全球主要奧特萊斯OUTLETS薈萃課件

奧特萊斯OUTLETS奧特萊斯OUTLETS1Outlet引領(lǐng)商業(yè)藍(lán)籌地產(chǎn)新方式

——一個可以把全世界品牌都賣光的地方【關(guān)鍵詞】Outlet，在英文中的原意是“出口、出路、排出口”的意思，做了商店的代名詞，則有“清理庫存，廉價出售”之意。在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，簡稱名牌折扣店。Outlet引領(lǐng)商業(yè)藍(lán)籌地產(chǎn)新方式

2OUTLET首創(chuàng)于美國，至今已有上百年歷史，是目前歐美發(fā)展最為強(qiáng)勁的零售業(yè)態(tài)，并逐漸風(fēng)靡盛行歐美、東南亞等諸多國家。最初OUTLET為工廠直銷店，后慢慢形成類似SHOPPINGMAIL的OUTLET購物中心，繼而發(fā)展成獨立的零售業(yè)態(tài)。OUTLET進(jìn)入二十世紀(jì)七十年代呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢頭，到本世紀(jì)初美國境內(nèi)已建立了300多家OUTLET購物中心，歐洲、東南亞也開始盛行。

OUTLET是通過諸多品牌經(jīng)營，極大滿足消費者的需求，并采取與百貨業(yè)、大賣場、超市等錯位經(jīng)營的方針，以自己獨特的經(jīng)營個性而存在，百分百地迎合了消費者的需求及心態(tài)，所以發(fā)展尤為迅速。在名牌價格高高在上的時代，在各行各業(yè)激勵競爭的時代，何以O(shè)UTLET能夠如此移居泰山之位呢？首先吸引人們的當(dāng)然是其難以想象的物超所值的世界名品，為時尚人士找到了購買名品的窗口，致使消費者都趨之如鶩；其次，匯集眾多世界名品的OUTLET，場內(nèi)全年折扣，方便消費者選擇品牌購物；再次，它又給過季、斷碼的名品找到了一個賣場，不但為廠家解決了與正價商品的沖突。如果品牌新品總是與過季折扣商品混淆在一起，勢必會使消費者降低對這個品牌的信任度。因而OUTLET受到了商家、消費者的歡迎，無限商機(jī)厚蘊勃發(fā)，前景無限遠(yuǎn)大。OUTLET首創(chuàng)于美國，至今已有上百年歷史，是目前歐美發(fā)展最3【上海的Outlets】

這個最早誕生于美國的Outlets，終于蒞臨上海，上海華聯(lián)商廈股份有限公司將在青浦建造上海首個銷售世界名牌的折扣商場OUTLETS（奧特萊特），該商場總占地面積10萬平方米。整個商業(yè)區(qū)五分A、B、C三部分，A區(qū)多是阿瑪尼這類昂貴的奢侈品，而B區(qū)集中了眾多休閑時尚品牌，CK、Levi's、thenorthface、Misssixty、Nike……基本都是五折以內(nèi)，而和市內(nèi)商場不同的是，打折不代表是過季或者OutDate.【上海的Outlets】4據(jù)介紹，上海OUTLET里服飾品牌的折扣幅度絕大多數(shù)是原價的一到五折。但是進(jìn)入澳特來銷售的品牌將被嚴(yán)格限定在于上海頂級商場連卡佛、美美百貨、梅龍鎮(zhèn)伊勢丹等銷售的品牌檔次上。店里已有一部分世界頂級品牌如GUCCI、DIOR、VERSACE、BURBERRY、FENDI，有二線品牌比如SISLEY、DKNY和GAP，也有NIKE和ADIDAS等運動品牌。一些品牌擔(dān)心其折扣貨品會影響到正品的銷售，因此OUTLETS基本都開設(shè)在郊外，盡管如此，商家仍舊在存貨發(fā)放數(shù)量上十分小心謹(jǐn)慎。不過上海澳特來并沒有對此表現(xiàn)出多少困擾：“如果沒有足夠數(shù)量的貨品跟進(jìn)，我們會勸這個品牌一年只營業(yè)比如三個月，然后第二年再回來。這樣一方面能夠保持澳特來品牌的流動更新，另外也不會造成雙方的損失?！憋@然澳特來對于自己的招商吸引力充滿了信心。

