某地產(chǎn)營銷殺手锏從客戶到產(chǎn)品的產(chǎn)品庫構(gòu)建

從客戶到產(chǎn)品——詳論萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建方法

目錄 一、產(chǎn)品庫概述 二、產(chǎn)品資料庫 三、產(chǎn)品庫實踐（廣州） 四、青年群體產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品庫概述以前，我們拿到了土地再做產(chǎn)品，現(xiàn)在，我們要在獲取土地之前做產(chǎn)品……既然沒有具體的項目地塊，我們就要把這個城市的所有土地大致上分成幾類，這個城市的所有客戶也分成幾類（當(dāng)然，都盡可能控制在個位數(shù)），每一類土地上聚集著一些對應(yīng)的客戶，他們對產(chǎn)品的需求具有較強的特征，我們根據(jù)這個特征制定了產(chǎn)品系列——G1、G2、G3、T1、T2、C……產(chǎn)品系列各自具有的產(chǎn)品特征，需要我們?nèi)ふ?，更需要的是去賦予……每個產(chǎn)品系列中，不同類別客戶需求的差異，也需要我們?nèi)ふ?，去賦予……之后，我們要把這些特征，物理化在一個單體方案中……這樣，這個單體方案就既值得復(fù)制，也可以復(fù)制，因為它身上，體現(xiàn)了某類客戶在某類土地上選擇產(chǎn)品時的核心需求；而不是其他什么原因。當(dāng)操作具體的項目時，某些情況下，這個單體可能會需要做修改，不過修改的是適應(yīng)項目的物理參數(shù)，而非客戶需求特征

如果用一頁紙來介紹產(chǎn)品庫……我們選擇了廣州市的G3、T1做產(chǎn)品……G3和T1的產(chǎn)品差異在于：前者至少一梯7，后者最多一梯六；前者可以沒有入戶花園，后者必須有入戶花園；前者必須具備餐廚打開界面，后者可以不作要求；前者生活陽臺必須大于N平米，進(jìn)深大于M米，后者數(shù)字要小得多……在G3系列中，青之與青持的產(chǎn)品差異在于：青年持家廚房必須保證若干功能配置，青年之家則少得多；青年持家有家政空間，青年之家無；青年持家有正式餐廳，青年之家只有兩人餐臺……之后，做成單體方案中，有可能G3的青持與青之在一個單體中共存，也有可能只考慮青持，根據(jù)市場的客戶比例，選擇一個合理的，而不是一個唯一的……再用一頁紙來舉個例子（僅僅是例子）……滿足集團(tuán)發(fā)展對效率和規(guī)模的要求，在更短的時間內(nèi)提供整套產(chǎn)品解決方案（建立和客戶相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品體系，圍繞客戶價值精準(zhǔn)化，通過做簡單，獲取更高的效率。）產(chǎn)品庫能力效率簡單客戶合作內(nèi)部外部改變流程，提升效率流程工具操作方式操作方式與產(chǎn)品質(zhì)量客戶期望的產(chǎn)品完善度

產(chǎn)品庫的目標(biāo)

產(chǎn)品庫與產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列產(chǎn)品庫產(chǎn)品系列建立了客戶與土地的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品庫則致力于建立基于土地屬性的客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)客戶價值導(dǎo)向土地客戶產(chǎn)品

產(chǎn)品庫的產(chǎn)品劃分與產(chǎn)品系列關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品劃分方式篩選法——通過從大到小的逐層篩選縮小土地和客戶的范圍，再建立與產(chǎn)品的對應(yīng)土地配套生命周期客戶產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3……地理位置周邊配套小區(qū)產(chǎn)品

產(chǎn)品庫體系產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品價值需求點規(guī)劃特征單體特征戶型特征主力產(chǎn)品某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品選擇1、在一定區(qū)域內(nèi)，為合適的客戶在合適的土地上提供合適的萬科產(chǎn)品2、進(jìn)行產(chǎn)品梳理，為產(chǎn)品復(fù)制和工廠化做準(zhǔn)備3、基于產(chǎn)品梳理的產(chǎn)品優(yōu)化

