市場(chǎng)小結(jié)小戶(hù)型產(chǎn)品稀少，產(chǎn)品主要集中于60-90平米，90-第二部分客戶(hù)梳理■客戶(hù)分析■客戶(hù)特征■客戶(hù)定位第二部分客戶(hù)梳理■客戶(hù)分析客戶(hù)梳理營(yíng)口高檔項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)源營(yíng)口本地——70%營(yíng)口周邊的區(qū)域——15%東北區(qū)域客戶(hù)——10%來(lái)源不詳客戶(hù)——5%》客戶(hù)來(lái)源及年齡分析客戶(hù)分析本地客戶(hù)70%周邊客戶(hù)15%東北客戶(hù)10%來(lái)源不詳客戶(hù)5%營(yíng)口高檔項(xiàng)目的客戶(hù)年齡30-45歲——50%45-60歲——30%30歲以下——10%60歲以上——10%30-45歲客戶(hù)50%45-60歲客戶(hù)30%30歲以下客戶(hù)10%60歲以上客戶(hù)10%營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客戶(hù)來(lái)源于本地，以公務(wù)員、教師、商人為主；部分外地客戶(hù)為產(chǎn)經(jīng)關(guān)系，及赴外地發(fā)展后回老家購(gòu)房（多給家人使用）的;客戶(hù)年齡集中在30-60歲，屬于生活、事業(yè)上升或穩(wěn)定的階段，支付能力強(qiáng)；客戶(hù)梳理營(yíng)口高檔項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)源》客戶(hù)來(lái)源及年齡分析客戶(hù)分析本客戶(hù)梳理客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品需求的簡(jiǎn)單調(diào)研營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)對(duì)于躍層產(chǎn)品接受度價(jià)高，有71%的客戶(hù)期望一二層躍層、48%的客戶(hù)期望頂層閣樓產(chǎn)品；66%的客戶(hù)期望首層有私家花園；48%的客戶(hù)期望有觀景陽(yáng)臺(tái)或退臺(tái)式露臺(tái)；78%的客戶(hù)期望主臥擁有套內(nèi)衛(wèi)生間；客戶(hù)分析》客戶(hù)產(chǎn)品需求及家庭構(gòu)成客戶(hù)的生活基本處于穩(wěn)定期，注重生活品質(zhì)；個(gè)人精神層次較高，注重私密性；注重家庭和諧，一般為3口之家，或與父母同住；客戶(hù)的家庭構(gòu)成模式3口之家——61%2人世界——22%單身之家——5%父母三代同堂——9%客戶(hù)梳理客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品需求的簡(jiǎn)單調(diào)研客戶(hù)分析》客戶(hù)產(chǎn)品需求及家庭客戶(hù)梳理》客戶(hù)特征主要參數(shù)特點(diǎn)描述年齡及家庭構(gòu)成30-50歲的中年群體,一般為三口之家物業(yè)擁有數(shù)量一般均有自己的住房，部分2套及2套以上經(jīng)濟(jì)能力家庭年收入4萬(wàn)以上，收入穩(wěn)定；部分收入較高，差距較大；需求房型偏向舒適型住宅，100平左右2房及130平以上三房為主獲取資訊情況以圍擋等戶(hù)外為主，部分公務(wù)員等商、政人士閱讀營(yíng)口日?qǐng)?bào)主要參數(shù)特征描述目的自住為主，投資屬性不明顯功能面積偏大，能滿(mǎn)足3-6人的生活使用價(jià)格對(duì)價(jià)格不敏感戶(hù)型偏向舒適型住宅，100平左右2房及130平以上三房為主建筑有檔次感和一定文化情調(diào)，生活氣氛較濃園林休閑、舒服、安逸，具有適合散步、平緩體育鍛煉的活動(dòng)場(chǎng)所、人與環(huán)境共生配套除能滿(mǎn)足生活必須設(shè)施，具有一定品位和檔次的會(huì)所、以及有一定水準(zhǔn)的教育設(shè)施也顯得非常重要。購(gòu)房需求特征客戶(hù)特點(diǎn)寫(xiě)真客戶(hù)特征客戶(hù)梳理》客戶(hù)特征主要參數(shù)特點(diǎn)描述年齡及家庭構(gòu)成30-50歲客戶(hù)梳理》客戶(hù)的四個(gè)類(lèi)型劃分核心客戶(hù)年齡：年齡在30-55歲左右；行業(yè)：營(yíng)口公務(wù)員、教師、企業(yè)主、商人等高收入人群；購(gòu)買(mǎi)特征：關(guān)心房產(chǎn)的位置、品牌、產(chǎn)品舒適度、升值空間；支付能力：事業(yè)處于上升期或穩(wěn)定期，支付能力比較高；置業(yè)次數(shù)：為二次或二次以上置業(yè)行為；購(gòu)買(mǎi)目的：功能以自住為主；影響因素：主要靠本人的理性認(rèn)知，口碑及從眾心理有一定影響；比例：60%~65%重要客戶(hù)年齡：45歲以上；身份：離退休干部、教師等，有部分是外地發(fā)展的營(yíng)口人為本地親屬購(gòu)買(mǎi)；購(gòu)買(mǎi)特征：注重產(chǎn)品的品質(zhì)、園林、居住舒適度等生活相關(guān)因素；支付能力：處于穩(wěn)定期，支付能力有保障；置業(yè)次數(shù)：應(yīng)為改善型購(gòu)買(mǎi)，二套以上住房；影響因素：口碑及從眾心理對(duì)其影響較大，跟風(fēng)現(xiàn)象明顯；比例：20%~25%補(bǔ)充客戶(hù)年齡：不能確定；身份：營(yíng)口周邊區(qū)域的改善型購(gòu)買(mǎi)，如大石橋、蓋州等區(qū)域；購(gòu)買(mǎi)目的：可能是父母給子女、或子女給父母出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)可作1.5居所。