據(jù)介紹，上海OUTLET里服飾品牌的折扣幅度絕大多數(shù)是原價5Outlet好比是一個擁有大商場購物環(huán)境的長期特賣會。它的目標(biāo)消費定位是收入較好、有一定文化素養(yǎng)、名牌認(rèn)知程度高、品牌意識強(qiáng)的消費者。這些顧客不一定是非得購買當(dāng)季時尚名牌，即使是稍微過季，只要是貨真價實的名牌，仍然會成為他們的首選。另外比起一般特賣會，OUTLET能夠提供更完善更專業(yè)的服務(wù)：有三百五十個免費泊車位，有寬敞的店鋪環(huán)境，在中山公園地鐵站有二十分鐘一班的免費班車。關(guān)于退換商品的問題，澳特來承諾的是一旦有質(zhì)量問題，保證退換。開Outlet的條件是：商品必須是消費者耳熟能詳?shù)拿?；商店外要有大型停車場；并兼具飲食、休憩等功能，總之最好是一個可供全家大小共游的地方。Outlet好比是一個擁有大商場購物環(huán)境的長期特賣會。它的目6

上海澳特來比起市中心SHOPPINGMALL的購物環(huán)境，的確有種別樣的味道。它主體商場的設(shè)計風(fēng)格很有“LOFT”的感覺，它保留了工業(yè)化痕跡的倉庫風(fēng)格———敞開無間隔式的兩層結(jié)構(gòu)，各種粗大的管道裸露在灰黑的天花板上，停車庫更是本來就是由廠房改建而成。這種LOFT建筑風(fēng)格既迎合了時下流行，又節(jié)約了商場的投入成本，倒是十分討巧。澳特來廣場的邊緣還靠河畔，走累了可以到廣場內(nèi)咖啡店和小食店買些東西去河邊坐坐。以后商場會陸續(xù)安設(shè)兒童游樂室、書店、沙狐球設(shè)備，周末一家三口去澳特來的話，很有可能各得其所噢。

“死要面子”的品牌擁護(hù)者如何購物在Outlet？●去OUTLET購物，一定先要核算成本，如果僅是途經(jīng)順便購物，基本沒有額外支出，如果特意前去購物，那就一定要把路費做個估算，最好的辦法是搭乘公共交通工具，或者幾個人一起租車，減低成本?！馩UTLET不能講價，一切明碼標(biāo)價，所以要看清楚價格再下手，否則到了收銀時發(fā)現(xiàn)有誤會，就會面臨尷尬境地?！馩UTLETSHOPPING是比拼眼力，體力和財力的一項運動。所以應(yīng)盡力安排好充足時間。在這里，還真是“心急吃不了熱豆腐”?！癫灰约嘿I下小一號的鞋子；也不要貪圖一時的便宜而買下自己并不100%中意的東東，拒絕干花錢給自己柜子買庫存的傻事?！裨谕赓Q(mào)小店都能買到的東西，就不必在OUTLET買了。其實OUTLET里的東西倒是蠻適合男士選購的，比如，皮具、休閑服、鞋等，千萬不要忘了男士衣柜噢。

上海澳特來比起市中心SHOPPINGMALL的購物7【解讀OUTLET歷史】

OUTLET最早是“工廠直銷店”，專門處理工廠尾貨。后來逐漸匯集，慢慢形成類似ShoppingMall的大型Outlet購物中心，并逐漸發(fā)展成為一個獨立的零售業(yè)態(tài)。它在美國真正有規(guī)模的發(fā)展是從1970年左右開始的。它的發(fā)展分三個階段：

1970年1987年：一些大型服裝工廠和日用品加工企業(yè)利用工廠的倉庫銷售訂單尾貨開始在他們的倉庫建立起OutletStore，基本上是一家工廠一個OutletStore，所集商品既是優(yōu)質(zhì)品牌又價格低廉，所以吸引了大批顧客。

1988年1996年：FactoryOutlet開始繁榮起來并有大的發(fā)展，去工廠直銷店購買商品的顧客越來越多，因此，很多工廠就把直銷店集中在一起開設(shè)，這時的購物中心一般都是真正的“工廠直銷”，雖然以名牌和低價吸引顧客，但沒有形成規(guī)模銷售。而且離城市較遠(yuǎn)，一般在6080英里（100150公里）左右，開車要一個多小時。

