xx房地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告

城房地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)分析報(bào)告第333頁目錄前言…………………………3第一章項(xiàng)目概況……………4第一節(jié)項(xiàng)目基本情況…………………4第二節(jié)項(xiàng)目區(qū)域宏觀狀況……………7第二章XX房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析……………………11第三章XX房地產(chǎn)競爭狀況分析…………22第一節(jié)XX市區(qū)重點(diǎn)樓盤分析…………………………35第二節(jié)項(xiàng)目實(shí)態(tài)綜合分析………………38第四章XX（購鋪投資）需求調(diào)查分析…………………38第一節(jié)消費(fèi)者購鋪（投資）需求調(diào)查概述…………38第二節(jié)消費(fèi)者調(diào)查基本情況概述……………………42第三節(jié)消費(fèi)者調(diào)查投資需求分析……………………62第五章商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)調(diào)研分析……………69第一節(jié)調(diào)研的范圍及區(qū)域………………86第二節(jié)調(diào)研的目的………………………88第三節(jié)XX市商業(yè)地產(chǎn)概況分析………………………89第四節(jié)XX市零售業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析……………………86第五節(jié)XX市商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)分析……………………106XX市商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域特征分析…………114第七節(jié)XX市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式分析………………………121第六章項(xiàng)目地塊調(diào)查與分析……………131第一節(jié)項(xiàng)目地塊調(diào)查…………………131第二節(jié)項(xiàng)目SWOT分析………………135第七章XX媒體調(diào)查分析………………141提示…………………………150市場調(diào)研參考資料及附件目錄………………150前言調(diào)研時間：2004年5月3日至5月24日調(diào)研人員：深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)XX項(xiàng)目組經(jīng)過長達(dá)20天的調(diào)研，我們從宏觀的角度，針對XX市的政治、經(jīng)濟(jì)、人文、歷史等方面進(jìn)行了細(xì)致的了解，并從微觀的角度，針對XX市以及周邊所轄縣市坊子區(qū)、寒亭區(qū)、諸城市、安丘市、昌樂縣、高密市、臨朐縣、青州市、壽光市、昌邑市的地產(chǎn)項(xiàng)目特別是相關(guān)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研。憑借客觀求實(shí)的的作風(fēng)，本著對金正地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度，采用收集資料、走訪觀察、跟蹤訪談、交叉調(diào)研、反復(fù)求證的調(diào)查方法，獲取了寶貴的第一手原始調(diào)研資料，并通過對有關(guān)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行周密分類、系統(tǒng)匯總和統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行了科學(xué)分析與研究，形成了本調(diào)研報(bào)告。調(diào)研報(bào)告的順利完成，得益于金正公司部分人員的有力配合，值此表示感謝！由于地域差異等其他因素，我們在時間特別緊張、調(diào)研課題程序復(fù)雜、調(diào)研方法科學(xué)特殊、原始數(shù)據(jù)眾多且龐大、工作量繁重的困難條件下付出了超負(fù)荷的艱苦辛勞，確保了具有資料性、技術(shù)性、權(quán)威性、高水準(zhǔn)的研究成果。但是在整個調(diào)研過程中，相對于市場抽樣調(diào)研的結(jié)論也許有一些偏差，我們將在全過程中通過動態(tài)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略實(shí)施的健康發(fā)展。第一章項(xiàng)目概況第一節(jié)項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目位置該項(xiàng)目位于XX市勝利東街與北海路交叉口西南角。東臨北海路，正對人民廣場；南靠漲沔河；北接勝利東街，面對怡和·星國際；西臨人民保險(xiǎn)大樓；東北與XX市政府緊密相連；本項(xiàng)目地塊位于我市的政治文化中心，為目前XX市奎文區(qū)位置最好，交通最便利，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊之一。項(xiàng)目位置示意圖二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（初步擬定）總用地面積：60669.5平方米總建筑面積：212548平方米其中地上部分：170330平方米商業(yè)建筑部分：98500平方米居住建筑部分：73830平方米地下部分：42218平方米地下停車場面積：26650平方米地下商場面積10000平方米住宅地下室：5568平方米建筑占地面積：21457平方米建筑密度：35%容積率：2.8綠化率：40%資料來源：以上經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，根據(jù)甲方提供的地塊規(guī)劃總平面圖，本數(shù)據(jù)僅供本方案研析作基礎(chǔ)參考，以最終確定方案為準(zhǔn)。資料來源：以上經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，根據(jù)甲方提供的地塊規(guī)劃總平面圖，本數(shù)據(jù)僅供本方案研析作基礎(chǔ)參考，以最終確定方案為準(zhǔn)。三、項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目用地性質(zhì)及城市總體規(guī)劃初步擬定本項(xiàng)目為XX市政府總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目。用地范圍、性質(zhì)、總規(guī)基本定性，但還須進(jìn)一步完善。拆遷工作基本完成根據(jù)現(xiàn)場觀察，該地塊拆遷工作已完成95%，剩下部分正在緊張的協(xié)調(diào)之中。全程營銷策劃顧問機(jī)構(gòu)率先進(jìn)場經(jīng)過多家多次的考察、篩選，深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)于2004年4月19日簽定合同；2004年4月29日進(jìn)場開展工作。開發(fā)商與顧問機(jī)構(gòu)一起完成了深圳、廣州、上海、寧波、大連、北京、沈陽等地的考察論證。第二節(jié)項(xiàng)目區(qū)域宏觀狀況針對房地產(chǎn)業(yè)受政治、經(jīng)濟(jì)、文化等因素的宏觀制約，特別是商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，我們重點(diǎn)對XX市政策、法規(guī)、歷史等諸多的因素進(jìn)行了相對詳細(xì)的研究分析，故將項(xiàng)目區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)習(xí)慣等因素分析陳述如下：一、XX概況美麗的世界風(fēng)箏都——XX市地處山東半島中部，位于沿海和內(nèi)陸的過渡交界地帶，東與海港名城青島、煙臺相接，西與能源石化城東營和重工業(yè)城淄博相接，南依山巒起伏的泰沂山脈，北臨美麗的渤海萊州灣。屬于繁榮的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈南部地帶的中心城市之一。1988年，世界風(fēng)箏協(xié)會定XX為“世界風(fēng)箏都”，每年四月舉行國際風(fēng)箏會?！般y線連四海，風(fēng)箏傳友誼”，盛大的民俗活動大大提高了XX市在國內(nèi)外的知名度。1、地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越，人口眾多XX市位于山東半島中部，南北長188公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。距濟(jì)南183公里，距北京410公里。南依沂山，北瀕渤海，扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉。2003年底全市總?cè)丝?47.71萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口217.53萬人，男女性別比為108：100，人口自然增長率3.47‰。環(huán)境氣候溫暖，四季分明XX市地處北溫帶季風(fēng)區(qū)，屬于暖溫帶季風(fēng)型半濕潤大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫12.3℃，無霜期200天左右，平均降雨量700毫米以上。2、基礎(chǔ)設(shè)施完善XX市鐵路、公路、機(jī)場、通信及城市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車?yán)锍踢_(dá)到14萬公里。全部開通了程控電話和國內(nèi)外直撥電話，電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到101萬。市區(qū)供水普及率達(dá)100％，居民生活燃料氣化率達(dá)90.03％。3、經(jīng)濟(jì)實(shí)力居山東省第四位按照市委“全黨抓經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)抓工業(yè)，關(guān)鍵抓投入，突出抓招商”的總體要求，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和規(guī)模效益，穩(wěn)步發(fā)展農(nóng)業(yè)、努力強(qiáng)化工業(yè)、繁榮發(fā)展服務(wù)業(yè)、發(fā)展壯大民營經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)地位在濟(jì)南、青島、煙臺之后排列第四位。