房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)-第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律課件

第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律本章內(nèi)容：房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境、影響因素與參與者，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分方式，反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性、功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則、手段和措施重點(diǎn)問題：房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分方式反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律本章內(nèi)容：房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境1.概念：指把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)中心體時(shí)，它周圍各種影響因素的總和。2.分類：八大類第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會(huì)環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等政治環(huán)境政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對(duì)待外資的態(tài)度經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場(chǎng)發(fā)育程度等法律制度環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律法規(guī)與相關(guān)政策技術(shù)環(huán)境建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步；信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用，及伴隨而來的房地產(chǎn)業(yè)信息化的要求資源環(huán)境土地、能源等資源約束國(guó)際環(huán)境國(guó)際資本流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)的全球化表3-1房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會(huì)環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)其中：影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素是：社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素社會(huì)因素包括：傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量和狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等經(jīng)濟(jì)因素包括：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房?jī)r(jià)租金比等政策因素包括：土地供給政策、城市發(fā)展政策、住房建設(shè)和住房消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)稅收政策等其中：金融業(yè)的發(fā)展信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變?nèi)⒂绊懛康禺a(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量人文環(huán)境的變化自然環(huán)境的變化政治制度的變遷金融業(yè)的發(fā)展信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善生產(chǎn)和工作房地產(chǎn)市場(chǎng)土地所有者或當(dāng)前土地使用者開發(fā)商政府及政府機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問，包括：建筑師工程師會(huì)計(jì)師造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人律師消費(fèi)者或買家四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者房地產(chǎn)市場(chǎng)土地所有者或當(dāng)前土地使用者開發(fā)商政府及政府機(jī)構(gòu)金融消費(fèi)者或買家一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括：總量結(jié)構(gòu)：分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察供求之間的總量差距。區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析不同地區(qū)間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特征。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系，判別供給檔次和需求水平之間是否錯(cuò)位。投資結(jié)構(gòu)：分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。租買結(jié)構(gòu)：指當(dāng)前使用的房地產(chǎn)空間中，租住空間和購(gòu)買自住空間的比例關(guān)系。消費(fèi)者或買家一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分（一）按地域范圍細(xì)分最常見是按城市劃分還可按省或自治區(qū)所轄的地域劃分（二）按房地產(chǎn)用途細(xì)分居住物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)特殊物業(yè)市場(chǎng)土地市場(chǎng)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分（三）按增量存量細(xì)分分為三級(jí)市場(chǎng)按增量存量方式劃分土地房屋一級(jí)市場(chǎng)——土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)——土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)——存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)土地市場(chǎng)一級(jí)房屋市場(chǎng)（增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)）二級(jí)房屋市場(chǎng)（存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)）互動(dòng)（三）按增量存量細(xì)分一級(jí)市場(chǎng)——土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—（四）按交易形式細(xì)分土地的交易新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易存量房屋的交易土地買賣市場(chǎng)土地租賃市場(chǎng)土地抵押市場(chǎng)銷售（含預(yù)售）市場(chǎng)租賃（含預(yù)租）市場(chǎng)抵押市場(chǎng)租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)抵押市場(chǎng)保險(xiǎn)市場(chǎng)（四）按交易形式細(xì)分土地買賣市場(chǎng)土地租賃市場(chǎng)土地抵押市場(chǎng)銷售（五）按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分按建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平按目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征低檔物業(yè)市場(chǎng)中低檔物業(yè)市場(chǎng)中檔物業(yè)市場(chǎng)中高檔物業(yè)市場(chǎng)高檔物業(yè)市場(chǎng)（五）按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分低檔物業(yè)市場(chǎng)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括三種類型，即：供給指標(biāo)需求指標(biāo)市場(chǎng)交易指標(biāo)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括三種類指標(biāo)名稱涵義及計(jì)算公