湖南長沙月瓏灣項目占位及營銷策略報告課件

[謹(jǐn)呈海洋環(huán)球——月瓏灣項目占位及營銷策略報告][湖南中原事業(yè)一部]2010年3月22日][謹(jǐn)呈海洋環(huán)球——月瓏灣項目占位及營銷策略報告][湖南中原事因為占位，在戰(zhàn)爭尚未打響就決定勝負【占位營銷】因為占位，在戰(zhàn)爭尚未打響就決定勝負【占位營銷】核心問題在長沙市場尤其是區(qū)域市場上，江河湖灣景觀資源豐富，競爭激烈——找準(zhǔn)本案差異化占位是勝負的關(guān)鍵本案藏瓏雙灣國際湘江世紀(jì)城堤亞納灣北辰濱江金座曙光泊岸書院觀邸金域南外灘華盛新外灘蘭亭峰景金域南灣第一灣核心問題在長沙市場尤其是區(qū)域市場上，江河湖灣景觀資源豐富，競報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>思考一：市場差異化占位根據(jù)項目自身質(zhì)素和市場擁有同類資源典型樓盤參照，尋找項目競爭價值占位！項目審視市場參照提煉項目競爭占位報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>思考一：市場差異化占市場參照——參照樓盤選取參照樓盤選取原則：1、資源可比。擁江河湖灣景資源。2、物業(yè)類似。為高層單位。3、地段接近。盡量在北城。4、檔次拉開。各類檔次樓盤皆有選取。典型參照樓盤：北辰；雙灣國際；第一灣；湘江世紀(jì)城。本案藏瓏雙灣國際湘江世紀(jì)城堤亞納灣北辰濱江金座曙光泊岸書院觀邸金域南外灘華盛新外灘蘭亭峰景金域南灣第一灣市場參照——參照樓盤選取參照樓盤選取原則：典型參照樓盤：本案市場參照——參照樓盤對比項目名稱對比四大樓盤的競爭占位及核心策略，尋找本案的項目競爭占位！擁有資源區(qū)域背景競爭占位及核心策略項目檔次、形象北辰雙灣國際第一灣湘江世紀(jì)城本案湘江、兩館一廳傳統(tǒng)核心居住區(qū)域豪宅、高形象湘江、瀏陽河新興開發(fā)區(qū)域豪宅、高形象瀏陽河傳統(tǒng)居住區(qū)，周邊安置房多中高檔次、高形象湘江新興開發(fā)區(qū)域平民路線憑社會密集資源打造豪宅憑灣區(qū)景觀定義新區(qū)域打造豪宅憑瀏陽河景打造中檔次、高形象項目為民生造房模式打造中低檔項目？市場參照——參照樓盤對比項目名稱對比四大樓盤的競爭占位及核心項目概況：地處四方坪毛家橋區(qū)域，擁有瀏陽河資源環(huán)境良好的區(qū)域大盤。但客戶印象為菜農(nóng)地，對毛家橋印象臟亂，形象較差。四方坪商圈開發(fā)商實力人居環(huán)境良好；片區(qū)印象為傳統(tǒng)菜農(nóng)地34萬方規(guī)模大盤項目分?jǐn)M分兩期開發(fā)，總建面34萬方；容積率：4綠化率：40%總戶數(shù)：2530套北面有規(guī)劃中的瀏陽河風(fēng)光帶；東面遙望月湖公園?？蛻魧Φ貕K所在地印象為菜農(nóng)地，形象較差。項目位于長沙市四方坪商圈東北角，臨瀏陽河及洪山橋。湖南海洋環(huán)球置業(yè)有限公司，長沙首個項目；總公司海洋集團（香港）環(huán)球置業(yè)，集團實力雄厚，值得信賴四方坪商圈伍家?guī)X商圈擬開發(fā)第一期擬開發(fā)第二期項目概況：地處四方坪毛家橋區(qū)域，擁有瀏陽河資源環(huán)境良好的區(qū)域項目四至：東、北面觀景面較好；西面臨高架橋，噪音較大；南面有毛家橋水果市場，客戶印象臟亂，有一定噪音和氣味。月瓏灣項目北面臨棲鳳路，觀瀏陽河，河對岸為長沙大學(xué)。東面臨棲鳳路，觀瀏陽河，景觀資源較好。隔河可望月湖公園。西面為東二環(huán)的高架橋，隔路為安置房。通達四方，但是也帶來噪音污染。南面臨毛家橋水果市場。有一定的噪音和氣味影響。項目四至：東、北面觀景面較好；西面臨高架橋，噪音較大；南面有Part2臨東二環(huán)、四方大道、三一大道、雙擁路，通達性好周邊配套齊全，確保便利生活項目位于市區(qū)內(nèi)，西臨東二環(huán)，南倚四方大道，東臨棲鳳路，通達性好；交通便利，公交線路多，如：901，150，807等。教育配套：教育資源豐富，周邊學(xué)校多，如四方坪小學(xué)，科大附中，國防科大；生活配套：購物方便，有麥德龍商場。金融配套齊全。諸多銀行在車程5分鐘內(nèi)。毛家橋水果市場配套，帶來新鮮實惠水果供應(yīng)。周邊配套及交通：臨東二環(huán)、四方大道、三一大道、雙擁路，交通便利；周邊生活配套完善，毛家橋水果市場配套，帶來新鮮實惠水果供應(yīng)。Part2臨東二環(huán)、四方大道、三一大道、雙擁路，通達性好周外部環(huán)境：瀏陽河風(fēng)光帶，月湖公園內(nèi)部環(huán)境：坡溪林地，多層次景觀位于瀏陽河畔，視野開闊，充分享用瀏陽河風(fēng)光帶沿線的景觀資源；與66.7萬方北城標(biāo)志景觀公園—月湖公園，隔河相望，月湖十大美景盡收眼底；片區(qū)內(nèi)，大面積公共綠化建設(shè)用地，提供舒適居住環(huán)境，打造沿河高尚住宅區(qū)。保留原生態(tài)坡地地形，打造自然坡地園林景觀；溪水遍布小區(qū)，既能聚財，又能使小區(qū)富有活力與生機；中心景觀大花園，打造生態(tài)藝術(shù)叢林，為您提供舒適居住生活環(huán)境。景觀視野：4重立體景觀，無敵視野。外賞瀏陽河、月湖；內(nèi)享坡地園林；架空引入綠化；戶型入戶花園將綠色帶進家里。外部環(huán)境：瀏陽河風(fēng)光帶，月湖公園內(nèi)部環(huán)境：坡溪林地，多層次景項目建筑設(shè)計：圍合式布局，營造獨立寧靜觀景社區(qū)；沉穩(wěn)品質(zhì)立面，彰顯項目高端形象。圍合式社區(qū)布局。將小區(qū)與周邊環(huán)境進行了良好的隔離與交融。一方面確保小區(qū)內(nèi)部的獨立、寧靜、安全，另一方面為各樓棟營造了良好的內(nèi)部園林景觀。沉穩(wěn)品質(zhì)立面，彰顯項目高端形象。外形設(shè)計富有特色，新古典主義與現(xiàn)代主義的完美結(jié)合，外墻錯落有致，流線感強。新古典品質(zhì)立面內(nèi)外全觀景圍和布局項目建筑設(shè)計：圍合式布局，營造獨立寧靜觀景社區(qū)；沉穩(wěn)品質(zhì)立面Part2內(nèi)部配套：配套齊全，品質(zhì)生活保證。自帶1.2萬方小區(qū)商業(yè)，自帶幼兒園。5千平會所；游泳池；羽毛球場；兒童游樂場。Part2會所泳池中央景觀花園商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)幼兒園項目內(nèi)部配套展示Part2內(nèi)部配套：配套齊全，品質(zhì)生活保證。自帶1.2萬方戶型產(chǎn)品：合理面積區(qū)間控制，戶型緊湊；入戶花園、觀景陽臺、凸窗設(shè)計，大面寬觀景面寬，帶來優(yōu)異觀景體驗。主力三房戶型主力兩房戶型兩房戶型分析（75~80平左右）三房戶型分析（114~135平左右）贈送面積大，入戶花園贈送面積達8㎡，以及雙景觀陽臺、主臥飄窗贈送；大面寬戶型，通風(fēng)采光效果好，觀景陽臺多，視野開闊，景觀面大；戶型設(shè)計周正，動靜分區(qū)及干濕分區(qū)合理。贈送面積大，入戶花園贈送面積達5㎡，以及大景觀陽臺、主次臥雙飄窗贈送；景觀陽臺大，有利于更好的觀看窗外風(fēng)景，讓生活更舒適；戶型設(shè)計周正，動靜分區(qū)及干濕分區(qū)合理。入戶花園入戶花園入戶花園陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗另，本案有9套復(fù)式，位于1-6#的北向，景觀視野極佳；5-6#棟戶型陽臺觀景面寬達7.3-9.7米。戶型產(chǎn)品：合理面積區(qū)間控制，戶型緊湊；入戶花園、觀景陽臺、凸項目分析小結(jié)——優(yōu)劣勢總結(jié)8大優(yōu)勢4大劣勢地段：四方坪商圈，東西連接伍家?guī)X與廣電，南北連接火車站商圈與開福區(qū)北城。開發(fā)商品牌：海洋環(huán)球集團旗子公司，實力雄厚周邊配套：周邊生活配套完善，毛家橋水果市場配套，帶來新鮮實惠水果供應(yīng)；項目交通：臨東二環(huán)、四方大道、三一大道、雙擁路，交通便利；景觀視野：4重立體景觀，無敵景觀視野。外部河湖，內(nèi)部園林坡溪林地，架空引入綠化，戶型入戶花園帶來綠色。項目建筑設(shè)計：圍合式布局，營造獨立寧靜觀景社區(qū)；沉穩(wěn)品質(zhì)立面，彰顯項目高端形象。內(nèi)部配套：配套齊全，品質(zhì)生活保證。自帶1.2萬方小區(qū)商業(yè)，自帶幼兒園。5千平會所；游泳池；羽毛球場；兒童游樂場。戶型產(chǎn)品：合理面積區(qū)間控制，戶型緊湊；入戶花園、觀景陽臺、凸窗設(shè)計，大面寬觀景面寬，帶來優(yōu)異觀景體驗。菜農(nóng)地印象：在老長沙人看來，特別是四方坪客戶看來，此區(qū)域一直是諸多菜農(nóng)的聚居地；毛家橋市場：家橋水果市場的腐敗臭味影響項目；市場人群混雜，影響項目形象；市場每日凌晨進出貨物，噪音影響居民生活。高架橋噪音：西面緊臨二環(huán)線的高架橋，噪音較大；安置房扎堆：項目西面即為安置房小區(qū)；在片區(qū)內(nèi)聚集了大量安置房小區(qū)。影響項目形象。項目分析小結(jié)——優(yōu)劣勢總結(jié)8大優(yōu)勢4大劣勢地段：四方坪商圈，項目競爭占位{從資源上評判，本案河景相對北辰、湘江世界城江景資源較弱}{從配套上評判，本案受水果市場低形象及環(huán)線噪音影響，相對北辰、湘江世界城較弱}{從規(guī)模上評判，本案相對北辰、湘江世界城較弱}{從資源上評判，本案相對北辰、湘江世界城較弱}從價值差異化角度，本案僅和第一灣相當(dāng)中高檔次、高端形象項目項目審視市場參照價值占位項目競爭占位{從資源上評判，本案河景相對北辰、湘江世界城江景報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>思考二：客戶差異化占位基于對項目競爭占位的思考——尋找本案客戶——并通過形象、活動、拓客的差異化贏得項目客戶營銷的本源是客戶報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>思考二：客戶差異化占*營銷的本源是客戶**營銷的本源是客戶*客戶洞察——思考方式類比項目分析典型項目修正研究方法解決問題類比項目的客戶情況如何？