1997年2001年：進(jìn)入二十世紀(jì)七十年代，Outlets業(yè)態(tài)在美國呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭。這種營銷形態(tài)發(fā)生實質(zhì)性的變化，首先是供貨商從過去單一的商品工廠發(fā)展為商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商乃至大型百貨商店共同參與的專門供貨渠道。其次是功能更加齊全，休閑購物一體化。最后是開始講究購物環(huán)境并向城市靠近。目前，在美國、歐洲、日本甚至東南亞國家，這種業(yè)態(tài)均呈蓬勃發(fā)展勢頭?！窘庾xOUTLET歷史】8第一部分：國內(nèi)外奧特萊斯的發(fā)展與分析

國外奧特萊斯的發(fā)展與分析國外奧特萊斯的歷史演進(jìn)國外奧特萊斯的發(fā)展特點國外奧特萊斯的經(jīng)驗與趨勢

國內(nèi)奧特萊斯的發(fā)展與分析國內(nèi)奧特萊斯的引入國內(nèi)奧特萊斯的發(fā)展特點國內(nèi)奧特萊斯的成功要素北京燕莎奧特萊斯經(jīng)典分析上海青浦奧特萊斯經(jīng)典分析第一部分：國內(nèi)外奧特萊斯的發(fā)展與分析國外奧特萊斯的發(fā)展與分9國外奧特萊斯的歷史演進(jìn)

奧特萊斯（英文Outlet）最早誕生于美國美國奧特萊斯的發(fā)展分為三個階段：1970年-1987年：工廠利用倉庫銷售尾貨1988年-1996年：商業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)“工廠直銷中心”20世紀(jì)九十年代：“奧特萊斯”成為新型業(yè)態(tài)，規(guī)?；l(fā)展“休閑購物一體化”進(jìn)入21世紀(jì)：奧特萊斯列為購物中心類型之一國外奧特萊斯的歷史演進(jìn)奧特萊斯（英文Outlet）最早誕生10美國美國是“奧特萊斯”發(fā)源地美國是全球“奧特萊斯”最多、最發(fā)達(dá)的國家（320家奧特萊斯）美國奧特萊斯特點：建設(shè)形式：賣場式、SHOPPINGMALL式、奧特萊斯村式經(jīng)營方式：一線品牌多采用廠家直銷分布特征：大城市或接近中心城市，或旅游城市美國“奧特萊斯”發(fā)展的最大特點是大集團(tuán)壟斷切爾西、第一零售、丹吉爾、地平線、新計劃優(yōu)越不動產(chǎn)國際一線及知名品牌資源壟斷、具有成熟技術(shù)/流程、跨國物流管理美國經(jīng)濟(jì)不景氣時期，奧特萊斯非?；鸨ㄕ及儇洏I(yè)銷售57%）美國奧特萊斯的發(fā)展，影響歐洲、進(jìn)入亞洲

1999年，切爾西進(jìn)入日本美國美國是“奧特萊斯”發(fā)源地11美國美國排名前五的Outlets（2005年數(shù)據(jù)）發(fā)展商美國Outlet中心的數(shù)量OutletGLA(平方英尺)每平方英尺平均銷售每平方英尺基本租金出租率ChleaseaPropertyGroup(切爾西地產(chǎn)集團(tuán))5312,138,096$379$20.38(額外)98%（其它）91%PrimeRetail(第一零售)4211,943,531$241$13.2790.30%TangerFactoryOutletCenters(丹吉爾工廠奧萊中心)295,141,744$294$14.2296%HorizonGroupProperties(地平線地產(chǎn)集團(tuán))91,791,383NA$9.5776%NewPlanExcelRealtyTrust(新計劃優(yōu)越不動產(chǎn)信托公司)61,899,000NA$16.4886%總計13932,913,756

