城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告

城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告中海集團(tuán)有限公司后評(píng)估工作小組二。。七年十二月成都【中海----城】項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告、,、?刖百：成都中海----城項(xiàng)目用地通過公開招標(biāo)方式，于2003年4月10日競(jìng)得，并于2003年5月正式動(dòng)工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月達(dá)到后評(píng)估時(shí)點(diǎn)（數(shù)據(jù)截至?xí)r間為： 2007年6月30日）?；趯?duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的， 希望本后評(píng)估報(bào)告能為今后開發(fā)的類似項(xiàng)目提供一定的借鑒。中海----城項(xiàng)目后評(píng)估過程中，成都公司同事認(rèn)真對(duì)待，努力工作，總部的財(cái)務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心和營(yíng)銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目錄核心內(nèi)容提要【投資管理評(píng)估】***********是**地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日在成都市國(guó)土資源局競(jìng)得的與文里地塊項(xiàng)目。該項(xiàng)目的重要意義在于為成都公司的首個(gè)公開市場(chǎng)競(jìng)得并基本銷售完畢的項(xiàng)目，通過徹底反思項(xiàng)目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各流程，均具有重大的參考價(jià)值和意義。經(jīng)過3年半的經(jīng)營(yíng)建設(shè)，目前該項(xiàng)目已經(jīng)基本銷售完畢，銷售良好，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)良，項(xiàng)目總體比較成功。但其中的問題也值得在今后的項(xiàng)目中進(jìn)一步關(guān)注和研究： 如何在可研、規(guī)劃和銷售階段客觀合理的評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)各物業(yè)類型的市場(chǎng)容量及價(jià)格承受力，配置合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項(xiàng)目整體開發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。【財(cái)務(wù)管理評(píng)估】該項(xiàng)目收入指標(biāo)完成得很好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入增加而帶來的效益得到體現(xiàn)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了投資預(yù)期，是低投資高利潤(rùn)的一個(gè)項(xiàng)目。但加強(qiáng)成本控制，特別是從各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)建安成本的控制仍然是我們項(xiàng)目發(fā)展過程中的重要工作，建議要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善成本預(yù)警體系，提高成本控制水平，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制?！疽?guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估】*******項(xiàng)目作為成都公司第二個(gè)項(xiàng)目，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策劃的產(chǎn)品構(gòu)思與形態(tài)結(jié)構(gòu)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、賣場(chǎng)包裝等方面都得以貫徹和體現(xiàn)，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)工作過程中進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整和創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的領(lǐng)先性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量得到了雙贏的結(jié)果?！緺I(yíng)銷工作評(píng)估】********項(xiàng)目作為集住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為一體的多物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項(xiàng)目，從項(xiàng)目整體定位中各物業(yè)規(guī)模的關(guān)系考慮與利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算，到定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位及價(jià)格的定位，再到營(yíng)銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來看，****項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。住宅的成功銷售，改變了成都市民對(duì)高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公司市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新奠定了區(qū)域娛樂行業(yè)霸主的地位，推動(dòng)了娛樂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù)公寓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的銷售使我們積累了大量的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)， 同時(shí)更清晰的認(rèn)識(shí)到短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)的關(guān)系。【發(fā)展進(jìn)度、工程管理評(píng)估】項(xiàng)目發(fā)展周期總體控制符合計(jì)劃要求，但從拿地簽定土地出讓合同到正式開工長(zhǎng)達(dá)13個(gè)月，超出計(jì)劃3個(gè)月，嚴(yán)重影響了整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展周期， 也是造成本項(xiàng)目發(fā)展周期長(zhǎng)的一個(gè)主要原因。*********小戶型精裝房是成都公司第一個(gè)全精裝工程， 具有分包多，時(shí)間緊，成品保護(hù)困難等特點(diǎn)，通過實(shí)施裝修主包制、集成分判，減少分包、現(xiàn)場(chǎng)管理高效靈活等方法，較好的實(shí)現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為今后裝修工程提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。【成本管理評(píng)估】項(xiàng)目實(shí)施階段與可研階段相比，前期費(fèi)用，建安成本，營(yíng)銷費(fèi)用以及管理費(fèi)用增加較大。實(shí)施階段建安成本與控制指標(biāo)相比，總體水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司規(guī)定的超支范圍內(nèi)，除去政府原因，實(shí)際建安費(fèi)用與控制指標(biāo)基本持平?！卷?xiàng)目概況及評(píng)估綜述】1、項(xiàng)目概況*********是***地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日在成都市國(guó)土資源局以311萬(wàn)元/畝競(jìng)得的與文里地塊項(xiàng)目。項(xiàng)目地處成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。成都市錦江南岸，與百年高校四川大學(xué)比鄰而居，著名的文化遺址望江公園和水井坊也近在咫尺。成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，市政府提出了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正處于城市東部和南部的交界的位置，戰(zhàn)略地位顯著。同時(shí)地塊本身又地處川大居住區(qū)范圍內(nèi)，因此地塊的質(zhì)素好，起點(diǎn)高，具相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撝怠?、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目占地面積為76.231畝（合50,821.2褶），容積率3.56?？偨ㄖ娣e208,109.64m2,其中住宅（含1號(hào)樓商務(wù)公寓，下同）建筑面積為143,411.28%共1,211戶；商業(yè)建筑面積為24,819.87m2;農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑面積為4,256.05褶（含部分商鋪，下同），車庫(kù)建筑面積為25,068.31m2,不可售面積10,554.13褶（包括會(huì)所、游泳池、球室、架空層、人防設(shè)施、自行車庫(kù)、服務(wù)用房等）。3、項(xiàng)目開發(fā)周期*********于2003年4月24日與成都市國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（合同編號(hào)：5101武＜2003＞出讓和同第13號(hào)），截止到****B區(qū)全面入伙，項(xiàng)目發(fā)展總周期為3.57年，共計(jì)43個(gè)月。其中A1區(qū)、A2區(qū)及16#嘍、B區(qū)建筑施工周期分別為1年零2個(gè)月（計(jì)406天）、1年零1個(gè)月（計(jì)176天）、2年零4個(gè)月（計(jì)813天）。