某地產(chǎn)商業(yè)模式深入

地產(chǎn)管理經(jīng)典實踐

主題：萬科商業(yè)模式

無疑，萬科是按照成為未來商界主流開發(fā)商的道路在前進。如今的萬科已經(jīng)被行業(yè)喻為標(biāo)桿企業(yè)，為什么萬科會成為企業(yè)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿呢？原因也是在于經(jīng)過23年的探索，萬科形成了可引領(lǐng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的管理優(yōu)勢。3適時而變的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略萬科發(fā)展史上的四個階段近年來萬科內(nèi)部演變的主要行動萬科的發(fā)展戰(zhàn)略萬科前二十年的業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)變化04年萬科規(guī)劃的未來十年業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)變化萬科選擇美國房地產(chǎn)企業(yè)PulteHomes作為標(biāo)桿精準(zhǔn)有效的實施策略精細(xì)化具體措施之客戶細(xì)分精細(xì)化具體措施之“沃爾瑪”式擴張精細(xì)化具體措施之產(chǎn)品創(chuàng)新——學(xué)習(xí)PulteHomes標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制產(chǎn)品打造擴張基因鏈學(xué)習(xí)PulteHomes產(chǎn)品設(shè)計規(guī)范與開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)萬科住宅產(chǎn)業(yè)化探索總結(jié)萬科在兩個方面的作為值得潤基學(xué)習(xí)目錄4一、適時而變的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略51、萬科發(fā)展史上的四個階段階段時間主要事件戰(zhàn)略規(guī)劃11988-1991介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大經(jīng)營架構(gòu)，股份制改造，A股在深圳證券交易所掛牌交易。確定綜合商社發(fā)展模式21992-2002確立了城市居民住宅開發(fā)為公司的核心業(yè)務(wù)，B股在深圳證券交易所上市，成為專一的房地產(chǎn)公司。完成專業(yè)化戰(zhàn)略調(diào)整32003-2006動用資金36億，持有80%浙江南都股權(quán)，100%上海南都股權(quán)，100%鎮(zhèn)江潤橋股權(quán)，100%鎮(zhèn)江潤中股權(quán)和70%蘇州南都股權(quán)，后期增資配股募集資金人民幣41.967億元，主要用于購買土地，支付土地開發(fā)工程款及并購其它公司所需費用基本完成珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海區(qū)域的戰(zhàn)略布局42007-以后與大型國企的合作，發(fā)展出萬科公司管理輸出的新發(fā)展模式；簽訂多家戰(zhàn)略合作協(xié)議，儲備制造業(yè)人才，為住宅產(chǎn)業(yè)化打下基礎(chǔ)住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略試點與實踐62004年底，完成了第三個十年戰(zhàn)略規(guī)劃的制定：精細(xì)化和產(chǎn)業(yè)化2005年底，完成了戰(zhàn)略策略的內(nèi)部梳理和對美國帕爾迪公司的學(xué)習(xí)總結(jié)，形成了一整套策略實施的方法和工具，并調(diào)整了流程，為大規(guī)模高速擴張?zhí)峁┝似脚_：標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品復(fù)制2006年5月，開始調(diào)整組織架構(gòu)，做實區(qū)域總部，專業(yè)管理職能下放，正在建立“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、操作一線”的組織架構(gòu)：職能集權(quán)、專業(yè)放權(quán)2、近年來萬科內(nèi)部演變的主要行動72004－2014戰(zhàn)略目標(biāo)

1.凈利潤從2003年的5.4億元增長到100億元，增長18倍；

2.銷售額從2003年的64億元增長到1000億元，增長15倍；

3.占全國住宅市場的份額從目前的1％增長到3％。2005-2008戰(zhàn)略目標(biāo)

1.年均復(fù)合增長超過40％;2.凈利潤從2005年的13.5億增長到40億；

3.銷售額從2005年的105.5億元增長到400億元；

