關(guān)于城市背景分析課件

城市背景分析城市經(jīng)濟(jì)背景房地產(chǎn)政策城市背景分析城市經(jīng)濟(jì)背景1城市經(jīng)濟(jì)背景河間市古稱瀛州，地處冀中平原腹地，居京、津、石三角中心，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)，北京、天津、石家莊三角經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈城市經(jīng)濟(jì)背景河間市古稱瀛州，地處冀中平原腹地，居京、津、石三2

城市經(jīng)濟(jì)背景

GDP總量逐年上升，且上升的速度逐漸加快2009年河間市GDP為146.8億元，環(huán)比2008年同期增幅為10.8%。城市2009年GDP（億元）增幅%08年末人口數(shù)（萬人）2009人均GDP（元）折合美元（按09年平均匯率1：6.831計算河間市142.31176187232740.8任丘市409.86.579518737593.8肅寧市90.81532283754153.9獻(xiàn)縣97.7515.556126031844.9滄縣15011.565230773378.2青縣10210.539261543828.7泊頭1331155241823540黃驊161.212.149328984815.9經(jīng)濟(jì)總量增長加快，全年GDP增幅10.8%(以上數(shù)據(jù)來源：河北省統(tǒng)計信息網(wǎng))

城市經(jīng)濟(jì)背景

GDP總量逐年上升，且上升的速度逐漸加快203800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元高速增長平穩(wěn)增長衰退增長宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展0-800美元啟動人均GDP與地產(chǎn)發(fā)展階段的關(guān)系2009年，河間GDP142.3億，人口76萬人，人均生產(chǎn)總值18723元人民幣，合2851美元；2009年，河間GDP宏觀增長10.72%城市經(jīng)濟(jì)背景透過經(jīng)濟(jì)看河間市房地產(chǎn)市場發(fā)展正：由對量的追求向?qū)|(zhì)的追求的轉(zhuǎn)變河間800-4000美元4000-8000美元8000-20004城市經(jīng)濟(jì)背景城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化,未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于均衡09年上半年，第一產(chǎn)業(yè)：增加值5.32億元，比上年增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)：增加值34.38億元，比上年增長11.5%；第三產(chǎn)業(yè)：增加值28.35億元，比上年增長15.4%。河間近年的生產(chǎn)總值中，第二、三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比值在逐漸增加，而且引三產(chǎn)業(yè)增加速度也有所加快河間以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，近年來不斷鞏固和加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)的地位，堅持“農(nóng)業(yè)”為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略，推動六大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(以上數(shù)據(jù)來源：河北省統(tǒng)計信息網(wǎng))城市經(jīng)濟(jì)背景城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化,未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨5城市經(jīng)濟(jì)背景建筑業(yè)大規(guī)模的產(chǎn)值為現(xiàn)在和今后城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)城市項目（單位：億元）2004年2005年2006年2007年2008年總投資河間建筑業(yè)年產(chǎn)值1799037165529825112130665.5189923.5固定資產(chǎn)投資額1602011987072714303757834587241464845占固定資產(chǎn)投資比例11.23%18.70%19.52%13.60%6.68%12.96%任丘建筑業(yè)年產(chǎn)值88141144351145426158183111192.5647293.5固定資產(chǎn)投資額3082754119935364257008578804772838027占固定資產(chǎn)投資比例28.59%35.04%27.11%22.57%12.63%22.81%滄縣建筑業(yè)年產(chǎn)值6440252937126268118644139016.1501267.1固定資產(chǎn)投資額1490122257443161594531185816611725694占固定資產(chǎn)投資比例43.22%23.45%39.94%26.18%23.89%29.05%近幾年基礎(chǔ)設(shè)施投資，河間地區(qū)的投資力度逐年增加，但與相近的任丘、滄縣相比較還稍有欠缺。