某樓盤上市推廣策劃方案

2002東雅軒上市推廣策劃方案一、蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)后轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，優(yōu)勝劣汰成為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)新法則大型化、集約化開發(fā)的樓盤成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)“設(shè)計(jì)時(shí)代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對(duì)樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)更加重視1、2010年蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述2、房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代品牌競(jìng)爭(zhēng)的核心主要是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。除偉星外，還有柏莊，長(zhǎng)江長(zhǎng)，濱江世茂、星城置業(yè)等都注重品牌資源的培養(yǎng)與利用在建立品牌的同時(shí)，一些大型發(fā)展商同時(shí)也注意練好內(nèi)功，加強(qiáng)樓盤本身的質(zhì)素，通過(guò)強(qiáng)有力的產(chǎn)品來(lái)支持品牌的樹立、爭(zhēng)取消費(fèi)者消費(fèi)者除了樓盤的價(jià)格之外，對(duì)樓盤本身的質(zhì)素也相當(dāng)重視3、競(jìng)爭(zhēng)手段趨向全方位和多元化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在新興區(qū)域展開激戰(zhàn)，弋江區(qū)，政務(wù)新區(qū)成為樓市的熱點(diǎn)大型樓盤具有綜合素質(zhì)優(yōu)勢(shì)，中小型盤以個(gè)性化或特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地競(jìng)爭(zhēng)手段從常規(guī)的手段到新興方式層出不窮，為了吸引眼球，各種手法不斷被創(chuàng)新4、消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，居民收入（包括預(yù)期未來(lái)收入）下降，實(shí)惠性消費(fèi)心理占據(jù)主導(dǎo)地位消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸淫，偶然性，沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱，理性購(gòu)買行為增強(qiáng)各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇都有自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好5、2010年蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀樓市進(jìn)一步復(fù)蘇，市民開始從持幣待購(gòu)階段轉(zhuǎn)入入市選購(gòu)階段集約化、大型化項(xiàng)目仍然是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)，并且逐漸成為市場(chǎng)的主流針對(duì)不同消費(fèi)群體的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日益明朗，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群體如何突破大型化、集約化項(xiàng)目的包圍，分割一塊屬于自己的蛋糕？樓盤本身的產(chǎn)品特點(diǎn)吸引力對(duì)于日益理性且追求個(gè)性化需求的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是否足夠？