比例：約10~15%偶得客戶(hù)地緣置業(yè)客戶(hù)首次置業(yè)者比例：3%~5%客戶(hù)定位客戶(hù)梳理》客戶(hù)的四個(gè)類(lèi)型劃分核心客戶(hù)重要客戶(hù)補(bǔ)充客戶(hù)偶得客戶(hù)第三部分項(xiàng)目定位■總體定位■形象定位■產(chǎn)品定位第三部分項(xiàng)目定位■總體定位項(xiàng)目定位<市場(chǎng)領(lǐng)先>“地王”項(xiàng)目，理應(yīng)成為市場(chǎng)上的第一名，成為眾人焦點(diǎn)，成為市場(chǎng)標(biāo)桿；地塊物理屬性及項(xiàng)目精神屬性能夠支撐營(yíng)口市場(chǎng)最高檔住宅的定位；最高檔的項(xiàng)目以及最成功的營(yíng)銷(xiāo)都是市場(chǎng)領(lǐng)先的組成部分；<藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)>領(lǐng)先不一定體現(xiàn)在全部方面，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)差異化；單純的比拼戶(hù)型尺度，不是做市場(chǎng)領(lǐng)先者的唯一途徑；不談尺度，講細(xì)節(jié)、講品質(zhì)、講營(yíng)銷(xiāo)、講服務(wù)、講生活……，可講得太多太多……總體定位》總體定位思路項(xiàng)目定位<市場(chǎng)領(lǐng)先>總體定位》總體定位思路》總體定位原則項(xiàng)目定位總體定位◎結(jié)合區(qū)域、地塊優(yōu)勢(shì)條件◎體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)條件◎?qū)で笫袌?chǎng)空白市場(chǎng)形成差異化，》總體定位原則項(xiàng)目定位總體定位◎結(jié)合區(qū)域、地塊優(yōu)勢(shì)條件◎體現(xiàn)》項(xiàng)目總體定位城市核心區(qū)營(yíng)口市-站前區(qū)-渤海大街邊高品質(zhì)硬件帶來(lái)的生活品質(zhì)，軟性帶來(lái)的精神品質(zhì)教科級(jí)標(biāo)桿“地王”、價(jià)格標(biāo)桿、客戶(hù)標(biāo)桿、營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)桿大型生活社區(qū)14萬(wàn)平的規(guī)模大盤(pán)、豐富的生活配套、封閉小區(qū)城市核心區(qū)高品質(zhì)的教科級(jí)標(biāo)桿大型生活社區(qū)項(xiàng)目定位總體定位》項(xiàng)目總體定位城市核心區(qū)營(yíng)口市-站前區(qū)-渤海大街邊高品質(zhì)硬件項(xiàng)目定位形象定位》形象定位依據(jù)形象定位基準(zhǔn)線形象定位即是將項(xiàng)目的總體定位（市場(chǎng)定位）形象而生動(dòng)的表現(xiàn)給客戶(hù)，使客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的屬性和定位能夠迅速地、印象深刻地予以接受、認(rèn)同，最終產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。形象定位應(yīng)能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的物理和精神的雙重屬性，并使二者結(jié)合達(dá)成完美的平衡！項(xiàng)目物理屬性項(xiàng)目精神屬性形象定位的三種基礎(chǔ)表現(xiàn)形式：項(xiàng)目案名、廣告表現(xiàn)及VI延展、SLOGEN項(xiàng)目定位形象定位》形象定位依據(jù)形象定位基準(zhǔn)線形象定位即是將項(xiàng)》形象定位思路項(xiàng)目定位形象定位“生活的至高點(diǎn)”鎖定“品位奢華溫情生活”主題構(gòu)建強(qiáng)化項(xiàng)目的“地段與配套完善”優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)“奢華品質(zhì)生活”的高價(jià)值。糅合精神屬性，體現(xiàn)定位，展示市場(chǎng)標(biāo)桿的霸氣，延續(xù)、提升開(kāi)發(fā)商品牌策略實(shí)踐1、區(qū)域的城市占位地處站前區(qū)，城市中心2、產(chǎn)品的市場(chǎng)占位首席奢華品質(zhì)生活住區(qū)1、鮮明的定位品質(zhì)+奢華+尊貴2、符合的視覺(jué)體系城市的色彩+溫暖的色彩3、售樓處、樣板區(qū)、VI系統(tǒng)形象升華生活至高點(diǎn)的體驗(yàn)：核心區(qū)域、奢華產(chǎn)品、尊貴生活、品牌提升》形象定位思路項(xiàng)目定位形象定位“生活的至高點(diǎn)”鎖定“品位奢華形象定位表現(xiàn)一：案名》形象定位表現(xiàn)項(xiàng)目定位形象定位怡景·紫金城案名闡述：“紫金城”——諧音“紫禁城”，體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴霸氣；“紫”——項(xiàng)目位于營(yíng)口城市東部，暗合“紫氣東來(lái)”之意，意喻項(xiàng)目客戶(hù)非富即貴；同時(shí)契合產(chǎn)品建議中外立面的顏色；“金”——黃金，黃金地段、黃金品質(zhì)，體現(xiàn)項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值；“城”——大氣，體現(xiàn)項(xiàng)目大盤(pán)屬性，同時(shí)提升尊屬感；“怡景”——延續(xù)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目品牌，打造國(guó)合開(kāi)發(fā)商營(yíng)口城市的成熟品牌系列。形象定位表現(xiàn)一：案名》形象定位表現(xiàn)項(xiàng)目定位形象定位怡景·紫金形象定位表現(xiàn)一：案名（2）》形象定位表現(xiàn)項(xiàng)目定位形象定位楓合萬(wàn)嘉案名闡述：“楓合萬(wàn)嘉”是國(guó)合在沈陽(yáng)以及大連開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目名稱(chēng)，已經(jīng)具有一定的知名度，且在當(dāng)?shù)鼐鶠檩^高端的項(xiàng)目；本項(xiàng)目也選用楓合萬(wàn)嘉作為項(xiàng)目名稱(chēng)，主旨是形成國(guó)合旗下的項(xiàng)目子品牌系列，例如萬(wàn)科的“金色家園”等。通過(guò)案名相同或延續(xù)傳承的項(xiàng)目，形成市場(chǎng)普遍認(rèn)知度，進(jìn)而提升國(guó)合的品牌形象。形象定位表現(xiàn)一：案名（2）》形象定位表現(xiàn)項(xiàng)目定位形象定位楓合形象定位表現(xiàn)二：廣告表現(xiàn)及VI延展——本部分略》形象定位表現(xiàn)項(xiàng)目定位形象定位形象定位表現(xiàn)三：SLOGEN核心領(lǐng)地，七星生活傲視天下，紫金之巔豪華尊貴的盛會(huì)