(以上數(shù)據(jù)來源：中國縣市社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒，河北省統(tǒng)計信息網(wǎng))城市經(jīng)濟(jì)背景建筑業(yè)大規(guī)模的產(chǎn)值為現(xiàn)在和今后城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)6產(chǎn)業(yè)布局留古寺鎮(zhèn)：以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，多種產(chǎn)業(yè)并存沙洼鄉(xiāng)：以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，多種產(chǎn)業(yè)并存臥佛堂鎮(zhèn)：以農(nóng)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)活躍三大產(chǎn)業(yè)：汽車配件、橡膠塑料、化工化纖發(fā)展迅猛。束城鎮(zhèn)：重點工業(yè)區(qū)，尤其是保溫材料產(chǎn)業(yè)米各莊:滄州、河間兩市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)名星,以汽車配件、保溫材料、化工產(chǎn)品為三大支柱產(chǎn)業(yè)。沙河橋鎮(zhèn)：全國優(yōu)質(zhì)棉花生產(chǎn)基地，中國電信電纜生產(chǎn)基地瀛洲鎮(zhèn)（河間市）：政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心景和鎮(zhèn)：交通便捷，以金絲小棗產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局留古寺鎮(zhèn)：以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，多種產(chǎn)業(yè)并存沙洼鄉(xiāng)：以農(nóng)業(yè)為7城市背景分析城市經(jīng)濟(jì)背景房地產(chǎn)政策城市背景分析城市經(jīng)濟(jì)背景8經(jīng)濟(jì)背景貨幣環(huán)境嚴(yán)峻，主要趨勢上面三點會誘發(fā)全球的貨幣洪水，最后會惡化全球的通脹和新一輪資產(chǎn)價格的泡沫，首先是在發(fā)展中國家的資產(chǎn)價格泡沫，由于國際貨幣環(huán)境非常嚴(yán)峻，現(xiàn)在國際大宗商品價格的上漲勢頭勢不可當(dāng)。新興市場國家已經(jīng)通脹非常嚴(yán)重，俄羅斯9月份是7.0%，最近已經(jīng)達(dá)到9.4%，印度早已經(jīng)超過11%，越南、阿根廷、土耳其、印尼等發(fā)展中國家的通脹也非常惡化。9經(jīng)濟(jì)背景貨幣環(huán)境嚴(yán)峻，主要趨勢上面三點會誘發(fā)全球的貨幣洪水，國內(nèi)環(huán)境98-09年貨幣的流動從98~09年的GDP增長情況與CPI指數(shù)看，房地產(chǎn)所處的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境很好，居民擁有購買能力。從98~09年貨幣的流動性來看，M1、M2與GDP的比例也是呈增長的趨勢，這對房地產(chǎn)的長期發(fā)展是非常有利的。從98~09年房屋價格指數(shù)看。10國內(nèi)環(huán)境98-09年貨幣的流動從98~09年的GDP增長情況國內(nèi)環(huán)境1998~2010年樓市回顧2011年春節(jié)后積累、雛形發(fā)展、調(diào)整過熱、控制拉動、刺激新政、冰點冰點1998年2003年2007年2008年9月2010年3月2010年4月15日2010年9月29日激增、酷熱新政、回暖更強(qiáng)政策？11國內(nèi)環(huán)境1998~2010年樓市回顧2011年春節(jié)后積累、雛市場現(xiàn)狀2010年全國市場房價仍普遍快速上漲，政府調(diào)控意圖再次落空，2011新年伊始“新國八條”橫空出世12市場現(xiàn)狀2010年全國市場房價仍普遍快速上漲，政府調(diào)控意圖再政策點評石家莊版“國八條”只是短時效應(yīng)目前石家莊房地產(chǎn)市場還是剛性需求比較旺盛，增加土地有效供應(yīng)，包括在建房、新購房增加了以后，讓大家的選擇更多一些。至于加大保障房的建設(shè)，政府做政府的事情，對商品房的銷售可能有一定的影響，但對包括高端的產(chǎn)品不會有太大的影響。這次“限購令”是一個區(qū)域性的暫時的政策，我們覺得對目前樓市影響不是很大，可能只是引起短暫交易量的下降，“限購令”出臺以后可能會有一個交易量報復(fù)性的井噴，價格肯定不會下降的?！?guī)避“一年社保證明”難度較低，很難改變市場上行的趨勢13政策點評石家莊版“國八條”只是短時效應(yīng)目前石家莊房地產(chǎn)市場還政策點評三四線城市面臨機(jī)會本輪輪調(diào)控主要針對一線城市和省會中心城市，相較中心城市的政策打壓嚴(yán)峻，周邊三四級城市相對寬松的政策環(huán)境會具有強(qiáng)大的吸引力，且周邊三四級城市房產(chǎn)價值具有增長空間，因此有實力、有條件的開發(fā)商可以考慮把開發(fā)中心轉(zhuǎn)移至三四線城市。14政策點評三四線城市面臨機(jī)會本輪輪調(diào)控主要針對一政策點評中金公司對地方限購政策實施的評論若限購嚴(yán)格執(zhí)行，對市場的預(yù)期影響：我們估算顯示，若40個大中城市均采取全市限購方案，全國成交量下降18%；若僅采取主城區(qū)限購方案，全國成交量下降9%?？紤]到部分城市僅針對主城區(qū)限購，全國住房成交量下降應(yīng)當(dāng)在9%～18%之間；由于一線城市對外地人納稅時限的要求更長，限購對成交量的打壓將更明顯，預(yù)計降幅可能超過50%。但我們認(rèn)為實際影響可能低于上述預(yù)期，原因在于：1）政策執(zhí)行過程中會打折扣；2）上述計算是假設(shè)市場整體規(guī)模不增長的情況，事實上隨著經(jīng)濟(jì)增長和11年供給的增加，市場規(guī)模理論上應(yīng)有增長；綜合考慮增減雙方面的影響，我們維持11年住房交易量下降10%的判斷。15政策點評中金公司對地方限購政策實施的評論若限購走勢研判全國市場：短期看淡，中期看好，長期看平；短期對各區(qū)域市場影響不同市場分化：