問(wèn)題二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確定原則可比性：該建筑內(nèi)外部特點(diǎn)及推廣策略，消費(fèi)人群等具有一定的可比較性相近性：在項(xiàng)目的軟硬環(huán)境如建筑面積，景觀，價(jià)格比，區(qū)域、地段等方面有相似性差異性：對(duì)手在推廣過(guò)程中的差異營(yíng)銷及效果可操作性：運(yùn)用策略的有效性與可操作性原則時(shí)代廣場(chǎng)、明珠廣場(chǎng)、中央公園、東郡花園2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的設(shè)定（一類同區(qū)域）兩幢聯(lián)體樓，每層3梯15戶，以小戶型為主，均價(jià)5800元，明年9月交樓，廣告語(yǔ)：環(huán)市路的焦點(diǎn)，小戶型的經(jīng)典。版式弧形流線體高層建筑，擁有12萬(wàn)㎡立體園林小區(qū)，廣告表現(xiàn)分別以園林、會(huì)所、名校、建筑、地位為訴求，廣告語(yǔ)：創(chuàng)造一個(gè)所在。是市政府啟動(dòng)“民心工程的首個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，以大戶型為主，均價(jià)6300元，明年中交樓，建筑第四層為同區(qū)罕見(jiàn)的全架空空中花園。位于東山口地鐵站出口，屬多功能商住大廈，中大戶型為主，總建筑面積6萬(wàn)多平方米，廣告語(yǔ)：都市生活名品，優(yōu)越與生俱來(lái)。由于其自身身優(yōu)勢(shì)，東東山區(qū)樓盤盤基本上都都是高檔次次的，因此此，價(jià)格因素的的影響在同同檔次物業(yè)業(yè)市場(chǎng)依然然相當(dāng)明顯顯同區(qū)域物業(yè)業(yè)多為高層層單體，難難以形成新新的版塊效效應(yīng)現(xiàn)樓較多或或接近現(xiàn)樓樓，高檔物物業(yè)銷售受受環(huán)境影響響較大定價(jià)普通稍稍偏高，因因此物業(yè)升升值的趨勢(shì)勢(shì)較弱部分項(xiàng)目知知名度高，，多有較好好的口碑供過(guò)于求，，買家選擇擇余地大通過(guò)高檔次次的廣告手手段以及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝手手段，以區(qū)區(qū)域的人文文景觀將樓盤盤檔次拔高高，瓦解了了消費(fèi)者的的心理防線線，“物物超所值”，從從而達(dá)成沖沖動(dòng)購(gòu)買，，三、項(xiàng)目目目標(biāo)消費(fèi)者者分析1、目標(biāo)客客戶分析（一）2、目標(biāo)客客戶分析（二）他們是新興興的中產(chǎn)階階級(jí)，有較較高的文化化底蘊(yùn)，追追求高質(zhì)素素、高品位位的生活；；他們覺(jué)得都都市中心是是優(yōu)越生活活的重要體體現(xiàn)；他們更愿意意有充足的的時(shí)間去支支配自己的的生活；他們注重下下一代的健健康成長(zhǎng)，，并希望孩孩子能出眾眾出色。53%50%31%28%22%9%9%6%環(huán)境便利性價(jià)格設(shè)施房屋設(shè)計(jì)樓盤形象地理位置小區(qū)設(shè)計(jì)小區(qū)面積大／小區(qū)規(guī)劃好有發(fā)展前景／公司實(shí)力強(qiáng)樓盤大/規(guī)模大／信譽(yù)好結(jié)構(gòu)合理／實(shí)用面積大外墻美觀學(xué)校、菜場(chǎng)活動(dòng)場(chǎng)所有銀行有醫(yī)院價(jià)格便宜//合理管理費(fèi)便宜交通方便工作地點(diǎn)方便近市區(qū)有地鐵離原住處近綠化好、園林式空氣好寧?kù)o有山水、有江景3、目標(biāo)客客戶確定購(gòu)購(gòu)買的原因因購(gòu)房時(shí)最主主要考慮因因素：環(huán)境境、地段（（交通便利利性）、價(jià)價(jià)格老城區(qū)居民民比較優(yōu)先先考慮現(xiàn)住住地段樓期選擇：：現(xiàn)樓和準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)樓為主主住宅類型：：對(duì)郊區(qū)多多層住宅抱抱有好感，，但在市區(qū)區(qū)則會(huì)考慮慮高層戶型：主要要集中在二二房二廳，，部分投資資者會(huì)考慮慮小戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)：：廳房通風(fēng)風(fēng)采光、朝朝向好、實(shí)實(shí)用率高配套：小區(qū)區(qū)綠化是最最為關(guān)注的的因素，其其次是生活活配套的完完善四、項(xiàng)目分分析東雅軒項(xiàng)目目位踞中山山二路與農(nóng)農(nóng)林下路交交界處，離離地鐵東山山站口僅百百米之遙，，周邊商業(yè)業(yè)林立，（（連接廣州州市的主要要商業(yè)中心心之一的農(nóng)農(nóng)林商業(yè