資料來源：統(tǒng)計(jì)局、資料來源：統(tǒng)計(jì)局、《2002年濰坊年鑒》《2003年濰坊年鑒》二、政策導(dǎo)向1、抑制房地產(chǎn)過熱資本金比例提高近一倍國務(wù)院4月底發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。鋼鐵由25%及以上提高到40%及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)均由20%及以上提高到35%及以上。2、政策調(diào)控抑制投資過熱為了防止貨幣信貸總量過快增長，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速健康發(fā)展，中國人民銀行自4月25日起提高存款準(zhǔn)備金率0．5個百分點(diǎn)，即存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的7％提高到7．5％。這意味著金融機(jī)構(gòu)吸收100元的公眾存款，就要將7．5元錢存在央行作為存款準(zhǔn)備金。3、嚴(yán)禁單位集資、合作建房5月13日建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行關(guān)于印發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的通知（建住房[2004]77號）的第三十二條規(guī)定：凡已經(jīng)享受房改政策購房、購買了經(jīng)濟(jì)適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。嚴(yán)禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分配或商品房開發(fā)。三、宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、國民生產(chǎn)總值增長勢頭強(qiáng)勁。XX市國民經(jīng)濟(jì)保持較快增長。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2003年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為1030億元。按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長15.1%。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長5.5%、20.4%和12%。全年糧食總產(chǎn)量293萬噸，比上年增長12.8%，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長3.3%和5%。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值335.4億元，增長27%。服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭良好，郵政、電信業(yè)務(wù)總量分別增長12%和15%，旅游收入增長5%。2、城市居民生活水平穩(wěn)步提升。2003年全年城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年增長0.1%。城市居民人均可支配收入8317元，增長10.3%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額607億元，增長13.2%。消費(fèi)預(yù)期回升,全年城市居民人均消費(fèi)性支出比上年增長8.6%。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大。2003年全社會固定資產(chǎn)投資完成517億元，比上年增長86.5%，其中國有及其它投資275.5億元，增長93.1%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資37.1億元，增長81.7%?？偼顿Y1000萬元以上的項(xiàng)目1912個，其中過億元的191個，XX電廠二期工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目取得重大進(jìn)展。消費(fèi)市場穩(wěn)中趨旺，實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額344.6億元，增長14.8%，居民消費(fèi)價(jià)格上漲0.5%。分析：XX市經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，具有較活躍的消費(fèi)力。資料來源：資料來源：《2002年濰坊年鑒》《2003年濰坊年鑒》第二章XX房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析本次對XX市房地產(chǎn)市場進(jìn)行的實(shí)地調(diào)研，主要從本市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境、區(qū)域市場狀況及競爭市場入手，通過XX市房地產(chǎn)管理局、XX市統(tǒng)計(jì)局、XX市規(guī)劃局等政府部門，《2001年XX統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2002年XX統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2003年XX統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2003年XX統(tǒng)計(jì)手冊》、《XX晚報(bào)》等資料，重點(diǎn)了解XX市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢，將得到的原始信息進(jìn)行歸納、分析、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基礎(chǔ)上得出相關(guān)結(jié)論，為項(xiàng)目提供參考。一、XX房地產(chǎn)特點(diǎn)1、房地產(chǎn)市場起步較晚XX市的房地產(chǎn)開發(fā)處于比較原始的階段，存在較多的單位集資建房，產(chǎn)品沒有特色。近兩、三年來，隨著人民生活水平的提高，消費(fèi)觀念的改變，人們對生活環(huán)境、生活品質(zhì)的要求越來越高，開發(fā)商開始引入先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念，產(chǎn)品品質(zhì)漸有起色。目前，XX市房地產(chǎn)市場處于快速啟動階段。2、市場管理不規(guī)范房地產(chǎn)政策、法規(guī)滯后，缺乏有效地指導(dǎo)和管理，政府操作的成分比較大。舊城改造缺乏整體規(guī)劃，消費(fèi)者的商品房消費(fèi)意識比較淡薄，導(dǎo)致了市場發(fā)育程度低。XX作為中等規(guī)模的發(fā)展中城市，在房地產(chǎn)市場的運(yùn)作中，不規(guī)范因素很多，造成了市場不平等競爭、秩序混亂，制約了市場的良性發(fā)展.3、產(chǎn)品單一，設(shè)計(jì)理念較為保守近三年市場上的房地產(chǎn)產(chǎn)品單一性高，戶型設(shè)計(jì)重復(fù)，面積集中在一定范圍內(nèi)，缺少選擇性，不能引導(dǎo)市場消費(fèi)。4、樓盤無整體策劃概念5、樓盤營銷手法較為落后在對XX商品房市場的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，XX大部分商品房的上市銷售，基本處于自然銷售階段，營銷手法較為落后，或者說沒有樓盤市場營銷的概念。二、總需求與總供給1、總需求(1)需求的主體A、白領(lǐng)階層工作穩(wěn)定，收入較高，有一定的積蓄。B、企業(yè)職工隨著2001年以后經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，企業(yè)職工的收入增加，原有住房面積過小，一般在40、50平方，改善居住環(huán)境的欲望較強(qiáng)，手中有積蓄，這一部分是不可忽視的群體。這也是市場上120平方左右的三房在市場上銷售較好的原因之一。C、私營業(yè)主商業(yè)用房需求，一方面自身經(jīng)營需要購置經(jīng)營場所；另一方面也會考慮商業(yè)房的投資回報(bào)。住宅需求兩極分化，一部分要求40-50萬總價(jià)，面積在180(大房)-200多平方(復(fù)式)；另一部分要求20萬左右，各占50%。D、二次置業(yè)者需要改善住房條件、生活比較富裕的部分置業(yè)群體。包括政府公務(wù)員(一般都有二套房)、專門炒房產(chǎn)的一群人(被炒的房屋總量在10%左右)，沿街商鋪是重點(diǎn)的炒房對象。E、投資者指手頭有大量閑余資金、目前生活條件較好的客戶，把置業(yè)作為一種投資的方式。XX當(dāng)前投資住宅的置業(yè)者很少。F、自由職業(yè)者無固定職業(yè)，但收入較高。只占很小的一部分。（2）需求量分析A、市場需求量分析表一歷年XX商品房銷售面積統(tǒng)計(jì)表單位：萬平方米年份2001年2002年2003年全市商品房銷售面面積114.28134.6191.6銷售面積增長率（%）27.5615.0929.34資料來源：資料摘自《2001、2002、2003年濰坊年鑒》及現(xiàn)場調(diào)查資料來源：資料摘自《2001、2002、2003年濰坊年鑒》及現(xiàn)場調(diào)查B、需求量預(yù)測至2003年底，XX人均住房面積已達(dá)到19.2㎡，XX市人口為847萬，到2005年城市人口將達(dá)到950萬，同時，XX城市面貌正處于破舊立新的階段，舊城改造、新區(qū)建設(shè)增加的住房需求，也將是一個不可估量的數(shù)字。就以上分析，保守估計(jì)未來兩年內(nèi)，XX城市住房面積需求至少將達(dá)到約400萬㎡，年均200萬㎡。前兩年所積蓄的住房需求能量將進(jìn)行釋放，市場將呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。商業(yè)用房的需求量，從XX市的年消費(fèi)零售總額表來分析。表二消費(fèi)零售總額單位：億元年份2001年2002年2003年社會消費(fèi)品零售總總額282.11055313.48700344.6零售總額逐年增長長率（%）7.811.114.8資料來源：資料摘自《2001、2002、2003年濰坊年鑒》及現(xiàn)場調(diào)查資料來源：資料摘自《2001、2002、2003年濰坊年鑒》及現(xiàn)場調(diào)查2、總供給（1）市場供給分析從相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，從2001年以來，XX市商品房市場投資呈逐年穩(wěn)步上升趨勢，近三年，房地產(chǎn)投資由2001年的15.96億元增加到2003年的37.1億元，增勢較猛，資金呈快速投放趨勢；與之對應(yīng)的年開工面積、年竣工面積也快速增長，2004年，XX市房地產(chǎn)開工面積預(yù)計(jì)超過200萬㎡，商品房市場供給呈旺勢。