東莞房地產(chǎn)戰(zhàn)略審計

A2.1.房地產(chǎn)市場分析羅蘭貝格-東莞房地產(chǎn)戰(zhàn)略審計“九五”期間，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯高于全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度全社會固定資產(chǎn)投資[萬億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地產(chǎn)開發(fā)投資[萬億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素住宅開發(fā)投資[萬億元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%+6.6%p.a.住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達地區(qū)，但增長最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)2000年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分[萬億元]住宅開發(fā)投資增長率按地區(qū)分[1999–2000年]廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和國家政策的導向，中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)

加入ＷＴＯ后，新材料、新技術將紛紛涌入，進一步提高住宅建設預制化、產(chǎn)業(yè)化進程

廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，尤其是房地產(chǎn)與資本市場的合作將更加緊密

房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)?；托《?；房地產(chǎn)開發(fā)配套的相關服務更為專業(yè)化消費者的需求品位越來越高，要求定制化服務

國家將逐漸改變對房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組作為中國經(jīng)濟改革開放和房地產(chǎn)市場最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國平均更快的增長速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增長率比較[1997-2000年]廣東省全國廣東省全國房地產(chǎn)投資住宅開發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%東莞市房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以分為三個特點鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產(chǎn)開發(fā)公司共52家以內(nèi)資投資者為主，特別是民營企業(yè)投資迅速增加房地產(chǎn)開發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質(zhì)的樓盤集中于東城、篁村、城區(qū)等開發(fā)類型和區(qū)域政府公務員和企業(yè)職工外商購房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏本地消費者占25%外地消費者占5%本地消費者占50%外商占30%外地消費者占20%消費者特征總投資小于1億元估計總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模東莞房地產(chǎn)市場經(jīng)過1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場特征商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎發(fā)達的地區(qū)較強的地方保護主義，早期外來的和民營的房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)市場規(guī)模細分市場競爭格局消費群體東莞市社會固定資產(chǎn)投資增長迅速房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率為8.9%，住宅是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速市場集中度相對較高政策導向多層和小高層開發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū)單位價格2500元至3500元的中檔商品房競爭激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴格土地審批和新項目立項政府加強商品房預售管理1324東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料來源：東莞統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開發(fā)投資額[億元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營業(yè)用房住宅東莞市商商品住宅宅銷售收收入和銷銷售面積積增長迅迅速資料來源：東莞市建建委，中中國人民民銀行，，羅蘭?