核心競爭項目的客戶屬性和精神訴求是什么樣的？精準(zhǔn)客戶洞察修正后各類產(chǎn)品對應(yīng)的客戶屬性、精神訴求？客戶深入訪談；專業(yè)人士（含競爭項目銷售經(jīng)理、策劃師、銷售人員、區(qū)域資深策劃師等）深入訪談；中原研究部監(jiān)控；歷史成交客戶調(diào)研；專業(yè)人士深入訪談；客戶深入訪談；專業(yè)人士（含競爭項目銷售經(jīng)理、策劃師、銷售人員、區(qū)域資深策劃師等）深入訪談；客戶洞察——思考方式類比項目分析典型項目修正研解類比項目的客類比項目分析——湘江世紀(jì)城客戶來源：客戶來源區(qū)域性降低，各區(qū)域客戶群都有，其中開福區(qū)占主導(dǎo)比例，其次為芙蓉區(qū)。年齡層次：核心客戶群年齡多為36-40歲，其次是40-45歲客戶群，此年齡階層人購買實力強。置業(yè)目的：以多改客戶為主，其中投資客戶占較大比例。客戶描述（針對江景部分）湘江世紀(jì)城客戶來源湘江世紀(jì)城客戶置業(yè)次數(shù)湘江世紀(jì)城客戶年齡構(gòu)成類比項目分析——湘江世紀(jì)城客戶來源：客戶來源區(qū)域性降低，各區(qū)類比項目分析——雙灣國際客戶來源：區(qū)域性較強，主要集中在開福區(qū)（如開福區(qū)政府、芙蓉路沿線等），其次為芙蓉區(qū)客戶等。年齡層次：核心為購買群的40-45歲，其次是45-50歲人群。置業(yè)目的：客戶置業(yè)目的多為改善型居住為主?？蛻裘枋鲭p灣國際客戶年齡結(jié)構(gòu)雙灣國際客戶來源雙灣國際客戶置業(yè)次數(shù)類比項目分析——雙灣國際客戶來源：區(qū)域性較強，主要集中在開福類比項目分析——第一灣客戶來源：區(qū)域性強，集中在四方坪企事業(yè)單位及原有社區(qū)內(nèi)，如國防科大、科大家園、水木軒等。年齡層次：核心為新青年的31-35歲，其次是46-50歲人群置業(yè)目的：以首改首次為主，首改客戶追求居住品質(zhì)升級?？蛻裘枋龅谝粸晨蛻魜碓吹谝粸晨蛻糁脴I(yè)次數(shù)第一灣客戶年齡構(gòu)成類比項目分析——第一灣客戶來源：區(qū)域性強，集中在四方坪企事業(yè)類比項目分析——小結(jié)客戶來源：區(qū)域性較強，開福區(qū)依然是三大項目客戶的集中地。其中雙灣國際集中在開福區(qū)政府、伍家?guī)X及芙蓉路沿線；湘江世紀(jì)城受其開發(fā)模式影響區(qū)域性略弱；第一灣客戶則主要集中在四方坪區(qū)域?？傮w來看，隨著項目檔次的抬升，客戶的區(qū)域性削弱；年齡層次：主力客群在30~45歲之間，隨著檔次的抬升，主力年齡由30-35歲左右向40-45歲主力人群變化。總體來說40-45歲人群經(jīng)濟實力更強，有這個經(jīng)濟實力購買更高檔次物業(yè)。如第一灣的主力為30-35歲左右，雙灣國際主力客群為40-45歲，拉差明顯；置業(yè)目的：多為改善置業(yè)，隨著檔次的抬升，置業(yè)次數(shù)由首改向多改過渡。類比項目分析——小結(jié)客戶來源：區(qū)域性較強，開福區(qū)依然是三大項典型項目修正——選取原則1、區(qū)域相似性。四方坪商圈。2、檔次相似性。中高檔次項目。3、產(chǎn)品相似性。主力二三房產(chǎn)品。第一灣典型項目修正——選取原則1、區(qū)域相似性。四方坪商圈。2、檔次第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶第一灣客戶調(diào)研說明：時間：2010年3月13日—15日，共3天；調(diào)研隊伍：策劃3人，研究部專業(yè)小組2人；隊伍培訓(xùn)：資深策劃培訓(xùn)調(diào)研技巧及內(nèi)容精髓；調(diào)研內(nèi)容：第一灣客戶屬性、客戶地圖、客戶敏感點；調(diào)研方式：三重結(jié)合。第一，銷售代表訪談；第二，售樓部外客戶攔截訪談；第三，中原人脈資源；調(diào)研成果：形成訪談客戶樣本15個，形成精準(zhǔn)客戶屬性及客戶地圖。說明：此次調(diào)研問卷基于當(dāng)時成交實際數(shù)據(jù)統(tǒng)計，為一手信息來源，由于數(shù)據(jù)涉及他方機密，問卷將不在報告中進行展示，敬請諒解。第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶第一灣客戶調(diào)研說明：說明：此次調(diào)研問第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶第一灣推廣上主吸引45歲以上人群，而其真實的客戶為30-35歲人群。真實的客戶70%營銷常理20%第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶第一灣推廣上主吸引45歲以上人群，而第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶客戶來源：區(qū)域性較強，主力客群來自四方坪，其次是火車站商圈、伍家?guī)X商圈、芙蓉路沿線、烈士公園周邊。集中在四方坪，占到50%；沿著交通干道三一大道往西延伸到伍家?guī)X商圈及芙蓉路沿線，占到10%；沿著車站路、東二環(huán)往南延伸到火車站商圈，占到10%；沿三一大道、東風(fēng)路延伸到烈士公園周邊企事業(yè)單位和社區(qū)，占到10%；長沙市其他區(qū)域占到10%。區(qū)外客戶（主要是地級市）占到10%。第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶客戶來源：區(qū)域性較強，主力客群來自四第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶四方坪客戶：可以總結(jié)為四類，即企事業(yè)單位初中層管理人員、商品房老社區(qū)的業(yè)主、安置房的地主、其他中等收入人群。中原地產(chǎn)研究訪談發(fā)現(xiàn)，第一灣在四方坪的主要客戶可分為三類。企事業(yè)單位初中層管理人員：國防科大、南方航空、國防科大附屬中學(xué)、市18、7鐘、黑石渡中學(xué)等。商品房老社區(qū)的業(yè)主：左岸春天、山水芙蓉、、香樟雅郡、四季美景·水木軒、科大家園、四方小區(qū)、富湘園小區(qū)等。安置房的地主：金帆小區(qū)、紅商家居建材市場、先福小區(qū)等。其他中等收入人群：如區(qū)內(nèi)的小業(yè)主、小生意人等。三一大道東二環(huán)車站路國防科大市18中市7中黑石渡中學(xué)水木軒科大家園左岸春天國防科大附屬中學(xué)才子佳苑四方嘉苑香樟雅郡南航華府1航線天都毛家橋水果市場第一灣紅商市場第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶四方坪客戶：可以總結(jié)為四類，即企事業(yè)第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶客戶階層：主力客戶年齡在30-35歲，有較高穩(wěn)定的收入來源，同時也面臨較大的壓力，他們是城市的新中產(chǎn)。30-35歲，剛邁過而立之年；多為有文化的一族，依靠自己奮斗上位；步入中層領(lǐng)導(dǎo)階層，經(jīng)濟收入較高；但是，上有老需贍養(yǎng)，下有小需培養(yǎng)；還要養(yǎng)個車，自己還有交際需應(yīng)酬，妻子開銷也不??；他們也面臨較大的生活壓力；所以，他們努力工作，絲毫不敢懈?。凰麄兛释吓溃瑓s有心無力。第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶客戶階層：主力客戶年齡在30-35歲第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶購房動機：主力客群為換房客戶，換房滿足更有品質(zhì)品味的生活。但因為面臨養(yǎng)車養(yǎng)老養(yǎng)子壓力，房子總價不能太高。主力客群為換房客戶，部分首置、多次客；他們或有單位福利分房，形象老、物業(yè)差、設(shè)計差（如，無電梯等）；或為安置房地主，自己不愿意住形象差、配置低、人員混雜的安置房；或擁有一套商品房，然而面積較小，不能滿足家人需求，想換套大的；或為給父母買房，方便，或父母給小換房；或因為在此區(qū)域工作，需要就附近買房；他們需要寬敞、潔凈、有品味、有檔次、有生活情趣的生活第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶購房動機：主力客群為換房客戶，換房滿第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶客戶敏感點分析：本案價值線基本能滿足“換房客”的高敏感因素要求，但仍有提升空間。高敏感的基礎(chǔ)因素：希望控制總價，景觀資源要好，合理的贈送面積，本案能高度契合。高敏感的升級因素：。交通要方便，生活配套要齊，物業(yè)管理要好，小區(qū)要安全，生活要有氛圍主題，環(huán)境要舒適，要能體現(xiàn)對應(yīng)的身份檔次，子女教育配套完善，本案基本能契合，但仍具有提升空間?？蛻舾呙舾幸蛩乇景改壳皟r值線換房客高度敏感因素本案目前未定高度契合區(qū)基本契合區(qū)低度契合區(qū)第一灣——發(fā)現(xiàn)真實的客戶客戶敏感點分析：本案價值線基本能滿足本案核心客戶——升級需求，30~35歲城市中產(chǎn)。通過本案與第一灣的比較，二者在地段、產(chǎn)品、景觀資源、檔次、形象等方面具有極高的相似性，第一灣客戶情況，對本案具有極高的參考性。本案客戶地圖本案客戶階層：主力客戶年齡在30-35歲，有較高穩(wěn)定的收入來源，同時也面臨較大的壓力，他們是城市的新中產(chǎn)。購房動機：主力客群為首改客戶，換房滿足更有品質(zhì)品味的生活。但因為面臨養(yǎng)車養(yǎng)老養(yǎng)子壓力，房子總價不能太高。換房客戶高敏感因素：希望控制總價，交通要方便，生活配套要齊，景觀資源要好，物業(yè)管理要好，小區(qū)要安全，生活要有氛圍主題，環(huán)境要舒適，要能體現(xiàn)對應(yīng)的身份檔次。本案價值線基本能滿足“換房客”的高敏感因素，但仍有提升空間。本案核心客戶——升級需求，30~35歲城市中產(chǎn)。通過本案與第典型客戶偏好研究