產(chǎn)品

對住宅的影響大于商業(yè)、商務(wù)；

對一、二線城市的影響大于三、四線及一線周邊；

對普通住宅的影響大于豪宅、別墅；

區(qū)域

對河間市場影響不大；從市場經(jīng)濟(jì)角度看，貨幣貶值的因素會使得大量熱錢涌入房地產(chǎn)市場，但是購房者受一線城市緊貨幣、高房價的影響，導(dǎo)致投資和需求由一線城市外溢到一線周邊，從而增加了一線周邊的市場活躍度；從短期來看，政策因素對各區(qū)域影響不同，應(yīng)該看淡政策影響。16走勢研判全國市場：短期看淡，中期看好，長期看平；短期對各區(qū)域城市背景分析城市經(jīng)濟(jì)背景房地產(chǎn)政策城市背景分析城市經(jīng)濟(jì)背景17城市經(jīng)濟(jì)背景河間市古稱瀛州，地處冀中平原腹地，居京、津、石三角中心，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)，北京、天津、石家莊三角經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈城市經(jīng)濟(jì)背景河間市古稱瀛州，地處冀中平原腹地，居京、津、石三18

城市經(jīng)濟(jì)背景

GDP總量逐年上升，且上升的速度逐漸加快2009年河間市GDP為146.8億元，環(huán)比2008年同期增幅為10.8%。城市2009年GDP（億元）增幅%08年末人口數(shù)（萬人）2009人均GDP（元）折合美元（按09年平均匯率1：6.831計算河間市142.31176187232740.8任丘市409.86.579518737593.8肅寧市90.81532283754153.9獻(xiàn)縣97.7515.556126031844.9滄縣15011.565230773378.2青縣10210.539261543828.7泊頭1331155241823540黃驊161.212.149328984815.9經(jīng)濟(jì)總量增長加快，全年GDP增幅10.8%(以上數(shù)據(jù)來源：河北省統(tǒng)計信息網(wǎng))