貝貝格分析東莞市商商品住宅宅銷售收收入[億元]東莞市商商品住宅宅銷售面面積[萬平方方米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房開發(fā)建建筑面積總額額按鎮(zhèn)區(qū)分[1998-2000年]描述城區(qū)常平樟木頭篁村東城其它商品房開發(fā)集集中于東城、、篁村、城區(qū)區(qū)、常平和樟樟木頭等地理理位置優(yōu)越、、經(jīng)濟基礎發(fā)發(fā)達的地區(qū)1998年至至2000年年底，商品房房實際投入資資金23億元元共推出樓盤231個，建建筑面積455.7平方方米樟木頭、常平平、附城、塘塘夏、黃江等等鎮(zhèn)區(qū)集中了了90%的港港資房地產(chǎn)開開發(fā)商新開發(fā)的商品品房樓盤集中中在東城區(qū)和和篁村，開發(fā)發(fā)類型以多層層和小高層為為主，樓盤質(zhì)質(zhì)數(shù)較高，開開發(fā)理念在東東莞市屬于中中上水平1998年至至2000年，商品房開開發(fā)集中在東東城、篁村、、城區(qū)、常平平和樟木頭等等地理位置優(yōu)優(yōu)越、經(jīng)濟基基礎發(fā)達的地地區(qū)在未來五年內(nèi)內(nèi)，多層和小小高層仍是商商品房開發(fā)市市場的主流，，新開發(fā)的多多層和小高層層主要集中在在東城區(qū)、篁篁村區(qū)和城區(qū)區(qū)多層和小高層層別墅高層1998-20002005E12%84%6%8%91%1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年以以后新開發(fā)的的多層和小高高層地域分布布虎門商品房立項開開發(fā)類型比例例[按開發(fā)建筑筑面積]樟木頭常平預計到2005年,每平方價價格在2500元以上的中高高檔商品房將將占據(jù)市場86%的份額額描述東莞市商品房房開發(fā)檔次逐逐步提高東莞市政府對對城市進行總總體規(guī)劃，改改善居住環(huán)境境，提升房地地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)質(zhì)量由于政府嚴格格控制土地批批租,土地價價格上升較快快居民住宅消費費觀念由商品品住宅理念的的接受者轉為為理念的領導導者,需求品品位提高金融機構對住住房消費支持持不斷增強、、按揭條件放放寬，刺激住住房消費需求求市場的增長長東莞市新的房房地產(chǎn)開發(fā)商商紛紛進入2500以上上的中高檔房房地產(chǎn)市場的的競爭,如如:新世紀豪豪園,新石石竹,雍華華庭,七寶一一居等13%50%20%10%2000別墅3500元以以上*2500-3500元*2500元以以下*總額8%60%26%6%2005E*除別墅外商品住宅銷售售總面積[萬平方米]111.2200.0+15.7%p.a.東莞房地產(chǎn)市市場競爭格局局可以從內(nèi)部部競爭狀況等等五個方面分分析消費者潛在的進入者者房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)服務提供供者替代品政策壁壘強––較強的的地方保護主主義，早期外外來的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商和民民營企業(yè)必須須掛靠東莞市市各區(qū)鎮(zhèn)房地地產(chǎn)開發(fā)公司司，合作開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟壁壘弱––房地產(chǎn)開開發(fā)商尚未形形成房地產(chǎn)開開發(fā)的絕對成成本優(yōu)優(yōu)勢和先進的的商品房差異異化概念大多數(shù)消費者者消費觀念尚尚處于商品住住宅理念的接接受者主力消費群不不明顯商品住宅50%為本地消消費者，30%為港澳澳臺消費者,20%為為省內(nèi)和外地地消費者房地產(chǎn)開發(fā)商商紛紛聘請專專業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)策劃和廣告告公司，提高高商品房開發(fā)發(fā)和營銷質(zhì)量量聘請物業(yè)顧問問公司，提高高商品后續(xù)服服務質(zhì)量商品房替代品品幾乎不存在在，安居房只只占1%的市市場份額內(nèi)部競爭狀況況城區(qū)、常平和和樟木頭集中中了70%的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場集中度高高，市場領先先者較為明顯顯，如：中信信、光大等內(nèi)資房地產(chǎn)開開發(fā)比例逐年年提高，由1998年的的45%上升升為2000年的67%消費者購買商商品房考慮的的因素價格房型地理位置和交交通開發(fā)商品牌建筑物質(zhì)量建筑物外觀環(huán)境配套設施保安和物業(yè)服服務重要性考慮因素12345本地消費者外外地消費者描述50%為本地地消費者，30%為港港澳臺消費者者，20%為為省內(