某項目整體操作方案

石島鳳凰湖項目整體操作方案

第一部分：石島灣項目整體操作思路

古人云“謀定而后動，策略制勝”。石島灣項目總體規(guī)劃近1.5萬畝，僅住宅建筑面積就達554萬多平米，如此大的規(guī)模就算放在整個中國也足以稱得上一個超級大盤。中國樓市看廣東，廣東樓市看華南！號稱迄今為止中國房地產史上競爭規(guī)模最大、競爭程度最激烈、競爭水平最高的世紀之戰(zhàn)的華南戰(zhàn)區(qū)，其主戰(zhàn)場——南村，總體占地面積也不過2萬畝左右，而且這2萬畝地還是由八家開發(fā)商共同開發(fā)，最大的霸主“祈福新村”占地也不過6500畝。那么這個總體規(guī)模接近0.75倍華南板塊，2.3倍祈福新村左右的石島灣項目該如何操作呢？相信這對本項目的開發(fā)商——斥山水產集團以及與之配合的專業(yè)公司來講，都是一個全新的挑戰(zhàn)。下面我們從策劃公司的角度談談自己對本項目操作的一些想法和建議，希望能為發(fā)展商提供一些參考依據。

一、泛地產（復合地產）概念的提出針對大盤項目的產品特點和消費者市場特征，結合我們以往操盤的實踐經驗，我們認為主題定位的復合性和可延展性是決定本項目營銷成敗的基礎因素之一。這是因為，首先是大盤的開發(fā)周期較長，在開發(fā)的過程中消費者的置業(yè)訴求在不斷變化，應該充分考慮到消費者的長遠要求和不斷提高居家品質的剛性消費特點，在項目開發(fā)主題及形象定位上應該在一個相應的營銷周期內能迎合目標消費群體不斷變化的生活方式及價值取向，并在一定程度上反映其借助產品所實現的居住訴求。其次，大盤的消費者群體較中小項目要復雜，消費者層次跨度大，既有普通的工薪階層，又有相對成功的“財智”一族，所以在消費者的定位上應以各細分市場的消費容量為變量，而不僅僅以市場的絕對消費能力作為衡量市場消費能力的唯一尺度。所以當我們面對的消費者具備這樣的消費特征時，僅靠單個的主題概念去滿足或迎合消費者追求的生活方式的某一面是遠遠不夠的。而復合主題概念是對一種整體生活方式的啟發(fā)性提煉，代表一種全新生活模式，充分體現居家生活的品質和潮流。對消費者的意義在于，它既能滿足人們對于住房的基本要求，又能滿足人們在文化、社區(qū)、交流等多重的生活需求，以及人們日益增長而不斷變化的居住需求。

既然本項目是個超級大盤，既然我們提出了“泛地產”概念，那究竟什么是“泛地產”呢？

（一）透視泛地產所謂泛地產，是以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)之外整合各種優(yōu)勢資源，將狹義的房地產與工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)生保健等產業(yè)融合起來，爭取營造一種人性化的主體功能區(qū)域（社區(qū)），如城郊休閑型大型住宅社區(qū)、生態(tài)農業(yè)度假區(qū)、休閑養(yǎng)生園區(qū)、高爾夫生活村等等大型社區(qū)，從而形成各種“產業(yè)房地產”。實際上泛地產是在狹義的房地產基礎上，將房地產置于更大的空間尺度上進行更為宏觀的定位、規(guī)劃、設計與開發(fā)。這種房地產開發(fā)，是與房地產開發(fā)商的實力、規(guī)模與競爭密切相關的。當開發(fā)商的實力、規(guī)模與品牌積累到一定程度，就會出現這種類似于區(qū)域開發(fā)的泛地產開發(fā)，他通常體現著政府在城市規(guī)劃與建設方面心有余而力不足的意圖，體現著現代城市居民對比較前衛(wèi)的生活方式與理想的城市模型以及人居形態(tài)的追求。（二）泛地產理論的實質

1.

泛地產首先是一種戰(zhàn)略這種戰(zhàn)略要統籌兼顧，要提綱挈領，要用持續(xù)的、發(fā)展的眼光對房地產項目進行綜合開發(fā)。2.泛泛地地產是是一種種思維維方式式泛地產產的基基本思思維特特色是是：動動態(tài)的的、發(fā)發(fā)散的的、辯辯證的的思維維方式式。要要“要要跳出出地產產做地地產””，要要大膽膽設想想，小小心求求證；；求同同存異異，異異曲同同工。。只有有通過過動態(tài)態(tài)的方方式把把思維維發(fā)散散出去去，才才能發(fā)發(fā)現可可以整整合的的資源源對象象，然然后再再通過過辯證證的思思維方方式去去粗取取精、、去偽偽存真真，才才能最最后歸歸結出出一個個可以以統領領全局局的主主體概概念，，就是是所謂謂的萬萬流歸歸宗、、提綱綱挈領領，使使各種種資源源各歸歸其位位，各各司其其職、、各得得其所所。3.泛泛地地產開開發(fā)是是一首首交響響樂泛地產產的開開發(fā)就就如同同一首首交響響樂，，需要要一個個可以以統籌籌全局局的總總譜。。泛地地產開開發(fā)，，時間間跨度度長，，這樣樣大的的項目目，一一忌沒沒有引引導市市場的的題材材，二二忌在在首期期開發(fā)發(fā)時絕絕招出出盡，，使后后期開開發(fā)無無題材材可做做。這這將把把成敗敗壓力力完全全放在在后期期的營營銷工工作上上，給給項目目后期期運作作帶來來巨大大的風風險。。4.泛泛地產產的核核心：：對土土地經經營的的多元元化創(chuàng)創(chuàng)新與與整合合（1））土地地開發(fā)發(fā)與品品牌關關系小塊土土地采采用實實用戰(zhàn)戰(zhàn)術，，更多多的是是比規(guī)規(guī)劃設設計和和建筑筑設計計，只只有開開發(fā)完完畢后后才產產生品品牌效效應；；大面面積土土地開開發(fā)則則采用用品牌牌策略略，口口碑先先行，，先做做概念念，通通過概概念打打動市市場，，隨后后開發(fā)發(fā)土地地。（2））廣廣義地地產的的市場場基礎礎對于郊郊區(qū)大大面積積的土土地開開發(fā)商商來說說，幾幾百萬萬平米米的開開發(fā)，，等于于擁有有了幾幾萬人人甚至至是十十幾萬萬人的的絕對對市場場控制制權，，就具具有了了無以以倫比比的商商業(yè)機機會。。