違規(guī)變更規(guī)劃與調整容積率問題專項治理課件

認真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、

調整容積率問題專項治理”工作

2009.5認真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、

調整容積率問題專項治理”工作201認真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、

調整容積率問題專項治理”工作

一、對建筑容積率的基本認識二、容積率的制定與調整三、清理核查工作的重點認真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、

調整容積率問題專項治理”工作一、2一、對建筑容積率的基本認識1.容積率的概念在一定的地塊內，（允許修建的）總建筑面積與建筑用地面積的比值。一、對建筑容積率的基本認識1.容積率的概念3一、對建筑容積率的基本認識2.研究建筑容積率的意義（1）控制容積率是政府衡量土地使用強度和評價土地利用合理性的重要指標和基本手段。（2）提高容積率是開發(fā)商獲取超額利潤的工具。（3）合理容積率是業(yè)主享受必要環(huán)境條件的基本保證。（4）把握容積率是遏制房地產(chǎn)業(yè)腐敗的突破口。小結：雙刃劍——科學制定——嚴格執(zhí)行一、對建筑容積率的基本認識2.研究建筑容積率的意義4一、對建筑容積率的基本認識3.容積率的特性（1）容積率表述的是“凈”地塊上允許建設的總容量（容積率＝總建筑面積/凈地塊面積）凈地塊：建筑所使用的場地；總建筑面積：地面以上部分的建筑面積總和。（2）在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比；在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比。（3）在一定的建筑面積條件下，樓面占地率與容積率成反比。（4）容積率是相對指標，有一定彈性。小結：彈性——度量

一、對建筑容積率的基本認識3.容積率的特性5一、對建筑容積率的基本認識4.確定容積率的原則（1）容積率上限：取決于環(huán)境質量的最起碼要求；（2）容積率下限：取決于開發(fā)者能承受的最高樓面地價。小結：客觀值——普遍性——避開開發(fā)商

一、對建筑容積率的基本認識4.確定容積率的原則6一、對建筑容積率的基本認識5.確定容積率的依據(jù)（1）國家和省的法律、法規(guī)、標準、規(guī)范（2）城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃（3）城市的經(jīng)濟狀況（4）地塊的實際情況小結：因地制宜——政策性——地方性

一、對建筑容積率的基本認識5.確定容積率的依據(jù)7一、對建筑容積率的基本認識6.影響容積率的主要因素（1）地塊的使用性質；（2）地塊的區(qū)位；（3）城市交通和基礎設施容量；（4）地塊空間環(huán)境條件－表現(xiàn)為城市設計的要求；（5）建造方式與形體；（6）地塊土地出讓價格；（7）歷史環(huán)境的保護。小結：多因子——技術支撐——經(jīng)驗積累

一、對建筑容積率的基本認識6.影響容積率的主要因素8一、對建筑容積率的基本認識7.確定容積率的方法（1）形體布局模擬；（2）經(jīng)驗歸納統(tǒng)計；（3）調查分析對比。小結：方案對比——集思廣益

一、對建筑容積率的基本認識7.確定容積率的方法9一、對建筑容積率的基本認識8.容積率下限的確定開發(fā)總投入×利潤率＝總產(chǎn)出－總投入小結：利益兼顧

一、對建筑容積率的基本認識8.容積率下限的確定10一、對建筑容積率的基本認識9.容積率的調節(jié)指導原則：利益分享、不超上限；調節(jié)方法：調節(jié)系數(shù)法

地塊出讓價格升值率＝調節(jié)系數(shù)×建筑面積增加率小結：復雜性——明確性——公開性

一、對建筑容積率的基本認識9.容積率的調節(jié)11二、容積率的制定與調整1.容積率的制定程序（1）下達任務（2）熟悉總規(guī)（3）現(xiàn)場踏查（4）編制方案（5）技術審查（6）行政把關（7）專家論證（8）匯總修改（9）上報批準小結：程序嚴密——大漏洞概率低二、容積率的制定與調整1.容積率的制定程序12二、容積率的制定與調整2.容積率調整的必要性（1）制定程序的漏洞（2）決策過程的偏差（3）實施條件的變化（4）經(jīng)濟利欲的膨脹小結：多數(shù)實施順利——個別在所難免

