淺議當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢

江山有更替，往來成古今

-------淺議當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢從數(shù)字看增長----泡沫的數(shù)字化判斷

目前市場的主要問題天津市場現(xiàn)狀及問題政策對市場的影響

政策變化脈絡(luò)梳理政策對市場可能的影響未來市場變化趨勢從數(shù)字看增長----泡沫的數(shù)字化判斷

目前市場的主要問題天津市場現(xiàn)狀及問題中國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在四大主要問題

商品房價(jià)格上漲過快部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大商品房結(jié)構(gòu)性問題進(jìn)一步凸現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序比較混亂商品房價(jià)格上漲過快據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2004年商品房平均價(jià)格同比增長14.4%，其中商品住宅價(jià)格同比增長15.2，首次出現(xiàn)兩位數(shù)增長，并首次超逾居民收入增長。今年一季度，商品房、商品住宅平均每平方米分別為3015人民幣和2820元，同比又分別增長12.5%和13.5%，繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。1998—2005一季度中國商品房價(jià)格變化部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大

2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額13158.25億元，同比增長達(dá)28.1%，今年一季度增長26.7%，增幅比去年同期回落13.5%。但今年的投資增長，是在去年同期較高增幅基礎(chǔ)上的增長，并高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅。1986-2004GDP增長率、固定投資增長率、房地產(chǎn)投資增長率商品房結(jié)構(gòu)性問題進(jìn)一步凸現(xiàn)

表現(xiàn)為中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足。據(jù)對北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查，去年銷售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在百分之四十以上，最高的超過百分之六十，中小套型住宅比例偏低。房地產(chǎn)市場秩序比較混亂

房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。尤其是一段時期以來，個別開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)市場預(yù)期，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價(jià)，帶來一些項(xiàng)目的房價(jià)短期內(nèi)非正常上漲。

當(dāng)前中國房地地產(chǎn)市場運(yùn)行行中的主要矛矛盾，已由過過去多年的需需求不足轉(zhuǎn)變變?yōu)榫植啃?、、結(jié)構(gòu)性的需需求增長過快快。其中，2004年銷銷售面積增幅幅大于竣工面面積，增幅16.1%。。東部地區(qū)和和部分中心城城市出現(xiàn)供應(yīng)應(yīng)量不足，中中低價(jià)位中小小戶型普通商商品住房得不不到保障，推推動房價(jià)上漲漲。因此，市市場需求偏大大、供求結(jié)構(gòu)構(gòu)失衡，是推推動去年以來來房價(jià)過快上上漲的主要因因素。----國家建設(shè)部副副部長劉志峰峰從數(shù)字看增長長----泡泡沫的數(shù)字化化判斷目前市場的主主要問題天津市場現(xiàn)狀狀及問題天津面臨機(jī)遇遇經(jīng)過近十年的的發(fā)展，天津津房地產(chǎn)市場場逐漸成為經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)進(jìn)步的主旋律律，房地產(chǎn)市市場為天津市市引進(jìn)外資和和經(jīng)濟(jì)的國際際化立下了汗汗馬功勞，進(jìn)進(jìn)入新世紀(jì)，，從2001到2003年，三年中中天津市房地地產(chǎn)完成投資資分別為161.1億元元、175.8億元、211億元，，后兩年同比比增長20%，去年房地地產(chǎn)增加值同同比增長17.4%。天津面臨機(jī)遇遇天津獨(dú)特的歷歷史背景，使使天津的房地地產(chǎn)發(fā)展比較較緩慢而且具具有特色。隨隨著經(jīng)濟(jì)國際際化趨勢增強(qiáng)強(qiáng)和天津經(jīng)濟(jì)濟(jì)的改造與崛崛起，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)首先成為為投資的熱點(diǎn)點(diǎn)。天津忽然"聲聲名鵲起"是是在2003年，這與天天津市的新行行政長官、前前央行行長戴戴相龍的到來來脫不了干系系。就在當(dāng)年年，象征著城城市富裕程度度的GDP增增幅便位居四四大直轄市之之首。2003年天津GDP完成2386.94億元，人人均GDP達(dá)達(dá)到25874元，超額額完成了年初初天津市委市市政府定下的的發(fā)展目標(biāo)。。2000—2004天津津GDP增長長率變化巨大的地產(chǎn)機(jī)機(jī)會戴相龍?jiān)谏先稳沃蹙蛯⒐坦潭ㄙY產(chǎn)投資資和城市基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)作為未未來幾年天津津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的主要驅(qū)動力力，并提出了了一個"五年年規(guī)劃"：2003年至至2007年年間，5年城城市固定資產(chǎn)產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)達(dá)7000億億元，其中城城建投資約3000億。。為了實(shí)現(xiàn)這這宏偉藍(lán)圖，，戴相龍為天天津制訂了數(shù)數(shù)額巨大的固固定資產(chǎn)投資資計(jì)劃。2003年的固固定資產(chǎn)投資資1100億億元，2004年接近1300億，，其后3年每每年固定資產(chǎn)產(chǎn)投資都將增增長20%左左右。巨大的地產(chǎn)機(jī)機(jī)會這樣龐大的固固定資產(chǎn)的投投入直接在新新的總體規(guī)劃劃中體現(xiàn)出來來，也必然會會帶來城市空空間和產(chǎn)業(yè)布布局的調(diào)整，，這將會給房房地產(chǎn)市場帶帶來的投資機(jī)機(jī)會是每一位位開發(fā)商都為為之興奮的。?？梢哉f，天天津的房地產(chǎn)產(chǎn)市場具備新新一輪產(chǎn)業(yè)升升級的所有要要素，可以說說其發(fā)展?jié)摿ακ蔷薮蟮摹！?004年市市場發(fā)展迅速速據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全市市各類房屋累累計(jì)成交面積積達(dá)2106萬平方米，，銷售金額590.4億億元，分別比比上年增長30.1%和和58.7%。其中，商商品房交易1292.2萬平方米（（其中現(xiàn)房銷銷售面積847.03萬萬平方米）、、銷售金額432.3億億元，分別比比上年增長26.5%和和51.3%；存量房成成交813.7萬平方米米、銷售金額額158.1億元，分別別比上年增長長36.4%和83.3%。1至12月份，商商品房上市量量為1070.6萬平方方米，同比增增長16.9%。----天津津市房管局天津存在的問問題供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡衡，對未來價(jià)價(jià)格走勢起決決定作用天津存在的問問題中心城區(qū)價(jià)格格偏高，初顯顯泡沫跡象2004.10-2005.4天津津中心城區(qū)房房屋價(jià)格