所以說說泛地地產的的直接接意義義在于于，既既能滿滿足住住房的的基本本需求求，也也能滿滿足人人們對對體育育、教教育、、休閑閑等多多重生生理與與精神神的需需求，，它的的核心心則是是創(chuàng)新新與整整合?。《?、石石島灣灣項目目營銷銷策劃劃要點點從策劃劃的角角度上上看，，復合合主題題概念念的支支撐元元素涵涵蓋了了項目目的社社區(qū)規(guī)規(guī)劃、、戶型型設計計、配配套設設施以以及物物業(yè)管管理服服務等等眾多多方面面，我我們可可以這這樣講講，提提煉復復合主主題概概念本本身就就是一一個項項目整整合過過程的的縮影影。要做好好復合合主題題概念念的定定位工工作，，還必必須注注意項項目定定位與與所在在城市市發(fā)展展的協協調性性和與與區(qū)域域文化化的統統一性性，具具體表表現為為：1.項項目整整體定定位對對于城城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的的有效效代表表性；；2.項項目定定位與與城市市功能能空間間定位位的聯聯系；；3.項項目定定位與與城市市資源源配備備的聯聯系；；4.開開發(fā)主主題與與區(qū)域域居住住文化化的有有效銜銜接；；5.產產品定定位與與區(qū)域域文化化的對對立統統一；；6.項項目主主題、、功能能、形形象定定位與與當地地文脈脈的有有效聯聯系。。三、石石島灣灣項目目整體體操作作四部部曲我們在在操作作本項項目時時必須須運用用發(fā)散散和創(chuàng)創(chuàng)新的的思維維方式式，對對本案案可以以運用用的各各種資資源進進行有有效整整合，，從而而高屋屋建瓴瓴的制制定出出項目目的整整體操操作策策略，，這對對項目目的成成功運運作至至關重重要??！我們們依據據泛地地產概概念以以及本本項目目營銷銷策劃劃要點點，將將石島島灣項項目整整體操操作策策略濃濃縮為為四部部曲：：深挖洞廣積糧高筑墻緩稱王第一部曲———“深挖挖洞”“深挖洞””的含義是是指對項目目的賣點以以及個性化化特點進行行充分挖掘掘，提煉項項目主題概概念。（一）項目賣點提提煉1.石島撤撤鎮(zhèn)設區(qū)的的遠景規(guī)劃劃為項目提提供了良好好的發(fā)展前前景，政策策資源優(yōu)勢明明顯。2.項目總總體規(guī)模大大，具有成成本優(yōu)勢和和規(guī)模優(yōu)勢勢，操作空空間和炒作作空間巨大，，市場吸引引力強。3.一期項項目規(guī)劃由由美國海普普建筑設計計咨詢（深深圳）公司司完成，產產品具有較較強的競爭爭力，整體體素質好。。4.開發(fā)商商是石島斥斥山水產集集團，實力力雄厚，為為泛地產（（復合地產產）的資源源整合提供供了良好的的先決條件件。5.項目合合作開發(fā)機機構是韓國國世界文化化運動本部部，具有外外資背景，，對項目的的宣傳和客客戶資源的的拓展奠定定了基礎。。6.靠近石石島灣國際際海水浴場場，海景資資源優(yōu)勢明明顯。7.靠近赤赤山旅游度度假區(qū)，旅旅游資源豐豐富。8.赤山旅旅游度假區(qū)區(qū)內有中日日韓三國的的友誼見證證地——赤赤山法華院院，以及亞亞洲第一銅銅坐佛———赤山明神神。9.規(guī)劃區(qū)區(qū)內有近２２０００畝畝的原生態(tài)態(tài)湖泊———鳳凰湖。。10.項目目所在地———石島，，是北方最最大的漁港港，國家一一類開放口口岸，在外外地已經具具有一定知知名度。11.項目目附近有漁漁民民俗旅旅游度假村村。12.建成成后將是石石島乃至整整個膠東半半島的標志志性項目。。13.斥山山水產集團團已經基本本壟斷了整整個石島區(qū)區(qū)域的自然然旅游資源源，并投入入了2.2億巨資進進行了先期期旅游開發(fā)發(fā)，供本項項目可以整整合的資源十分分豐富。（二）主題概念提提煉１.主體體概念提出出的原則※深深度：主體概念的的內涵要有有足夠的深深度，才能能充分挖掘掘出源源不不斷地題材吸吸引買家。?！鶑V廣度：主體概念要要有足夠的的外延，才才能包容社社區(qū)開發(fā)的的種種要素素?！吒叨龋褐黧w概念的的境界要有有足夠的高高度，才能能超越同行行和同類，，樹立唯一性性、權威性性和排他性性。※可持續(xù)性：：要給項目的的后期開發(fā)發(fā)留有足夠夠的持續(xù)發(fā)發(fā)展空間，，以便保證證項目總體操作作的提升與與突破?！毺匦裕褐黝}要非常常的獨特，，與眾不同同。如果是是市場上已已經有的概概念，就要在內容容上有所突突破創(chuàng)新和和提高，在在表現形式式上別具一一格。2.主題概概念提出（1）主題題概念一——“國際際濱海泛生生活特區(qū)””概念詮釋：：※國際：：建筑質量是是具有國際際水準的；；建筑風格是是國際化的的；石島灣的業(yè)業(yè)主是來自自世界各地地的；領海?融天下就是是要站在黃黃海之濱，，向全世界界“販賣””各種生活活！※泛生活活：有泛地產、、泛會所，，為什么就就不能有泛泛生活？泛生活，包包括旅游生生活、度假假生活、休休閑生活、、運動生活活、娛樂生活、膠膠東漁家生生活、江南南水鄉(xiāng)生活活、國內生生活、國外外生活等等生活方方式?！I海?融天下——國際濱濱海泛生活活特區(qū)的中中國門戶?。。?）主題題概念二——“國際際濱海尚生生活特區(qū)””概念詮釋：：※國際：：解釋同上。?！猩罨睿荷猩?，顧顧名思義就就是高尚的的生活、時時尚的生活活。那么什什么才是高尚的生生活？在領領海?融天下旅游游的、度假假的、娛樂樂的、休閑的、運動動的、國內內的、國際際的生活，，其實都是是高尚的生生活。生活沒有國國界，高尚尚也不分三三教九流，，只要生活活的自由、、自在、愉愉快就是高高尚的生活活?！I海?融天下——國際際濱海時尚尚生活樣板板特區(qū)?。ㄈ╉椖磕堪该O計計結合以上項項目主題概概念以及賣賣點提煉，，依據泛地地產概念的的操作要求求，我們認認為本案的的案名設計計要符合以以下特征：：※大氣：大而雄渾，，有氣魄；；能高度概概括本案未未來的整體體藍圖；※突出地方特特色：用地方的發(fā)發(fā)展帶動本本項目的操操作，用本本項目的操操作促進地地方的發(fā)展，項目目與地方、、開放商和和地方政府府要通力合合作。※文化底蘊：：成功的大盤盤開發(fā)都要要有一定的的文化支撐撐，本案也也不例外。。