式新竣工量（NCt）報(bào)告期內(nèi)（如第t年或半年、季度、月）內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)滅失量（δt）指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因（損毀、拆遷等）滅失掉的部分存量（St）指報(bào)告期內(nèi)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)報(bào)告期存量＝上期存量+報(bào)告期新竣工量－報(bào)告期滅失量空置量（VCt）指報(bào)告期期末房屋存量中沒有被占用的部分空置率（VRt）指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例VRt＝VCt/St可供租售量（HSRt）指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)可供租售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納量+本期新竣工量房屋施工面積（BUCt）指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積房屋新開工面積（CSt）指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積平均建設(shè)周期（CPt）指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積竣工房屋價(jià)值（VBCt）指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值，包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備的購(gòu)置和安裝費(fèi)用（一）供給指標(biāo)指標(biāo)名稱涵義及計(jì)算公式新竣工量（NCt）報(bào)告期內(nèi)（如第t年或指標(biāo)名稱涵義及計(jì)算公式國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）指按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的一個(gè)國(guó)家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果有三種表現(xiàn)形態(tài)：價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)三種計(jì)算方法：生產(chǎn)法、收入法和支出法人口數(shù)指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和，包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口城市家庭人口指居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員就業(yè)人員數(shù)量指從事一定社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)報(bào)酬或經(jīng)營(yíng)收入的人員數(shù)量，反映一定時(shí)期內(nèi)全部勞動(dòng)力資源的利用情況就業(yè)分布指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況城鎮(zhèn)登記失業(yè)率指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶主、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比城市家庭可支配收入指居民家庭可以用來自由支配的收入城市家庭總支出指除借貸支出以外的全部家庭支出房屋空間使用數(shù)量指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量商品零售價(jià)格指數(shù)指反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)指反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購(gòu)買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)（二）需求指標(biāo)指標(biāo)名稱涵義及計(jì)算公式國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）指按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算指標(biāo)名稱涵義及計(jì)算公式銷售量（HSt）指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可分類分別統(tǒng)計(jì)出租量（HRt）指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)吸納量（AVt）指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)，分類分別統(tǒng)計(jì)AVt＝HSt+HRt吸納率（ARt）指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，以百分?jǐn)?shù)表示，分類分別計(jì)算ARt＝AVt/HSRt吸納周期（APt）指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，單位為年、季度或月，分類分別計(jì)算APt＝HSRt/AVt預(yù)售面積指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積房地產(chǎn)價(jià)格指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。房地產(chǎn)租金指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)（三）市場(chǎng)交易指標(biāo)指標(biāo)名稱涵義及計(jì)算公式銷售量（HSt）指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（一）市場(chǎng)供給的壟斷性在壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開發(fā)企業(yè)傾向于使用減少供給從而獲得壟斷價(jià)格的手段來對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格歧視，總體上將造成社會(huì)福利的損失。（二）市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性（三）市場(chǎng)交易的復(fù)雜性第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（四）市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)開發(fā)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與所處的地理位置關(guān)系極大。人口的增長(zhǎng)、土地資源的不可再生性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，使房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)趨勢(shì)?，F(xiàn)實(shí)價(jià)格要考慮交易主體個(gè)別因素的影響。（四）市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)（五）存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性經(jīng)濟(jì)外部性：是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)對(duì)另一個(gè)主體的影響不能通過市場(chǎng)運(yùn)作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負(fù)外部性。（六）市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性信息不對(duì)稱性：是指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對(duì)稱的，通常產(chǎn)品的賣方對(duì)自己生產(chǎn)或提供的產(chǎn)品擁有更多的信息，而產(chǎn)品的買方對(duì)所要購(gòu)買的產(chǎn)品擁有很少的信息。（五）存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益（二）顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化價(jià)格P1PSD1DMM1銷售住宅數(shù)量O租金出租住宅數(shù)量L1LOSDD1RR1圖3-1銷售和出租住宅需求變化示意圖二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能價(jià)格P1SD1DMM1銷售住宅數(shù)量（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化引起房地產(chǎn)市場(chǎng)供給變化的原因：建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉砦飿I(yè)的使用方式某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)商品具有的消費(fèi)品和投資品雙重特征決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在空間市場(chǎng)和資本市場(chǎng)兩個(gè)層面。