產(chǎn)品庫工作流程土地特征產(chǎn)品系列3年項目發(fā)展趨勢及策略基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計成本控制產(chǎn)品入庫產(chǎn)品資料庫產(chǎn)品選擇產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品入庫趨勢研究主力客戶及其特征和需求配套特征某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征客戶∝產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）確定重點發(fā)展的產(chǎn)品系列∝+可能產(chǎn)品組合方案產(chǎn)品的選取原則“提供可復(fù)制的的產(chǎn)品”產(chǎn)品庫的核心心價值是“好”產(chǎn)品品才值得復(fù)制制！有適應(yīng)性的產(chǎn)產(chǎn)品才能復(fù)制制！“超出客戶滿意意”——“超出客戶滿意意”，就是超超出客戶內(nèi)心心需求。但這這種需求有時時因為市場上上沒有具體的的產(chǎn)品參照，，因而無法明明確表述。什么是“好””產(chǎn)品我們需要筆記記本電腦安全全可靠，但如如果沒有IBMThinkpad，我們?nèi)绾沃雷约盒枰V鋁合金框框架與氣囊式式硬盤保護(hù)功功能呢？IBM提供了超越客客戶滿意的功功能，因而能能夠獲得產(chǎn)品品溢價。更好的顯示屏屏也是附加價價值，為什么么IBM不提供？因為為并非需要安安全性的商務(wù)務(wù)客戶的最需需！“超出客戶滿意意”的過程就就是尋找“重重要而未被滿滿足的需求””：找出某一類客客戶的核心需需求——比如商務(wù)人士士對筆記本安安全性的要求求；此謂“重重要”；通過創(chuàng)造性的的過程，將客客戶需求產(chǎn)品品化，并找出出核心需求之之下市場尚未未提供（即““未被滿足””）的功能能；找出這些功能能中，以目前前的成本和生生產(chǎn)模式看，，可以付諸實實現(xiàn)的功能；；即價值工程程。如何做出“好好”產(chǎn)品第一個層面：：如果符合一個個區(qū)域內(nèi)的氣氣候和規(guī)范、、符合這個區(qū)區(qū)域內(nèi)多數(shù)項項目的土地條條件要求，那那么，就有了了在這個區(qū)域域內(nèi)的適應(yīng)性性；第二個層面：：如果不同地區(qū)區(qū)的氣候和規(guī)規(guī)范不同，但但客戶的核心心需求沒有變變，那么，換換了城市，““好產(chǎn)品”仍仍然是“好好產(chǎn)品”，只只是要本地化化和項目化——直接復(fù)制變成成了改版后的的復(fù)制如何具有適應(yīng)應(yīng)性1、適應(yīng)性研發(fā)發(fā)（針對各區(qū)區(qū)域和核心城城市）主流客戶+土地區(qū)位與密密度趨勢+競品規(guī)律2、超出客戶滿滿意的產(chǎn)品研研發(fā)客戶細(xì)分+需求歸納+功能研發(fā)+產(chǎn)品測試產(chǎn)品庫的產(chǎn)品品研發(fā)例如：小太陽陽客戶對生活活陽臺的功能能需求（兒童童曬太陽、晾晾衣、游戲…）具有趨同性性，但因氣候候差異各地的的具體解決方方案不同（北北方多封陽臺臺，南方不封封），需要總總部與區(qū)域共共同工作主流客戶的需需求趨同未來的土地供供應(yīng)也表現(xiàn)出出一定的趨同同性用有限的產(chǎn)品品滿足８０％％的項目需求求“有限產(chǎn)品”與與“大量需求求”產(chǎn)品資料庫產(chǎn)品資料庫的的功能使用對象：公司管理層、、設(shè)計和營銷銷系統(tǒng)的專業(yè)業(yè)人員功能——支持產(chǎn)品庫的的構(gòu)建公司管理層：：了解市場產(chǎn)產(chǎn)品概況營銷系統(tǒng)：（1）分析有客觀觀市場制約下下客戶/土地/產(chǎn)品三者之間間的關(guān)系（2）競品市場研研究，尋找產(chǎn)產(chǎn)品的客戶邏邏輯（3）尋找市場產(chǎn)產(chǎn)品空白點設(shè)計系統(tǒng)：（1）研究市場產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀，進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品分類類（2）歸納經(jīng)典產(chǎn)產(chǎn)品（3）競品設(shè)計研研究操作主體：格格式與標(biāo)準(zhǔn)集集團(tuán)統(tǒng)一，一一線公司營銷銷口/銷售代理公司司完成錄入合作模式：兩兩個平臺分別別服務(wù)于各自自公司，同時時可以進(jìn)行信信息對接代理公司信息平臺萬科產(chǎn)品資料庫平臺信息對接產(chǎn)品資料庫的的構(gòu)建（基于于外部合作））信息錄入1、項目信息2、單體信息3、戶型信息4、客戶信息產(chǎn)品查詢數(shù)據(jù)分析（分分3個層次）：1、分析結(jié)論概概述（可進(jìn)行行城市間對比比）2、交叉分析表表格3、具體產(chǎn)品信信息系統(tǒng)維護(hù)（以城市為單單位進(jìn)行系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)置和數(shù)據(jù)據(jù)維護(hù)）產(chǎn)品資料庫的的結(jié)構(gòu)三居兩衛(wèi)比重重比預(yù)想的大大，需關(guān)注9070后的走勢三居一衛(wèi)目前前比重居第三三，可能是9070后的關(guān)注區(qū)域域，結(jié)合客戶戶需求，可能能出現(xiàn)1.5個衛(wèi)生間的配配置需求二居中一衛(wèi)的的戶型占絕對對多數(shù)注：格中數(shù)字字表示不同的的戶型個數(shù)，，也可切換成成戶型套數(shù)廣州市場中產(chǎn)產(chǎn)品的聚集度度很高廣州市場的單單向單體比重重很小一核4和一核6的單體比重最最大，一核8的比重其次，，一核5和一核7處于補充狀態(tài)態(tài)

