協(xié)議范本商品房預(yù)售買賣合同司法解釋(5040字)

協(xié)議范本商品房預(yù)售買賣合同司法解釋(5040字)商品房買賣合同解釋。

在我們的生活中，當(dāng)我們進(jìn)行買賣時(shí)，進(jìn)行買賣交易時(shí)需要進(jìn)行約定簽訂合同。簽訂合同可以更好的維護(hù)雙方利益，簽訂買賣合同的時(shí)候一般都波及到很大金額的買賣。則你有沒有了解過買賣合同呢？小編為此仔細(xì)地整理了下列內(nèi)容?協(xié)議范本:商品房預(yù)售買賣合同司法解釋(5040字)》，歡迎您參考，希望對您有所助益！

商品房預(yù)售買賣合同司法解釋【篇一】

售房人(下列簡稱甲方)：購房人(下列簡稱乙方)：

根據(jù)?中華人民共和國合同法》、?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方于20xx年xx月xx日在平等自愿、協(xié)商一致的根底上，就乙方向甲方購置商品房，達(dá)成如下協(xié)議：

一、乙方所購商品房位于

二、該商品房的具體幢號、建筑結(jié)、設(shè)計(jì)用途、建筑面積如下：該商品交付時(shí)如有面積差別，以房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)關(guān)實(shí)測面積為準(zhǔn)。

三、甲方應(yīng)向同示所售房屋的以下證件：

1、國有土地使用證，編號：2、房屋所有權(quán)證，編號：3、商品房預(yù)售許可證，編號：

四、該商品房銷售價(jià)格為：實(shí)得建筑面積(即套內(nèi)面積)元/平方米(公攤面積按建造本錢折算計(jì)入實(shí)利面積單價(jià))，房款共計(jì)元，大寫人民幣：。

五、付款方式及付款時(shí)間甲、乙雙方按以下第種約定辦理。1、乙方在合同簽訂之日起日內(nèi)一次性付清全部房款，甲方給予乙方%優(yōu)惠，即實(shí)付房款總額元。2、乙方在合同簽訂之日起日內(nèi)首付房款元，余款在付清。

3、甲、乙雙方約定其他方式付款或乙方屬貸款(按揭)購房，甲、乙雙方就此項(xiàng)內(nèi)容另訂補(bǔ)充合同。

六、乙方如未按合同第五條約定給付房款，屬乙方違約。甲方按以下第種約定查究乙方違約責(zé)任。

1、終止合同，乙方按應(yīng)付房款的%向甲方支付違約金，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額局部由乙方據(jù)實(shí)賠償。

2、合同繼續(xù)履行，乙方按向甲方支付違約金。

七、甲方須于20xx年xx月xx日前將竣工驗(yàn)收(包括建筑項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收和規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收)合格的商品房交付乙方，如因除甲、乙協(xié)商同意解除或變更合同外，甲方可據(jù)實(shí)延期。

八、除本合同第七條約定的特殊情況外，甲方如果未能按合同約定期限，將該商品房交付乙方，屬甲方違約。乙方按以下第種約定查究甲方違約責(zé)任。

1、終止合同，甲方按乙方應(yīng)付房款的%向乙方支付違約金，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額局部由甲方據(jù)實(shí)賠償。

2、合同繼續(xù)履行，甲方按向乙方支付違約金。九、甲方所售商品房面積與產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)關(guān)實(shí)測面積差別在±%(含本數(shù))至±%以內(nèi)，按實(shí)測面積結(jié)算房款;差別超過±%(含本數(shù))，乙方按以下第種約定辦理。

1、終止合同，甲方在乙方提出終止合同要求之日起日內(nèi)，將乙方已付房款退還乙方，并按利率給付利息。

2、合同繼續(xù)履行，雙方約定。

九、預(yù)售商品房在開發(fā)建設(shè)過程中，甲方對原設(shè)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和修改，必須在調(diào)整和修改的計(jì)劃批準(zhǔn)后日內(nèi)書面通知乙方，乙方應(yīng)在收到該通知之日起日提出退房或與甲方協(xié)商一致簽訂補(bǔ)充協(xié)議。乙方要求退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，并按利率給付利息。

十、甲方所售商品房在交付給乙方時(shí)，該商品房的配套環(huán)境和配套設(shè)施，必須合乎甲方售房時(shí)所作的承諾和雙方約定。該商品房的裝假、裝修、配套設(shè)施、設(shè)備的規(guī)范、保修責(zé)任和質(zhì)量要求，必須合乎附件?商品房使用表明書》和?商品房質(zhì)量保證書》中所作的表明、規(guī)定和承諾。

十一、甲方將該商品房交付乙方后，應(yīng)協(xié)助乙方在日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，如因甲方差錯(cuò)造成乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理權(quán)屬登記的，乙方按以下第種約定辦理。

1、終止合同，甲方須在乙方提出終止合同要求之日起日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，并按乙方已付款房款的%支付違約金。

2、合同繼續(xù)履行，甲方按向乙方支付違約金。十三、甲乙雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照政府相關(guān)規(guī)定，同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理效勞協(xié)議。

十二、本合同未盡事項(xiàng)，由甲乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。十五、本合同邊同附件及補(bǔ)充協(xié)議共頁，一式三份，經(jīng)甲乙雙方簽字后生效，雙方各執(zhí)一份，新都區(qū)房地產(chǎn)交易管理所備案一份，均具有同等法律效力。

十三、本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲乙雙方同意按以下第種約定辦理。

1、由仲裁委員會(huì)仲裁。2、向人民法院起訴。

十四、其他約定：

甲方(簽章)：乙方(簽章)：

20xx年xx月xx日20xx年xx月xx日

商品房預(yù)售買賣合同司法解釋【篇二】

售房人(下列簡稱甲方)：

購房人(下列簡稱乙方)：

聯(lián)系：

根據(jù)?中華人民共和國合同法》、?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方于____年____月____日在平等自愿、協(xié)商一致的根底上，就乙方向甲方購置商品房，達(dá)成如下協(xié)議：

一、乙方所購商品房位于

二、該商品房的具體幢號、建筑結(jié)、設(shè)計(jì)用途、建筑面積如下：該商品交付時(shí)如有面積差別，以房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)關(guān)實(shí)測面積為準(zhǔn)。

三、甲方應(yīng)向同示所售房屋的以下證件：

1、國有土地使用證，編號：

2、房屋所有權(quán)證，編號：

3、商品房預(yù)售許可證，編號：

四、該商品房銷售價(jià)格為：實(shí)得建筑面積(即套內(nèi)面積)____元/平方米(公攤面積按建造本錢折算計(jì)入實(shí)利面積單價(jià))，房款共計(jì)____元，大寫人民幣：____。