1.案名一一:“領海?融天下”案名詮釋：：※領海：點名本案的的濱海特質質領土、領空空、領海，，生活的享享受特權，，不容侵犯犯！開放的私密密家園，自自由生活沒沒有國界??！※融：（１）“融融合”：：意指領海?融天下，是是融合天下下的舞臺??！領海?融天下———容融天下下！融通，交流流，和諧，，進步！天地融合：：這里天地萬萬物和諧統統一，祥和和而寧靜。。山海融合：：這里有柔情情的石島灣灣，石島灣灣國際海水水浴場，也也有雄偉的的赤山旅游度假假區(qū)，鐵槎槎山；東西融合：：這里有中國國的佛教也也有韓國民民族英雄張張保皋；這里有來自自中國各地地的華人業(yè)業(yè)主，也有有來自韓、、美、東南南亞以及歐洲各國的的海外移民民；這里有中國國的江南水水鄉(xiāng)、也有有西班牙、、意大利、、英國風情情小鎮(zhèn)…南北融合：：這里有來自自上海、溫溫州、深圳圳、廣州的的南方業(yè)主主，也有來來自內蒙、東北北、華北等等地的北方方業(yè)主；這里有南方方的江南小小鎮(zhèn)，也有有北方的四四合院；這里有杏花花春雨江南南，也有駿駿馬秋風冀冀北．．．．．．．文化融合：：這里有中國國的茶道，，也有西方方的咖啡；；這里有中國國的佛教，，也有西方方的基督教教，伊斯蘭蘭教；這里有中國國的孫子兵兵法，也有有法國的拿拿破侖；這里有中國國的象棋，，也有西方方的國際象象棋；這里有中國國的川菜、、魯菜、粵粵菜，也有有西方的炸炸薯條、煎煎牛排….建筑與藝術術融合：這里有西班班牙風情小小鎮(zhèn)、意大大利風情小小鎮(zhèn)，澳大大利亞風情情小鎮(zhèn)；這里的風情情小鎮(zhèn)都是是建筑與藝藝術的和諧諧統一，置置身其中仿仿佛身臨其其境；旅游與生活活融合：在這里可以以在旅游中中生活；更更可以在生生活中旅游游；在這里近在在咫尺的石石島灣國際際海水浴場場、漁民民民俗旅游度度假村、赤赤山旅游度假區(qū)區(qū)等一系列列原生態(tài)景景點已經使使旅游與生生活沒有界界限。（2）寓意意和諧祥和和的生活狀狀態(tài)：領海?融天下，其樂融融融！※天下：（1）石島島灣——濃濃縮的世界界，世界的的濃縮。所所能涵蓋世世界的除了了天下（國國際），還還是天下（（國際）。（2）每個個人都在拼拼打自己的的天下，每每個人都在在贏得自己己的天下，，石島灣，，在征服了了“天下””之后，被被“融天下下”征服服?。?）放縱縱生活每一一天，在領領海?融天天下私人的的、原創(chuàng)的的、獨特的的、排排他的、、表現出來來的、隱藏藏起來的、、有規(guī)律的的、沒規(guī)律律的、瞪眼眼、咧嘴、、皺眉旁觀觀、靜坐、、微笑搓手手、跺腳、、大叫、搔搔頭、沉思思、都無所所謂,領海海?融天下下本來就是是你的家，，你的天下下！領海?融天下西班牙風情情小鎮(zhèn)法國風情小小鎮(zhèn)韓國風情小小鎮(zhèn)英國風情小小鎮(zhèn)江南小鎮(zhèn)總會所（融融天下）韓國會館歐洲會館山東會館東北會館山陜會館北方四合院院江南會館（3）石島島灣項目““融天下””概念架構構：2.案名名二海納?天下（海納納?國際）案名詮釋：：※海納：：古語“海納納百川，萬萬物歸宗””！石島島灣所含納納的不僅僅僅是百川，而是是天下！石島，濱海海之城，自自然海納天天下！※天下（（國際）：：石島灣———濃縮的世世界，世界界的濃縮。。所能涵蓋蓋世界的除了天下（（國際），，還是天下下（國際））。第二部曲———“廣積積糧”“廣積糧””的含義是是指用全新新的開發(fā)理理念整合國國內外一流流的合作資資源，對項項目的園林林景觀、物物業(yè)管理、、娛樂、教教育、商業(yè)業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生、養(yǎng)生生保健等配配套設施和和服務進行行精致、精精美、精確確的完美打打造，從而而為今后的的銷售乃至至后期操作作奠定堅實實的基礎。。（一一））景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃建建議議1.統統籌籌規(guī)規(guī)劃劃，，把把世世界界濃濃縮縮在在石石島島灣灣。。園林林景景觀觀的的設設計計要要統統籌籌規(guī)規(guī)劃劃，，合合理理分分區(qū)區(qū)，，如如果果實實行行異異域域風風情情的的的的造造景景以以及及建建筑筑手手法法，，建建議議將將整整個個石石島島灣灣當當作作一一個個世世界界或或者者歐歐洲洲地地圖圖，，然然后后按按照照各各國國在在世世界界地地圖圖的的大大體體位位置置，，在在石石島島灣灣相相應應的的位位置置進進行行合合理理的的規(guī)規(guī)劃劃布布局局，，從從而而最最終終達達到到，，置置身身石石島島灣灣社社區(qū)區(qū)仿仿佛佛就就置置身身于于世世界界各各地地之之間間，，不不經經意意間間就就完完成成了了一一次次““世世界界之之旅旅””。。鑒于于本本案案一一期期A區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃為為西西班班牙牙風風情情的的建建筑筑體體系系，，我我們們對對本本案案其其他他土土地地規(guī)規(guī)劃劃如如下下：：注意意事事項項：1、、如有有必必要要還還可可以以開開辟辟幾幾道道由由北北到到南南的的水水系系，，分分別別取取名名萊萊茵茵河河、、塞塞納納河河等等，，以以增增加加異異國國情情調調，，從從而而創(chuàng)創(chuàng)造造意意境境悠悠遠遠的的世世界界風風情情社社區(qū)區(qū)。。2、、為為進進一一步步增增強強本本案案一一期期A區(qū)的的景景觀觀效效果果，，建建議議聘聘請請西西班班牙牙建建筑筑或或景景觀觀設設計計師師，，對對本本案案的的西西班班牙牙風風格格進進行行精精確確、、精精致致的的打打造造。。2.把把景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃與與建建筑筑體體系系融融為為一一體體。。