深度訪談客戶1：選擇原因：符合本案目標(biāo)客戶群特征，有經(jīng)濟實力，改善置業(yè)，注重總價、小區(qū)環(huán)境以及舒適度。需求面積為80多平的兩房。訪談地點:第一灣業(yè)主姓名：李小姐，30歲籍貫：湖南長沙人職業(yè)：小商販家庭結(jié)構(gòu)：三口之家交通工具：

無獲知項目信息的途徑：朋友介紹置業(yè)目的：改善性居住購房意愿：現(xiàn)住在安置房中，居住條件一般，自己在紅商建材市場做生意的，有一定的積蓄，并且政府拆遷有補貼。想換個好點的居住環(huán)境，又不想離開自己熟悉的地方，選擇在四方坪區(qū)域內(nèi)買房，買第一灣主要是因為:是本區(qū)域的好樓盤，樓盤形象好，環(huán)境好，總價也在自己的接受范圍內(nèi)，并且已經(jīng)有親戚買在這里了。對本項目初步印象：位置還可以，買水果挺方便的，景觀也還行，在瀏陽河旁。][典型客戶偏好研究

深度訪談客戶1：選擇原因：符合本案目標(biāo)客戶典型客戶偏好研究

深度訪談客戶1：選擇原因：符合本案目標(biāo)客戶群特征，有經(jīng)濟實力，改善置業(yè)，注重總價、小區(qū)環(huán)境以及舒適度。需求面積為130平的三房。訪談地點:第一灣業(yè)主姓名：許先生，35歲籍貫：湖南長沙人職業(yè)：科大老師家庭結(jié)構(gòu)：三口之家交通工具：

私家車獲知項目信息的途徑：朋友介紹置業(yè)目的：改善性居住購房意愿：現(xiàn)住在單位福利房中，居住條件一般，長期拼搏，經(jīng)濟實力有所提高，對生活環(huán)境的要求更高，聽朋友介紹過第一灣，自己也在網(wǎng)上查過項目資料，比較感興趣。去現(xiàn)場看后，直接下定金，主要是覺得第一灣現(xiàn)場展示好，并且售樓部裝修風(fēng)格高端，很有面子感。房子的總價剛好合適，總價不高；據(jù)銷售員介紹，也看過項目視頻，認可小區(qū)環(huán)境好。對本項目初步印象：靠近水果市場，周邊環(huán)境比較雜亂，但景觀資源還是比較豐富。][典型客戶偏好研究

深度訪談客戶1：選擇原因：符合本案目標(biāo)客戶任何偉大的發(fā)現(xiàn)，都建立在對消費者交易的深入洞察！——我們似乎把客戶研究的一目了然，又似乎沮喪的什么都沒有——諸多貌似專業(yè)的客戶分析，其實是解決不了最本質(zhì)的問題！《國際知名經(jīng)濟學(xué)家張五?！啡魏蝹ゴ蟮陌l(fā)現(xiàn)，都建立在對消費者交易的深入洞察！——我們似乎SocietycareM型社會到來——中產(chǎn)階層下滑低收入階層比例增大高收入階層比例增大發(fā)展中社會特點：隨著資源和資本的再度重新分配，中產(chǎn)階層逐漸失去競爭力，淪為中下階層，中產(chǎn)階層人數(shù)減少。SocietycareM型社會到來——中產(chǎn)階層下滑低收入Societycare貧富差距拉大——基尼系數(shù)達到0.5，貧富差距一步拉大，并遠遠超過國際警戒線0.4的標(biāo)準(zhǔn)?；嵯禂?shù)（洛倫茲曲線）圖M型社會到來,20%人壟斷世界80%的資源與財富,貧富差距拉大Societycare貧富差距拉大——基尼系數(shù)達到0.5中產(chǎn)階級的焦慮癥來源：新周刊改革開放好是好，只是機會在減少?！按髧绕稹钡谋澈?，三大社會現(xiàn)實如同暗礁，成為中國人追求財富和理想生活之?dāng)常?/p>

一是上行遇阻的社會。個人上行之路遇到阻礙，從戶籍政策到財富分配機制，從行業(yè)規(guī)則到潛規(guī)則，從就業(yè)到買房；個人發(fā)展的代價太大，成長的成本太高，路徑變窄，到處有看不見的天花板。

二是正在板結(jié)的階層?，F(xiàn)在有十大階層和1838種職業(yè)，中產(chǎn)階層正在形成，但貧富懸殊拉大，低收入階層躍升到中產(chǎn)階層、中產(chǎn)階層躍升到富有階層的機會越來越渺茫。