2004.102004.112004.122005.012005.022005.032005.4交易均價(jià)3435.73745.823854.853770.033637.84290.543424.27商品房4106.064609.164594.594631.754639.54958.125126.05存量房2277.492334.82607.5926002626.582920.962044.292004.10-2005.4天津津中心城區(qū)房房價(jià)走勢天津存存在的的問題題整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)總總量偏偏小，，人均均可支支配收收入有有待進(jìn)進(jìn)一步步提高高。2000——2004年天天津、、北京京、上上海GDP對比比政策對對市場場的影影響政策變變化脈脈絡(luò)梳梳理政策對對市場場可能能的影影響1997年年之后后，受受亞洲洲金融融危機(jī)機(jī)的影影響，，中國國經(jīng)濟(jì)濟(jì)陷入入了通通貨緊緊縮狀狀態(tài)，，由于于國際際經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢勢不好好，通通過出出口來來刺激激經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長無法法做到到，于于是中中央提提出了了擴(kuò)大大內(nèi)需需的政政策，，擴(kuò)大大內(nèi)需需的辦辦法有有兩個個，一一是搞搞積極極的財(cái)財(cái)政政政策，，通過過發(fā)行行國債債的方方式籌籌集大大量資資金去去修路路、架架橋；；二是是刺激激國內(nèi)內(nèi)房地地產(chǎn)市市場，，主要要是住住房市市場的的發(fā)展展。所以從從1998年到到1999年連連續(xù)出出臺了了數(shù)項(xiàng)項(xiàng)政策策支持持住房房市場場的發(fā)發(fā)展，，1998年4月7日，，中國國人民民銀行行下發(fā)發(fā)《關(guān)關(guān)于加加大住住房信信貸投投入支支持住住房建建設(shè)與與消費(fèi)費(fèi)的通通知》》，決決定進(jìn)進(jìn)一步步加大大住房房信貸貸投入入，支支持住住房建建設(shè)和和消費(fèi)費(fèi)。隨隨后頒頒布的的《個個人住住房貸貸款管管理辦辦法》》取消消了對對發(fā)放放個人人住房房貸款款的限限制（（此前前該貸貸款只只能由由工、、建、、農(nóng)3家銀銀行在在安居居工程程試點(diǎn)點(diǎn)城市市發(fā)放放），，并規(guī)規(guī)定個個人住住房貸貸款執(zhí)執(zhí)行優(yōu)優(yōu)惠利利率。。1999年年，中中國人人民銀銀行將將住房房貸款款的上上限由由房價(jià)價(jià)款的的70%提提高到到80%，，將個個人住住房貸貸款最最長期期限從從20年延延長到到30年，，并將將個人人住房房貸款款利率率在原原有的的優(yōu)惠惠基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)一步步下調(diào)調(diào)10%。。這這一系系列政政策措措施終終于使使房地地產(chǎn)市市場掀掀起了了波瀾瀾，從2001年以以后，，中國國的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場明顯顯呈現(xiàn)現(xiàn)牛市市特征征，尤尤其是是2003年下下半年年以后后，房房價(jià)上上漲加加快，，部分分城市市的房房價(jià)以以兩位位數(shù)的的速度度上漲漲。2002年年以后后，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的政政策導(dǎo)導(dǎo)向在在悄悄悄發(fā)生生變化化。2003年年2月月發(fā)布布的《《2002年貨貨幣政政策執(zhí)執(zhí)行報(bào)報(bào)告》》中，，央行行再次次提醒醒房地地產(chǎn)泡泡沫及及其引引發(fā)的的金融融風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，但但是措措辭依依然溫溫和。。