當建建筑筑與與藝藝術術合合二二為為一一時時，，建建筑筑就就成成為為園園林林景景觀觀的的一一部部分分，，園園林林景景觀觀也也成成為為建建筑筑的的一一部部分分，，沒沒有有突突兀兀，，沒沒有有沖沖突突，，景景觀觀與與建建筑筑和和諧諧的的讓讓人人神神往往。。石石島島灣灣的的打打造造要要讓讓真真正正的的西西班班牙牙人人、、意意大大利利人人、、瑞瑞士士人人也也要要贊贊嘆嘆不不已已！！3.聘聘請請世世界界一一流流的的景景觀觀設設計計公公司司精精心心打打造造對于于本本項項目目而而言言，，景景觀觀的的設設計計和和實實施施是是有有效效增增強強目目標標消消費費群群體體認認同同和和購購買買的的關關鍵鍵因因素素，，因因此此我我們們建建議議發(fā)發(fā)展展商商采采取取招招標標的的方方式式與與國國內內外外知知名名的的景景觀觀設設計計公公司司進進行行合合作作，，力力求求打打造造本本項項目目最最具具特特色色的的景景觀觀效效果果。。（二二））物物業(yè)業(yè)管管理理建建議議1.關關于于本本項項目目物物業(yè)業(yè)管管理理方方式式的的建建議議:和國內操作比比較成熟，具具有一定知名名度的同類項項目的物業(yè)管管理執(zhí)行公司司合作，組建建石島灣項目目自己的物業(yè)業(yè)管理公司。。合作模式可可以為：（1）先進物物業(yè)管理公司司顧問＋本地地物業(yè)管理實實施人員；（2）先進物物業(yè)管理公司司顧問＋部分分外援＋本地地物業(yè)管理實實施人員。這樣做的好處處是：A、助類似項目的的先進的物業(yè)業(yè)管理經驗，，樹立買家的的置業(yè)信心；；B、本項目與合作作項目提升至至同樣的高度度，在一定程程度上可以借借助合作項目的的知名度提升升本案形象。?？梢钥紤]合作作先進的物業(yè)業(yè)管理公司如如下：深圳華僑城物物業(yè)、深圳中中海物業(yè)、深深圳萬科物業(yè)業(yè)、深圳中航航物業(yè)、香港港招商局物業(yè)業(yè)等。另外還可以考考慮杭州宋城城集團、廣州州奧林匹克花花園、廣州碧碧桂園等具有有較高知名度度的樓盤的物物業(yè)管理執(zhí)行行公司。2.本項目物物業(yè)管理介入入的最佳時機機安排為使開發(fā)企業(yè)業(yè)建造的樓宇宇便于管理，，樓內各項設設施便于維護護、保養(yǎng)，在在兼顧開發(fā)公公司利益的條條件下，更多多的為業(yè)主生生活質量和便便利考慮，同同時實現與樓樓盤的營銷推推廣進行互動動，本項目物物業(yè)管理最好好在項目銷售售工作正式啟啟動之前不久久介入。開發(fā)發(fā)公司需要做做的工作內容容包括：（1）可通過過招標或協商商方式選定適適合本項目的的物業(yè)公司。。（2）物業(yè)公公司介入項目目的開發(fā)和推推廣過程，對對項目本身情情況和客戶情況深入了解解，方便以后后小區(qū)的物業(yè)業(yè)管理工作的的展開。（3）明確物物業(yè)公司所提提供的各項具具體服務內容容、設備配置置。（4）明確財財務預算（即即收費標準））。（5）完成所所有的合同文文本。（6）協助樓樓盤銷售。包包括為售樓員員提供物業(yè)管管理培訓及咨咨詢、提供宣傳圖片和企企業(yè)標識，指指導舉辦物業(yè)業(yè)管理人形象象展示、業(yè)主主嘉年華等活動。。（三）體育娛娛樂規(guī)劃建議議體育產業(yè)化一一方面是體育育本身的商業(yè)業(yè)化運作問題題，另一方面面就涉及到體體育產業(yè)和其其他產業(yè)的復復合運作問題題。在美國，，體育與社區(qū)區(qū)事業(yè)和娛樂樂事業(yè)的復合合已經蔚然成成風并卓有成成效，中國也也正在積極的的探索過程中中，政府已經經不再包辦體體育，而是把把體育資源逐逐步開放起來來，為社會所所用并由社會會和市場推動動其進步。于于是就有一些些眼光敏銳的的房地產商，，巧妙的把體體育嫁接到房房地產開發(fā)過過程中，這其其中最為成功功的案例就是是廣州的奧林林匹克花園。。這對本案的的運作將起到到一個重要的的指導作用。。綜合來看，雖雖然本案天然然的人文景觀觀與資源比較較豐富，如石石島灣國際海海水浴場、鳳鳳凰湖、赤山山旅游度假區(qū)區(qū)以及漁家民民俗度假村等等，但是現代代化的體育娛娛樂場所相對對欠缺。所以以我們建議對對本案的娛樂樂場所進行一一定規(guī)模的改改造，具體建建議如下:1.建議利用用鳳凰湖以及及石島灣優(yōu)越越的海水資源源，組建具有有一定規(guī)模的的石島灣國際際游艇俱樂部部。從而以此此為主題打造造一個國際海海上體育運動動中心。2.建議將國國際海水浴場場改造為以““歡樂東海岸岸”為主題的的游樂場所，，并向本案所所有的業(yè)主免免費開放。3.從赤山旅旅游度假區(qū)到到本案的中心心商務區(qū)建立立兩道高空索索道，從而以以此為契機組組建石島灣高高空旅游娛樂樂通道。這樣樣山、海、家家；海、陸、、空就形成了了三位一體的的立體化娛樂樂旅游體系，，極大的增加加了本案的附附加值。（四）教育規(guī)規(guī)劃建議以前的中國教教育，是完全全由國家來辦辦的，但是現現在社會辦學學、民間辦學學已經是非常常普及的事情情了，而且即即使是由國家家辦學，也在在走市場化的的道路，允許許各種社會力力量參與進來來。這種社會會潮流實際上上是把教育產產業(yè)資源開放放，讓社會共共享，并同時時推動其發(fā)展展。這種資源源的開放，對對房地產來說說，就是把教教育融入到房房地產開發(fā)項項目的中去的的機會。當年年碧桂園因為為辦學而起死死回生已經是是有口皆碑的的案例，所以以本項目也應應該在教育帶帶動房地產開開發(fā)上有所嘗嘗試。以人均住宅面面積40平米米計算，本案案的540.42萬平米米住宅建筑，，能容納近13.5萬人人；以人均住住宅面積50平米計算算，本案能容容納10.8萬人，而到到目前為止整整個石島的人人口也不過16.８萬人人左右。如此此龐大的居住住人群必然要要有相當的教教育配套。當當然考慮到本本案的部分人人口是來養(yǎng)老老、旅游、度度假所以沒有有子女教育問問題的干擾，，假設這樣的的人群能占到到總人口的50%，而且且為三口之家家，那么還有有近1萬左右右的孩子需要要提供教育配配套。