三是未富先懶的社會狀態(tài)?！澳姘l(fā)展”現(xiàn)象流行：未富先撤、未富先奢、未富先剩、未富先退、未富先痞、未富先敗、未富先宅、未富先炫、未富先賭……上行受阻的社會和正在板結(jié)的階層附錄中產(chǎn)階級的焦慮癥來源：新周刊改革開放好是好Societycare【有一定經(jīng)濟實力，但依然糾結(jié)的中產(chǎn)階級】他們停留在中產(chǎn)階段，上不來，下不去，有了一定的職位，但每天還是只能唯唯諾諾的跟在領(lǐng)導(dǎo)后面。Societycare【有一定經(jīng)濟實力，但依然糾結(jié)的中產(chǎn)Customerresearching中產(chǎn)階級的客群對應(yīng)——70末“新青年”他們成長于傳統(tǒng)的70年代，經(jīng)歷世事的磨練，卻又現(xiàn)代圓滑；他們身處錯綜復(fù)雜的外圍環(huán)境，卻非常明白自己的需求，頭腦清晰異常；他們擁有沖天的理想，創(chuàng)番大業(yè)，卻又無奈現(xiàn)實資源的制約；傳統(tǒng)與圓滑，復(fù)雜與簡單，理想與現(xiàn)實他們是——矛盾的新青年！【矛盾的新青年！】30-35歲，70末，剛過三十而立的歲頭；事業(yè)有所小成卻再難突破；他們就是———“糾結(jié)的中產(chǎn)階級”！“三十而立與四十不惑之間的矛盾群體”Customerresearching中產(chǎn)階級的客群對Customerresearching70末“新青年”——【年齡的限制，讓他沒法突破】30-35歲，身體和年齡的限制，讓他工作力不從心，沒法再得到更多的物質(zhì)提升！Customerresearching70末“新青年”Customerresearching70末“新青年”——【生活重復(fù)，一切都沒有新意】清晨上班，半晚下班，接送孩子上下學(xué)，回家睡覺都僅僅只是每日的例行事務(wù)！Customerresearching70末“新青年”Customerresearching70末“新青年”——【眾多的壓力，讓他想找地方逃避】工作得不到提升，家庭開支的重擔(dān)，子女的教育，壓的他喘不過氣，讓他想要逃避！Customerresearching70末“新青年”Customerresearching70末“新青年”——【現(xiàn)實的殘酷，并沒有讓他們放棄心中的理想】經(jīng)歷數(shù)十年的社會磨礪，他們變得更加圓滑；但最初最純的夢想依然在他們骨子里扎根！Customerresearching70末“新青年”Customerresearching70末“新青年”——【面臨復(fù)雜的環(huán)境，他們保持著清醒的頭腦】數(shù)十年的閱歷，讓他們更加成熟。他們懂得了生活，即使面對錯綜復(fù)雜的局面，他們依然頭腦清醒，應(yīng)付自如！Customerresearching70末“新青年”——突破階層的阻隔，實現(xiàn)宏圖偉業(yè)；——突破年齡的局限，力求更上一層樓；——改變現(xiàn)有的生活方式，尋求品質(zhì)品味的生活。。。中產(chǎn)階級“新青年”【他們渴望突破與改變】——突破階層的阻隔，實現(xiàn)宏圖偉業(yè)；中產(chǎn)階級“新青年”基于客戶差異化的形象差異化基于客戶差異化的形象差異化形象定位：【一個階層的夢想與光榮】本案的核心差異化策略———為矛盾的中產(chǎn)階級“新青年”塑造“自我突破”的精神堡壘！——禮獻城市新中產(chǎn)——形象定位：【一個階層的夢想與光榮】本案的核心差異化策略———在不得不低頭的屋檐下，

我依然有展翅高飛的鴻鵠之志！——中產(chǎn)階級新青年之【理想篇】在不得不低頭的屋檐下，——中產(chǎn)階級新青年之【理想篇】在平滑融圓的外表下，

我依然有鋼鐵水泥般的堅強意志！——中產(chǎn)階級新青年之【心智篇】在平滑融圓的外表下，——中產(chǎn)階級新青年之【心智篇】在錯綜復(fù)雜的關(guān)系中，

我依然能迅速找到自己準(zhǔn)確的占位！——中產(chǎn)階級新青年之【占位篇】在錯綜復(fù)雜的關(guān)系中，——中產(chǎn)階級新青年之【占位篇】尋找區(qū)內(nèi)區(qū)外，代表性強、影響力大的客戶群，借其形象，做證言廣告，用實例列證本案吸引力目標(biāo)對象選擇：

高地位客戶群：科大老師、長大老師、廣電職員、政府公務(wù)員

社區(qū)關(guān)鍵人物：四季美景、水木軒等老社區(qū)關(guān)鍵人

區(qū)外對中產(chǎn)階級有影響力人物：梅東，張丹丹，汪涵等證言廣告區(qū)內(nèi)區(qū)外影響力人物證言樹立區(qū)內(nèi)客戶對此片區(qū)的形象信心尋找區(qū)內(nèi)區(qū)外，代表性強、影響力大的客戶群，借其形象，做證言廣基于客戶差異化的活動差異化基于客戶差異化的活動差異化主題：知識升級還你升學(xué)夢目的：結(jié)合目標(biāo)客戶群精神追求特性，用知識升級來吸引客戶，同時讓客戶在心里上認可本案的精神價值形式：購房抽獎送清華大學(xué)MBA升學(xué)計劃地點：項目會所推廣：結(jié)合報紙、網(wǎng)絡(luò)強勢渲染海洋置業(yè)品牌及項目高端形象營銷部署：本案認購客戶資源、中原客戶資源CALL客。MBA深造知識升級{購房送MBA學(xué)位}1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏主題：知識升級還你升學(xué)夢MBA深造知識升級{游學(xué)旅行視野升級主題：視野升級海外游學(xué)闊視野目的：滿足客戶的精神需求，拉高項目在客戶心中的形象，既能開闊視野，又能感受濃厚學(xué)術(shù)氛圍，激發(fā)新中層的拼搏心形式：購房抽獎送哈佛求學(xué)之行地點：項目會所推廣：結(jié)合報紙、網(wǎng)絡(luò)強勢渲染海洋置業(yè)品牌及項目高端形象營銷部署：本案認購客戶資源、中原客戶資源CALL客。{購房送哈佛求學(xué)之旅}1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏游學(xué)旅行視野升級主題：視野升級海外游學(xué)闊視野{名車試駕體驗升級主題：牽手寶馬品味升級目的：結(jié)合目標(biāo)客戶群精神特征，通過與寶馬的品牌嫁接，借其號召力，實現(xiàn)資源嫁接。形式：與寶馬品牌互動，在售樓部（或酒店）現(xiàn)場進行新品展及試駕。地點：售樓部現(xiàn)場推廣：結(jié)合報紙、網(wǎng)絡(luò)強勢渲染項目品牌及項目各營銷節(jié)點的暖場活動。營銷部署：嫁接寶馬車友會客戶資源，中原客戶資源{寶馬新車展、現(xiàn)場試駕}1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏名車試駕體驗升級主題：牽手寶馬主題：留念純正年代懷舊迎新同樂會目的：滿足目標(biāo)客戶群共性精神需求，對七十年代記憶的回憶，使項目打造成為客戶的精神堡壘形式：七十年代場景展示、特色明間活動、節(jié)目表演、現(xiàn)場抽獎地點：售樓部現(xiàn)場推廣：結(jié)合報紙、網(wǎng)絡(luò)強勢渲染項目品牌及項目各營銷節(jié)點的暖場活動。營銷部署：項目客戶資源，中原客戶資源留住純正精神升級{七十年代生活場景及民間活動展}1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏主題：留念純正年代懷舊迎新同樂會留住純正精電影季生活升級主題：免費電影展打造品質(zhì)生活目的：滿足目標(biāo)客戶群共性精神需求，渴望擁有更高品質(zhì)生活，從生活豐富性，實現(xiàn)項目成為客戶精神堡壘的價值形式：定期電影展地點：售樓部現(xiàn)場推廣：結(jié)合報紙、網(wǎng)絡(luò)強勢渲染項目品牌及項目各營銷節(jié)點的暖場活動。營銷部署：項目客戶資源，中原客戶資源{每周電影日，提高生活品質(zhì)}1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏電影季生活升級主題：免費電影展打造品話題引爆注冊半島主題：半島生活商標(biāo)注冊發(fā)布會目的：長沙首創(chuàng)樓盤案名商標(biāo)注冊，引起媒體關(guān)注，引爆城市話題形式：半島商標(biāo)注冊發(fā)布會地點：售樓部現(xiàn)場推廣：結(jié)合報紙、網(wǎng)絡(luò)強勢渲染項目品牌及項目各營銷節(jié)點的暖場活動。營銷部署：項目客戶資源，中原客戶資源{商標(biāo)注冊發(fā)布會，全城關(guān)注}1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏話題引爆注冊半島主題：半島生活商標(biāo)注冊發(fā)布會{基于客戶差異化的拓客差異化基于客戶差異化的拓客差異化渠道拓客策略根據(jù)前期客戶地圖、屬性、精神訴求，充分發(fā)揮中原拓客優(yōu)勢。由近到遠：現(xiàn)抓四方坪區(qū)域內(nèi)客戶，然后擴寬渠道，加大外區(qū)域客戶的拓展；由點到面：發(fā)放家庭折扣卡及貴賓卡，加大老帶新，拓展客戶周邊人群；由小到大：從搞定周邊散客開始，到進行圈層活動或團購方案，拓寬客戶面。1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏渠道拓客策略根據(jù)前期客戶地圖、屬性、精神訴求，充分發(fā)揮中原拓法Ⅰ：進設(shè)置社區(qū)品牌展示中心；行銷隊伍派單掃社區(qū)；在四方坪老社區(qū)如科大家園、四季美景等舉辦社區(qū)活動，宣傳本項目；拓區(qū)域內(nèi)社區(qū)客戶1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏法Ⅰ：進設(shè)置社區(qū)品牌展示中心；拓區(qū)域內(nèi)社區(qū)客戶1活動引爆2渠送刺激買父母房客戶群，凡一次購買兩套房或以上客戶，且其中一套是為父母購房的客戶都享受5個點的贈送折扣法Ⅱ