3、萬科的發(fā)展戰(zhàn)略84、萬科前二十年的業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)變化利潤第二階段：專業(yè)化作“減法”以房地產(chǎn)為方向或核心的多元化業(yè)務(wù)第三階段：精細(xì)化（作“乘法”）三大地帶城鄉(xiāng)結(jié)合部的系列化精品與城市精品住宅(18個城市)時間安排第一階段：多元化（作“加法”）工業(yè)、商貿(mào)、房地產(chǎn)、文化傳播和股權(quán)投資五大業(yè)務(wù)80年代200490年代95、04年萬科規(guī)劃的未來十年業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)變化時間安排利潤第二層面（增長業(yè)務(wù)區(qū)域）三大地帶集約化發(fā)展與精細(xì)化運營(30-40個城市)第三層面（種子業(yè)務(wù)區(qū)域）新興城市圈(40-60個城市)住宅金融業(yè)務(wù)第一層面（現(xiàn)金流業(yè)務(wù)）三大地帶城鄉(xiāng)結(jié)合部的系列化精品與城市精品住宅(18個城市)20042014200910萬科84年成立至04年21年發(fā)展里，，銷售額最最高時為77億，十年發(fā)發(fā)展規(guī)劃成成為了萬科科的轉(zhuǎn)折點點。經(jīng)過了了4年的檢驗，，萬科達到到了預(yù)期效效果。預(yù)計計到2014年，萬科的的銷售額完完成1000億沒有任何何問題，而而且還可能能會提前完完成。按照30%的復(fù)合增長長率，最遲遲在2012年實現(xiàn)千億億目標(biāo)5、04年萬科規(guī)劃劃的未來十十年業(yè)務(wù)鏈鏈結(jié)構(gòu)變化化-實際發(fā)展情情況116、萬科選擇擇美國房地地產(chǎn)企業(yè)PulteHomes作為標(biāo)桿跨區(qū)域開發(fā)發(fā)模式在美國二十十幾個州做做跨地域的的住宅開發(fā)發(fā)，與萬科科的全國擴擴張不謀而而合，也是是做大做強強的必經(jīng)之之路；因而而學(xué)習(xí)跨區(qū)區(qū)域開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗對萬科科很有必要要持續(xù)盈利能能力連續(xù)50年以上的的盈利記記錄，平平均凈資資產(chǎn)回報報率在16％以上，，并能長長期保持持在18％以上，，持續(xù)的的盈利能能力是一一個強大大的公司司所追求求的重要要目標(biāo)成熟的開開發(fā)模型型產(chǎn)品定型型和開發(fā)發(fā)模型成成熟，比比如市場場分析工工具‘城城市地圖圖’、客客戶的‘‘終身服服務(wù)’，，值得借借鑒萬科選擇擇的是專專業(yè)化的的住宅生生產(chǎn)。因因而萬科科不可避避免行業(yè)業(yè)流動性性差的天天然屬性性。萬科科希望做做的是如如何在此此基礎(chǔ)之之上最大限度度地提升升企業(yè)資資金的流流動性，因而萬萬科看中中的資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率，及及住宅產(chǎn)產(chǎn)品的建建設(shè)、開開發(fā)、銷銷售周期期決定的的資金回回籠速度度以及資資本市場場上的融融資能力力，看中的的是每一一分錢的的使用效效率。超強的資資金運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)能力帕爾迪能能將資金金周轉(zhuǎn)率率維持在在1.2的水平，，這個水水平遠遠遠超過萬萬科的0.38。如此之之高的資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率決定定了帕爾爾迪本身身的盈利利模式：：即提高高經(jīng)營效效率PulteHomes公司12第一個十十年第一個十十年收縮縮業(yè)務(wù)，，集中于于住宅，，培養(yǎng)住住宅地產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)營營能力，，開始走走住宅專業(yè)業(yè)化；第二個十十年第二個十十年在美美國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)增長率率達到高高峰時，，適應(yīng)市市場變化化，開始始區(qū)域性地地域擴張張；第三個十十年第三個十十年通過過上市重塑公司司治理結(jié)結(jié)構(gòu)與組組織管理理結(jié)構(gòu)，進一步步加快區(qū)區(qū)域性擴擴張第四個十十年第四個十十年分為為兩個階階段，前前一階段段抓住金金融變革革機會，，打造產(chǎn)融結(jié)合合的經(jīng)營營模式；后一階階段，第第二代開開始登場場：通過過現(xiàn)代化化管理方方式與競競爭方式式，開始始全國性戰(zhàn)戰(zhàn)略擴張張第五個十十年第五個十十年開始始圍繞客戶細(xì)分分培育核心心競爭力力，展開開產(chǎn)業(yè)鏈整整合與國國際化戰(zhàn)戰(zhàn)略，進入新新一輪增增長12345PulteHomes發(fā)展史上上的十年年戰(zhàn)略6、萬科選選擇美國國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)PulteHomes作為標(biāo)桿桿13經(jīng)過二十十多年的的發(fā)展，，萬科已已經(jīng)步入入第三個個十年的的發(fā)展階階段，每每一個十十年里，，萬科都都會根據(jù)據(jù)不同的的發(fā)展情情況制定定相應(yīng)的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略。