因此我我們對本案的的教育配套建建議如下：1.建建立立完善善的義義務教教育體體系從以上上1萬萬人左左右的的子女女教育育數據據來看看，本本案的的幼兒兒園建建設至至少應應該有有三所所左右右，初初級中中學以以及高高級中中學最最少各各一所所。其其中三三所幼幼兒園園分別別分布布在鳳鳳凰湖湖的兩兩側和和商業(yè)業(yè)部分分的北北邊位位置，，以方方便業(yè)業(yè)主給給孩子子入托托。兩兩所中中學盡盡量建建在規(guī)規(guī)劃區(qū)區(qū)的中中心地地帶，，以方方便孩孩子上上下學學。2.建建立立生態(tài)態(tài)、美美術、、旅游游教育育體系系。（1））和有有關部部門合合作，，利用用石島島灣自自然、、生態(tài)態(tài)的優(yōu)優(yōu)秀資資源，，建立立生態(tài)教教育體體系。。（2））與山山東大大學，，青島島大學學山東東工藝藝美院院、中中央美美術學學院等等在省省內國內內比較較有名名的美美術學學校合合作，，以石石島灣灣的山山海魅魅力為為平臺，打打造中中國美美術教教育基基地。。合作作學校校可以以在固固定的的時間間派部分學學生到到石島島灣項項目進進行寫寫生和和學習習，一一方面面可以以提升升本項目目的形形象，，另一一方面面也可可以在在高校校之中中（包包括講講師以以及學生家家長））產生生一定定的目目標客客戶群群。（3））可以以利用用本案案得天天獨厚厚的旅旅游資資源，，和國國內比比較有有知名名度的的旅游學學校合合作，，建立立一個個以““旅游游”為為主題題的高高等學學校。。這樣樣做一方方面結結束了了石島島無高高校的的歷史史；另另一方方面可可以提提升整整個項目的的形象象，并并創(chuàng)造造一定定的目目標客客戶群群。（五））商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃建議議作為一一個未未來可可以容容納１１０萬萬人左左右的的大型型社區(qū)區(qū)，完完善的的商業(yè)業(yè)配套套在整整個社社區(qū)生生活中中的地地位相相當重重要。。商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃原則則如下下：1.農農貿商商業(yè)（（如農農貿市市場））與大大型購購物商商業(yè)（（如石石島灣灣購物物廣場場）搭搭配；；2.民民俗商商業(yè)（（如漁漁家民民俗產產品））與旅旅游娛娛樂（（如紀紀念品品、釣釣具、、泳裝））商業(yè)業(yè)搭配配；3.餐餐飲商商業(yè)（（如西西餐廳廳、小小吃店店等））與生生活商商業(yè)（（如理理發(fā)店店、干干洗店、、文化化用品品等））搭配配；（六））醫(yī)療療衛(wèi)生生和養(yǎng)養(yǎng)生保保健現在醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生和和養(yǎng)生生保健健等產產業(yè)也也不再再是政政府承承辦的的公益益性事事情，，這些些資源源如今今都可可以由由任何何有能能力的的社會會力量量來開開辦。。這些些資源源與房房地產產的關關系相相當密密切，，都可可以被被開發(fā)發(fā)商融融入到到房地地產項項目開開發(fā)過過程中中去，，并成成為房房地產產項目目有力力的支支撐點點和賣賣點。。1.建建立石石島灣灣療養(yǎng)養(yǎng)館，，對大大慶油油田、、東營營勝利利油田田的干干部職職工或或其他人人士進進行高高標準準的專專業(yè)化化服務務。2.建建立石石島灣灣養(yǎng)生生基地地，并并組建建專業(yè)業(yè)的養(yǎng)養(yǎng)生保保健隊隊伍，，對石石島灣灣的養(yǎng)生生保健健功能能進行行深入入開發(fā)發(fā)。第三部部曲———““高筑筑墻””“高筑筑墻””是指指充分分利用用各種種社會會資源源，通通過對對項目目強有有力的的宣傳傳推廣廣，大大幅度度提升升本案案形象象，從從而增增強買買家的的置業(yè)業(yè)信心心。相比于于一般般性的的樓盤盤，大大盤地地產有有其特特定的的優(yōu)缺缺點，，如果果說一一般性性的樓樓盤賣賣的是是現成成產品品，那那么大大盤地地產賣賣的則則更多多是樓樓盤未未來的的前景景———消費費者對對樓盤盤未來來發(fā)展展狀況況的心心理期期望值值直接接決定定樓盤盤的銷銷售，，消費費者希希望通通過多多種渠渠道客客觀的的知道道大盤盤所處處區(qū)域域的商商業(yè)潛潛力、、大盤盤未來來的發(fā)發(fā)展前前景、、政府府的關關注度度、大大盤與與區(qū)域域經濟濟之間間的互互動、、發(fā)展展商的的長遠遠規(guī)劃劃等。。要打開開銷售售局面面，當當務之之急就就是在在宣傳傳上進進行高高屋建建瓴的的造勢勢，強強化消消費者者對石石島區(qū)區(qū)域未未來發(fā)發(fā)展的的信心心，最最終達達到消消費者者對項項目發(fā)發(fā)展充充滿信信心的的目的的。（一））造勢勢層面面本項目目的營營銷造造勢分分為三三個層層面進進行：：1.宣宣傳傳石島島未來來的發(fā)發(fā)展?jié)摑摿ψ鳛槭瘝u的的標志志性項項目，，本項項目的的銷售售情況況與客客戶對對石島島未來來發(fā)展展的信信心密密切相相關。。所以以，要要讓客客戶對對本項項目有有信心心，首首先就就必須須讓他他們對對整個個石島島未來來的發(fā)發(fā)展有有信心心，而而不會會被目目前石石島產產業(yè)結結構單單一，，漁業(yè)業(yè)污染染嚴重重的現現狀所所迷惑惑。2.凸凸現石石島房房地產產的投投資價價值根據我我們對對石島島房地地產市市場的的調查查，發(fā)發(fā)現在在石島島置業(yè)業(yè)的客客戶中中，有有相當當比例例的客客戶是是抱著著投資資的信信念———也也就是是說，，他們們最關關心的的不是是項目目產品品品質質、小小區(qū)環(huán)環(huán)境的的好壞壞等因因素，，而是是更關關心石石島整整個房房地產產發(fā)展展狀況況如何何，所所以我我們在在宣傳傳中要要體現現本項項目未未來的的升值值潛力力，并并不是是單純純的訴訴求項項目的的環(huán)境境因素素。3.