五、付款方式及付款時(shí)間甲、乙雙方按以下第____種約定辦理。

1、乙方在合同簽訂之日起____日內(nèi)一次性付清全部房款，甲方給予乙方________%優(yōu)惠，即實(shí)付房款總額____元。

2、乙方在合同簽訂之日起____日內(nèi)首付房款____元，余款在____付清。

3、甲、乙雙方約定其他方式付款或乙方屬貸款(按揭)購房，甲、乙雙方就此項(xiàng)內(nèi)容另訂補(bǔ)充合同。

六、乙方如未按合同第五條約定給付房款，屬乙方違約。甲方按以下第____種約定查究乙方違約責(zé)任。

1、終止合同，乙方按應(yīng)付房款的____%向甲方支付違約金，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額局部由乙方據(jù)實(shí)賠償。

2、合同繼續(xù)履行，乙方按____向甲方支付違約金。

七、甲方須于____年____月____日前將竣工驗(yàn)收(包括建筑項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收和規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收)合格的商品房交付乙方，如因除甲、乙協(xié)商同意解除或變更合同外，甲方可據(jù)實(shí)延期。

八、除本合同第七條約定的特殊情況外，甲方如果未能按合同約定期限，將該商品房交付乙方，屬甲方違約。乙方按以下第____種約定查究甲方違約責(zé)任。

1、終止合同，甲方按乙方應(yīng)付房款的____%向乙方支付違約金，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額____局部由甲方據(jù)實(shí)賠償。

2、合同繼續(xù)履行，甲方按____向乙方支付違約金。

九、甲方所售商品房面積與產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)關(guān)實(shí)測面積差別在±____%(含本數(shù))至±____%以內(nèi)，按實(shí)測面積結(jié)算房款;差別超過±____%(含本數(shù))，乙方按以下第____種約定辦理。

1、終止合同，甲方在乙方提出終止合同要求之日起____日內(nèi)，將乙方已付房款退還乙方，并按____利率給付利息。

2、合同繼續(xù)履行，雙方約定。

十、預(yù)售商品房在開發(fā)建設(shè)過程中，甲方對原設(shè)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和修改，必須在調(diào)整和修改的計(jì)劃批準(zhǔn)后____日內(nèi)書面通知乙方，乙方應(yīng)在收到該通知之日起日提出退房或與甲方協(xié)商一致簽訂補(bǔ)充協(xié)議。乙方要求退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，并按____利率給付利息。

十一、甲方所售商品房在交付給乙方時(shí)，該商品房的配套環(huán)境和配套設(shè)施，必須合乎甲方售房時(shí)所作的承諾和雙方約定。該商品房的裝假、裝修、配套設(shè)施、設(shè)備的規(guī)范、保修責(zé)任和質(zhì)量要求，必須合乎附件?商品房使用表明書》和?商品房質(zhì)量保證書》中所作的表明、規(guī)定和承諾。

十二、甲方將該商品房交付乙方后，應(yīng)協(xié)助乙方在____日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，如因甲方差錯(cuò)造成乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理權(quán)屬登記的，乙方按以下第____種約定辦理。

1、終止合同，甲方須在乙方提出終止合同要求之日起____日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，并按乙方已付款房款的____%支付違約金。

2、合同繼續(xù)履行，甲方按____向乙方支付違約金。

十三、甲乙雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照政府相關(guān)規(guī)定，同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理效勞協(xié)議。

十四、本合同未盡事項(xiàng)，由甲乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

十五、本合同邊同附件及補(bǔ)充協(xié)議共____頁，一式三份，經(jīng)甲乙雙方簽字后生效，雙方各執(zhí)一份，新都區(qū)房地產(chǎn)交易管理所備案一份，均具有同等法律效力。

十六、本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲乙雙方同意按以下第____種約定辦理。

1、由仲裁委員會(huì)仲裁。

2、向人民法院起訴。

十七、其他約定：

甲方(簽章)：

乙方(簽章)：

____年____月____日

____年____月____日

商品房預(yù)售買賣合同司法解釋【篇三】

賣方：_________營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書號碼：_________法定代表人：_________

委托代理人：_________買方：_________

法定代表人：_________委托代理人：_________

第一條本合同依據(jù)?中華人民共和國合同法》、?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，由買方、賣方在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上共同訂立。

第二條賣方與_________市規(guī)劃國土局簽訂深地合字(_________)_________號?土地使用權(quán)出讓合同書》及_________號補(bǔ)充協(xié)議，取得位于_________市_________區(qū)_________路，宗地編號為_________，土地面積_________平方米的土地使用權(quán)，土地用途為_________，土地使用期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

賣方經(jīng)批準(zhǔn)在上述土地上興建商品房，定名為_________，主體建筑物的性質(zhì)為_________，屬_________結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)：地上_________層，地下_________層。

本房地產(chǎn)工程地價(jià)款已繳清，所售房地產(chǎn)未設(shè)定抵押，也無其他權(quán)利限制。深圳市規(guī)劃國土局已批準(zhǔn)本房地產(chǎn)工程進(jìn)行預(yù)售，?房地產(chǎn)預(yù)售許可證》號為_________。

第三條買方購置_________的第_________棟_________座_________號房，位于_________層，用途為_________，建筑面積_________平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米，分?jǐn)偣媒ㄖ娣e_________平方米。

具體分?jǐn)偣こ毯筒环謹(jǐn)偣こ桃姼奖怼?/p>

具體樓層和位置見所附總平面圖、立面圖、樓層平面圖及分戶平面圖。

賣方發(fā)售的房地產(chǎn)所位于宗地編號為_________的土地及公共設(shè)施，為該地域范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人共同享有(法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同中另有規(guī)定的除外)。

賣方承諾在本合同所售房地產(chǎn)交付買方使用時(shí)，本工程的土地出讓合同書及其補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定的公共設(shè)施，也一并建成交付使用，否那么買方可以拒絕收樓(買賣雙方另有約定的除外)。

第四條買賣雙方約定前條所述房地產(chǎn)按下面第_________種方式計(jì)算購房款：

(一)按建筑面積計(jì)算，單價(jià)為人民幣/港幣_(tái)________元/平方米，總金額為人民幣/港幣_(tái)________元(小寫_________元)。

(二)按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，單價(jià)為人民幣/港幣_(tái)________元/平方米，總金額為人民幣/港幣_(tái)________元(小寫_________元)。

(三)按套計(jì)算，總金額為人民幣/港幣_(tái)________元(小寫_________元)。

第五條賣方委托_________為購房款的代收和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，_________為本工程的項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)。

雙方約定：買方不直接將購房款交給賣方，而是按照附表規(guī)定的付款方式將購房款匯入代收機(jī)構(gòu)，以便于監(jiān)管。

賣方在代收機(jī)構(gòu)的帳戶名稱是_________，帳號_________。

第六條買方未按本合同附表規(guī)定的付款方式按期給付購房款的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)遲延支付的違約責(zé)任：