（一）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間?？臻g市場(chǎng)上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。（二）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，目的是獲取投資收益。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機(jī)構(gòu)投資者，新增供給的來源是新建的建筑物。第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資本市（三）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)緊密聯(lián)系空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求?？臻g市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種均衡狀態(tài)，在該狀態(tài)下，租金和價(jià)格都不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同，新增量和滅失量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。但均衡狀態(tài)非常短暫，大部分時(shí)間市場(chǎng)處于不均衡狀態(tài)，呈現(xiàn)向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)上下波動(dòng)的趨勢(shì)。（三）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因原因供需因素的影響市場(chǎng)信息不充分導(dǎo)致供需調(diào)整存在時(shí)滯生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響政策因素的影響政治沖擊制度因素的影響生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)供需因素的影響（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容主要內(nèi)容：在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作，且這種平衡性會(huì)持續(xù)一定的時(shí)期。在此時(shí)期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤(rùn)預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時(shí)間差異和投資回報(bào)差異很微小。房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)運(yùn)行周期包括的階段：擴(kuò)張緩慢蕭條調(diào)節(jié)復(fù)蘇再次擴(kuò)張（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容擴(kuò)張緩慢蕭條調(diào)節(jié)復(fù)蘇再次擴(kuò)（四）分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和創(chuàng)造就業(yè)不再是線性關(guān)系就業(yè)機(jī)會(huì)增加與空間需求不再同比增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張不再立即絕對(duì)導(dǎo)致新建筑增加在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，必須強(qiáng)調(diào)對(duì)未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去做預(yù)測(cè)。（四）分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期下降長(zhǎng)期平均空置率水平上升ABCDE供給停止或很低，需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)，租金增長(zhǎng)率仍下滑，空置率有下降趨勢(shì)需求增長(zhǎng)加快，空置率下降，租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定或小步上升需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長(zhǎng)率快速上漲，空置率繼續(xù)下降需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)，但需求增長(zhǎng)比供給快，空置率仍下降，租金增長(zhǎng)率上升供給（竣工）增長(zhǎng)率超過需求，空置率上升，租金增長(zhǎng)率仍緩慢上升需求停止增長(zhǎng)或以很慢的速度增長(zhǎng)，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開始下滑供給增長(zhǎng)率＝需求增長(zhǎng)率（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期下降長(zhǎng)期平均空置率水平上升ABCD（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處于谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，很少資本投向存量房地產(chǎn)，沒有資本投入新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。自然周期運(yùn)動(dòng)通過第一階段，部分投資者回到市場(chǎng)中來，以低于重置成本的價(jià)格購(gòu)買存量房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。自然周期第二階段后半段，資本流量顯著增加。自然周期達(dá)到峰值并進(jìn)入第三階段時(shí)，投資者繼續(xù)購(gòu)買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性很高，之后當(dāng)投資者認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)下滑時(shí)，會(huì)降低對(duì)投資的回報(bào)預(yù)期，降低購(gòu)買存量房地產(chǎn)的出價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處于谷底并開始向（七）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。（七）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系三、房地產(chǎn)泡沫與過熱（一）房地產(chǎn)泡沫及成因泡沫：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》房地產(chǎn)泡沫：指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。三、房地產(chǎn)泡沫與過熱2.房地產(chǎn)泡沫的成因土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑2.房地產(chǎn)泡沫的成因土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)投機(jī)需（二）“過度開發(fā)”及誘因1.房地產(chǎn)市場(chǎng)中過度開發(fā)的含義房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度開發(fā)也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。2.過度開發(fā)的誘因開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差開發(fā)商之間的博弈非理性行為以及開發(fā)資金的易得性（二）“過度開發(fā)”及誘因開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差開發(fā)商之間的博（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系1.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別過度開發(fā)和泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)過度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同過度開發(fā)和泡沫在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)不同（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系過度開發(fā)和泡沫是反映兩2.