某大街商業(yè)項目市場定價報告

上海頌唐地產(chǎn)中春路9988號大都會高爾夫2樓Tel州頌唐地產(chǎn)蘇州姑蘇區(qū)南環(huán)東路935號5樓Tel錫頌唐地產(chǎn)濱湖區(qū)五湖大道蠡湖科創(chuàng)中心南樓1617Tel：0510-886665000南京頌唐地產(chǎn)漢中路1號南京國際金融中心19FTel肥頌唐地產(chǎn)馬鞍山南路綠地贏海國際大廈c座601Tel蒙古頌唐地產(chǎn)呼市中山西路1號海亮廣場A座2205Tel：0471-46755772015年10月江陰西大街商業(yè)項目市場定價報告本文圖例標(biāo)示說明通過現(xiàn)有資料查閱到信息數(shù)據(jù)通過互聯(lián)網(wǎng)查閱到的資料數(shù)據(jù)通過現(xiàn)場實地走訪了解到的信息通過電話詢問到的相關(guān)信息1PART.1周邊競品價格分析萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場在售均價1.3-1.5萬元/㎡的金鋪以及1.8萬元/㎡的沿街商鋪，由于地段和交通的劣勢，項目整體競爭力落后于本案本案項目2.2KM步行街金鋪：萬達(dá)廣場沿街金鋪為1托2形式銷售，層高均為5.1米，主力面積在80-100㎡，銷售均價1.3-1.5萬元/㎡，目前為尾鋪在售，整體剩余不足10套住宅底商：主力面積60-80㎡，均價1.8萬元/㎡，上市較晚目前尚有40套在售

競爭分析：雖然項目為知名品牌開發(fā)商——萬達(dá)集團(tuán)，但項目在地段、交通及規(guī)劃發(fā)展上的先天劣勢，導(dǎo)致其在整體競爭力上稍遜于本案物業(yè)類型面積段（㎡）單價（元/㎡）主力總價段（萬元）銷售方式沿街金鋪80-10013000-15000200萬以下一托二住宅底商60-8018000銷售優(yōu)惠電商：5萬抵40萬注：沿街金鋪面積為1、2層面積總和興澄銀座項目為尾盤在售，2-4樓銷售均價1.8萬元/㎡，沿街底商銷售均價4萬元/㎡，項目處于成熟階段，其整體競爭力強于本案本案項目人民路

2-4樓商鋪：在售商鋪主力面積在套80-200㎡之間，層高5米，目前商鋪入住率超過80%，銷售均價為1.8萬元/㎡沿街底商：剩余1套，多數(shù)已經(jīng)出租營業(yè)，層高5.3米，銷售均價為4萬元/平米（唯一一套）

競爭分析：與本案相似，項目歲雖處人民路商圈末端，但是周邊成熟的小區(qū)和配套，以及接近80%以上的商鋪入住率，讓其整體競爭力均高于本案物業(yè)類型面積段（㎡）單價（元/㎡）主力總價段（萬元）銷售方式2-4樓商鋪80-20018000200-300單一層沿街底商200-30040000800-1000一拖二銷售優(yōu)惠電商：5萬抵20萬，再享9折優(yōu)惠注：項目為尾盤在售，剩余一套底商位置較好，因此價格較貴鸚鵡之城項目整體銷售均價為1.5萬元/㎡，但項目在地段、發(fā)展前景等方面劣勢明顯，與本案相比缺乏核心競爭優(yōu)勢本案芙蓉大道項目沿街商鋪：在售主力面積為40-100㎡左右，銷售均價2.2-2.5萬元/㎡內(nèi)鋪：銷售面積段為60-250㎡，整體銷售均價為1.2-1.4萬元/㎡

銷售現(xiàn)狀：項目為尾盤在售，剩余28套房源，銷售均價為1.5萬元/㎡

競爭分析：項目當(dāng)前商鋪入住率較高，但整體商業(yè)氛圍冷清，人流較少，未處市中心板塊范圍內(nèi)，整體競爭力弱于本案物業(yè)類型面積段（㎡）單價（元/㎡）主力總價段（萬元）銷售方式沿街商鋪40-10022000-25000100-200一托二內(nèi)鋪60-25012000-14000300以下單一層銷售優(yōu)惠暫無優(yōu)惠信息銷售價格總結(jié)：周邊競品銷售價格均價在1.6-2.0萬元/㎡（一拖二）之間，總價控制為200萬以下（符合區(qū)域投資客的投資喜好——小面積、低總價）銷售形式總結(jié)：周邊競品銷售為單一層或一拖二形式，外鋪價格為2.0-4.0萬元/㎡之間，內(nèi)鋪價格為1.2-1.5萬元/㎡之間競爭關(guān)系總結(jié)：本案在地段、交通和未來發(fā)展前景上優(yōu)勢明顯，但周邊競品都已為成熟的商鋪現(xiàn)房，招租和入住率較高，商業(yè)規(guī)模較本案成熟