表三XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)年份2001年2002年2003年商品住宅完成投資資額（萬元）15.9620.437.1房地產(chǎn)開工面積（萬萬㎡）210.39240.13303.34房地產(chǎn)竣工面積（萬萬㎡）97.16128.31152.98資料來源：資料摘自《2003年濰坊年鑒》及調(diào)研統(tǒng)計(jì)資料來源：資料摘自《2003年濰坊年鑒》及調(diào)研統(tǒng)計(jì)就XX市商品房市場供給來看，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：住宅的市場份額增長速度不快隨著城市商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)也在不斷的完善之中。商品房的市場供給中，住宅的市場份額增長不快，商品住宅每年將增加200萬平方米左右。小高層的供給將有所增加隨著人民生活水平的提高以及城市用地的日益緊張，多層住宅的市場供應(yīng)量將相應(yīng)減少，而代表城市居民整體生活品質(zhì)提高及城市發(fā)展水平的高層數(shù)、高容積率、低覆蓋率的小高層出現(xiàn)在市場。高層住宅目前在市場尚為空白小高層在XX當(dāng)?shù)貜?003年開始逐步為消費(fèi)者接受，但高層住宅由于開發(fā)成本較高，還需要一定時間來培育市場，房產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)處于觀望之中。別墅產(chǎn)品在當(dāng)?shù)夭粫僭黾臃汉３鞘谢▓@、頤和花園、湖景花園、浮煙山莊是XX僅有的四個別墅區(qū)，銷售狀況不是很理想。別墅目標(biāo)消費(fèi)群多半會在青島等沿海城市購房，而不會在當(dāng)?shù)剡x擇。（3）未來市場供給預(yù)測從表三中我們可以看出，每年的房地產(chǎn)投資總額都在高速增長，2003年達(dá)到了37.1個億。預(yù)計(jì)，在2004年里，隨著多個大盤的啟動，房地產(chǎn)投資總額將超過40個億，房地產(chǎn)市場將迎來新一輪的競爭。3、總需求與總供求的關(guān)系表四XX市房地產(chǎn)竣工面積、銷售面積統(tǒng)計(jì)表年份份2001年2002年2003年房地產(chǎn)竣工面積（萬萬㎡）97.16128.31152.98全市商品房銷售面面積（萬㎡）82.78114.27134.65資料來源：資料摘自《2003年濰坊年鑒》資料來源：資料摘自《2003年濰坊年鑒》三、競爭態(tài)勢1、區(qū)域性競爭房地產(chǎn)的發(fā)展與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，XX市的城市規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)將圍繞“東擴(kuò)南進(jìn)”，規(guī)劃以市政府為中心一個政治區(qū)，和平路(濰城區(qū))與東風(fēng)街交匯處為中心一個商業(yè)金融區(qū)，沿寶通街的一個觀光旅游區(qū)而展開，原定的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的現(xiàn)狀為高級住宅開發(fā)區(qū)。XX市的房地產(chǎn)競爭態(tài)勢也將沿規(guī)劃布局的區(qū)域而展開，市區(qū)內(nèi)可分為中百商圈、友誼商圈、佳樂家商圈、世紀(jì)泰華商圈，房地產(chǎn)小區(qū)開發(fā)也多在這幾個商圈之內(nèi)。2、品牌競爭隨著XX房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，偷工減料、銷售面積縮水、售后服務(wù)等也將受到消費(fèi)者的關(guān)注。開發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)、口碑也越來越重要，購房者在購房時也會將開發(fā)公司的品牌作為一種重要因素來考慮。四、需求趨勢（1）需求總量將繼續(xù)增長、但增長速度將放緩XX的人均居住面積接近全國的人均居住面積，這幾年來每年的銷售面積也都快速增長，這主要因?yàn)榕f城改造量大，拆遷用房比較多，需要的住房量比較大，從我們現(xiàn)場了解得情況看，新建住房的入住率比較低，這反映了部分人擁有二套住房以上的比重較大，預(yù)計(jì)在以后幾年內(nèi)需求量將繼續(xù)增大，但增長速度有所放緩。（2）對產(chǎn)品素質(zhì)要求越來越高隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對居住的環(huán)境，生活的品位要求也越來越高，從簡單物質(zhì)生活向有品位的精神生活過渡。在住房方面具體表現(xiàn)在對居住的社區(qū)環(huán)境、外在環(huán)境要求的提高，在消費(fèi)方面，也將更注重追隨時尚、高檔消費(fèi)，體現(xiàn)身份，對消費(fèi)的場所也將越來越看重。（3）需求的區(qū)域也將發(fā)生變化XX市的城市規(guī)劃將市市政府作為行行政中心，該該區(qū)域臨近人人民廣場，環(huán)環(huán)境優(yōu)美、交交通便利，更更適宜居住，將將吸引大部分分人作為購房房的首選。成成熟的四大商商業(yè)圈將作為為投資、經(jīng)營營最具有吸引引力的區(qū)域。（4）需求的主體也將將分化的居要高將圍人富也五、價(jià)格趨勢表五XX歷歷年商品房價(jià)價(jià)格統(tǒng)計(jì)表單位：元/平方年份2001年2002年2003年2004年上半年年全市商品房銷售單單價(jià)1300140016801880資料來源：資料摘自《2003年濰坊年鑒》由上表可以看出，XX商品房價(jià)格格呈現(xiàn)出理性性、平和的發(fā)發(fā)展態(tài)勢，波波動不大。從從2001年以來，全全市商品房銷銷售均價(jià)一直直在1500元/㎡左右。但但比較其他城城市的商品房房價(jià)格來看，XX商品房價(jià)格格偏低，這一一方面是企業(yè)業(yè)自建房拉低低房價(jià)，另一一方面和XX人均收入較較低也有關(guān)系系，同時商業(yè)業(yè)用房供給市市場比較好的的地段數(shù)量有有限，品質(zhì)不不高，價(jià)格相相對比較低。住住宅底商的商商業(yè)用房量大大、價(jià)格低，人人民廣場周邊邊僅有怡和星星國際一個高資料來源：資料摘自《2003年濰坊年鑒》人質(zhì)格會今市價(jià)破時的宅樓商商有給改件活足的六、XX市開發(fā)態(tài)勢XX近幾年來，房地產(chǎn)產(chǎn)市場呈現(xiàn)良良好的平穩(wěn)上上升勢頭，開開工面積、竣竣工面積持續(xù)續(xù)上漲，銷售售面積快速平平穩(wěn)增長，價(jià)價(jià)格穩(wěn)中有升升。從產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)來看，商商品住房從以以前單一的多多層住宅供給給開始逐步有有小高層商品品房供給，但但還缺乏高層層產(chǎn)品的市場場供給。而商商業(yè)用房缺乏乏大型商業(yè)用用房的供給。從市場供給的產(chǎn)品品品質(zhì)來看，雖雖然近年有較較大提高，但但總體說來，品品質(zhì)還較低，尚尚且停留在滿滿足基本生活活需要的層面面上。大規(guī)模模的有特色的的商業(yè)街和購購物中心還未未出現(xiàn)，專業(yè)業(yè)市場也是不不溫不火，隨隨著市民生活活水平的提高高，對住房需需要層次和消消費(fèi)檔次的提提高，將呼喚喚一批高品質(zhì)質(zhì)的、改變生生活模式和消消費(fèi)方式的商商品房將會出出現(xiàn)。第三章XX市市房地產(chǎn)競爭爭狀況分析XX市作為山東省的重重要組成部分分，從長遠(yuǎn)的的發(fā)展目光出出發(fā)，以優(yōu)化化生態(tài)，重視視環(huán)境保護(hù)，強(qiáng)強(qiáng)化規(guī)劃建設(shè)設(shè)為重點(diǎn)，提提升XX房地產(chǎn)的品品牌效應(yīng)。富富華公寓、怡怡和·星國際、名名門現(xiàn)代城、陽陽光外灘、清清荷園等樓盤盤先后推出，形形成一種并駕駕齊驅(qū)的競爭爭態(tài)勢。個別別樓盤銷售情情況非常理想想，有的戶型型及別墅甚至至吸引了周邊邊鎮(zhèn)區(qū)的買家家前來置業(yè)。我我們可以借鑒鑒成功經(jīng)驗(yàn)，吸吸取失誤的教教訓(xùn)。第一節(jié)XX市市重點(diǎn)樓盤分分析1、怡和·星國際項(xiàng)目名稱怡和星國際電話888755588937777發(fā)展商山東怡和置業(yè)有限限公司策劃代理青島創(chuàng)新思路咨詢詢顧問有限公公司建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)北京市建筑設(shè)計(jì)研研究院何玉如工作作室景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)加拿大MMM景觀觀設(shè)計(jì)公司。承建商中建八局一公司廣告策劃托你高房地產(chǎn)顧問問機(jī)構(gòu)物業(yè)管理深圳金地物業(yè)管理理有限公司物管費(fèi)0.50元/㎡地理位置XX市北海路與勝利東東街交界處西西北角車位數(shù)及租售價(jià)地下420個，售價(jià)88萬地上租價(jià)90元//月戶車比1：1開盤日期一期2003年8月99日交樓日期2004年6月330日占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)綠化率實(shí)用率3.53萬㎡7.69萬㎡2.175420余套5棟61.6%，戶型及面積主力戶型及面積分分布戶型面積數(shù)量戶型比例二房二廳102.785312.6%三房二廳11492.1%三房二廳128-14117942.6%三房二廳150-15713331.7%四房二廳173.88112.6%五房二廳192.27112.6%復(fù)式241.6(一期期)41%180—280（二二期）204.8%產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)劃行列布局、現(xiàn)代建建筑風(fēng)格。地地下兩層儲物物間。一梯兩兩戶。層高2.8米。一期4棟，沿街3棟有底商，為為一梯三層。二二期18層，總建3萬余㎡，210套（為130、150㎡三房、復(fù)復(fù)式），04年7月封頂。噴噴泉橢圓形廣廣場、園林綠綠帶。白灰沙沙漿人行道。住住宅部份總建建筑面積496644.67㎡建筑二期建材：高級斷斷熱橋鋁型材材、鋁合金窗窗、中空玻璃璃、1米以下為12毫米的鋼化化夾膠安全玻玻璃。外墻涂涂料。頂層三三層防水處理理。外墻為涂涂料。主力戶型朝向南北朝向。采暖方式集中供暖，水暖。交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房（廚衛(wèi)簡裝裝）。小區(qū)配套會所內(nèi)設(shè)游泳館、SPA水療中心、意意大利咖啡館館等。項(xiàng)目周邊環(huán)境及配配套市政府、富華大酒酒店、假日酒酒店等周邊配配套較為齊全全。銷售價(jià)格最高價(jià):32000，最低價(jià):2600，均價(jià):2800，層差:30-770元付款方式及折扣按揭首付30%，貸貸款20年，無折扣扣；；一次性性付款9.8折銷售進(jìn)度一期銷售進(jìn)度855%，150㎡售磬、復(fù)復(fù)式售磬。