4、項(xiàng)目綜合評(píng)估成都房地產(chǎn)市場(chǎng)自2003年以來步入了高速發(fā)展階段，為******的成功開發(fā)和銷售提供了良好的市場(chǎng)契機(jī)。*********是**地產(chǎn)成都公司的第一個(gè)通過公開拍賣競(jìng)得的地塊項(xiàng)目，是繼******之后的一個(gè)集高層住宅、商業(yè)街、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為一體的多物業(yè)形態(tài)的精品復(fù)合項(xiàng)目，其操作難度遠(yuǎn)高于 **名城，具有巨大的挑戰(zhàn)性。成都公司通過充分的市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了良好的控制。在工程實(shí)施階段，加強(qiáng)工程進(jìn)度管理，嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)**地產(chǎn)“過程精品”的生產(chǎn)施工理念。銷售階段，產(chǎn)品定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位細(xì)節(jié)的推敲及價(jià)格的定位，再到營(yíng)銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來看，****項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。準(zhǔn)確把握銷售時(shí)機(jī)，克服了“非典”、宏觀調(diào)控等重重困難，最終使本項(xiàng)目成為片區(qū)的標(biāo)志性建筑，得到了行業(yè)內(nèi)和消費(fèi)者的普遍認(rèn)可【項(xiàng)目投資管理評(píng)估】.項(xiàng)目背景及合同執(zhí)行情況【********】項(xiàng)目位于成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。該項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e為5.08萬(wàn)平方米，容積率3.56。總建筑面積20.81萬(wàn)平方米，可售面積19.75萬(wàn)平方米，其中住宅14.34萬(wàn)平方米，商業(yè)2.48萬(wàn)平方米，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.43萬(wàn)平方米，車庫(kù)2.51萬(wàn)平方米；不可售面積1.06萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目由***地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日在成都市國(guó)土資源局成功競(jìng)得，2003年4月24日簽訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良好。.項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧【********】項(xiàng)目于2003年4月24日簽訂土地出讓合同,2003年10月23日首批A1區(qū)開盤銷售，截止至2007年6月30日，完成銷售面積17.83萬(wàn)平方米，占全部可售面積的90%。在2003?2006年項(xiàng)目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)良好：GD叫人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，分別由2003年的1,871億元和9,641元/人增長(zhǎng)至2006年的2,750億元和12,789元/人，年均復(fù)合增長(zhǎng)13.70%和9.9%;作為西南部核心城市和重要發(fā)展極，發(fā)展期內(nèi)成都市人口集聚效應(yīng)明顯，城市市區(qū)人口年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到3.18%;良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，由2003年的245.4億元增至2006年的619.17億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)36.14%。該項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時(shí)期，主要體現(xiàn)在：市場(chǎng)總體投入、產(chǎn)出規(guī)模持續(xù)快速且交替增長(zhǎng)：2003?2006年投資額及銷售額年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到36.14%和39.55%,且次年銷售額及投資額均分別高于上一年度的投資額及銷售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義上當(dāng)年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開發(fā)商和消費(fèi)者均對(duì)市場(chǎng)持有良好的預(yù)期；銷售量和銷售價(jià)格同步增長(zhǎng)， 2006年全市商品房銷售面積和均價(jià)分別為1,533萬(wàn)平方米和3,592元/平方米，與2003年相比年均復(fù)合增長(zhǎng)16.6%和19.7%;供求態(tài)勢(shì)良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。在政策面上，項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)國(guó)家陸續(xù)頒布多項(xiàng)法規(guī)及政策，開展了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理整頓并逐步加大加深了調(diào)控力度，對(duì)成都市場(chǎng)及本項(xiàng)目均帶來了一定影響。2005年國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”為代表的一系列措施來穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，下半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一段時(shí)間的觀望期，本項(xiàng)目銷售速度也受到一定影響。

.規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)評(píng)估可研指標(biāo)（平方米）實(shí)際指標(biāo)（平方米）指標(biāo)變化（平方米）變動(dòng)率（%）凈用地面積50,82150,82100.00%容積率3.503.5601.71%總?cè)莘e率向積177,874181,0403,1661.78%總建筑面積196,474208,11011,6365.92%#可售回枳195,294197,5562,2621.16%住宅155,178143,411-11,767-7.58%商業(yè)18,51624,8206,30434.05%農(nóng)貿(mào)巾場(chǎng)3,0004,2561,25641.87%車庫(kù)18,60025,0686,46834.78%#/、口」售回積1,18010,5549,374794.42%本項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)同可研階段相比，均有一定的變化，其中主要變動(dòng)體現(xiàn)在以下兒點(diǎn):不可售面積巨幅增加。項(xiàng)目總建筑面積增加11,636平方米，增幅5.92%:其中可售面積增加了2,262平方米，增幅1.16%;不可售面積（包括會(huì)所、游泳池、球室、架空層、人防設(shè)施、自行車庫(kù)、服務(wù)用房等）大幅增加了9,374平方米，增幅高達(dá)794%,可研階段對(duì)此部分所需的規(guī)劃面積估計(jì)不足。該部分面積的增加侵占了部分容積率面積，不但將對(duì)土地相對(duì)成本產(chǎn)生一定影響，而且顯然將影響總建安成本及最終盈利。可售面積總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標(biāo)變化較大，其中：住宅面積總量變化最大，與可研相比減少11,767平方米（減少了7.6%）;農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面積變化幅度最大，增加了41.9%（增加了1,256平方米）；商業(yè)及車庫(kù)分別增加了6,300?6,400平方米,增幅34%?？蓮母麂N售物業(yè)類型的銷售價(jià)格和銷售率進(jìn)一步探討規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)對(duì)收益的影響。,而非“預(yù)計(jì)銷（此項(xiàng)分析中銷售數(shù)據(jù)為此次后評(píng)估截至日之“實(shí)際發(fā)生數(shù)據(jù)”

,而非“預(yù)計(jì)銷售情況”）銷售價(jià)格（元/平方米）銷售回枳（平方米）可研階段實(shí)際建設(shè)增幅可研階段實(shí)際建設(shè)實(shí)際銷售銷售率#可售向積4,6225,67222.71%195,294197,556178,26490.23%住宅4,3005,30923.47%155,178143,411140,57898.02%商業(yè)*9,1159,3732.83%18,51624,82020,47982.64%農(nóng)貿(mào)巾場(chǎng)3,60012,746254.06%3,0004,2561,99946.53%車庫(kù)91011.11%18,60025,06815,20860.67%（備注：商業(yè)物業(yè)中包括商鋪及寫字樓）住宅部分目前基本銷售完畢，實(shí)際完成銷售面積98%;實(shí)際銷售價(jià)格與可研相比增幅較大，達(dá)到23.5%,而實(shí)際銷售額僅比可研增長(zhǎng)11.9%,主要原因?yàn)樵摬糠忠?guī)劃指標(biāo)的減少幅度較大，并未使該部分收益達(dá)到最大化，可采用分解技術(shù)對(duì)其進(jìn)行初步定量分析：P=A2XB2-A1XB1=【（A2—A1）XB1】+【（B2—B1）XA2】P:收益增加值A(chǔ)1:可研銷售價(jià)格B1:可研銷售面積A2:實(shí)際銷售價(jià)格B2:實(shí)際銷售面積其中：［（A2-A1）XB1】可理解為售價(jià)（市場(chǎng)）變動(dòng)影響貢獻(xiàn)值【（B2—B1）XA2］可理解為面積指標(biāo)變動(dòng)影響貢獻(xiàn)值商業(yè)部分總體銷售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的83%,且目前實(shí)際銷售面積超過可研預(yù)計(jì)銷售面積10.6%;其售價(jià)與可研相比增長(zhǎng)2.8%,銷售總額增長(zhǎng)了13.7%。