本案競品成交面積段為60-200㎡之間，多數(shù)為1托2銷售均價1.6-2.0萬/㎡，相對于15年上半年價格下降明顯，與競品相比，本案在地段、交通和未來發(fā)展前景上優(yōu)勢明顯，但周邊競品都已為成熟的現(xiàn)房商鋪，整體招租和入住率較高，商業(yè)規(guī)模較為成熟競品價格總結(jié)2PART.2項目銷售價格定價定價測算策略————多種方法測算·客觀市場參考·多種因素推導(dǎo)————多種方法比較策略：通過多重定價方法相比較，結(jié)合各測算方法，相衡測算方法的利弊，統(tǒng)籌得出本案商業(yè)的具體銷售價格區(qū)域個案價格參考策略：通過與市場上項目進(jìn)行橫向和縱向數(shù)據(jù)比較，結(jié)合本案自身商業(yè)特點，從側(cè)面反應(yīng)本案的市場客觀價格多種因素推導(dǎo)策略：項目為本司包銷項目，除了考慮本案在市場上的客觀靜態(tài)價格之外，還應(yīng)根據(jù)市場環(huán)境、各方利益，對產(chǎn)品價格在測算的基礎(chǔ)上進(jìn)行理性調(diào)整123定價測算原則原則1/從本案自身角度定價——項目為周邊“僅存”的商業(yè)綜合體，具有稀缺性——保證項目具有合理的銷售速度和資金回籠速度原則2/從客觀市場角度定價——江陰市中心商鋪均價范圍在17000-25000元/㎡之間（一拖二）——江陰商業(yè)供求矛盾加劇，考慮銷售回款，應(yīng)適當(dāng)下調(diào)均價——江陰市場客戶投資意向較差，處于觀望狀態(tài)，市場反應(yīng)冷淡原則3/周邊環(huán)境因素——本案周邊環(huán)境整體氛圍成熟，但業(yè)態(tài)落后，和步行街發(fā)展有較大差距——目前本案周邊為住宅回遷區(qū)，人流量較少，客戶導(dǎo)入難度較大本體市場環(huán)境定價方方法一一比較對對象比較因因素選取市市場上上在售售項目目：興澄銀銀座、萬達(dá)達(dá)廣場場、鸚鸚鵡國國際作為類類比樓樓盤進(jìn)進(jìn)行參參考針對商商業(yè)定定價，，所對對比因因素主主要有有以下下幾方方面：：地段因因素、、規(guī)劃劃與配配套、、物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)、規(guī)規(guī)劃、、規(guī)模模狀況況、建建筑檔檔次、、車位位數(shù)量量、物物業(yè)管管理等它是將將需要要定價價的對對象與與在定定價期期間有有交易易的類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行行比較較，對對這些些類似似房地地產(chǎn)的的價格格做適適當(dāng)?shù)牡男拚?，以以此確確定客客觀合合理價價格的的方法法本案商商業(yè)部部分選選取市市場上上主要要在售售商業(yè)業(yè)，運運用市市場比比較法法對項項目進(jìn)進(jìn)行價價格測測算與發(fā)展商的成本直接發(fā)生關(guān)系，而與市場競爭項目不直接相關(guān)，定價不利于競爭市場比比較法法成本法法收益法法假設(shè)開開發(fā)法法我司將將以周周邊商商業(yè)的的價格格作為為定價價基礎(chǔ)礎(chǔ)，采取市市場比比較法法對本本項目目商業(yè)業(yè)銷售售產(chǎn)品品進(jìn)行行客觀觀定價價價格參參考系系數(shù)項目指標(biāo)本項目興澄銀座萬達(dá)廣場鸚鵡之城地理位置（正負(fù)0）+5（距離步行街較近）-10（城西新區(qū)，離市中心較遠(yuǎn)）-15（南部新城，離步行街3KM)交通情況（正負(fù)0）-5(公共交通樞紐少）+5（