二、容積率的制定與調整2.容積率調整的必要性13二、容積率的制定與調整3.容積率調整的程序（1）調整申請（2）行政審核（3）下達任務（4）技術論證（5）專家論證（6）現(xiàn)場公示（7）行政匯總（8）重編控規(guī)（9）上報批準小結：陽光規(guī)劃——科學可行——杜絕腐敗

二、容積率的制定與調整3.容積率調整的程序14二、容積率的制定與調整4.容積率上限的控制住宅建筑面積凈密度控制指標萬m2/hm2）

住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、ⅦⅢ、ⅤⅣ低層1.101.201.30多層1.701.801.90中高層2.002.202.40高層3.503.503.50注：①混合層取兩者的指標值作為控制指標的上、下限值；②本表不計入地下層面積。二、容積率的制定與調整建筑氣候區(qū)劃Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、ⅦⅢ、ⅤⅣ低15二、容積率的制定與調整（2）其它用地容積率表4.6.doc小結：把握上限——適用安全

二、容積率的制定與調整（2）其它用地容積率表4.6.doc16三、清理核查工作的重點1.核查有關資料的真實性（1）有關資料是否齊全（2）有關資料的核發(fā)時間是否真實、合法選址意見書（附規(guī)劃設計條件）——建設用地規(guī)劃許可證——建設工程規(guī)劃許可證——竣工驗收（3）核發(fā)機關是否合法（4）核發(fā)程序是否合法（5）有關資料是否清晰，有否涂改三、清理核查工作的重點1.核查有關資料的真實性17三、清理核查工作的重點2.原始容積率的合理性（1）是否明確（2）是否超出上限值三、清理核查工作的重點2.原始容積率的合理性18三、清理核查工作的重點3.修改程序的合法性（1）是否提出申請（2）是否進行論證（3）是否進行公示（4）是否經(jīng)過批準三、清理核查工作的重點3.修改程序的合法性19三、清理核查工作的重點4.修改結果的合理性（1）申請理由是否合理（2）有否論證資料（3）是否超出上限（4）利益分配是否合理三、清理核查工作的重點4.修改結果的合理性20三、清理核查工作的重點5.核查容積率執(zhí)行情況（1）核算建筑面積三、清理核查工作的重點5.核查容積率執(zhí)行情況21三、清理核查工作的重點建筑物面積計算方法①建筑面積按建筑物圍護結構外圍水平面積計算（勒腳應扣除；內部局部樓層無圍護結構的按結構底板面積計算，有圍護結構的按圍護結構外圍水平面積計算）；②對于平屋頂房間：h≥2.2m應計算全面積；h〈2.2m應計算1/2面積；對于坡屋頂房間：h≥2.1m應計算全面積；h〈2.1m應計算1/2面積（但h〈1.2m的部分不應計入）；③有永久性頂蓋而無圍護結構的，按水平投影的1/2計算；④各種井類和變形縫按自然層數(shù)計算；⑤雨棚挑出長度≥2.1m應按水平投影的1/2計算；⑥陽臺應按水平投影的1/2計算；⑦高低聯(lián)跨建筑應分別計算，變形縫算在低跨內。三、清理核查工作的重點建筑物面積計算方法22三、清理核查工作的重點下列項目不應計算面積：①建筑物通道（騎樓、過街樓）的底層。②建筑物內的設備管道夾層。③建筑物內分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺等。④屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。⑤建筑物內的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺。⑥勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調室外機擱板（箱）、飄窗、構件、配件、寬度在2.10m及以內的雨蓬以及建筑物內不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。⑦無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。⑧自動扶梯、自動人行道。⑨獨立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。三、清理核查工作的重點下列項目不應計算面積：23三、清理核查工作的重點注意：①核算容積率時，不計入地下室面積；②住宅建筑層高超過3.6m的，應另計；其它建筑不區(qū)分層高。（2）核算用地面積用地面積＝征地總面積－代征道路用地－代征綠地三、清理核查工作的重點注意：24三、清理核查工作的重點（3）核算容積率容積率＝建筑面積/用地面積三、清理核查工作的重點（3）核算容積率25三、清理核查工作的重點（4）辨認容積率是否超標三、清理核查工作的重點（4）辨認容積率是否超標26三、清理核查工作的重點小結（簡化方法）：實際容積率≈房產(chǎn)證建筑面積/土地證用地面積