102㎡銷售余9套，133㎡一套；二二期預(yù)訂130余套，二期期復(fù)式訂完。目標(biāo)市場分析中高收入消費(fèi)者。項(xiàng)目包裝及營銷手手法戶外廣告（墻體、霓霓虹燈、路旗旗）、售樓部部包裝。看樓樓通道未包裝裝。坐銷。賣點(diǎn)及主廣告語國際品質(zhì)示范生活活小區(qū)、高科科技智能化小小區(qū)、人民廣廣場最佳視點(diǎn)點(diǎn)、九項(xiàng)創(chuàng)新新。項(xiàng)目綜合評價(jià)：1)項(xiàng)目概況況怡和·星國際是XX市現(xiàn)現(xiàn)有樓盤中開開發(fā)檔次和開開發(fā)水平最高高的樓盤，也也是XX市房地產(chǎn)市市場形象提升升的先行者。2)戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)分析由于景觀資源豐富富（面對人民民廣場），加加上定位為中中高檔樓盤，所所以戶型多以以中等偏大的的戶型為主。主主力戶型為大大三房，面積積為128－157㎡，客廳和和主臥開間都都比較大，功功能分區(qū)比較較合理。3）產(chǎn)品研究怡和·星國際在產(chǎn)品上的的特色主要在在建筑規(guī)劃上上。利用自然然景觀，發(fā)揮揮現(xiàn)代建筑特特色，將小高高層和高層形形成行列式布布局。充分利利用立面造型型的各種元素素，以自然流流暢的弧線，襯襯托沿街景觀觀的動態(tài)與變變化。4）營銷推廣該項(xiàng)目的營銷推廣廣非常成功，已已成為XX市民心目中中的高品質(zhì)樓樓盤之一。因此，該項(xiàng)目是我我們項(xiàng)目的主主要競爭樓盤盤，從目前整整體情況來分分析：在硬件方面，我我項(xiàng)目并無明明顯優(yōu)勢。因因此，在開發(fā)發(fā)中應(yīng)以高要要求、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高質(zhì)量的的基本原則同同時注重軟件件方面的營造造。如：在建筑規(guī)劃及園林林設(shè)計(jì)方面聘聘請國外或國國內(nèi)大師擔(dān)綱綱設(shè)計(jì)。將物業(yè)管理作為項(xiàng)項(xiàng)目的一大賣賣點(diǎn)。如：提提倡英國管家家式服務(wù)等。注重小區(qū)文化氛圍圍及人文素質(zhì)質(zhì)的營造，提提升小區(qū)品牌牌。在項(xiàng)目的營銷推廣廣及銷售上多多下工夫，縮縮短運(yùn)作周期期。2、富華公寓項(xiàng)目名稱富華公寓電話0536-8788826687882277發(fā)展商XX新立克置業(yè)有限公公司策劃代理北京聯(lián)眾房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)有限公司司建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)美國公司與當(dāng)?shù)卦O(shè)設(shè)計(jì)院景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)承建商濟(jì)南四建廣告策劃北京聯(lián)眾(后期撤撤出)物業(yè)管理山東中房物業(yè)管理理公司物管費(fèi)0.68地理位置福壽東街168號號車位數(shù)120個地下車位位，售8萬元/個車戶比1：1.7開盤日期2003-12交樓日期2004-2占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)綠化率實(shí)用率15畝5萬㎡520020層1棟16層1棟40%83%戶型及面積主力戶型及面積分分布戶型面積數(shù)量戶型比例三房二廳二衛(wèi)146㎡6231%三房二廳二衛(wèi)156㎡2613%四房二廳二衛(wèi)217㎡3618%三房二廳三衛(wèi)234㎡5226%空中241.6㎡4+20=2412%產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)劃A(16層、地下下二層為商鋪鋪，一梯二層層)座前有二期3萬平方的超超市與正大集集團(tuán)合作，B座(18層，地下二二層為商鋪，一一梯二層)180o落地景觀窗窗，分戶對講講系統(tǒng)，層高高3米建筑基層部分為高檔大大理石，以上上為高檔涂料料，黃色主力戶型朝向南北采暖方式集中供暖交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房小區(qū)配套小區(qū)內(nèi)人車分流，電電梯直通地下下停車場，小區(qū)局域域網(wǎng)，安防系系統(tǒng)(感應(yīng)卡門禁禁系統(tǒng)，緊急急救助裝置，紅紅外監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，分戶對講講系統(tǒng))項(xiàng)目周邊環(huán)境及配配套富華財(cái)富中心，對對面為檢查院院(富華大廈，公公寓，購物中中心，XX會議接待中中心，大酒店店，國際會議議中心，展覽覽中心，國際際俱樂部，游游樂園，別墅墅區(qū))，臨近400畝人民廣場場，博物館，市市政府，電視視臺，郵電局局均在1公里之內(nèi)。銷售價(jià)格開盤時2960元元/㎡，二個月月后降到2460元/㎡，目前最低2598元/㎡均價(jià)2938/㎡最高3278/㎡。付款方式及折扣3成20年按揭9.8折銷售進(jìn)度目前銷售表上為660%，實(shí)際在20%左右。目標(biāo)市場分析中高收入者項(xiàng)目包裝及營銷手手法僅包裝了售樓部，大大折頁，有沙沙盤坐銷賣點(diǎn)及主廣告語財(cái)富中心，至尊宅宅邸項(xiàng)目綜合評價(jià)：該樓盤屬于比較失失敗的樓盤。對于本項(xiàng)目的參考考價(jià)值外觀設(shè)計(jì)過于沉悶悶，外墻涂料料經(jīng)過雨水的的沖刷已經(jīng)顯顯得十分破敗敗。肥梁胖柱到處可見見，導(dǎo)致建筑筑成本上升。對市場估計(jì)的過于于樂觀，戶型型設(shè)計(jì)過大，銷銷售不暢。周邊環(huán)境(對面為為檢查院)使部分客戶戶在選擇中，不不把它做為首首選。3、清荷園項(xiàng)目名稱清荷園電話8798777、87998887發(fā)展商XX天潤房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司策劃代理浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)杭州市城市規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)研究院景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)杭州市城市規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)研究院承建商中建八局廣告策劃浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)((策劃過錦繡繡園全程)物業(yè)管理XX奎文區(qū)奎南物業(yè)管管理有限公司司物管費(fèi)多層：0.4元//m2高層：0.6元//m2地理位置東風(fēng)大街與金馬路路交匯處市內(nèi)售樓地址：勝勝利東街渤海海賓館對面車位數(shù)地下車位400--500個(租金未定)車戶比開盤日期一期：2003--1二期：04-5月月三期：交樓日期一期：竣工20004-10--31二期：三期：占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)綠化率實(shí)用率79.2畝7.2萬平方，已已建多層3600㎡，小高層22000㎡1.75小高層：132戶戶合計(jì)為300多戶戶11棟住宅：多層為55層，小高層層為11+1層1棟寫字樓40%87%戶型及面積主力戶型及面積分分布戶型面積數(shù)量戶型比例二房6891二房二廳二衛(wèi)128三房二廳二衛(wèi)132144163四房二廳二衛(wèi)182五房復(fù)式182產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)劃以軸線基準(zhǔn)布局，新新古典主義風(fēng)風(fēng)格，地下超超市3000多平方米，無無儲物間，層層高3米，建筑外墻色調(diào)小高層淺淺黃為主調(diào)+多層以淺紅紅色為主調(diào)，坡坡屋頂主力戶型朝向南北采暖方式水暖交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房小區(qū)配套會所，安保智能，中中心花園，天天一廣場項(xiàng)目周邊環(huán)境及配配套購物商場，農(nóng)業(yè)銀銀行，鳶都醫(yī)醫(yī)院，富華游游樂園，XX學(xué)院、東方方大酒店、東東邊有200畝地預(yù)備做做住宅還未啟啟動(大邦房產(chǎn))、公路局、渤渤海賓館、渤渤海大學(xué)。銷售價(jià)格最高：2800元元/㎡，最低：2100元/㎡，均價(jià)：2500元/㎡付款方式及折扣一次付款9.7折折，7成20年按揭。銷售進(jìn)度一期85%，二期內(nèi)部部認(rèn)購。182平方的復(fù)式式銷售不快，120-1130平方的銷售售最快，3、4月銷售額均均為900多萬元目標(biāo)市場分析商人，白領(lǐng)階層項(xiàng)目包裝及營銷手手法折頁加單頁，墻體體廣告，沙盤盤，XX晚報(bào)(整版)、坐銷加行行銷賣點(diǎn)及主廣告語中心花園，天一廣廣場，社區(qū)會會所，安保智智能系統(tǒng)，地地理位置，主主廣告語：蘇蘇杭園林式水水景健康社區(qū)區(qū)，東部新城城區(qū)居住夢想想，都市心靈靈養(yǎng)生處，項(xiàng)目綜合評價(jià)：清荷園分三期開發(fā)發(fā)。從目前其其戶外廣告來來看：采用簡簡約時尚、清清新亮麗現(xiàn)代代建筑風(fēng)格。在建筑設(shè)計(jì)上，導(dǎo)入世界先進(jìn)的建筑學(xué)和環(huán)境學(xué)等設(shè)計(jì)理念。在小區(qū)園林設(shè)計(jì)上，引入蘇杭園林藝術(shù)，將婉約的江南氣息與北方建筑風(fēng)格結(jié)合在一起，形成互補(bǔ)優(yōu)勢。采用多樣化戶型設(shè)計(jì)，提高可選擇性。4、名門現(xiàn)代城項(xiàng)目名稱名門現(xiàn)代城電話82286666682788666發(fā)展商山東名屋置業(yè)策劃代理富陽物業(yè)咨詢有限限公司建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)法國C&P建筑設(shè)計(jì)公公司景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)蘇州承建商濟(jì)南四建廣告策劃開發(fā)商物業(yè)管理山東名屋置業(yè)物管費(fèi)0.5元/㎡地理位置東風(fēng)東街與鳶飛路路交匯處車位數(shù)80個，戶車比1：0.2開盤日期2003年5月交樓日期2004年10月月占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)綠化率實(shí)用率1.5400余戶5棟12-17層40%86%戶型及面積主力戶型及面積分分布戶型面積數(shù)量戶型比例三房二廳121--140026065%四房二廳15210025%復(fù)式2474010%產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)劃一梯兩戶。