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10-20產(chǎn)品庫的分工工集團(tuán)：1、建立產(chǎn)品庫庫/產(chǎn)品資料庫的的體系和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2、結(jié)合集團(tuán)發(fā)發(fā)展目標(biāo)和項項目獲取情況況明確產(chǎn)品庫庫的應(yīng)用目標(biāo)標(biāo)和范圍3、根據(jù)具體情情況，參與部部分區(qū)域的部部分具體研發(fā)發(fā)及入庫工作作4、開發(fā)產(chǎn)品庫庫的網(wǎng)絡(luò)平臺臺5、開發(fā)產(chǎn)品資資料庫的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)平臺區(qū)域：1、參與產(chǎn)品庫庫構(gòu)建的研討討2、根據(jù)產(chǎn)品庫庫的構(gòu)建流程程完成產(chǎn)品庫庫3、完成產(chǎn)品資資料庫的具體體錄入工作外部資源引入入：1、各區(qū)域有固固定的設(shè)計合合作資源，共共同研發(fā)2、各區(qū)域引入入銷售代理公公司完成產(chǎn)品品資料庫的信信息錄入產(chǎn)品庫的分工工產(chǎn)品庫實踐（（廣州）產(chǎn)品庫工作流流程（廣州））土地特征產(chǎn)品系列3年項目發(fā)展趨趨勢及策略基于客戶需求求的產(chǎn)品設(shè)計計成本控制產(chǎn)品入庫產(chǎn)品資料庫產(chǎn)品選擇產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品入庫趨勢研究主力客戶及其其特征和需求求配套特征某一產(chǎn)品系列列下的產(chǎn)品分分類及其特征征客戶∝產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系系列下）確定重點發(fā)展展的產(chǎn)品系列列∝+可能產(chǎn)品組合合方案產(chǎn)品的選取原原則目錄一、客戶及產(chǎn)產(chǎn)品趨勢二、項目發(fā)展展趨勢三、廣州產(chǎn)品品資料庫四、廣州產(chǎn)品品系列劃分五、客戶∝產(chǎn)產(chǎn)品（某一產(chǎn)產(chǎn)品系列下））六、可能產(chǎn)品品組合方案及及選擇七、設(shè)計可能能性研究八、客戶需求求提煉九、競品單體體研究十、設(shè)計任務(wù)務(wù)書一、客戶及產(chǎn)產(chǎn)品趨勢廣州細(xì)分市場場客戶比例家庭結(jié)構(gòu)細(xì)分分從05年廣州市場客客戶細(xì)分結(jié)果果來看，社會會新銳、望子子成龍是廣州州的主力群體體，占廣州全全市比例的83%，屬于市場主主流購房人群群。數(shù)據(jù)來源：2005年廣州公司客客戶細(xì)分成果果，未包括番番禺、花都、、從化、增城城社會新銳：38.1％望子成龍：45.3％保有挖掘關(guān)注廣州市場萬科客戶對萬科品牌喜喜好數(shù)據(jù)來源：2005年成交客戶及及客戶細(xì)分成成果市場客戶、現(xiàn)現(xiàn)有業(yè)主與品品牌喜好關(guān)系系廣州公司細(xì)分分客戶群選擇擇核心客戶群青年持家24.7%青年之家13.4%孩子三代14.8%小太陽17.5%富貴之家5.5%后小太陽13.0%老人一二三代代2.1%中年之家9.0%非核心客戶群群經(jīng)濟(jì)務(wù)實非目標(biāo)客戶群群3房2衛(wèi)、3房1衛(wèi)、2房1衛(wèi)是主要的選選擇。對于富貴之家家，3房2衛(wèi)、4房2衛(wèi)為主流選擇擇青年持家、孩孩子三代對3房2衛(wèi)的選擇比例例更高，孩子子三代同時對對3房1衛(wèi)也需求較高高目標(biāo)客戶對戶戶型的選擇戶型選選擇的的總體體情況況房間數(shù)數(shù)帶洗手手間數(shù)數(shù)3房是最最主要要的市市場選選擇，，其次次為2房衛(wèi)生間間的配配置需需求，，相應(yīng)應(yīng)的以以三房房二衛(wèi)衛(wèi)、二二房一一衛(wèi)為為主。。目標(biāo)客客戶對對戶型型面積積的選選擇被訪者者預(yù)期期的住住房面面積在在80～90M2左右，，并呈呈正態(tài)態(tài)分布布。富貴之之家顯顯然需需要更更大的的面積積，平平均達(dá)達(dá)130平米，，19％要求求144平米以以上。。此外外，青青年持持家、、孩子子三代代因家家庭人人口數(shù)數(shù)多而而相對對略大大的面面積，，大約約大10平米左左右。。說明：：前期期CATI數(shù)據(jù)，，取消消每平平米3500元以下下的樣樣本，，推算算，面面積均均值為為93.8，顯示兩兩者調(diào)調(diào)研結(jié)結(jié)果差差異很很小。戶型面面積選選擇的的總體體情況況選擇多多大的的建筑筑面積積？100M2以上144M2以上80M2以下120M2以下2房、3房、4房及以以上的的平均均面積積分別別為76.7、96.9、138.9平方米米從面積積配比比看，，小2房、小小3房的需需求相相當(dāng)突突出比例合合計100％目標(biāo)客客戶對對單體體類型型的選選擇總體而而言，，消費費者對對8-12層的小小高層層沒有有抗性性，對對13-17層的中中高層層以及及18層以上上的高高層也也基本本沒有有抗性性。富貴之之家則則更傾傾向于于高層層住宅宅及少少量別別墅。。受9070政策的的影響響，需要用用更小小的戶戶型面面積滿滿足客客戶需需求新審批批、新新開工工的商商品住住房建建設(shè)，，套型型建筑筑面積積90平方米米以下下住房房（含含經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用住房房）面面積所所占比比重達(dá)達(dá)到開開發(fā)建建設(shè)總總面積積的70%以上。?！獜V州市市住房房建設(shè)設(shè)規(guī)劃劃（2006-2010）客戶關(guān)關(guān)鍵詞詞：社社會新新銳、、望子子成龍龍產(chǎn)品關(guān)關(guān)鍵詞詞：小小三房房、兩兩房為為主，，少量大大三房房，需需考慮慮9070二、項項目發(fā)發(fā)展趨趨勢廣州市市住房房建設(shè)設(shè)規(guī)劃劃（2006-2010）——住房用用地計計劃表2：“十一五”期間住房用地計劃年度政府保障型住房（公頃）商品住房用地（公頃）合計（公頃）比例（％）各年度其他商品住宅平均容積率廉租住房用地新社區(qū)住房用地部隊和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房用地小計政府調(diào)控的中小戶型、中低價位普通商品住房用地其他商品住房用地單套套型建筑面積≤90平方米住房用地單套套型建筑面積＞90平方米住房用地其他商品住房用地占商品住房用地比例單套套型建筑面積≤90平方米住房用地單套套型建筑面積＞90平方米住房用地小計2006918103718750117354391703047%2.1820079843813115664150370501703058%2.6020082803812014559139343463703058%2.6020096603510111949115283384703058%2.612010526306115449112315376703051%2.66合計3126815145076127163316652115703054%2.53注：廉廉租、、新社社區(qū)住住房，，部隊隊和單單位自自建經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房，政政府調(diào)調(diào)控的的中小小戶型型、中中低價價位普普通商商品住住房套套型建建筑面面積全全部控控制在在90平方米米以內(nèi)內(nèi)。根據(jù)表表2，06-10年，其其他商商品住住宅的的平均容容積率率為2.53，且呈呈逐年年攀升升趨勢勢。片區(qū)名稱發(fā)展?fàn)顩r戰(zhàn)略地位規(guī)劃容積率區(qū)間土地屬性D東部新城土地充裕，市場成熟重點戰(zhàn)略區(qū)域1~2T/CC城西發(fā)展2~4CB白云山南湖0.7~1.5CJ舊城西土地稀缺，市場成熟機會布點區(qū)域3~5GI舊城中心3~5GG中心景觀3~6G/高檔P東圃4~6G/CT天河商務(wù)4~6GZ海珠西2.5~4GF海珠發(fā)展2.5~4G/CH黃埔2.5~4GW花地灣2~5C/GX1番禺土地充裕，市場欠成熟潛力發(fā)展區(qū)域0.5~2C/TY1南沙0.5~2C/TX3花都中心2~4G/CY2增城中心2~4G/CY3從化中心2~4G/CR蘿崗白云北1~2TS花都非新華及南部土地稀缺，市場欠成熟一般關(guān)注區(qū)域0.5~1.5TL增城非荔城0.5~1.5TK從化非街口0.5~1.5T廣州公公司項項目發(fā)發(fā)展策策略及及趨勢勢備注:G代表Golden系列；；C代表City系列；；T代表Town系列發(fā)展關(guān)關(guān)鍵詞詞：(中)高容積積率；；City為主，，Golden為輔容積率率區(qū)間間劃分分：中低容容積率率<1.5中高容容積率率1.5~2.5高容積積率>2.5三、廣廣州產(chǎn)產(chǎn)品資資料庫庫1、客戶戶與土土地的的關(guān)聯(lián)聯(lián)性2、土地地與產(chǎn)產(chǎn)品的的關(guān)聯(lián)聯(lián)性3、客戶戶與產(chǎn)產(chǎn)品的的關(guān)聯(lián)聯(lián)性4、市場場中的的產(chǎn)品品分布布狀況況產(chǎn)品資資料庫庫的分分析內(nèi)內(nèi)容客戶類類型+土地屬屬性