nèi)和外地地消費者；常常平、樟木頭頭地區(qū)港澳臺臺消費者占90%東莞本地消費費者在選購商商品房時首先先考慮環(huán)境和和保安服務，，其次是戶型型，顯示了本本地居民對自自身安全和周周邊環(huán)境(包包括教育)較較高的要求對于東莞本地地人，自用房房的建筑面積積在100-130平方方米的中大戶戶型較受歡迎迎；購買80-100平平方米的小戶戶型，用于投投資和出租的的較多外地消費者在在考慮購買商商品房時，優(yōu)優(yōu)先考慮價格格，其次是房房型、交通的的便利和物業(yè)業(yè)管理，同時時較重視開發(fā)發(fā)商的品牌港澳臺和外國國消費者把環(huán)環(huán)境、地理位位置、配套設設施、保安和和物業(yè)服務列列在考慮購買買商品房的首首要因素，價價格敏感性不不高越來越多的消消費者更加關關注環(huán)境和配配套設施港澳臺和外國國消費者不同消費群在在購買商品房房時考慮因素素的優(yōu)先順序序不同由于開發(fā)商市市場定位不準準確，未能充充分滿足消費費者的需求，，造成東莞市市商品住宅的的空置面積較較大，并逐年年上升東莞市商品住住宅空置面積積[萬平方米]描述商品住宅空置置面積大，2000年底底達到151.6萬平方方米商品住宅空置置率高。2000年，新新推出商品房房建筑面積為為178萬平平方米，但平平均銷售率只只有48.6%，新增空空置商品住宅宅面積73萬萬平方米房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展初期，存在在盲目批地、、批項目和對對商品房預售售款監(jiān)控不嚴嚴的現(xiàn)象，出出現(xiàn)了太平廣廣場花園、灣灣景臺、崇商商花園、世外外桃源等“爛爛尾樓盤”，，阻礙了房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展大量空置樓盤盤造成了建設設資金沉淀，，部分銀行貸貸款不能及時時收回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府今后后對土地批租租的嚴格控制制，短期內(nèi)商商品住宅開發(fā)發(fā)的增長空間間有限將建立土地儲儲備中心，嚴格控制土地地審批規(guī)范土地交易易行為，逐步步實現(xiàn)公開、公正正、公平的土土地交易市場行為必須通過土地地拍賣方式才才可獲得房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)土地使用權權商品住宅開發(fā)增長空間有限嚴格房地產(chǎn)立立項程序，由由房地產(chǎn)項目目先立項后申申報土地再規(guī)規(guī)劃的程序改改變?yōu)橄纫?guī)劃劃后取得土地地在立項開發(fā)發(fā)根據(jù)積壓商品品房數(shù)量和商商品房銷售情情況，嚴格控控制新項目立立項和開工，，對除市、鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)外，，其它地方原原則上不再審審批新的房地地產(chǎn)項目如果開發(fā)商積積壓商品房面面積超過企業(yè)業(yè)近3年累計計竣工商品房房面積的20%，將停止止審批該開發(fā)發(fā)商新項目立立項土地批租房地產(chǎn)立項總體上說，推推動東莞房地地產(chǎn)市場發(fā)展展的因素大于于阻礙其發(fā)展展的因素2001年到到2003年年，政府嚴格格控制土地批批租，并成立立土地儲備中中心，調(diào)控房房地產(chǎn)市場，，短期內(nèi)將會會影響房地產(chǎn)產(chǎn)市場政府嚴格控制制房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)立項審批主力消費群不不明顯空置商品房面面積高，到2000年底底為152萬萬平方米東莞將城市定定位為“制造造業(yè)名城“，，樹立“城市市牌、外資牌牌和民營牌””，并將出資資200億元元建設新東莞莞，進行有序序的城市總體體規(guī)劃，提升升城市總體環(huán)環(huán)境東莞房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展與東莞在在整個珠江三三角洲所處的的經(jīng)濟地位不不相匹配，發(fā)發(fā)展空間較大大東莞招商引資資保持增長態(tài)態(tài)勢消費者對居住住條件和環(huán)境境的要求日益益提高人均可支配收收入是全國平平均水平的2.1倍，廣廣東省平均水水平的1.3，并以每年年17%的速速度增長加入WTO和近年來，香香港、澳門的的回歸將推動動外銷市場政府有意對外外地人才采用用購房入戶、、投資入戶政政策民營企業(yè)將可可以注冊公司司形式，獨立立開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項目阻礙東莞房地地產(chǎn)市場發(fā)展展的主要因素素推動東莞房地地產(chǎn)市場發(fā)展展的主要因素素東莞市住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以住住宅智能化、、現(xiàn)代化為主主要特征，并并以進一步完完善金融體系系為保障以高品質(zhì)的規(guī)規(guī)劃、設計和和施工，貫徹徹以人為本的的住宅發(fā)展方方針擴大住宅按揭揭市場規(guī)模引用新技術、、新材料，以以提高住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