)圈圈）配套設(shè)設(shè)施齊全；；多所重點(diǎn)點(diǎn)大中院校校遍布周圍圍小區(qū)占地面面積1萬(wàn)2千多平方方米，總建建筑面積約約5萬(wàn)3千千平方米，，總戶數(shù)346戶，，地下停車車場(chǎng)有125個(gè)車位位，綠化率率約25%左右裙樓第五層層設(shè)空間花花園和休閑閑場(chǎng)所，小小區(qū)綠化以以嶺南式的的園林風(fēng)格格，精致而而有特色仿生式外墻墻，弧型、、曲線型的的琴鍵式大大陽(yáng)臺(tái)，別別具一格1、東雅軒軒項(xiàng)目概況況2、“東雅雅軒”SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strengthen）位居中山二二路黃金地地段，中山山醫(yī)科大學(xué)學(xué)、廣鐵中中學(xué)、育才才中學(xué)、培培正中學(xué)等等名校遍布布周圍，市市人民醫(yī)院院等名牌醫(yī)醫(yī)院及眾多多銀行、市市場(chǎng)形成優(yōu)優(yōu)越成熟社社區(qū)。緊靠東山口口農(nóng)林路商商業(yè)步行街街及連接中中華廣場(chǎng)、、流行前線線等廣州明明星文化商商貿(mào)圈；離地鐵東山山口站僅百百米之遙，，農(nóng)林下路路公共汽車車站舉步可可及；嶺南特色園園林，美觀觀獨(dú)特的外外立面和無(wú)無(wú)障礙通道道等人性化化設(shè)計(jì)劣勢(shì)（Weakness）距內(nèi)環(huán)路距距離太近，，車流量會(huì)會(huì)帶來(lái)較大大的噪聲和和空氣污染染；小區(qū)占地規(guī)規(guī)模較小，，周圍舊居居太多影響響住家景觀觀。住房實(shí)用率率不高，15層以下下無(wú)景觀。。向西單位太太多。機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）同地段樓盤盤中，價(jià)格格偏低，有有一定的價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)；；周圍有一個(gè)個(gè)較大的目目標(biāo)顧客群群體，且都都有較深的的東山情結(jié)結(jié)；小戶型為主主，消費(fèi)者者經(jīng)濟(jì)上易易于承受；；教育環(huán)境佳佳，周圍有有多所重點(diǎn)點(diǎn)中學(xué)；東山樓盤長(zhǎng)長(zhǎng)期以來(lái)都都是市場(chǎng)的的熱點(diǎn)；障礙點(diǎn)（threaten））距內(nèi)環(huán)路太太近，影響響住家景觀觀并帶來(lái)較較大的噪聲聲，這將成成為東軒銷銷售的最大大障礙點(diǎn)。。向西的單位位太多，影影響消費(fèi)者者的購(gòu)買選選擇。消費(fèi)趨勢(shì)向向大盤和向向近郊發(fā)展展；部分目目標(biāo)客戶，，已在市區(qū)區(qū)和近郊豪豪宅購(gòu)置物物業(yè)。同檔次的樓樓盤在市場(chǎng)場(chǎng)上為數(shù)不不少，本地地區(qū)有實(shí)力力的樓盤較較多，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)十分激烈烈。小結(jié)東雅軒所處處地段決定定了它的售售價(jià)高，而而傳統(tǒng)社區(qū)區(qū)樓盤的目目標(biāo)客戶群群往往較狹狹小，主要要以本區(qū)域域和周邊區(qū)區(qū)域?yàn)橹?，，加上樓盤盤規(guī)模不大大等綜合因因素，決定定了樓盤銷銷售具有一一定的“惰惰性”因此在全新新上市推廣廣中，必須須給樓盤賦賦予獨(dú)特的的概念，并并以單一、、精準(zhǔn)的主主題訴求，，配合實(shí)效效的市場(chǎng)推推廣，使樓樓盤脫穎而而出，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)銷售售。四、項(xiàng)目定定位分析東雅軒是針針對(duì)精細(xì)化化即高品質(zhì)質(zhì)、價(jià)格適適中的市場(chǎng)場(chǎng)精心開發(fā)發(fā)的，為滿滿足于追求求傳統(tǒng)生活活文化氛圍圍和現(xiàn)代都都市生活節(jié)節(jié)奏相結(jié)合合的消費(fèi)者者所量造，，使其能成成為具有濃濃郁東山文文化和現(xiàn)代代新都市氣氣息相融合合的住宅精精品，是東東山老城區(qū)區(qū)的新生活活人家典范范。