宿遷市時(shí)代茗苑項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)+

謹(jǐn)呈時(shí)代茗苑時(shí)代茗苑‖項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)時(shí)代茗苑‖2014-01-08?項(xiàng)目環(huán)境分析??項(xiàng)目分析?目標(biāo)客戶群?項(xiàng)目銷(xiāo)售定位宏觀環(huán)境/區(qū)域環(huán)境分析宿遷市商品住宅市場(chǎng)土地交易情況地塊現(xiàn)況條件分析//項(xiàng)目分析小結(jié)客戶解讀區(qū)域現(xiàn)狀客戶調(diào)研小結(jié)/區(qū)域客戶判斷與項(xiàng)目初步定位售總策略/產(chǎn)品導(dǎo)入策略/銷(xiāo)售手段分析銷(xiāo)售分期計(jì)劃/價(jià)格走向控制/銷(xiāo)售執(zhí)行策略/現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)執(zhí)行秀稿方案/商務(wù)條件/公司簡(jiǎn)介/公司案例?秀稿展示/商務(wù)條件項(xiàng)目環(huán)境分析??量?jī)r(jià)齊升漲聲一片停貸利率上浮改善湖濱新城宿城新區(qū)老城區(qū)剛需、剛改宿豫區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)剛需、剛改剛需剛改、改善折扣價(jià)格??老城區(qū)土地面積（畝）483.7湖濱新城3147.09經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1458.217洋河新城2255.19鄉(xiāng)鎮(zhèn)1780宿城新區(qū)820.96宿豫區(qū)1371.21成交金額（億元）15.489532.121118.037722.198327.969.922516.7204土地面積（萬(wàn)㎡）成交金額（億元）土地面積（畝）成交金額（億元）43357210201300804000030902211729001759271926//住宅成交套（套）住宅成交面積（萬(wàn)萬(wàn)m2）商業(yè)成交套數(shù)（套套）商業(yè)成交面積（mm2）190121.53153.83198421.761941.72215423.813553.91229524.93163.02175819.424134.25157716.32983.47203123.72832.22191120.022904.01176618.72471.94208422.932562.03117813.552952.81////住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱金鷹國(guó)際花園雨潤(rùn)廣場(chǎng)浙富廣場(chǎng)運(yùn)河天璽泰晤士廣場(chǎng)江山一品海天·翡翠城推出時(shí)間11月下旬11月下旬12月上旬12月中下旬11月中下旬11月下旬11月上旬相關(guān)信息將推出10、111#2棟18+1高層住宅，共共計(jì)約170余套房源，住住宅面積分別別為106、129、139、143、189平米等5種戶型，11月17日選房號(hào)，需需持10萬(wàn)元農(nóng)行存存單獲取選房房資格，白金會(huì)員購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)可享99折優(yōu)惠，106平米兩室、129平米三室受受青睞。即將推出80套住住宅，40余套商鋪，住住宅面積為98-1550平米左右，商商鋪面積為40-2330平米左右，目前預(yù)預(yù)約存一萬(wàn)可可抵3萬(wàn)。即將推出4#高層層住宅，該棟棟戶型面積為為96—133平米，目前前交2千抵1萬(wàn)。90—155平米洋房，133-1187平米疊加，11月16日259組客戶成功功預(yù)約。目前前預(yù)約活動(dòng)仍在繼續(xù)，推出的的預(yù)約優(yōu)惠券券共包含2項(xiàng)優(yōu)惠：一一，凡購(gòu)買(mǎi)100㎡以下花園洋洋房的客戶可優(yōu)惠150000元，購(gòu)買(mǎi)100—130㎡可優(yōu)惠20000元；二，憑憑券購(gòu)買(mǎi)房源源另可享受95折優(yōu)惠。共推1#樓A座房源200余套套，目前預(yù)約約單身公寓交交5千抵1.5萬(wàn)，住宅交5千抵2萬(wàn)推出6、11#2棟18++1房源，面積積為110-1143㎡、預(yù)計(jì)均均價(jià)4500元/㎡；預(yù)約1萬(wàn)抵3萬(wàn)推出Ⅳ組團(tuán)87—119平米多層和和98—146平米高層住住宅，價(jià)格為為5500--5850元/㎡。：近期開(kāi)盤(pán)的重點(diǎn)點(diǎn)樓盤(pán)一土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)項(xiàng)目分析???6公里本案本案3公里500米4公里2公里????項(xiàng)目總建面10萬(wàn)萬(wàn)平方米,屬于中規(guī)模模項(xiàng)目，具有有一定的開(kāi)發(fā)發(fā)優(yōu)勢(shì)；?項(xiàng)目總建面10萬(wàn)萬(wàn)平方米,屬于中規(guī)模模項(xiàng)目，具有有一定的開(kāi)發(fā)發(fā)優(yōu)勢(shì)；?容積率2.98,,屬高密度。?容積率2.98,,屬高密度。?