化水平通過以住宅抵抵押貸款證券券化，改變房房地產(chǎn)開發(fā)領領域的投資、、融資體系推動住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)科技化，推推廣智能化小小區(qū)重環(huán)境和配套套的大中型住住宅小區(qū)與當?shù)卣剂己玫年P系，，以取得優(yōu)質(zhì)、價廉的的土地開發(fā)商的品牌牌和信譽開發(fā)適合市場場需求的商品品房開發(fā)大規(guī)模的的居住社區(qū)，，營造良好的的居住環(huán)境與優(yōu)秀的房地地產(chǎn)專業(yè)服務務提供者合作作對市場機會、、進入時間和和市場風險的的把握開發(fā)適合市場場需求的商品品房提供優(yōu)質(zhì)的物物業(yè)管理服務務房地產(chǎn)開發(fā)商商在東莞房地地產(chǎn)市場上取取得成功的基基本要素成功的基本要要素目前重要性重要性性趨勢勢A2.2.建建筑安安裝市市場分分析廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場場的投投資額額平均均每年年以8.9%的的速度度增長長1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.廣東省省建筑筑工程程投資資額[億元元]資料來源：廣東省省統(tǒng)計年年鑒，，羅蘭??貝格格分析廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場場是競競爭集集中度度非常常低的的市場場，并并且越越來越越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場場的集集中度度由1996年年的9%下下降為為2000年的的4%，市市場競競爭格格局分分散2000年年，排排名前前三位位的建建筑業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)分別別是：：廣東東省長長大公公路工工程有有限公公司、、江蘇蘇省建建筑安安裝工工程股股份有有限公公司深深圳分分公司司、深深圳市市市政政工程程總公公司；；產(chǎn)值值分別別達到到12.5、9.1和7.0億元元2000年年，排排名前前10家的的外省省建筑筑企業(yè)業(yè)有2家：：江蘇蘇省建建筑安安裝工工程股股份公公司和和中建建四局局前10家建建筑企企業(yè)業(yè)業(yè)務起起伏大大；1999年年排名名前十十家的的企業(yè)業(yè)中，，只有有六家家能在在2000年保保持前前十位位資料來源：ChinaInfobank，羅蘭??貝格格分析前十位位產(chǎn)值值最大大的建建筑業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)施工產(chǎn)產(chǎn)值占占市場場的%隨著城城市化化進程程和引引進外外資的的不斷斷加快快，東東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場場容量量不斷斷上升升東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場場保持持穩(wěn)定定的增增長態(tài)態(tài)勢，，增長長速度度略高高于廣廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場場的增增長速速度引進外外資是是推動動建筑筑安裝裝工程程市場場的主主要因因素日本、、歐美美企業(yè)業(yè)不斷斷加大大投資資，其用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資額額也不不斷上上升，，2000年-2005年的的年均均增長長率將將分別別達到到20%和和26%資質(zhì)較較高的的外來來企業(yè)業(yè)已構構成對對本地地企業(yè)業(yè)的威威脅目前市市場競競爭以以價格格為主主,市市場運運作尚尚不規(guī)規(guī)范東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場場的特特點東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場場表現(xiàn)現(xiàn)出比比廣東東省更更快的的增長長19961997199819992000資料來源：東莞統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒，羅蘭??貝格格分析2005E5256646876+9.8%p.a.東莞市市建筑筑工程程投資資額[億元元]128+11.0%p.a.