構造造本項目的的品牌價值值作為建設周周期很長的的大盤，發(fā)發(fā)展商的實實力與信譽譽是決定客客戶對樓盤盤購買與否否的重要砝砝碼之一，，本項目發(fā)發(fā)展商斥山山水產集團團是石島乃乃至威海最最具實力的的房地產開開發(fā)企業(yè)，，這也是本本項目的主主要優(yōu)勢之之一。我們們將通過多多種傳播手手段的訴求求，構造本本項目鮮明明的品牌價價值，從而而打消部分分客戶對本本項目發(fā)展展前景的疑疑慮狀態(tài)。。（二）炒作作要點新聞公關是是許多樓盤盤進行營銷銷造勢時經經常使用的的一種方式式。作為位位置相對偏偏遠的大盤盤，更需要要通過營銷銷造勢來建建立項目的的知名度，，吸引客戶戶前來。出出色的新聞聞公關必然然依附著有有新聞價值值的事件而而進行。從從營銷造勢勢的特性來來看，本項項目應把握握以下要點點：1.造勢的的宏觀高度度造勢立足點點一開始就就要站在高高屋建瓴的的戰(zhàn)略高度度上，從宏宏觀面入手手，先從城城市運營、、大勢發(fā)展展走向、區(qū)區(qū)域經濟狀狀況、潛在在優(yōu)勢等入入手，層層層引導，營營造一個對對項目發(fā)展展的良好空空間和外部部環(huán)境。2.與政府府的政策走走向相聯系系。如果樓盤的的未來發(fā)展展能夠與政政府政策相相一致，肯肯定對樓盤盤是一個極極大的利好好消息。而而本項目恰恰好處于石石島撤鎮(zhèn)設設區(qū)的良好好時機，同同時整個石石島正處于于產業(yè)調整整的關鍵節(jié)節(jié)段，這些些對于本項項目來講都都是利好消消息，我們們在營銷造造勢之時，，必須好好好利用。3.社會會民眾的關關注熱點。。造勢的落腳腳點必須與與民眾關注注的熱點相相結合，這這樣才能最最大程度喚喚起民眾的的心理共鳴鳴。這些關關注熱點包包括大型體體育賽事、、城市升級級、大型論論壇的舉辦辦等，民族族文化節(jié)等等。3.樓盤盤的優(yōu)勢樓盤的具體體優(yōu)勢特點點是營銷造造勢環(huán)節(jié)中中最末的一一環(huán)，必須須在前面大大勢的渲染染之后，市市場對樓盤盤所處區(qū)域域有足夠的的關注，最最后才能水水到渠成的的推出關于于樓盤的具具體優(yōu)勢介介紹。而在在造勢之時時，對樓盤盤的優(yōu)勢宣宣傳也應把把握好角度度，最好以以第三方，，如社會、、媒體評價價等方面來來表現，讓讓這種造勢勢顯得更有有客觀性與與說服力。。營銷造勢的的目的就是是要造成一一種銷售的的“勢差””，這種勢勢差就是在在公眾心中中樹立起關關于產品的的一種高度度，讓公眾眾對產品產產生期待心心理與渴望望了解的欲欲望，這種種期待的心心理其實就就是促使購購買行為的的潛在力量量，產品的的銷售由此此而產生———新聞公公關的使命命正在于此此。（三）操作作思路１.宏觀造造勢：（１）造勢勢點之一———石島政政府與其他他重點市政政府之間的的聯姻?！靹堇砝碛桑海痢⑹瘝u剛剛撤鎮(zhèn)立區(qū)區(qū)，實現超超常規(guī)、跳跳躍式發(fā)展展就必須有有親和的、、開放的姿態(tài)態(tài)去招商引引資、去尋尋求合作。。Ｂ、到目前前為止，威威海幾乎所所有的外銷銷項目都是是當地開發(fā)發(fā)企業(yè)與外地開發(fā)企企業(yè)的合作作，其合作作屬于營利利性的民間間合作，這這對外地客戶而而言可以說說根本沒有有可靠的依依托屏障。。而石島灣灣項目是在雙方方政府引導導下的官方方合作，信信任度自然然就高出許許多。※合作作對象———石島管委委石島管理區(qū)區(qū)成立于2005年年1月1日日，撤鎮(zhèn)劃劃區(qū)后的新新石島財政政獨立，下下轄六個街街道辦事處處，總人口口達到16.8萬。。本項目作作為新石島島的重點工工程，應該該爭取石島島管委的大大力支持。?！献髯鞒鞘校簽榱藱z驗效效果的好壞壞不妨先把把山東省內內的淄博、、青島、濟濟南、東營營等四個重重點城市作作為試點城城市進行聯聯姻，并爭爭取在對方方政府的支支持下設立立一個比較較權威的正正式的合作作交流平臺臺，從而為為本項目在在對方市場場樹立良好好的社會影影響以及區(qū)區(qū)域知名度度奠定堅實實的基礎。。如果效果果比較好可可以繼續(xù)擴擴大聯姻城城市范圍，，比如和上上海、北京京、東北等等重點市場場，建立長長期的友好好合作關系系?！献鞣绞剑海罕卷椖康拈_開發(fā)商斥山山水產集團團的領導和和石島管委委的有關領領導組建石石島友好代代表團，對對本項目的的重點市場場進行直接接的，面對對面的戰(zhàn)略略對話與友友好訪問，，并聯姻成成“綜合互互惠體系””。互惠體體系的內容容包括旅游游、教育、、投資、養(yǎng)養(yǎng)老、醫(yī)療療、農業(yè)、、工業(yè)等各各個方面的的合作，具具體到本項項目可以制制定以下措措施：Ａ、互惠體體系內的外外地客戶在在石島置業(yè)業(yè)，可以優(yōu)優(yōu)先安排工工作；Ｂ、互惠體體系內的外外地客戶在在石島養(yǎng)老老，可以實實現區(qū)域醫(yī)醫(yī)療，保險險共享；Ｃ、互惠體體系內的外外地客戶在在石島置業(yè)業(yè)，可以享享受特殊價價格優(yōu)惠；；Ｄ、互惠體體系內的外外地客戶在在石島置業(yè)業(yè)，可以擁擁有旅游特特權，所有有的旅游景點點門票全部部免費或者者減半?！⒁馐率马棧寒數孛襟w的的配合與造造勢；合作代理公公司的選擇擇。（２）造勢勢點之二———媒體推推介在重要的媒媒體，選擇擇合適的廣廣告投放時時機，對石石島灣，赤赤山旅游度度假區(qū)進行行先期預熱熱。目前赤赤山旅游度度假區(qū)的廣廣告已在山山東電視臺臺《早間六六十分》欄欄目頻頻亮亮相，相信信對日后本本案形象的的提升與推推廣就有一一定的意義義。（３）造勢勢點之三———利用中中韓兩國的的歷史淵源源?！靹莸赖谰摺獜垙埍８藜o念念塔：1991年年4月，韓韓國誠信女女子大學教教授、世界界韓民族合合會長崔珉珉子女士光光臨法華院院，回國后后，籌資10萬美金金，于1993年11月來赤赤山法華院院東南山修修建了張保保皋紀念塔塔。其中““張保皋紀紀念塔”五五個字由韓韓國總統金金詠三親筆筆所書，可可謂大有來來頭?！靹莘椒绞剑?）韓國有有關的民間間組織合作作，建立““石島法華華院張保皋皋自由旅游游路線”，引引導韓國朋朋友到石島島旅游，參參拜自己的的民族英雄雄。2）在合適適的機遇下下可以再次次邀請韓國國總統金詠詠三或現任任總統盧武武鉉對石島島進行友好好交往，并并邀請其做做石島灣項項目的代言言人?！鶇⒖及赴咐丝肆诸D為““碧海云天天”作秀。。2002年年05月30日09:03克克林頓悄悄悄地來到到了“碧海海云天”，，經過兩個個小時旋風風式的深圳圳演說后，，又悄悄地地走了。