1984年萬科從從經(jīng)營貿(mào)貿(mào)易起家家，很快快業(yè)務(wù)拓拓展到出出口、廣廣告、房房地產(chǎn)、、股票投投資等13個領(lǐng)域。。對于萬萬科的發(fā)發(fā)展方向向，王石石先是提提出了一一個具有有信息、、交易、、投資、、融資、、制造等等多種功功能的“綜合商商社”模模式；后來又又提出了了“以房房地產(chǎn)為為主導(dǎo)，，以貿(mào)易易為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以股股權(quán)投資資為支柱柱，以文文化經(jīng)營營為門面面，以工工業(yè)經(jīng)營營為補充充”的發(fā)發(fā)展模式式。第一個十十年多元化發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略第二個十十年專業(yè)化戰(zhàn)戰(zhàn)略第三個十十年精細(xì)化戰(zhàn)戰(zhàn)略萬科發(fā)展展戰(zhàn)略回過頭來來看萬科科近年來來的發(fā)展展，可以以說是帕帕爾迪的的中國翻翻版6、萬科選選擇美國國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)PulteHomes作為標(biāo)桿桿第一個十十年戰(zhàn)略略規(guī)劃：：做“加加法”（（多元化化）14經(jīng)歷了1994年改革的的陣痛后后，為了了迅速做做大房地地產(chǎn)主業(yè)業(yè)，王石石帶領(lǐng)萬萬科開始始做“減法”：萬科實際際戰(zhàn)略調(diào)調(diào)整包括括：①從多多元化經(jīng)經(jīng)營向?qū)I房地地產(chǎn)集中中；②從多多品種經(jīng)經(jīng)營向住住宅集中中；③投放放資源由由12個城市向向北京、、上海、、深圳、、天津集集中。專業(yè)化戰(zhàn)戰(zhàn)略還使使得萬科科的投資資擴張開開始理性性回歸，，從地域域上從12個城市收收縮至1999年的5個城市，，集中力力量在上上海、北北京、天天津、沈沈陽等經(jīng)經(jīng)濟發(fā)達達、人口口眾多的的地域經(jīng)經(jīng)濟中心心進行規(guī)規(guī)模開發(fā)發(fā)，形成成“點—線”開發(fā)戰(zhàn)略略（指在在重要交交通干線線沿線選選擇開發(fā)發(fā)住宅的的城市））。回過頭來來看萬科科近年來來的發(fā)展展，可以以說是帕帕爾迪的的中國翻翻版6、萬科選選擇美國國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)PulteHomes作為標(biāo)桿桿第二個十十年戰(zhàn)略略規(guī)劃：：做“減減法”（（專業(yè)化化）15萬科在完完成“專業(yè)化”調(diào)整之后后，從2000年開始第第二輪擴擴張戰(zhàn)略略，由“專業(yè)化”向“精細(xì)化”轉(zhuǎn)型。從過去去的“點一線”戰(zhàn)略，調(diào)調(diào)整到現(xiàn)現(xiàn)在的“點—線一片”戰(zhàn)略(指在中心心城市向向周圍200公里半徑徑拓展市市場)。以珠三角、、長三角角、環(huán)渤渤海三大大城市圈圈和幾個內(nèi)內(nèi)陸核心心城市為重點發(fā)發(fā)展區(qū)域域，先后后在16個城市進進行項目目開發(fā)，，力求在在一個特特定的區(qū)區(qū)域內(nèi)實實現(xiàn)各種種資源的的集約化化經(jīng)營，，形成““全國性性思維、、本土化化運作””的開發(fā)發(fā)格局。?；剡^頭來來看萬科科近年來來的發(fā)展展，可以以說是帕帕爾迪的的中國翻翻版6、萬科選選擇美國國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)PulteHomes作為標(biāo)桿桿第三個十年戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃：做做“乘法”(精細(xì)化)16二、精準(zhǔn)有效效的實施策略略17◆客戶細(xì)分萬科運營機制制將從目前以以項目為核心心的運營方式式，轉(zhuǎn)向以客客戶價值為中中心的運營方方式。在客戶戶細(xì)分策略下下，萬科將不不局限于以職職業(yè)、收入、、年齡等“物理”方式去把握客客戶，而將從從客戶的內(nèi)在在價值出發(fā)，，按客戶的不不同生命周期期，建立梯度度產(chǎn)品體系，，通過為客戶戶創(chuàng)造價值，，實現(xiàn)客戶的的終身鎖定。。在變化的市市場環(huán)境中，，從粗放走向向精細(xì)，走到到市場前面去去把握客戶價價值，建立自自己的核心能能力，這是萬萬科第二次專專業(yè)化的關(guān)鍵鍵。1、精細(xì)化具體體措施之客戶戶細(xì)分18萬科確定了到到2008年的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)是利潤每年年增長30%，在全國各地地實現(xiàn)銷售約約500萬平方米。這這些面積將來來自于全國30—35個城市的60—70個項目。選擇擇并進入更多具備備房地產(chǎn)市場場發(fā)展?jié)摿Φ牡男鲁鞘校蔀槿f科實實現(xiàn)這一目標(biāo)標(biāo)的必然選擇擇。