項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)樗匏蕹切聟^(qū)中心心區(qū)；?項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)樗匏蕹切聟^(qū)中心心區(qū)；?距市中心區(qū)5公里里。?距市中心區(qū)5公里里。?學(xué)區(qū)資源：臨近宿宿遷中學(xué)；?學(xué)區(qū)資源：臨近宿宿遷中學(xué)；?社會(huì)資源：臨近宿宿城新區(qū)商業(yè)業(yè)中心。?社會(huì)資源：臨近宿宿城新區(qū)商業(yè)業(yè)中心。優(yōu)勢(shì)?交通通達(dá)性優(yōu)良，城城市道路寬闊闊，昭示性強(qiáng)強(qiáng)。?交通通達(dá)性優(yōu)良，城城市道路寬闊闊，昭示性強(qiáng)強(qiáng)。?周邊月亮城、區(qū)政政府機(jī)關(guān)等輔輔助城市配套套。?周邊月亮城、區(qū)政政府機(jī)關(guān)等輔輔助城市配套套。?區(qū)域內(nèi)對(duì)于高層產(chǎn)產(chǎn)品接受度不不高，容積率率2.98項(xiàng)目無(wú)明顯顯優(yōu)勢(shì),?區(qū)域內(nèi)對(duì)于高層產(chǎn)產(chǎn)品接受度不不高，容積率率2.98項(xiàng)目無(wú)明顯顯優(yōu)勢(shì),?項(xiàng)目所屬區(qū)域陌生生，認(rèn)知度缺缺乏。?項(xiàng)目所屬區(qū)域陌生生，認(rèn)知度缺缺乏。?項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)樗匏蕹切聟^(qū)客戶戶群的陌生區(qū)區(qū)域。?項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)樗匏蕹切聟^(qū)客戶戶群的陌生區(qū)區(qū)域。劣勢(shì)?自然資源：項(xiàng)目周周邊缺乏有價(jià)價(jià)值的自然資資源；?自然資源：：項(xiàng)目周邊缺缺乏有價(jià)值的的自然資源；；?社會(huì)資源：區(qū)域內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量量大，客源分分流機(jī)率大。?社會(huì)資源：區(qū)域內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量量大，客源分分流機(jī)率大。?周邊缺乏基本的生生活配套，屬屬非居住熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)，片區(qū)區(qū)認(rèn)知度有待待提高?周邊缺乏基本的生生活配套，屬屬非居住熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)，片區(qū)區(qū)認(rèn)知度有待待提高高等密度、中規(guī)模模住宅項(xiàng)目????地塊開(kāi)發(fā)條件優(yōu)越越?配套需不斷完善內(nèi)部與外部區(qū)域。目標(biāo)客戶群手段：購(gòu)房客戶職業(yè)購(gòu)房客戶職位普通員工,5%中層管理者,40%高層管理者,10%個(gè)體老板,45%口或三口之家的市場(chǎng)價(jià)格。商業(yè)配套、物業(yè)管管理、停車(chē)位、景景觀是目對(duì)現(xiàn)住處不滿點(diǎn)教育配套,交通,00%0%其他,2%物業(yè)管理,,225%景觀,115%開(kāi)發(fā)商品牌,2%戶型,0%面積,0%商業(yè)配套,56%置業(yè)次數(shù)3次以上,0投資,5%第1次,60%自用,95%購(gòu)房目的第3次,0第2次,40%第1次置業(yè)客戶較多還有很大一部分客戶屬于二次置置業(yè)的首度改改善型客戶。區(qū)域的投資價(jià)值尚尚未被完全挖挖掘再次購(gòu)房需求再次購(gòu)房目的沒(méi)有,27%有,73%絕大多數(shù)人仍有購(gòu)購(gòu)房需求，市場(chǎng)的需求求量仍有較大大的發(fā)展空間間?？傮w而言，未來(lái)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)投投資客戶、多多次置業(yè)客戶戶將增加再次購(gòu)房戶型選擇擇再次購(gòu)房面積選擇擇區(qū)域客戶現(xiàn)狀區(qū)域客戶發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)123456123AB目標(biāo)客戶CD區(qū)域客戶現(xiàn)狀區(qū)域客戶現(xiàn)狀區(qū)域未來(lái)客戶區(qū)域未來(lái)客戶5：3：1：15：3：1：1鄉(xiāng)鎮(zhèn)：拆遷：城區(qū)區(qū)：外來(lái)鄉(xiāng)鎮(zhèn)：拆遷：城區(qū)區(qū)：外來(lái)4：2：2：24：2：2：2鄉(xiāng)鎮(zhèn)：城區(qū)：其他他城區(qū)：外來(lái)來(lái)鄉(xiāng)鎮(zhèn)：城區(qū)：其他他城區(qū)：外來(lái)來(lái)地緣性客戶為主宜居生活區(qū)的不斷斷成熟產(chǎn)業(yè)、交通相關(guān)需需求增加中心城區(qū)住房升級(jí)級(jí)客戶+中心城區(qū)新新生客戶+中心城區(qū)周周邊鎮(zhèn)街客戶戶+外地客戶（包包括周邊產(chǎn)業(yè)業(yè)園就業(yè)者及及相關(guān)人群）周邊鎮(zhèn)街的改