(一)買方給付的價(jià)款到達(dá)應(yīng)付總價(jià)款_________%以上的，買方應(yīng)就房價(jià)欠付額向賣方支付延期付款的違約金(違約金規(guī)范按債務(wù)履行期間人民銀行有關(guān)延期付款的滯納金規(guī)范執(zhí)行)。

(二)買方給付的金額缺乏應(yīng)付價(jià)款_________%的，賣方可要求買方支付欠付價(jià)款百分之_________的違約金(一般不超過_________%)。

(三)買方超過合同約定時(shí)間_________日仍不付清應(yīng)付價(jià)款的，賣方有權(quán)單方解除合同。賣方單方解除合同的，應(yīng)以書面形式及時(shí)通知買方，并在_________日內(nèi)從買方已付價(jià)款中扣除雙方約定的違約金，殘余款項(xiàng)退還給買方。

第七條賣方須于_________年_________月_________日前將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付買方使用，交付使用時(shí)應(yīng)取得建設(shè)主管部門規(guī)定的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收證明。

賣方在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之前交付房地產(chǎn)的，交付行為無效。

賣方向買方交付房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)發(fā)出書面通知，并由買方簽收。書面通知應(yīng)包括實(shí)際交付建筑面積的內(nèi)容。買方接到書面通知后，應(yīng)及時(shí)對房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收。如有異議，應(yīng)當(dāng)在_________日內(nèi)提出，逾期不提出，視為同意收樓。

商品房預(yù)售買賣合同司法解釋【篇四】

合同編號：

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人：

注冊地址：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

企業(yè)資質(zhì)證書號：

法定代表人：

委托代理人：

地址：

委托代理機(jī)構(gòu)：

注冊地址：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

法定代表人：

買受人：

【本人】【法定代表人】姓名：國籍：

【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】

地址：

【委托代表人】【】姓名：國籍：

地址：

根據(jù)?中華人民共和國合同法》?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條工程建設(shè)依據(jù)。

出賣人以方式取得位于、編號為的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】為。

該地塊土地面積為，規(guī)劃用途為，土地使用年限自年月日至年月日。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證號為，施工許可證號為。

第二條商品房銷售依據(jù)。

買受人購置的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為，商品房預(yù)售許可證號為。

第三條買受人所購商品房的根本情況。

買受人購置的商品房(下列簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn))為本合同

第一條規(guī)定的工程中的：

第【幢】【座】【單元】【層】號房。

該商品房的用途為，屬結(jié)構(gòu)，層高為，建筑層數(shù)地上層，地下層。

該商品房陽臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成表明見附件二)。

第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

出賣人與買受人約定按下述第項(xiàng)計(jì)算該商品房價(jià)款：

4.1按建筑面積計(jì)算，該商品房單位為(幣)每平方米元，總金額(幣)仟佰拾萬仟佰拾元整。

4.2按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單位為(幣)每平方米元，總金額(幣)仟佰拾萬仟佰拾元整。

4.3按套(單元)計(jì)算，該商品房總價(jià)款為(幣)仟佰拾萬仟佰拾元整。

第五條面積確認(rèn)及面積差別處理。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差別處理。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差別的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差別，雙方同意按第項(xiàng)進(jìn)行處理：

5.1雙方自行約定：

5.2雙方同意按下列原那么處理：

5.2.1面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;

5.2.2面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)局部的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%局部的房價(jià)款由出賣人承當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)局部的房價(jià)款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%局部的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比=————————————————×100%

因設(shè)計(jì)變更造成面積差別，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第六條付款方式及期限。

買受人按以下第項(xiàng)按期付款：

6.1一次性付款

6.2分期付款

6.3其他方式

第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任。

買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按以下第項(xiàng)處理：

7.1按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

7.1.1逾期在天之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行;

7.1.2逾期超過天后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之(該比率應(yīng)不小于第7.1.1項(xiàng)中的比率)的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

第八條交付期限。

8.1商品房交付使用期限及條件

出賣人應(yīng)當(dāng)在年月日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備以下第項(xiàng)條件，并合乎本合同約定的商品房交付買受人使用：

8.1.1該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

8.1.2該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

8.1.3該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

8.1.4該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

8.2交房延期條件

但如遇以下特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

8.2.1遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起天內(nèi)告知買受人的;

第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按以下第項(xiàng)處理：

9.1按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

9.1.1逾期不超過天，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行;

9.1.2逾期超過天后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知達(dá)到之日起天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之(該比率應(yīng)不小于第9.1.1項(xiàng)中的比率)的違約金。

第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致以下影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10天內(nèi)，書面通知買受人：

10.1該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;買受人有權(quán)在通知達(dá)到之日起15天內(nèi)做出是否退房的書面回答。買受人在通知達(dá)到之日起15天內(nèi)未作書面回答的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十一條交接。

商品房到達(dá)交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供?住宅質(zhì)量保證書》和?住宅使用表明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承當(dāng)。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按下列方式處理：

第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承當(dāng)全部責(zé)任。

第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備規(guī)范承諾的違約責(zé)任。

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備規(guī)范應(yīng)合乎雙方約定(附件三)的規(guī)范。達(dá)不到約定規(guī)范的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第項(xiàng)處理：

13.1出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

第十四條出賣人關(guān)于根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。

14.1根底設(shè)施、公共配套建筑規(guī)定日期內(nèi)需到達(dá)的使用條件。

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的以下根底設(shè)施、公共配套建筑按下列日期到達(dá)使用條件：

根底設(shè)施、公共配套建筑規(guī)定日期內(nèi)未到達(dá)使用條件的處理方式。如果在規(guī)定日期內(nèi)未到達(dá)使用條件，雙方同意按下列方式處理：

第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后天內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按以下第項(xiàng)處理：

15.1買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起天內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的%賠償買受人損失。

15.2買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的%向買受人支付違約金。

第十六條保修責(zé)任。

買受人購置的商品房為商品住宅的，?住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照?住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承當(dāng)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購置的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承當(dāng)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購置人承當(dāng)。

第十七條雙方可以就以下事項(xiàng)約定：

17.1該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)

17.2該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)

17.3該商品房所在樓宇的命名權(quán)

17.4該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)

第十八條買受人的房屋僅作使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承當(dāng)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第十九條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下述第項(xiàng)解決：

19.1提交仲裁委員會(huì)仲裁。

19.2依法向人民法院起訴。

第二十條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件四)。

第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格局部填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條本合同連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人份，買受人份，份，份。

第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向申請登記備案。

出賣人(簽章)：買受人(簽章)：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人(簽章)：委托代理人(簽章)：

