某房地開發(fā)產(chǎn)品理念說明

銀河灣臺(tái)地開發(fā)產(chǎn)品

理念說明

KVARS金豐潤地房地產(chǎn)顧問有限公司

2011年5月25日一、區(qū)域價(jià)值分析及市場需求研判區(qū)域價(jià)值分析項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（涇河工業(yè)園）陜汽大道1#。南面緊鄰渭河，為西安“西咸新區(qū)”東面之門戶。西咸新區(qū)：根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，為加快推進(jìn)西咸一體化建設(shè)，著力打造西安國際化大都市，陜西省政府決定設(shè)立西咸新區(qū)，確定范圍為西安和咸陽兩市接合部，以渭河為中軸線，西起規(guī)劃中的西咸環(huán)線，東至涇渭交匯口，東西橫貫50公里、南北擴(kuò)展5~10公里的整體板塊。西咸新區(qū)有望成為中國繼浦東新區(qū)、濱海新區(qū)、兩江新區(qū)之后的第四個(gè)副省級(jí)新區(qū)。其具體由西安灃渭新區(qū)、咸陽灃渭新區(qū)、咸陽涇渭新區(qū)3個(gè)擁有管委會(huì)的開發(fā)區(qū)實(shí)體組成。渭河將成西安的城中河渭河陜西段綜合整治概算總投資607億元，其中規(guī)劃整治工程投資248億元，另有河道水面景觀、灘區(qū)生態(tài)公園等359億元未列入本次規(guī)劃投資范圍

我省計(jì)劃利用5年時(shí)間對(duì)渭河陜西段進(jìn)行綜合整治?！?年之后，放眼渭河，清澈的河水，蜿蜒的堤防，如茵的河岸，秀美的河道，宛如一條斑斕的絲帶串起整個(gè)關(guān)中平原?！?。

通過河灘整理、清障疏浚，建設(shè)河道水景觀、灘區(qū)濕地、綠地、休閑健身公園，形成自然河流景觀為主，人工景觀點(diǎn)綴，堤防沿線四季常綠、三季有花，人水和諧的渭河特色風(fēng)光帶。形成特色風(fēng)光帶，打造中國塞納河結(jié)論：銀河灣項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，前景看好。在創(chuàng)建國際化大都市，打造西咸新區(qū)的潮流中，必將受其映射，并高速發(fā)展。在城市發(fā)展建設(shè)的同時(shí)，面對(duì)高投入打造的渭河生態(tài)走廊，這里將成為大西安都市綠肺，一個(gè)不失繁華但又生態(tài)的宜居生活區(qū)投資607億打造渭河生態(tài)走廊今天區(qū)域配套建設(shè)的不足，代表明天更大的發(fā)展空間寬闊的視野，舒暢的心情不失便利的同時(shí)遠(yuǎn)離繁華的城市中心，河水、公園、濕地、樹林等，一個(gè)現(xiàn)代都市生態(tài)、生活區(qū)宜居樂居西安創(chuàng)建國際化大都市，打造西咸新區(qū)市場需求研判

西安限購令的頒布從根本上限制了購房人群，將投資型置業(yè)群體拒之門外，在樓市銷量下滑的同時(shí)，偏小戶型的銷量也出現(xiàn)了明顯的下降。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2011年1季度普通住宅銷售中，90-110平方米的成交面積段，占總成交套數(shù)的24.4%，該比例較上季度下降了4%；而110平方米以上的銷量比重卻呈現(xiàn)了上漲之勢。隨著政策效應(yīng)的進(jìn)一步凸顯，更多的置業(yè)者選擇了“一步到位”的購房計(jì)劃。預(yù)計(jì)隨著樓市的進(jìn)一步低迷，寬裕的兩室房源或者緊湊型的三室房源將成為市場的成交主力，但四室以上及高端物業(yè)交易受限購及成本因素，市場交易預(yù)計(jì)相對(duì)穩(wěn)定。二、地塊特點(diǎn)分析及建筑業(yè)態(tài)建議地塊特征別墅區(qū)待開發(fā)地塊待開發(fā)地塊整體地塊：91.83畝待開發(fā)地塊：70.42畝待開發(fā)地塊東西距離：約203米-233米待開發(fā)地塊南北距離：約216米地塊特點(diǎn)：此地塊為不規(guī)則形狀。