名流云集的家園泊身、泊心、泊天下楓合萬(wàn)嘉萬(wàn)家和形象定位表現(xiàn)二：廣告表現(xiàn)及VI延展——本部分略》形象定位表現(xiàn)項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》規(guī)劃建議規(guī)劃原則：合理利用土地資源，實(shí)現(xiàn)多種物業(yè)類(lèi)型組合的價(jià)值最大化；迎合市場(chǎng)對(duì)升級(jí)自住產(chǎn)品的潛在需求，并通過(guò)高品質(zhì)產(chǎn)品整體提升項(xiàng)目形象；保證高檔居住產(chǎn)品的環(huán)境與品質(zhì)；保證不同面積產(chǎn)品的合理補(bǔ)差、實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)通過(guò)商業(yè)的合理布局和規(guī)劃，最大限度提升項(xiàng)目商業(yè)聚集度和輻射力，牢固商業(yè)物業(yè)的高價(jià)值；項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》規(guī)劃建議規(guī)劃原則：》規(guī)劃方案建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：住宅建筑面積：134514總建筑面積：144514㎡容積率：3總戶(hù)數(shù)：1148戶(hù)23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中綠地集中綠地中央景觀帶綠地綠地142㎡花園洋房98㎡小三房142㎡景觀房90㎡附加值兩居115㎡附加值三居商業(yè)產(chǎn)品分布項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》規(guī)劃方案建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：23F23F21F15F15F15F項(xiàng)目定位》戶(hù)型面積配比建議戶(hù)型格局面積（㎡）套數(shù)（套）占比合計(jì)面積（㎡）占比備注二室二廳一衛(wèi)9024421.3%2196016.3%南向贈(zèng)送5㎡陽(yáng)臺(tái)