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25-50在現(xiàn)有有市場場供應(yīng)應(yīng)和價價格下下，City是主流流客戶戶最主主流的的供應(yīng)應(yīng)和選選擇，，Town居其次次小太陽陽和后后小太太陽對對于Town和Golden的排斥斥不太太大青年持持家和和中年年之家家在Golden中很少少量，，可能能和老老人及及支付付能力力有關(guān)關(guān)青年之之家在在Golden的量少少，與與其支支付能能力有有一定定關(guān)系系，如如果戶戶型面面積減減少，，有增增加的的可能能土地屬屬性+單體類類型

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25-50目前廣廣州市市場中中，City的比重重較高高（在在中高高容積積率下下）City和Golden土地中中的單單體類類型主主要是是雙向向的一一核4和一核核6City土地中中也有有小部部分雙雙向/多向的的一核核8Town土地中中不超超過一一核6土地屬屬性+戶型類類型

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25-50目前廣廣州市市場中中，City和Town土地中中的戶戶型類類型以以3居2衛(wèi)和2居1衛(wèi)為主主Golden土地中中以3居2衛(wèi)居多多，2居1衛(wèi)也有有一定定量

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25-50客戶類類型+單體形形態(tài)目前廣廣州市市場中中，雙雙向單單體是是供應(yīng)應(yīng)和選選擇的的主流流多向單單體其其次單向單單體受受資源源制約約，供供應(yīng)量量很少少

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25-50客戶類類型+單體類類型目前廣廣州市市場中中，雙雙向一一核4是主流流供應(yīng)應(yīng)和選選擇，，雙向向/多向一一核六六其次次小太陽陽和后后小太太陽在在一核核8/7單體中中也有有部分分，這這一定定程度度上是是這兩兩類人人群比比重最最大所所致一核7-8因為品品質(zhì)原原因供供應(yīng)和和選擇擇較少少（更更不被被富貴貴之家家接受受），，一核核8以上數(shù)數(shù)量很很少

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25-50客戶類類型+戶型類類型3居2衛(wèi)是除除青年年之家家/年邁長長者外外的客客戶的的主流流需求求青年之之家的的主流流選擇擇是2居1衛(wèi)小太陽陽和后后小太太陽的的第二二比重重選擇擇2居1衛(wèi)，第第三比比重選選擇是是3居1衛(wèi)，這這可以以理解解為在在現(xiàn)有有市場場供應(yīng)應(yīng)和價價格下下的反反映，，但從從功能能需求求看，，仍有有進(jìn)一一步提提升的的需求求現(xiàn)有市市場下下，青青年持持家和和中年年之家家對2居1衛(wèi)也有有一定定需求求

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25-50客戶類類型+戶型面面積目前廣廣州市市場中中，110-140平米是是除青青年之之家/年邁長長者外外的客客戶的的主流流面積積需求求青年之之家的的主流流面積積選擇擇是70-90平米小太陽陽、后后小太太陽和和青年年持家家的面面積選選擇表表現(xiàn)為為向下下延展展，這這是在在現(xiàn)有有市場場供應(yīng)應(yīng)和價價格下下的反反映。。相對對后小小太陽陽，小小太陽陽對面面積的的向下下兼容容性更更強，，可能能是受受孩子子年齡齡的影影響三居兩兩衛(wèi)比比重比比預(yù)想想的大大，需需關(guān)注注9070后的走走勢三居一一衛(wèi)目目前比比重居居第三三，可可能是是9070后的關(guān)關(guān)注區(qū)區(qū)域，，結(jié)合合客戶戶需求求，可可能出出現(xiàn)1.5個衛(wèi)生生間的的配置置需求求二居中中一衛(wèi)衛(wèi)的戶戶型占占絕對對多數(shù)數(shù)注：格格中數(shù)數(shù)字表表示不不同的的戶型型個數(shù)數(shù)，也也可切切換成成戶型型套數(shù)數(shù)廣州市市場中中產(chǎn)品品的聚聚集度度很高高廣州市市場的的單向向單體體比重重很小小一核4和一核核6的單體體比重重最大大，一一核8的比重重其次次，一一核5和一核核7處于補補充狀狀態(tài)