宏觀環(huán)環(huán)境、、引進進外資資和房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場是驅(qū)驅(qū)動東東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場場的三三大因因素東莞市市建筑筑工程程市場場的驅(qū)驅(qū)動因因素房地產(chǎn)產(chǎn)市場場引進外外資宏觀環(huán)環(huán)境政府加加快了了工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)的建建設，，近期期將建建立松松山湖湖工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)，規(guī)規(guī)劃面面積72平平方公公里政府引引導重重點行行業(yè)和和企業(yè)業(yè)增資資擴產(chǎn)產(chǎn)外商投投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結結構優(yōu)優(yōu)化，，直接接投資資用于于建建筑工工程的的費用用比例例增大大東莞市市房地地產(chǎn)市市場自自1998年以以來進進入上上升期期，由由此帶帶動建建筑安安裝工工程市市場的的穩(wěn)步步上升升東莞將將投資資200億億建設設新東東莞，，提升升城市市的綜綜合實實力，，建設設“城城市牌牌”，，城市市化進進程加加快加入WTO以后，，更多多的外外資將將進入入中國國，由由于東東莞有有利的的地理理位置置和優(yōu)優(yōu)惠、、便捷捷的投投資環(huán)環(huán)境，，將吸吸引更更多的的外資資東莞市市固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資每年年以10%的速速度上上升建設““民營營牌””，推推動民民營資資本的的投資資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場場對于于商品品住宅宅配套套設施施和環(huán)環(huán)境要要求越越來越越高，，房地地產(chǎn)開開發(fā)商商相應應用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資增增加隨著東東莞市市實際際利用用外資資不斷斷增加加，外外資企企業(yè)用用于建建筑安安裝工工程的的投資資額增增長較較快東莞市市實際際利用用外資資額[億元]外資企企業(yè)用用于建建筑安安裝工工程投投資額額[億元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料來源源：東莞莞市對外外貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟合作作局其中，日日本、歐歐美企業(yè)業(yè)用于建建筑安裝工程的投投資額增增長率高高于外商商企業(yè)用用于建筑筑安裝工程的投投資額的的平均增增長率投資于東東莞的日日本、歐歐美企業(yè)業(yè)用于建建筑安裝裝工程的的投資額額[億元]戰(zhàn)略上，，日本、、歐美企企業(yè)都把把中國作作為巨大大的發(fā)展展市場日本、歐歐美制造造大企業(yè)業(yè)從著重重建立出出口加工工基地逐逐漸轉向向成為國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)基地已投資的的日本、、歐美企企業(yè)會帶帶動提供供零部件件和原材材料的日日本、歐歐美企業(yè)業(yè)數(shù)量和和投資額額增加東莞招商商引資局局通過網(wǎng)網(wǎng)上招商商、委托托顧問公公司到日日本、歐歐美招商商、開辦辦博覽會會、提供供“一個個窗口收收費”等等服務，，吸引日日本、歐歐美客戶戶東莞市政政府“十十五”規(guī)規(guī)劃中，，已明確確把引資資的重點點逐步轉轉移到歐歐美和日日本等國國家描述資料來源源：東莞莞市對外外貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟合作作局，東東莞市建建委，羅蘭?貝貝格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美東莞市建建筑安裝裝工程市市場競爭爭仍以價價格為主主要競爭爭手段，，并存在在不規(guī)范范的運作作情況東莞市廣州市工程公開開招投標標時，報報價最低低者中標標—““最低價原原則”工程公開開招投標標時，報報價不得得低于招招標方規(guī)規(guī)定的標標底價，，以工程程管理、、組織、、技術方方案等指指標綜合合評分，，以保證證工程質(zhì)質(zhì)量——““最合理理原則””工程招投投標地方保護護主義轉分包各鎮(zhèn)存在在不同程程度的地地方保護護主義存在鎮(zhèn)政政府向外外商指定定建筑工工程承包包方的現(xiàn)現(xiàn)象鼓勵采用用市場競競爭方式式本省企業(yè)業(yè)和外省省企業(yè)公公平競爭爭存在總承承包商在在資格或或合同不不允許的的情況下下進行轉轉承包和和分包大體上按按合同規(guī)規(guī)定執(zhí)行行東莞市和和廣州市市建筑安安裝工程程市場比比較本地和港港澳臺企企業(yè)選擇擇建筑安安裝工程程公司時時更注重重價格，，而日本本和歐美美企業(yè)更更重視質(zhì)質(zhì)量和工工程管理理港澳臺企企業(yè)日本和歐歐美企業(yè)業(yè)價格質(zhì)量施工力量量和專業(yè)業(yè)技術水水平資質(zhì)證明明從事過的的工程和和行業(yè)內(nèi)其其它公司司的認可可工程管理理表示不太太重視表示十分分重視選擇建筑筑安裝工工程企業(yè)的標標準本地企業(yè)業(yè)外來企業(yè)業(yè)以其較較高的資資質(zhì)和憑憑借規(guī)模模效益取取得的成成本優(yōu)勢勢，形成成了對本本地企業(yè)業(yè)的威脅脅本地企業(yè)業(yè)、外來來建筑安安裝工程程企業(yè)資資質(zhì)比較較本地擁有有資質(zhì)的的建筑安安裝工程程企業(yè)共共110家，外外來企業(yè)業(yè)共50家本地一級級資質(zhì)企企業(yè)中只只有4家家，而外外來企業(yè)業(yè)中擁有有一級資資質(zhì)的企企業(yè)有33家企業(yè)的資資質(zhì)不僅僅代表企企業(yè)建筑筑工程管管理水平平和施工工質(zhì)量、、技術能能力，還還決定了了承接工工程量的的大小。。