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系若房地產(chǎn)市場(chǎng)處于周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒有得到有效抑制（包括市場(chǎng)規(guī)則和政府政策），市場(chǎng)信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿比較高，則開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性就比較大，且投機(jī)性行為容易迅速蔓延，這種情況下房地產(chǎn)泡沫較容易產(chǎn)生，同時(shí)會(huì)伴隨過度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過多向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。2.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量常用的衡量指標(biāo)實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)房?jī)r(jià)收入比個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求由于房地產(chǎn)泡沫問題的復(fù)雜性，通常綜合上述指標(biāo)構(gòu)造出房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，來反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫的程度。（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量第五節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性特征，要求政府制定反壟斷政策，以改善市場(chǎng)效率，平抑壟斷價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部性特征，需要政府通過稅收、補(bǔ)貼外部性收益－成本內(nèi)部化的措施來提高市場(chǎng)效率。房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重信息不對(duì)稱問題，要求政府建立實(shí)施有效的信息公開制度，提高市場(chǎng)透明度。第五節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性（二）住房問題和住房保障住房兼具商品和公共品的雙重屬性，使得住房保障不僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是重要的社會(huì)問題和政治問題。住房保障是社會(huì)保障體系中的一個(gè)部分，也是政府維護(hù)社會(huì)公平的重要職能。幾種典型的保障方式政府直接建房（以英國(guó)、香港、新加坡為代表）依靠政府財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)建房（以法國(guó)、瑞典、日本為代表）對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式（二）住房問題和住房保障（三）宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)房地產(chǎn)業(yè)是重要的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)對(duì)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行要受到貨幣政策和財(cái)政政策的影響。（四）房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格存在“繁榮與崩潰”規(guī)律，因此政府通過政策干預(yù)，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定。（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量非均衡表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給并存。房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)非均衡主要表現(xiàn)為不同的子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。（三）宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段（一）土地供應(yīng)政策土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。土地供應(yīng)政策的核心是土地供應(yīng)計(jì)劃。通過土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，要妥善處理好保護(hù)土地資源和滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)建筑空間的需求之間的關(guān)系。保護(hù)的目的是更好地、可持續(xù)地滿足需求。二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段個(gè)人住房抵押貸款價(jià)值比率的調(diào)整居民購(gòu)房支付能力當(dāng)前居民購(gòu)房需求數(shù)量房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤(rùn)水平開發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量外商投資政策、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策及房地產(chǎn)資本市場(chǎng)創(chuàng)新渠道的建立房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的資金供求關(guān)系調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)、投資和消費(fèi)行為（二）金融政策個(gè)人住房抵押貸款價(jià)值比率的調(diào)整居民購(gòu)房支付能力當(dāng)前居民購(gòu)房需（三）住房政策政府的住房分配和消費(fèi)政策，對(duì)商品房市場(chǎng)的調(diào)控作用非常明顯。（四）城市規(guī)劃城市規(guī)劃可分為五個(gè)層次：發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖、詳細(xì)藍(lán)圖社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃都對(duì)土地配置有影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行起重要作用，三者相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃體系。（三）住房政策（五）地價(jià)政策政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段，靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣方式，以及必要時(shí)的直接行政干預(yù)，對(duì)地價(jià)進(jìn)行有效調(diào)控。（六）稅收政策房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。（七）租金控制租金作為房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象之一。合理的租金水平應(yīng)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。（五）地價(jià)政策三、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施（一）健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度建立完善的資質(zhì)審查制度，確定進(jìn)入市場(chǎng)的資格建立資質(zhì)審查制度的原則：公開化、標(biāo)準(zhǔn)化（二）推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)（三）規(guī)范交易程序用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機(jī)、維護(hù)市場(chǎng)秩序的有效措施。