>100

60-100

40-60

20-40

10-20四、廣廣州產(chǎn)產(chǎn)品系系列劃劃分產(chǎn)品系系列劃劃分五、客客戶∝∝產(chǎn)品品（某一一產(chǎn)品品系列列下））重點需需求選選擇次重點點需求求選擇擇客戶對對土地地的選選擇客戶/土地/產(chǎn)品選選擇匯匯總清清單在某一一土地地屬性性下客客戶對對產(chǎn)品品的選選擇（（City）客戶∝∝產(chǎn)品品（C1系列））客戶特征青年持家小太陽孩子三代……高支付能力中支付能力……戶型分類2居1衛(wèi)3居1衛(wèi)3居2衛(wèi)4居2衛(wèi)……舒適緊湊……單體分類一核四一核五一核六……單向雙向多向……六、可可能產(chǎn)產(chǎn)品組組合方方案及及選擇擇產(chǎn)品選選擇流流程產(chǎn)品系列CityGolden(中)高容積積率；；City為主，，Golden為輔——政府住住房政政策導(dǎo)導(dǎo)向——公司項項目發(fā)發(fā)展策策略及及趨勢勢客戶產(chǎn)產(chǎn)品組組合組合選選擇客戶產(chǎn)產(chǎn)品組組合原原則：：（1）近似似人群群原則則（2）相對對純化化原則則組合選選擇原原則：：（1）普遍遍適用用原則則（2）銷售售市場場判斷斷（市市場需需求量量+需求迫迫切性性）（3）簡單單優(yōu)先先原則則產(chǎn)品選選擇流流程客戶產(chǎn)產(chǎn)品組組合原原則：：（1）近似似人群群原則則（2）相對對純化化原則則產(chǎn)品系系列City客戶產(chǎn)產(chǎn)品組組合組合選選擇核心客客戶群群：青青年持持家/青年之之家/孩子三三代/小太陽陽（富富貴之之家因因檔次次和產(chǎn)產(chǎn)品特特異性性，不不作為為本次次研究究范圍圍）近似人人群：：（1）根據(jù)據(jù)客戶戶需求求表，，青持持（QC）、三三代（（HS）、小小太（（XT）的需需求相相對類類似，，相互互可以以組合合；（2）青之之（QZ）與以以上三三類有有所不不同，，青之之戶型型面積積需求求跨度度大，，可劃劃分成成3段：90-70平（QZ1）；70-50平（QZ2）；50平以下下（QZ3）；QZ1和其他他三類類面積積接近近，可可進(jìn)行行組合合；QZ1-3因為同同一客客群雖雖面積積跨度度較大大，仍仍可組組合。。相對純純化：：組合合時，，避免免超過過3種以上上客戶戶在同同一組組合中中出現(xiàn)現(xiàn)，以以求簡簡單。。產(chǎn)品選選擇流流程產(chǎn)品系系列City客戶產(chǎn)產(chǎn)品組組合組合選選擇產(chǎn)品舒舒適度度用地經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性產(chǎn)品舒舒適度度用地經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性（注：：對于于廣州州的City，一核核6是上限限）（City）（Golden）產(chǎn)品選選擇流流程產(chǎn)品系系列City客戶產(chǎn)產(chǎn)品組組合組合選選擇組合選選擇原原則：：普遍適適用：：在市市場上上能被被普遍遍接受受或存存在的的。銷售市場判判斷：市場場上需求量量最大的組組合；我們們的產(chǎn)品中中目前需求求迫切性高高的。簡單優(yōu)先：：一般情況況下，客戶戶組合相對對單純，關(guān)關(guān)注度排序序相對較高高；同時兼兼顧適度的的客戶混合合，增加適適應(yīng)性。組合比例（（根據(jù)土地地屬性區(qū)分分）對于客戶組組合的比例例關(guān)系，可可結(jié)合城市市中各種客客群的比例例關(guān)系考慮慮。廣州(總體)：青年持家家24.7%>小太陽17.5%>孩子三代14.8%>青年之家13.4%>富貴之家5.5%產(chǎn)品選擇流流程產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組組合組合選擇產(chǎn)品舒適度度用地經(jīng)濟(jì)性性產(chǎn)品舒適度度用地經(jīng)濟(jì)性性（注：對于于廣州的City，一核6是上限）青年群體（City）（Golden）土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)CITY4孩子三代212032小太陽29031土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)CITY6青年持家2+2110+7532+21小太陽29031面積/居衛(wèi)數(shù)選擇擇在某一產(chǎn)品品系列下，，根據(jù)客戶戶特征和需需求，結(jié)合合與產(chǎn)品的的對應(yīng)關(guān)系系選取戶型型類型，面面積區(qū)間和和居衛(wèi)數(shù)。。土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)GOLDEN8青年持家2+2110+9032+32小太陽29031青之127521產(chǎn)品選擇流流程產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組組合組合選擇產(chǎn)品選擇表表（高層））ABCD（青年群體）土地屬性CityCityGoldenGolden一核幾戶4687/8客戶選擇孩子三代/小太陽青年持家/小太陽青持/小太陽/青之1青之戶型面積2X120平+2X90平2X110平+2X90平+2X75平（青持）2X110平+2X90平+2X90平+2X75平2x90+2x80+2x70+2x55居衛(wèi)數(shù)32+3132+31+2132+32+31+213+2+2+1單體物理特征（拼接性、單雙向）雙向/可拼接雙向/可拼接多向/可拼接多向/可拼接一核4選擇簡述土地屬性：：City是項目發(fā)展展重點一核戶數(shù)：：City中一核4和6的聚類最突突出客戶選擇：：（1）City一核4為核心客群群的主流選選擇（排斥斥度）（2）City一核4自身條件好好，適合相相對舒適的的產(chǎn)品；孩孩子三代對對面積需求求最大（3）考慮9070，小太陽的的面積需求求向下兼容容性更強；；青之選擇擇在Golden解決戶型比例：：孩三和小太太的客群比比重接近七、設(shè)計可可能性研究究廣州高層單單體類型形形態(tài)研究單體類型的的比較研究究（高層））單體類型的的可能選擇擇（高層））凸字形：一一核3/4工字形：一一核4/6士字形：一一核5/6風(fēng)車型：一一核6/7/8C字形：一核核6/7廣州高層單單體核心筒筒研究八、客戶需需求提煉客戶需求提提煉和設(shè)計進(jìn)行行充分溝通通，對現(xiàn)有有信息充分分了解后，，通過頭腦腦風(fēng)暴，共共同提煉出出針對每個個客戶的主主要突破點點（單體+戶型），避避免信息過過量造成的的重點不突突出。同時時，可以嘗嘗試相對概概括地模擬擬出其典型型家庭行為為。家庭結(jié)構(gòu)生活模式戶內(nèi)核心關(guān)關(guān)注點戶內(nèi)空間資資源投向單體公共部部分要求九、競品單單體研究舒適度（高高）使用率（高高）單體區(qū)分圖圖舒適度（享享受）使用率（高高）客戶對單體體的需求XX居家型富貴型享受型（實用）競品單體研研究

保利花園類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系離電梯太近入戶花園無使用率85.16%用地效率面寬22進(jìn)深22.4標(biāo)準(zhǔn)層面積384.98拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式

競品單體研研究——1核4

東方新世界.錦逸類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在南入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園有使用率

用地效率面寬33.4進(jìn)深24標(biāo)準(zhǔn)層面積560.97拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）3+4核心筒形式

競品單體研研究——1核4

富力城Ⅱ期天籟萊茵-2類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園一半有使用率82.75%用地效率面寬25.9進(jìn)深20.2標(biāo)準(zhǔn)層面積427.21拼接性