年月日年月日

簽于簽于

商品房預(yù)售買賣合同司法解釋【篇五】

北京市商品代銷合同〔商超進(jìn)貨類〕(bf--20xx--1106)

北京市商品代銷合同〔商超進(jìn)貨類〕(bf--20xx--1106)

合同編號：__________________

供給商：_______________________

零售商：_______________________

使用表明

一、適用范圍

本合同適用于我市行政區(qū)域內(nèi)具有商業(yè)零售性質(zhì)的超市、大型超市、倉儲(chǔ)式會(huì)員店及便利店與供給商之間就商品進(jìn)貨代銷事宜確立的合同關(guān)系。

二、詞語定義

除雙方另有約定外，本合同中以下詞語應(yīng)當(dāng)具有本條所賦予的定義：

1．商品代銷：是指零售商接受供給商的委托，代理銷售商品并按照所代銷商品的銷售數(shù)量和金額向供給商進(jìn)行結(jié)算，同時(shí)收取傭金的交易模式。

2．零售商：是指直接面向終端消費(fèi)者提供商品及相應(yīng)效勞的企業(yè)法人、其他組織及自然人。

3．供給商：是指與零售商建立商品代銷關(guān)系，委托零售商發(fā)售商品，并向零售商支付傭金的企業(yè)法人、其他組織及自然人。

4．代理人：是指在本合同履行過程中，有權(quán)代表供給商或零售商處理訂貨、驗(yàn)收、入庫、銷售、退換貨、結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)相關(guān)事宜的授權(quán)代表。

5．訂貨：是指本合同有效期內(nèi)，零售商按照本合同約定的原那么、流程和方式，要求供給商提供約定代銷商品的活動(dòng)。

6．促銷效勞費(fèi)用：是指本合同有效期內(nèi)，供給商因零售商為商品代銷提供各種形式的促銷效勞所應(yīng)當(dāng)支付的費(fèi)用，包括零售商以提供銷售通道、宣傳效勞等名義所收取的傭金之外的全部費(fèi)用及供給商給予的商品價(jià)格折扣。

7．對賬：是指供給商與零售商之間就代銷商品訂貨、入庫、退貨、庫存、促銷效勞費(fèi)等數(shù)量和金額進(jìn)行核對的行為。

8．對賬日：是指供給商按照本合同及訂單約定向零售商提供代銷商品后，零售商所指定的某一類商品供給商有規(guī)律的核對賬目的日期。

9．結(jié)算：是指零售商根據(jù)對賬后確定的所代銷商品的售出數(shù)量、金額、促銷費(fèi)用等，向供給商支付貨款并收取傭金的行為。

10．結(jié)算方式：是指供給商與零售商協(xié)商確定的有規(guī)律的結(jié)賬并支付貨款的各種方式。

11．月結(jié)：是結(jié)算方式的一種，指零售商按照約定月齡期間代銷供給商商品的數(shù)量、金額，間隔一定周期后進(jìn)行該月齡貨款結(jié)算的方式。

12．月齡：是指供給商與零售商共同約定的按月結(jié)算中“月〞的起止期限。

13．月結(jié)間隔周期：是指零售商開始代銷供給商提供商品的時(shí)間滿足合同約定的月齡后，至開始辦理該月齡內(nèi)代銷商品貨款結(jié)算之間的期限

14．滾動(dòng)結(jié)算：是結(jié)算方式的一種，指零售商按照一定期限內(nèi)代銷供給商商品的數(shù)量、金額不斷滾動(dòng)進(jìn)行結(jié)算的方式。

15．滾動(dòng)結(jié)算周期：是指零售商開始代銷供給商提供商品至第一次辦理結(jié)算的期限，以后的結(jié)算依此周期滾動(dòng)計(jì)算。

三、合同文件及組成

1．合同文件應(yīng)當(dāng)能夠相互解釋，互為表明。組本錢合同的文件如下：

〔1〕本合同

〔2〕代銷商品清單

〔3〕雙方代理人授權(quán)或撤換文書

〔4〕促銷效勞協(xié)議

〔5〕訂單及訂單確認(rèn)

〔6〕商品價(jià)格變動(dòng)文件

〔7〕商品交付或驗(yàn)收、入庫文件

〔8〕商品退換貨文件

〔9〕商品對賬文件

〔10〕商品樣品及各種附隨文件

〔11〕其他文件

2．合同履行過程中，供給商、零售商之間有關(guān)商品代銷、質(zhì)量、包裝等變更事項(xiàng)及違約行為確認(rèn)的書面協(xié)議或文件視為本合同的組成局部

3．上述文件形式不限于雙方文字協(xié)議、通知、信函、傳真等，包括零售商通過銷售庫存微機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)打印的各種交易、對賬記錄。

北京市商品代銷合同

甲方〔供給商〕：_________________________

乙方〔零售商〕：_________________________

根據(jù)?中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方遵循平等、自愿、公平和老實(shí)信用的原那么，就商品進(jìn)貨代銷事宜協(xié)商訂立本合同。

本合同可適用于乙方總部及其在北京行政區(qū)劃范圍內(nèi)開設(shè)的連鎖門店或關(guān)聯(lián)公司〔擁有獨(dú)立法人資格的連鎖門店或關(guān)聯(lián)公司就簽訂及履行本合同的授權(quán)書作為本合同的附件〕，具體包括：

一、代銷商品

1．代銷商品的種類、品名、品牌、規(guī)格、生產(chǎn)廠廠名及廠址、等級、質(zhì)量規(guī)范、包裝要求、計(jì)量單位及單價(jià)等詳見本合同附件一?代銷商品清單》。

2．甲方在本合同簽訂時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等自身主體資格的證明，同時(shí)提交有關(guān)商品生產(chǎn)、代理、批發(fā)、進(jìn)口及專項(xiàng)經(jīng)營等許可或證明文件。

3．上述商品價(jià)格已經(jīng)雙方確認(rèn)，如因原材料價(jià)格、生產(chǎn)經(jīng)營本錢、市場供求關(guān)系等變化導(dǎo)致合同期內(nèi)商品價(jià)格變化，要求價(jià)格變動(dòng)一方應(yīng)當(dāng)提前書面通知對方，經(jīng)對方書面確認(rèn)前方可調(diào)價(jià)。價(jià)格變動(dòng)自雙方確認(rèn)的調(diào)價(jià)日期起生效，適用于該日期后的新訂單。