三室二廳一衛(wèi)9852846.0%5174438.5%緊湊型三居三室二廳一衛(wèi)11512210.6%1403010.4%共贈(zèng)送9㎡+飄窗

三房二廳二衛(wèi)14216013.9%2272016.9%多層、小高層電梯洋房躍層18040.3%7200.5%

躍層196242.1%47043.5%

躍層23020.2%4600.3%

躍層284645.6%1817613.5%

住宅總套數(shù)1148

住宅建筑面積134514

產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》戶(hù)型面積配比建議戶(hù)型格局面積（㎡）套數(shù)（套）占比合項(xiàng)目定位》規(guī)劃方案組團(tuán)展示23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中綠地集中綠地中央景觀帶綠地綠地核心花園洋房組團(tuán)核心景觀組團(tuán)核心景觀組團(tuán)附加值組團(tuán)改善組團(tuán)五大組團(tuán)構(gòu)建豪宅典范產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》規(guī)劃方案組團(tuán)展示23F23F21F15F15F15項(xiàng)目定位》建筑風(fēng)格建議：現(xiàn)代簡(jiǎn)約產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》建筑風(fēng)格建議：現(xiàn)代簡(jiǎn)約產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》建筑風(fēng)格建議：現(xiàn)代簡(jiǎn)約產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》建筑風(fēng)格建議：現(xiàn)代簡(jiǎn)約產(chǎn)品定位》建筑風(fēng)格推薦項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》建筑風(fēng)格推薦項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》夜景效果項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》夜景效果項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》外立面及整體效果項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》外立面及整體效果項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》園林景觀建議23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中綠地集中綠地中央景觀帶綠地綠地核心景觀一核心景觀二核心景觀三核心景觀四核心景觀五五大核心景觀構(gòu)建主題社區(qū)入口景觀景觀帶景觀帶產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》園林景觀建議23F23F21F15F15F15F7》小品、雕塑更能體現(xiàn)小區(qū)的人文性項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》小品、雕塑更能體現(xiàn)小區(qū)的人文性項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》公共空間——局部架空設(shè)計(jì)高層建筑底層在滿(mǎn)足商業(yè)店鋪分割的基礎(chǔ)上局部可作挑空處理，做以線性景觀帶，既可解決一樓防潮，又可形成“泛會(huì)所”，提供更多戶(hù)外活動(dòng)空間。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》公共空間——局部架空設(shè)計(jì)高層建筑底層在滿(mǎn)足商業(yè)店鋪分割的基》園林景觀——道路鋪裝本項(xiàng)目不同于傳統(tǒng)的社區(qū)項(xiàng)目。由于地塊自身?xiàng)l件，難以形成封閉式的社區(qū)，園林景觀營(yíng)造難度較大。針對(duì)這種情況，我司建議：充分利用邊角地，擴(kuò)大綠化面積，尤其是鮮艷花卉的種植面積。突出現(xiàn)代元素的時(shí)尚感和品質(zhì)感。利用生態(tài)材料如鵝卵石、石質(zhì)板等營(yíng)造健康生態(tài)的現(xiàn)代時(shí)尚的園林景觀。鵝卵石道路坡地種植草坪觀賞性強(qiáng)，開(kāi)花期長(zhǎng)的羽衣甘藍(lán)項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》園林景觀——道路鋪裝本項(xiàng)目不同于傳統(tǒng)的社區(qū)項(xiàng)目。由于地塊自》園林景觀——下沉式淺水系項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》園林景觀——下沉式淺水系項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》園林景觀——公用設(shè)施注重公共設(shè)施的小品化處理，增加環(huán)境設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)，如對(duì)公示牌、信報(bào)箱、引導(dǎo)牌、垃圾桶等設(shè)施進(jìn)行風(fēng)格小品化處理，避免其對(duì)項(xiàng)目環(huán)境品質(zhì)的形象影響。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》園林景觀——公用設(shè)施注重公共設(shè)施的小品化處理，增加環(huán)境設(shè)計(jì)》園林景觀——人性化的標(biāo)示系統(tǒng)項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》園林景觀——人性化的標(biāo)示系統(tǒng)項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位依據(jù)樓體排布，間隔排綠化布景觀點(diǎn)。在空間較大的區(qū)域，設(shè)置主要公共景觀區(qū)。豐富的園林綠化、園林小品的設(shè)置，提升項(xiàng)目生活品質(zhì)，打造區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)代生活活力街區(qū)?！穲@林景觀——社區(qū)小品項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位依據(jù)樓體排布，間隔排綠化布景觀點(diǎn)。》園林景觀——社區(qū)小品項(xiàng)目》園林景觀——景觀帶項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》園林景觀——景觀帶項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》中央景觀區(qū)效果示意項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》中央景觀區(qū)效果示意項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》小區(qū)出入口建議23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中綠地集中綠地中央景觀帶綠地綠地車(chē)行出入口步行出入口地下停車(chē)場(chǎng)主出入口項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》小區(qū)出入口建議23F23F21F15F15F15F7F7F》公共空間——主出入口處理綜合考慮本項(xiàng)目因素，建議主出入口設(shè)置在光華路一側(cè)，形式以體現(xiàn)項(xiàng)目檔次為主，運(yùn)用石材構(gòu)建豪華大氣的門(mén)式建筑。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》公共空間——主出入口處理綜合考慮本項(xiàng)目因素，建議主出入口設(shè)項(xiàng)目定位》公共空間——車(chē)庫(kù)入口處理為了避免地下車(chē)庫(kù)出地建筑占用空間造成的視覺(jué)影響，建議對(duì)地下車(chē)庫(kù)出入口進(jìn)行景觀化處理；另外考慮停車(chē)出行的便利性建議將地庫(kù)與各建筑單體的電梯直接連接；產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》公共空間——車(chē)庫(kù)入口處理為了避免地下車(chē)庫(kù)出地建筑占》南側(cè)出入口效果示意項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》南側(cè)出入口效果示意項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》公建布局建議23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中綠地集中綠地中央景觀帶綠地綠地雙“尺“度公建度量城市繁榮產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位》公建布局建議23F23F21F15F15F15F7主要原因與地理位置、商區(qū)成熟度、周邊居民層次、商業(yè)定位直接相關(guān)；關(guān)聯(lián)性：商業(yè)作為配套服務(wù)設(shè)施，本身居民的消費(fèi)能力是支撐本項(xiàng)目商業(yè)的基礎(chǔ)，商業(yè)定位應(yīng)充分考慮項(xiàng)目其他物業(yè)類(lèi)型的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)；