好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式

競品單體研研究——1核4

富力城Ⅱ期天籟萊茵-1類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥不佳每戶朝向均勻入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園無使用率82.76%用地效率面寬23.3進(jìn)深20.3標(biāo)準(zhǔn)層面積411.6拼接性差附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）3核心筒形式

競品單體研研究——1核4

美林海岸類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系離電梯太近入戶花園無使用率81.44%用地效率面寬21.2進(jìn)深23.1標(biāo)準(zhǔn)層面積377.55拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式

競品單體研研究——1核4

嶺南新世界類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在南入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園一半有使用率82.98%用地效率面寬26.1進(jìn)深21.05標(biāo)準(zhǔn)層面積392.82拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3+4核心筒形式

競品單體研研究——1核4

時代玫瑰園三期類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥較好每戶朝向大戶在北入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)，有交往空間入戶關(guān)系好入戶花園無使用率

用地效率面寬25.6進(jìn)深23.6標(biāo)準(zhǔn)層面積424.15拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式

競品單體研研究——1核4

中?；ǔ菫愁悇e形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）好每戶朝向均勻入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園有使用率83.58%用地效率面寬31.6進(jìn)深25.15標(biāo)準(zhǔn)層面積581.42拼接性好附屬信息建筑類型高層戶型情況（居室數(shù)）3核心筒形式

競品單體研研究——1核4

中海康城類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）好每戶朝向大戶在南入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園無使用率82.66%用地效率面寬26.2進(jìn)深19.75標(biāo)準(zhǔn)層面積375.74拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式

競品單體研研究——1核4競品單體研研究——1核4

富力城Ⅱ期天籟萊茵-2時代玫瑰園三期中?？党且箢悇e形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好好好好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥一般天井內(nèi)次臥較好好解決天井內(nèi)次臥的視野問題每戶朝向大戶在北大戶在北大戶在南營銷確定入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)有采光通風(fēng)，有交往空間有采光通風(fēng)有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好好好要解決好入戶花園一半有無無？使用率82.75%

82.66%大于83%用地效率面寬25.925.626.28.63進(jìn)深20.223.619.757.06標(biāo)準(zhǔn)層面積427.21424.15375.74