：拓購父母房客戶1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏送刺激買父母房客戶群，凡一次購買兩套房或以上客戶，且其中一套法Ⅲ：團挖湖南國防科技大學(xué)、科大附中、市十八中、長沙大學(xué)等學(xué)校教師群體團購力量，專設(shè)團購優(yōu)惠。拓安置房土地主，如紅商家居建材市場、金帆小區(qū)客戶，實現(xiàn)小團購方案，如十人團購?fù)貐^(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位團購客戶1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏法Ⅲ：團挖湖南國防科技大學(xué)、科大附中、市十八中、長沙大學(xué)法Ⅳ：獎發(fā)放社區(qū)貴賓卡，周邊社區(qū)居民自己購房或帶朋友購房，可享受1千元獎勵；拓社區(qū)居民身邊客戶1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏法Ⅳ：獎發(fā)放社區(qū)貴賓卡，周邊社區(qū)居民自己購房或帶朋友購房法Ⅴ：展烈士公園每周固定地點、時間（客戶）設(shè)置巡展場，拓展周邊客戶；金鷹廣電藝術(shù)展覽，資源嫁接。拓周邊公共場所聚集客戶1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏法Ⅴ：展烈士公園每周固定地點、時間（客戶）設(shè)置巡展場，拓法Ⅵ

：圈銷售員外出大客戶拓展，如五家?guī)X商圈、各大市場圈層客戶，與長沙南湖市場的五金商會舉辦圈層活動，如商貿(mào)座談會拓周邊區(qū)域商圈客戶1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏法Ⅵ：圈銷售員外出大客戶拓展，如五家?guī)X商圈、各大市場圈層法

Ⅶ：中原優(yōu)勢中原狼騰軍團出動沿車站北路、三一大道、芙蓉路沿線，掃街拓客；主要競爭項目門口蹲點截客戶。中原客戶資源庫銷售員電話CALL客，CALL中原平臺客戶資源，以及長沙各項目客戶資源。拓區(qū)域內(nèi)外目標(biāo)客戶群1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏法Ⅶ：中原中原狼騰軍團出動中原客戶資源庫拓區(qū)域內(nèi)外目標(biāo)客報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>思考三：價值差異化占位根據(jù)項目客戶洞察和競爭對抗分析，打造項目兩大差異核心價值點，尋找搶奪客戶的區(qū)隔競爭資本！報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>思考三：價值差異化占差異化核心價值點一：打造9大升級體系差異化核心價值點一：打造9大升級體系區(qū)隔競爭體系根據(jù)項目客戶洞察和競爭對抗分析，尋找搶奪客戶的區(qū)隔競爭資本！區(qū)隔競爭體系【搶奪客戶的區(qū)隔競爭資本】競爭對抗分析客戶洞察區(qū)隔競爭體系根據(jù)項目客戶洞察和競爭對抗分析，尋找搶奪客戶的區(qū)國家GDP增長速度呈V型發(fā)展第三季度GDP增幅達8.9%，前三季度GDP累計達到7.7%，全年報8的目標(biāo)基本無憂。固定資產(chǎn)投資增速維持高位國家4萬億財政刺激的效力依然在持續(xù)發(fā)揮。全社會消費品零售總額增速緩慢上升如何刺激消費依然是政府面臨的難題，經(jīng)濟復(fù)蘇的根基還不夠穩(wěn)。出口貿(mào)易出現(xiàn)積極好轉(zhuǎn)狀況經(jīng)濟大勢：國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展復(fù)蘇，處于經(jīng)濟發(fā)展良性階段。國家GDP增長速度呈V型發(fā)展第三季度GDP增幅達8.9%，前長沙樓市：經(jīng)08年市場的量價低迷，成交量報復(fù)性反彈，09年成交價格平穩(wěn)增長。進入2010年量價平穩(wěn)增長唱主調(diào)。07年6月-10年2月長沙市純商品房、住宅成交價格走勢07年6月-09年12月長沙市純商品房、住宅成交量走勢瘋狂增長上下波動平穩(wěn)增長長沙樓市：經(jīng)08年市場的量價低迷，成交量報復(fù)性反彈，09年競爭壓力：2010年供應(yīng)量大，北城片區(qū)推售面積達239萬方；價格區(qū)間為4500-7000元/㎡項目名稱未來推售產(chǎn)品建面（萬方）推售節(jié)點2010年推售面積（萬方）價格開發(fā)商09消化（萬方）湘江世紀(jì)城高層，90兩房,100-140的三房,200-300的江景豪宅4002010年每月都有推售100非江景4500；江景7000湖南湘水雅境150萬北辰121-125、133-135三房為主，部分87-98兩房及171-194四房。3002010年9月35未定北辰地產(chǎn)----雙灣國際高層，130-180的三房、四房422010年6月105500長沙水利投資2萬第一灣高層，85-130兩房，三房302010年4月底155000湖南富湘地產(chǎn)3萬藏瓏小高層，89小三房，135的三房872010年5-7月14非臨湖4800；臨湖6800長沙雙瑞6萬萬國城MOMA88-104二房,115-149三房,161-174四房,189-223復(fù)式1202010年6月254200湖南當(dāng)代置業(yè)5.5萬珠江花城85兩房,110-132三房,157四房1002010年6月305500（精裝）珠江實業(yè)5萬恒大月湖小高層，高層。2-4房。90-170平米1172010年--未定恒大地產(chǎn)----萬科城90-130平高層兩房、三房；130-200平洋房三房、四房562010年6月105500（精裝）萬科地產(chǎn)----合計1252239171競爭壓力：2010年供應(yīng)量大，北城片區(qū)推售面積達239萬方；高層核心競爭項目篩選原則：區(qū)域地段類似，對本項目目標(biāo)客戶群具有分流作用的在售項目；產(chǎn)品總價類似，本項目入市時尚存充足貨量；推售時間重合，入市時間與本項目重疊的項目；項目檔次及資源類似，中高端檔次，擁有江河湖灣等資源。項目競爭集中在擁有同類資源四大項目：北辰置業(yè)、雙灣國際第一灣、湘江世紀(jì)城本案藏瓏雙灣國際湘江世紀(jì)城堤亞納灣北辰濱江金座曙光泊岸書院觀邸金域南外灘華盛新外灘蘭亭峰景金域南灣第一灣核心競爭鎖定：區(qū)域性較強，集中在擁有同類資源四大項目高層核心競爭項目篩選原則：區(qū)域地段類似，對本項目目標(biāo)客戶群具核心競爭分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月湘江世紀(jì)城面積：高層，90兩房,100-140的三房,200-300的江景豪宅未來推貨量：100萬總價：40-65萬雙灣國際面積：高層，130-180的四房未來推貨量：10萬總價：60-100萬北辰項目面積：121-125的三房以及133-135的三房為主，另有部分87-98的兩房以及171-194的四房。未來推貨量：35萬總價：未定第一灣面積85-130兩房，三房。未來推貨量：15萬總價：40-70萬11年1月12年1月本案競爭壓力來源分析集中于同等檔次、價位、地段、客戶源及資源類型的產(chǎn)品第一級競爭力量：第一灣第二級競爭力量：雙灣國際、湘江世紀(jì)城、北辰項目競爭節(jié)點分析集中性競爭集中在年底，主要競爭壓力在4-12月，并將持續(xù)到2011年。核心競爭分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月競爭對抗——本案與北辰本案與北辰項目優(yōu)劣勢對比本案與北辰與北辰相比，本案在景觀、視野、地段、配套、社區(qū)等方面不占優(yōu)勢。本案的相對優(yōu)勢是：1、在產(chǎn)品設(shè)計上，本案產(chǎn)品在面積段上控制的更好，具有低總價優(yōu)勢。