切爾西、第一零售所擁有奧特萊斯占全美68%美國美國排名前五的Outlets（2005年數(shù)據(jù)）發(fā)展商美國12PremiumOutletCenters在美國的區(qū)域分布PremiumOutletCenters在美國的區(qū)域分13美國俄亥俄州奧特萊斯美國俄亥俄州奧特萊斯14美國圣地牙哥奧特萊斯美國圣地牙哥奧特萊斯15美國華盛頓D.C奧特萊斯美國華盛頓D.C奧特萊斯16美國拉斯維加斯奧特萊斯美國拉斯維加斯奧特萊斯17美國拉斯維加斯奧特萊斯廣告牌美國拉斯維加斯奧特萊斯廣告牌18美國舊金山奧特萊斯美國舊金山奧特萊斯19美國西雅圖奧特萊斯美國西雅圖奧特萊斯20歐洲奧特萊斯在20世紀(jì)90年代中期傳入歐洲，英國首先發(fā)展兩種不同形式：會員制品牌俱樂部：德國SNB郊外花園式奧萊村：英國BICESTERVILLAGEOUTLETSHOPPING大集團(tuán)壟斷：麥克阿瑟格列（McArthurGlen）是歐洲最大的“奧特萊斯”擁有者、經(jīng)營者和開發(fā)商。除英國外，奧特萊斯在法國、意大利、西班牙等國的發(fā)展也很迅速。至2006年，歐洲14個國家有66家奧特萊斯。歐洲奧特萊斯在20世紀(jì)90年代中期傳入歐洲，英國首先發(fā)展21DesignerOutlets在歐洲的區(qū)域分布DesignerOutlets在歐洲的區(qū)域分布22英國：ASHFORD英國：ASHFORD23倫敦：BicestervillageOutlets倫敦：BicestervillageOutlets24倫敦：BicestervillageOutlets倫敦：BicestervillageOutlets25法國：MAG法國：MAG26巴黎：La_ValleeVillage巴黎：La_ValleeVillage27意大利：Barberino意大利：Barberino28意大利：Barberino意大利：Barberino29意大利：Barberino意大利：Barberino30意大利：Barberin意大利：Barberin31日本日本奧特萊斯始于1993年，橫濱BaysideMarinaOutlet引發(fā)熱潮，2000年日本奧萊發(fā)展和開店達(dá)到高峰

大集團(tuán)壟斷特征明顯：切爾西日本（ChelseaJapanCo.Ltd.）日本三井不動產(chǎn)?；谇袪栁髟谄放瀑Y源和運營技術(shù)支持，使合作的奧特萊斯經(jīng)營較好日本奧特萊斯在經(jīng)濟(jì)不景氣狀況下逆勢上揚，顯示強(qiáng)勁爆發(fā)力日本日本奧特萊斯始于1993年，橫濱BaysideMari32日本PremiumOutlets的區(qū)位分布日本PremiumOutlets的區(qū)位分布33日本：橫濱OUTLETS日本：橫濱OUTLETS34日本橫濱海灣Marina奧特萊斯日本橫濱海灣Marina奧特萊斯35日本：御殿場OUTLETS日本：御殿場OUTLETS36韓國MARIO奧特萊斯韓國MARIO奧特萊斯37韓國MARIO奧特萊斯韓國MARIO奧特萊斯38韓國首爾市中心奧特萊斯大街韓國首爾市中心奧特萊斯大街39國外奧特萊斯的特點與經(jīng)驗

核心理念：品牌+實惠客群基礎(chǔ)：名牌消費意識強(qiáng)、講求實惠貨源基礎(chǔ)：大部分國際一線和知名品牌發(fā)源于歐美，具有品牌貨源優(yōu)勢經(jīng)營特點：品牌商及工廠直接進(jìn)店經(jīng)營選址要素：高速路交匯處，與旅游景區(qū)/線路相結(jié)合

運作模式：開發(fā)商、運營商、品牌商分工明確奧萊MALL、奧萊村成為主流大集團(tuán)壟斷特征日益顯著由“品牌國”向“品牌引進(jìn)國”發(fā)展國外奧特萊斯的特點與經(jīng)驗40全球主要奧特萊斯OUTLETS薈萃課件41奧特萊斯OUTLETS奧特萊斯OUTLETS42Outlet引領(lǐng)商業(yè)藍(lán)籌地產(chǎn)新方式

——一個可以把全世界品牌都賣光的地方【關(guān)鍵詞】Outlet，在英文中的原意是“出口、出路、排出口”的意思，做了商店的代名詞，則有“清理庫存，廉價出售”之意。在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，簡稱名牌折扣店。Outlet引領(lǐng)商業(yè)藍(lán)籌地產(chǎn)新方式