4．乙方對本合同中所列商品特別指定原料或樣式等專門條件時(shí)，需在簽訂本合同的同時(shí)向甲方提交指示表明書或樣式表明書。

5．甲方所提供商品的外包裝應(yīng)當(dāng)合乎中華人民共和國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，用中文標(biāo)明產(chǎn)品名稱、生產(chǎn)廠廠名與廠址、規(guī)格、等級、采用的產(chǎn)品規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明、使用表明、生產(chǎn)日期和平安使用期或者失效期、警示標(biāo)志及其他表明等。商品應(yīng)當(dāng)使用正規(guī)條形碼，以便于pos機(jī)辨認(rèn)；無條形碼的商品應(yīng)當(dāng)在附件一中表明，同時(shí)向乙方購置內(nèi)部條形碼貼于商品外包裝上。

6．甲方應(yīng)當(dāng)保證其所提供商品的質(zhì)量合乎本合同或訂單約定的質(zhì)量規(guī)范；甲方提供有關(guān)商品質(zhì)量表明的，應(yīng)當(dāng)合乎該表明的質(zhì)量要求。質(zhì)量要求不明確的，按照國家規(guī)范、行業(yè)規(guī)范履行；無國家規(guī)范、行業(yè)規(guī)范的，按照通常規(guī)范或者合乎合同目的的特定規(guī)范履行。

二、代理人

1．本合同代理人在其主管或被授權(quán)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中所簽署的各種文件、單據(jù)，作為雙方簽訂、履行合同的有效憑證。

2．雙方如變更或撤換代理人，應(yīng)當(dāng)以書面形式提前_____日通知對方，委派和撤換代理人的通知書作為本合同附件二。

三、訂貨

1．乙方向甲方訂貨，應(yīng)當(dāng)提前_____小時(shí)發(fā)出訂單，雙方約定的訂單形式為：

〔1〕乙方電子商務(wù)平臺(tái)〔2〕電子郵件〔3〕傳真〔4〕訂貨合同〔5〕其他

2．訂單應(yīng)當(dāng)明確商品的名稱、生產(chǎn)廠廠名和廠址、規(guī)格、計(jì)量單位、品牌、質(zhì)量、產(chǎn)地、正規(guī)條形碼、數(shù)量、單價(jià)、交貨時(shí)間、交貨地點(diǎn)等具體內(nèi)容。

商品房預(yù)售買賣合同司法解釋【篇六】

買賣合同是一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)相關(guān)書籍移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。

最高人民法院日前頒布?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》，對商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款〔按揭〕等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反老實(shí)信用原那么、損害買受人利益的歹意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲辦性賠償原那么。每日商報(bào)對局部重要內(nèi)容作了摘編。

中華人民共和國最高人民法院公告〔摘要〕

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔下列統(tǒng)稱為出賣人〕將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的表明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該表明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。

第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

第八條具有以下情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

〔一〕商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

〔二〕商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有以下情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

〔一〕成心隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

〔二〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；〔三〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條買受人以出賣人與第三人歹意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承當(dāng)，交付使用后由買受人承當(dāng)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承當(dāng)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承當(dāng)。

第十五條根據(jù)?民法典》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)毀滅。

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為規(guī)范適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算辦法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照下列規(guī)范確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的規(guī)范計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門頒布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金規(guī)范確定。

第十八條由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任：

〔一〕商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

〔二〕商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

〔三〕商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的規(guī)范計(jì)算。

第十九條商品房買賣合同約定或者?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十八條本解釋自20xx年6月1日起施行。?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋頒布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋頒布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和?最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設(shè)干問題的解答〉》。

(1.)房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

(2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是局部共有人擅自處罰共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù缶植繃揖J(rèn)可“買賣不破租賃〞，也就是說房屋買賣合同不能反抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司無視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

(5.)市政規(guī)劃是否影響

有些房主發(fā)售二手房可能是已了解該房屋在5到xx年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于發(fā)售，作為買受人在購置時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購置時(shí)要防止買賣合同與國家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有本錢價(jià)的職工住房，還有規(guī)范價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于規(guī)范價(jià)的住房一般單位享有局部產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購置權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

(8)物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購置了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承當(dāng)。

(9).中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介效勞，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的效勞，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了廉價(jià)，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承當(dāng)。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同則全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定分明，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

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商品房預(yù)售買賣合同司法解釋【篇七】

商品房買賣合同解釋

最高人民法院?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》〔下列稱?解釋》〕共２８條，主要對商品房預(yù)售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款〔按揭〕等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定。其中，對出賣人嚴(yán)重違反老實(shí)信用原那么、損害買受人利益的歹意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲辦性賠償原那么。

適用要點(diǎn)一：集資房，房改房，經(jīng)濟(jì)適用房不適用本解釋

法條原文第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔下列統(tǒng)稱為出賣人〕將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

本條是司法解釋適用范圍的規(guī)定

適用要點(diǎn)：一，將商品房買賣合同的出賣人作了嚴(yán)格的限定，即僅僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二，將商品房買賣合同的標(biāo)的包括兩類：現(xiàn)房銷售和期房銷售。商品房買賣合同僅指買受人與開發(fā)商之間簽訂的期房或現(xiàn)房銷售合同。三，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的房屋，包括集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用本?解釋》。

我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制發(fā)售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能直接自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，比方，需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限前方可發(fā)售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產(chǎn)交易市場的實(shí)際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時(shí)，由于此類糾紛不僅關(guān)系到國家住房制度改革措施的推進(jìn)，而且波及到廣闊人民大眾的切身利益，因此，?解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

適用要點(diǎn)二：開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證明，商品房買賣合同的效力及司法救濟(jì)

法條原文：1．?解釋》“第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。〞2．?解釋》“第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有以下情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:〔一〕成心隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(二)成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；〔三〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。〞

我國對商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得?商品房預(yù)售許可證》后才可進(jìn)行預(yù)售。未取得?商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實(shí)中，由于種種原因，開發(fā)商卻經(jīng)常違法操作，在未取得?商品房預(yù)售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預(yù)售商品房，嚴(yán)重?fù)p害購房者的合法權(quán)益，由此引發(fā)了許多糾紛。

123456789101112

對于未取得?商品房預(yù)售許可證》的，商品房買賣合同效力問題適用要點(diǎn)如下：

一、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，因?yàn)檫`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定為無效。

?合同法》第五十二條規(guī)定“有以下情形之一的，合同無效：〔五〕違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。〞

?城市商品房預(yù)售管理方法》第九條“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示?商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和表明書必須載明?商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得?商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。〞

從上述法律法規(guī)可以看出，行政法規(guī)?城市商品房預(yù)售管理方法》明確要求，未取得?商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。而開發(fā)商在沒有取得?商品房預(yù)售許可證》的條件下，違規(guī)與買受人訂立的商品房預(yù)售合同的，此買賣合同的訂立違反了我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。

二、在司法實(shí)務(wù)中，有一種情況是可以認(rèn)定為有效的，那就是：在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的。?解釋》對此作了寬松的解釋，對這是從激勵(lì)交易原那么出發(fā)而出臺(tái)的司法解釋。該條司法解釋明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。〞