拼接性

好好好好附屬信息建筑類型中高層中高層中高層營銷確定戶型情況（居室數(shù)）2+32+32+33+3核心筒形式

市場/客戶邏輯保證房間面寬/拼接后開口大/用地效率相對高

——適合享受型追求公共空間舒適度/天井內(nèi)次臥適當(dāng)改善

——適合標(biāo)簽/社交型保證房間朝向，犧牲次臥開間/拼接后開口小/用低效率略低

——適合孩子三代

競品單體研研究——1核4的幾種客戶戶邏輯十、設(shè)計任任務(wù)書設(shè)計條件明明確戶型維度（（客戶需求求）單體維度戶型面積標(biāo)配+選配精裝修要求求（客戶+成本）戶數(shù)層數(shù)戶型選型土地利用效效率外向資源分分配拼接性要素素設(shè)計價值觀觀（取舍原原則）模數(shù)化模塊化結(jié)構(gòu)體系簡簡單經(jīng)濟(jì)體型簡單化化立面靈活化化+產(chǎn)品設(shè)計條條件的確定定第一部分：：土地屬性性第二部分：：客戶類別別和需求第三部分：：產(chǎn)品解決決和深度要要求設(shè)計任務(wù)書書青年群體產(chǎn)產(chǎn)品研究討論時間……廣州萬科產(chǎn)產(chǎn)品庫高層住宅核核心筒分析析1.小高層核心心筒廣州萬科產(chǎn)產(chǎn)品庫高高層住宅核核心筒分析析形態(tài)特征：：由一部電電梯和一部部封閉樓梯梯或開敞樓樓梯組成，適用用于11層及11層以下的住住宅。1.1和平家園優(yōu)點：緊湊湊，分?jǐn)偯婷娣e少，用用地效率高高。缺點：核心心筒只能通通過樓梯間間接通風(fēng)采采光，核心心筒內(nèi)空間狹狹窄；多棟棟拼接時位位于天井內(nèi)內(nèi)的用房視視野較差。范例：和平平家園1.2錦繡香江、、萬科城市市花園E棟優(yōu)點：核心心筒有直接接的通風(fēng)采采光；嵌入入兩戶之間的樓梯增增加了長翼翼的面寬，，利于改善善多棟拼接時位于天天井內(nèi)的用用房視野。。缺點：分?jǐn)倲偯娣e略增增，用地效效率降低。。范例：錦繡繡香江廣州萬科產(chǎn)產(chǎn)品庫高高層住宅核核心筒分析析范例：萬科科城市花園園E棟廣州萬科產(chǎn)產(chǎn)品庫高高層住宅核核心筒分析析形態(tài)特征：：由兩部電電梯（其中中一部為消消防電梯）和一部部防煙樓梯梯組成，通通常消防電電梯和防煙樓梯合用用一個前室室。適用于于12層至18層的中高層住宅。。2.1麗江花園優(yōu)點：緊湊湊，分?jǐn)偯婷娣e少，用用地效率高高；形式類似1.1的核心筒，，但由于增增加了一部部電梯，使使核心筒內(nèi)空空間增大，，而且利用用兩部電梯梯與一部樓梯的寬度度差，組織織核心筒（（合用前室室）的通風(fēng)采光，一一舉兩得。。為工字形形一梯四戶戶的中高層最典型的的核心筒組組織方式。。缺點：多棟棟拼接時位位于天井內(nèi)內(nèi)的用房視視野較差。范例：麗江花園廣州萬科產(chǎn)產(chǎn)品庫高高層住宅核核心筒分析析2.中高層核心心筒2.2新城海濱花花園、時代代花園LAGUNA優(yōu)點：兩部部電梯與樓樓梯長邊對對向布置，，中間為T字形或工字字形的交通通空間連接接各戶，交交通流線自然短捷，，可利用各各戶間的交交接位組織織核心筒的通風(fēng)采光光。為士字字形一梯六六戶的中高高層最典型的核心筒筒組織方式式。缺點：無明明顯缺點。。范例：新城海濱花花園廣州萬科產(chǎn)產(chǎn)品庫高高層住宅核核心筒分析析范例：時代花園LAGUNA廣州萬科產(chǎn)產(chǎn)品庫高高層住宅核核心筒分析析范例：朗晴居廣州萬科產(chǎn)產(chǎn)品庫高高層住宅核核心筒分析析2.3朗晴居優(yōu)點：兩部部電梯與樓樓梯長邊背背靠背布置置，交通空間呈“凹”字形，各戶戶間結(jié)合緊緊密。缺點：交通通流線略長長，核心筒筒通風(fēng)采光光不佳，難以組織防防煙樓梯間間的自然通通風(fēng)，須采采用正壓送風(fēng)及設(shè)置置正壓送風(fēng)風(fēng)井。形態(tài)特征：：由兩部或或三部電梯梯（其中一一部為消防電梯）和和兩部防煙煙樓梯組成成，通常消消防電梯和其中一部部防煙樓梯梯合用一個個前室，另另一部防煙樓梯單獨獨設(shè)置前室室。適用于于19層及19層以上的高層住宅宅。3.1薈雅苑、金金羊花園優(yōu)點：結(jié)構(gòu)構(gòu)方正缺點：核心心筒通風(fēng)采采光差，部部分客廳位位于死角位，朝向、、視野差。。若要滿足足住宅單元元內(nèi)的合理布局，則則幾乎所有有客廳朝向向、視野俱俱差；若要滿足客廳廳的朝向、、視野則需需犧牲住宅宅單元內(nèi)的合理布布局，無無法兩全全。范例：薈雅苑廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅核核心筒分分析3.高層核心心筒范例：金羊花園園廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅核核心筒分分析3.2協(xié)和新世世界、富富力順意意花園優(yōu)點：通通過旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)核心筒筒，利用用旋轉(zhuǎn)后后的核心心筒與住宅之之間的空空隙，組組織交通通及住宅宅的輔助助空間，有效效利用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角位，，核心筒筒通風(fēng)采采光明顯顯改善，廳房房布局合合理，朝朝向、視視野俱佳佳。缺點：無無明顯缺缺點。范例：協(xié)和新世世界廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅核核心筒分分析范例：富力順意意花園廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅核核心筒分分析形態(tài)特征征：電梯梯筒與樓樓梯筒拉拉開一定定的距離離，形成一定定的角度度，利用用無柱連連廊形成成交通空空間。住宅宅單元沿沿交通空空間組織織，并在在某些部部位留出大的的開口，，形成開開放的核核心筒，，衍生出出C字形、K字型等新新型高層層住宅平平面。適適用于12至18層的中高高層和19層及19層以上的的高層住住宅。4.1時代玫瑰瑰園一期期優(yōu)點：開開放核心心筒，有有良好的的通風(fēng)采采光，回回家感覺良好。。凌空的的無柱連連廊交通通空間面面積折半半計算，提高高了住宅宅實用率率。豎向向上存在在小的居居住鄰里單元公公共空間間，為改改善城市市居民間間的人際際交往提供場所所，實現(xiàn)現(xiàn)了高層層住宅院院宅化。。住宅單單元擁有充足的的通風(fēng)采采光面。。缺點：由由于需要要開放核核心筒，，只適用用于一梯梯六戶或一梯七七戶的住住宅。范例：時時代玫瑰瑰園一期期廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅核核心筒分分析4.新型高層層核心筒筒4.2新光城市市廣場北北區(qū)優(yōu)點：開開放核心心筒，優(yōu)優(yōu)點類同同4.1，但區(qū)別別在于將三個電電梯筒分分開，形形成三個個一梯兩兩戶的布布局，隔層層設(shè)置的的居住鄰鄰里單元元公共空空間停留留性更強。缺點：也也只適用用于一梯梯六戶或或一梯七七戶的住住宅。該平平面由于于用地的的限制，，需要將將三棟住住宅塔樓以環(huán)環(huán)型緊湊湊地拼接接，造成成部分次次要用房房面向開口天天井。范例：新光城市市廣場北北區(qū)廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅核核心筒分分析4.3某項目一一梯五戶戶、一梯梯六戶優(yōu)點：類類同4.1，但區(qū)別別在于樓樓梯筒與與電梯筒筒之間形成一一定的夾夾角，在在核心筒筒內(nèi)完成成轉(zhuǎn)角處處理，適用用于用地地的轉(zhuǎn)角角部位，，或特殊殊形狀的的用地。與前前兩種相相比，該該核心筒筒更具備備生長性性，住宅單元元的“部件化”更明顯。。缺點：由由于形態(tài)態(tài)的特殊殊性，適適用范圍圍有一定定限制。范例：某項目一一梯五戶戶廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅核核心筒分分析范例：某項目一一梯六戶戶廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅核核心筒分分析廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅平平面形態(tài)態(tài)及典型型戶型平平面分析析一.高層住宅宅平面形形態(tài)廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅平平面形態(tài)態(tài)及典型型戶型平平面分析析1.凸字形適用戶數(shù)數(shù)：一梯梯三戶至至一梯四四戶常用戶數(shù)數(shù)：一梯梯四戶1.1大進(jìn)深小小面寬的的凸字形形適用于用用地方正正，或南南北兩向向皆有良良好外向向資源的的地塊。。范例：麗麗晴軒廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅平平面形態(tài)態(tài)及典型型戶型平平面分析析1.2小進(jìn)深大大面寬的的凸字形形適用于用用地狹長長，或南南北兩向向中其中中一向外外向資資源較差差的地塊塊。范例：廣州萬科科城市花花園E棟、F棟廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅平平面形態(tài)態(tài)及典型型戶型平平面分析析2.工字形適用戶數(shù)數(shù)：一梯梯四戶至至一梯六六戶常用戶數(shù)數(shù)：一梯梯四戶適用于用用地方正正且較寬寬松、南南北兩向向皆有良良好外向向資源的的地塊。。與大進(jìn)進(jìn)深小面面寬的凸凸字形對對比，優(yōu)優(yōu)點是每每一戶皆皆可三面面采光通通風(fēng)，缺缺點是土土地利用用率略低低。范例：和和平家園園廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅平平面形態(tài)態(tài)及典型型戶型平平面分析析范例：駿駿景花園園范例：麗麗江花園園左岸廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅平平面形態(tài)態(tài)及典型型戶型平平面分析析3.蝶形適用戶數(shù)數(shù)：一梯梯四戶至至一梯六六戶常用戶數(shù)數(shù)：一梯梯六戶適用于用用地方正正且較寬寬松、南南北兩向向皆有良良好外向向資源的的地塊。。從平面面組合形形式看，，類似凸凸字形與與工字形形的結(jié)合合。一梯梯六戶的的組合在在保持凸凸字形和和工字形形優(yōu)點的的同時，，進(jìn)一步步提高了了土地利利用率。。因因此，蝶蝶形成為為廣州近近年高層層多戶的的主流平平面形態(tài)態(tài)。范例：富富力陽光光美居廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅平平面形態(tài)態(tài)及典型型戶型平平面分析析范例：廣廣州雅居居樂范例：新新城海濱濱花園廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅平平面形態(tài)態(tài)及典型型戶型平平面分析析范例：時代花園園Laguna廣州萬科科產(chǎn)品庫庫