干擾性：充分考慮商業(yè)可能對(duì)其他物業(yè)類(lèi)型帶來(lái)的干擾，確定其合理的規(guī)模與業(yè)態(tài)。密切結(jié)合本項(xiàng)目的整體定位和住宅定位——高尚主題街區(qū)》公建布局建議項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要原因與地理位置、商區(qū)成熟度、周邊居民層次、商業(yè)定位直接相根據(jù)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)研究區(qū)域的業(yè)態(tài)基本屬于傳統(tǒng)生活配套型商業(yè)；單店消化面積有限；各種業(yè)態(tài)趨于飽和；但是，存在明顯的市場(chǎng)空白點(diǎn)-主題類(lèi)時(shí)尚餐廳；時(shí)尚休閑類(lèi)咖啡冷餐；休閑音樂(lè)書(shū)吧；時(shí)尚生活類(lèi)超市；精致時(shí)尚類(lèi)用品店；精品外貿(mào)服飾店這些業(yè)態(tài)需求面積可達(dá)150-300平方米，租金給付能力也比較強(qiáng)，是我們可優(yōu)先選擇的業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目沿渤海大街的商業(yè)的打造要多考慮如何配合整體定位，引入高檔、獨(dú)特類(lèi)元素，從而形成自身鮮明的集客力》公建布局建議項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位根據(jù)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)研究區(qū)域的業(yè)態(tài)基本屬于傳統(tǒng)生活配套型商業(yè)；》關(guān)于西北角公建建議招商目標(biāo)：新進(jìn)銀行類(lèi)、高端健身俱樂(lè)部、高級(jí)私人會(huì)所等符合本項(xiàng)目客群的業(yè)態(tài)。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》關(guān)于西北角公建建議招商目標(biāo)：新進(jìn)銀行類(lèi)、高端健身俱樂(lè)部、高》關(guān)于西北角公建建議合理控制單體面積合理縮短進(jìn)深，從而可以合理減小面寬，降低2層店鋪的總面積，盡量將單體面積控制在400平方米以下；整體統(tǒng)一性對(duì)商街統(tǒng)一命名并明示，向市場(chǎng)直接傳達(dá)商業(yè)的獨(dú)特定位與經(jīng)營(yíng)特色。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》關(guān)于西北角公建建議合理控制單體面積整體統(tǒng)一性項(xiàng)目定位產(chǎn)品定》商業(yè)效果圖示意項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》商業(yè)效果圖示意項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》設(shè)備設(shè)施建議設(shè)備設(shè)施方面重點(diǎn)強(qiáng)化客戶(hù)關(guān)注度較高的方面，采用知品名牌，同時(shí)為滿(mǎn)足追求尊貴感客戶(hù)的生活需要，構(gòu)建專(zhuān)屬生活社區(qū)。—窗：斷橋鋁合金窗，南向雙層中空玻璃，北面三層中空玻璃?！T(mén)：采用較為知名品牌。制冷系統(tǒng)：為客戶(hù)預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位，便于安裝，合理考慮冷凝水管位置。電梯：知名品牌電梯。小高層產(chǎn)品建議使用外掛景觀電梯，增加產(chǎn)品附加值。另為節(jié)約成本，高層產(chǎn)品梯數(shù)較少，因此梯速應(yīng)該有所保證。戶(hù)內(nèi)安防：可視對(duì)講系統(tǒng)、門(mén)窗磁、緊急呼叫按鈕。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》設(shè)備設(shè)施建議設(shè)備設(shè)施方面重點(diǎn)強(qiáng)化客戶(hù)關(guān)注度較高的方面，采用必要項(xiàng)市場(chǎng)平均項(xiàng)溢價(jià)項(xiàng)中空鋁合金窗外墻外保溫實(shí)木入戶(hù)門(mén)陶?；炷良雍駱前逯醒胄嘛L(fēng)無(wú)線局域網(wǎng)擠塑聚苯分戶(hù)隔墻地?zé)岵膳醒肟照{(diào)隔音隔熱膠條中水處理中央加濕新風(fēng)安全家居防范系統(tǒng)（可視對(duì)講、煙感、氣感）中央除塵衛(wèi)星電視垃圾分類(lèi)垃圾處理器雙密封不銹鋼地漏系統(tǒng)排煙系統(tǒng)——變壓式止逆煙道三表出戶(hù)（考慮客戶(hù)對(duì)把山戶(hù)型的顧慮，山墻需進(jìn)行特殊處理，如應(yīng)用中空節(jié)能防寒墻體）》設(shè)備設(shè)施建議項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位必要項(xiàng)市場(chǎng)平均項(xiàng)溢價(jià)項(xiàng)中空鋁合金窗外墻外保溫實(shí)木入戶(hù)門(mén)陶?；飚a(chǎn)品名稱(chēng)規(guī)格說(shuō)明位置數(shù)量說(shuō)明智能安全防盜報(bào)警系統(tǒng)安防報(bào)警主機(jī)配電箱1