京京基地產25萬美元元買來“克克林頓2小小時深圳行行”，然而而就是這短短短的兩小小時來訪，，給京基帶帶來了難以以估量的雙雙重效應。。一是直接接的效應。。據悉，碧碧海云天那那幾天賣得得異?；鸨吘箍丝肆诸D在中中國人尤其其成功人士士的心目中中還是擁有有驚人的明明星效應和和模范效應應的；二是是，隨著全全國各大媒媒體爭相報報道此事，，京基地產產也于一夜夜間在全國國聲名鵲起起，這是不不爭的事實實，而京基基的大手筆筆和陳華的的個人魅力力也令不少少人傾心不不已，這是是一筆寶貴貴的財富積積累。此次克林林頓到訪訪，不僅僅提升了了京基、、碧海云云天的知知名度，，也直接接促動了了地產界界的社會會關注度度。因此此，在那那一天，，平時幾幾乎難得得一見的的深圳地地產巨頭頭紛紛赴赴約，應應該說，，對于見見多識廣廣的地產產巨頭而而言，絕絕非為了了一睹““克氏””風采而而坐等大大半天，，更多的的地產人人心里是是想看個個究竟：：“克林林頓真的的會來深深圳嗎？？克林頓頓怎樣來來深圳的的？”也也許，更更多的地地產巨頭頭們心里里還會生生出另一一番感慨慨：“京京基果然然大手筆筆?！?.中觀觀造市：：（1）由由政府和和發(fā)展商商出面，，與國家家相關部部委聯合合定期舉舉辦“環(huán)環(huán)渤海灣經濟濟論壇””或者““第三極極——渤渤海灣房房地產縱縱橫談””等活動動，邀請請國內外外業(yè)界知知名人士士參加，，形成類類似“博博鰲論壇壇”的格格局。（2）和和威海本本地以及及外地的的旅行社社合作，，增強對對石島的的推介力力度，并將本項項目作為為一個旅旅游景點點，供廣廣大客戶戶進行旅旅游參觀觀，提高體驗式式營銷的的推廣力力度。（3）和和南方比比較有名名的旅游游地產項項目如華華僑城，，宋城集集團等共共建“南北聯聯姻社區(qū)區(qū)”。（4）和和在山東東省內甚甚至國內內具有比比較成熟熟網絡的的地產代代理公司司合作，擴大大石島灣灣項目在在外地的的銷售網網絡。（5）和和有關機機構、學學者、策策劃機構構合作，，組建石石島灣項項目開發(fā)發(fā)高級顧問團，，并定期期舉行會會議，討討論石島島網項目目的未來來發(fā)展方方向以及開發(fā)前前景。（6）制制作一個個超大規(guī)規(guī)模的沙沙盤，與與本項目目５４００多萬平平米的樓樓盤規(guī)模遙相匹匹配，制制造新聞聞價值點點。3.微觀觀做事：：（1）在在石島灣灣國際海海水浴場場樹立本本案整體體規(guī)劃的的形象牌牌，展示示樓盤形象。（2）在在赤山旅旅游度假假區(qū)的亞亞洲第一一銅佛附附近可以以鳥瞰本本項目的的地方，用石石板刻制制一個本本項目的的規(guī)劃圖圖，讓導導游把本本案的規(guī)規(guī)劃作為一個景景點介紹紹給游客客。（3）在在銅佛附附近的廣廣場上，，設置直直達本案案商業(yè)中中心的高高空索道道，從而形成成樓盤、、赤山旅旅游度假假區(qū)、石石島灣國國際海水水浴場，，三位一體的的體驗式式營銷模模式。（4）讓讓石島灣灣國際海海水浴場場的改造造工程和和本案的的一期運運作并駕駕齊驅，，“大盤未未動，景景觀先行行”，乃乃大盤操操作之良良策。（5）對對整個項項目進行行良好的的統籌規(guī)規(guī)劃。（6）加加緊吹海海造田進進度，對對項目現現場進行行必要的的包裝與與設計。。（7）與與石島管管委加緊緊合作步步伐，加加大對外外推介力力度。（8）加加快當前前項目的的營銷策策略定位位、產品品設計定定位等指指導性工工作。（9）加加快當前前項目的的沙盤、、樓書、、廣告推推廣、售售樓處設設計等一一系列銷售輔助助工作。。第四部曲曲——““緩稱王王”“緩稱王王”即制制定合理理的價格格策略以以及入市市策略，，保證項項目整體體戰(zhàn)略的的實施與與可持續(xù)續(xù)開發(fā)。。（一）低低開高走走的價格格策略從微觀的的房地產產營銷規(guī)規(guī)律來看看，本案案適宜采采用“下下要保底底，上不不封頂””的“低低開高走走”的價價格策略略。那就就是在開開始時，，把產品品在規(guī)劃劃、設計計等方面面的打造造做精做做細，在在達到國國際一流流的基礎礎上，只只要有微微利即可可，但是是伴隨著著產品的的逐步開開發(fā)，品品牌的不不斷提升升，全新新的社區(qū)區(qū)文化、、生活方方式的不不斷呈現現，人們們對其認認同也不不斷深入入，其價價格也一一定要一一路高走走。其實石島島灣項目目無論是是規(guī)模還還是規(guī)劃劃以及產產品的打打造，絕絕對具有有王者風風范！但但是為為什么還還要“緩緩稱王””呢？1.項目目工程巨巨大，工工期較長長，雄偉偉的藍圖圖是隨著著項目的的不斷開開發(fā)而逐逐步呈現現出來的的，項目目本身的的價值體體現就是是一個緩緩慢的過過程。2.項目目開發(fā)初初期不具具備完善善的配套套優(yōu)勢，，甚至在在某些方方面還不不如鄰近近的小規(guī)規(guī)模樓盤盤（如：：海風花花園），，“王者者”的素素質欠缺缺較大。。3.項目目前期注注重的是是人氣的的培養(yǎng)以以及市場場的預熱熱，過高高的價格格容易挫挫傷買家家的置業(yè)業(yè)情緒與與投資熱熱情。4.價格格遞升與與品質遞遞升相互互對應，，符合市市場發(fā)展展規(guī)律。。（二）合合理的入入市時機機本項目是是一個超超級大盤盤，入市市時機的的選擇對對整個項項目的啟啟動起著著至關重重要的作作用，本本項目應應該盡可可能的在在達到““天時地地利人合合”的條條件下入入市，起起碼也要要在符合合以下條條件的情情況下入入市，這這樣才能能起到““一鳴驚驚人”的的效果，，打好第第一槍，，精彩亮亮相。1.項目基本本建設已經初初具規(guī)模，社社區(qū)整體藍圖圖已經基本展展現；2.周邊旅游游景觀如石島島灣國際海水水浴場、鳳凰凰湖的綜合改改造已經趨于于成熟；3.石島灣新新區(qū)整體片區(qū)區(qū)炒作已經具具有一定的市市場號召力和和吸引力；4.一個重大大節(jié)日或具有有新聞價值的的重大事件發(fā)發(fā)生的時機；；5.旅游旺季季的到來。6、售樓處、、接待中心、、現場包裝、、片區(qū)宣傳等等已經十分到到位。第二部分：石石島灣一期項項目營銷策劃劃方案依據我們對石石島灣項目的的總體描述，，石島灣項目目集中體現了了人們對“和和平、和諧、、友愛、平等等、公正、團團結”等美好好愿望的追求求，同時我們們提出了泛地地產（復合地地產）的概念念，希望整個個項目的居住住文化與漁家家文化、休閑閑文化、旅游游文化、民俗俗文化之間恰恰當的嫁接、、移植。作為一個超級級大盤，項目目的產品品質質以及營銷推推廣是層層遞遞進，不斷提提升的，最終終實現品牌、、價值最大化化。