（四）加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理三、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律本章內(nèi)容：房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境、影響因素與參與者，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分方式，反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性、功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則、手段和措施重點(diǎn)問題：房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分方式反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律本章內(nèi)容：房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境1.概念：指把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)中心體時(shí)，它周圍各種影響因素的總和。2.分類：八大類第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會(huì)環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等政治環(huán)境政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對(duì)待外資的態(tài)度經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場(chǎng)發(fā)育程度等法律制度環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律法規(guī)與相關(guān)政策技術(shù)環(huán)境建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步；信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用，及伴隨而來的房地產(chǎn)業(yè)信息化的要求資源環(huán)境土地、能源等資源約束國(guó)際環(huán)境國(guó)際資本流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)的全球化表3-1房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會(huì)環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)其中：影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素是：社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素社會(huì)因素包括：傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量和狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等經(jīng)濟(jì)因素包括：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房?jī)r(jià)租金比等政策因素包括：土地供給政策、城市發(fā)展政策、住房建設(shè)和住房消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)稅收政策等其中：金融業(yè)的發(fā)展信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變?nèi)?、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量人文環(huán)境的變化自然環(huán)境的變化政治制度的變遷金融業(yè)的發(fā)展信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善生產(chǎn)和工作房地產(chǎn)市場(chǎng)土地所有者或當(dāng)前土地使用者開發(fā)商政府及政府機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問，包括：建筑師工程師會(huì)計(jì)師造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人律師消費(fèi)者或買家四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者房地產(chǎn)市場(chǎng)土地所有者或當(dāng)前土地使用者開發(fā)商政府及政府機(jī)構(gòu)金融消費(fèi)者或買家一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括：總量結(jié)構(gòu)：分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察供求之間的總量差距。區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析不同地區(qū)間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特征。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系，判別供給檔次和需求水平之間是否錯(cuò)位。投資結(jié)構(gòu)：分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。租買結(jié)構(gòu)：指當(dāng)前使用的房地產(chǎn)空間中，租住空間和購(gòu)買自住空間的比例關(guān)系。消費(fèi)者或買家一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分（一）按地域范圍細(xì)分最常見是按城市劃分還可按省或自治區(qū)所轄的地域劃分（二）按房地產(chǎn)用途細(xì)分居住物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)特殊物業(yè)市場(chǎng)土地市場(chǎng)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分（三）按增量存量細(xì)分分為三級(jí)市場(chǎng)按增量存量方式劃分土地房屋一級(jí)市場(chǎng)——土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)——土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)——存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)土地市場(chǎng)一級(jí)房屋市場(chǎng)（增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)）二級(jí)房屋市場(chǎng)（存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)）互動(dòng)（三）按增量存量細(xì)分一級(jí)市場(chǎng)——土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—（四）按交易形式細(xì)分土地的交易新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易存量房屋的交易土地買賣市場(chǎng)土地租賃市場(chǎng)土地抵押市場(chǎng)銷售（含預(yù)售）市場(chǎng)租賃（含預(yù)租）市場(chǎng)抵押市場(chǎng)租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)抵押市場(chǎng)保險(xiǎn)市場(chǎng)（四）按交易形式細(xì)分土地買賣市場(chǎng)土地租賃市場(chǎng)土地抵押市場(chǎng)銷售（五）按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分按建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平按目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征低檔物業(yè)市場(chǎng)中低檔物業(yè)市場(chǎng)中檔物業(yè)市場(chǎng)中高檔物業(yè)市場(chǎng)高檔物業(yè)市場(chǎng)（五）按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分低檔物業(yè)市場(chǎng)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括三種類型，即：供給指標(biāo)需求指標(biāo)市場(chǎng)交易指標(biāo)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括三種類指標(biāo)名稱涵義及計(jì)算公式新竣工量（NCt）報(bào)告期內(nèi)（如第t年或半年、季度、月）內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)滅失量（δt）指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因（損毀、拆遷等）滅失掉的部分存量（St）指報(bào)告期內(nèi)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)報(bào)告期存量＝上期存量+報(bào