經(jīng)測(cè)算，該部分物業(yè)售價(jià)變動(dòng)因素和指標(biāo)變動(dòng)因素對(duì)總收益增加值的影響均為正效應(yīng)，規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)貢獻(xiàn)值較大。目前商業(yè)部分物業(yè)實(shí)際銷售價(jià)格和實(shí)際銷售面積均高于可研階段，說明市場(chǎng)對(duì)該類型物業(yè)具有一定的需求，該項(xiàng)指標(biāo)變動(dòng)較為合理且可產(chǎn)生一定的超額收益。如若該物業(yè)類型存貨今后在中短期內(nèi)仍可以不低于目前售價(jià)銷售完畢，則該部分物業(yè)類型的指標(biāo)變動(dòng)將最終確定對(duì)項(xiàng)目整體盈利狀況產(chǎn)生積極的影響。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)實(shí)際建設(shè)面積為4,256平方米，與可研相比增加了41.9%,實(shí)際銷售價(jià)格與可研相比巨幅增加，增幅達(dá)到254%,但實(shí)際銷售面積（1,999平方米）不甚理想，銷售率僅為46.5%且尚未達(dá)到可研階段的預(yù)計(jì)銷售面積（3,000平方米），其原因主要有以下幾點(diǎn)：規(guī)模超出市場(chǎng)需求、實(shí)際銷售價(jià)格偏高、內(nèi)部配套設(shè)施設(shè)備不盡完善合理、周邊同類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等。雖然該部分物業(yè)實(shí)際銷售收入增加了135.9%，但由于該部分物業(yè)面積的增加占用了容積率面積且實(shí)際銷售面積并不理想，因此實(shí)際上該物業(yè)部分指標(biāo)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目整體收益最大化造成了一定不良影響。車庫(kù)部分實(shí)際建設(shè)面積面積為25,068平方米，與可研相比增加了34.8%,但銷售面積的實(shí)際銷售率僅為 60.7%且實(shí)際銷售量尚未達(dá)到可研階段的標(biāo)準(zhǔn)（18,600平方米），而銷售價(jià)格僅比可研提高了11.1%,因此最終銷售成果非常不理想，實(shí)際銷售總收入僅為可研階段的85%。因此在可研階段對(duì)車位銷售價(jià)格及銷售比率的預(yù)測(cè)，應(yīng)在充分市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理、謹(jǐn)慎的估計(jì)。小結(jié)：1.項(xiàng)目總體容積率面積略有增加（3,166平方米）且住宅容積率面積減少（-11,767平方米），這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)劃面積增加（ 6,304平方米）對(duì)項(xiàng)目具有一定的良性作用，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及不可售面積變動(dòng)則可能對(duì)項(xiàng)目盈利最

大化產(chǎn)生一定負(fù)面影響2.大化產(chǎn)生一定負(fù)面影響2.車庫(kù)部分面積變化較大且最終銷售效果不理想今后應(yīng)進(jìn)一步在可研、規(guī)劃和銷售各階段加深對(duì)市場(chǎng)研究，客觀合理的評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)各物業(yè)類型的市場(chǎng)容量及價(jià)格承受力，配置合理的物業(yè)類型面積比例，從而獲得項(xiàng)目整體開發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)銷售收入項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)成都市場(chǎng)雖受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的部分影響，但總體上仍保持快速發(fā)展、量?jī)r(jià)齊升的繁榮態(tài)勢(shì)，在此宏觀環(huán)境下，本項(xiàng)目各物業(yè)類型的實(shí)際銷售價(jià)格亦均不同程度的高于可研階段，此為銷售收入大幅提高的最為主要的因素。其次，商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調(diào)整對(duì)銷售總收入的提高提供了部分貢獻(xiàn)，但住宅、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以及車庫(kù)的面積調(diào)整對(duì)總體銷售收入為負(fù)效應(yīng)。 今后需進(jìn)一步加強(qiáng)加深對(duì)各類型物業(yè)市場(chǎng)容量、價(jià)格及面積配比的研究，同時(shí)需在可研階段對(duì)車庫(kù)等物業(yè)類型的價(jià)格及銷售率進(jìn)行謹(jǐn)慎評(píng)估。投資回收期投資回收期比原計(jì)劃略有提前，于2005年第4季度回收成本。【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估】.項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)住宅商業(yè)結(jié)構(gòu)體系墻體維護(hù)材料外立面勾縫材料外窗及玻璃入口大堂框支剪力墻 框架空心磚 空心磚標(biāo)準(zhǔn)層公共空問釉面磚、金屬氟碳漆水泥砂漿摻加聚合物斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面墻面：石材、部分木作；地面:石材；頂棚：石膏吊頂，吊燈墻面：玻化磚、部分木作；地面：?；u；頂棚：石膏吊頂,筒燈花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板水泥砂漿摻加聚合物斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn)房間名稱部位裝修標(biāo)準(zhǔn)客廳地面（強(qiáng)化）木地板墻向乳膠漆、木質(zhì)踢腳線天花乳膠漆，預(yù)留吊燈位臥室地面（強(qiáng)化）木地板墻向乳膠漆；木質(zhì)踢腳線天花乳膠漆，預(yù)留吊燈位衛(wèi)生問地面防滑地磚墻向瓷片天花鋁扣板吊頂設(shè)備盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸

廚房地面防滑地磚墻向瓷片天花鋁扣板吊頂，吸頂燈設(shè)備櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機(jī)陽(yáng)臺(tái)地面防滑地磚天花乳膠漆；吸頂燈其他戶內(nèi)門及門套帶鎖；熱水器小戶型裝修成本分析:****商務(wù)小戶型為精裝房，物資部通過集中采購(gòu)，降低裝修成本。精裝商務(wù)小戶型總建筑面積為 5,272.56m2,甲供材料單方造價(jià)約278.96元/m2o商務(wù)會(huì)館功能：大堂，咖啡廳，臺(tái)球室，乒乓球室，健身房，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)籃球館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃裝飾、石膏吊頂?shù)取?/p>

.值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)概念設(shè)計(jì)產(chǎn)品策劃加強(qiáng)與市場(chǎng)、政策的互動(dòng)，進(jìn)行了充分推敲。延續(xù)了歷史文化底蘊(yùn)和人文氛圍，利用教育配套，針對(duì)客戶的文化特征，以“文化融合”作為載體，推出“多元文化，人文都市”的主題，打造兼具深厚內(nèi)涵和現(xiàn)代氣質(zhì)的“人文大社區(qū)” ；利用無遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產(chǎn)品設(shè)計(jì)中貫徹“景觀最大化” ，打造“親水社區(qū)”、“親水生活”；形成以高層住宅為主體的多種中高檔精品物業(yè)組合的建筑綜合體。項(xiàng)目包含多種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務(wù)公寓，商業(yè)街，臨河商務(wù)樓，小戶型公寓以及會(huì)所。多元化成就了*******城市綜合體的新穎面貌和獨(dú)特氣質(zhì)。本項(xiàng)目的案名——****就是取意GREENWICHVILLAGE元文化特質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)針對(duì)項(xiàng)目地價(jià)較高、物業(yè)綜合、用地限，商業(yè)占地大、容積率高、規(guī)劃限制多況，在明確重點(diǎn)、合理分配、適當(dāng)組合、衡的原則之下，在各棟塔樓的布局設(shè)計(jì)中，重點(diǎn)控制景觀、朝AUh::「的情規(guī)劃設(shè)計(jì)針對(duì)項(xiàng)目地價(jià)較高、物業(yè)綜合、用地限，商業(yè)占地大、容積率高、規(guī)劃限制多況，在明確重點(diǎn)、合理分配、適當(dāng)組合、衡的原則之下，在各棟塔樓的布局設(shè)計(jì)中，重點(diǎn)控制景觀、朝AUh::「的情:綜合平向、主導(dǎo)風(fēng)向、視野間距等幾個(gè)要素；在景觀利用最大化的同顧景觀的均好性，同時(shí)協(xié)調(diào)景觀和朝向關(guān)規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個(gè)ii-i1時(shí)，兼卜卜4陽(yáng)斗耳7諜鼎典家系小還正將各1i?g區(qū)，互史卜［?不干擾，互利共生，并充分考慮項(xiàng)目分期開發(fā)的特性和要求。7棟塔樓布置在園區(qū)四周，形成較大面積的中心景園，小區(qū)圍合而不封閉，提供了舒適的小區(qū)內(nèi)空間；商業(yè)布置沿地塊周邊進(jìn)行設(shè)計(jì)，在太平南街開辟內(nèi)街，擴(kuò)大商業(yè)面積，并增加商業(yè)的休閑性，劃分較清晰的區(qū)域，便于經(jīng)營(yíng)管理；并結(jié)合入口設(shè)置小戶型，形成“小戶型+商業(yè)”的模式布置；公建配套以不占用沿街商業(yè)的口岸用地為原則。戶型設(shè)計(jì)在規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點(diǎn)呈級(jí)差分布，以均好性，私密性和可變性為設(shè)計(jì)原則。彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計(jì)，如采用大開間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以自由隔斷、組合；戶型與戶型間的彈性設(shè)計(jì)，可平面橫向變化，如兩戶打通后可變成一戶。