43OUTLET首創(chuàng)于美國，至今已有上百年歷史，是目前歐美發(fā)展最為強(qiáng)勁的零售業(yè)態(tài)，并逐漸風(fēng)靡盛行歐美、東南亞等諸多國家。最初OUTLET為工廠直銷店，后慢慢形成類似SHOPPINGMAIL的OUTLET購物中心，繼而發(fā)展成獨立的零售業(yè)態(tài)。OUTLET進(jìn)入二十世紀(jì)七十年代呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢頭，到本世紀(jì)初美國境內(nèi)已建立了300多家OUTLET購物中心，歐洲、東南亞也開始盛行。

OUTLET是通過諸多品牌經(jīng)營，極大滿足消費者的需求，并采取與百貨業(yè)、大賣場、超市等錯位經(jīng)營的方針，以自己獨特的經(jīng)營個性而存在，百分百地迎合了消費者的需求及心態(tài)，所以發(fā)展尤為迅速。在名牌價格高高在上的時代，在各行各業(yè)激勵競爭的時代，何以O(shè)UTLET能夠如此移居泰山之位呢？首先吸引人們的當(dāng)然是其難以想象的物超所值的世界名品，為時尚人士找到了購買名品的窗口，致使消費者都趨之如鶩；其次，匯集眾多世界名品的OUTLET，場內(nèi)全年折扣，方便消費者選擇品牌購物；再次，它又給過季、斷碼的名品找到了一個賣場，不但為廠家解決了與正價商品的沖突。如果品牌新品總是與過季折扣商品混淆在一起，勢必會使消費者降低對這個品牌的信任度。因而OUTLET受到了商家、消費者的歡迎，無限商機(jī)厚蘊勃發(fā)，前景無限遠(yuǎn)大。OUTLET首創(chuàng)于美國，至今已有上百年歷史，是目前歐美發(fā)展最44【上海的Outlets】

這個最早誕生于美國的Outlets，終于蒞臨上海，上海華聯(lián)商廈股份有限公司將在青浦建造上海首個銷售世界名牌的折扣商場OUTLETS（奧特萊特），該商場總占地面積10萬平方米。整個商業(yè)區(qū)五分A、B、C三部分，A區(qū)多是阿瑪尼這類昂貴的奢侈品，而B區(qū)集中了眾多休閑時尚品牌，CK、Levi's、thenorthface、Misssixty、Nike……基本都是五折以內(nèi)，而和市內(nèi)商場不同的是，打折不代表是過季或者OutDate.【上海的Outlets】45據(jù)介紹，上海OUTLET里服飾品牌的折扣幅度絕大多數(shù)是原價的一到五折。但是進(jìn)入澳特來銷售的品牌將被嚴(yán)格限定在于上海頂級商場連卡佛、美美百貨、梅龍鎮(zhèn)伊勢丹等銷售的品牌檔次上。店里已有一部分世界頂級品牌如GUCCI、DIOR、VERSACE、BURBERRY、FENDI，有二線品牌比如SISLEY、DKNY和GAP，也有NIKE和ADIDAS等運動品牌。一些品牌擔(dān)心其折扣貨品會影響到正品的銷售，因此OUTLETS基本都開設(shè)在郊外，盡管如此，商家仍舊在存貨發(fā)放數(shù)量上十分小心謹(jǐn)慎。不過上海澳特來并沒有對此表現(xiàn)出多少困擾：“如果沒有足夠數(shù)量的貨品跟進(jìn)，我們會勸這個品牌一年只營業(yè)比如三個月，然后第二年再回來。這樣一方面能夠保持澳特來品牌的流動更新，另外也不會造成雙方的損失?！憋@然澳特來對于自己的招商吸引力充滿了信心。

據(jù)介紹，上海OUTLET里服飾品牌的折扣幅度絕大多數(shù)是原價46Outlet好比是一個擁有大商場購物環(huán)境的長期特賣會。它的目標(biāo)消費定位是收入較好、有一定文化素養(yǎng)、名牌認(rèn)知程度高、品牌意識強(qiáng)的消費者。這些顧客不一定是非得購買當(dāng)季時尚名牌，即使是稍微過季，只要是貨真價實的名牌，仍然會成為他們的首選。另外比起一般特賣會，OUTLET能夠提供更完善更專業(yè)的服務(wù)：有三百五十個免費泊車位，有寬敞的店鋪環(huán)境，在中山公園地鐵站有二十分鐘一班的免費班車。關(guān)于退換商品的問題，澳特來承諾的是一旦有質(zhì)量問題，保證退換。開Outlet的條件是：商品必須是消費者耳熟能詳?shù)拿?；商店外要有大型停車場；并兼具飲食、休憩等功能，總之最好是一個可供全家大小共游的地方。Outlet好比是一個擁有大商場購物環(huán)境的長期特賣會。它的目47

