標桿房地產企業(yè)發(fā)展

標桿房地產企業(yè)發(fā)展研究——以成都市場為例四川中原二級市場營運中心規(guī)劃設計部SiChuan.12.2014目錄藍光地產保利地產萬科地產藍光地產Part1企業(yè)背景產品研究一、企業(yè)背景/企業(yè)概況四川藍光實業(yè)集團成立于1990年，企業(yè)目前擁有三大業(yè)務板塊：和駿實業(yè)股份主要負責住宅板塊；嘉寶公司主要負責商業(yè)和物業(yè)管理板塊；美尚食品主要負責飲品研發(fā)銷售板塊，板塊間的相互作用為集團房地產業(yè)的快速發(fā)展提供了保障，也為開發(fā)奠定了雄厚的資金基礎。藍光主營業(yè)務解析：和駿地產：成立于1990年，以住宅開發(fā)和服務為主導是戰(zhàn)略發(fā)展的核心主體；嘉寶公司：公司包含“商業(yè)運營、資源運營、物業(yè)服務”三大運營機構，通過總部職能協(xié)調補位、品牌營銷組織及財務管控，形成完整的產業(yè)鏈運營模式。美尚食品：公司成立于1996年，為一家集飲用礦泉水、植物蛋白、草本飲料等綠色飲品的研發(fā)、生產和銷售為一體的專業(yè)飲品企業(yè)。美尚食品藍光集團產業(yè)構成和駿地產（BRC）嘉寶公司物業(yè)管理飲品研發(fā)、生產、銷售文化旅游產業(yè)商業(yè)運營房產經濟戰(zhàn)略發(fā)展核心主體最重要的利潤中心品牌形象著力培育的利潤中心穩(wěn)定的現(xiàn)金流利潤來源中心品牌度的提升和駿實業(yè)和駿投資和駿咨詢住宅發(fā)展為主商業(yè)開發(fā)為輔藍光文旅顧問咨詢營銷代理成立于1996年成立于2000年住宅地產物業(yè)管理商業(yè)地產飲料開發(fā)

藍光核心業(yè)務一、企業(yè)背景/企業(yè)概況四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司（以下簡稱藍光地產集團）成立于1990年，系四川藍光實業(yè)集團有限公司下屬控股公司。經歷20余年的發(fā)展，藍光和駿已形成以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產開發(fā)為輔，逐步涉足旅游地產等多元化發(fā)展的產品開發(fā)思路。藍光全國城市布局規(guī)劃圖

四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司公司業(yè)務覆蓋“以成都、重慶、昆明為核心的西南區(qū)域”、“以北京、天津為中心的環(huán)渤海區(qū)域”、“以上海、杭州為中心的長三角區(qū)域”、“以武漢、長沙為中心的長江中游區(qū)域”、“以西安、太原為中心的黃河中游區(qū)域”等五大區(qū)域，共計30余個大中城市。2013年，藍光地產集團銷售面積全國排名第27位，銷售合同金額全國排名第35位。2014年，藍光品牌入圍“2014中國房地產公司品牌價值TOP20”，品牌估值55.41億元。一、企業(yè)背景/企業(yè)發(fā)展歷程縱觀藍光地產發(fā)展歷程，在競爭激烈的房地產開發(fā)舞臺上，從商業(yè)地產轉戰(zhàn)住宅地產，從普通住宅到高端住宅，從主城區(qū)到區(qū)縣，從單盤開發(fā)到城市運營，藍光地產以快速反應見長，且善于審時度勢、捕捉戰(zhàn)機、步步為營、穩(wěn)扎穩(wěn)打，被成都地產界稱為“本土僅有的有能力與全國一線房企抗衡”的房企。1990-1997年，為創(chuàng)業(yè)起步期，以汽配發(fā)家，后涉足商業(yè)地產；1998-2004年，為積累發(fā)展期，開發(fā)大量舊城改造商業(yè)項目，創(chuàng)造“藍光速度”，完成原始積累。以商業(yè)開發(fā)為主（1990-2004年）2008遇市場寒流，收購ST迪康虧損；2009年危機前的返照，思考轉型高端。2010年大規(guī)模放棄城區(qū)剛需產品開發(fā)，轉型高端，失去銷冠。2011年繼續(xù)依賴高端，放棄城區(qū)，再次排名六大開發(fā)商末尾,資金鏈緊張。2005年，公司戰(zhàn)略重心從商業(yè)轉戰(zhàn)住宅；2006年藍光進入別墅、企業(yè)園區(qū)和片區(qū)開發(fā)及旅游地產；2007年高價拿地，花掉大量現(xiàn)金流。2014年率先推出了基于互聯(lián)網思維的“藍光生活家系統(tǒng)”，借助此系統(tǒng)，藍光地產又在謀劃布局社區(qū)商業(yè)，擬打造“紅街·金種子計劃”產品。2014年9月推出藍光“彩”系產品，擬打造互聯(lián)網智能社區(qū)。2012年3月藍光制定計劃之時，把精力集中在剛需產品上，剛需比例在2012年不低于75%，迅速回歸到藍光引以為傲的“快速度”上，成功打造了“藍光COCO系列”和“幸福系”，得到極好的反響。轉戰(zhàn)住宅開發(fā)（2005-2007年）轉型高端市場（2008-2011年）重回快銷快走（2012-2013年）打造智能化社區(qū)（2014年）藍光地產發(fā)展歷程二、產品研究/產品發(fā)展史時間物業(yè)類型項目1990～2000商業(yè)/辦公/步行街藍光大廈、世紀電腦城、羅馬假日廣場等2001～2003商業(yè)/商住樓/專業(yè)市場玉林生活廣場、金荷花、藍色加勒比、金色夏威夷、海棠月色等2004～2005綜合體/商住樓/住宅/商業(yè)春江花月、香檳廣場、郁金香廣場、諾丁山、君悅領地等2006～2008小高層/高層/別墅凱麗系列、富麗系列、雍錦灣、香碧歌莊園、紫檀山、觀嶺國際2009電梯/別墅花滿庭、十里藍山、香江國際等2010高層/精裝房/度假社區(qū)北京云鼎、公館1881、貢山一號、SOFA社區(qū)、峨秀湖等2011辦公/高層藍光空港國際、錦繡城、金楠府、遂寧項目、嘉興項目等2012~2013高層Coco系、花滿庭二期、幸福系、東方天地、金雙楠等2014高層藍光“彩”系1990~2014年藍光地產產品