品位高雅、、演繹東山山新都市居居住文化的的高品質(zhì)人人居精品1、項(xiàng)目的的市場(chǎng)定位位2、項(xiàng)目的的溝通主題題精彩生活一一切就位東雅軒是農(nóng)農(nóng)林商業(yè)圈圈為數(shù)不多多的真正將將東山本土土居住文化化的精髓發(fā)發(fā)揚(yáng)光大的的樓盤，融融合現(xiàn)代建建筑設(shè)計(jì)技技術(shù)，創(chuàng)造造一個(gè)純正正的、適合合老城區(qū)居居住、精彩彩而富有現(xiàn)現(xiàn)代感的樓樓盤東雅軒具備備高品質(zhì)的的生活配套套環(huán)境，一一切到位，，因此居住住于此足以以值得自豪豪，也是消消費(fèi)者心目目中的東山山優(yōu)雅文化化家園充分反映東東雅軒在東東山區(qū)域的的地位，強(qiáng)強(qiáng)化新都市市主義生活活觀，給消消費(fèi)者一種種“物超所所值”的感感覺(jué)3、項(xiàng)目溝溝通主題的的含義4、備選主主題東山生活之之都五、項(xiàng)目推推廣策略1、推廣目目標(biāo)強(qiáng)勢(shì)建立東東雅軒的富富有東山人人文內(nèi)涵的的品牌形象象開盤時(shí)取得得市場(chǎng)關(guān)注注效應(yīng)，使使東雅軒成成為廣州房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的又一熱熱點(diǎn)配合銷售計(jì)計(jì)劃，順利利完成階段段性銷售目目標(biāo)2、推進(jìn)思思路與策略略根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)規(guī)律，把推推廣階段劃劃分為四個(gè)個(gè)階段第一階段第二階段第三階段第四階段（2002年春節(jié)前前后）（3月-4月）（5月—7月）（8月以后后）啟動(dòng)期公開期高潮期持續(xù)期文化引導(dǎo)形象導(dǎo)入品牌建立情感訴求品牌提升強(qiáng)勢(shì)促銷公關(guān)互動(dòng)品牌保溫慣性銷售3、新聞炒炒作與推廣廣主題高潮期公開期啟動(dòng)期“演繹東山山氣派，盡盡享都市人人生”尊重人的價(jià)價(jià)值，創(chuàng)造造舒適居住住空間尊重自然，，將自然元元素引入小小區(qū)尊重當(dāng)?shù)匚奈拿}，創(chuàng)造造人與人交交流空間尊重教育，，為子女進(jìn)進(jìn)入營(yíng)造一一切精彩生活，，如歌行板板—東雅軒軒買家追捧““新都市主主義”盡情展現(xiàn)東東山居住風(fēng)風(fēng)情，創(chuàng)造造精彩生活活新典范倡導(dǎo)人性化化居住概念念，創(chuàng)造舒舒適、親切切居住空間間尊榮展露人人生，優(yōu)越越盡顯悠然然便捷就是享享受“頗具內(nèi)涵涵的東山文文化和樓盤盤”廣州人的東東山情節(jié)——精彩生活活的延續(xù)完善而獨(dú)有有的自然人人文景觀“新都市主主義”居住住浪潮的到到來(lái)優(yōu)雅的東山山生活情調(diào)調(diào)持續(xù)期第一階段：：?jiǎn)?dòng)期（開盤前，，2002年春節(jié)前前后）目的—正式啟動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目（優(yōu)優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)登登記），擴(kuò)擴(kuò)大知名度度任務(wù)—為建立品品牌作鋪墊墊，營(yíng)造銷銷售氣氛—為全面銷銷售作好物物料準(zhǔn)備（（樓書、價(jià)價(jià)目表、單單張等）執(zhí)行策略—春節(jié)前后后現(xiàn)場(chǎng)促銷銷活動(dòng)，送送小禮品、、折扣、管管理費(fèi)等—媒體軟文文炒作配合合—完善樓盤盤的現(xiàn)場(chǎng)包包裝及基礎(chǔ)礎(chǔ)銷售資料料的準(zhǔn)備—通過(guò)良好好的現(xiàn)場(chǎng)形形象，體現(xiàn)現(xiàn)發(fā)展商對(duì)對(duì)房子品質(zhì)質(zhì)的要求，，建立“物超超所值”的的印象—通過(guò)良好好的現(xiàn)場(chǎng)包包裝，分散散消費(fèi)者對(duì)對(duì)周邊環(huán)境境的注意力，將視線線集中在樓樓盤本身第一階段：：?jiǎn)?dòng)期（開盤前，，2002年春節(jié)前前后）媒體配合報(bào)紙：《廣廣州日?qǐng)?bào)》》軟文章宣宣傳戶外：選擇東山區(qū)區(qū)中山路主主干線、農(nóng)農(nóng)林路等地地設(shè)立站牌牌廣告中山路幾條條主要公交交車線路車車身廣告第一階段：：?jiǎn)?dòng)期（開盤前，，2002年春節(jié)前前后）現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓部：體體現(xiàn)溫馨、、親切、舒舒適、時(shí)尚尚感覺(jué)樣板房：嶺嶺南傳統(tǒng)建建筑元素的的加入，與與現(xiàn)代設(shè)計(jì)計(jì)理念結(jié)合合現(xiàn)場(chǎng)路段：：加強(qiáng)指引引性，用廣廣告大橫幅幅遮擋，分分散消費(fèi)者者對(duì)周邊環(huán)環(huán)境（內(nèi)環(huán)環(huán)路高架橋橋）的注意意力工地現(xiàn)場(chǎng)：：利用毗鄰鄰中山要道道的優(yōu)勢(shì)，，用彩色空空飄氣球，，彩旗、橫橫幅進(jìn)行有有效宣傳，，打破工地地單調(diào)的色色彩第一階段：：?jiǎn)?dòng)期（開盤前，，2002年春節(jié)前前后）第二階段：：公開期（2002年3-4月）目的首次公開發(fā)發(fā)售，一炮炮打響，為為整體銷售售開好頭任務(wù)張揚(yáng)鮮明的的品牌主張張，迅速傳傳達(dá)銷售信信息產(chǎn)生一定的的品牌知名名度，吸引引首批公開開客戶第二階段：：公開期（2002年3-4月）執(zhí)行策略以快速反應(yīng)應(yīng)的報(bào)紙媒媒體為主，，配合以電電視、銷售售資料等展展開高密度度強(qiáng)攻勢(shì)進(jìn)行一些針針對(duì)性強(qiáng)有有聲勢(shì)的公公關(guān)、促銷銷活動(dòng)，力力爭(zhēng)使東雅雅軒成為廣廣州區(qū)域樓樓市焦點(diǎn)第二階段：：公開期（2002年3-4月）媒體配合報(bào)紙：《廣廣州日?qǐng)?bào)》》為主，《《羊城晚報(bào)報(bào)》、《南南方都市報(bào)報(bào)》為輔電視：廣州州有線參考考二、四頻頻道，DM：針對(duì)對(duì)目標(biāo)區(qū)域域進(jìn)行重點(diǎn)點(diǎn)投放六、媒介計(jì)計(jì)劃1、廣告目目標(biāo)銷售前期達(dá)至最大范范圍的到達(dá)達(dá)率內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期讓目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者關(guān)注東東雅軒，使使之進(jìn)入他他們的選購(gòu)購(gòu)名單公開發(fā)售期讓目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者了解東東雅軒，使使之成為他他們的購(gòu)買買目標(biāo)我們需要考考慮的因素素媒體選擇投放波段可行性目標(biāo)消費(fèi)群群到達(dá)率媒體比重接觸頻率/視點(diǎn)2、目標(biāo)對(duì)對(duì)象的設(shè)定定產(chǎn)品形象決策者東山新都市市居住文化化的高品質(zhì)質(zhì)人居精品品對(duì)東山居住住環(huán)境感興興趣的消費(fèi)費(fèi)者目標(biāo)對(duì)象特特征：年齡：25-45歲歲家庭收入：：家庭年總總收入為10萬(wàn)-15萬(wàn)。來(lái)源：廣州州東山區(qū)本本地人為主主，兼有部部分外來(lái)白白領(lǐng)。區(qū)域：東山山為主,其其次為越秀秀區(qū).購(gòu)房動(dòng)機(jī)：：改善現(xiàn)居居住環(huán)境，，居住定居居，投資回回報(bào)，給下下一代創(chuàng)造造一個(gè)好的的學(xué)習(xí)環(huán)境境。主要性格特特征：務(wù)實(shí)實(shí)謹(jǐn)慎，消消費(fèi)觀念比比較成熟、、理性，有有較強(qiáng)的家家庭觀念，，有強(qiáng)烈的的東山情結(jié)結(jié)。3、媒介的的選擇策略略目標(biāo)對(duì)象媒媒介接觸習(xí)習(xí)慣27.23455.357.893.287.896.6020406080100昨天收聽(tīng)電臺(tái)過(guò)去一周看過(guò)車箱內(nèi)廣告過(guò)去一周看過(guò)車站廣告過(guò)去一周看過(guò)車身廣告閱讀日?qǐng)?bào)、晚報(bào)等報(bào)紙昨天收看電視過(guò)去一周收看電視資料來(lái)源：：市調(diào)資料料房地產(chǎn)信息息渠道選擇擇向?qū)I(yè)人士請(qǐng)教98%58%41%36%23%11%8%6%5%2%0%20%40%60%80%100%報(bào)紙廣告電視廣告親友介紹售樓現(xiàn)場(chǎng)平時(shí)外出時(shí)留意的樓盤傳單戶外廣告電臺(tái)廣播雜志報(bào)紙廣告是是消費(fèi)者獲獲得房地產(chǎn)產(chǎn)信息的主主要渠道資料來(lái)源：：2001年廣州房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研報(bào)告告缺點(diǎn)成本高信息生命短短人口層面選選擇性低較容易被刪刪除(轉(zhuǎn)臺(tái)