高音警號(hào)客廳

遙控器*2-

門(mén)磁大門(mén)

吸頂紅外探測(cè)器客廳、主臥

電源配電箱

電話線—

紅外方向性幕簾探測(cè)器具有入侵方向識(shí)別能力，誤報(bào)率低、探測(cè)性強(qiáng)平臺(tái)拉門(mén)

燃?xì)庑孤┨綔y(cè)器連續(xù)自動(dòng)監(jiān)測(cè)廚房1

煙霧探測(cè)器離子型廚房1

緊急按鈕

兒童房、主臥2

安防適配器獲取報(bào)警信號(hào)，執(zhí)行布防撤防配電箱1安防聯(lián)動(dòng)》設(shè)備設(shè)施建議本項(xiàng)目為高檔社區(qū)，居住安全將是客戶(hù)關(guān)心的重要問(wèn)題之一。足夠的安防措施，將成為項(xiàng)目品質(zhì)的重要附加值手段。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品名稱(chēng)規(guī)格說(shuō)明位置數(shù)量說(shuō)明智能安全防盜安防報(bào)警主機(jī)配電箱1》設(shè)備設(shè)施建議數(shù)字化社區(qū)設(shè)備設(shè)施無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)生活。社區(qū)網(wǎng)站：創(chuàng)建社區(qū)網(wǎng)站，提供社會(huì)新聞，城市生活指南、物業(yè)管理舉措、居民建議信箱等，為大家提供網(wǎng)絡(luò)交流空間。智能IC卡：為客戶(hù)專(zhuān)屬定制智能ICH卡，此卡作為門(mén)禁識(shí)別卡、地下車(chē)庫(kù)通行卡、會(huì)員資格卡等，實(shí)現(xiàn)社區(qū)生活一卡通。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》設(shè)備設(shè)施建議數(shù)字化社區(qū)設(shè)備設(shè)施項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》關(guān)鍵問(wèn)題回顧與其他建議關(guān)鍵問(wèn)題回顧：地下車(chē)庫(kù)與下沉式水系的協(xié)調(diào)；整體節(jié)能保溫設(shè)計(jì)，南向窗采用雙層中空玻璃，北向三層中空玻璃；山墻進(jìn)行中空節(jié)能墻體；其他建議：戶(hù)型面積115平三室產(chǎn)品主臥增加套內(nèi)衛(wèi)生間；舒適型二室可考慮增加步入式衣帽間；公建設(shè)計(jì)為地上5米，下沉1米的LOFT單層產(chǎn)品，增加賣(mài)點(diǎn)；洋房產(chǎn)品提升品質(zhì)，可以考慮觀景電梯；項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位》關(guān)鍵問(wèn)題回顧與其他建議關(guān)鍵問(wèn)題回顧：項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位第四部分營(yíng)銷(xiāo)策略■營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及構(gòu)想■品牌營(yíng)造策略■推廣策略■推售策略■價(jià)格策略■銷(xiāo)售策略第四部分營(yíng)銷(xiāo)策略■營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及構(gòu)想營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及構(gòu)想形象目標(biāo)：樹(shù)立項(xiàng)目高品質(zhì)調(diào)性，輸出明星樓盤(pán)品牌目標(biāo)：提升品牌知名度，成為營(yíng)口首席高端住宅制造商價(jià)格目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全盤(pán)均價(jià)4800元/平米速度目標(biāo)：通過(guò)30個(gè)月的銷(xiāo)售周期，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的完美收官營(yíng)銷(xiāo)四大目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及構(gòu)想形象目標(biāo)：樹(shù)立項(xiàng)目高品質(zhì)調(diào)性，輸品牌營(yíng)造策略：企業(yè)品牌效應(yīng)擴(kuò)大化—品牌切入，引動(dòng)產(chǎn)品推廣策略：產(chǎn)品訴說(shuō)，媒體配合，圈層突破—高力度推廣推售策略：產(chǎn)品優(yōu)劣搭配推售，高形象定位和快速去化雙贏營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)想五大策略營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及構(gòu)想品牌的轟動(dòng)切入，塑造項(xiàng)目高端形象，高力度全方面推廣，產(chǎn)品合理推售，制定合理價(jià)格，五大營(yíng)銷(xiāo)策略合理搭配，逐步遞進(jìn)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的四大營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。銷(xiāo)售策略：強(qiáng)有力的銷(xiāo)售政策配合推售和價(jià)格，三體合一保證去化價(jià)格策略：大戶(hù)型高端產(chǎn)品率先高價(jià)入市，墊高全盤(pán)均價(jià)品牌營(yíng)造策略：企業(yè)品牌效應(yīng)擴(kuò)大化—品牌切入，引動(dòng)產(chǎn)品推廣策略國(guó)合品牌地源性客戶(hù)周邊吸納品牌吸引項(xiàng)目品質(zhì)成熟泛化客群品牌號(hào)召項(xiàng)目?jī)r(jià)值放大周邊區(qū)域城市化客群擴(kuò)大客群擴(kuò)大住宅銷(xiāo)售明線震蕩上升震蕩上升產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品區(qū)域發(fā)展/國(guó)合品牌/客戶(hù)的關(guān)系模型圖營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌營(yíng)造策略國(guó)合地源性周邊品牌項(xiàng)目品質(zhì)泛化品牌項(xiàng)目周邊區(qū)域客群擴(kuò)大客群擴(kuò)品牌資本是代表特定品牌象征的企業(yè)資本。是一種超越生產(chǎn)、商品本身和所有有形資產(chǎn)以外的價(jià)值。品牌資本盡管無(wú)形化，但它往往能帶來(lái)和創(chuàng)造比有形資本還快的增值效應(yīng)?！獓?guó)合的品牌，無(wú)疑具備這樣的資本。能夠使地產(chǎn)項(xiàng)目具有高價(jià)值感并獲得高度認(rèn)可的元素，除了品牌形象價(jià)值之外，更重要的是生活品質(zhì)價(jià)值。高低價(jià)值感走向指住家分化、社區(qū)理念、生活方式、價(jià)值取向等指物業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)：如企業(yè)信譽(yù)度、品牌號(hào)召力、形象包裝、廣告風(fēng)格等指物業(yè)因行銷(xiāo)方式的不同造成的附加值：如售價(jià)定位、投資時(shí)機(jī)、投資方式、發(fā)售數(shù)量等指的是物業(yè)素質(zhì)的硬性指標(biāo)表現(xiàn)：如區(qū)位、環(huán)境、交通、外形、戶(hù)型設(shè)計(jì)、裝修、物業(yè)管理、配套等自有品牌形象的提升+生活品質(zhì)的訴說(shuō)基于以上分析，偉業(yè)顧問(wèn)將國(guó)合品牌營(yíng)銷(xiāo)的核心內(nèi)容最終鎖定在：營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌營(yíng)造策略品牌資本是代表特定品牌象征的企業(yè)資本。是一種超越生產(chǎn)、商品本國(guó)企上市公司，資金雄厚公司業(yè)務(wù)涉及諸多領(lǐng)域，遍布世界各地房地產(chǎn)方面，先后在大連、北京、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、營(yíng)口等地開(kāi)發(fā)了近百萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面已經(jīng)成立了，兩個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和一個(gè)物業(yè)管理公司營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌營(yíng)造策略國(guó)合集團(tuán)代表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商背景國(guó)企上市公司，資金雄厚營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌營(yíng)造策略國(guó)合集團(tuán)代表國(guó)合潛心累積北京、大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、營(yíng)口……國(guó)合——讓上市國(guó)企訴說(shuō)生活品質(zhì)原則：尋找品牌和項(xiàng)目的平衡點(diǎn)，讓國(guó)合品牌和項(xiàng)目產(chǎn)品互動(dòng)互進(jìn)；策略：提出品牌亮相一句話；營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌營(yíng)造策略國(guó)合——讓上市國(guó)企訴說(shuō)生活品質(zhì)原則：尋找品牌和項(xiàng)目的平衡點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌營(yíng)造策略國(guó)合品牌如此厚重，需要以何種方式進(jìn)行品牌營(yíng)造？——關(guān)注四條路線品牌營(yíng)造如何與項(xiàng)目推廣緊密結(jié)合？——先談品牌，后談項(xiàng)目上市國(guó)企雄厚的資金背景一二線城市成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)怡景·國(guó)際成功鋪墊路線三：成立專(zhuān)業(yè)的客戶(hù)會(huì)“國(guó)合會(huì)”路線二：媒體廣告宣傳一年兩屆的房地產(chǎn)展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)硬性宣傳《營(yíng)口日?qǐng)?bào)》軟性宣傳電視、電臺(tái)硬廣搭配軟性宣傳《營(yíng)口生活》《宜居營(yíng)口》DM軟性宣傳營(yíng)口房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)軟性宣傳戶(hù)外廣告牌、LED硬性宣傳路線一：售樓處現(xiàn)場(chǎng)展示高品質(zhì)產(chǎn)品塑造高品質(zhì)生活營(yíng)造路線四：導(dǎo)入國(guó)合品牌專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌營(yíng)造策略國(guó)合品牌如此厚重，需要以何種方式進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌營(yíng)造策略開(kāi)發(fā)商品牌先行用品牌帶品質(zhì)用品質(zhì)促品牌雄厚背景成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)成熟的物業(yè)服務(wù)打造高品質(zhì)產(chǎn)品樹(shù)立項(xiàng)目高端形象帶來(lái)高品質(zhì)生活感受業(yè)主口碑傳播項(xiàng)目形象固定項(xiàng)目品質(zhì)認(rèn)可項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升品牌與產(chǎn)品的互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌營(yíng)造策略開(kāi)發(fā)商品牌先行雄厚背景打造高品質(zhì)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略關(guān)于項(xiàng)目推廣，從客戶(hù)接觸至項(xiàng)目的所有現(xiàn)實(shí)點(diǎn)，交織媒體推廣路線，布成客戶(hù)圈層面將通過(guò)三個(gè)維度進(jìn)行立體圍合，深度和廣度的將項(xiàng)目信息傳達(dá)至精準(zhǔn)客戶(hù)。展示點(diǎn)——項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處、樣板展示區(qū)、品質(zhì)展示區(qū)包裝媒體線——以硬廣搭配軟性宣傳；方式選擇靈活機(jī)動(dòng)圈層面——客戶(hù)會(huì)政策激勵(lì)和活動(dòng)保溫營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略關(guān)于項(xiàng)目推廣，從客戶(hù)接觸至項(xiàng)目的所有現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)展示策略細(xì)節(jié)決定成敗，武裝到牙齒精細(xì)化展示展示體系核心售賣(mài)系統(tǒng)：