2003年年6月月，央央行終終于下下發(fā)了了被業(yè)業(yè)界稱稱為““121號號文件件”的的《關(guān)關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步步加強(qiáng)強(qiáng)房地地產(chǎn)信信貸業(yè)業(yè)務(wù)管管理的的通知知》。。但到此此為止止，各各部委委對房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場隱含含的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的認(rèn)識識并沒沒有統(tǒng)統(tǒng)一，，最明明顯的的標(biāo)志志是2003年年的121號文文件之之后，，國務(wù)務(wù)院又又出臺臺了18號號文件件，兩兩個文文件有有內(nèi)在在的不不一致致性，，而時時間間間隔只只有兩兩個月月。2005年年“兩兩會””上，，總理理的政政府工工作報(bào)報(bào)告將將房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的的過快快上漲漲問題題列為為價(jià)格格工作作的兩兩個重重點(diǎn)之之一。。它反反映了了中央央各部部門在在對房房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫問題題的認(rèn)認(rèn)識上上得到到了統(tǒng)統(tǒng)一，，這是是一個個質(zhì)的的變化化。就在總總理的的話音音甫落落，央央行就就出臺臺了提提高住住房貸貸款利利率和和首付付比例例政策策（2005.3.16）。。3月底底，國國務(wù)院院辦公公廳出出臺《《關(guān)于于切實(shí)實(shí)穩(wěn)定定住房房價(jià)格格的通通知》》，其其中已已經(jīng)有有“把把穩(wěn)定定房價(jià)價(jià)提高高到政政治高高度字字樣””。4月27日日，國國務(wù)院院辦公公會議議再次次提出出8條條措施施調(diào)控控房價(jià)價(jià)。強(qiáng)強(qiáng)調(diào)用用市場場措施施調(diào)控控各個個環(huán)節(jié)節(jié)。5月11日日，國國辦轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)了了經(jīng)國國務(wù)院院同意意的建建設(shè)部部等早早在4月30日日即已已擬定定完成成的《《關(guān)于于穩(wěn)定定住房房價(jià)格格工作作的意意見》》。這這個意意見與與“新新八條條”的的提法法和脈脈絡(luò)相相似，，顯然然是秉秉承““新八八條””精神神之下下的細(xì)細(xì)化和和補(bǔ)充充。中國房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的上上漲有有四個個主要要原因因：一一是基基本面面的支支持，，即中中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的快速速發(fā)展展、90年年代末末住房房改革革和城城市化化進(jìn)程程，二二是高高儲蓄蓄率和和有限限的儲儲蓄工工具，，三是是投機(jī)機(jī)或投投資性性需求求，包包括人人民幣幣升值值預(yù)期期下境境外資資金的的流入入和國國內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)投機(jī)機(jī)/資資性需需求。。四是是調(diào)控控政策策偏重重抑制制供應(yīng)應(yīng)但未未能有有效控控制需需求，，客觀觀上提提高了了價(jià)格格上漲漲的預(yù)預(yù)期。。從最新新的政政策來來看，，充分分體現(xiàn)現(xiàn)了通通過供供應(yīng)和和需求求的雙雙向調(diào)調(diào)節(jié)，，遏制制投機(jī)機(jī)性炒炒房，，控制制投資資性購購房，，鼓勵勵普通通商品品房和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房建建設(shè)，，合理理引導(dǎo)導(dǎo)住房房消費(fèi)費(fèi)，保保證住住房價(jià)價(jià)格平平穩(wěn)和和市場場穩(wěn)定定發(fā)展展。