城市經(jīng)濟(jì)背景

GDP總量逐年上升，且上升的速度逐漸加快2019800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元高速增長平穩(wěn)增長衰退增長宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展0-800美元啟動人均GDP與地產(chǎn)發(fā)展階段的關(guān)系2009年，河間GDP142.3億，人口76萬人，人均生產(chǎn)總值18723元人民幣，合2851美元；2009年，河間GDP宏觀增長10.72%城市經(jīng)濟(jì)背景透過經(jīng)濟(jì)看河間市房地產(chǎn)市場發(fā)展正：由對量的追求向?qū)|(zhì)的追求的轉(zhuǎn)變河間800-4000美元4000-8000美元8000-200020城市經(jīng)濟(jì)背景城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化,未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于均衡09年上半年，第一產(chǎn)業(yè)：增加值5.32億元，比上年增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)：增加值34.38億元，比上年增長11.5%；第三產(chǎn)業(yè)：增加值28.35億元，比上年增長15.4%。河間近年的生產(chǎn)總值中，第二、三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比值在逐漸增加，而且引三產(chǎn)業(yè)增加速度也有所加快河間以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，近年來不斷鞏固和加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)的地位，堅持“農(nóng)業(yè)”為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略，推動六大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(以上數(shù)據(jù)來源：河北省統(tǒng)計信息網(wǎng))城市經(jīng)濟(jì)背景城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化,未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨21城市經(jīng)濟(jì)背景建筑業(yè)大規(guī)模的產(chǎn)值為現(xiàn)在和今后城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)城市項目（單位：億元）2004年2005年2006年2007年2008年總投資河間建筑業(yè)年產(chǎn)值1799037165529825112130665.5189923.5固定資產(chǎn)投資額1602011987072714303757834587241464845占固定資產(chǎn)投資比例11.23%18.70%19.52%13.60%6.68%12.96%任丘建筑業(yè)年產(chǎn)值88141144351145426158183111192.5647293.5固定資產(chǎn)投資額3082754119935364257008578804772838027占固定資產(chǎn)投資比例28.59%35.04%27.11%22.57%12.63%22.81%滄縣建筑業(yè)年產(chǎn)值6440252937126268118644139016.1501267.1固定資產(chǎn)投資額1490122257443161594531185816611725694占固定資產(chǎn)投資比例43.22%23.45%39.94%26.18%23.89%29.05%近幾年基礎(chǔ)設(shè)施投資，河間地區(qū)的投資力度逐年增加，但與相近的任丘、滄縣相比較還稍有欠缺。(以上數(shù)據(jù)來源：中國縣市社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒，河北省統(tǒng)計信息網(wǎng))城市經(jīng)濟(jì)背景建筑業(yè)大規(guī)模的產(chǎn)值為現(xiàn)在和今后城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)22產(chǎn)業(yè)布局留古寺鎮(zhèn)：以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，多種產(chǎn)業(yè)并存沙洼鄉(xiāng)：以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，多種產(chǎn)業(yè)并存臥佛堂鎮(zhèn)：以農(nóng)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)活躍三大產(chǎn)業(yè)：汽車配件、橡膠塑料、化工化纖發(fā)展迅猛。束城鎮(zhèn)：重點工業(yè)區(qū)，尤其是保溫材料產(chǎn)業(yè)米各莊:滄州、河間兩市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)名星,以汽車配件、保溫材料、化工產(chǎn)品為三大支柱產(chǎn)業(yè)。沙河橋鎮(zhèn)：全國優(yōu)質(zhì)棉花生產(chǎn)基地，中國電信電纜生產(chǎn)基地瀛洲鎮(zhèn)（河間市）：政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心景和鎮(zhèn)：交通便捷，以金絲小棗產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局留古寺鎮(zhèn)：以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，多種產(chǎn)業(yè)并存沙洼鄉(xiāng)：以農(nóng)業(yè)為23城市背景分析城市經(jīng)濟(jì)背景房地產(chǎn)政策城市背景分析城市經(jīng)濟(jì)背景24經(jīng)濟(jì)背景貨幣環(huán)境嚴(yán)峻，主要趨勢上面三點會誘發(fā)全球的貨幣洪水，最后會惡化全球的通脹和新一輪資產(chǎn)價格的泡沫，首先是在發(fā)展中國家的資產(chǎn)價格泡沫，由于國際貨幣環(huán)境非常嚴(yán)峻，現(xiàn)在國際大宗商品價格的上漲勢頭勢不可當(dāng)。新興市場國家已經(jīng)通脹非常嚴(yán)重，俄羅斯9月份是7.0%，最近已經(jīng)達(dá)到9.4%，印度早已經(jīng)超過11%，越南、阿根廷、土耳其、印尼等發(fā)展中國家的通脹也非常惡化。25經(jīng)濟(jì)背景貨幣環(huán)境嚴(yán)峻，主要趨勢上面三點會誘發(fā)全球的貨幣洪水，國內(nèi)環(huán)境98-09年貨幣的流動從98~09年的GDP增長情況與CPI指數(shù)看，房地產(chǎn)所處的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境很好，居民擁有購買能力。從98~09年貨幣的流動性來看，M1、M2與GDP的比例也是呈增長的趨勢，這對房地產(chǎn)的長期發(fā)展是非常有利的。從98~09年房屋價格指數(shù)看。26國內(nèi)環(huán)境98-09年貨幣的流動從98~09年的GDP增長情況國內(nèi)環(huán)境1998~2010年樓市回顧2011年春節(jié)后積累、雛形發(fā)展、調(diào)整過熱、控制拉動、刺激新政、冰點冰點1998年2003年2007年2008年9月2010年3月2010年4月15日2010年9月29日激增、酷熱新政、回暖更強(qiáng)政策？27國內(nèi)環(huán)境1998~2010年樓市回顧2011年春節(jié)后積累、雛市場現(xiàn)狀2010年全國市場房價仍普遍快速上漲，政府調(diào)控意圖再次落空，2011新年伊始“新國八條”橫空出世28市場現(xiàn)狀2010年全國市場房價仍普遍快速上漲，政府調(diào)控意圖再政策點評石家莊版“國八條”只是短時效應(yīng)目前石家莊房地產(chǎn)市場還是剛性需求比較旺盛，增加土地有效供應(yīng)，包括在建房、新購房增加了以后，讓大家的選擇更多一些。至于加大保障房的建設(shè)，政府做政府的事情，對商品房的銷售可能有一定的影響，但對包括高端的產(chǎn)品不會有太大的影響。這次“限購令”是一個區(qū)域性的暫時的政策，我們覺得對目前樓市影響不是很大，可能只是引起短暫交易量的下降，“限購令”出臺以后可能會有一個交易量報復(fù)性的井噴，價格肯定不會下降的。——規(guī)避“一年社保證明”難度較低，很難改變市場上行的趨勢29政策點評石家莊版“國八條”只是短時效應(yīng)目前石家莊房地產(chǎn)市場還政策點評三四線城市面臨機(jī)會本輪輪調(diào)控主要針對一線城市和省會中心城市，相較中心城市的政策打壓嚴(yán)峻，周邊三四級城市相對寬松的政策環(huán)境會具有強(qiáng)大的吸引力，