上海澳特來比起市中心SHOPPINGMALL的購物環(huán)境，的確有種別樣的味道。它主體商場的設(shè)計風(fēng)格很有“LOFT”的感覺，它保留了工業(yè)化痕跡的倉庫風(fēng)格———敞開無間隔式的兩層結(jié)構(gòu)，各種粗大的管道裸露在灰黑的天花板上，停車庫更是本來就是由廠房改建而成。這種LOFT建筑風(fēng)格既迎合了時下流行，又節(jié)約了商場的投入成本，倒是十分討巧。澳特來廣場的邊緣還靠河畔，走累了可以到廣場內(nèi)咖啡店和小食店買些東西去河邊坐坐。以后商場會陸續(xù)安設(shè)兒童游樂室、書店、沙狐球設(shè)備，周末一家三口去澳特來的話，很有可能各得其所噢。

“死要面子”的品牌擁護(hù)者如何購物在Outlet？●去OUTLET購物，一定先要核算成本，如果僅是途經(jīng)順便購物，基本沒有額外支出，如果特意前去購物，那就一定要把路費做個估算，最好的辦法是搭乘公共交通工具，或者幾個人一起租車，減低成本。●OUTLET不能講價，一切明碼標(biāo)價，所以要看清楚價格再下手，否則到了收銀時發(fā)現(xiàn)有誤會，就會面臨尷尬境地?！馩UTLETSHOPPING是比拼眼力，體力和財力的一項運動。所以應(yīng)盡力安排好充足時間。在這里，還真是“心急吃不了熱豆腐”。●不要委屈自己買下小一號的鞋子；也不要貪圖一時的便宜而買下自己并不100%中意的東東，拒絕干花錢給自己柜子買庫存的傻事?！裨谕赓Q(mào)小店都能買到的東西，就不必在OUTLET買了。其實OUTLET里的東西倒是蠻適合男士選購的，比如，皮具、休閑服、鞋等，千萬不要忘了男士衣柜噢。

上海澳特來比起市中心SHOPPINGMALL的購物48【解讀OUTLET歷史】

OUTLET最早是“工廠直銷店”，專門處理工廠尾貨。后來逐漸匯集，慢慢形成類似ShoppingMall的大型Outlet購物中心，并逐漸發(fā)展成為一個獨立的零售業(yè)態(tài)。它在美國真正有規(guī)模的發(fā)展是從1970年左右開始的。它的發(fā)展分三個階段：

1970年1987年：一些大型服裝工廠和日用品加工企業(yè)利用工廠的倉庫銷售訂單尾貨開始在他們的倉庫建立起OutletStore，基本上是一家工廠一個OutletStore，所集商品既是優(yōu)質(zhì)品牌又價格低廉，所以吸引了大批顧客。

1988年1996年：FactoryOutlet開始繁榮起來并有大的發(fā)展，去工廠直銷店購買商品的顧客越來越多，因此，很多工廠就把直銷店集中在一起開設(shè)，這時的購物中心一般都是真正的“工廠直銷”，雖然以名牌和低價吸引顧客，但沒有形成規(guī)模銷售。而且離城市較遠(yuǎn)，一般在6080英里（100150公里）左右，開車要一個多小時。

1997年2001年：進(jìn)入二十世紀(jì)七十年代，Outlets業(yè)態(tài)在美國呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭。這種營銷形態(tài)發(fā)生實質(zhì)性的變化，首先是供貨商從過去單一的商品工廠發(fā)展為商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商乃至大型百貨商店共同參與的專門供貨渠道。其次是功能更加齊全，休閑購物一體化。最后是開始講究購物環(huán)境并向城市靠近。目前，在美國、歐洲、日本甚至東南亞國家，這種業(yè)態(tài)均呈蓬勃發(fā)展勢頭?！窘庾xOUTLET歷史】49第一部分：國內(nèi)外奧特萊斯的發(fā)展與分析