臺(tái))較長(zhǎng)的制作作時(shí)間廣告法限制制優(yōu)點(diǎn)聽(tīng)覺(jué)，視覺(jué)覺(jué)和動(dòng)感廣告的沖擊擊力與理解解度強(qiáng)強(qiáng)闖性的廣廣告?zhèn)鬟_(dá)高普及率能快速建立立到達(dá)率能提供品牌牌的形象訴訴求電視特性電視廣告的的投放原則則選擇收視率率最高的省省有線翡翠翠臺(tái)、本港港臺(tái)，和市市有線翡翠翠臺(tái)、本港港臺(tái)，在最最受歡迎的的電視節(jié)目目、收視最最高的時(shí)段段，配合銷銷售推廣節(jié)節(jié)奏合理投投放，保證證有限的投投入獲得最最大的回報(bào)注意不同的的收視率和和最佳收視視時(shí)間，確確定投放比比例和投放放時(shí)間將產(chǎn)品信息息帶給目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者優(yōu)點(diǎn)時(shí)效性強(qiáng)可以很好地地理解和記記憶有選擇性閱閱讀主動(dòng)性閱讀讀－能傳播播大量信息息能提供權(quán)威威性及可信信性的環(huán)境境是消費(fèi)者獲獲得房地產(chǎn)產(chǎn)信息的主要渠道缺點(diǎn)生命周期短短彩色制作差差靈活性差只有視覺(jué)效效果有選擇的閱閱讀頁(yè)數(shù)報(bào)紙?zhí)匦韵M(fèi)者經(jīng)常常閱讀的報(bào)報(bào)紙內(nèi)容資料來(lái)源：：2001年IMI消費(fèi)行為為與生活形形態(tài)年鑒日常閱讀報(bào)報(bào)紙的時(shí)間間每天星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日一般都不看43%3%3%4%8%23%21%12%2%0%20%40%60%80%100%留意報(bào)紙廣告樓盤信息的時(shí)間平時(shí)讀報(bào)的時(shí)間資料來(lái)源：：2001年廣州房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研報(bào)告告周四、五、、投放房地地產(chǎn)廣告的的最佳時(shí)機(jī)機(jī)各報(bào)紙房地地產(chǎn)信息優(yōu)優(yōu)勢(shì)對(duì)比93%57%38%8%6%廣州日?qǐng)?bào)羊城晚報(bào)南方都市報(bào)新快報(bào)南方日?qǐng)?bào)獲得房地產(chǎn)信息的主要報(bào)紙資料來(lái)源：2001年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告消費(fèi)者看樓樓所受的信信息影響優(yōu)點(diǎn)覆蓋率廣泛泛頻次高沖擊力強(qiáng)可選擇地理理能見(jiàn)度高全天效應(yīng)缺點(diǎn)觀眾選擇性性低局限于簡(jiǎn)單單信息自然因素會(huì)會(huì)影響效果果較長(zhǎng)制作周周期戶外特性戶外的策略略執(zhí)行針對(duì)目標(biāo)消消費(fèi)群體較較為集中的的區(qū)域重點(diǎn)點(diǎn)投放品牌的形象象長(zhǎng)期暴光光，接觸的的人口多而而廣泛運(yùn)用形式的的建議公交車車身身廣告候車亭燈箱箱廣告我們選擇的的媒介我們選擇相相應(yīng)的媒體體組合來(lái)配配合產(chǎn)品銷銷售推廣報(bào)紙電視車體、候車廳輸出產(chǎn)品形象和產(chǎn)品信息、活動(dòng)信息樹立品牌美譽(yù)度擴(kuò)大接觸面、輸出產(chǎn)品形象4、投放整整體原則根據(jù)媒體特特性選擇最最佳的媒體體組合方式式配合各階段段的銷售推推廣爭(zhēng)取獲得有有效到達(dá)率率的最大值值由于房地產(chǎn)產(chǎn)的主要信信息獲取來(lái)來(lái)源是報(bào)紙紙廣告，因因此報(bào)紙是是主要的媒媒體選擇作為一個(gè)新新進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)的樓盤，，應(yīng)當(dāng)在公公開發(fā)售前前期投入適適量的廣告告“預(yù)熱””，并啟動(dòng)動(dòng)銷售電視廣告投投放策略：：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期采取漸進(jìn)式策略投放，，正式開盤盤當(dāng)天達(dá)到到高潮公開發(fā)售期期，配合展展銷會(huì)的時(shí)時(shí)間和報(bào)紙紙廣告，采采取間歇式策略，集中中在周四、、五、投放放，確保星星期六、日日的展銷會(huì)會(huì)銷售業(yè)績(jī)績(jī)媒介投放策策略媒介投放策策略報(bào)紙廣告投投放