競爭對抗——本案與北辰本案與北辰項目優(yōu)劣勢對比本案與北辰競爭對抗——本案與雙灣國際本案與雙灣國際項目優(yōu)劣勢對比本案與雙灣國際與雙灣國際相比，本案在景觀、視野方面不占優(yōu)勢。本案的相對優(yōu)勢是：1、在產(chǎn)品設(shè)計上，本案產(chǎn)品在面積段上控制的更好，具有低總價優(yōu)勢；同時，在設(shè)計上，本案戶型方正實用，雙灣出現(xiàn)大量畸形戶型。2、本案為成熟區(qū)域，具有地段和配套優(yōu)勢，地段更為成熟，配套更為齊全。競爭對抗——本案與雙灣國際本案與雙灣國際項目優(yōu)劣勢對比本案與競爭對抗——本案與第一灣本案與第一灣項目優(yōu)劣勢對比本案與第一灣與第一灣相比，優(yōu)勢明顯，僅在地段和配套上略遜一籌。本案的相對優(yōu)勢是：1、在產(chǎn)品設(shè)計上，本案產(chǎn)品在面積段上控制的更好，具有低總價優(yōu)勢；同時，在設(shè)計上，本案戶型大尺度觀景，優(yōu)于第一灣。2、本案在視野上更為開闊，景觀面更廣，能觀瀏陽河、月湖、洪山公園；3、在社區(qū)上，本案的半圍合式設(shè)計，也明顯由于第一灣的排列式布局。競爭對抗——本案與第一灣本案與第一灣項目優(yōu)劣勢對比本案與第一競爭對抗——本案與湘江世紀(jì)城本案與湘江世紀(jì)城項目優(yōu)劣勢對比本案與湘江世紀(jì)城與湘江世紀(jì)城相比，僅在配套和景觀上不及。本案的相對優(yōu)勢是：1、在產(chǎn)品設(shè)計上，本案產(chǎn)品在面積段上控制的更好，具有低總價優(yōu)勢；同時，在設(shè)計上，本案戶型大尺度觀景，優(yōu)于湘江世紀(jì)城，同時設(shè)計創(chuàng)新元素更多。2、本案在視野上更為開闊，景觀面更廣，能觀瀏陽河、月湖、洪山公園；3、在社區(qū)上，本案的半圍合式設(shè)計，也明顯由于湘江世紀(jì)城的排列式布局。競爭對抗——本案與湘江世紀(jì)城本案與湘江世紀(jì)城項目優(yōu)劣勢對比本競爭對抗——本案與競爭項目的區(qū)隔對抗要素為：1、先進社區(qū)布局，圍合式做法；2、戶型產(chǎn)品視野開闊，無遮擋；3、產(chǎn)品設(shè)計，觀景大尺度；4、產(chǎn)品更具低總價優(yōu)勢。競爭對抗——本案與競爭項目的區(qū)隔對抗要素為：區(qū)隔競爭體系根據(jù)項目客戶洞察和競爭對抗分析，尋找搶奪客戶的區(qū)隔競爭資本！區(qū)隔競爭體系【搶奪客戶的區(qū)隔競爭資本】競爭對抗分析客戶洞察區(qū)隔競爭體系根據(jù)項目客戶洞察和競爭對抗分析，尋找搶奪客戶的區(qū)高敏感的升級因素：交通要方便，生活配套要齊，物業(yè)管理要好，小區(qū)要安全，生活要有氛圍主題，環(huán)境要舒適，要能體現(xiàn)對應(yīng)的身份檔次，子女教育配套完善，本案基本能契合，但仍具有提升空間。回顧高敏感的升級因素：交通要方便，生活配套要齊，物業(yè)管理要好，小打造安全生活超強安保系統(tǒng)，隔絕嘈雜世界。邊界紅外安防、室內(nèi)可視對講邊界紅外安防，有效防止區(qū)外閑雜人員進入園區(qū)，構(gòu)筑第一道防線；入戶可視對講，再度篩選，構(gòu)筑安防第二道防線。24小時保安崗、監(jiān)控室全天侯輪番執(zhí)守保安崗，以及24小時監(jiān)控室，確保業(yè)主安全生活。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次打造安全生活超強安保系統(tǒng)，隔絕嘈雜世界。邊界紅外安防、室內(nèi)可打造公交第一站特殊待遇，享受舒適公交座位，從起點開始。805、807、808、150四條線路經(jīng)過本案旁的“雙擁路口站”，可打造為本案項目的公交起點站。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次打造公交第一站特殊待遇，享受舒適公交座位，從起點開始。805營造水景生活濱海社區(qū)的文化元素，別具一格園林體驗。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次營造水景生活濱海社區(qū)的文化元素，別具一格園林體驗。社區(qū)安全交打造舒適生活先進高新技術(shù)，打造安靜舒適生活。降噪系統(tǒng)安裝雙層中空玻璃，阻隔來自高架橋、毛家橋水果市場的噪音污染。設(shè)置新風(fēng)系統(tǒng)關(guān)閉門窗阻隔噪音，容易導(dǎo)致室內(nèi)空氣不流通。設(shè)置新風(fēng)系統(tǒng)，在室內(nèi)也能享室外新風(fēng)。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次打造舒適生活先進高新技術(shù)，打造安靜舒適生活。降噪系統(tǒng)安裝雙層打造舒適生活人性化技術(shù)運用，沒有蚊蟲與潮濕。滅蚊磁場系統(tǒng)：針對湖南多蚊，必須設(shè)置。防潮墻：項目緊鄰洞庭湖，使用防潮墻防潮濕近水地段，易生蚊蟲，易沾濕氣。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次打造舒適生活人性化技術(shù)運用，沒有蚊蟲與潮濕。滅蚊磁場系統(tǒng)：針打造教育配套名牌啟蒙教育，天才寶貝就在你家。引進名牌幼兒園，如諾被爾搖籃幼兒園、金鷹卡通幼兒園社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次打造教育配套名牌啟蒙教育，天才寶貝就在你家。引進名牌幼兒打造便捷生活特色中高端商業(yè)，出門就能享有特權(quán)。小區(qū)商業(yè)，引進能滿足項目客戶群新中產(chǎn)階級生活需求的中高檔特色商業(yè)配套。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次打造便捷生活特色中高端商業(yè)，出門就能享有特權(quán)。小區(qū)商業(yè)，引進打造奢華大堂7米挑高奢華大堂，尊貴身份的象征。滿足客戶身份的追求，打造奢華大堂；在具體做法上建議抬高架空層的層高及局部挑空一樓空間，為打造奢華大堂奠定空間基礎(chǔ)。奢華大堂社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次打造奢華大堂7米挑高奢華大堂，尊貴身份的象征。滿足客戶身份的抬高架空層層高，利用一樓架空空間，將分散的單柱與墻體通過灌喬木與地被圍和連接，組成一連串的綠色長廊和綠色活動場地。為每位業(yè)主營造一個舒適、綠意的生活空間，讓沒一位業(yè)主的生活更健康，更天然。4米架空層特色園林，綠意生活隨處連。打造綠意架空層社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次抬高架空層層高，利用一樓架空空間，將分散的單柱與墻體通過灌喬片區(qū)項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量普遍低下，建議項目全面引進知名物管公司，全面?zhèn)€性化服務(wù)，針對項目客戶的高端特殊需求，除提供常規(guī)的物業(yè)服務(wù)之外，還提供個性化的如汽車服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、家居服務(wù)等個性化貼身服務(wù)。引入高端物管知名物管，服務(wù)到位，口碑傳頌。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次片區(qū)項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量普遍低下，建議項目全面引進知名物管公司競爭區(qū)隔資本根據(jù)項目客戶洞察和競爭對抗分析，尋找搶奪客戶的區(qū)隔競爭資本！客戶洞察競爭對抗分析新青年品質(zhì)生活升級體系提煉31-35歲矛盾新青年，追求升級品質(zhì)生活。8大價值敏感點打造升級。先進社區(qū)布局，圍合式做法；戶型產(chǎn)品視野開闊，無遮擋；產(chǎn)品設(shè)計，觀景大尺度；產(chǎn)品更具低總價優(yōu)勢。打造9大升級體系競爭區(qū)隔資本根據(jù)項目客戶洞察和競爭對抗分析，尋找搶奪客戶的區(qū)競爭區(qū)隔體系的搭建——9大升級體系景觀視野升級尺度空間升級安全舒適升級交通配套升級主題生活升級建筑規(guī)劃升級教育品味升級物管服務(wù)升級身份檔次升級打造公交起點站打造濱海文化社區(qū)去噪、滅蚊、防潮墻諾貝爾幼兒園知名物管服務(wù)圍合式布局大觀景面無敵景觀、開闊視野奢華大堂、尊貴物業(yè)競爭區(qū)隔體系的搭建——9大升級體系景觀視野升級尺度空間升級安差異化核心價值點二：重定義1個資源差異化核心價值點二：重定義1個資源資源價值深度挖掘重新定義資源瀏陽河風(fēng)光帶，遙望月湖美景瀏陽河風(fēng)光帶的打造，將使本區(qū)域的環(huán)境有很大提升，吸引更多對生活品質(zhì)有更高要求的客戶；同時月湖公園與本案隔河相望，視野開闊，自然景觀資源豐富。灣區(qū)地段，多面環(huán)水，半島形狀項目位于瀏陽河轉(zhuǎn)彎處，真正意義的瀏陽河第一灣區(qū)，內(nèi)灣風(fēng)水好，能聚財；項目三面環(huán)水，形狀獨特，是水土相交之處，半島形狀。內(nèi)部坡地水景園林，立體景觀項目園林設(shè)計別具一格，保留原有地形特色，坡溪林地設(shè)計理念，立體園林景觀，層次感強，小區(qū)溪水連貫，跌景水景遍布，特色足，品質(zhì)感強，小區(qū)充滿活力與動力，生活氣息濃厚。本案立足于中高檔物業(yè)，根據(jù)資源特色，既可做灣區(qū)物業(yè)，也可做半島物業(yè)1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏資源價值深度挖掘重新定義資源瀏陽河風(fēng)光帶，遙望月湖美1長沙首個半島物業(yè)，物業(yè)類型稀缺，能體現(xiàn)身份的唯一性。