園林設(shè)設(shè)計(jì)地中海式式風(fēng)格。建筑外窗為高級鋁合金金窗，配透明明玻璃。外墻墻為面磚。屋屋頂為平層。主力戶型朝向南北朝向。采暖方式集中供暖。交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房小區(qū)配套會所內(nèi)設(shè)游泳館、棋棋牌室、咖啡啡廳、健身房房、桌球室、乒乒乓球室，室室內(nèi)網(wǎng)球場。項(xiàng)目周邊環(huán)境及配配套友誼商場、上海聯(lián)聯(lián)華、科技市市場、中天影影城、XX一中、體育育場、烈士陵陵園，位于城城市交通主干干道，較為嘈嘈雜。銷售價(jià)格按套銷售。最高價(jià)價(jià)70余萬，最低低價(jià)30萬。均價(jià)2750付款方式及折扣按揭首付30%，20年。一次性性付款。銷售進(jìn)度65%目標(biāo)市場分析中高收入消費(fèi)者。外外地人占20%。項(xiàng)目包裝及營銷手手法戶外廣告（路牌廣廣告），無看看樓通道，外外墻包裝(期房時有)。賣點(diǎn)及主廣告語商機(jī)無限、升值無無限。20年后舒適生生活首映式。項(xiàng)目綜合評價(jià)：名門現(xiàn)代城是名屋屋置業(yè)有限公公司繼名門世家之后后，在XX傾心打造造的一座高品品質(zhì)新城。內(nèi)設(shè)名門現(xiàn)現(xiàn)代城會所，小小區(qū)實(shí)行全封封閉式管理。其核心競爭優(yōu)勢為企業(yè)的品牌競爭力和主力戶型。陽光外灘項(xiàng)目名稱陽光外灘電話821333382533333發(fā)展商香港中升（灘坊）房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司策劃代理廈門大風(fēng)堂建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)承建商山東諸誠建筑有限限公司山東景芝建工集團(tuán)團(tuán)廣告策劃廈門大風(fēng)堂物業(yè)管理威廉物管物管費(fèi)0.68元/㎡地理位置XX市東風(fēng)東街白浪河河畔（北下河河）車位數(shù)租價(jià)：80元/月月售價(jià)8.5萬，2755個車戶比1：1.17開盤日期交樓日期現(xiàn)房占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)綠化率實(shí)用率35畝5萬㎡2.14322套4棟45%戶型及面積主力戶型及面積分分布戶型面積數(shù)量戶型比例二房二廳80-1103611.2%三房二廳133-13918557.4%四房二廳133-1586520.2%四房二廳186247.5%五房二廳189123.7%產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)劃行列布局。一梯兩兩戶、一梯四四戶。共四棟棟，中間兩棟棟為塔式。層高2.9米建筑外墻面磚。主力戶型朝向南北朝向。1333㎡為主力戶戶型。采暖方式集中供暖。交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房。小區(qū)配套內(nèi)設(shè)會所，區(qū)內(nèi)商商鋪。項(xiàng)目周邊環(huán)境及配配套地處繁華地段，商商業(yè)配套齊全全，交通便利利。銷售價(jià)格最低價(jià)2350，最最高價(jià)3300，層差70元。付款方式及折扣按揭首付30%，貸20年。一次性性付款無折扣扣。銷售進(jìn)度臨東風(fēng)街商鋪售磬磬。住宅僅余余20套。目標(biāo)市場分析中高收入消費(fèi)者。項(xiàng)目包裝及營銷手手法戶外廣告（路牌廣廣告）、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告。折頁頁。坐銷。賣點(diǎn)主廣告語：地段舉舉世無雙，風(fēng)風(fēng)景這邊獨(dú)好好。繁華中心心點(diǎn)，水邊的的香格里拉。賣點(diǎn)：雙景電梯住住宅、酒店式式迎賓大堂、私私家疊水泳池池、立體雙層層花園、水景景休閑咖啡廳廳、封閉式物物業(yè)管理、全全地下車道、人人車分流、管管家貼心服務(wù)務(wù)、IC卡門禁系統(tǒng)統(tǒng)、地景噴泉泉瀑布、閉路路監(jiān)控系統(tǒng)項(xiàng)目綜合評價(jià)：陽光外灘位于XXX市中心，最最便捷的交通通干線區(qū)域，和和平路、四平平路近在咫尺尺。發(fā)展商極極力營造與配配套個性化的的XX人精神樂園園，兼容各種種性格。第二節(jié)項(xiàng)目實(shí)實(shí)態(tài)綜合分析析一、綜合以上的個個案樓盤和在在調(diào)研中得到到的資料，我我們對XX的房地產(chǎn)市市場有以下幾幾個觀點(diǎn)：1、產(chǎn)品素質(zhì)的逐漸漸提高逐漸引進(jìn)國內(nèi)、外外比較著名設(shè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行行規(guī)劃，如加加拿大MMM景觀設(shè)計(jì)公公司；更加注重園林景觀觀的設(shè)計(jì)，如如“清荷園”的蘇州園林林風(fēng)格的園林林景觀；的子外可智也場新工藝、新材料的的使用，如怡怡和.星國際的九九項(xiàng)建材的使使用；物業(yè)管理意識的提提高，引入深深圳金地物業(yè)業(yè)管理公司等等做物管顧問問。2、市場營銷也漸有有起色在售樓部的裝修、銷銷售物料的準(zhǔn)準(zhǔn)備、銷售人人員的培訓(xùn)、大大型的戶外廣廣告、外地策策劃公司的介介入，這些都都反映出本地地的房地產(chǎn)市市場的真實(shí)狀狀況。在營銷銷包裝方面相相對較好的有有：人民廣場場的“怡和星國際”、東風(fēng)街的“清荷園”等。3、從無序競爭到有有序競爭從原始的房地產(chǎn)開開發(fā)階段，到到商品房市場場的發(fā)展，以以及房地產(chǎn)開開發(fā)理念的提提升、實(shí)力派派（如怡和星星國際）的崛崛起，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商品牌牌意識也在增增強(qiáng)，相關(guān)土土地政策、房房地產(chǎn)政策的的出臺，房地地產(chǎn)市場競爭爭將打破原始始的競爭狀態(tài)態(tài)，逐漸向市市場化發(fā)展，優(yōu)優(yōu)勝劣汰。二、我們對以后能能夠影響本項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)展因因素進(jìn)行了分分析：（一）自然因素1、汛期影響由于本項(xiàng)目地塊南南邊距河岸30米，汛期來來臨，將會對對本項(xiàng)目的施施工帶來一定定的影響，在在以后的設(shè)計(jì)計(jì)中也要充分分考慮，避免免洪水來臨時時對商業(yè)營業(yè)業(yè)造成影響。2、不可抵抗力地震、暴風(fēng)雪、戰(zhàn)戰(zhàn)爭等不可抵抵抗力有可能能對項(xiàng)目造成成影響。（二）社會因素1、政治因素政局的動蕩，領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人的變更，個個人的意愿等等可能對本項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)展造造成影響。2、政策因素國家的土地政策、房房地產(chǎn)法規(guī)的的頒布也可能能對本項(xiàng)目造造成影響。如如2003年的121文件對別墅墅用地的控制制，對開發(fā)商商的限制。3、其它因素如銀行利率的調(diào)整整等因素，都都將對本項(xiàng)目目造成影響。第四章市場需求求調(diào)查分析第一節(jié)消費(fèi)者住住宅調(diào)查分析析一、消費(fèi)者調(diào)查的的目的通過消費(fèi)者購房需需求調(diào)查，掌掌握目標(biāo)客戶戶的消費(fèi)習(xí)慣慣、購買水平平（包括收入入狀況、可接接受單價(jià)、總總價(jià)等）、投投資意向（包包括地段選擇擇、物業(yè)類別別、投資時機(jī)機(jī)、投資面積積、配套及功功能要求等）、信信息來源及客客戶的共同特特征（如年齡齡分布、職業(yè)業(yè)比例、文化化程度等）等等為項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品定位、市市場細(xì)分、銷銷售策略等提提供決策依據(jù)據(jù)。二、調(diào)查方式調(diào)查方法：本次調(diào)調(diào)查我們設(shè)計(jì)計(jì)了“住宅消費(fèi)者者購房調(diào)查問問卷”。以調(diào)查問問卷的方式對對XX市各種職業(yè)業(yè)的消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查對象抽樣范圍圍：國家公務(wù)務(wù)員、行政事事業(yè)單位人員員、私營業(yè)主主、公司白領(lǐng)領(lǐng)及其他各行行各業(yè)人員。調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)區(qū)、濰城區(qū)、坊坊子區(qū)、寒亭亭區(qū)、諸城市市、安丘市、昌昌樂縣、高密密市、臨朐縣縣、青州市、壽壽光市、昌邑邑市重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域：奎奎文區(qū)的四平平路、濰州路路、新華路和和勝利東街；；濰城區(qū)的和和平路、青年年路、勝利西西街等。調(diào)查時間：20004年5月3日——2004年5月10日本次調(diào)查發(fā)放調(diào)查查問卷500份，收回有有效問卷490份。三、客戶的共同特特征（1）年齡范圍分析：為使調(diào)查更更好的掌握我我們的目標(biāo)客客戶消費(fèi)心理理，選擇了20-40的年齡范圍圍。這二類客客戶各占一半半。（2）調(diào)查者的職業(yè)分析：目前XX地地區(qū)企業(yè)集資資建房的較多多，不利于商商品房市場的的發(fā)展，主力力購房人群基基本為私營業(yè)業(yè)主；置業(yè)投資的人群多多半在事業(yè)單單位及其它人人群中。（3）調(diào)查者的收入水平平分析：1、XX的的人均收入在在全省不是很很高，1001--2000元的中等收收入占37.588%，具有代表表性。22、高收入人人群占到13.411%，集中在經(jīng)經(jīng)商與政府官官員這些層面面上。第二節(jié)消費(fèi)者調(diào)調(diào)查基本情況況概述一、客戶投資意向向（1）購房時間分析：1、從上表表可以看出打打算在2年以內(nèi)購房房的客戶占到到50%以上。2、一年以內(nèi)內(nèi)的購房人群群占到30%以上。3、從表上分分析看來市場場的需求量是是有一定上升升趨勢的，但但漲幅不大。（2）住宅類型分析：1、在XXX地區(qū)，高層層是新興的住住宅類型，消消費(fèi)在一定程程度上還需要要培育引導(dǎo)。2、隨著市場場的進(jìn)一步成成熟，小高層層已被消費(fèi)者者接受，并在在近期的銷售售中呈良好的的上升趨勢，但但能看出來，推廣的難度還是較較大，多層仍仍為消費(fèi)者的的首選樓盤。（3）住宅面積分析：1、在XXX地區(qū)91-1110平方的住宅宅需求量占有有明顯的優(yōu)勢勢，這也和收收入處于中等等水平是相符符的。