戶型平面“三進(jìn)式”布置：第一進(jìn)，入戶花園或玄關(guān)，緩沖空間和平公共的多功能空間；第二進(jìn)，客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)，開放、交往空間；第三進(jìn),臥室、書房、主衛(wèi)，私密空間；按空間私密性的增強(qiáng)遞進(jìn)布局。完善住宅功能：設(shè)計(jì)如生活陽(yáng)臺(tái)，儲(chǔ)藏空間，衣帽間等多功能空間。生態(tài)空間：設(shè)計(jì)入戶花園、空中花園、生態(tài)小陽(yáng)臺(tái)（花池）等，滿足人與自然親近的需要，成為戶內(nèi)與戶外、與室外的緩沖地帶空間可延續(xù)性：室內(nèi)空間有一定的自由度，留有自行改造、組合空間的余地，如將主臥與小次臥貼鄰布置，便于打通成為套房；廚房長(zhǎng)邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房等。照度與隔聲：將客廳、主臥和觀景陽(yáng)臺(tái)等重點(diǎn)房間布置在臨河景觀面的同時(shí)，盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內(nèi)景色，爭(zhēng)取景觀、日照、降噪平衡最優(yōu)組合。廚衛(wèi)與設(shè)備：廚房面積在6?7n大小適用，長(zhǎng)方形的平面便于布置曲尺型櫥柜，動(dòng)線較短、空間利用較高，櫥柜連續(xù)長(zhǎng)度不應(yīng)小于2700mm轉(zhuǎn)角部分布置煙道，廚房長(zhǎng)邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房；主衛(wèi)面積 6褶左右，短邊大于1900mm能較為緊湊的擺放四間套，或擺放檔次較高的三件套，浴缸能看到很好的景色。家庭緊急求助報(bào)警：每戶客廳及主臥設(shè)置緊急求助按鈕各一個(gè)，與電話保持垂直，距地0.8米。并接后與管理中心報(bào)警控制主機(jī)相連。戶內(nèi)及陽(yáng)臺(tái)外窗防范報(bào)警，靠近裙樓一、二層及頂層住戶每戶在可開啟的門，窗上預(yù)留門磁，窗磁管路。立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)有較大突破，將現(xiàn)代風(fēng)格和文化色彩結(jié)合到一起，當(dāng)時(shí)覺得有一些風(fēng)險(xiǎn)，但是由于設(shè)計(jì)風(fēng)格是源于概念定位的，再加上設(shè)計(jì)和施工的仔細(xì)，最終呈現(xiàn)的效果令人滿意。糅合了強(qiáng)烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感一一塔樓體態(tài)挺拔，造型簡(jiǎn)潔，突出現(xiàn)代建筑的美，點(diǎn)線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的Modern感強(qiáng)烈；另一方面，塔樓頂部的造型構(gòu)架、立面的色彩對(duì)基地文脈具有一定的隱喻。其中，少而精致的細(xì)節(jié)是“現(xiàn)代簡(jiǎn)約”氣質(zhì)的最佳體現(xiàn)：立面上的裝飾細(xì)節(jié)原本只是建筑必須的元素一一窗檐，陽(yáng)臺(tái)擋水，空調(diào)百頁(yè)，連接梁等一一對(duì)其作一些適當(dāng)?shù)奶幚砗蛷?qiáng)化一一凸出、凹進(jìn)、穿透一一依賴光線的變化形成豐富的層次。建筑立面配色原則：******選用了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局部點(diǎn)綴黃色（提亮）的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原則。立面設(shè)計(jì)特點(diǎn)：高層塔樓和臨河底商立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格，講求建筑的現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔和挺拔，突出建筑的都市感和時(shí)代感。商業(yè)街立面根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行整體考慮，講求細(xì)膩?zhàn)兓蜋n次感，突出商業(yè)建筑的休閑、體驗(yàn)特性。重點(diǎn)考慮商鋪的經(jīng)營(yíng)需求，在立面設(shè)計(jì)中合理組織入口、櫥窗、店招位、空調(diào)位和公共設(shè)備等元素。環(huán)境設(shè)計(jì)******的景觀設(shè)計(jì)以“現(xiàn)代簡(jiǎn)約的北美風(fēng)格”為概念，以“濱水而居” 、“與文為鄰”為目標(biāo)，融入大量親水元素，并與架空層景觀巧妙結(jié)合，演繹出清新自然的環(huán)境空間。同時(shí)強(qiáng)調(diào)“GREENWICH勺藝術(shù)氛圍，烘托樓盤的都市形象；在內(nèi)部空間的處理上注重步移景易、起落回環(huán)、小中見大，營(yíng)造有景可賞、有景可游的居住環(huán)境空間。延續(xù)基地的文脈，強(qiáng)化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河一一簡(jiǎn)約GREENWI-1**高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅園林與休閑浪漫的商業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營(yíng)造具有濃郁文化風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境。環(huán)境空間架構(gòu)：本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)分為三個(gè)層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住宅空間（包括人行入口空間及臨河架空層）、屋頂綠化三個(gè)不同層次，三個(gè)層次的景觀設(shè)計(jì)綜合運(yùn)用了多種設(shè)計(jì)手法，將三部分協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來，形成從平面到立體空間的全方位園林體系。環(huán)境設(shè)計(jì)導(dǎo)則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應(yīng)性、多樣性、參與性、步行化、可滲透性、立體化。裝飾設(shè)計(jì)裝飾設(shè)計(jì)以更好的展現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)為主要目標(biāo)，但是細(xì)節(jié)，特別是設(shè)備布置和空間節(jié)點(diǎn)的細(xì)節(jié)處理，對(duì)成敗起著關(guān)鍵作用。設(shè)計(jì)管理**設(shè)計(jì)管理流程比較完善和成熟，由于項(xiàng)目的前期策劃時(shí)間和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)間都比較長(zhǎng)，所以都能夠按照公司制定的相關(guān)流程開展工作，并且各個(gè)節(jié)點(diǎn)控制都比較好。在二裝設(shè)計(jì)工作和施工配合工作中，由于有許多新的設(shè)計(jì)內(nèi)容以前沒有遇到過，再加上項(xiàng)目本身比較復(fù)雜，工作中容易出現(xiàn)遺漏或者延誤的情況，經(jīng)過該項(xiàng)目的積累，也為之后項(xiàng)目的二裝設(shè)計(jì)工作的計(jì)劃安排、過程控制等積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善了管理流程。特色產(chǎn)品一一精裝小戶型公寓“精裝酒店式小戶型”在市場(chǎng)定位之初就針對(duì)地理位置和樓盤規(guī)模、當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)行了全面仔細(xì)的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎(chǔ)資料，包括戶型、底商、公共空間、立面、電梯、裝修檔次等；然后對(duì)這些基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，結(jié)合營(yíng)銷戶型區(qū)間，對(duì)各個(gè)房間的開間、進(jìn)深尺寸進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)定和推敲。進(jìn)一步，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)例為各種戶型中增加賣點(diǎn)，如利用擴(kuò)大的落地窗成為陽(yáng)光室（當(dāng)時(shí)可不計(jì)算面積），為小戶型設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)等；另一方面，將廚房、衛(wèi)生間（前區(qū)）和儲(chǔ)藏空間結(jié)合在一起，在很有限的空間中實(shí)現(xiàn)了比較完備的居住功能，特別對(duì)那些空間設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)進(jìn)行突出和烘托，最后呈現(xiàn)的精裝房效果讓人滿意?？臻g設(shè)計(jì)上的突出亮點(diǎn)和高端品牌廚衛(wèi)器具是**小戶型的最大賣點(diǎn)，通過****小戶型的實(shí)踐，在有限面積中實(shí)現(xiàn)比較完備的居住功能和做出空間亮點(diǎn)是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。.各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合前期策劃階段與投資部、項(xiàng)目部配合，收集規(guī)劃條件、場(chǎng)地條件、紅線圖、地形圖、市政管網(wǎng)圖等基礎(chǔ)資料，并要有準(zhǔn)確的紅線圖電子文件；在拆遷完成和場(chǎng)地平整后實(shí)測(cè)場(chǎng)地標(biāo)高、周邊道路標(biāo)高，相鄰場(chǎng)地標(biāo)高，對(duì)總平設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料；對(duì)沒有完成的市政道路，一定要拿到準(zhǔn)確的道路高程（政府文件），避免因?yàn)橘Y料不準(zhǔn)確，造成場(chǎng)地標(biāo)高設(shè)計(jì)失誤。與營(yíng)銷策劃部配合，成立項(xiàng)目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和開展產(chǎn)品策劃工作，為市場(chǎng)定位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。