32新型物業(yè)的出現(xiàn)，新生活方式的全新體驗，新身份的象征。稀缺感尊貴感時尚感項目形象高端，為懂得生活的人完美打造，品質(zhì)升級。項目對應(yīng)客戶群對位項目競品區(qū)隔對位本案客戶群：30-40歲“新青年”客戶心理本質(zhì)：階級板層，上行遇阻，未富先樂客戶精神堡壘：渴望突破與改變競爭環(huán)境：同類資源競爭項目多競爭項目定位：不同檔次的灣區(qū)或河區(qū)物業(yè)競爭項目區(qū)隔：立足項目深度價值挖掘，即可做灣區(qū)物業(yè)，也可作半島物業(yè)半島生活：既能跳出同類資源競爭區(qū)隔，又能打造對應(yīng)客戶群精神堡壘重新定義資源——“半島”生活，客戶對位1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏1長沙首個半島物業(yè)，物業(yè)類型稀缺，能體現(xiàn)身份的唯一性。32新玖瓏半島——禮獻城市新中產(chǎn)——玖瓏是香港知名地，以次凸顯客戶身份和突破自我的精神；半島是本案的重要區(qū)隔資本，半島生活已經(jīng)成為一種舒適、品質(zhì)品味生活的典范。玖瓏半島玖瓏是香港知名地，以次凸顯客戶身份和突破自我的精神；產(chǎn)品命名1#巴爾干半島2#亞平寧半島3#克里木半島4#科拉半島5#索馬里半島6#日德蘭半島。。。。。。產(chǎn)品命名海濱風(fēng)情化1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏產(chǎn)品命名1#巴爾干半島2#亞平寧半島3#克里木半島4#科拉半沙盤模型服務(wù)臺項目價值洗腦區(qū)洽談區(qū)洽談區(qū)參觀園林及樣板房客戶進門會所功能分區(qū)現(xiàn)場設(shè)計項目會所分區(qū)：現(xiàn)場會所分為洗腦區(qū)、沙盤區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)；會所建筑設(shè)計風(fēng)格：海藍色色調(diào)為主，居住氛圍濃厚，現(xiàn)場多處擺放海洋元素，如：貝殼、魚、帆船模型等。1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏沙盤模型服務(wù)臺項目價值洗腦區(qū)洽談區(qū)洽談區(qū)參觀園林及樣板房客戶功能洗腦房：設(shè)計風(fēng)格建議：海底世界風(fēng)格，體現(xiàn)半島生活風(fēng)味；超豪華風(fēng)格，體現(xiàn)項目高檔次。影音內(nèi)容建議：項目基本介紹，項目賣點細化，半島生活體驗。功能洗腦房1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏功能洗腦房：功能洗腦房1活動引爆2功能要求：項目模型要求客戶具有參與感，沙盤中項目樓體具有升降、分合等功能能讓客戶看到項目的整體面貌，在沙盤的旁邊有操做臺。能將不同戶型分別亮燈，能體現(xiàn)項目的疊水，項目的廣場、泳池、疊水可以做成活水，能夠流動。形象設(shè)計：項目模型底座程帆船形狀設(shè)計，現(xiàn)場感受更形象，沙盤新穎力度大；品質(zhì)要求：與項目形象定位，半島生活理念相結(jié)合，與售樓部整體設(shè)計風(fēng)格相一致，體現(xiàn)出生活多樣性與園林層次感。項目沙盤模型1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏功能要求：形象設(shè)計：項目沙盤模型1活動引爆2渠道拓客3營銷包看房路線，繞游泳池一圈，欣賞周邊風(fēng)景樣板房展示區(qū)看房動線：會所—游泳池—小區(qū)人形入戶園林區(qū)—動線中心園林—2棟樣板房園林景觀：多坡地坡溪林地，立體園林景觀，沙灘景觀小品，木藝結(jié)構(gòu)景觀看房動線及園林設(shè)計1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏看房路線，繞游泳池一圈，欣賞周邊風(fēng)景樣板房展示區(qū)看房動線：會游泳池建議以海灘風(fēng)格設(shè)計，人造沙灘，多木藝結(jié)構(gòu)；提前開放游泳池，制造歡樂氛圍游泳池設(shè)計1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏游泳池建議以海灘風(fēng)格設(shè)計，人造沙灘，多木藝結(jié)構(gòu)；提前開放游泳無敵景觀樣板房樣板房裝修要求：室內(nèi)設(shè)計及裝飾空間布局，體現(xiàn)濃厚居家氛圍；重點打造入戶花園，在入戶花園中打造綠意生活；闊景景觀陽臺，做好視野展示面內(nèi)小區(qū)園林景觀；采用先進高科技如：降噪與新風(fēng)系統(tǒng)，雙層隔音玻璃，規(guī)避項目劣勢。闊景樣板房設(shè)計1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏無敵景觀樣板房樣板房裝修要求：闊景樣板房設(shè)計1活動引爆2渠道報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>思考四：推售差異化占位基于項目前面市場差異化占位、客戶差異化占位、價值差異化占位，以限量版的推售方式抬升項目價值！報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>思考四：推售差異化占推售原則1、確定分期節(jié)奏。2、符合工程實際情況。4、好壞搭配。5、高溢價單位（如樓王、商業(yè)）宜在最后推出。3、有利于項目價值抬升。1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏推售原則1、確定分期節(jié)奏。2、符合工程實際情況。4、好壞搭配分期推出建議——分三期推出，一期推出1、2、8、9#，二期推出3、4、6、7#，三期推出5#樓王、10、11#，以及后期商業(yè)。1234567891011樓棟質(zhì)素分析：根據(jù)高架橋、水果市場、商業(yè)、社區(qū)園林、外部景觀的綜合考慮，對項目產(chǎn)品進行分類。樓棟景觀視野噪音污染綜合評價1、2瀏陽河、內(nèi)部園林大?？拷呒軜颉！铩铩铩?-6瀏陽河、內(nèi)部園林較小。遠離高架橋★★★★★7內(nèi)部園林較小。遠離高架橋★★★★8-9內(nèi)部園林大?？拷呒軜??！铩铩?0-11瀏陽河較小。遠離高架橋★★★1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏分期推出建議——分三期推出，一期推出1、2、8、9#，二期推推售操盤建議——預(yù)設(shè)2010年10月首批開盤，2012年12月將全部售完，耗時26月。10年10月12月11年2月11年4月6月8月10月12月12年2月4月6月8月1、2#8、9#3、4、7#5、6#10、11#商業(yè)幼兒園蓄客開盤銷售10月12月蓄客開盤銷售蓄客開盤銷售蓄客開盤銷售蓄客開盤銷售蓄客開盤銷售開盤銷售開始建設(shè)好壞搭配，建議一期第一批先開1、2#；并在一期一批累客時形成局部的園林；一期二批開8、9#，并形成主入口園林。二期在做完的同時，開始建設(shè)幼兒園，增強業(yè)主信心，促進老帶新及口碑傳播。三期在最后實現(xiàn)最高溢價，10、11#通過樓王單位比差拉升價值。1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏推售操盤建議——預(yù)設(shè)2010年10月首批開盤，2012年12天璽模式推售的啟發(fā)——賣出天價70萬元/平米，實現(xiàn)超高溢價。1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏天璽模式推售的啟發(fā)——賣出天價70萬元/平米，實現(xiàn)超高溢價。看A樣板房賣B戶型，看B樣板房賣C戶型，看C樣板房賣D戶型……，抬升項目劣勢單位價格，實現(xiàn)整體價值增值D戶型質(zhì)素最差C戶型質(zhì)素第三B戶型質(zhì)素第二A戶型質(zhì)素最好tp實際價格預(yù)期價格A戶型質(zhì)素最好B戶型質(zhì)素第二C戶型質(zhì)素第三D戶型質(zhì)素最差A(yù)戶型質(zhì)素最好首推A，拉升項目整價格，銷售緩慢次推B，展示A單位樣板間，拉高消費者預(yù)期，拉升B戶型價格。再推C，展示B單位樣板間，拉高消費者預(yù)期，拉升C戶型價格。再推D，展示C單位樣板間，拉高消費者預(yù)期，拉升D戶型價格。最后回頭來賣A，由于項目整體價值拉升，A戶型價格提升。天璽模式推售的啟發(fā)——推售中利用質(zhì)素高單位體驗感，拉升客戶心理預(yù)期，拉高質(zhì)素較低單位的價格，實現(xiàn)項目整體價值提升。1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏看A樣板房賣B戶型，看B樣板房賣C戶型，看C樣板房賣D戶型…天璽模式推售的啟發(fā)——互動式推售模式高質(zhì)素單位低質(zhì)素單位項目整體價值拉伸價格助推價格1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏天璽模式推售的啟發(fā)——互動式推售模式高質(zhì)素單位低質(zhì)素單位項目推售操盤建議——互動式推售的運用建議在銷售1、2#時，將樣板間做在2#最東面，景觀最好，噪音最?。豢蛻艨捶?，只看最好單位樣板間，互動式推售拉升項目整體價值。