2、121-1130平方位居第第二位，也是是目前市場最最熱銷的一種種。141-1150平方的需求求量比131-1140平方的要高3.92%%，與小面積積的需求量相相等。3、建議在住住宅的面積選選擇上要注意意這些信息，合合理的引導(dǎo)市市場消費(fèi)。（4）住宅戶型分析：1、三房的的戶型一直是是近年來市場場的主導(dǎo)，二二衛(wèi)的設(shè)計(jì)具具有可挖潛力力。2、二房的低低端產(chǎn)品與四四房的高端產(chǎn)產(chǎn)品的需求基基本持平。3、建議在保保證主導(dǎo)戶型型的基礎(chǔ)上，豐豐富同一戶型型面積的不同同設(shè)計(jì)，增加加可比性，又又能滿足客戶戶對面積的追追求。4、建議在新新戶型的推廣廣上，注意用用實(shí)際說話，在在樣板間上多多做文章，注注意細(xì)節(jié)的處處理。（5）付款方式分析：1、與其它它市場不同的的是按揭不是是XX人的首選。2、分期付款款卻成為當(dāng)?shù)氐氐闹鲗?dǎo)，這這與當(dāng)?shù)厝藢Α鞍唇摇焙汀胺制凇钡母拍畈磺迩逵幸欢P(guān)系系。3、建議合作作銀行多宣傳傳一下按揭好好處，使更多多的想購房者者進(jìn)入終端消消費(fèi)市場，而而不是停在不不能分期付款款的階段上。（6）主要考慮位置因因素分析：1、在一個個經(jīng)濟(jì)發(fā)展不不快的市場，消消費(fèi)者首先考考慮的一定是是價(jià)格。2、對戶型也也有一定的追追求，治安和和自然環(huán)境基基本等同。3、交通和配配套也逐步被被消費(fèi)看重。（7）主要考慮小區(qū)因因素分析：1、在XXX市場始終被被關(guān)注的還是是價(jià)格。2、小區(qū)的配配套與發(fā)展商商的信譽(yù)和實(shí)實(shí)力基本等同同的被消費(fèi)者者重視。3、物業(yè)方面面的需求也有有上升趨勢，對對物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)的接受能力力還不是很強(qiáng)強(qiáng)，盡管消費(fèi)費(fèi)者希望有好好的物管公司司，好的安保保設(shè)施，卻不不認(rèn)同高的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（8）主要考慮房間內(nèi)內(nèi)部因素分析：1、在中國國受傳統(tǒng)文化化的影響，住住宅的朝向消消費(fèi)是普遍關(guān)關(guān)心的。2、隨著社會會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，對住宅的的要求明顯從從滿足生存需需求上升到滿滿足精神需求求，采光和通通風(fēng)的設(shè)計(jì)好好壞直接地影影響到銷售。3、客廳的面面積也是XX消費(fèi)者關(guān)心心的問題，因因?yàn)槠毡榈南M(fèi)者認(rèn)為大大客廳是高檔檔住宅的代名名詞。（9）房間生活陽臺位位置安排分析：1、社會的的發(fā)展使人們們的生活習(xí)慣慣有了明顯的的改變，現(xiàn)在在選擇陽臺與與客廳相連的的成為主導(dǎo)力力量。2、顯示結(jié)果果表明，陽臺臺的功用不再再停留在滿足足洗衣等生活活層面上，觀觀景的功用明明顯的提到了了重要的位置置上來。（10）廚房與工作（服服務(wù)）陽臺分析：服務(wù)陽臺與與廚房的相連連與否沒有引引起消費(fèi)者的的注意，有一一個小細(xì)節(jié)還還是很受家庭庭主婦重視的的，就是在服服務(wù)陽臺上要要有一個上下下水管及拖布布池，因?yàn)榧壹彝ブ械男l(wèi)生生工作是有一一部分在這個個陽臺上進(jìn)行行的。（11）入戶花園與購房房欲望分析：1、從這一一方面可以看看出消費(fèi)者越越來越重視生生活的環(huán)境了了，過半數(shù)的的人認(rèn)為有一一個入戶的花花園會提高生生活的質(zhì)量。2、XX人的思維模模式還是傳統(tǒng)統(tǒng)的觀念占主主導(dǎo)地位，加加入適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)會使一層層的住宅銷售售看好。（12）請您對人民廣場場、市政府附附近這個地方方進(jìn)行評價(jià)地理位置(%)交通條件(%)治安狀況(%)繁華程度(%)市政配套設(shè)施(%%)生活方便程度(%%)9.128.357.626.627.977.18綠化狀況(%)空氣質(zhì)量(%)自然景觀(%)環(huán)境安靜程度(%%)社區(qū)規(guī)劃(%)居民素質(zhì)(%)8.858.768.188.066.947.15醫(yī)療設(shè)施(%)大型超市(%)大型商場(%)賓館、酒店(%))學(xué)校(%)5.884.974.186.945.5分析：人民廣場的的區(qū)位是本項(xiàng)項(xiàng)目的最大的的賣點(diǎn)，其它它的價(jià)值有待待于開發(fā)、引引導(dǎo)，目前尚尚有許多不足足。（13）在人民廣場市政政府附近的購購房機(jī)率分析：分析的的結(jié)果對我們們的項(xiàng)目是利利好消息，因因?yàn)槿嗣裾?、人民廣場場這樣的區(qū)位位在消費(fèi)者心心目中是占重重要位置的。分析：好產(chǎn)品應(yīng)該該有好價(jià)格支支撐才做得到到，但市場對對價(jià)格的敏感感度一直是很很高的，在XX住宅樓盤中中單價(jià)超過3000元的住宅房房銷售狀況不不樂觀，最好好表現(xiàn)的怡和和星國際最初初的起價(jià)也是是在3000元以下，而而我們項(xiàng)目的的定價(jià)必然也也是一個消費(fèi)費(fèi)者關(guān)注的核核心問題。（15）在人民廣場市政政府附近可能能購房的戶型型范圍分析：1、三房的的戶型一直是是市場上的主主力戶型，對對二衛(wèi)和一衛(wèi)衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)差別別雖不大，二二衛(wèi)是最好的的選擇。2、二房的選選擇也是一個個不弱顯示，但但廣場附近的的高土地成本本使得二房的的面積不能過過小。3、重點(diǎn)是要要緊緊的抓住住四房的需求求，這部分的的需求雖小，卻卻是重點(diǎn)客戶戶群。（16）您認(rèn)為智能化住住宅主要表現(xiàn)現(xiàn)在哪些方面面分析：1、XX當(dāng)當(dāng)?shù)氐男^(qū)智智能化的表現(xiàn)現(xiàn)不高，但市市場的需求卻卻有上升的趨趨勢，這集中中在智能保安安管理方面。2、位于第二二位的是互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)，第三位位的是可視電電話。3、遙控家居居設(shè)備是則是是市場的新龐龐，但需要考考慮的是它的的運(yùn)行成本。分析：一個市場成成熟度的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)之一是智能能化的程度有有多高，這一一分析表明XX地區(qū)的消費(fèi)費(fèi)者對智能化化的重視程度度還不夠，需需要引導(dǎo)。（18）您認(rèn)為下列哪些些因素可以體體現(xiàn)小區(qū)物業(yè)業(yè)管理的水平平？序號因素百分比(%)1物管公司知名度高高37.09%2物管公司獲得過高高級別獎項(xiàng)27.42%3物管公司的安全保保衛(wèi)強(qiáng)48.39%4小區(qū)管理智能化程程度高53.22%5物管公司管理的住住宅小區(qū)知名名度高32.26%6物管公司管理的住住宅小區(qū)數(shù)量量多27.42%7物管費(fèi)高8.06%分析：整體的市場場上對物業(yè)的的呼聲越來越越高了，可當(dāng)當(dāng)?shù)氐奈锕芩絽s停在初初級水平，有有待進(jìn)一步的的提高，其中中硬件要屬智智能化的水平平，軟件方面面體現(xiàn)在物管管公司的管理理水平上。客戶購買水平（1）住宅單價(jià)分析：1、24000-26000元/m2的單價(jià)是是目前消費(fèi)者者選購本項(xiàng)目目的期望單價(jià)價(jià)；當(dāng)售價(jià)超超過2800元/m2時，目標(biāo)客客戶急劇減少少；極少數(shù)目目標(biāo)客戶可接接受最高單價(jià)價(jià)為3400元/m22、人民廣場場、市政府的的優(yōu)勢地段在在群眾心目中中逐漸占主導(dǎo)導(dǎo)地位，好地地段、好價(jià)格格，這也是本本項(xiàng)目2400元以下單價(jià)價(jià)在抽樣中無無人選擇的一一個原因。3、建議在住住宅的價(jià)格定定位上滿足大大眾所需，結(jié)結(jié)合公司的實(shí)實(shí)際情況，快快速回籠現(xiàn)金金。4、建議在新新戶型的推廣廣用在多注處理（2）住宅總價(jià)分析：1、總價(jià)可以以由面積來調(diào)調(diào)整，調(diào)查結(jié)結(jié)果顯示我們們的原定目標(biāo)標(biāo)總價(jià)在31-40萬的目標(biāo)人群量不大，而30萬以內(nèi)的總價(jià)接受得較高。2、41-50萬的僅占4.92%，顯示當(dāng)?shù)氐厥袌龅膬蓸O極分化明顯，樓樓盤的品質(zhì)對對高端客戶的的吸引是明顯顯的。第三節(jié)消費(fèi)者購購鋪(投資)需求調(diào)查分分析消費(fèi)者調(diào)查的目的的通過消費(fèi)者購鋪需需求調(diào)查，掌掌握目標(biāo)客戶戶的消費(fèi)習(xí)慣慣、購買水平平（包括收入入狀況、可接接受單價(jià)、總總價(jià)等）、投投資意向（包包括地段選擇擇、物業(yè)類別別、投資時機(jī)機(jī)、投資面積積、配套及功功能要求等）、信信息來源及客客戶的共同特特征（如年齡齡分布、職業(yè)業(yè)比例、文化化程度等）等等為項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品定位、市市場細(xì)分、銷銷售策略等提提供決策依據(jù)據(jù)。項(xiàng)目調(diào)查方式調(diào)查方法：本次調(diào)調(diào)查我們設(shè)計(jì)計(jì)了“消費(fèi)者購租租商鋪意向調(diào)調(diào)查問卷”。以調(diào)查問問卷的方式對對XX市各種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)（如超超市、專賣店店、專業(yè)市場場、商場、連連鎖店、臨街街商鋪等）經(jīng)經(jīng)營者進(jìn)行了了調(diào)查。調(diào)查對象抽樣范圍圍：服飾、鞋鞋帽、小商品品、家電、手手機(jī)、化妝品品、花藝、工工藝品、圖書書、IT、餐飲、娛娛樂、休閑服服務(wù)等各行各各業(yè)。調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)區(qū)、濰城區(qū)、坊坊子區(qū)、寒亭亭區(qū)、諸城市市、安丘市、昌昌樂縣、高密密市、臨朐縣縣、青州市、壽壽光市、昌邑邑市重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域：奎奎文區(qū)的四平平路、濰州路路、新華路和和勝利東街；；濰城區(qū)的和和平路、青年年路、勝利西西街、盛和步步行街、小商商品城等。調(diào)查時間：20004年5月12日——2004年5月24日本次調(diào)查發(fā)放調(diào)查查問卷1000份，收回有有效問卷982份。