由于營(yíng)銷和設(shè)計(jì)一起開展工作，可以較好的彌補(bǔ)各自業(yè)務(wù)層面的不足，提高工作效率圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段與營(yíng)銷部配合，落實(shí)項(xiàng)目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的設(shè)計(jì)要求。與合約部、物資部配合，做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定工作，重點(diǎn)控制大量和大型設(shè)備、材料的選擇，達(dá)到設(shè)計(jì)要求和成本控制的平衡。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)通過地區(qū)公司評(píng)審。與項(xiàng)目部配合，在施工圖設(shè)計(jì)階段，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)交底和過程圖審圖節(jié)點(diǎn)的管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)三級(jí)評(píng)審制度，逐步落實(shí)概念方案，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，立面方案設(shè)計(jì)，景觀方案設(shè)計(jì)等重要設(shè)計(jì)成果。施工階段與項(xiàng)目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高產(chǎn)品完成質(zhì)量。應(yīng)對(duì)施工圖交底做好充分準(zhǔn)備，留出合理看圖時(shí)間，并且用相關(guān)制度參與人員做出責(zé)任劃分和獎(jiǎng)懲界定，保證施工圖交底質(zhì)量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問題，邊修改的情況。與項(xiàng)目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設(shè)計(jì)，指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)完成二裝樣板制作工作，并對(duì)樣板進(jìn)行優(yōu)化和確認(rèn)，保證施工成果滿足設(shè)計(jì)要求。提高二次裝修設(shè)計(jì)的圖紙完整性、準(zhǔn)確性，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，最好爭(zhēng)取在主體施工圖完成一段時(shí)間（大約2?3個(gè)月）后整體完成二裝圖紙的設(shè)計(jì)和樣板確認(rèn)工作，降低對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度的影響。項(xiàng)目結(jié)利、入伙階段與項(xiàng)目事務(wù)部、項(xiàng)目部配合，協(xié)助完成各項(xiàng)質(zhì)檢驗(yàn)收工作。做好信息收集工作,便于提前做好資料準(zhǔn)備工作，避免臨時(shí)忙亂。與客服服務(wù)部、銷售中心和地產(chǎn)服務(wù)部（物管公司）配合，及時(shí)處理業(yè)主投訴問題。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計(jì)工作的參考。.有待改進(jìn)和可供借鑒的的方面有待改進(jìn)的實(shí)例1——空調(diào)外機(jī)位在******的5?7號(hào)樓的空調(diào)位設(shè)計(jì)中，為了減少空調(diào)位對(duì)外立面的不利影響，達(dá)到外立面“簡(jiǎn)潔、精致”的目的，將部分臥室的空調(diào)位從窗下調(diào)整到生活陽(yáng)臺(tái)。但是，此舉帶來了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場(chǎng)采用了在墻體內(nèi)埋置冷凝水管（鋼管），在戶內(nèi)機(jī)位處預(yù)留套管接頭的方法。此方法解決了冷凝水排放的難題，但是，如果要檢修立管，勢(shì)必破壞室內(nèi)裝修，為今后物管留下隱憂。其二，是冷媒管的架設(shè)，由于部分臥室與生活陽(yáng)臺(tái)距離較遠(yuǎn)，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生問（或儲(chǔ)藏室），現(xiàn)場(chǎng)采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時(shí)采用吊頂隱藏冷媒管的方法。但是,業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長(zhǎng)，耗電量大的缺點(diǎn)，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到臥室窗下。空調(diào)位一直是我司樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會(huì)有新的問題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因而對(duì)部分空調(diào)位的設(shè)置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的方式。此問題暴露了設(shè)計(jì)師對(duì)業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點(diǎn)。設(shè)計(jì)師在今后的設(shè)計(jì)中，要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，在立面設(shè)計(jì)的同時(shí)就將空調(diào)外機(jī)位作為極重要（且敏感）的設(shè)計(jì)因素進(jìn)行充分考慮，滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。有待改進(jìn)的實(shí)例2——中心廣場(chǎng)的洗米石*******園區(qū)的中心景點(diǎn)，是由噴泉疊水、喬木植栽和地面硬鋪拼花共同組成的。但是一開始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次不高，而且由于洗米石與花崗巖硬鋪的交接沒有作好處理，邊沿參差不平，效果很差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問題。此問題暴露了設(shè)計(jì)師對(duì)材料的把握不足和細(xì)部處理考慮不深的弱點(diǎn)，今后的設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)該不斷積累設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬鋪的設(shè)計(jì)質(zhì)量。有待改進(jìn)的實(shí)例3——電梯廳的瓶頸********塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設(shè)計(jì)，為了節(jié)約成本，除了1號(hào)樓和2號(hào)樓下做了轉(zhuǎn)換層以外（其底層分別為商業(yè)和會(huì)館），其余塔樓直接將剪力墻的柱子落下。架空層的設(shè)計(jì)，為底層的單元大堂的設(shè)計(jì)帶來了很大的空間，單元大堂個(gè)個(gè)都高大開敞，突出了樓盤的檔次。但是由于沒有作轉(zhuǎn)換，實(shí)際上大堂的平面組織是在住宅平面上進(jìn)行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來在標(biāo)準(zhǔn)層不明顯的一些拐角，在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部通道口尺寸只有1,100mm左右。最后采用將墻體切角的辦法來處理。此問題反映了設(shè)計(jì)師對(duì)空間把握的不足，今后的設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)該對(duì)重要的公共空間一一如電梯公、公共走道等特別是裝修復(fù)雜的大堂空間一一進(jìn)行仔細(xì)的推敲，結(jié)合設(shè)備專業(yè)，進(jìn)行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵” ?？晒┙梃b的實(shí)例一一商業(yè)外立面設(shè)計(jì)

********商業(yè)外立面在設(shè)計(jì)之初更多的考慮為提高項(xiàng)目檔次和在商家不進(jìn)行裝********修情況下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墻，造價(jià)很高。商家未裝修經(jīng)營(yíng)前，外立面效果很不錯(cuò)，且非常有檔次。但實(shí)際上，商家為了經(jīng)營(yíng)需要需進(jìn)行二裝和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞殆盡，真有點(diǎn)“勞民傷財(cái)”。由于現(xiàn)在公司項(xiàng)目的進(jìn)度都比較緊張，就要求對(duì)原來的流程進(jìn)行靈活的調(diào)整，比如適當(dāng)?shù)暮?jiǎn)化，或者壓縮時(shí)間。為了不影響對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，應(yīng)該利用已有的經(jīng)驗(yàn)，早做工作安排，將部分二裝工作提前到方案深化階段開始進(jìn)行，并且通過建立標(biāo)準(zhǔn)二裝設(shè)計(jì)資料庫(kù)，合理選用成熟的設(shè)計(jì)和工藝，縮短二裝設(shè)計(jì)的周期，適應(yīng)緊張的開發(fā)節(jié)奏。同樣，景觀設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目節(jié)奏加快之后，往往成為影響項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的難點(diǎn)。主體施工圖完成了，而景觀總平方案沒有確定，模型和樓書的制作都很困難，并影響推廣效果。另外一方面，還會(huì)影響施工圖設(shè)計(jì)中地庫(kù)頂板的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，造成之后的修改。應(yīng)該提前準(zhǔn)備景觀設(shè)計(jì)工作，保證在施工圖完成后1個(gè)月內(nèi)，完成景觀方案設(shè)計(jì)定稿工作，落實(shí)道路、水景、堆坡和大型喬木的位置，確保各項(xiàng)工作的開展。由于**的主體設(shè)計(jì)單位是深圳的設(shè)計(jì)公司，溝通起來比較麻煩，在現(xiàn)在進(jìn)度緊張的項(xiàng)目已經(jīng)不可能應(yīng)用。