三．司法救濟(jì)：

在商品房買賣合同訂立以后，買受人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有?商品房預(yù)售許可證》的，或者訂立合同時(shí)開發(fā)商提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，如果買受人想反悔的，這時(shí)可以選擇以下方式：

第一、起訴申請認(rèn)定該合同無效，并可以請求雙倍返還已付購房款。

如果選擇認(rèn)定合同無效的，在實(shí)務(wù)中對購置人來說，還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，風(fēng)險(xiǎn)就在：在查詢后到起訴前，開發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證明，該訴訟請求可能就不會(huì)得到支持。因?yàn)榘凑赵摻忉尩诙l的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

第二、申請撤銷該合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。

按照?民法通那么》及?合同法》對撤銷民事行為的規(guī)定，買受人在訂立合同時(shí)只要在“意思表示〞上有瑕疵，即“一方以欺詐、脅迫的伎倆或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。〞而開發(fā)商“成心隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；〞顯然屬于欺詐行為。

“成心隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)〞怎樣認(rèn)定？

根據(jù)?城市商品房預(yù)售管理方法》第九條規(guī)定：“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示?商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和表明書必須載明?商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。〞開發(fā)商沒有按照該規(guī)定‘向買受人出示’和沒有在‘售樓廣告和表明書必須載明?商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號’，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“成心隱瞞〞行為。

第三、如果開發(fā)商既有‘成心隱瞞’或‘提供假證’，又基本就不能取得?商品房預(yù)售許可證明》的，而導(dǎo)致商品房買賣合同的目的就基本不能實(shí)現(xiàn)的話，購置人還可以選擇“解除合同〞，并可以請求雙倍返還。

但是，如果選擇解除合同的話，要特別慎重，因?yàn)楹贤姆ǘń獬龡l件是有嚴(yán)格規(guī)定的。?合同法》第九十四條規(guī)定：“有以下情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為說明不履行主要債務(wù)；

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

(五)法律規(guī)定的其他情形。〞

依據(jù)上述條款之規(guī)定，有兩種情形可以適用解除合同，一是因?yàn)槲慈〉?商品房預(yù)售許可證》，而導(dǎo)致以后的商品房‘交付使用’或者‘產(chǎn)權(quán)辦證’遲延，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；二是因?yàn)槲慈〉?商品房預(yù)售許可證》，而導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

附：相關(guān)知識(shí)：〔摘自?宜昌律師寇志中房產(chǎn)支招系列》

第一、商品房預(yù)售

依據(jù)?城市商品房預(yù)售管理方法》的規(guī)定，商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)〔開發(fā)商〕將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先發(fā)售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。

第二、預(yù)售許可制度

我國對商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得?商品房預(yù)售許可證》后才可進(jìn)行預(yù)售。未取得?商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實(shí)中，由于種種原因，開發(fā)商卻經(jīng)常違法操作，在未取得?商品房預(yù)售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預(yù)售商品房，嚴(yán)重?fù)p害購房者的合法權(quán)益，由此引發(fā)了許多糾紛。

第三、沒有取得預(yù)售許可證商品房買賣合同的效力

1法律：?合同法》第五十二條“有以下情形之一的，合同無效：〔五〕違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。〞

2行政法規(guī)：?城市商品房預(yù)售管理方法》第九條“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示?商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和表明書必須載明?商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得?商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。〞

3司法解釋：最高人民法院?解釋》中明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。〞

適用要點(diǎn)三：商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構(gòu)成違約？

廣告銷售是樓盤的主要銷售途徑，廣闊的購房者對樓盤的了解也多是從廣告和宣傳資料開始，有相當(dāng)局部的購房人根據(jù)樓盤廣告所宣傳的各種條件而決定是否購置該樓盤。實(shí)際交付的房屋或多或少與宣傳不符，糾紛由此而生，但購房人維權(quán)難度大，這就是廣告宣傳內(nèi)容和宣傳資料會(huì)成為商品房買賣中投訴的熱點(diǎn)的原因。本文從商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構(gòu)成違約，構(gòu)成違約的條件以及怎樣維權(quán)方面做些討論，以對廣闊的購房人以幫忙。

法條原文：?解釋》第3條："商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的表明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該表明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任"。「5」「6」「7」「8」「9」「10」「11」「12」

適用要點(diǎn)：1.開發(fā)商一般的商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不承當(dāng)違約責(zé)任；但作出合乎法定條件的廣告宣傳，如果不兌現(xiàn)就有可能承當(dāng)違約責(zé)任。

該條司法解釋認(rèn)為，一般情況下商品房的銷售廣告和宣傳資料為"要約邀請"，開發(fā)商不會(huì)因此而承當(dāng)違約責(zé)任；但是"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的表明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約"，只要開發(fā)商作出的許諾合乎上述條件，即使沒有寫進(jìn)合同，如果與實(shí)際交付的不一致的就要承當(dāng)違約責(zé)任。

2.要開發(fā)商對廣告宣傳承當(dāng)違約責(zé)任必須同時(shí)具備兩個(gè)條件。

條件一：表明和允諾的內(nèi)容一定要具體確定。

商業(yè)廣告〔含宣傳資料〕的內(nèi)容合乎"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的表明和允諾具體確定"；內(nèi)容具體確定，就是具體明確，從下面這個(gè)案例討論：

案例：李先生正在找房，看到某房屋銷售廣告“交樓條件一梯兩戶、南北通風(fēng)〞，李先生非常喜歡該樓盤，于是簽署了該樓盤的?商品房買賣合同》。幾個(gè)月過去了，當(dāng)李先生滿心歡喜的準(zhǔn)備入住時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)樓盤的設(shè)計(jì)和當(dāng)初廣告上所寫的完全不同，所謂的“一梯兩戶、南北通風(fēng)〞變成了“一梯三戶〞，就更談不上南北通風(fēng)了，這讓李先生頓時(shí)有種上當(dāng)受騙的感覺，立即要求與開展商解除合同。但開展商卻表示廣告上的一行小字已經(jīng)寫明了“此廣告解釋權(quán)歸于開展商，一切條款以正式簽訂的合同為主。〞該廣告的內(nèi)容沒有載入合同，不具有法律效力，已簽訂的合同不能解除。除此以外，如果李先生要單方解除合同，開展商將會(huì)查究李先生的違約責(zé)任。李先生郁悶不已，訴至法院。在這個(gè)案例中，李先生對一梯兩戶型和一梯三戶型房屋的看法直接影響到房屋的銷售價(jià)格，開展商所作出的銷售廣告內(nèi)容中，對戶型設(shè)計(jì)作出了具體的承諾，因此應(yīng)當(dāng)視為一種要約，即使開展商在廣告上注明“此廣告的解釋權(quán)歸開展商〞，但也不能據(jù)此來逃避相應(yīng)的法律責(zé)任。對于該廣告的表明，雖然沒有載入預(yù)售合同，但也應(yīng)視為合同內(nèi)容，具有法律效力。所以，該案中的開展商已經(jīng)違反了合同的.規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。法院判決李先生勝訴。