國外奧特萊斯的發(fā)展與分析國外奧特萊斯的歷史演進(jìn)國外奧特萊斯的發(fā)展特點國外奧特萊斯的經(jīng)驗與趨勢

國內(nèi)奧特萊斯的發(fā)展與分析國內(nèi)奧特萊斯的引入國內(nèi)奧特萊斯的發(fā)展特點國內(nèi)奧特萊斯的成功要素北京燕莎奧特萊斯經(jīng)典分析上海青浦奧特萊斯經(jīng)典分析第一部分：國內(nèi)外奧特萊斯的發(fā)展與分析國外奧特萊斯的發(fā)展與分50國外奧特萊斯的歷史演進(jìn)

奧特萊斯（英文Outlet）最早誕生于美國美國奧特萊斯的發(fā)展分為三個階段：1970年-1987年：工廠利用倉庫銷售尾貨1988年-1996年：商業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)“工廠直銷中心”20世紀(jì)九十年代：“奧特萊斯”成為新型業(yè)態(tài)，規(guī)?；l(fā)展“休閑購物一體化”進(jìn)入21世紀(jì)：奧特萊斯列為購物中心類型之一國外奧特萊斯的歷史演進(jìn)奧特萊斯（英文Outlet）最早誕生51美國美國是“奧特萊斯”發(fā)源地美國是全球“奧特萊斯”最多、最發(fā)達(dá)的國家（320家奧特萊斯）美國奧特萊斯特點：建設(shè)形式：賣場式、SHOPPINGMALL式、奧特萊斯村式經(jīng)營方式：一線品牌多采用廠家直銷分布特征：大城市或接近中心城市，或旅游城市美國“奧特萊斯”發(fā)展的最大特點是大集團(tuán)壟斷切爾西、第一零售、丹吉爾、地平線、新計劃優(yōu)越不動產(chǎn)國際一線及知名品牌資源壟斷、具有成熟技術(shù)/流程、跨國物流管理美國經(jīng)濟(jì)不景氣時期，奧特萊斯非常火爆（占百貨業(yè)銷售57%）美國奧特萊斯的發(fā)展，影響歐洲、進(jìn)入亞洲

1999年，切爾西進(jìn)入日本美國美國是“奧特萊斯”發(fā)源地52美國美國排名前五的Outlets（2005年數(shù)據(jù)）發(fā)展商美國Outlet中心的數(shù)量OutletGLA(平方英尺)每平方英尺平均銷售每平方英尺基本租金出租率ChleaseaPropertyGroup(切爾西地產(chǎn)集團(tuán))5312,138,096$379$20.38(額外)98%（其它）91%PrimeRetail(第一零售)4211,943,531$241$13.2790.30%TangerFactoryOutletCenters(丹吉爾工廠奧萊中心)295,141,744$294$14.2296%HorizonGroupProperties(地平線地產(chǎn)集團(tuán))91,791,383NA$9.5776%NewPlanExcelRealtyTrust(新計劃優(yōu)越不動產(chǎn)信托公司)61,899,000NA$16.4886%總計13932,913,756

切爾西、第一零售所擁有奧特萊斯占全美68%美國美國排名前五的Outlets（2005年數(shù)據(jù)）發(fā)展商美國53PremiumOutletCenters在美國的區(qū)域分布PremiumOutletCenters在美國的區(qū)域分54美國俄亥俄州奧特萊斯美國俄亥俄州奧特萊斯55美國圣地牙哥奧特萊斯美國圣地牙哥奧特萊斯56美國華盛頓D.C奧特萊斯美國華盛頓D.C奧特萊斯57美國拉斯維加斯奧特萊斯美國拉斯維加斯奧特萊斯58美國拉斯維加斯奧特萊斯廣告牌美國拉斯維加斯奧特萊斯廣告牌59美國舊金山奧特萊斯美國舊金山奧特萊斯60美國西雅圖奧特萊斯美國西雅圖奧特萊斯61歐洲奧特萊斯在20世紀(jì)90年代中期傳入歐洲，英國首先發(fā)展兩種不同形式：會員制品牌俱樂部：德國SNB郊外花園式奧萊村：英國BICESTERVILLAGEOUTLETSHOPPING大集團(tuán)壟斷：麥克阿瑟格列（McArthurG