差異較大時——請技術人員復核三、清理核查工作的重點小結（簡化方法）：27認真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、

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調整容積率問題專項治理”工作2028認真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、

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一、對建筑容積率的基本認識二、容積率的制定與調整三、清理核查工作的重點認真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、

調整容積率問題專項治理”工作一、29一、對建筑容積率的基本認識1.容積率的概念在一定的地塊內，（允許修建的）總建筑面積與建筑用地面積的比值。一、對建筑容積率的基本認識1.容積率的概念30一、對建筑容積率的基本認識2.研究建筑容積率的意義（1）控制容積率是政府衡量土地使用強度和評價土地利用合理性的重要指標和基本手段。（2）提高容積率是開發(fā)商獲取超額利潤的工具。（3）合理容積率是業(yè)主享受必要環(huán)境條件的基本保證。（4）把握容積率是遏制房地產(chǎn)業(yè)腐敗的突破口。小結：雙刃劍——科學制定——嚴格執(zhí)行一、對建筑容積率的基本認識2.研究建筑容積率的意義31一、對建筑容積率的基本認識3.容積率的特性（1）容積率表述的是“凈”地塊上允許建設的總容量（容積率＝總建筑面積/凈地塊面積）凈地塊：建筑所使用的場地；總建筑面積：地面以上部分的建筑面積總和。（2）在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比；在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比。（3）在一定的建筑面積條件下，樓面占地率與容積率成反比。（4）容積率是相對指標，有一定彈性。小結：彈性——度量

一、對建筑容積率的基本認識3.容積率的特性32一、對建筑容積率的基本認識4.確定容積率的原則（1）容積率上限：取決于環(huán)境質量的最起碼要求；（2）容積率下限：取決于開發(fā)者能承受的最高樓面地價。小結：客觀值——普遍性——避開開發(fā)商

一、對建筑容積率的基本認識4.確定容積率的原則33一、對建筑容積率的基本認識5.確定容積率的依據(jù)（1）國家和省的法律、法規(guī)、標準、規(guī)范（2）城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃（3）城市的經(jīng)濟狀況（4）地塊的實際情況小結：因地制宜——政策性——地方性

一、對建筑容積率的基本認識5.確定容積率的依據(jù)34一、對建筑容積率的基本認識6.影響容積率的主要因素（1）地塊的使用性質；（2）地塊的區(qū)位；（3）城市交通和基礎設施容量；（4）地塊空間環(huán)境條件－表現(xiàn)為城市設計的要求；（5）建造方式與形體；（6）地塊土地出讓價格；（7）歷史環(huán)境的保護。小結：多因子——技術支撐——經(jīng)驗積累

一、對建筑容積率的基本認識6.影響容積率的主要因素35一、對建筑容積率的基本認識7.確定容積率的方法（1）形體布局模擬；（2）經(jīng)驗歸納統(tǒng)計；（3）調查分析對比。小結：方案對比——集思廣益

一、對建筑容積率的基本認識7.確定容積率的方法36一、對建筑容積率的基本認識8.容積率下限的確定開發(fā)總投入×利潤率＝總產(chǎn)出－總投入小結：利益兼顧

一、對建筑容積率的基本認識8.容積率下限的確定37一、對建筑容積率的基本認識9.容積率的調節(jié)指導原則：利益分享、不超上限；調節(jié)方法：調節(jié)系數(shù)法