如：廣廣州一建建承接東東莞市廣廣東現(xiàn)代代國際展展覽中心心，建筑筑面積7萬平方方米外來企業(yè)業(yè)，如華華西建設設、本溪溪金鼎完完成工程程質(zhì)量較較高，已已在本地地擁有樣樣板工程程和優(yōu)良良工程，，口碑較較高，已已對本地地競爭者者形成威威脅描述本地企業(yè)業(yè)外來企業(yè)業(yè)一級二級三級四級一級二級三級36%55%5%4%6%28%66%資料來源源：建委委市場科科總數(shù)[個個]11050日資企業(yè)業(yè)選擇標標準AB優(yōu)勢日資企業(yè)業(yè)選擇建建筑安裝裝工程企企業(yè)的標標準和AB優(yōu)勢比較較價格質(zhì)量工程管理理資質(zhì)證明明日資辦推推薦*從事過的的工程和和行業(yè)內(nèi)內(nèi)其它公公司認可可施工力量量前延或后后續(xù)服務務專業(yè)設計計水平重要性/AB的優(yōu)勢因素12345使AB在日資/外資公公司的建建筑安裝裝市場上上取得核心心競爭優(yōu)優(yōu)勢建議議采取的的措施通過與穩(wěn)穩(wěn)定的、、有資質(zhì)質(zhì)的施工工建設單單位進行行長期戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作，以取取得更低低的成本本優(yōu)勢通過與采采購商戰(zhàn)戰(zhàn)略、穩(wěn)穩(wěn)定的合合作，取取得優(yōu)惠惠的采購購價格；；或通過過外包采采購定單單，降低低采購成成本嚴格質(zhì)量量管理，，建立系系統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量管理理控制體體系與施工建建設單位位一同制制定項目目進度計計劃，協(xié)協(xié)調(diào)運作作識別項目目進程中中的關鍵鍵路線和和關鍵工工序，當當與計劃劃出現(xiàn)偏偏差時及及時調(diào)整整組成虛擬擬團隊，，加強培培訓或聘聘用“外外腦”，，提高業(yè)業(yè)務洽談談和設計計專業(yè)技技術水平平通過與日日本公司司選擇建建筑安裝裝工程企企業(yè)的標標準和AB的優(yōu)勢進進行比較較，AB公司仍有不不斷改進的的空間高低*日資辦的的推薦對日日資企業(yè)首首次進入東東莞，選擇擇建筑安裝裝工程公司司影響大，，但對二期期和后期工工程時選擇擇影響減弱弱AB公司在在保持原有有核心競爭爭優(yōu)勢的同同時，應加加強業(yè)務拓拓展和核心心支持團隊隊的培養(yǎng)，，使工程業(yè)業(yè)務具有更更高的柔性性和市場反反應速度，，贏得提高高競爭力的的潛在源泉泉建筑工程業(yè)業(yè)務今后應加強強的領域充分發(fā)揮現(xiàn)現(xiàn)有的優(yōu)勢勢，系統(tǒng)、、有計劃和和重點地開開展業(yè)務拓拓展貫徹以客戶戶為導向的的服務理念念，延伸前前延和后續(xù)續(xù)服務業(yè)務拓展與與設計、預預算部門無無縫合作建立完整的的工程計劃劃、控制和和核算體系系培養(yǎng)設計、、預算的核核心團隊，，支持業(yè)務務拓展提高項目管管理能力，，合理配置置項目經(jīng)理理的權、責責、利范圍圍，并以高高效的管理理體系和組組織結構支支持總體上，外外部市場為為AB公司司的主營業(yè)業(yè)務發(fā)展提提供了廣闊闊的空間；；同時，AB公司在在高成長的的建筑安裝裝和房地產(chǎn)產(chǎn)市場上保保持高盈利利能力描述未來五年，，東莞市房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的年增長長率為20%，能支支持AB公司的房地地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展目目標AB公司房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務的利利潤率高于于行業(yè)的平平均水平未來五年，，日本、歐歐美企業(yè)用用于建筑安安裝工程的的投資額年年增長率均均高于20%，可以以支持AB公司建筑安安裝工程業(yè)業(yè)務的戰(zhàn)略略發(fā)展目標標AB公司建筑安安裝工程業(yè)業(yè)務的利潤潤率約為20%，高高于行業(yè)15%的平平均利潤率率AB業(yè)務組合分分析：表示銷售售額大小利潤率市場增長率率10%50%0%12.5%25%建筑安裝工工程業(yè)務房地產(chǎn)業(yè)務務低成長低盈利市場場高成長低盈利市場場高成長高盈利市場場低成長高盈利市場場房地產(chǎn)業(yè)務務組織結構構建設的總總體思路上上有三種模模式可以選選擇模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能能夠短期內(nèi)內(nèi)有效解決決企業(yè)人才才不足的現(xiàn)現(xiàn)狀，但以契約關系系確定的合合作關系無無法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來考慮慮問題完全委外的的特點由于人力資資源匱乏，，缺乏專業(