售樓處產(chǎn)品體驗(yàn)系統(tǒng)：

工地圍檔和主入口、實(shí)樓樣板間、品質(zhì)體驗(yàn)區(qū)電子展示系統(tǒng)：

三維展示軟性服務(wù)系統(tǒng)：

物業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目文化展示系統(tǒng)：

品牌文化和項(xiàng)目動(dòng)態(tài)展示營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)展示策略細(xì)節(jié)決定成敗，武裝到牙營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于售樓處選址》建議選擇在項(xiàng)目東北角退紅線30米區(qū)域，設(shè)置1層臨時(shí)建筑作為售樓處此處區(qū)域?yàn)橐?guī)劃要求退紅線區(qū)域，該區(qū)域能夠相對(duì)獨(dú)立利用。臨時(shí)建筑利于從外觀和內(nèi)部設(shè)置營(yíng)造出項(xiàng)目形象調(diào)性。項(xiàng)目東南角為后期推售產(chǎn)品，臨時(shí)建筑對(duì)該區(qū)域樓座的施工影響較小。啟用臨時(shí)建筑適合項(xiàng)目先行啟動(dòng)，受工程進(jìn)度約束較小。臨主干道渤海大街和光華路交匯處，此處商網(wǎng)較繁華，車(chē)輛通行方面，地點(diǎn)相對(duì)能夠奪人眼球。核心售賣(mài)系統(tǒng)售樓處營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于售樓處選址此處區(qū)域?yàn)橐?guī)劃要營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于售樓處內(nèi)區(qū)域劃分》前臺(tái)接待區(qū)》沙盤(pán)展示區(qū)》品牌形象展示區(qū)》電子系統(tǒng)展示區(qū)》品質(zhì)體驗(yàn)區(qū)》水吧區(qū)》銷(xiāo)售洽談區(qū)》客戶(hù)簽約區(qū)》辦公區(qū)售樓處區(qū)域功能設(shè)置中需要注重動(dòng)線設(shè)計(jì)，在各個(gè)區(qū)域制造與客戶(hù)的接觸點(diǎn)，使客戶(hù)從視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)方面加深對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的理解，營(yíng)造濃郁的體驗(yàn)氛圍，帶動(dòng)銷(xiāo)售。動(dòng)線設(shè)計(jì)視覺(jué)設(shè)計(jì)聽(tīng)覺(jué)設(shè)計(jì)核心售賣(mài)系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于售樓處內(nèi)區(qū)域劃分》前臺(tái)接待營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于售樓處外觀風(fēng)格》售樓處地處人流繁華區(qū)域，建議從外立面包裝方面能夠強(qiáng)烈的抓住客戶(hù)眼球，故在外立面包裝方面最大化攫取項(xiàng)目屬性特點(diǎn)并加以放大?！方ㄗh采用與項(xiàng)目樓座一致的建筑風(fēng)格，即現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。關(guān)于售樓處內(nèi)部裝修風(fēng)格》建議結(jié)合項(xiàng)目定位，營(yíng)造出品位奢華和溫情的主調(diào)性，積極采用暖色調(diào)家俬，并搭配奢華感強(qiáng)的軟飾，體現(xiàn)項(xiàng)目所帶來(lái)的品質(zhì)內(nèi)涵。核心售賣(mài)系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于售樓處外觀風(fēng)格關(guān)于售樓處內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于工地圍檔和主入口》地塊四至的圍檔，建議充分利用，成為傳遞項(xiàng)目形象的主陣地用項(xiàng)目形象圍檔進(jìn)行包裝。》根據(jù)工程的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，建議主入口能夠率先建設(shè)完成，將主入口作為項(xiàng)目的精神堡壘，充分傳遞客戶(hù)以居住于此的享受。產(chǎn)品體驗(yàn)系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于工地圍檔和主入口產(chǎn)品體驗(yàn)系營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于樣板示范區(qū)》目前營(yíng)口在售的擁有實(shí)體樣板間的樓盤(pán)較少，主要以采用戶(hù)型模型展示為主，為了增加客戶(hù)實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)感受，建議在實(shí)樓中選擇主力戶(hù)型設(shè)置樣板間?！酚寐湓趯?shí)處的實(shí)物去表達(dá)“眼見(jiàn)為實(shí)”，讓客戶(hù)在未來(lái)生活的景象展現(xiàn)中穿梭，為客戶(hù)體驗(yàn)完美收官，成為客戶(hù)認(rèn)購(gòu)強(qiáng)有力的體驗(yàn)保證。產(chǎn)品體驗(yàn)系統(tǒng)風(fēng)格建議》統(tǒng)一于項(xiàng)目品位奢華和溫情的調(diào)性營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)關(guān)于樣板示范區(qū)產(chǎn)品體驗(yàn)系統(tǒng)風(fēng)格營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)產(chǎn)品體驗(yàn)系統(tǒng)關(guān)于品質(zhì)體驗(yàn)區(qū)》通過(guò)產(chǎn)品建筑建材和基礎(chǔ)配置的剖析展示，使客戶(hù)充分了解產(chǎn)品的質(zhì)量，了解高品質(zhì)生成的過(guò)程，體現(xiàn)健康、環(huán)保、高質(zhì)的生活概念?！吩搮^(qū)域?qū)⒃O(shè)置在售樓處內(nèi)，在客戶(hù)接觸樣板間之前即可了解產(chǎn)品的高品質(zhì)，然后體驗(yàn)樣板間的時(shí)候能夠增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)樣板間細(xì)節(jié)的關(guān)注，充分重視項(xiàng)目的高品質(zhì)。營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)產(chǎn)品體驗(yàn)系統(tǒng)關(guān)于品質(zhì)體驗(yàn)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)電子展示系統(tǒng)關(guān)于電子系統(tǒng)的三維展示》對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、園林景觀、社區(qū)配套、產(chǎn)品品質(zhì)及物業(yè)管理服務(wù)等進(jìn)行全方位展示，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感?！吩搮^(qū)域?qū)⒃O(shè)置在售樓處內(nèi)，在客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目有簡(jiǎn)單認(rèn)知的基礎(chǔ)上，以聲型并茂“洗腦”的方式加強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的了解，加固對(duì)項(xiàng)目的印象。