2、精細(xì)化具體體措施之“沃爾瑪”式擴張成都廈門北海深圳武漢北京上海青島石家莊天津鞍山沈陽大連深圳深圳北京上海天津沈陽1988-19901990-19941995-2000北京上海廣州香港哈爾濱長春沈陽大連煙臺南通青島無錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽昆明南寧?？谏钲陂L沙南昌大同以京津地區(qū)和遼東半島為重點的環(huán)渤海灣經(jīng)濟圈以上海為中心的長三角經(jīng)濟圈以深圳、廣州州為中心的長長珠三角經(jīng)濟濟圈腹地中心城市市首次盲目擴張張，帶來資資金壓力2001-2014做“減法”：：收縮業(yè)務(wù)，，實施精細(xì)化化策略點線片的“沃沃爾瑪”式擴張：精細(xì)細(xì)化+專業(yè)化+標(biāo)準(zhǔn)化19第二層面（增增長業(yè)務(wù)區(qū)域域）杭州、蘇州、、常州等長三三角城市群珠海、江門、、肇慶、長沙沙、福州等珠珠三角城市群群大連、青島、、唐山、保定定、石家莊等等環(huán)渤海城市市圈第三層面（種種子業(yè)務(wù)區(qū)域域）沿長江城市圈圈、沿隴海鐵鐵路城市圈、、哈長沈大城城市圈、沿京京廣鐵路城市市圈、濟青煙煙威城市圈、、成渝沿線城城市圈、沿南南昆鐵路城市市圈第一層面（現(xiàn)現(xiàn)金流動業(yè)務(wù)務(wù)區(qū)域）長三角：上海海、南京、無無錫、南昌、、昆山珠三角：深圳圳、廣州、東東莞、佛山、、中山200420142009利潤時間安排2、精細(xì)化具體體措施之“沃爾瑪”式擴張萬科過去及未未來幾年的區(qū)區(qū)域擴張結(jié)構(gòu)構(gòu)路線203、精細(xì)化具體體措施之產(chǎn)品品創(chuàng)新——學(xué)習(xí)PulteHomes支付能力生命周期低中高常年工作流動動人士首次置業(yè)單人工作丁克克家庭有嬰兒的夫婦婦單親家庭富足成熟家庭庭空巢家庭活躍老年人住住宅成熟家庭雙人工作丁克克家庭大齡單身貴族族PulteHomes公司產(chǎn)品戰(zhàn)略略之一:客戶細(xì)分重復(fù)購買/推薦購買客戶比例PulteHomes公司產(chǎn)品戰(zhàn)略略之二:終身鎖定21客戶群產(chǎn)品和服務(wù)價值定位職業(yè)新銳首次置業(yè)的職業(yè)系列出租公寓望子成龍首次或二次置業(yè)的望子成龍系列幸福晚年二次或三次置業(yè)的幸福晚年系列務(wù)實家庭放棄技術(shù)、產(chǎn)品、服務(wù)、渠道小戶型,圖書館,職業(yè)學(xué)校設(shè)計前衛(wèi)新穎高層好幼兒園好學(xué)校公共活動設(shè)施便利生活購物公共空間成功家庭多次置業(yè)的成功家庭系列會所,容積率綠化環(huán)保3、精細(xì)化具體體措施之產(chǎn)品品創(chuàng)新——學(xué)習(xí)PulteHomes產(chǎn)品創(chuàng)新的起起點與歸宿：：在最大客戶戶價值處耕耘耘，在最大客客戶回報中收收獲22類1自由青年類2小太陽家庭類3后小太陽家庭類4中年家庭類5更新家庭類6三代大家類7老年家庭類8富貴家庭高中低)首次置業(yè)（產(chǎn)產(chǎn)品系列一，，如青青家園園）二次置業(yè)（產(chǎn)產(chǎn)品系列二，，城市花園））二次或三次置置業(yè)（產(chǎn)品系系列三，如四四季花園）三次或四次置置業(yè)（產(chǎn)品系系列四，如金金色家園或不不成系列的精精品）支付能力不同生命周期期的支付意愿愿職業(yè)新稅(流動的職業(yè)群群體結(jié)婚沒有有小孩的家庭庭望子成龍:子女教育務(wù)實家庭幸福晚年:)成功家庭:城郊外別墅，，城市精品3、精細(xì)化具體體措施之產(chǎn)品品創(chuàng)新——學(xué)習(xí)PulteHomes建立消費者終終身鎖定模式式23空間尺度功能組織部品性能物理指標(biāo)設(shè)備要求………使用標(biāo)準(zhǔn)性能標(biāo)準(zhǔn)部品模塊化功能模塊化戶型模塊化組團模塊化標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系居住要求技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計模塊客戶行為職業(yè)新銳系列列細(xì)分價值職業(yè)發(fā)展獨立空間和品品味體現(xiàn)社交娛樂3、精細(xì)化具體體措施之產(chǎn)品品創(chuàng)新——學(xué)習(xí)PulteHomes產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新:重要的是在標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化之前明明確細(xì)分客戶戶價值的差異異化24利潤第二層面：幸福晚年\務(wù)實家庭客戶居住要求模塊化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計模塊標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列第三層面：望子成龍,成功家庭客戶居住要求模塊化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計模塊標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列第一層面：職業(yè)新銳客戶居住要求模塊化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計模塊標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列200420142009萬科核心能力3、精細(xì)化具體體措施之產(chǎn)品品創(chuàng)新——學(xué)習(xí)PulteHomes萬科第三個十十年的產(chǎn)業(yè)化化產(chǎn)品創(chuàng)新路路線25萬科曾經(jīng)在2002年推行“福特計劃”，準(zhǔn)備像福特特公司制造汽汽車一樣“制造”住宅。