-----建設(shè)設(shè)部住住宅和和房地地產(chǎn)司司副司司長沈沈建忠忠從目前形形勢看，，下一階階段政府府應(yīng)該觀觀察市場場反映，，所以近近期重要要的宏觀觀政策不不會再出出。但是是各部門門、各地地區(qū)的實(shí)實(shí)施細(xì)則則將陸續(xù)續(xù)出臺，，尤其是是各地區(qū)區(qū)的實(shí)施施細(xì)則將將昭示各各地方政政府態(tài)度度，對各各地方房房價(jià)走勢勢起決定定作用。。上海等前前期熱點(diǎn)點(diǎn)城市的的房價(jià)回回調(diào)在所所難免。。地區(qū)房屋銷售價(jià)格商品住宅價(jià)格二手住宅價(jià)格同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全國↓9.82.710.52.811.43.7北京↑6.527.22.283.9天津→6.51.67.425.41.4沈陽↓9.32.47.11.114.24.5上海↓19.15.919.9517.77.5南京↓11.62.111.21.8153杭州↓13.84.612.44.6134.1寧波↓11.61.511.41.7141.8合肥→9.71.88.11.515.52.8廈門↓12.43.516.54.711.13.7青島↓11.72.513.72.610.33.1武漢↓11.24.19.41.526.819.1成都↓12.51.214.70.311.44.8從政策內(nèi)內(nèi)容分析析，實(shí)際際上是有有保有壓壓，在通通過市場場拐點(diǎn)即即將出現(xiàn)現(xiàn)的提示示，改變變市場預(yù)預(yù)期的同同時，用用交稅的的手段降降低市場場大量拋拋盤集中中涌出，，形成市市場恐慌慌的可能能性。如果本次次調(diào)控效效果仍不不明顯，，不排除除9月加加息可能能。房價(jià)不穩(wěn)穩(wěn)，匯率率不動。。最大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)地方政府府在尋求求新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長點(diǎn)和發(fā)發(fā)展模式式的過度度時間內(nèi)內(nèi)，對市市場本能能的對抗抗反映采采取容忍忍態(tài)度。。使得高高層決策策者對市市場判斷斷出現(xiàn)偏偏差。古語曰““識時務(wù)務(wù)者乃為為俊杰””政策對市市場的影影響政策變化化脈絡(luò)梳梳理政策對市市場可能能的影響響天津2005年年房市開開局波瀾瀾不驚2005年1-4月份份，全市市房屋累累計(jì)成交交面積662萬萬平方米米，成交交金額199.6億元元，其中中商品房房成交面面積338萬平平方米，，成交金金額132.2億元，，其中商商品住宅宅成交面面積301.6平方米米，成交交金額111億億元，存存量房成成交324萬平平方米，，成交63.7億元。。2004.4-2005.4全市總總成交量量回顧受供應(yīng)影影響，商商品房成成交下降降存量房首首次成為為市場主主角2004.4-2005.4各類房房屋價(jià)格格走勢商品房市市場出現(xiàn)現(xiàn)波動的的可能性性不大，，由于供供應(yīng)量、、土地價(jià)價(jià)格等多多個因素素支撐，，商品房房在未來來3年內(nèi)內(nèi)回調(diào)空空間較小小。存量房市市場成為為市場活活動因子子，單月月成交差差異明顯顯，隨宏宏觀調(diào)控控的延續(xù)續(xù)，市場場供應(yīng)將將逐漸放放大，但但由于剛剛性需求求消化的的延時，，改善性性需求的的下移，，總體有有效需求求有保證證，未來來3-4年內(nèi)市市場狀況況將會有有明顯改改善。走勢標(biāo)志（2005年底）概率平穩(wěn)過渡房價(jià)同比增長15%40%小幅調(diào)整房價(jià)同比增長10%45%中度整理房價(jià)同比降低3-5%15%深度震蕩房價(jià)同比降低10-15%5%未來市場場變化趨趨勢存量市場場發(fā)展迅迅速中國正在在加速城城市化進(jìn)進(jìn)程，城城鎮(zhèn)人口口不斷增增長，住住房需求求持續(xù)擴(kuò)擴(kuò)漲，而而人民整整體收入入又比較較偏低的的現(xiàn)狀意意味著二二手房市市場對經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會會的發(fā)展展