策略：：報(bào)紙廣告信信息量大，，傳閱性強(qiáng)強(qiáng)，無(wú)閱讀讀時(shí)間限制制，可以作作詳細(xì)的介介紹；廣告告內(nèi)容在讀讀者腦海中中停留的時(shí)時(shí)間較長(zhǎng)，，印象深刻刻內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期的報(bào)紙廣廣告比例相相對(duì)較低，，公開發(fā)售售期投放量量增大，以以求更有效效的促進(jìn)銷銷售報(bào)紙廣告版版面以1/2版為主主，主要選選擇新聞版版投放，以以迎合主要要目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者的閱讀讀喜好，并并避開房地地產(chǎn)廣告的的高峰版面面公開發(fā)售階階段媒介配配合公開發(fā)售階階段媒介配配合：其中報(bào)紙廣廣告在正式式開盤日前前三個(gè)星期期開始投放放，電視廣廣告在正式式開盤日前前兩個(gè)星期期開始投放放其中內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)期以品品牌形象廣廣告為主，，公開發(fā)售售期以促銷銷廣告為主主，兼顧形形象廣告整體費(fèi)用分分配比例電視、電臺(tái)（萬(wàn)元)：建立產(chǎn)品形象報(bào)紙(萬(wàn)元)：建立產(chǎn)品形象，產(chǎn)品信息與活動(dòng)信息的輸出；采用硬性廣告、軟性廣告。軟文：引導(dǎo)消費(fèi)觀念，品牌形象強(qiáng)化促銷、公關(guān)(萬(wàn)元)：活動(dòng)促銷，以活動(dòng)提升形象。戶外(萬(wàn)元)：產(chǎn)品形象的建立與鞏固制作(萬(wàn)元)：樓盤的形象包裝銷售物料/制作5、費(fèi)用分分配及排期期階段媒介費(fèi)費(fèi)用分配公開期（89萬(wàn)）2002年年3月—4月年度媒體費(fèi)費(fèi)用（戶外外、制作費(fèi)費(fèi)除外）分分配計(jì)劃高潮期（179萬(wàn)））2002年年5月—7月啟動(dòng)期（179萬(wàn)））2002年年春節(jié)前后后持續(xù)期（148萬(wàn)））2002年年8月后報(bào)紙媒體初初步費(fèi)用預(yù)預(yù)估（第一、二二階段）電視媒體初初步費(fèi)用預(yù)預(yù)估（第一、二二階段）其他媒體初初步費(fèi)用預(yù)預(yù)估謝謝大大家！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。09:26:5609:26:5609:2612/17/20229:26:56AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2209:26:5609:26Dec-2217-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。09:26:5609:26:5609:26Saturday,December17,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2209:26:5609:26:56December17,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。17十二二月20229:26:56上上午09:26:5612月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月229:26上上午12月-2209:26December17,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/179:26:5609:26:5617December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。9:26:56上午9:26上上午09:26:5612月-229、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。09:26:5609:26:5609:2612/17/20229:26:56AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2209:26:5609:26Dec-2217-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。09:26:5609:26:5609:26Saturday,December17,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2209:26:5609:26:56De