這是萬萬科正在推進進的住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化化工作的理想想。萬科標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化工作會涉涉及到產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃、戶型設(shè)設(shè)計、材料選選擇等方面，，萬科希望通通過標(biāo)準(zhǔn)化途途徑建立相關(guān)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和體系系，以進行全全國化復(fù)制。。萬科開發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品系列萬科核心競爭爭力是以主流流產(chǎn)品線為核核心，萬科產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)形成成了穩(wěn)定的主主產(chǎn)品、副產(chǎn)產(chǎn)品線，產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化程度度高、規(guī)模效效益好，且有有利于品牌認(rèn)認(rèn)知。萬科鮮鮮明的產(chǎn)品線線特點：以白白領(lǐng)為主的中中高檔城市住住宅，形成萬萬科強勢產(chǎn)品品力。單一產(chǎn)產(chǎn)品、固定區(qū)區(qū)位、目標(biāo)客客戶群非常集集中——中產(chǎn)階級。4、標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)復(fù)制產(chǎn)品打造造擴張基因鏈鏈26第一代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品起步階段創(chuàng)造階段從最早的天景景花園，到榮榮獲“魯班獎獎”的荔景大大廈從金域藍灣、、東海岸、17英里，到萬科科城、第五園園等產(chǎn)品更為為成熟，風(fēng)格格日趨細(xì)致，，多是不能重重復(fù)的精品第二代產(chǎn)品成長階段從圍合式、人車分流的城市花園，到四季花城、金色家園、水榭花都、西山庭院等4、標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)復(fù)制產(chǎn)品打造造擴張基因鏈鏈迄今為止，萬萬科的住宅產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)歷了了三代，其已已經(jīng)形成了一一套比較成熟熟的品牌運作作模式27產(chǎn)品線特點目標(biāo)客戶群代表樓盤城市花園系列花園新城系列中高檔郊區(qū)低密度住宅金領(lǐng)、白領(lǐng)北京城市花園、上海城市花園、成都城市花園四季花城系列大規(guī)模中檔效區(qū)住宅向住郊區(qū)生活的白領(lǐng)等中產(chǎn)階級深圳四季花城、上海四季花城、武漢四季花城金色家園系列市內(nèi)高密度高層住宅城市白領(lǐng)深圳金色家園、南京金色家園自然人文系列特色地塊、特別處理城市白領(lǐng)、金領(lǐng)深圳金域藍灣、萬科東海岸、17英里、天津水晶城、北京西山庭院4、標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)復(fù)制產(chǎn)品打造造擴張基因鏈鏈萬科四條主產(chǎn)產(chǎn)品線漸成體體系28金色家園系列列深圳萬科金色色家園、成都都萬科金色家家園、沈陽萬萬科金色家園園、南京萬科科金色家園城市花園系列列上海萬科城市市花園、深圳圳萬科城市花花園、成都萬萬科城市花園園、天津萬科科城市花園、、沈陽萬科城城市花園、長長春萬科城市市花園四季花城系列列深圳萬科四季季花城、武漢漢萬科四季花花城、沈陽萬萬科四季花城城、上海萬科科四季花城、、南昌萬科四四季花城自然人文系列列深圳萬科17英里花園、深深圳萬科東海海岸、深圳萬萬科金域藍灣灣、深圳萬科科第五園、上上海萬科蘭喬喬圣菲、上海海萬科藍山小小城、天津萬萬科水晶城、、北京萬科西西山庭院社會新銳——即工作3到5年，關(guān)注時尚尚，教育程度度較高，有一一定的積蓄和和經(jīng)濟基礎(chǔ)的的青年人，認(rèn)認(rèn)可品牌并且且關(guān)注、講究究生活細(xì)節(jié)；；核心家庭——家庭有一個生生活核心，后后代或者長者者，所有的家家庭抉擇均優(yōu)優(yōu)先考慮核心心人物的生活活，以“望子子成龍型”為為主，更注重重配套上的因因素；健康養(yǎng)老——不為工作羈絆絆，有一定經(jīng)經(jīng)濟實力的中中老年人，他他們關(guān)注健康康，注重生活活中的休閑娛娛樂活動，也也是社區(qū)里的的活躍人群；；富貴之家——經(jīng)濟基礎(chǔ)強，，要求享受生生活，需要彰彰顯社會地位位，更中意豪豪宅、別墅等等產(chǎn)品；經(jīng)濟務(wù)實——主要考慮經(jīng)濟濟適用性，以以拆遷后需要要新的房子生生活的人為主主。