但是，現(xiàn)在常用的**（香港）公司進(jìn)行方案、立面設(shè)計(jì)與本地公司進(jìn)行主體施工圖設(shè)計(jì)的模式，仍有相似之處。如何控制好 **公司的工作節(jié)奏是重點(diǎn)。首先，合同要理清楚，理仔細(xì)，明確工作計(jì)劃及相關(guān)控制措施；第二，在設(shè)計(jì)過程中，要充分利用好各個(gè)重要的控制節(jié)點(diǎn)（本地匯報(bào)與交流） ，做好各項(xiàng)會(huì)議準(zhǔn)備一一比如提前進(jìn)行內(nèi)部商討，統(tǒng)一意見；準(zhǔn)備好足夠的材料樣板等一一保證1會(huì)議進(jìn)程快，質(zhì)量高，并且形成會(huì)議紀(jì)要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位下一步工作進(jìn)程和設(shè)計(jì)重點(diǎn)，確保沒有遺漏。第三，根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整工作節(jié)奏，避免出現(xiàn)一段緊、一段松的不良工作節(jié)奏，影響設(shè)計(jì)師工作積極性和設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。第四，靈活利用各種設(shè)計(jì)控制手段，比如可以讓**設(shè)計(jì)師在本地待上個(gè)3?4天，進(jìn)行封閉式設(shè)計(jì),大幅提高設(shè)計(jì)交流的效率，從而加速重大節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)進(jìn)程。第五，通過努力，確保設(shè)計(jì)費(fèi)用的按時(shí)支付。5.綜合評(píng)價(jià)*******作為成都公司第二個(gè)項(xiàng)目，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了雙贏的結(jié)果?！卷?xiàng)目營(yíng)銷工作評(píng)估】.項(xiàng)目定位與銷售階段市場(chǎng)變化情況2004年市場(chǎng)特征2004年成都房地產(chǎn)盡管受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，但依然持了健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大、供需基本平衡、商品房銷售持續(xù)走旺、商品房空置率大幅下降、房?jī)r(jià)漲幅明顯的特征。2005年市場(chǎng)特征上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；政府加大經(jīng)濟(jì)適用房力度建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房大規(guī)模放量；市場(chǎng)總體處于供求基本平衡或供略小于求的狀態(tài)，商品房?jī)r(jià)格漲幅回歸。下半年受“國(guó)八條”等政策組合拳影響，消費(fèi)者變得較為理性，持幣觀望的心態(tài)較為普遍。2006年市場(chǎng)特征2006年市場(chǎng)恢復(fù)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目處于尾盤銷售階段，立面呈現(xiàn)，銷售速度得以提升。.項(xiàng)目戶型定位與實(shí)際情況對(duì)比表戶型分類止位回積氾圍(nf)套數(shù)比(%)建成面積范圍(nf)套數(shù)比(％)二房二廳單衛(wèi)大二房85?952589-9426三房二廳雙衛(wèi)小三房110?12040101124611大三房140?15030145-14934四房三廳雙衛(wèi)大四房160?17033153-16328復(fù)式單位200?23022361從上表可以看出：大三房的戶型比例實(shí)際建成后增加 4%四房的戶型比例實(shí)際建成后減少5%.對(duì)住宅推售時(shí)機(jī)的思考住宅各批次推售時(shí)間：首批次推售時(shí)間2004年12月項(xiàng)目八月亮相以來，項(xiàng)目形象基本建立后，即轉(zhuǎn)入商業(yè)的推廣及儲(chǔ)備，在9月商業(yè)開盤前，住宅基本處于自然儲(chǔ)備的過程。10月正式啟動(dòng)住宅的客戶儲(chǔ)備。12月第一次開盤，推售的節(jié)點(diǎn)比較符合客戶的消費(fèi)節(jié)奏，時(shí)機(jī)把握較好。二批次推售時(shí)間2005年3月三批次推售時(shí)間2005年6月從三批次儲(chǔ)客以來，恰逢2005年“國(guó)八條”新政出臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒較為嚴(yán)重。在二批次物業(yè)剩余將近200套的情況下，三批次客戶儲(chǔ)備相當(dāng)不理想。此時(shí)再推售與二批次剩余物業(yè)同質(zhì)性強(qiáng)的大三房與四房單位，預(yù)計(jì)開盤情況將不太理想。因此我們調(diào)整了推售范圍，將原計(jì)劃最后批次推售的90m27棟，調(diào)整為本次推售，滿足了市場(chǎng)的需要，又有效回避了政府宏觀調(diào)控的不利影響，完成了該批次推售的任務(wù)。四批次推售時(shí)間2005年9月四批次推售時(shí)，市場(chǎng)正處于新政影響后的恢復(fù)期，為保證開盤的人氣與成交額，將客戶關(guān)注較多的商務(wù)公寓（1棟）打包推出，增加項(xiàng)目整體的關(guān)注度，同時(shí)又促成了成交。分批次確定推售范圍的總體原則：以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化，又可以保證一定時(shí)間內(nèi)的成交量。比如：四房的推售每批次都會(huì)將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過合理的價(jià)差，引導(dǎo)不同承受力的需求四房的客戶。三房的推售同理，每批次都會(huì)將河景三房與園景三房搭配銷售。在市場(chǎng)處于較理性消費(fèi)的情況下，這種推售房源的策略有利的促進(jìn)了銷售。.各戶型銷售速度情況銷售期各房型的去化速度為：小三房〉兩房〉四房〉大三房。原因如下：小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，總價(jià)控制較好，且朝向最好，所以每批次一經(jīng)推出即銷售完畢，是****最暢銷的房型。兩房：總價(jià)低，投資與居住兩相宜，在項(xiàng)目銷售中處于拉動(dòng)成交量的房型。四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位由于其位置的唯一性與稀有性，銷售速度快于半臨河單位。四房單位在項(xiàng)目銷售中處于提升項(xiàng)目品質(zhì)形象的地位，銷售較為平穩(wěn)。大三房：由于大三房面積近150m2,與160褶的四房單位在面積上沒有拉開間隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度最為緩慢。從房型、面積與實(shí)際銷售走勢(shì)角度對(duì)比分析：項(xiàng)目高層住宅小三房面積控制較好但房源配比過少；大三房源配比量過多且面積定位過大；兩房單位房源與面積配比適中；四房房源配置合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。從客戶購(gòu)房心理反饋， 生存型客戶注重戶型的功能性、實(shí)用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。.銷售價(jià)格總結(jié)據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，高層住宅銷售目標(biāo)為2004年12月開盤，2006年底完成95%銷售，價(jià)格定位為均價(jià)4,400元/itf。從實(shí)際銷售結(jié)果看，銷售周期與節(jié)奏符合發(fā)展計(jì)劃，銷售價(jià)格從首批次推售4,900元/〃到最后一批次均價(jià)為6,500元/褶，項(xiàng)目整體成交均價(jià)5,309元/m2,成交價(jià)格比定位價(jià)格高出900元/m2,主要原因?yàn)椋憾ㄎ黄陂g與銷售期間的市場(chǎng)環(huán)境不同：定位時(shí)期高層住宅是 “三低產(chǎn)品”即低價(jià)位、低品質(zhì)、低市場(chǎng)接受度。但隨著土地市場(chǎng)拍賣的規(guī)范，涌現(xiàn)大量高品質(zhì)的高密度樓盤，高層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價(jià)格也水漲船高。公司品牌形象隨著**名城入住形成的良好口碑得到提升，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生積極的推動(dòng)。價(jià)格策略：初期為建立熱銷的市場(chǎng)形象，塑造項(xiàng)目品牌，采取 低開高走的策略；銷售中期，為均衡速度與價(jià)格的關(guān)系， 鞏固項(xiàng)目品牌，價(jià)格逐漸提高；銷售后期，力爭(zhēng)利潤(rùn)最大化，價(jià)格攀升到最高點(diǎn)。價(jià)格策略的成功運(yùn)用，對(duì)最終實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格產(chǎn)生了直接的影響。.物管費(fèi)價(jià)格確定的檢討住宅：現(xiàn)行物管費(fèi)2元/nf?月，基本合理，客戶滿意度較高。車位：地下車位75元/個(gè)?月，第二個(gè)車位100元/個(gè)?月，客戶反應(yīng)價(jià)格較貴，特別是雙車位物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶反應(yīng)較強(qiáng)烈。商業(yè)：1F6元/褶?月，2F4元/褶?月，基本合理。****項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)取費(fèi)水平較為合理，客戶總體較為滿意，對(duì)銷售產(chǎn)生了積極的影響。.銷售價(jià)格對(duì)銷售速度的影響住宅：銷售過程中正確地評(píng)估了各批次面臨的市場(chǎng)環(huán)境，有效的控制了價(jià)格與速度的關(guān)系，住宅價(jià)格穩(wěn)定、有計(jì)劃的不斷攀升，既保證良好的銷售趨勢(shì)，又保證合理的利潤(rùn)。商業(yè)：商業(yè)外街銷售時(shí)對(duì)客戶的心理價(jià)格把握較為準(zhǔn)確，較好地控制了速度與價(jià)格的關(guān)系；商業(yè)內(nèi)街在銷售時(shí)由于對(duì)租金與售價(jià)之間的關(guān)系未梳理清晰，過于偏重對(duì)利潤(rùn)的追求，銷售價(jià)格偏高，影響了銷售速度。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：在項(xiàng)目定位階段，對(duì)供求關(guān)系評(píng)估不夠準(zhǔn)確，在銷售過程過于偏重對(duì)利潤(rùn)的追求，銷售價(jià)格偏高，影響了銷售速度。