高層層住宅平平面形態(tài)態(tài)及典型型戶型平平面分析析4.Y字形適用戶數(shù)：一一梯三戶至一一梯六戶常用戶數(shù)：一一梯六戶適用于不規(guī)則則或較寬松、、四周沒有不不良外向資源源的地塊。從從平面組合形形式上看，在在自然巧妙留留出核心筒的的同時，最大大限度地利用用了通風(fēng)采光光面，并使主主要居住空間間擁有良好的的外部視線。。在總平面組組合上，Y字形可通過各各單元的拼接接，組合成較較為自由的形形態(tài)；也可獨獨立為塔式布布置，但土地地利用率較低低。范例：星河灣灣廣州萬科產(chǎn)品品庫

高層住住宅平面形態(tài)態(tài)及典型戶型型平面分析范例：翠安儂儂苑范例：芳草園園廣州萬科產(chǎn)品品庫

高層住住宅平面形態(tài)態(tài)及典型戶型型平面分析5.風(fēng)車形適用戶數(shù)：一一梯六戶至一一梯八戶常用戶數(shù)：一梯六戶至一一梯八戶適用于較高密密度和容積率率的、四周沒沒有不良外向向資源的地塊塊。土地利用用率高，平面面緊湊。在主主要居住空間間的朝向、視視線等方面，，遠(yuǎn)優(yōu)于傳統(tǒng)統(tǒng)的井字形平平面，近年來來的發(fā)展有逐逐漸取代井字字形平面的趨趨勢。下列的的范例中，富富力順意花園園和協(xié)和新世世界花園在此此方面的優(yōu)點點最為突出。。范例：光大花花園榕上居廣州萬科產(chǎn)品品庫

高層住住宅平面形態(tài)態(tài)及典型戶型型平面分析范例：富力順順意花園范例：協(xié)和新新世界花園廣州萬科產(chǎn)品品庫

高層住住宅平面形態(tài)態(tài)及典型戶型型平面分析6.C字形適用戶數(shù)：一一梯六戶至一一梯七戶常用戶數(shù)：一梯六戶適用于較高密密度和容積率率的、四周沒沒有不良外向向資源的地塊塊。屬于創(chuàng)新新性的高層住住宅平面形態(tài)態(tài)，主要特點點是將傳統(tǒng)封封閉的核心筒筒打開，在某某個方向可自自然采光通風(fēng)風(fēng)，并可根據(jù)據(jù)需要在豎向向空間上形成成小的居住鄰鄰里單元公共共空間。每一一戶均擁有良良好的采光和和視線。在核核心筒的組織織上，分為集集中核心筒和和分散核心筒筒的設(shè)計。范例：時代玫玫瑰園一期廣州萬科產(chǎn)品品庫

高層住住宅平面形態(tài)態(tài)及典型戶型型平面分析范例：新光城城市廣場北區(qū)區(qū)廣州萬科產(chǎn)品品庫

高層住住宅平面形態(tài)態(tài)及典型戶型型平面分析7.K字形適用戶數(shù)：一一梯五戶至一一梯六戶常用戶數(shù)：一梯五戶至一一梯六戶適用于用地的的轉(zhuǎn)角部位，，或特殊形狀狀的用地。通通過開放核心心筒的設(shè)計，，在核心筒內(nèi)內(nèi)完成對轉(zhuǎn)角角的處理，不不但使核心筒筒獲得充足的的自然采光通通風(fēng)，同時利利用開放核心心筒拉開戶與與戶之間的角角度和距離。。在使每一戶戶均方正實用用且互不干擾擾的基礎(chǔ)上，，起到作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角單元的作作用。范例：(一梯五戶）廣州萬科產(chǎn)品品庫

高層住住宅平面形態(tài)態(tài)及典型戶型型平面分析范例：(一梯六戶）二.典型戶型平面面分析廣州萬科產(chǎn)品品庫

高層住住宅平面形態(tài)態(tài)及典型戶型型平面分析1.直廳，房置于于一邊適用范圍：兩兩房及三房單單元優(yōu)點：分區(qū)明明確缺點：當(dāng)房間間數(shù)多時，交交通面積增加加范例：廣州某某項目廣州萬科產(chǎn)品品庫

高層住住宅平面形態(tài)態(tài)及典型戶型型平面分析2.直廳，房置于于兩側(cè)適用范圍：三三房以上單元元優(yōu)點：交通面面積少缺點：土地及平面資資源占用多，，各單元平面面布置有制肘肘，較適合單單翼一個大戶戶型的平面。。范例：廣州某某項目廣州萬科產(chǎn)品品庫

高層住住宅平面形態(tài)態(tài)及典型戶型型平面分析3.橫廳適用范圍：通通常作為輔助助戶型平面出出現(xiàn)，如小進(jìn)進(jìn)深大面寬的的凸字形。優(yōu)點：滿足高高層住宅單元元的具體平面面需求。缺點：交通流流線較長，臥臥室對客廳有有一定干擾。。范例：新城海海濱花園廣州萬科產(chǎn)品品庫

高層住住宅平面形態(tài)態(tài)及典型戶型型平面分析4.L型廳適用范圍：廳廳側(cè)出陽臺（（花園）的戶戶型平面優(yōu)點：L形廳與側(cè)出的的陽臺（花園園）形成視線線貫通的大空空間，尺度舒舒適；分區(qū)明明確。缺點：占用面寬較大大；L形轉(zhuǎn)角處的設(shè)設(shè)計容易造成成一定的浪費費。范例：中海藍(lán)藍(lán)灣Theend9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,