4條產(chǎn)品線逐步豐富：五類客戶基本明確：4、標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)復(fù)制產(chǎn)品打造造擴張基因鏈鏈萬科已經(jīng)完成成基于產(chǎn)品復(fù)復(fù)制的系列化化開發(fā)295、學(xué)習(xí)PulteHomes產(chǎn)品設(shè)計規(guī)范范與開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)研發(fā)中心產(chǎn)品研發(fā)部市場和銷售部實施部門建筑部設(shè)計中心市場部銷售部采購部估價部組織機構(gòu)新房型、立面、結(jié)構(gòu)部品研發(fā)確定（客戶互動）裝飾性部品決定是否研發(fā)新房型、部品提供房型、部品的升級信息對產(chǎn)品房型、立面、部品估價整套產(chǎn)品預(yù)算系統(tǒng)的自動化工作分工PulteHomes公司新產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)項目規(guī)劃產(chǎn)品目錄選擇產(chǎn)品工廠生產(chǎn)積累形成產(chǎn)品目錄30萬科工作階段段劃分5、學(xué)習(xí)PulteHomes產(chǎn)品設(shè)計規(guī)范范與開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)〔產(chǎn)品〕〔產(chǎn)品品庫庫〕〔項目目應(yīng)應(yīng)用用〕第一一階階段段第二二階階段段成立機構(gòu)確定指標(biāo)現(xiàn)有產(chǎn)品整理同行產(chǎn)品借鑒產(chǎn)品庫建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄成熟產(chǎn)品目錄成熟、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用機制形成產(chǎn)品體系建立客戶導(dǎo)向產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品篩選通用部品更多項目按照標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)執(zhí)行工廠化產(chǎn)品成熟工廠化產(chǎn)品目錄工廠化產(chǎn)品項目第三三階階段段31萬科科的的未未來來將將繼繼續(xù)續(xù)專專注注于于產(chǎn)產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)，，專專注注于于品品牌牌建建設(shè)設(shè)，，專專注注于于行行業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)范范，，引引領(lǐng)領(lǐng)企企業(yè)業(yè)走走產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)桿桿化化路路線線，，走走工工業(yè)業(yè)化化模模式式的的道道路路。。（1）產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略從萬萬科科城城市市花花園園系系列列產(chǎn)產(chǎn)品品到到萬萬科科自自然然人人文文系系列列產(chǎn)產(chǎn)品品，，萬萬科科以以其其產(chǎn)產(chǎn)品品的的研研發(fā)發(fā)能能力力為為核核心心在在走走一一條條產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化路路線線的的發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略。。這這條條標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化路路線線最最終終將將引引導(dǎo)導(dǎo)萬萬科科走走向向產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集群群工工業(yè)業(yè)化化的的道道路路，，通通過過產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集群群工工業(yè)業(yè)化化最最大大限限度度地地控控制制企企業(yè)業(yè)運運營營成成本本。。（2）率率先先探探索索住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化研研究究萬科科早早就就在在深深圳圳進進行行產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化實實驗驗樓樓的的裝裝配配，，并并設(shè)設(shè)立立了了一一個個住住宅宅部部件件工工廠廠。。