商務(wù)公寓：由于對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過于謹(jǐn)慎，加上2005年的任務(wù)指標(biāo)壓力，雖然實(shí)現(xiàn)了較快的銷售速度，但沒有實(shí)現(xiàn)較高的銷售利潤(rùn)。車位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價(jià)格的關(guān)系.客戶總結(jié)通過銷售，*******的購(gòu)買客戶與該項(xiàng)目定位階段基本一致，總結(jié)如下：購(gòu)買目的******高層住宅自住客戶占87%投資型客戶占13%05年受政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策影響，自住型客戶有一個(gè)持幣觀望期，決策周期增長(zhǎng)，但看重長(zhǎng)期效益的專業(yè)投資客，其投資行為并未停止。居住區(qū)域成都本地客戶仍然是購(gòu)買****的主力軍，占成交量的66%尤其以武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)購(gòu)買量最大，本地客戶對(duì)價(jià)格敏感度較高。外省及其他二級(jí)縣市客戶占成交量的32%外省客戶中上?？蛻粽嫉?0%生右，這與公司通過短信及直郵方式進(jìn)行拓展有關(guān)。外省客戶對(duì)價(jià)格的敏感度較低，購(gòu)買主要看重品牌與地段，購(gòu)買以投資為主，相比之下本地客戶還較為保守與謹(jǐn)慎。職業(yè)從成交客戶的職業(yè)來看，企業(yè)白領(lǐng)與私營(yíng)主是購(gòu)買的主力軍，占成交量的62%白領(lǐng)企業(yè)注重生活品質(zhì)，看中地段便利，就醫(yī)、就學(xué)等生活配套；自營(yíng)客戶從其購(gòu)買的物業(yè)看，呈兩級(jí)分化狀，即臨河的高價(jià)單位與總額較低的兩房、小三房，由此看私營(yíng)業(yè)主分為少數(shù)較有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)主與大部分小本工商業(yè)主。購(gòu)買原因地段是客戶選擇******的首要因素，但通過與業(yè)主的交流中發(fā)現(xiàn)，不同的業(yè)主看重的地段價(jià)值內(nèi)涵不一樣，部分業(yè)主看重地段的稀缺性，部分業(yè)主看重地段優(yōu)勢(shì)賦予良好的教育優(yōu)勢(shì)，部分業(yè)主看重交通購(gòu)物的便利性。發(fā)展商品牌雖是客戶選擇****的第二因素，但卻是其購(gòu)買的決定性因素。綜上所述，在********客戶的整體特征表現(xiàn)為：本地客戶以項(xiàng)目周邊、城南片區(qū)與沿河錦江片區(qū)為主，外地客戶以上海為主；消費(fèi)實(shí)力大約處于中上水平，年齡結(jié)構(gòu)偏年輕，文化程度較高，以自住為主要目的，看中地段所帶來的便利、配套齊全，具有品牌意識(shí)，追究生活美感。.其它物業(yè)銷售總結(jié)商業(yè)物業(yè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)特征區(qū)域商業(yè)消費(fèi)需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足：由于區(qū)域住宅密集，人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，僅有科華北路、致民路、宏濟(jì)中路的商業(yè)配套，無論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費(fèi)的要求。缺乏商業(yè)核心，商業(yè)分布分散：目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街底商或裙樓內(nèi)，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形成臨街自發(fā)商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài)（除科華北路形成以好又多為中心的商業(yè)帶外），分布較為零散，缺乏核心商業(yè)，商業(yè)輻射力不強(qiáng)、凝聚力較差九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點(diǎn)：從區(qū)域商業(yè)分布來看，目前區(qū)域內(nèi)擁有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟(jì)中路一線等幾個(gè)商業(yè)帶，但這幾個(gè)商業(yè)帶輻射力不強(qiáng)。隨著九眼橋區(qū)域太平南街商業(yè)帶的沒落（其商業(yè)帶本身也具有較強(qiáng)的校園商業(yè)傾向），九眼橋區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)的空白點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)定位根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)特征、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，并充分預(yù)估商業(yè)發(fā)展中可能出現(xiàn)的問題，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，本項(xiàng)目將商業(yè)劃分為三個(gè)板塊：沿望江路沿河會(huì)所式商業(yè)板塊--品牌餐飲+商務(wù)休閑：該路段現(xiàn)無成熟商業(yè)，其商業(yè)氛圍不足，但其面向府南河，視野寬闊，風(fēng)景優(yōu)美，交通便利，自然條件優(yōu)越。配合川大及望江公園的文化底蘊(yùn)，使得該路段更適應(yīng)于大型特色餐飲或休閑娛樂業(yè)的經(jīng)營(yíng)；該區(qū)段商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位考慮到商業(yè)形態(tài)對(duì)住區(qū)的影響，因此采用獨(dú)棟、低層的建筑形式，定位品牌餐飲+商務(wù)休閑，促進(jìn)商業(yè)、商務(wù)、會(huì)所三者的結(jié)合，一方面可以提高銷售價(jià)格，另一方面也會(huì)提升住宅的品質(zhì)。培根路特色文化商業(yè)板塊--培根文化酒吧街：培根路本身具有濃厚的歷史和文化氛圍，其原有的以文化、休閑為特征的酒吧文化休閑街在成都具有很強(qiáng)的影響力和號(hào)召力，因此本項(xiàng)目的特色文化商業(yè)板塊將文化休閑作為重點(diǎn)挖掘;社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊--填補(bǔ)和滿足區(qū)域生活消費(fèi)要求的中小型超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（規(guī)劃要求）及滿足區(qū)域日常生活與川大校園消費(fèi)的配套型商業(yè)。商業(yè)物業(yè)銷售階段面臨的問題區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成熟，項(xiàng)目商業(yè)體量大：區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)不成熟，消費(fèi)力也較低，需要一定時(shí)間的培養(yǎng)和帶動(dòng)；主力店范圍、面積偏大，招商的不明確性。金融政策影響：隨著央行貸款政策的進(jìn)一步緊縮，各商業(yè)銀行將繼續(xù)加大對(duì)商業(yè)貸款的控制力度，貸款利率將有可能上揚(yáng)，商業(yè)投資貸款的審批程序也將更加嚴(yán)格，這對(duì)商業(yè)投資者將形成一定打擊。銷售與后期經(jīng)營(yíng)的矛盾：一方面希望商業(yè)實(shí)現(xiàn)高價(jià)、快速的銷售；另一方面又希望商業(yè)能形成良好的經(jīng)營(yíng)氛圍（這對(duì)后期住宅銷售會(huì)構(gòu)成一定影響）。因此商業(yè)必須在這兩方面進(jìn)行協(xié)調(diào)和平衡，保證經(jīng)營(yíng)者和投資者雙方的回報(bào)率，制定有效的經(jīng)營(yíng)管理模式。住宅銷售與商業(yè)推廣和經(jīng)營(yíng)的矛盾：2005年為了不影響住宅銷售，05年商業(yè)未正式進(jìn)行推廣，未安排合適的銷售節(jié)點(diǎn)，因此出現(xiàn)銷售斷檔。對(duì)商鋪銷售時(shí)機(jī)的思考商鋪銷售時(shí)機(jī)有項(xiàng)目預(yù)售時(shí)、項(xiàng)目呈現(xiàn)時(shí)、商家入駐后等時(shí)機(jī)，不同項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活把握。銷售時(shí)機(jī)的選擇是與市場(chǎng)博弈的一個(gè)過程，我們應(yīng)充分研究市場(chǎng)和消費(fèi)者心理，結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)，確定最佳銷售時(shí)機(jī)如果商業(yè)物業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)并不明顯，就應(yīng)該在項(xiàng)目預(yù)售時(shí)推出，這時(shí)可以向投資者灌輸對(duì)物業(yè)的良好預(yù)期，制造緊俏場(chǎng)面，使其在商鋪未揭“蓋頭”時(shí)就盡快下單，以免如物業(yè)呈現(xiàn)后不盡人意，反而影響銷售。****作為一個(gè)住宅-商業(yè)復(fù)合的地產(chǎn)項(xiàng)目，如何對(duì)各功能板塊的推售時(shí)機(jī)進(jìn)行把握，是我們不得不面對(duì)的問題。公司在銷售本項(xiàng)目商業(yè)時(shí)，則住宅銷售暫緩；銷售住宅時(shí)，顧忌到商業(yè)宣傳對(duì)住宅的影響，又停止對(duì)商業(yè)的銷售。這樣，從2005年全年幾乎未對(duì)進(jìn)行商業(yè)任何推廣，導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)剩余商業(yè)銷售遲滯。關(guān)于銷售價(jià)格的思考據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，商業(yè)一層價(jià)格定位為14,000元/褶，二層定位為7,000元/m2，臨河會(huì)所式商業(yè)定位為8,500元/m2,實(shí)際成交價(jià)格均價(jià)為一層為16,000元/m2,二層為7,000元/m2,臨河會(huì)所式商業(yè)為8,200元/m20對(duì)商業(yè)物業(yè)銷售節(jié)奏及價(jià)格來看，主要存在以下問題：培根走廊商業(yè)街價(jià)格大體較為合理，但商業(yè)價(jià)格體系制訂時(shí)過多考慮指標(biāo)測(cè)算，內(nèi)街售價(jià)定得過高，但使得后期內(nèi)街商業(yè)物業(yè)銷售面臨“尷尬”：售價(jià)偏離了市場(chǎng)租金支撐的水平，導(dǎo)致銷售不暢。