)告期新竣工量－報(bào)告期滅失量空置量（VCt）指報(bào)告期期末房屋存量中沒有被占用的部分空置率（VRt）指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例VRt＝VCt/St可供租售量（HSRt）指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)可供租售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納量+本期新竣工量房屋施工面積（BUCt）指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積房屋新開工面積（CSt）指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積平均建設(shè)周期（CPt）指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積竣工房屋價(jià)值（VBCt）指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值，包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備的購(gòu)置和安裝費(fèi)用（一）供給指標(biāo)指標(biāo)名稱涵義及計(jì)算公式新竣工量（NCt）報(bào)告期內(nèi)（如第t年或指標(biāo)名稱涵義及計(jì)算公式國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）指按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的一個(gè)國(guó)家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果有三種表現(xiàn)形態(tài)：價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)三種計(jì)算方法：生產(chǎn)法、收入法和支出法人口數(shù)指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和，包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口城市家庭人口指居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員就業(yè)人員數(shù)量指從事一定社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)報(bào)酬或經(jīng)營(yíng)收入的人員數(shù)量，反映一定時(shí)期內(nèi)全部勞動(dòng)力資源的利用情況就業(yè)分布指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況城鎮(zhèn)登記失業(yè)率指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶主、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比城市家庭可支配收入指居民家庭可以用來自由支配的收入城市家庭總支出指除借貸支出以外的全部家庭支出房屋空間使用數(shù)量指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量商品零售價(jià)格指數(shù)指反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)指反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購(gòu)買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)（二）需求指標(biāo)指標(biāo)名稱涵義及計(jì)算公式國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）指按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算指標(biāo)名稱涵義及計(jì)算公式銷售量（HSt）指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可分類分別統(tǒng)計(jì)出租量（HRt）指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)吸納量（AVt）指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)，分類分別統(tǒng)計(jì)AVt＝HSt+HRt吸納率（ARt）指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，以百分?jǐn)?shù)表示，分類分別計(jì)算ARt＝AVt/HSRt吸納周期（APt）指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，單位為年、季度或月，分類分別計(jì)算APt＝HSRt/AVt預(yù)售面積指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積房地產(chǎn)價(jià)格指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。房地產(chǎn)租金指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)（三）市場(chǎng)交易指標(biāo)指標(biāo)名稱涵義及計(jì)算公式銷售量（HSt）指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（一）市場(chǎng)供給的壟斷性在壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開發(fā)企業(yè)傾向于使用減少供給從而獲得壟斷價(jià)格的手段來對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格歧視，總體上將造成社會(huì)福利的損失。（二）市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性（三）市場(chǎng)交易的復(fù)雜性第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（四）市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)開發(fā)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與所處的地理位置關(guān)系極大。人口的增長(zhǎng)、土地資源的不可再生性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，使房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)趨勢(shì)。現(xiàn)實(shí)價(jià)格要考慮交易主體個(gè)別因素的影響。（四）市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)（五）存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性經(jīng)濟(jì)外部性：是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)對(duì)另一個(gè)主體的影響不能通過市場(chǎng)運(yùn)作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負(fù)外部性。（六）市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性信息不對(duì)稱性：是指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對(duì)稱的，通常產(chǎn)品的賣方對(duì)自己生產(chǎn)或提供的產(chǎn)品擁有更多的信息，而產(chǎn)品的買方對(duì)所要購(gòu)買的產(chǎn)品擁有很少的信息。（五）存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益（二）顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化價(jià)格P1PSD1DMM1銷售住宅數(shù)量O租金出租住宅數(shù)量L1LOSDD1RR1圖3-1銷售和出租住宅需求變化示意圖二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能價(jià)格P1SD1DMM1銷售住宅數(shù)量（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化引起房地產(chǎn)市場(chǎng)供給變化的原因：建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉砦飿I(yè)的使用方式某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)商品具有的消費(fèi)品和投資品雙重特征決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在空間市場(chǎng)和資本市場(chǎng)兩個(gè)層面。