西城公交樞紐、毗鄰人民路）+0（多條公交線路，主路交匯處）商業(yè)氛圍（正負(fù)0）+5（內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)成熟）-10（商鋪空置率高）-5（商圈逐漸熱鬧）人流量情況（正負(fù)0）+5（成熟商業(yè)帶來的人流）-15（遠(yuǎn)離城區(qū)，周中人流較少）-10（遠(yuǎn)離市中心）車流量情況（正負(fù)0）+0（和本案相差不大）-10（人流量少，導(dǎo)致車流量不多）+0（主干道旁）建筑外觀（正負(fù)0）-5（公建化無特色）-5（公建化無特色）-10（無特色）項目規(guī)模（正負(fù)0）-10（尾盤）+5（未來新鋪推出）-5（尾盤）停車位（正負(fù)0）+5（已營業(yè)停車位規(guī)劃較好）+0（整體建設(shè)中）-10（與住宅相接，占用嚴(yán)重）經(jīng)營管理（正負(fù)0）+15（租售并舉商鋪入駐率高）+5（空置率高，但有萬達(dá)管理團(tuán)隊）+0（15年招商和入駐有所改善）經(jīng)營商實力信譽（正負(fù)0）+10（江陰品牌開發(fā)商）+10（全國品牌開發(fā)商）-5（住宅部分口碑不好）未來發(fā)展（正負(fù)0）+5（成熟的業(yè)態(tài)和區(qū)域規(guī)劃）-5（未處市中心）-10（離市中心較遠(yuǎn)、配套不足）透過對對競品品參數(shù)數(shù)參考考得出出，本案在在地段段、交交通、、未來來發(fā)展展和人人車流流量上上具有有較強強的競競爭優(yōu)優(yōu)勢測試均均價選選取(首層））——興澄銀銀座，，二樓銷銷售均均價為為1.8萬元/㎡，可可推算算其首首層均均價在在3.2萬元/㎡左左右（（單價價4萬元僅僅為個個例））——萬達(dá)廣場，，根據(jù)其一拖拖二均價為為1.6萬元/㎡，可推導(dǎo)導(dǎo)其首層均均價在2.1萬元/㎡左右——鸚鵡之城，，根據(jù)其在售售均價，推推算出其首首層的銷售售均價為1.7萬元/㎡注：一二層層價格測算算根據(jù)首層層和二層1:0.55的比例進(jìn)行行推算比較法定價價參照區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)項目目售價，得得出當(dāng)前市市場情況下下，本案未未來首層銷售均均價為25220元/㎡項目指標(biāo)權(quán)重本項目興澄銀座萬達(dá)廣場鸚鵡之城地理位置12%1001059085交通情況9%10095105100商業(yè)氛圍14%1001059095人流量情況11%1001058590車流量情況7%10010090100建筑外觀6%100959590項目規(guī)模6%1009010595停車位6%10010510090經(jīng)營管理8%100115105100經(jīng)營商實力信譽8%10011011095未來發(fā)展13%1001059590系數(shù)累加100%100103.4596.0593.2項目權(quán)重145%35%20%項目單價（元/㎡）

320002100017000修正單價（元/㎡）25220.130932.8177921863.612718240.34335市場比較法法/測算本案商商業(yè)首層商商業(yè)——根據(jù)與市場場競爭個案案進(jìn)行比較較得出本案案商業(yè)部分分首層價格格為25220元/㎡定價方法二二它是將需要要定價的對對象以預(yù)估估收益率作作為定價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，通過過目前項目目或周邊租租金反向推推導(dǎo)商鋪售售價針對對本案周邊商商業(yè)租金，，結(jié)合日鑫鑫商業(yè)前期期租賃市場場數(shù)據(jù)，進(jìn)進(jìn)行分析，，通過收益益還原定價價本項目以使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