yè)業(yè)性人才或或者招聘專專業(yè)人才的的財務成本本和時間成成本過高，，在組織結結構各業(yè)務務職能領域域都和專業(yè)業(yè)化的公司司進行合作作，借助外外部的專業(yè)業(yè)化經(jīng)驗和和知識來彌彌補企業(yè)的的不足和滿滿足企業(yè)快快速發(fā)展的的需求企業(yè)自身的的業(yè)務運作作組織以精精益型為主主，職能部部門的工作作重點主要要是控制、、協(xié)調(diào)和監(jiān)監(jiān)督而不是是具體操作作建立核心職職能部門，，對委外的的工作進行行有效監(jiān)督督和控制優(yōu)勢有效地解決決企業(yè)人才才不足的問問題有利于企業(yè)業(yè)的快速擴擴張有利于發(fā)揮揮專業(yè)化分分工的優(yōu)勢勢充分利用社社會資源劣勢協(xié)調(diào)和控制制的工作量量和成本很很大項目控制風風險大有可能導致致局部最優(yōu)優(yōu)化而不是是總體最優(yōu)優(yōu)企業(yè)無法形形成穩(wěn)定的的競爭力以契約關系系確定的合合作關系無無法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來考慮慮問題部分委外能能有效地彌彌補企業(yè)在在某些職能能領域的不不足，但委委外職能和和合作伙伴伴的選擇至至關重要部分委外的的特點企業(yè)在某些些領域缺乏乏專業(yè)化的的知識和經(jīng)經(jīng)驗，因而而在這些職職能領域借借助外界專專業(yè)化公司司來進行運運作部分業(yè)務職職能領域由由企業(yè)自身身來建立，，整個業(yè)務務的運作需需要內(nèi)、外外部人員協(xié)協(xié)調(diào)完成既有以控制制監(jiān)督為主主要任務的的職能部門門，也有從從事具體操操作的業(yè)務務職能部門門優(yōu)勢通過利用社社會資源，，有效地彌彌補企業(yè)在在某些職能能領域的不不足有利于發(fā)揮揮專業(yè)化分分工的優(yōu)勢勢有利于培養(yǎng)養(yǎng)企業(yè)自身身的核心團團隊和核心心能力劣勢協(xié)調(diào)和控制制的工作量量較大核心職能委委外對企業(yè)業(yè)總體帶來來高風險以契約關系系確定的合合作關系無無法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來考慮慮問題全部自建有有利于對價價值鏈的各各個環(huán)節(jié)進進行控制和和協(xié)調(diào)，但但管理成本本較高全部自建的的特點企業(yè)在業(yè)務務運作的各各職能領域域都建立起起相應的業(yè)業(yè)務部門整個業(yè)務流流程體系的的運作主要要依靠內(nèi)部部的力量來來完成各業(yè)務部門門的主要任任務是計劃劃、監(jiān)督、、實施和控控制優(yōu)勢有利于企業(yè)業(yè)形成穩(wěn)定定的業(yè)務運運作體系對價值鏈的的各個環(huán)節(jié)節(jié)進行控制制和協(xié)調(diào)有利于培養(yǎng)養(yǎng)企業(yè)的組組織優(yōu)勢和和核心競爭爭力劣勢對專業(yè)人才才需求高，，人事成本本較高無法充分利利用外部專專業(yè)化公司司的專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗和能力力部門之間協(xié)協(xié)調(diào)要求高高管理成本較較高目前國內(nèi)建建筑工程企企業(yè)主要有有兩種發(fā)展展模式項目公司模模式公司的核心心優(yōu)勢在于于獲得工程程項目公司自身不不擁有設計計，土建隊隊伍與設計公司司，施工隊隊建立緊密密的合作關關系擁有良好的的項目管理理人員工程多采用用分包形式式來完成建筑安裝公公司模式描述公司擁有自自身的設計計，土建隊隊伍建筑安裝業(yè)業(yè)務完全由由自身完成成公司經(jīng)營靈靈活性大公司固定成成本小可以實現(xiàn)優(yōu)優(yōu)勢互補資金需求小小優(yōu)點公司易于控控制質(zhì)量和和成本擁有各方面面的專業(yè)人人才對其它企業(yè)業(yè)的依賴性性大質(zhì)量控制，，成本控制制難度較大大缺點公司固定成成本較高資金需求較較高經(jīng)營靈活性性較低戰(zhàn)略方向的的確定決定定了企業(yè)組組織結構的的選擇適應發(fā)展戰(zhàn)略的組織結構設計原則有利于房地地產(chǎn)業(yè)務和建筑安裝裝工程業(yè)務的迅速速發(fā)展組織結構對市場的快快速反應速速度以”最大限限度滿足客客戶需求““為目標標有利于公司司內(nèi)部核心心團隊的培培養(yǎng)高效而精簡簡保持和強化化公司的核核心競爭優(yōu)優(yōu)勢構建符合戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展目目標和市場場競爭環(huán)境境的組織結結構是實現(xiàn)現(xiàn)AB戰(zhàn)略目標的的前提房地產(chǎn)業(yè)務務以操作管管理為主的的管理模式式建筑安裝工工程業(yè)務以以戰(zhàn)略管理理為主的管管理模式有效的決策策,業(yè)務務計劃,財財務監(jiān)控體體系合理的集分分權管理模式合理的部門設設置明確的部門任任務、功能、、職責界定清晰的人員崗崗位編制以及及職責、權力力、能力要求求界定充分考慮保持持和利用現(xiàn)有有的核心競爭爭優(yōu)勢以客戶為導向向并且加快市市場反應速度度組織結