123456789樣板區(qū)建議1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏推售操盤建議——互動式推售的運用建議在銷售1、2#時，將樣板推售操盤建議——9套空中院墅，拉升項目價值。將項目9套復(fù)式房，打造為空中院墅；進行院墅包裝后，拉大價差，定高價格。作為項目產(chǎn)品的“限量版”，拉升項目其他戶型價格?？罩性菏罩性菏?活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏推售操盤建議——9套空中院墅，拉升項目價值。將項目9套復(fù)式房項目定價——5480元/平米根據(jù)消費者對項目因素的關(guān)注度，對評分因素進行等級劃分。消費者核心關(guān)注的因素總分15分，比較關(guān)注的因素總分10分，次要關(guān)注的因素總分5分。打分及權(quán)重均價＝∑權(quán)重i×均價i×Px/Pi(i=a～d)我們認為，通過前期的差異化打造，可以抬升價格額外7%的溢價。所以本案最終定價為5480元/平米。1活動引爆2渠道拓客3營銷包裝4現(xiàn)場體驗5推售節(jié)奏項目定價——5480元/平米根據(jù)消費者對項目因素的關(guān)注度，對策略回顧核心策略：在長沙市場上，江河湖灣景資源豐富，競爭激烈。如何找準(zhǔn)項目占位？項目占位：基于自身質(zhì)素和市場參照，確定項目占位為中高檔次，高端形象項目；客戶占位：核心通過尋找到本案獨特客戶為【中產(chǎn)階級“新青年”】；形象占位：基于客戶占位，線上以訴求中產(chǎn)階級“新青年”心聲為主訴求，并通過證言廣告弱化區(qū)域低形象，線下舉辦系列升級活動打造項目精神；渠道占位：以四方坪片區(qū)升級客戶為核心杠桿，深挖并撬動全市客戶價值占位：打造9大升級體系及重新定義一個資源搶奪目標(biāo)客戶推售占位：互動式推售在執(zhí)行過程中實現(xiàn)項目價格突破?！嘉坏难葑兪贰呗曰仡櫤诵牟呗裕涸陂L沙市場上，江河湖灣景資源豐富，競爭激烈ThanksforyourattentionWishyouagoodday!ThanksforyourattentionWish[謹(jǐn)呈海洋環(huán)球——月瓏灣項目占位及營銷策略報告][湖南中原事業(yè)一部]2010年3月22日][謹(jǐn)呈海洋環(huán)球——月瓏灣項目占位及營銷策略報告][湖南中原事因為占位，在戰(zhàn)爭尚未打響就決定勝負【占位營銷】因為占位，在戰(zhàn)爭尚未打響就決定勝負【占位營銷】核心問題在長沙市場尤其是區(qū)域市場上，江河湖灣景觀資源豐富，競爭激烈——找準(zhǔn)本案差異化占位是勝負的關(guān)鍵本案藏瓏雙灣國際湘江世紀(jì)城堤亞納灣北辰濱江金座曙光泊岸書院觀邸金域南外灘華盛新外灘蘭亭峰景金域南灣第一灣核心問題在長沙市場尤其是區(qū)域市場上，江河湖灣景觀資源豐富，競報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>思考一：市場差異化占位根據(jù)項目自身質(zhì)素和市場擁有同類資源典型樓盤參照，尋找項目競爭價值占位！項目審視市場參照提煉項目競爭占位報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>思考一：市場差異化占市場參照——參照樓盤選取參照樓盤選取原則：1、資源可比。擁江河湖灣景資源。2、物業(yè)類似。為高層單位。3、地段接近。盡量在北城。4、檔次拉開。各類檔次樓盤皆有選取。典型參照樓盤：北辰；雙灣國際；第一灣；湘江世紀(jì)城。本案藏瓏雙灣國際湘江世紀(jì)城堤亞納灣北辰濱江金座曙光泊岸書院觀邸金域南外灘華盛新外灘蘭亭峰景金域南灣第一灣市場參照——參照樓盤選取參照樓盤選取原則：典型參照樓盤：本案市場參照——參照樓盤對比項目名稱對比四大樓盤的競爭占位及核心策略，尋找本案的項目競爭占位！擁有資源區(qū)域背景競爭占位及核心策略項目檔次、形象北辰雙灣國際第一灣湘江世紀(jì)城本案湘江、兩館一廳傳統(tǒng)核心居住區(qū)域豪宅、高形象湘江、瀏陽河新興開發(fā)區(qū)域豪宅、高形象瀏陽河傳統(tǒng)居住區(qū)，周邊安置房多中高檔次、高形象湘江新興開發(fā)區(qū)域平民路線憑社會密集資源打造豪宅憑灣區(qū)景觀定義新區(qū)域打造豪宅憑瀏陽河景打造中檔次、高形象項目為民生造房模式打造中低檔項目？市場參照——參照樓盤對比項目名稱對比四大樓盤的競爭占位及核心項目概況：地處四方坪毛家橋區(qū)域，擁有瀏陽河資源環(huán)境良好的區(qū)域大盤。但客戶印象為菜農(nóng)地，對毛家橋印象臟亂，形象較差。四方坪商圈開發(fā)商實力人居環(huán)境良好；片區(qū)印象為傳統(tǒng)菜農(nóng)地34萬方規(guī)模大盤項目分?jǐn)M分兩期開發(fā)，總建面34萬方；容積率：4綠化率：40%總戶數(shù)：2530套北面有規(guī)劃中的瀏陽河風(fēng)光帶；東面遙望月湖公園?？蛻魧Φ貕K所在地印象為菜農(nóng)地，形象較差。項目位于長沙市四方坪商圈東北角，臨瀏陽河及洪山橋。湖南海洋環(huán)球置業(yè)有限公司，長沙首個項目；總公司海洋集團（香港）環(huán)球置業(yè)，集團實力雄厚，值得信賴四方坪商圈伍家?guī)X商圈擬開發(fā)第一期擬開發(fā)第二期項目概況：地處四方坪毛家橋區(qū)域，擁有瀏陽河資源環(huán)境良好的區(qū)域項目四至：東、北面觀景面較好；西面臨高架橋，噪音較大；南面有毛家橋水果市場，客戶印象臟亂，有一定噪音和氣味。月瓏灣項目北面臨棲鳳路，觀瀏陽河，河對岸為長沙大學(xué)。東面臨棲鳳路，觀瀏陽河，景觀資源較好。隔河可望月湖公園。西面為東二環(huán)的高架橋，隔路為安置房。通達四方，但是也帶來噪音污染。南面臨毛家橋水果市場。有一定的噪音和氣味影響。項目四至：東、北面觀景面較好；西面臨高架橋，噪音較大；南面有Part2臨東二環(huán)、四方大道、三一大道、雙擁路，通達性好周邊配套齊全，確保便利生活項目位于市區(qū)內(nèi)，西臨東二環(huán)，南倚四方大道，東臨棲鳳路，通達性好；交通便利，公交線路多，如：901，150，807等。教育配套：教育資源豐富，周邊學(xué)校多，如四方坪小學(xué)，科大附中，國防科大；生活配套：購物方便，有麥德龍商場。金融配套齊全。諸多銀行在車程5分鐘內(nèi)。毛家橋水果市場配套，帶來新鮮實惠水果供應(yīng)。周邊配套及交通：臨東二環(huán)、四方大道、三一大道、雙擁路，交通便利；周邊生活配套完善，毛家橋水果市場配套，帶來新鮮實惠水果供應(yīng)。Part2臨東二環(huán)、四方大道、三一大道、雙擁路，通達性好周外部環(huán)境：瀏陽河風(fēng)光帶，月湖公園內(nèi)部環(huán)境：坡溪林地，多層次景觀位于瀏陽河畔，視野開闊，充分享用瀏陽河風(fēng)光帶沿線的景觀資源；與66.7萬方北城標(biāo)志景觀公園—月湖公園，隔河相望，月湖十大美景盡收眼底；片區(qū)內(nèi)，大面積公共綠化建設(shè)用地，提供舒適居住環(huán)境，打造沿河高尚住宅區(qū)。保留原生態(tài)坡地地形，打造自然坡地園林景觀；溪水遍布小區(qū)，既能聚財，又能使小區(qū)富有活力與生機；中心景觀大花園，打造生態(tài)藝術(shù)叢林，為您提供舒適居住生活環(huán)境。景觀視野：4重立體景觀，無敵視野。外賞瀏陽河、月湖；內(nèi)享坡地園林；架空引入綠化；戶型入戶花園將綠色帶進家里。外部環(huán)境：瀏陽河風(fēng)光帶，月湖公園內(nèi)部環(huán)境：坡溪林地，多層次景項目建筑設(shè)計：圍合式布局，營造獨立寧靜觀景社區(qū)；沉穩(wěn)品質(zhì)立面，彰顯項目高端形象。圍合式社區(qū)布局。將小區(qū)與周邊環(huán)境進行了良好的隔離與交融。一方面確保小區(qū)內(nèi)部的獨立、寧靜、安全，另一方面為各樓棟營造了良好的內(nèi)部園林景觀。沉穩(wěn)品質(zhì)立面，彰顯項目高端形象。外形設(shè)計富有特色，新古典主義與現(xiàn)代主義的完美結(jié)合，外墻錯落有致，流線感強。新古典品質(zhì)立面內(nèi)外全觀景圍和布局項目建筑設(shè)計：圍合式布局，營造獨立寧靜觀景社區(qū)；沉穩(wěn)品質(zhì)立面Part2內(nèi)部配套：配套齊全，品質(zhì)生活保證。自帶1.2萬方小區(qū)商業(yè)，自帶幼兒園。5千平會所；游泳池；羽毛球場；兒童游樂場。Part2會所泳池中央景觀花園商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)幼兒園項目內(nèi)部配套展示Part2內(nèi)部配套：配套齊全，品質(zhì)生活保證。自帶1.2萬方戶型產(chǎn)品：合理面積區(qū)間控制，戶型緊湊；入戶花園、觀景陽臺、凸窗設(shè)計，大面寬觀景面寬，帶來優(yōu)異觀景體驗。主力三房戶型主力兩房戶型兩房戶型分析（75~80平左右）三房戶型分析（114~135平左右）贈送面積大，入戶花園贈送面積達8㎡，以及雙景觀陽臺、主臥飄窗贈送；大面寬戶型，通風(fēng)采光效果好，觀景陽臺多，視野開闊，景觀面大；戶型設(shè)計周正，動靜分區(qū)及干濕分區(qū)合理。贈送面積大，入戶花園贈送面積達5㎡，以及大景觀陽臺、主次臥雙飄窗贈送；景觀陽臺大，有利于更好的觀看窗外風(fēng)景，讓生活更舒適；戶型設(shè)計周正，動靜分區(qū)及干濕分區(qū)合理。入戶花園入戶花園入戶花園陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗另，本案有9套復(fù)式，位于1-6#的北向，景觀視野極佳；5-6#棟戶型陽臺觀景面寬達7.3-9.7米。戶型產(chǎn)品：合理面積區(qū)間控制，戶型緊湊；入戶花園、觀景陽臺、凸項目分析小