地塊出讓價格升值率＝調節(jié)系數(shù)×建筑面積增加率小結：復雜性——明確性——公開性

一、對建筑容積率的基本認識9.容積率的調節(jié)38二、容積率的制定與調整1.容積率的制定程序（1）下達任務（2）熟悉總規(guī)（3）現(xiàn)場踏查（4）編制方案（5）技術審查（6）行政把關（7）專家論證（8）匯總修改（9）上報批準小結：程序嚴密——大漏洞概率低二、容積率的制定與調整1.容積率的制定程序39二、容積率的制定與調整2.容積率調整的必要性（1）制定程序的漏洞（2）決策過程的偏差（3）實施條件的變化（4）經(jīng)濟利欲的膨脹小結：多數(shù)實施順利——個別在所難免

二、容積率的制定與調整2.容積率調整的必要性40二、容積率的制定與調整3.容積率調整的程序（1）調整申請（2）行政審核（3）下達任務（4）技術論證（5）專家論證（6）現(xiàn)場公示（7）行政匯總（8）重編控規(guī)（9）上報批準小結：陽光規(guī)劃——科學可行——杜絕腐敗

二、容積率的制定與調整3.容積率調整的程序41二、容積率的制定與調整4.容積率上限的控制住宅建筑面積凈密度控制指標萬m2/hm2）

住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、ⅦⅢ、ⅤⅣ低層1.101.201.30多層1.701.801.90中高層2.002.202.40高層3.503.503.50注：①混合層取兩者的指標值作為控制指標的上、下限值；②本表不計入地下層面積。二、容積率的制定與調整建筑氣候區(qū)劃Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、ⅦⅢ、ⅤⅣ低42二、容積率的制定與調整（2）其它用地容積率表4.6.doc小結：把握上限——適用安全

二、容積率的制定與調整（2）其它用地容積率表4.6.doc43三、清理核查工作的重點1.核查有關資料的真實性（1）有關資料是否齊全（2）有關資料的核發(fā)時間是否真實、合法選址意見書（附規(guī)劃設計條件）——建設用地規(guī)劃許可證——建設工程規(guī)劃許可證——竣工驗收（3）核發(fā)機關是否合法（4）核發(fā)程序是否合法（5）有關資料是否清晰，有否涂改三、清理核查工作的重點1.核查有關資料的真實性44三、清理核查工作的重點2.原始容積率的合理性（1）是否明確（2）是否超出上限值三、清理核查工作的重點2.原始容積率的合理性45三、清理核查工作的重點3.修改程序的合法性（1）是否提出申請（2）是否進行論證（3）是否進行公示（4）是否經(jīng)過批準三、清理核查工作的重點3.修改程序的合法性46三、清理核查工作的重點4.修改結果的合理性（1）申請理由是否合理（2）有否論證資料（3）是否超出上限（4）利益分配是否合理三、清理核查工作的重點4.修改結果的合理性47三、清理核查工作的重點5.核查容積率執(zhí)行情況（1）核算建筑面積三、清理核查工作的重點5.核查容積率執(zhí)行情況48三、清理核查工作的重點建筑物面積計算方法①建筑面積按建筑物圍護結構外圍水平面積計算（勒腳應扣除；內部局部樓層無圍護結構的按結構底板面積計算，有圍護結構的按圍護結構外圍水平面積計算）；②對于平屋頂房間：h≥2.2m應計算全面積；h〈2.2m應計算1/2面積；對于坡屋頂房間：h≥2.1m應計算全面積；h〈2.1m應計算1/2面積（但h〈1.2m的部分不應計入）；③有永久性頂蓋而無圍護結構的，按水平投影的1/2計算；④各種井類和變形縫按自然層數(shù)計算；⑤雨棚挑出長度≥2.1m應按水平投影的1/2計算；⑥陽臺應按水平投影的1/2計算；⑦高低聯(lián)跨建筑