構構建符合集團團戰(zhàn)略目標和和市場競爭環(huán)境境的組織結構構確立AB公司的管理模模式，建立一一整套明確的的管控體系建立相應的決決策和監(jiān)督流流程重新設計組織織架構，強化化薄弱的功能能，糾正職能能錯位界定明確的部部門任務和責責任明確管理幅度度業(yè)務流程再造造系統(tǒng)考慮四四個領域，從從而達到戰(zhàn)略略目標對流程程的要求消除非增值活活動活動間等待不必要的活動動過量的庫存重復的活動不同部門重排排的格式反復的檢驗跨部門協(xié)調(diào)增加/重排環(huán)環(huán)節(jié)企業(yè)用以規(guī)避避風險的關鍵鍵點企業(yè)用以強化化控制的關鍵鍵點有利于提升顧顧客滿意度的的流程環(huán)節(jié)可以減少重復復、提升效率率的環(huán)節(jié)調(diào)整整可以縮短時間間、降低成本本的環(huán)節(jié)調(diào)整整簡化活動設計合理的交交付品過于復雜的表表格過于專業(yè)分工工的程序復雜的溝通形形式缺乏優(yōu)化的物物流可以以更低廉廉方式進行分分包的非核心心工作消除各個流程程環(huán)節(jié)中不必必要的交付品品完善缺少的交交付品設計明確格式式的交付品明確的交付人人和接受人對交付品的監(jiān)監(jiān)控戰(zhàn)略目標減少成本快速響應增加控制節(jié)點點明確流程對流程的要求對流程的要求求流程設計的原原則顧客導向原則則快速反應原則則系統(tǒng)優(yōu)化原則則追求流程整體體績效最優(yōu)集成管理當外部市場環(huán)環(huán)境發(fā)生變化化時，能迅速速調(diào)整競爭策策略追求客戶服務務的最終效果果整合的用戶界界面，而非分分離的用戶界界面業(yè)務流程再造造應遵循顧客客導向，快速速反應以及系系統(tǒng)優(yōu)化的原原則強調(diào)對外部市市場競爭環(huán)境境的快速反應應強調(diào)顧客滿意意一支相對穩(wěn)定定的高素質(zhì)的的人力資源隊隊伍是實現(xiàn)企企業(yè)戰(zhàn)略目標標的基本保證證建立一支強有有力的經(jīng)營管理精英英梯隊吸引大批優(yōu)秀秀人才加入-樹立并宣宣傳企業(yè)良好好形象象-有計劃地地廣泛開展社社會招招聘(名牌大大

學，，人才招聘會會，委委托獵頭公公司等)塑造企業(yè)成功功文化，以激激勵并保留優(yōu)優(yōu)秀骨干員工工-營造企業(yè)業(yè)內(nèi)部公平民民主的的氣氛，提高高員工的信心與與責任感-創(chuàng)造富有有活力的內(nèi)部優(yōu)勝劣汰汰的競競爭機制，激激發(fā)員工工的主觀觀能動性在完善的人員員長期發(fā)展計計劃下培養(yǎng)具具有良好專業(yè)業(yè)素質(zhì)和經(jīng)營營管理潛質(zhì)的的優(yōu)秀人才，，形成一支上上下緊密銜接接的精英人才才隊伍-“量體裁裁衣式”的終終身職業(yè)培訓(入職培訓，在崗培訓訓，深造等)-培養(yǎng)“經(jīng)經(jīng)理候選人””階階梯隊伍績效考評體系系建立清晰明確確的崗位考評評標準，形成成權責相當，，獎懲分明的的制度建立清晰明確確的，并結合合業(yè)績和能力力的個人評估估標準，作為為薪酬調(diào)整和和職務任免的的決策基礎將考評或考核核的結果有機機地與薪酬體體系掛鉤，并并與員工職業(yè)業(yè)發(fā)展緊密聯(lián)聯(lián)系考評或考核的的結果將作為為人員晉升的的基本參考標標準，建立公公平有序的內(nèi)內(nèi)部競爭機制制薪酬體系調(diào)整原有的工工資體系，在在縱向分級與與橫向分檔上上設計合理的的浮動空間，，形成有激勵勵性的上升梯梯度確定合合理的的固定定工資資與變變動工工資的的比例例結構構改善現(xiàn)現(xiàn)有福福利機機制，，加強強非資資本性性激勵勵因素素，增增強企企業(yè)凝凝聚力力人員評評價和和選拔拔體系系優(yōu)化人人員招招聘流流程，，明確確決策策部門門，做做到有有章可可循建立明明確的的員工工能力力評估估標準準，使使之成成為人人員選選拔的的基本本標準準充分結結合各各種評評估結結果，，制定定合理理公平平的晉晉升條條件與與途徑徑，培培養(yǎng)與與發(fā)掘掘具有有管理理潛質(zhì)質(zhì)的優(yōu)優(yōu)秀人人才需要重重新設設計AB公公司人人力資資源體體系，，使之之更制制度化化、規(guī)規(guī)范化化，以以適應應業(yè)務務迅速速發(fā)展展的需需要9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。22:33:2422:33:2422:3312/20/202210:33:24PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2222:33:2422:33Dec-2220-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:33:2422:33:2422:33Tuesday,December20,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2222:33:2422:33:24December20,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。20十十二月202210:33:24下下午22:33:2412月-2215