還要注意該解釋中幾個(gè)術(shù)語的含義：

a．廣告范圍：廣告是針對開發(fā)范圍內(nèi)所作的，對開發(fā)范圍外所作的表明和允諾并不受此條款約束，這就波及到廣告宣傳的范圍問題，有一個(gè)業(yè)主投訴說我們小區(qū)開發(fā)商承諾的班車沒有了，可開發(fā)商抗辯的很合情合理，我們一共有三期開發(fā)，這只是第一期，等到全部開發(fā)完了就會(huì)兌現(xiàn)的。

b．"廣告"：是指商業(yè)廣告，"商品房銷售廣告"是指廣義上的廣告，包括媒體廣告，如報(bào)刊雜志上的印刷廣告、播送電視廣告和招貼廣告；售樓書及各種宣傳材料；施工現(xiàn)場的廣告牌；樣板房展示等。

c．"表明和允諾"：是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用播送、電視、報(bào)紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印制售樓宣傳資料、設(shè)置戶外廣告、樣板房等形式，在宣傳和介紹商品房的同時(shí)，作出的對購置商品房特定事項(xiàng)的表明或者對商品房質(zhì)量的聲明、陳說?！?】【6】【7】【8】【9】【10】【11】【12】

d．"相關(guān)設(shè)施"：指商品房的根底設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、停車場等等；公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)以及商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、效勞業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施配套。

條件二：對合同的訂立和房價(jià)確實(shí)定有重大影響。

"對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響"，但什么是"對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響"，實(shí)踐中很難掌握。就此點(diǎn)而言，對開發(fā)商還是很有壓力的，但對購房人訴訟來講也是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，這一點(diǎn)該怎么做，聰慧的業(yè)主會(huì)在聰慧的律師的指導(dǎo)下突破的，辦案技巧在此不便討論。

該條款運(yùn)用了?合同法》有關(guān)"要約"以及"要約邀請"的概念。根據(jù)?合同法》第15條規(guī)定，商業(yè)廣告在一般情況下屬"要約邀請"，但如果商業(yè)廣告合乎了要約要件即構(gòu)成"要約"。

合乎上述兩個(gè)條件的廣告沒有寫入合同，開發(fā)商也要負(fù)違約責(zé)任。

“該表明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任〞。注意該條款與以前的?商品房銷售管理方法》有很大的不同，?商品房銷售管理方法》第十四條:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行?中華人民共和國廣告法》、?房地產(chǎn)廣揭發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。〞第十五條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。〞

可以看出，在該解釋出臺(tái)以前，如果廣告內(nèi)容不寫入合同，則廣告就不成為合同一局部，開發(fā)商就無須對廣告內(nèi)容承當(dāng)責(zé)任。而這次的司法解釋卻特別嚴(yán)格，即只要廣告內(nèi)容構(gòu)成要約，不論這些廣告內(nèi)容是否在商品房購銷合同中表述，開發(fā)商都有可能因?yàn)椴粚?shí)承諾而承當(dāng)責(zé)任。這是對購房人愛護(hù)力度的加大。

適用要點(diǎn)四：商品房買賣合同未能訂立，能不能退還定金？

在商品房買賣過程中，先簽一份認(rèn)購協(xié)議書然后交付定金，在有些地方干脆連認(rèn)購協(xié)議也沒有，直接交付一定數(shù)量的定金，待樓盤開盤后再簽訂商品房買賣合同，這已成為商品房買賣的一個(gè)慣例。然而，在具體實(shí)踐中，有關(guān)“購房定金〞的糾紛屢見不鮮。特別是一些購房者在交完定金后，由于種種原因不想買下訂購的房子，則在這種情況下，購房者已付的定金到底能不能退還？寇志中律師針對?解釋》相關(guān)規(guī)定，探討如下。法條連接：1．?解釋》第四條“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。〞2．?商品房銷售管理方法》第二十二條“不合乎商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。合乎商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。〞3．?城市商品房預(yù)售管理方法》第六條“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得?商品房預(yù)售許可證》。未取得?商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。〞4．最高人民法院?關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉假設(shè)干問題解釋》第一百一十八條“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，不予支持。〞：〖5〗〖6〗〖7〗〖8〗〖9〗〖10〗〖11〗〖12〗

適用要點(diǎn)：

一、出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，該定金在性質(zhì)上為立約定金。所謂立約定金，是為保證正式締約的定金。當(dāng)事人訂立合同已經(jīng)做了必要準(zhǔn)備，相互間就合同內(nèi)容已根本取得一致，但因?yàn)榇嬖谝恍┪炊ㄇ樾?，?dāng)事人不愿意放棄成立合同的時(shí)機(jī)，于是采取立約定金來實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的相互信任，以求最終成立合同，完成交易。當(dāng)事人約定立約定金的，交付定金的當(dāng)事人無故拒絕訂立合同時(shí)，丟失定金，收受定金的當(dāng)事人無故拒絕訂立主合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

注意：在商品房買賣合同訂立前收取的款項(xiàng)，可能為擔(dān)保金、訂約金、押金、訂金或者預(yù)付款等，對這里所講的定金一定要約定分明，一是明確寫明為交付“定金〞，或者明確約定該款項(xiàng)的處理方法為：認(rèn)購人不按照約定訂立商品房買賣合同的，該款不退，出賣人的原因不能訂立商品房買賣合同的，雙倍返還。這種約定實(shí)際上定金性質(zhì)。只有明確約定是定金的，才適用定金法那么，否那么，“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，不予支持。〞

二、“定金〞究竟該不該退，要區(qū)別情況對待：

一)．開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金的情形：1.“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的〞。開發(fā)商通過認(rèn)購方式向購房人收受定金作為訂立?商品房買賣合同》擔(dān)保的，如果因?qū)俨豢蓺w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致?商品房買賣合同》未能訂立，那么開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由〞怎么認(rèn)定？

業(yè)界人士均認(rèn)為，雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無法達(dá)成一致，而與認(rèn)購意向書內(nèi)容無關(guān)，致使簽約不成的，那么雙方不存在違約行為，屬于“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由〞，開發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購房者。如：?認(rèn)購協(xié)議》并未明確約定商品房的價(jià)格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件留待以后由雙方協(xié)商，假設(shè)后來雙方不能就這些條件協(xié)商一致，導(dǎo)致不能簽訂?商品房買賣合同》，此時(shí)，因當(dāng)事人雙方對?商品房買賣合同》未能訂立均沒有過錯(cuò)，故開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