萬萬科科在在上上海海和和四四川川開開發(fā)發(fā)的的部部分分中中低低層層樓樓盤盤中中，，這這些些工工廠廠化化生生產(chǎn)產(chǎn)的的模模塊塊已已經(jīng)經(jīng)得得到到運運用用。。在在東東莞莞成成立立了了中中國國的的第第一一個個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化住住宅宅基基地地。。6、萬萬科科住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化探探索索32三、、總總結(jié)結(jié)萬萬科科在在兩兩個個方方面面的的作作為為值值得得潤潤基基學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)331．設(shè)設(shè)計計階階段段，，推推崇崇人人性性化化設(shè)設(shè)計計，，實實施施客客戶戶細(xì)細(xì)分分策策略略一是是充充分分研研究究深深度度細(xì)細(xì)分分的的目目標(biāo)標(biāo)消消費費群群體體生生活活方方式式變變遷遷及及其其對對于于住住房房需需求求的的新新概概念念，，并并以以此此作作為為新新住住宅宅與與社社區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)計計的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，從從而而真真正正實實現(xiàn)現(xiàn)了了到到賣賣房房才才開開始始考考慮慮消消費費者者的的下下半半身身營營銷銷模模式式，，而而進進入入到到基基于于消消費費者者需需求求概概念念加加以以設(shè)設(shè)計計的的從頭頭營營銷銷；二是是突突破破傳傳統(tǒng)統(tǒng)設(shè)設(shè)計計思思路路，，把把市場場取取向向與與開開放放式式設(shè)設(shè)計計理理念念帶到到設(shè)設(shè)計計師師群群體體中中，，從從而而推推動動青青年年設(shè)設(shè)計計師師群群體體開開始始更更有有需需求求取取向向的的理理念念。。2．產(chǎn)產(chǎn)品品生生產(chǎn)產(chǎn)方方面面，，采采取取產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新策策略略，，走走產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化道道路路以精精細(xì)細(xì)化化的的產(chǎn)產(chǎn)品品挖挖掘掘客客戶戶重重復(fù)復(fù)購購買買的的潛潛力力。。注注重重獲獲取取優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)項項目目，，改改善善項項目目結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，通通過過更更多多項項目目的的快快速速開開發(fā)發(fā)，，充充分分利用用周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速速度度和和規(guī)規(guī)模模效效應(yīng)應(yīng)，提提高高人人力力資資源源效效率率和和資資金金利利用用效效率率，，強強化化市市場場控控制制力力和和品品牌牌影影響響力力。。349、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。23:22:4723:22:4723:2212/24/202211:22:47PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2223:22:4723:22Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:22:4723:22:4723:22Saturday,December24,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2223:22:4723:22:47December24,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。24十二二月202211:22:47下下午23:22:4712月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月2211:22下下午12月-2223:22December24,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/2423:22:4723:22:4724December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。11:22:47下下午11:22下下午23:22:4712月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。23:22:4723:22:4723:2212/24/202211:22:47PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。12月月-2223:22:4723:22Dec-2224-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。