前期外街商鋪的火爆銷售帶部分內(nèi)街物業(yè)銷售，后期內(nèi)街物業(yè)滯銷卻因擔(dān)心口碑和市場(chǎng)形象，無法實(shí)施強(qiáng)有力的促銷政策，影響了銷售速度。銷售時(shí)機(jī)及銷控的把握不到位，影響銷售價(jià)格。培根走廊商業(yè)外街火爆

銷售后，內(nèi)街物業(yè)因推售住宅物業(yè)而暫緩銷售，使得錯(cuò)過最佳銷售時(shí)機(jī)影響銷售利潤(rùn)。05年因利潤(rùn)指標(biāo)壓力，為達(dá)成階段性銷售目標(biāo)被迫采取部分促銷政策及調(diào)整內(nèi)街商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)，影響商業(yè)價(jià)格預(yù)期目標(biāo)和住宅的居住氛圍。值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)銷售與招商密切配合，以招商成果帶動(dòng)銷售確定招商先行的方針，借招商工作彌補(bǔ)項(xiàng)目短期人氣、商氣不足的影響，尤其是外街一樓商鋪招商的提前考慮，得到了廣大客戶的認(rèn)可。外街三大主力店的設(shè)置被客戶所看好，均認(rèn)同開發(fā)商為保證后期經(jīng)營(yíng)效果設(shè)置多重主力店，認(rèn)為其招商的成功必會(huì)帶來后期經(jīng)營(yíng)的成功。租售比例的把握一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，往往需要引進(jìn)主力店。而主力店往往以租賃形式入場(chǎng)，這就要求事先對(duì)項(xiàng)目的租售比例有一定控制。****設(shè)置了較多主力店?，F(xiàn)在雖主力店招商基本完成，但其后期銷售難度不小。針對(duì)這一情況，公司在引進(jìn)主力店時(shí)，多與對(duì)方簽定了租轉(zhuǎn)售協(xié)議，如其購(gòu)買租賃物業(yè)，則前期租金可轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，且給予其較寬松的購(gòu)買周期。同時(shí)，如商家放棄購(gòu)買權(quán)，則我公司將其帶租約銷售。*******業(yè)態(tài)的控制和調(diào)整*******項(xiàng)目中公司對(duì)商業(yè)物業(yè)做了詳細(xì)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從后期執(zhí)行

情況來看，較好的達(dá)到了預(yù)期的效果，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)規(guī)劃基本認(rèn)同。需要注意的是，在制定了總體業(yè)態(tài)規(guī)劃后，如實(shí)施中如沒有特殊原因，原則上不應(yīng)作大的調(diào)整，尤其不能引進(jìn)互斥的業(yè)態(tài)。如我們把培根路商業(yè)街二樓臨街區(qū)域定位為中高擋娛樂店，但在招商攻堅(jiān)期間有中檔火鍋店愿意以較高租金入駐，公司在綜合考慮后拒絕了此商家，才確保了目前娛樂主力店集群式進(jìn)場(chǎng)的局面；同樣，****臨河商業(yè)規(guī)劃為較安靜的高檔休閑業(yè)態(tài)，也不能在其中引入喧鬧的酒吧等業(yè)態(tài)。在整體格局不變的情況下，局部業(yè)態(tài)可以根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行微調(diào)。如培根路商業(yè)外街主力店原規(guī)劃以餐飲為主，但根據(jù)市場(chǎng)情況，娛樂行業(yè)對(duì)該區(qū)域更看好，公司靈活地進(jìn)行了業(yè)態(tài)調(diào)整，使該區(qū)域商業(yè)得以快速成型。后期管理商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作，體現(xiàn)在兩個(gè)大的方面：一是商業(yè)物業(yè)的成功銷售；二是商業(yè)持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利于項(xiàng)目的品牌塑造和物業(yè)的升值，對(duì)后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。為保障*******商業(yè)物業(yè)的后期商業(yè)管理，由物管公司將成立專門的商業(yè)管理部門，對(duì)****商業(yè)物業(yè)按照三權(quán)分離的原則進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，即產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)相對(duì)剝離：投資者或業(yè)主擁有所有權(quán)并享受由此帶來的收益，但不參與商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和管理；入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家獨(dú)立行使經(jīng)營(yíng)權(quán)，負(fù)責(zé)具體的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；商管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)秩序，塑造、維護(hù)品牌以及服務(wù)質(zhì)量等。通過商管機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一促銷，從而保證整個(gè)商業(yè)物業(yè)持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，維護(hù)、塑造項(xiàng)目品牌，并達(dá)到使物業(yè)升值的目的商務(wù)公寓物業(yè)市場(chǎng)定位總結(jié)基于區(qū)域環(huán)境擁有諸多商務(wù)辦公的硬件條件，臨近川大良好的商務(wù)辦公氛圍和龐大的校園產(chǎn)業(yè)（辦公或投資）支撐，商務(wù)公寓有較好的發(fā)展空間。項(xiàng)目的商務(wù)公寓一方面避免了商住混用帶來的諸多弊端，另一方面也可為項(xiàng)目貢獻(xiàn)更高的利潤(rùn)。項(xiàng)目的商務(wù)公寓定位為：滿足成長(zhǎng)型中小企業(yè)辦公需求的高檔商務(wù)公寓。定位為商務(wù)公寓，主要是因?yàn)閺?003年的市場(chǎng)環(huán)境來看商務(wù)公寓的銷售價(jià)格及利潤(rùn)指標(biāo)優(yōu)于住宅。但在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)卻是以住宅性質(zhì)報(bào)建，因而當(dāng)05年新政政策對(duì)商務(wù)公寓作了明確界定后，后期的推廣與銷售面臨政策風(fēng)險(xiǎn)而處境尷尬，銷售抗性增大。政策因素，使商務(wù)公寓推廣與銷售面臨尷尬。成都市規(guī)劃局規(guī)定：“商務(wù)公寓”的建設(shè)在2004年7月有關(guān)規(guī)劃規(guī)定頒布之后就不再批準(zhǔn)，我公司1號(hào)樓規(guī)劃定性為住宅的性質(zhì)是不可改變的，銷售工作應(yīng)按住宅執(zhí)行，不可進(jìn)行該樓可用于商業(yè)用途的宣傳銷售，竣工驗(yàn)收也將按住宅進(jìn)行。律師建議宣傳方面：文字資料杜絕使用“辦公”字眼，盡量用“居家創(chuàng)業(yè)”類代替，模糊廣告用語(yǔ)。概念替換：可考慮使用當(dāng)下流行的 SOHO類概念進(jìn)行替換客戶分析購(gòu)買目的：商務(wù)公寓自住比例占59%投資的客戶占41%實(shí)際成交客戶的構(gòu)成與前期定位階段分析的自住客戶為主的構(gòu)成有較大差異。投資客戶對(duì)公司品牌認(rèn)可度較高，因大客戶的整層購(gòu)買及**成都公司的入住增強(qiáng)了客戶的購(gòu)買信心與決心。購(gòu)買原因：客戶對(duì)寫字樓地段、價(jià)格、品牌、景觀等各方面均好性要求很高，重視寫字樓的立面和外在的辦公品質(zhì)，而對(duì)后期的物業(yè)管理及后期使用成本同樣注重。雖然目前辦公性物業(yè)市場(chǎng)比較低迷， 競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，但**品牌的號(hào)召力為公寓的銷售提供了強(qiáng)大的推動(dòng)力。信息來源：信息來源較為分散，****業(yè)主占13%朋友介紹23%廣告占15%合彳^商23%這說明前期多渠道的拓展客戶資源，在**廣場(chǎng)的銷售中效果比較明顯。綜上所述：雖然辦公性物業(yè)市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)十分低迷， **廣場(chǎng)在推廣方面難度較大，但從認(rèn)購(gòu)客戶的購(gòu)買目的、購(gòu)買原因、選擇位置、信息來源、購(gòu)買心理等角度分析，**廣場(chǎng)銷售成功的關(guān)鍵在于有效的拓展客戶渠道，運(yùn)用品牌影響力，吸引客戶購(gòu)買。銷售價(jià)格據(jù)銷售發(fā)展策劃，商務(wù)公寓的價(jià)格定位為均價(jià)5,000元/褶，實(shí)際銷售均價(jià)達(dá)5,440元/itf,從結(jié)果來看，達(dá)到了預(yù)期定位價(jià)格。小戶型物業(yè)定位總結(jié)本項(xiàng)目位于一環(huán)路旁，臨近城市主要交通干道，背靠川大，擁有龐大的校園市場(chǎng)支撐，具備了小戶型發(fā)展的基本區(qū)位條件。同時(shí)小戶型銷售市場(chǎng)形勢(shì)較好，投資需求旺盛，租賃市場(chǎng)良好。而且小戶型地塊設(shè)置于地塊西南角，由東北往西南角呈L型退臺(tái)式設(shè)計(jì)，對(duì)容積率貢獻(xiàn)大。因此在本項(xiàng)目設(shè)置了精品小戶型住宅。銷售總結(jié)消費(fèi)者選擇小戶型的關(guān)鍵性因素按重要程度包括：地段、交通、各項(xiàng)生活配套設(shè)施、工作性質(zhì)。小戶型消費(fèi)者購(gòu)房選擇的核心還是成本問題，降低時(shí)間、交通和生活成本是消費(fèi)者關(guān)注的核心問題。銷售策略：按客戶重要等級(jí)劃分銷售開拓了公司關(guān)系營(yíng)銷的先河，形成市場(chǎng)追捧的熱銷的局面。（公司內(nèi)部員工一一公司關(guān)系客戶一一員工親友一一普通客戶）值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)從整體布局上看，小戶型較適合布置于農(nóng)貿(mào)超市上，在空間上與住宅分離,降低對(duì)高檔住宅社區(qū)的影響，同時(shí)又做到貢獻(xiàn)容積率。從建筑規(guī)劃和密度方