因不可抗力或者政府原因?qū)е潞贤荒苡喠⒌?，屬于“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由〞，開發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購房者。

2.不合乎商品房銷售條件的，或者開發(fā)商向購房人提供的證明文件不真實(shí)或有瑕疵，致使未能訂立?商品房買賣合同》的，開發(fā)商向買受人收取的定金應(yīng)當(dāng)返還。如果開發(fā)商本身不具備房屋銷售或預(yù)售條件，導(dǎo)致?認(rèn)購協(xié)議》無效的，開發(fā)商應(yīng)返還定金并承當(dāng)締約差錯(cuò)責(zé)任。

?商品房銷售管理方法》第二十二條第一款規(guī)定：“不合乎商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。〞

3．沒有明確約定為定金性質(zhì)的預(yù)收款項(xiàng)，不論誰的原因未能訂立商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還。

?商品房銷售管理方法》第二十二條第一款規(guī)定：“合乎商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。〞?5》?6》?7》?8》?9》?10》?11》?12》

二〕開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金的情形：

如果因購房人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定，開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。購房人一方的原因常有：

1〕?認(rèn)購協(xié)議》已就日后簽訂的商品房買賣合同的某些條件作了明確約定，而購房人卻不同意按這些條件簽訂?商品房買賣合同》，導(dǎo)致未能訂立商品房買賣合同，顯然購房人明顯存在違約行為，故開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。

2〕?認(rèn)購協(xié)議》明確約定購房人必須在一定期限內(nèi)與開發(fā)商商談?商品房買賣合同》的簽訂事宜，否那么定金不退。購房人成心拖延，不按照?認(rèn)購協(xié)議》規(guī)定的日期前往簽訂商品房買賣合同的，屬購房人違約，開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。

三〕開發(fā)商雙倍返還定金的情形：

如果因開發(fā)商一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)承當(dāng)雙倍返還定金的違約責(zé)任。開發(fā)商一方的原因常有：

1．開發(fā)商提出與?認(rèn)購協(xié)議》約定不同的條件，致使?商品房買賣合同》未能訂立的，那么開發(fā)商應(yīng)承當(dāng)雙倍返還定金的違約責(zé)任。

2．由于開發(fā)商的原因而不是政府原因，小區(qū)配套設(shè)施、綠地草坪等規(guī)劃做了變更，致使?商品房買賣合同》未能訂立的，那么開發(fā)商應(yīng)承當(dāng)雙倍返還定金的違約責(zé)任。

3．?認(rèn)購協(xié)議》明確約定在一定期限內(nèi)商談?商品房買賣合同》的簽訂事宜，如果開發(fā)商在上述期限內(nèi)將該認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂?認(rèn)購協(xié)議》，導(dǎo)致雙方不能簽訂?商品房買賣合同》的，屬開發(fā)商違約，應(yīng)雙倍返還定金。

四〕?解釋》第五條：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。〞如果認(rèn)購書中對商品房的價(jià)格、房號、面積、朝向等主要問題做了約定，就具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，如果出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，那么該?認(rèn)購協(xié)議》應(yīng)當(dāng)定性為商品房買賣合同。則，協(xié)議中如果波及定金問題，那么依據(jù)?合同法》、?擔(dān)保法》之規(guī)定來處理，不屬于這里討論的導(dǎo)致雙方不能簽訂?商品房買賣合同》的范圍。

購房者在簽訂?認(rèn)購書》性質(zhì)的協(xié)議時(shí)，給付定金、訂金、或預(yù)付款等時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事，以免損失定金。最理想的當(dāng)然是，定金交得出去，如果不能達(dá)成商品房買賣合同時(shí)，又能拿得回來。仔細(xì)閱讀上面的分析，會(huì)有方法的。

適用要點(diǎn)五：商品房認(rèn)購與商品房買賣合同

法條原文?解釋》第五條“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。〞

?商品房銷售管理方法》第十六條“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確下列主要內(nèi)容：

〔一〕當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

(二)商品房根本狀況；

〔三〕商品房的銷售方式；

〔四〕商品房價(jià)款確實(shí)定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

〔五〕交付使用條件及日期；[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12]

〔六〕裝飾、設(shè)備規(guī)范承諾；

〔七〕供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套根底設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

〔八〕公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬；

〔九〕面積差別的處理方式；

〔十〕辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

〔十一〕解決爭議的辦法；

〔十二〕違約責(zé)任；

〔十三〕雙方約定的其他事項(xiàng)。〞

一、什么是商品房認(rèn)購？認(rèn)購一般都發(fā)生在什么時(shí)期？認(rèn)購的形式有哪些？

出賣人與買受人在簽訂合同前先行簽訂認(rèn)購書，就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，這是當(dāng)前商品房買賣的通常形式。

商品房認(rèn)購，是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售契約或者買賣契約之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。在法理上，一般稱之為預(yù)約合同。簽訂預(yù)約合同的目的是約束雙方訂立本約。關(guān)于認(rèn)購的法律性質(zhì)認(rèn)定問題，從認(rèn)購書簽訂的過程和約定的內(nèi)容看，認(rèn)購書是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)，所以，認(rèn)購書尚不屬于商品房買賣合同，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系，當(dāng)事人交付的定金為立約定金。

認(rèn)購的形式現(xiàn)實(shí)中常見的有：認(rèn)購書、定購協(xié)議、預(yù)定協(xié)議等等。無論哪種形式，一般都意在對進(jìn)一步簽訂商品房買賣合同作出約定，直接約定商品房的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的不多見。

商品房認(rèn)購一般在開發(fā)商已經(jīng)辦妥開發(fā)工程的立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，開發(fā)工程已定型，但尚未取得商品房預(yù)售許可證的期間內(nèi)簽訂。

二、如何認(rèn)定名為商品房買賣認(rèn)購協(xié)議，實(shí)為商品房買賣合同？

商品房買賣合同是當(dāng)事人雙方標(biāo)準(zhǔn)相互之間行為的主要依據(jù)，因此在實(shí)踐中為明確詳細(xì)的寫明合同內(nèi)容是非常重要的，為了標(biāo)準(zhǔn)商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門擬訂的格式合同文本。

?解釋》第五條“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。〞

依據(jù)本條規(guī)定，認(rèn)定商品房認(rèn)購書實(shí)為商品房買賣合同，即認(rèn)定預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：

條件一、具備?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；

條件二、出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。

?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的內(nèi)容共有13條之多，?商品房買賣合同示范文本》約定的合同內(nèi)容有25條之多。建設(shè)部XX年6月施行的?商品房銷售管理方法》第16條中對商品房銷售合同的內(nèi)容做出比擬明確的規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確下列主要內(nèi)容：(—)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房根本狀況；(三)商品房的