營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)電子展示系統(tǒng)關(guān)于電子系統(tǒng)的三維營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)軟性服務(wù)系統(tǒng)關(guān)于物業(yè)服務(wù)管理將標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)位適當(dāng)擴(kuò)大，方便客戶(hù)停車(chē)，將停車(chē)位進(jìn)行編號(hào)停車(chē)場(chǎng)保安為客戶(hù)提供開(kāi)門(mén)、撐傘及罩車(chē)等系列服務(wù)。銷(xiāo)售、保安、保潔及其他服務(wù)人員必須采用禮貌用語(yǔ)，并保證微笑服務(wù)，“來(lái)有問(wèn)聲去有送聲”，在各個(gè)細(xì)節(jié)上體現(xiàn)對(duì)客人的尊重；保安統(tǒng)一配備對(duì)講機(jī)設(shè)備及安全棍，給客戶(hù)安全感及信心；。全程由銷(xiāo)售人員講解，把客戶(hù)帶入展示區(qū)及樣板房樣板房大門(mén)口設(shè)置保安。設(shè)立形象崗，保安形象需要精細(xì)挑選；保潔設(shè)立形象崗，在客戶(hù)參觀密集區(qū)域增加保潔服務(wù)人數(shù)和密度。停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售中心樣板房園林展示區(qū)》在物業(yè)進(jìn)入銷(xiāo)售期時(shí)，物業(yè)公司已經(jīng)前期介入，這勢(shì)必要求物業(yè)服務(wù)貫穿銷(xiāo)售期的始終，體現(xiàn)銷(xiāo)售過(guò)程中，要求人性化服務(wù)——讓客戶(hù)從踏入項(xiàng)目社區(qū)的那一刻起處處感受到專(zhuān)業(yè)細(xì)致、熱情周到的服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)軟性服務(wù)系統(tǒng)關(guān)于物業(yè)服務(wù)管理將營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)項(xiàng)目文化展示系統(tǒng)》在售樓處品牌形象展示區(qū)內(nèi)設(shè)置文化展示系統(tǒng)，展示內(nèi)容為集團(tuán)和項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，包括集團(tuán)在房地產(chǎn)乃至各個(gè)行業(yè)的大動(dòng)作，項(xiàng)目客戶(hù)活動(dòng)圖文再現(xiàn)，通過(guò)動(dòng)態(tài)的新聞視角體現(xiàn)集團(tuán)和項(xiàng)目的發(fā)展，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)集團(tuán)和項(xiàng)目的信心，促進(jìn)銷(xiāo)售?！沸问娇梢酝ㄟ^(guò)展板或者大事記冊(cè)子表現(xiàn)關(guān)于展示內(nèi)容“國(guó)合集團(tuán)成功拍下?tīng)I(yíng)口天力電機(jī)地塊，該地塊成為營(yíng)口新地王”×××憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和優(yōu)秀的業(yè)績(jī)勇奪“×月銷(xiāo)售之星”………………業(yè)主“花好月圓夜”中秋賞月聯(lián)誼會(huì)回憶錄營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之展示點(diǎn)項(xiàng)目文化展示系統(tǒng)》在售樓處品牌營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之媒體線通過(guò)對(duì)營(yíng)口的媒體現(xiàn)狀考察，本項(xiàng)目媒體推廣建議根據(jù)銷(xiāo)售階段選擇不同媒體進(jìn)行搭配：《營(yíng)口日?qǐng)?bào)》：可采用硬廣和軟文搭配《營(yíng)口生活》《宜居營(yíng)口》《啟航》DM雜志：采用房交會(huì)集中投放效果明顯營(yíng)口電視臺(tái)：可采用硬廣和滾動(dòng)字幕廣告搭配營(yíng)口交通廣播：采用硬廣投放營(yíng)口房地產(chǎn)網(wǎng)：可采用新聞報(bào)道宣傳戶(hù)外媒體：采用主干道渤海大街區(qū)域覆蓋短信媒體：采用大面積號(hào)段宣傳，客群集中覆蓋單張派發(fā)：老舊定點(diǎn)小區(qū)派發(fā)，鎖定改善型客戶(hù)春秋兩季房交會(huì)：房交會(huì)客群集中，效果明顯，建議均參加營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之媒體線通過(guò)對(duì)營(yíng)口的媒體現(xiàn)狀考察，本項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之媒體線開(kāi)盤(pán)前預(yù)熱至開(kāi)盤(pán)爆發(fā)階段——項(xiàng)目形象樹(shù)立報(bào)紙雜志電視廣播網(wǎng)絡(luò)戶(hù)外短信單張展會(huì)用硬廣樹(shù)立形象，以軟文傳播品牌口碑僅房交會(huì)投放《營(yíng)口生活》形象宣傳片硬廣定點(diǎn)投放，滾動(dòng)字幕廣告頻繁發(fā)布15S硬性廣告投放，樹(shù)立形象，傳遞銷(xiāo)售信息軟文集中攻勢(shì)，傳播品牌力，樹(shù)立項(xiàng)目形象渤海大街入口擎天柱廣告和項(xiàng)目周邊沿街廣告牌大面積號(hào)段覆蓋，告知項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)老舊區(qū)甄選，進(jìn)行定點(diǎn)派發(fā)持續(xù)銷(xiāo)售階段——項(xiàng)目形象鞏固滾動(dòng)字幕廣告?zhèn)鬟f銷(xiāo)售政策信息搭配報(bào)紙發(fā)布軟文，頻繁傳遞熱銷(xiāo)信息持續(xù)形象畫(huà)面號(hào)段選取，傳遞銷(xiāo)售政策信息———————————————新產(chǎn)品推售階段——項(xiàng)目形象提升再次持續(xù)階段硬廣出街提升形象，軟文搭配熱炒—————僅房交會(huì)投放《營(yíng)口生活》滾動(dòng)字幕廣告告知新產(chǎn)品推出——————————搭配報(bào)紙廣告發(fā)布軟文，共同熱炒新產(chǎn)品持續(xù)形象畫(huà)面大面積號(hào)段覆蓋，告知新產(chǎn)品推出信息———————————————軟文頻繁傳遞熱銷(xiāo)信息—————————————————————————號(hào)段選取，傳遞銷(xiāo)售政策信息持續(xù)形象畫(huà)面搭配報(bào)紙發(fā)布軟文，頻繁傳遞熱銷(xiāo)信息滾動(dòng)字幕廣告?zhèn)鬟f銷(xiāo)售政策信息軟文頻繁傳遞熱銷(xiāo)信息每屆都參加，均搭配相關(guān)銷(xiāo)售政策營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之媒體線開(kāi)盤(pán)前預(yù)熱至開(kāi)盤(pán)爆發(fā)階段——報(bào)營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略之圈層面推廣之于圈層面，體現(xiàn)于客戶(hù)之間的“人以類(lèi)聚”！對(duì)于客戶(hù)圈層的突破體現(xiàn)在二種方式：》一是組建客戶(hù)會(huì)，執(zhí)行客戶(hù)政策和統(tǒng)籌客戶(hù)維系活動(dòng)——進(jìn)