同時(shí)北高南低，以階梯式從南向北依次抬高，形成臺(tái)地式地形。待開發(fā)地塊別墅區(qū)臺(tái)地，源于歐洲的文藝復(fù)興的宮廷風(fēng)格，與中國帝王居住傳統(tǒng)，從中國傳統(tǒng)宮殿建筑到西方古典建筑無不如此。臺(tái)地，是身份的象征，一種權(quán)利生活的理想意境，是貴族精神的建筑體現(xiàn)。如何利用臺(tái)臺(tái)地1、依地勢勢而建，順順坡而上，，多層、高高層相結(jié)合合，平頂與與坡頂相交交錯(cuò)，起伏伏自然2、利用其其自然高差差，擴(kuò)大每每戶景觀軸軸線距離3、借助天天然地勢，，建造水景景，水流順順勢而下。。4、多層景景觀，步步步有景。通過對(duì)市場場需求及此此地塊特點(diǎn)點(diǎn)利用的的的分析，我我司建議，，從別墅區(qū)往往北依次為為多層花園園洋房區(qū)、、觀景高層層住宅區(qū)。。高層居住區(qū)區(qū)花園洋房別墅區(qū)業(yè)態(tài)建議建筑形態(tài)———多層花花園洋房花園洋房源源于上海，，自19世世紀(jì)中期起起，為上海海、福建和和廣東一帶帶上流階層層所專屬，，是西洋文文明和生活活方式與中中國文化交交織的產(chǎn)物物。為什么在此此建造多層層花園洋房房？——凸現(xiàn)臺(tái)臺(tái)地建筑的的整體風(fēng)采采花園洋房以以多層為主主，從建筑筑高度與地地勢上分析析，高于南南面別墅低低于北向高高層，從遠(yuǎn)遠(yuǎn)處看更可可體現(xiàn)該項(xiàng)項(xiàng)目臺(tái)地式式社區(qū)的特特點(diǎn)。為什么在此此建造多層層花園洋房房？——使高層層與別墅視視覺上的完完美過度此建筑南向向面迎渭河河，景觀視視野開拓，，必然為主主要觀景點(diǎn)點(diǎn)，同時(shí)配配備空中花園。。從遠(yuǎn)處看看，花園與與花園相接接，形成一一條綠色的的腰帶，完完美的將別墅與與北向的高高層分隔。。為什么在此此建造多層層花園洋房房？——大于高高層的經(jīng)濟(jì)濟(jì)回報(bào)2011年年1季度西西安市各大大項(xiàng)目的花花園洋房售售價(jià)大約在在9000—11000元/㎡2011年年1季度西西安市各大大項(xiàng)目的普普通高層住住宅大約在在6000——8000元/㎡如：弗萊明明戈、御錦錦城、浐灞灞半島等為什么同樣樣的社區(qū)，，同樣的配配套，價(jià)格卻有著著每平米30％以上上的差距，原因如下下：1、獨(dú)立空空中花園，，離景最近近的地方2、高舒適適多層或小小高層，1梯兩戶，，南北通透透。而我們除了了以上兩點(diǎn)點(diǎn)之外，我我們還具備備什么呢？？坐在自家私私密的空中中花園中，，通過適中中距離的景景觀視野，，感受面前前美麗的渭渭河風(fēng)情，，將花園洋洋房的特點(diǎn)點(diǎn)與價(jià)值完完美展現(xiàn)。。所以，花園洋房，，體驗(yàn)渭河河風(fēng)情的超超值空間，，突破常規(guī)的的30％?。〗ㄖ螒B(tài)———新中式式風(fēng)格高層層與原社區(qū)風(fēng)風(fēng)格相結(jié)合合，將新中中式風(fēng)格繼繼續(xù)。打造造區(qū)域內(nèi)獨(dú)獨(dú)有的“三三值”————位置、價(jià)值值、觀賞值值為什么在此此建造高層層住宅？——打造涇渭第第一高度古代王侯俯俯視天下，，無不將居居所定于高高位。由此可見，，中國帝王王在宮殿建建筑上不約約而同的選選擇了臺(tái)地地風(fēng)格，因因?yàn)樗挥杏辛Ⅲw層次次感，有利利于俯視，，形成尊貴貴的氣勢。。隨著建筑筑的發(fā)展和和歷史的沉沉淀，臺(tái)地地高層建筑筑也成為了了居者身份份的象征，，一種權(quán)貴貴生活的理理想意境，，是貴族精精神的建筑筑體現(xiàn)。為什么在此此建造高層層住宅？——順應(yīng)需求，，實(shí)現(xiàn)區(qū)域域高速、高高額利益最最大化47484950從我們之前前的47、、48、49、50、11#樓的良好好銷售可以以看出，此此區(qū)域作為為一個(gè)城北北住宅價(jià)格格洼地，各各方購房者者紛紛前來來，我們利利用最短的的時(shí)間、最最高的價(jià)格格實(shí)現(xiàn)了房房源去化，，并且達(dá)到到了供不應(yīng)應(yīng)求的效果果。