式銷售，以收益還原的方法定價更具有科學(xué)性市場比較法法成本法收益法假設(shè)開發(fā)法法我司將以周周邊商業(yè)租租賃價格作作為定價基基礎(chǔ)，采取價格收收益法對本本項目銷售售產(chǎn)品進(jìn)行行定價每月租金12月-空置月份預(yù)估收益率率*÷租金參考澄江福地——江陰老城區(qū)區(qū)最具客流流的大型商商業(yè)項目，，客流較大大，運營較較好，首層鋪面租租金為5.2元/㎡·天項目介紹地理位置人民中路118號物業(yè)類型商業(yè)街區(qū)開發(fā)商江陰時代置業(yè)有限公司開盤時間2009年9月開業(yè)時間2010年5月占地面積（㎡）24690總建筑面積（㎡）42685總套數(shù)（間）243主力面積（㎡）20-90售價（元/平米）35000-68000租金（元/平米/天）1.1-5.2時尚101虹橋南路環(huán)城南路人民路步行行街澄江福地華聯(lián)商廈華地百貨海瀾商廈江陰國際購購物中心198765432101211澄江福地是是江陰政府府重點扶持持的大型商商業(yè)項目，，共有十二二棟融合明明清風(fēng)貌的的特色建筑筑，集觀光光旅游與商商業(yè)于一體體的商業(yè)街街區(qū)項目澄江福地雜雜亂的布局局規(guī)劃致各各商鋪租金金、售價差差異明顯；；項目目出租部分分整體租金金為4.5元/㎡·天，首層鋪鋪面租金在在5.2元/㎡·天租金參考華地百貨——江陰最大現(xiàn)現(xiàn)代百貨商商場，客流流密集，運運營情況良良好，整體體租金為7.5元/㎡·天，首層租租金為10.5元/㎡·天華地百貨作作為華地集集團(tuán)旗下全全資子公司司，依托集集團(tuán)資源平平臺，在品品牌招商、、規(guī)劃、營營銷方面具具有較強的的市場競爭爭優(yōu)勢華地百貨已已成為江陰陰中高端消消費的主要要場所，目前項目整整體租金為為7.5元/㎡·天，首層租租金為10.5元/㎡·天項目介紹地理位置江陰市人民路18號物業(yè)類型百貨商廈開發(fā)商香港華地國際企業(yè)集團(tuán)開業(yè)時間2005年9月總建筑面積（㎡）54000營業(yè)面積（㎡）35000首層租金（元/天·㎡）10.5-2F停車場、美車堂-1F大統(tǒng)華超市1F肯德基、味千拉面、Tata、星期六、百思圖、天美意、周生生、面包新語等2FTeenieWeenie、CK、ELAND、vgrass等3FINSTAIN、TIMEROAD、歐時力、法文箱子、百家好、UGIZ、馬斯菲爾素、ENIED、DGVI等4F海螺、金利來、沙馳、皮爾卡丹等5FADIDAS、HAZZYS、NIKE、LEE、NewBalance、匡威、pone等6F羅萊家紡、夢潔、松下、三菱等7FVIP服務(wù)中心、行政辦公室時尚101虹橋南路人民路步行街澄江福地華聯(lián)商廈華地百貨海瀾商廈江陰國際購物中心環(huán)城南路租金參考萬達(dá)廣場——區(qū)域內(nèi)輻射射力度最大大的單體項項目，大體體量商業(yè)及及品牌優(yōu)勢勢保證消費費客流數(shù)量量，首層租金為為4.0元/㎡·天江陰陰萬達(dá)是萬萬達(dá)集團(tuán)在在華東地區(qū)區(qū)最大的城城市綜合體體，萬達(dá)百百貨、大歌歌星KTV、大玩家家、江陰陰首個IMAX巨幕影廳廳、萬達(dá)達(dá)國際影影城、優(yōu)優(yōu)衣庫、、麥當(dāng)勞勞、中華華老字號號品牌同同慶樓等等主力店店同期開開業(yè)項目介紹地理位置人民西路307-317號物業(yè)類型綜合體開發(fā)商江陰萬達(dá)廣場投資有限公司開業(yè)時間2012年9月規(guī)劃用地面積（㎡）121500總建筑面積（㎡）525000首層租金（元/㎡·天）4.0地上建筑面積（㎡）425000地下建筑面積（㎡）100000住宅總建筑面積（㎡）171500商辦總建筑面積（㎡）353500人民路文富路江陰萬達(dá)達(dá)環(huán)城南路路青山路收益還