（一）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間?？臻g市場(chǎng)上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。（二）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，目的是獲取投資收益。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機(jī)構(gòu)投資者，新增供給的來源是新建的建筑物。第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資本市（三）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)緊密聯(lián)系空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求?？臻g市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種均衡狀態(tài)，在該狀態(tài)下，租金和價(jià)格都不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同，新增量和滅失量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。但均衡狀態(tài)非常短暫，大部分時(shí)間市場(chǎng)處于不均衡狀態(tài)，呈現(xiàn)向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)上下波動(dòng)的趨勢(shì)。（三）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因原因供需因素的影響市場(chǎng)信息不充分導(dǎo)致供需調(diào)整存在時(shí)滯生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響政策因素的影響政治沖擊制度因素的影響生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)供需因素的影響（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容主要內(nèi)容：在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作，且這種平衡性會(huì)持續(xù)一定的時(shí)期。在此時(shí)期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤(rùn)預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時(shí)間差異和投資回報(bào)差異很微小。房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)運(yùn)行周期包括的階段：擴(kuò)張緩慢蕭條調(diào)節(jié)復(fù)蘇再次擴(kuò)張（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容擴(kuò)張緩慢蕭條調(diào)節(jié)復(fù)蘇再次擴(kuò)（四）分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和創(chuàng)造就業(yè)不再是線性關(guān)系就業(yè)機(jī)會(huì)增加與空間需求不再同比增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張不再立即絕對(duì)導(dǎo)致新建筑增加在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，必須強(qiáng)調(diào)對(duì)未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去做預(yù)測(cè)。（四）分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期下降長(zhǎng)期平均空置率水平上升ABCDE供給停止或很低，需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)，租金增長(zhǎng)率仍下滑，空置率有下降趨勢(shì)需求增長(zhǎng)加快，空置率下降，租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定或小步上升需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長(zhǎng)率快速上漲，空置率繼續(xù)下降需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)，但需求增長(zhǎng)比供給快，空置率仍下降，租金增長(zhǎng)率上升供給（竣工）增長(zhǎng)率超過需求，空置率上升，租金增長(zhǎng)率仍緩慢上升需求停止增長(zhǎng)或以很慢的速度增長(zhǎng)，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開始下滑供給增長(zhǎng)率＝需求增長(zhǎng)率（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期下降長(zhǎng)期平均空置率水平上升ABCD（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處于谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，很少資本投向存量房地產(chǎn)，沒有資本投入新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。自然周期運(yùn)動(dòng)通過第一階段，部分投資者回到市場(chǎng)中來，以低于重置成本的價(jià)格購(gòu)買存量房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。自然周期第二階段后半段，資本流量顯著增加。自然周期達(dá)到峰值并進(jìn)入第三階段時(shí)，投資者繼續(xù)購(gòu)買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性很高，之后當(dāng)投資者認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)下滑時(shí)，會(huì)降低對(duì)投資的回報(bào)預(yù)期，降低購(gòu)買存量房地產(chǎn)的出價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處于谷底并開始向（七）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。（七）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系三、房地產(chǎn)泡沫與過熱（一）房地產(chǎn)泡沫及成因泡沫：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！缎屡翣柛窭追蚪?jīng)濟(jì)學(xué)辭典》房地產(chǎn)泡沫：指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。三、房地產(chǎn)泡沫與過熱2.房地產(chǎn)泡沫的成因土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑2.房地產(chǎn)泡沫的成因土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)投機(jī)需（二）“過度開發(fā)”及誘因1.房地產(chǎn)市場(chǎng)中過度開發(fā)的含義房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度開發(fā)也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。2.過度開發(fā)的誘因開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差開發(fā)商之間的博弈非理性行為以及開發(fā)資金的易得性（二）“過度開發(fā)”及誘因開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差開發(fā)商之間的博（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系1.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別過度開發(fā)和泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)過度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同過度開發(fā)和泡沫在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)不同（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系過度開發(fā)和泡沫是反映兩2.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系若房地產(chǎn)市場(chǎng)處于周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒有得到有效