三、調(diào)查對象（消消費(fèi)者）現(xiàn)狀狀概述性別分布：分析：本次調(diào)查中中男性對象占占47.877%，女性對象象占52.133%。總體分布布平衡，符合合調(diào)查要求。職業(yè)比例：分析：購買商鋪的的對象私營業(yè)業(yè)主占了絕大大部分，為52.133%；其次，公公司職員和事事業(yè)單位人員員也占相當(dāng)比比例，均為19.155%；建議在今今后的宣傳中中，把私營業(yè)業(yè)主作為公關(guān)關(guān)重點(diǎn)。文化程度：分析：進(jìn)行商鋪投投資的客戶文文化水平并不不是很高，高高中及以下人人群所占比例例最多，為48.844%；大專次之之，為38.377%；（4）家庭收入狀況：：分析：1、被調(diào)查查者高收入者者較多，家庭庭月收入在5000元以上的占19.544%；3000~~5000元的占40.233%；2、被調(diào)查者大多為為私營業(yè)主，所所以高收入者者偏多理所當(dāng)當(dāng)然，這也反反映了商鋪投投資市場前景景樂觀。四、客戶消費(fèi)習(xí)慣慣概述（1）、首選購物場所所分析：1、經(jīng)過激激烈的商業(yè)競競爭，市區(qū)東東部商圈的核核心地位日益益明顯，其代代表性購物中中心“佳樂家超市”已成為人們們的首選購物物中心，調(diào)查查顯示，選擇擇在佳樂家超超市購物的占占70.211%。2、佳樂家超市的優(yōu)優(yōu)勢輻射功能能使周邊地塊塊盡得其利，地地段價(jià)值提升升日益明顯。（2）選擇購物場所的的理由分析：商場“服務(wù)務(wù)質(zhì)量好、信信譽(yù)好、商品品全”是人們選擇擇并在其中購購物的主要理理由，在消費(fèi)費(fèi)者調(diào)查中他他們分別占到到了53.199%、68.099%和51.066%。其次，“價(jià)格適中、購購物環(huán)境好”也是人們購購物的重要理理由，他們也也占到了40.433%和48.344%。建議在未未來的商場經(jīng)經(jīng)營中，引進(jìn)進(jìn)優(yōu)秀的管理理公司，提高高服務(wù)質(zhì)量，保保證商場信譽(yù)譽(yù)，提供品種種齊全的商品品；并且適時時采取價(jià)格策策略，提供優(yōu)優(yōu)美的購物環(huán)環(huán)境等。（3）消費(fèi)者主要購買買商品分析：消費(fèi)者平常常最喜歡購買買的商品主要要為食品、服服裝和日用百百貨，在所調(diào)調(diào)查的消費(fèi)者者中它們分別別占69.155%、61.700%和58.511%。而鞋帽、家家居飾品相對對來說需求較較小，僅占27.666%和18.099%。建議在商商場規(guī)劃中，以以食品、服裝裝和日用百貨貨為重點(diǎn)，鞋鞋帽和家居飾飾品為輔。（4）影響消費(fèi)者購物物的主要因素素分析：“商品質(zhì)量量好、價(jià)格合合適和商場購購物環(huán)境好”是消費(fèi)者產(chǎn)產(chǎn)生購買欲望望的主要因素素，他們在消消費(fèi)者調(diào)查中中分別占到了了65.966%、48.933%和45.733%。因此，保保證商品質(zhì)量量，制定合理理價(jià)格，提供供良好的購物物環(huán)境是聚集集商場人氣，保保證商場生意意興旺的重要要條件。（5）消費(fèi)者購物時段段選擇分析：絕大多數(shù)消消費(fèi)者的購物物時間是隨機(jī)機(jī)的，從調(diào)查查中可看出，選選擇“不一定”的占65.966%，周六或周周日更是消費(fèi)費(fèi)者選擇購物物的重要時間間，它們占到到了31.911%。于是，了了解消費(fèi)者的的購物時段，合合理制定促銷銷策略在商場場營運(yùn)與管理理中顯得尤為為重要。（6）消費(fèi)者外出就餐餐或娛樂習(xí)慣慣分析：隨著人們物物質(zhì)文化生活活水平的不斷斷提高，外出出就餐或娛樂樂的次數(shù)開始始不斷增多，有47.96%的消費(fèi)者偶爾外出就餐或娛樂，而38.78%的消費(fèi)者經(jīng)常外出就餐或娛樂。因此餐飲業(yè)和娛樂業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｄ繕?biāo)客戶投資意向向概況（1）購鋪的意向分析：調(diào)查對象中中有41.499%的人群在三三年內(nèi)有購買買商鋪的打算算，購鋪意向向偏高，其原原因是抽樣大大多為私營業(yè)業(yè)主。同時，這這也反映了近近三年內(nèi)商鋪鋪投資的潛力力巨大。（2）購買商鋪的主要要因素

分分析：消費(fèi)者者購買商鋪的的主要因素為為“周邊環(huán)境、價(jià)價(jià)格和地段”，分別占到到了44.688%、44.688%和56.388%；而這三者者中地段更為為消費(fèi)者所看看好。由此可可見地段決定定價(jià)值，尤其其是地段決定定購買欲望的的重要性。（3）購買商鋪的首選選位置分析：在所調(diào)查的的消費(fèi)者中認(rèn)認(rèn)定“中百大廈附附近和佳樂家家附近”是買鋪的首首選位置的分分別占48.944%和55.322%，可見“中百商圈”和“佳樂家商圈”經(jīng)過多年的的發(fā)展，其地地位在人們心心中日漸明顯顯，其商圈的的輻射功能日日益強(qiáng)烈。而而“人民廣場附附近”目前盡管尚尚無商業(yè)項(xiàng)目目，可是消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)為它是是“購買商鋪的的首選位置”的仍有17.022%，可見人民民廣場作為新新的商業(yè)中心心前景可觀，但但是由于認(rèn)定定該地段的消消費(fèi)者所占比比例不高，所所以在這里開開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目目有一定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。（4）購買商鋪的最佳佳時機(jī)分析：“現(xiàn)房”以以其看得見、摸摸得著、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)小等功能，成成為購買商鋪鋪的最佳時機(jī)機(jī)；在所調(diào)查查的消費(fèi)者中中，選擇者占占63.922%；而有17.533%的消費(fèi)者卻卻選擇在開工工前購鋪，他他們主要是看看到了未來商商鋪的價(jià)值提提升。（5）購買商鋪的主要要用途分析：消費(fèi)者購買買商鋪的主要要功能是“投資和自營”兼而有之，在在抽樣中占44.577%；不準(zhǔn)備經(jīng)經(jīng)營，完全依依靠投資獲益益的占28.266%；而自營的的僅占27.177%；這反映了了人們對房地地產(chǎn)投資的期期望，因此，抓抓住時機(jī)，為為這部分消費(fèi)費(fèi)者提供房地地產(chǎn)投資機(jī)會會十分重要。（6）決定投資的首要要因素分析：從調(diào)查中可可知，目標(biāo)客客戶進(jìn)行商鋪鋪投資，最看重的的是商鋪“即可保值升升值又可出租租賺錢（占47.311%）”，可以看出出在今后的商商鋪銷售中，具具有類似功能能的商鋪必將將受寵。（7）目標(biāo)客戶自營范范圍分析：目標(biāo)客戶自自營，經(jīng)營范范圍十分豐富富，涉及家居居飾品、童裝裝童品、皮鞋鞋皮具、休閑閑服務(wù)、娛樂樂、飾品、餐餐飲、休閑裝裝和男女服裝裝等多個種類類，總體上比比例分配相差差不大，主要要分布在9.57%%~15.996%之間，只有有皮鞋皮具經(jīng)經(jīng)營者偏少，僅僅占3.19%。（8）目標(biāo)客戶購鋪意意向面積分析：有88.885%的目標(biāo)客戶戶購鋪意向面面積為40m22以上；僅有11.155%的目標(biāo)客戶愿愿購40m22以下的商鋪鋪。反映了人人們的購鋪思思想還比較保保守，對投資資小面積商鋪鋪的意思還不不夠強(qiáng)烈。因因此，開發(fā)商商在開發(fā)大型型商業(yè)廣場時時，對商鋪投投資者，應(yīng)大大力加強(qiáng)對“小面積投資資者”的宣傳與引引導(dǎo)。（9）“自己經(jīng)營”對商鋪鋪的功能要求求分析：擁有中央空空調(diào)、單獨(dú)洗洗手間和卷簾簾門是目標(biāo)客客戶“自己經(jīng)營”時對商鋪的的主要功能要要求，它們分分別占48..94%、62.777%和43.622%；（10）商鋪購買的類型型分析：在本次購鋪鋪的調(diào)查中，“單層或兩層層聯(lián)賣”成為選擇重重點(diǎn)，分別占占到了41.844%和37.766%，“商場內(nèi)敞開開式和獨(dú)立式式”的鋪位選擇擇較少，分別別占12.244%和8.16%。人們對臨臨街門面的需需求旺盛，這這也是目前本本市臨街商鋪鋪偏多，大型型商場偏少的的一個原因。同同時，建議開開發(fā)商在大型型商業(yè)項(xiàng)目的的開發(fā)尤其是是銷售方面，大大力加強(qiáng)對消消費(fèi)者的宣傳傳與引導(dǎo)。五、目標(biāo)客戶購買買水平概況（1）目標(biāo)客戶可接受受的商鋪單價(jià)價(jià)分析：4000~~5000元/m22是目標(biāo)客戶戶普遍可接受受單價(jià)，占662.79%%,其次可接接受的單價(jià)為為5001--6000元/m22，占255.58%，說明在所所調(diào)查的消費(fèi)費(fèi)者中絕大多多數(shù)對商鋪的的期望價(jià)值偏偏低。此外，2.333%的目標(biāo)客戶能能接受100000-150000元/m22的單價(jià)，反反映了極少數(shù)數(shù)消費(fèi)者還有有相當(dāng)強(qiáng)的購購買力；這也也與所調(diào)查者者中有52.133%的私營業(yè)主主，8001--100000元/月的高收入入占9.2%的情況相符符。（2）可接受的商鋪總總價(jià)分析：從調(diào)查中中可知，有25.811%的客戶僅能能接受20萬元以內(nèi)的的總價(jià)；有23.666%的客戶可接接受20~30萬元的總價(jià)價(jià)；19.355%的客戶能接接受30~40萬元的總價(jià)價(jià)；17.200%的客戶能接接受40~50萬元的總價(jià)價(jià)；5.38%的客戶能接接受50~60萬元的總價(jià)價(jià)；4.30%的客戶能接接受60~80萬元的總價(jià)價(jià)?？梢?，隨隨著總價(jià)的提提升，客戶數(shù)數(shù)量逐漸減少少，20~50萬元的客戶戶群（占60.211%）較多，將將商鋪總價(jià)定定在該范圍之之內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)較較小?？山邮艿奈飿I(yè)管理理費(fèi)分析：從調(diào)查結(jié)果果可以看出，客客戶對物業(yè)管管理的認(rèn)識逐逐漸加強(qiáng)，對對物業(yè)管理水水平的要求越越來越高，客客戶能接受1-2元/m22·月的物業(yè)管管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的占14.433%，能接受2-3元/m22·月的物業(yè)管管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的占11.344%，建議開發(fā)商引進(jìn)優(yōu)優(yōu)秀的物業(yè)管管理公司，提提高物業(yè)管理理水平。