原原定價根據(jù)目前前區(qū)域內(nèi)內(nèi)商鋪租租賃情況況，我司針對對商鋪的的空置月月分?jǐn)?shù)取取1，預(yù)計收收益率為為7%，測算本案案首層均均價24993元/㎡月租金*（12-1）/7%=商鋪售價價項目澄江福地華地百貨萬達(dá)廣場評分系數(shù)11513095參考系數(shù)40%25%35%一樓租金（元/㎡·天）5.210.54.0收益還原原法/測算本案案商業(yè)首首層商業(yè)業(yè)——根據(jù)與租租賃市場場競爭個個案進(jìn)行行分析得得出本案商業(yè)業(yè)部分首首層價格格為24993元/㎡定價方法法三我司將以以周邊二二手商業(yè)業(yè)銷售價價格作為為定價基基礎(chǔ)，根據(jù)二手手商業(yè)價價格對本本項目商商業(yè)銷售售產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行定價價商鋪名稱面積（㎡）位置銷售均價（元/㎡）距離本案遠(yuǎn)近(KM)參考系數(shù)(%)江南華都商鋪2452層190000.230澄江福地商鋪292層250000.625浙江商貿(mào)城25.72層140000.815江兆業(yè)廣場商鋪202層150000.625收益還原原法/測算本案案商業(yè)首首層商業(yè)業(yè)——根據(jù)與市市場競爭爭個案進(jìn)進(jìn)行比較較得出區(qū)區(qū)域內(nèi)二二手商業(yè)業(yè)首層價價格為28270元/㎡——根據(jù)江陰陰同區(qū)商商鋪一二二手市場場價格比比例系數(shù)數(shù)（90%），算出本案案商業(yè)部部分首層層銷售價價格為25443元/㎡注：一二二層價格格測算根根據(jù)首層層和二層層1:0.55的比例進(jìn)進(jìn)行推算算市場比較較法市場競品品和同類類項目客客觀比較較得出本本案商業(yè)業(yè)銷售價價格為：：25220元/㎡靜態(tài)價格格定價我司根據(jù)據(jù)三種定定價方法法，綜合合分析得得出，本案的商商業(yè)部分分首層靜靜態(tài)價格格為25196元/㎡收益還原原法市場競品品和同類類項目客客觀比較較得出本本案商業(yè)業(yè)銷售價價格為：：24993元/㎡二手市場場推算法法市場競品品和同類類項目客客觀比較較得出本本案商業(yè)業(yè)銷售價價格為：：25443元/㎡收益還原原法/測算本案案商業(yè)首首層商業(yè)業(yè)——根據(jù)市場場比較法法：收益益還原法法：二手手房市場場推算法法，3者權(quán)重為為50%:30%:20%測算出——本案商業(yè)業(yè)部分首首層靜態(tài)態(tài)銷售價價格為25196元/㎡——在商業(yè)市市場競爭爭加劇的的江陰，，這樣的靜靜態(tài)價格格是否有有吸引性性？但僅僅是是靜態(tài)價價格就能能得出，，這應(yīng)該是是本案的的實際包包銷價格格嗎？——這樣的靜靜態(tài)價格格，能保證項項目的利利潤和產(chǎn)產(chǎn)品的市市場接受受度？——這樣的靜靜態(tài)價格格，能保證項項目的火火爆開盤盤和持續(xù)續(xù)熱銷嗎嗎？因此，僅僅僅是客客觀的靜靜態(tài)價格格是不能能作為本本案最終終定價基基準(zhǔn)的，，我們需需要一個個，理性性&符合市場場的價格格杠桿——價格敏感感度，來來對本案案進(jìn)行合合理定價價敏感性分分析根據(jù)目前前區(qū)域市市場情況況，我司司認(rèn)為開發(fā)商可可適當(dāng)放放棄部分分利潤率率，在靜靜態(tài)價格格的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行行適當(dāng)調(diào)調(diào)整，達(dá)達(dá)到商業(yè)業(yè)收益最最大化價格敏感度-6%-5%-4%-3%-2%-1%預(yù)估均價1%2%3%4%5%6%項目首層銷售單價20328216252276323712