對于一期期項目而言，，它的營銷推推廣是建立在在項目整體營營銷推廣思路路的基礎之上上的，簡言之之，就是在完完成整個項目目前期造勢和和炒作的前提提下，結合項項目總體特質質，重點挖掘掘一期項目自自身優(yōu)勢資源源，通過恰當當的宣傳和營營銷手段實現現銷售。關于于項目的前期期炒作在前面面已經提及，，這里就不再再贅述了，下下面我們針對對項目一期的的營銷推廣提提出自己的建建議。一、榮成———石島房地產產市場現狀簡簡述（一）榮成———石島房地地產市場分析析通過我們對榮榮成城區(qū)以及及石島片區(qū)房房地產市場的的調查，總體體來看榮成市市房地產市場場呈現出以下下幾大特征：：1、價格總體體較低，樓價價上升平穩(wěn)。。到目前為止，，榮成城區(qū)的的多層住宅的的平均價格基基本保持在2500元/㎡左右，最最低在2000元/㎡左左右，最高不不超過2800元/㎡，，同威海片區(qū)區(qū)相比還具有有相當的提升升空間；受區(qū)區(qū)位以及人口口分布影響石石島片區(qū)價位位更低，最低低價位在1400元/㎡㎡左右，最高高價位在2700元/㎡㎡左右；虎山山片區(qū)的房價價更低，集中中在1000元/㎡左右右。雖然整個個榮成房地產產價格總體較較低，但是一一直處于上升升態(tài)勢，在過過去的一年多多的時間內，，平均房價上上升了200——300/㎡左右。。并且在調查查中大部分樓樓盤還具有““五一”前后后再次上調價價格的跡象。。2、樓盤總體體質素不高除了一些由外外地開發(fā)商或或策劃代理公公司介入的樓樓盤如榮成片片區(qū)的曙光小小區(qū)、榮圣··銘仕海岸別別墅，石島片片區(qū)的豐薈··親海花園、、海風花園等等項目具備一一定的競爭實實力外，其他他項目綜合質質素不高，主主要體現在規(guī)規(guī)模較小，設設計不合理，，配套較差，，空置率較高高，營銷水平平低等方面。。3、樓盤外銷銷趨勢明顯。。隨著榮成以及及石島開放力力度的不斷加加大以及本地地居民住宅的的不斷飽和，，該片區(qū)的樓樓盤外銷趨勢勢日漸明顯。。在此置業(yè)的的外地人中以以濟南、淄博博、東營、濰濰坊和東北地地區(qū)的外地人人居多，其次次多來自河北北以及內蒙古古地區(qū)。這部部分人來此置置業(yè)的主要目目的就是旅游游度假以及養(yǎng)養(yǎng)老。海景景景觀較好的中中高檔樓盤如如曙光小區(qū)，，豐薈·親海?；▓@、海風風花園等外銷銷趨勢更加明明顯，其中豐豐薈·親?；ɑ▓@在淄博、、濟南、大慶慶、邯鄲等四四個地區(qū)設立立了代理商；；海風花園在在濟南、淄博博、東營、青青島等四個地地區(qū)設立了銷銷售中心。4、外銷戶型型以中小戶型型為主。在外銷比重較較大的樓盤中中，兩房兩廳廳和三房兩廳廳戶型比重明明顯偏大。如如豐薈·親海?；▓@的主力力戶型為80-120平平米左右的二二房二廳和三三房兩廳戶型型；海風花園園除了別墅外外，主力戶型型也是100-120平平米左右的三三室二廳戶型型。外地人在在此置業(yè)主要要是滿足度假假、旅游以及及將來養(yǎng)老的的需求，所以以大部分外地地人比較喜歡歡中小戶型的的經濟、適用用海景房。5、樓盤入住住率較低。雖然整個榮成成片區(qū)的現售售樓盤大部分分為現房，但但是總體來看看入住率較低低。這一方面面與片區(qū)較少少的人口密度度有關系，另另一方面與樓樓盤外銷比重重較大有直接接關聯。由于于外地人在此此置業(yè)主要以以旅游度假為為主，所以外外銷的房子的的入住率與旅旅游的淡旺季季有直接的關關系，旅游旺旺季到來時，，入住率明顯顯提高；淡季季到來時，入入住率就相應應減少。比較內容海風花園曙光小區(qū)榮圣·銘仕海岸位置石島灣開發(fā)區(qū)民俗度假村東側榮成市榮山大道南側榮成市體育公園北規(guī)模5萬㎡20多萬㎡3萬余㎡建筑類別觀景別墅和四層公寓多層、四層公寓、聯體/單體別墅聯體別墅和單體別墅戶型一房一廳兩房兩廳兩衛(wèi)八房四廳四衛(wèi)兩房兩廳三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳四房三廳兩衛(wèi)八房三廳四衛(wèi)三層別墅六房三廳三衛(wèi)價格基價2200元/㎡2700元/㎡3200元/㎡均價2900元/㎡3200元/㎡4050元/㎡最高價3600元/㎡3500元/㎡4900元/㎡（二）代表樓樓盤分析１、從規(guī)模上上分析：從樓盤的規(guī)模模上看，上述述三個項目中中，只有曙光光小區(qū)項目可可以與本項目目一期A區(qū)板塊相比較較，其他兩個個項目規(guī)模相相對較小。2、從建筑風風格上分析：：從樓盤的建筑筑風格上看，，三個項目各各有特色。其其中，“榮圣圣·銘仕海岸岸”和“曙光光小區(qū)”兩個個項目規(guī)劃設設計較好，同同時擁有不錯錯的海岸線資資源，但現在在所剩房源不不多，對本項項目威脅不大大。而“海風花園園”緊鄰海岸岸線，加之良良好的規(guī)劃設設計和專業(yè)公公司的營銷推推廣，已經在在市場上形成成了良好的口口碑，將會是是本項目一期期最大的競爭爭對手！3、從戶型配配比上分析：：從樓盤戶型的的配比上看，，多層建筑主主要以兩房兩兩廳、三房兩兩廳為主，其其面積在80-120㎡㎡之間；其情情景花園洋房房和四層公寓寓的建筑主要要以三房兩廳廳和四方兩廳廳為主，其面面積一般在110-160㎡之間；；而聯體別墅墅和單體別墅墅的戶型組成成一般在六房房三廳以上。。其建筑面積積一般在220-300㎡之間。在在上述三個項項目中，均有有別墅建筑體體系，而別墅墅規(guī)模最好是是榮成的“榮榮圣·銘仕海海岸”別墅群群。經過相關的市市場調研分析析及本項目分分析發(fā)現，本本項目的戶型型配比中，三三房的戶型比比例略高。從從單獨項目一一期A區(qū)的戶型配比比角度上看，，其戶型配比比是合理的，，其戶型的面面積設計，在在整個市場上上也是具有競競爭力的。但但為了項目后后期的戶型合合理的配比定定位，則三房房戶型相對略略高一點。所所以，在此建建議發(fā)展商把把三房的戶型型比例下調10個百分點點，適當增加加兩房的比例例。4、從景觀上上分析：在景觀資源上上，直接與本本項目形成競競爭的是“海海風花園”項項目樓盤，，其以廣闊的的海景、自然然綠色園林景景觀和現房銷銷售，直接分分流本項目的的部分目標客客戶。而“曙曙光小區(qū)”和和“榮圣·銘銘仕海岸”兩兩個項目，其其自身園林景景觀規(guī)劃一般般，同時所處處區(qū)域不同，，加之所剩物物業(yè)不多，不不會與本項目目形成直接競競爭。5、從價格上上分析：上述三個樓樓盤中，屬屬“榮圣··銘仕海岸岸”別墅價價格最高，，每平方米米4050元。究其其原因主要要有三個方方面：一是是，該項目目主要是高高檔別墅為為主，其目目標客戶群群定位在