善環(huán)環(huán)境客戶核心客戶中心城區(qū)升級(jí)、中心城區(qū)新生購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力外來(lái)務(wù)工者重要客戶潛在客戶項(xiàng)目銷(xiāo)售定位由時(shí)代茗苑傳達(dá)的的生活理念（拔高于周邊項(xiàng)目目）由時(shí)代茗茗苑傳達(dá)的生生活理念（拔高于周邊邊項(xiàng)目）精質(zhì)主義新貴生生活精質(zhì)主義新貴生生活以準(zhǔn)確的價(jià)格定位位、快速銷(xiāo)售售實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大大化◎打造宿城新區(qū)年年度熱銷(xiāo)明星星樓盤(pán)◎打贏周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的該區(qū)域暢暢銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)樓盤(pán)盤(pán)◎控制銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)、節(jié)節(jié)奏，把握價(jià)價(jià)格走勢(shì)，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)利潤(rùn)最大大化◎立足新區(qū)，主抓鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域，營(yíng)造人人氣“高地”思想一：打造宿城城新區(qū)年度熱熱銷(xiāo)明星樓盤(pán)盤(pán)領(lǐng)先市場(chǎng)定位戶外、短信、SSP活動(dòng)、平面面廣告思想二：打贏周邊邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的該板塊暢銷(xiāo)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)樓盤(pán)結(jié)合產(chǎn)品定位打贏周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，打造該區(qū)域的暢銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)勢(shì)樓盤(pán)。思想三：控制銷(xiāo)售售節(jié)點(diǎn)、節(jié)奏奏，把握價(jià)格格走勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)利潤(rùn)最大化化把握價(jià)格定位準(zhǔn)確地把握價(jià)格走走勢(shì)，創(chuàng)造市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的利利潤(rùn)最大化。思想四：立足宿城城新區(qū)客源，主主抓鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域域營(yíng)造人氣“高地”發(fā)掘客源定位不僅在該區(qū)域、更更在東部、南南部區(qū)域樹(shù)立立人氣“高地”，快速聚集人氣，策略一：“生地熟熟賣(mài)”的產(chǎn)品預(yù)展展銷(xiāo)售策略“生地不生”、“生地熟賣(mài)”，提前前展示未來(lái)生生活畫(huà)面，讓讓客戶真真實(shí)實(shí)實(shí)地感受到到居住在策略二：步步為營(yíng)營(yíng)的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)策略宿豫區(qū)現(xiàn)場(chǎng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)策略三：“高瞻近近矚”的營(yíng)銷(xiāo)策略略占優(yōu)勢(shì)、形象上占占優(yōu)勢(shì)”的競(jìng)爭(zhēng)局面面。策略四：“抬頭吆吆喝，埋頭實(shí)實(shí)干”的造勢(shì)與現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)逼定策略略策略五：分期分批批銷(xiāo)售，制造造緊張熱銷(xiāo)氣氣氛和價(jià)格升升值策略源的方法，每期房房源推出的時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)、案案量控制和推推案進(jìn)程都是是需要根據(jù)市市場(chǎng)而在每一期的房源源推出過(guò)程中中還要采用價(jià)價(jià)格升值策略略，利用供求求關(guān)系的杠策略六：客戶細(xì)分分營(yíng)銷(xiāo)策略本項(xiàng)目銷(xiāo)售手段三條推廣線路三條推廣線路三大營(yíng)銷(xiāo)思路三大營(yíng)銷(xiāo)思路三層客戶爭(zhēng)奪三層客戶爭(zhēng)奪產(chǎn)形品象線線品牌線缺緊造制象展示形造價(jià)值塑產(chǎn)品爭(zhēng)奪初級(jí)品牌爭(zhēng)奪級(jí)中級(jí)精神爭(zhēng)奪高三條營(yíng)銷(xiāo)推廣線路路三大營(yíng)銷(xiāo)思路形象展示制造緊缺塑造地段價(jià)值性產(chǎn)生沖動(dòng)提高身價(jià)升值空間三層客戶爭(zhēng)奪策略略整合造就消費(fèi)信心心，有針對(duì)性性的舉行活動(dòng)及資源源聯(lián)動(dòng)造勢(shì)必必然能打造精神附加加值，提升心心理價(jià)位，增大利潤(rùn)潤(rùn)促進(jìn)銷(xiāo)售。