在此情況下下，我們何何不以不變變應(yīng)萬變，，再次利用用高層房源源來繼續(xù)這這種涇渭的的銷售奇跡跡呢？為什么在此此建造高層層住宅？——站在涇渭之之上，欣賞賞無垠景色色47484950俗話說站得得高看得遠(yuǎn)遠(yuǎn)。在此地地塊的最高高海拔處，，我們：用休閑的姿姿態(tài)欣賞渭渭河的風(fēng)光光用鄙視的眼眼光藐視各各大項(xiàng)目的的人造景觀觀用享受的方方式感受河河畔生活用嘲笑的口口吻冷嘲市市區(qū)的生活活讓自己站在在高地，展展望自己的的未來三、業(yè)態(tài)建建造的具體體建議樓位布局建建議高層住宅區(qū)區(qū)花園洋房別墅區(qū)1、建議前前后排樓體體交錯(cuò)擺放放，可使后后排住戶更好好的觀賞河河景。2、因?yàn)槭鞘桥_(tái)地地形形，所以建建筑密度不易過大，，需給社區(qū)區(qū)道路充足足使用空間。3、所有高高層建議偏偏東南向旋旋轉(zhuǎn)15度度更加適宜通通風(fēng)采光。。高層戶型建建議面積區(qū)間所占比例套型備注90㎡以內(nèi)30％兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)分布于后排高層90-110㎡45％兩室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)/兩衛(wèi)主力戶型110-143㎡20％三室、四室分布于第一排143㎡以上5％復(fù)式或躍層分布于頂層、首層順應(yīng)市場需需求，以剛剛需首改、、客戶認(rèn)知知度較高的的90-110㎡為為主力產(chǎn)品品，以小面面積低總價(jià)，置置業(yè)者最易易接受的90㎡以內(nèi)內(nèi)戶型作為為第二主力力產(chǎn)品。同同時(shí)輔以大大面積高總總價(jià)的大戶型及躍躍層來為較較小部分置置業(yè)者提供供相應(yīng)的選選擇。高層樓層結(jié)結(jié)構(gòu)建議———一梯三三戶第一排高層層前方為多多層花園洋洋房及別墅墅區(qū)，景觀觀視線相對(duì)對(duì)較好，戶戶型均以大面積為主主，舒適度度相對(duì)較高高，所以建建議一梯三三戶，戶戶戶朝南、朝朝景，充分分體現(xiàn)第一排高層層的優(yōu)勢與與價(jià)值。高層樓層結(jié)結(jié)構(gòu)建議———一梯四四戶后排高層以以中小型戶戶型為主，，建議品字字形一梯四四戶，兩邊邊為南北通通透的較大大戶型，中間間為小面積積的純南戶戶型，整體體沒有北向向房，采光光面全部朝朝南。12211221此戶型區(qū)間間為110-143㎡，兩室室、三室，，一梯四戶戶，采光面面均在南面面，1#戶戶型143㎡南北通通透，2#戶型110㎡純南南帶入戶花花園。屬于于改善型““一步到位位”終極置置業(yè)的經(jīng)典典戶型31221322此戶型區(qū)間間為86-115㎡，兩室、、三室，一一梯四戶，，采光面均均在南面，，1#戶型型111㎡南北通透透全明小三三居，2#戶型86㎡純南全全明緊湊兩兩室。3#戶型115㎡，南北通通透全明小小三居。高層樓層結(jié)結(jié)構(gòu)建議———一梯五五戶個(gè)別樓棟可可采取一體體五戶的設(shè)設(shè)計(jì)，建議議參考以上上樓層結(jié)構(gòu)構(gòu)，四戶朝朝南，一戶戶朝東北，平平層中可配配有大中小小不同戶型型?；▓@洋房戶戶型建議多層140-200㎡的花園園洋房，最最小三居，，最大為復(fù)復(fù)式或躍層層結(jié)構(gòu)，南向均帶有有超大觀景景陽臺(tái)，南南北通透，，一梯兩戶戶，配備電電梯。面積區(qū)間所占比例套型備注140-160㎡40％三室、四室分布于第二排160-180㎡40％四室、五室分布于第一排200㎡20％復(fù)式或躍層分布于頂層花園洋房戶戶型建議一梯兩戶，，南北通透透，南向帶帶有超大空空中花園，，主臥、書書房南向采采光，廚房、衛(wèi)生生間設(shè)在北北向，整體體布局方正正緊湊，簡簡約明快。。