第五章商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)調(diào)研分分析調(diào)研的范圍及區(qū)域域調(diào)研范圍項(xiàng)目核心商圈范圍圍以濰城區(qū)、奎文區(qū)區(qū)為核心商圈圈范圍，項(xiàng)目次核心商圈范范圍以坊子區(qū)、寒亭區(qū)區(qū)為項(xiàng)目的次次核心商圈范范圍。項(xiàng)目輻射商圈范圍圍以XX周邊縣市區(qū)為輻射射商圈范圍，具具體包括昌樂樂、臨朐兩縣縣和壽光、青青州、諸城、高高密、昌邑、安安丘六市。調(diào)研范圍重點(diǎn)區(qū)域域（主要街道道及專業(yè)市場場）XX市主要商業(yè)街：勝利西街、和平路路、四平路、濰濰洲路、文化化路、新華路路、南大街。XX市大型購物中心及及大型超市：：中百大廈、百貨大大樓、世紀(jì)泰泰華廣場、友友誼新世紀(jì)廣廣場、佳樂家家超市、萬家家福超市、百百大·麥迪隆超市市。XX現(xiàn)有的六大專業(yè)商商城：人民商城、天壇市市場、金寶商商城、金寶汽汽車城、燈具具市場、匯豐豐家居廣場、科科技市場。市區(qū)在建及規(guī)劃商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目盛和步行街、新天天地項(xiàng)目、富富華商業(yè)項(xiàng)目目、陽光外灘灘底商、名門門現(xiàn)代城底商商、萬基商務(wù)務(wù)大廈底商、怡怡和·星國際底商商周邊縣市區(qū)主要商商業(yè)街道調(diào)研目的掌握XX市及周邊縣市區(qū)商商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成成；了解XX市及周邊縣市區(qū)商商業(yè)物業(yè)類型型；熟悉XX市及周邊縣市區(qū)商商業(yè)布局區(qū)域域特征；研析XX市及周邊城市商業(yè)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模模式；提供XX市商業(yè)環(huán)境、商業(yè)業(yè)分析及對策策研究、區(qū)域域商圈商鋪綜綜合分析、區(qū)區(qū)域商圈競爭爭對手研究、項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值值分析、市場消費(fèi)特征研析依依據(jù)；提供項(xiàng)目定位、產(chǎn)產(chǎn)品策劃、廣廣告策劃、推推廣策略、銷銷售、招商、品品牌推廣、商商業(yè)運(yùn)營決策策依據(jù)。XX市商業(yè)地產(chǎn)概況分分析XX市商業(yè)概況XX市批發(fā)市場比較發(fā)發(fā)達(dá)，百貨零零售業(yè)初步完完成向綜合性性購物中心業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，連連鎖業(yè)正在蓬蓬勃發(fā)展，私私營經(jīng)濟(jì)在XX市經(jīng)濟(jì)總量量中所占比重重不高。市區(qū)區(qū)除上海聯(lián)華華超市外，無無其他外資商商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐駐。大型商場和超市數(shù)數(shù)量XX市現(xiàn)有大型購物中中心和百貨店店4家，分別是是中百大廈、世世紀(jì)泰華廣場場、友誼新世世紀(jì)廣場、百百貨大樓。XX市現(xiàn)有大型綜合超超市5家，分別是是佳樂家超市市（新華路店店和四平路店店）、世紀(jì)聯(lián)聯(lián)華超市、萬萬家福超市、麥麥迪隆超市。XX市商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)XX市的商業(yè)業(yè)態(tài)主要要包括百貨店店、超市、購購物中心、便便利店和專賣賣店。XX市的部分原有主要要百貨商店在在近2年內(nèi)逐步完完成了向集購購物、餐飲、休休閑、娛樂于于一體的購物物中心模式的的擴(kuò)建和轉(zhuǎn)換換，目前已形形成了中百大大廈、友誼新新世紀(jì)廣場、世世紀(jì)泰華廣場場三家購物中中心。XX百貨大樓雖雖然也部分的的導(dǎo)入了餐飲飲娛樂功能，但但就總體而言言還屬于傳統(tǒng)統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)態(tài)。XX市的超市和便利店店發(fā)展勢頭強(qiáng)強(qiáng)勁。佳樂家家、萬家福以以及濰百集團(tuán)團(tuán)開設(shè)的“中百超市”和“中百便利店”，受到市民民的歡迎，目目前中百便利利已有超過100家連鎖店。XX市的商品批發(fā)市場場規(guī)模比較大大，其批發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)輻射XX市周邊城市市和地區(qū)。XX市的專賣店布局零零散，品牌知知名度不高。XX市主要商業(yè)布局XX市目前有五大商業(yè)業(yè)街區(qū)和六大大專業(yè)市場：：（一）五大商業(yè)街街區(qū)（1）勝利西街商業(yè)區(qū)區(qū)勝利西街商業(yè)區(qū)地地處繁華十字字路口，以中中百大廈和百百貨大樓為核核心主力店，交交通便利，是是XX市的老商業(yè)業(yè)區(qū)，東面即即是白浪河廣廣場，目前XX市唯一一條條市政規(guī)劃的的商業(yè)步行街街（盛和步行行街）位于不不遠(yuǎn)處，商家家已入駐經(jīng)營營，并經(jīng)常有有節(jié)假日慶典典活動舉行。（2）濰洲路商業(yè)街區(qū)區(qū)濰洲路商業(yè)區(qū)是XXX市的商業(yè)區(qū)區(qū)，以友誼新新世紀(jì)廣場和和世紀(jì)聯(lián)華友友誼超市為核核心主力店，周周圍遍布了一一些專賣店，交交通便利，但但道路狹窄，是是目前實(shí)行單單行道管制的的街道之一，近近期動工修路路。另外友誼商場北側(cè)側(cè)是以經(jīng)營服服飾、鞋帽為為主的新春天天購物城，低低檔定位，以以20歲左右的新新生代為主力力客群，有一一定的集客能能力。（3）世紀(jì)泰華商業(yè)區(qū)區(qū)世紀(jì)泰華商業(yè)區(qū)位位于市政府規(guī)規(guī)劃的CBD核心區(qū)域，是是近兩年新興興的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)區(qū)，以世紀(jì)紀(jì)泰華廣場、三三聯(lián)家電、國國美家電為核核心主力店，交交通便利，配配套設(shè)施齊全全，XX市首個實(shí)施施階段的shopppingmmall泰華新天地地項(xiàng)目即將動動工，建成后后將使該區(qū)域域具有相當(dāng)?shù)牡囊?guī)模優(yōu)勢。（4）四平路商業(yè)街四平路商業(yè)街是新新興的以電子子通信和餐飲飲休閑為主的的商業(yè)步行街街，佳樂家四四平店和通濟(jì)濟(jì)門電子街位位于該區(qū)域，著著名餐飲連鎖鎖品牌避風(fēng)塘塘、咸亨酒店店等也位于該該區(qū)域。（5）佳樂家商業(yè)區(qū)（新新華路、文化化路商業(yè)區(qū)）佳樂家商業(yè)區(qū)位于于新華路，是是隨著開發(fā)區(qū)區(qū)的發(fā)展和市市府東移形成成的，以餐飲飲、休閑為主主的商業(yè)區(qū)，以以佳樂家超市市為核心主力力店，周圍專專賣店正在日日益增多，交交通便利，發(fā)發(fā)展?jié)摿Υ?，周周圍居民以政政府機(jī)關(guān)職員員和新貴人群群為主，是XX市的白領(lǐng)居居住區(qū)。其中中文化路已發(fā)發(fā)展成為目前前XX重要的中高高檔餐飲、休休閑街。（二）六大專業(yè)市市場人民商城：以批發(fā)發(fā)、零售各種種皮具、小商商品、服飾為為主，江浙一一代的經(jīng)營者者所占比重較較高。天壇市場：位于北北宮街，以經(jīng)經(jīng)營五金、建建材、裝飾材材料為主，正正在擴(kuò)建中。廣豐家居廣場：位位于青年路，是是以經(jīng)營家具具為主的專業(yè)業(yè)市場。金寶汽車城：位于于濰洲路南段段，汽車零售售商城。燈具市場：位于向向陽路，主要要經(jīng)營燈具燈燈飾及各類照照明、開關(guān)等等。科技市場：位于勝勝利街與鳶飛飛路交叉口，以以經(jīng)營IT產(chǎn)品、耗材材、數(shù)碼電子子產(chǎn)品等為主主。XX市商業(yè)動態(tài)XX市大型在建商業(yè)動動態(tài)XX市大型在建商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目主要有以以下二處：南下河商業(yè)中心（新新天地項(xiàng)目）南下河商業(yè)中心位位于XX市商業(yè)、文文化中心地區(qū)區(qū)，北起東風(fēng)風(fēng)街，南至南南大街，西到到南下河，東東至安丘巷。其其南側(cè)是中國國銀行和國貿(mào)貿(mào)中心，西側(cè)側(cè)是奎文門、市市圖書館和白白浪河廣場。南南下河商業(yè)中中心目前已按按規(guī)劃完成了了北部的世紀(jì)紀(jì)泰華廣場、三三聯(lián)商廈、國國美家電等，另另有新天地項(xiàng)項(xiàng)目位于三聯(lián)聯(lián)商廈南側(cè)共共計(jì)商業(yè)用地地35畝，預(yù)計(jì)8、9月份開工建建設(shè)，總投資資近兩億元人人民幣。富華商業(yè)項(xiàng)目富華商業(yè)項(xiàng)目位于于開發(fā)區(qū)富華華公寓南側(cè)，總總建筑面積約約6萬平米，預(yù)預(yù)計(jì)今年7月份開工建建設(shè)，據(jù)悉由由泰國正大集集團(tuán)投資的易易初蓮花超市市已簽約進(jìn)駐駐。上述大型在建商業(yè)業(yè)項(xiàng)目均會對對金正·太陽城項(xiàng)目目產(chǎn)生一定的的影響。兩個個項(xiàng)目建設(shè)和和推廣的時間間與金正·太陽城項(xiàng)目目近乎同步，同同時有較大體體量的商鋪投投入市場會對對銷售產(chǎn)生一一定的沖擊。新天地項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域商業(yè)氛圍圍較為成熟，區(qū)區(qū)域認(rèn)同程度度高，配套設(shè)設(shè)施全，但其其項(xiàng)目本身有有不臨街和停停車位不足的的弱點(diǎn)。富華商業(yè)項(xiàng)目位置置距金正·太陽城項(xiàng)目目較近，易初初蓮花超市的的進(jìn)駐有利于于東部商圈規(guī)規(guī)模化的形成成，增強(qiáng)東部部商圈的競爭爭力和集客力力，雖然可能能會分流部分分客流，但金金正·太陽城的關(guān)關(guān)鍵是如何做做好商業(yè)的定定位和業(yè)態(tài)的的規(guī)劃實(shí)施。規(guī)劃商業(yè)動態(tài)利用地處膠東半島島咽喉之地的的優(yōu)勢，XX市政府規(guī)劃劃以四大商城城為基礎(chǔ)，以以批發(fā)零售為為龍頭，將XX市建設(shè)成商商業(yè)批發(fā)能力力輻射整個山山東省的“半島商貿(mào)城”，形成一個個以XX為中心，東東至青島、西西至濟(jì)南、南南至徐州、北北至東營的商商品貿(mào)易圈。XX市商業(yè)特征XX市商業(yè)正在向比較較發(fā)達(dá)過渡；；超市、便利店發(fā)展展迅速，勢頭頭強(qiáng)勁，發(fā)展展空間很大，競競爭剛剛開始始；批發(fā)業(yè)較為發(fā)達(dá)，正正在形成地區(qū)區(qū)優(yōu)勢和特色色優(yōu)勢；購物中心和百貨業(yè)業(yè)競爭比較激激烈，幾家大大的購物中心心正在逐步