高級(jí)精神爭(zhēng)奪中級(jí)品牌爭(zhēng)奪以項(xiàng)目品質(zhì)帶動(dòng)區(qū)區(qū)域客戶，進(jìn)而吸引東部部、南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，再次拉拉動(dòng)宿城新區(qū)內(nèi)客戶。低級(jí)產(chǎn)品爭(zhēng)奪通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色色化；以及總價(jià)賣(mài)點(diǎn)宣傳最最大化，捆綁客戶實(shí)際需求求。由北往南·高頻頻中量一期二期“低開(kāi)高走”我司秉承一貫的謹(jǐn)謹(jǐn)慎態(tài)度，結(jié)結(jié)合目前市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格基我司司秉承一貫的的謹(jǐn)慎態(tài)度，結(jié)結(jié)合目前市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)以及對(duì)價(jià)格自然然增長(zhǎng)的判斷斷，建議項(xiàng)目目定價(jià)低礎(chǔ)以以及對(duì)價(jià)格自自然增長(zhǎng)的判判斷，建議項(xiàng)項(xiàng)目定價(jià)低開(kāi)高走，使項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格保持在一一個(gè)上升的趨趨勢(shì)。抓開(kāi)高高走，使項(xiàng)目目?jī)r(jià)格保持在在一個(gè)上升的的趨勢(shì)。抓住客戶買(mǎi)漲不買(mǎi)跌跌的心理，在在銷(xiāo)售上持續(xù)續(xù)一個(gè)良住客客戶買(mǎi)漲不買(mǎi)買(mǎi)跌的心理，在在銷(xiāo)售上持續(xù)續(xù)一個(gè)良性發(fā)展，在營(yíng)銷(xiāo)推推廣上采用高高端樓盤(pán)包裝裝，但價(jià)性發(fā)發(fā)展，在營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣上采用用高端樓盤(pán)包包裝，但價(jià)格上參照周邊項(xiàng)目目銷(xiāo)售價(jià)格，客客戶在接觸項(xiàng)項(xiàng)目仰格上參參照周邊項(xiàng)目目銷(xiāo)售價(jià)格，客客戶在接觸項(xiàng)項(xiàng)目仰視，談到價(jià)格時(shí)平平視，有個(gè)高高性價(jià)比認(rèn)認(rèn)認(rèn)知。我視，談?wù)劦絻r(jià)格時(shí)平平視，有個(gè)高高性價(jià)比認(rèn)認(rèn)認(rèn)知。我司認(rèn)為本項(xiàng)目144年底開(kāi)盤(pán)均均價(jià)可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：司認(rèn)為本本項(xiàng)目14年底開(kāi)盤(pán)均均價(jià)可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：4700元/㎡樣板景觀段、樣板板房的施工開(kāi)盤(pán)客戶逼定策略略時(shí)間針對(duì)客戶內(nèi)部關(guān)系戶開(kāi)盤(pán)前一周形式認(rèn)購(gòu)房源位置價(jià)格格確定確定優(yōu)惠（例舉）關(guān)系戶優(yōu)惠如80元/平米轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)最大幅度優(yōu)惠如80元/平米80元/平米50元/平米現(xiàn)場(chǎng)普通客戶優(yōu)權(quán)客戶優(yōu)權(quán)認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)不確定確定確定不確定確定確定開(kāi)盤(pán)期（前三天）直接認(rèn)購(gòu)配合開(kāi)盤(pán)SP活動(dòng)動(dòng)，定購(gòu)客戶戶抽獎(jiǎng)或禮品品發(fā)放等內(nèi)容容增加開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)人氣氣和銷(xiāo)售氛圍圍“雞頭雞腳”房源難難賣(mài)的情況，持持續(xù)熱銷(xiāo)景況況，保證大盤(pán)盤(pán)的去化速度度和形象。SP活動(dòng)、路演、巡展展、推介會(huì)來(lái)來(lái)提高和擴(kuò)大大知名度，增增加在大眾面面前的曝光頻頻率，同目前宿遷中高端項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的常常用渠道如下下表所示：廣告媒體，戶外廣廣告牌為主，其它渠道道市場(chǎng)的直接效果不明明顯活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)少而精的的效果更為顯著，市場(chǎng)場(chǎng)亮點(diǎn)少以售樓處為核心的的現(xiàn)場(chǎng)展示是市場(chǎng)關(guān)注注的重點(diǎn)客戶維護(hù)依靠項(xiàng)目目或企業(yè)品牌前期積累累的口碑★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★