花園洋房戶戶型建議———頂層復(fù)復(fù)式四室兩廳三三衛(wèi)，建筑筑面積182㎡，最最大贈(zèng)送面面積84㎡㎡。頂層超超大觀景露露臺(tái)，部分分陽臺(tái)可改為為室內(nèi)空間間，6米挑挑高客廳，，雙層雙主主臥布局。?；▓@洋房戶戶型建議———樓體兩兩側(cè)戶型建筑面積170㎡，，四室兩廳廳兩衛(wèi)通透設(shè)計(jì)，，戶型方正正緊湊，采采光通風(fēng)效果俱俱佳，主臥臥帶有鉆石石陽臺(tái)270°觀觀景。建筑風(fēng)格形形象建議新中式風(fēng)格格高層建筑筑應(yīng)注意的的要素：A、不是復(fù)復(fù)古的，而而是現(xiàn)代的的。B、不是模模仿的，而而是創(chuàng)新的的。C、順應(yīng)時(shí)代代變化，采用用適合現(xiàn)代生生活方式和審審美趣味的高高層建筑形式和內(nèi)部空空間格局。D、基于對(duì)人人們內(nèi)心不變變的中國文化化情結(jié)的深刻刻洞察，在建建筑外檐和園林景觀上適適當(dāng)?shù)氖褂昧肆酥袊鴤鹘y(tǒng)居居住元素，從從而實(shí)現(xiàn)了中中國傳統(tǒng)文化和生活方方式在現(xiàn)代城城市里的和諧諧回歸建筑外觀符合合社區(qū)整體環(huán)環(huán)境，與前期期高層、別墅墅風(fēng)格統(tǒng)一，，都以新中式為主，但但為了凸現(xiàn)臺(tái)臺(tái)地建筑的價(jià)價(jià)值與不同，，建議在保持持新中式風(fēng)格格的同時(shí)提高外外立面效果，，加大外立面面材料預(yù)算。。四、社區(qū)生活活配套建議社區(qū)配套建議議社區(qū)生活配套套是體現(xiàn)項(xiàng)目目價(jià)值的重要要因素，也是是現(xiàn)代人居生生活品質(zhì)提高的保障。我我們的臺(tái)地建建筑從外部形形態(tài)看品質(zhì)都都高于周邊住住宅，但為了了能更好的提高溢溢價(jià)空間，實(shí)實(shí)現(xiàn)利益最大大化，我們也也要從建筑內(nèi)內(nèi)部入手，加加強(qiáng)人性化配套設(shè)設(shè)施，提高建建筑內(nèi)涵，使使我們的臺(tái)地地建筑無論是是外在還是內(nèi)內(nèi)涵其價(jià)值都高于于周邊住宅。。建議臺(tái)地高層層、花園洋房房區(qū)配套建議議：保證市政集中中供暖、地輔輔熱采暖，保保證溫泉入戶戶等社區(qū)原有有配套。增設(shè)設(shè)如3G網(wǎng)絡(luò)覆覆蓋、廚房垃垃圾環(huán)保處理理系統(tǒng)、其中中花園洋房建建議增設(shè)新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)使其品質(zhì)處于于項(xiàng)目最高位位，品質(zhì)區(qū)別別促進(jìn)價(jià)格差差異。保證原有特色色配套——溫泉入戶，項(xiàng)項(xiàng)目最大賣點(diǎn)點(diǎn)之一垃圾環(huán)保處理理器的用途：：可以輕松應(yīng)付付各類家庭食食物垃圾，并并且十分堅(jiān)固固耐用。您只需打開水水龍頭將上述述廢棄物沖到到處理器內(nèi)，，打開電源開關(guān)，永永磁直流電機(jī)機(jī)2700轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的平均轉(zhuǎn)速速就能將這些廢棄垃圾研研磨成漿糊狀狀液體，通過過管道隨水自自然排出。增設(shè)垃圾環(huán)保保處理器的好好處：小型投入，增增設(shè)賣點(diǎn)，提提高品質(zhì)，關(guān)關(guān)愛業(yè)主。使客戶感受到到我們處處為為業(yè)主著想，，及人性化、、環(huán)?；脑O(shè)計(jì)理念?？萍贾悄堋h(huán)保處理理系統(tǒng)小區(qū)草坪上景觀區(qū)內(nèi)會(huì)所茶秀內(nèi)自家大床上社區(qū)3G網(wǎng)絡(luò)絡(luò)覆蓋——任何角落，感感受3G快樂樂花園洋房增設(shè)設(shè)——室內(nèi)新新風(fēng)系統(tǒng)我們?yōu)槭裁匆鲈O(shè)新風(fēng)系系統(tǒng)：增加產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)，提高項(xiàng)目目品質(zhì)，為價(jià)價(jià)格尋找支撐因素素。使業(yè)主生生活環(huán)境更加加健康。新風(fēng)系統(tǒng)的好好處：1、中央新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)：換氣氣功能2、中央新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)：除臭臭功能3、中央新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)：除塵塵功能4、中央新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)：排濕濕功能5、中央新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)：調(diào)節(jié)節(jié)室溫9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。07:26:4607:26:4607:2612/17/20227:26:46AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2207:26:4607:26Dec-2217-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。07:26:4607:26:4607:26Saturday,December17,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2207:26:4607:26:46December17,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。17十二月月20227:26:46上午07:26:4612月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月227:26上上午12月-2207:26December17,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/177:26:4607:26:4617December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。7:26:46上上午7:26上上午07:26:4612月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。07:26:4607:26:4607:2612/17/20227:26:46AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2207:26:4607:26Dec-2217-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。07:26:4607:26:4607:26Saturday,December17,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2207:26:4607:26:46December17,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。17十二二月20227:26:46上上午07:26:4612月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月227:26上上午12月-2207:26December17,202216、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/177:26:4607:26:4617December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。7:26:4