2009年以前，藍光地產物業(yè)類型從以商業(yè)開發(fā)為主逐步轉化為以住宅開發(fā)為主；從住宅產品線看，藍光地產于2010年開始起涉足高端、精裝產品線研發(fā)，同年，公司進入旅游地產的開發(fā)領域；2012年到2013年，藍光重回快銷快走序列，2014年推出藍光生活家，和藍光“彩”系列，打造智能社區(qū)。藍光富麗碧蔓?。?6㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征富麗系藍光富麗系是藍光地產2005年至2008年推出的住宅系列產品。依次包括藍光富麗城、藍光富麗錦城、藍光富麗花城、藍光富麗東方和藍光富麗碧蔓汀。面積段配比戶型特征從上圖可以看出，富麗城戶型面積段以70-150㎡為主，但富麗碧蔓汀的面積段卻以50-130㎡為主。110-130㎡的戶型從2005年的45%減小到2008年的2%，同時2008年新增50-70㎡的小戶型。由此可以看出，藍光富麗系的產品面積從2005年到2008年實現(xiàn)了從大戶型到小戶型的轉變。戶型特點：1.贈送面積超大，有的贈送面積達50%以上。2.為實現(xiàn)錯層露臺的贈送，常采用奇偶分層設計。3.由于贈送面積大，戶型布局過于緊湊，影響采光和通風。——數(shù)據來源于銳理數(shù)據庫藍光凱麗美域（80㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征凱麗系藍光凱麗系是藍光地產2006年至2008年推出的住宅系列產品。依次包括藍光凱麗濱江、藍光凱麗豪景、藍光凱麗美域和藍光凱麗香江。面積段配比戶型特征

從上圖可以看出，藍光凱麗系的凱麗濱江以大戶型為主，面積主要集中在130-150㎡，而凱麗香江戶型較小，主要面積段在集中在70-90㎡；藍光凱麗系戶型面積主要在70㎡以上。

由此可以看出，從2006年至2008年，藍光凱麗系的產品面積也在減小。戶型特點：1.贈送面積超大，可變空間多，實得率高。2.大露臺、飄窗、花池全贈送，陽臺和入戶花園半贈送。3.由于贈送面積大，戶型布局過于緊湊，影響采光和通風?！獢?shù)據來源于銳理數(shù)據庫藍光公館1881（188㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征公館系藍光公館系是藍光地產2011年推出的高端精裝產品。代表作為藍光公館1881。面積段配比戶型特征

從上圖可以看出，藍光公館1881的主力戶型面積在180-280㎡。公館1881是藍光在2011年打造的高端豪宅產品，戶型面積整體偏大，適合中高端改善型家庭。公館1881是藍光地產高端戰(zhàn)略的一次實施，是“藍光CRM10大人居保障體系”的完美演繹。同時項目了通過國家綠色建筑認證。戶型特點：1.不追求贈送面積，更注重舒適度，贈送的陽臺一般不會改作房間。2.雙入戶電梯配置，主仆獨立入戶，私密性高。3.功能空間完善。——數(shù)據來源于銳理數(shù)據庫藍光光Coco蜜城城（（67㎡㎡）二、、產產品品研研究究/產品品細細分分及及各各產產品品系系的的特特征征Coco系藍光光Coco系是藍藍光光地產產2012年推推出出的的以以地地段段產產品品取取勝勝的的精精致致城城市市公公寓寓系系產產品品。。主主要要包包括括藍藍光光Coco金沙、、藍光光Coco時代，，藍光光Coco蜜城和和藍光光Coco國際。。后來來還有有更名名的Coco錦繡和和Coco香江。。面積段段配比比戶型特特征藍光Coco系列面面積主主要面面積段段主要要集中中在50-70㎡，個個別項項目設設計有有特色色的復復式產產品。。藍光Coco系產品品主要要針對對剛需需客戶戶，這這類客客戶支支付能能力不不強，，對城城市依依賴度度很高高，正正處于于家庭庭人口口變動動較大大的過過渡期期，Coco系控制制面積積和總總價，，降低低區(qū)域域購買買“門門檻””，做做足內內功，，滿足足剛需需家庭庭的需需求。。戶型特點：1.產品以以套二二為主主，整整體面面積較較小，，但功功能齊齊全，，配合合一定定的贈贈送面面積，，大部部分可可變?yōu)闉榫o湊湊小套套三。。2.普遍為為3T8戶，最最低也也有3T7戶，梯梯戶配配比很很高。。注重重房間間數(shù)量量，功功能空空間尺尺度較較小，，舒適適性低低?！獢?shù)據來來源于于銳理理數(shù)據據庫二、產產品研研究/產品細細分及及各產產品系系的特特征幸福系系藍光幸幸福系系是和和城市市保持持合適適距離離的品品質配配套生生活大大盤，，它在在產品品上主主要考考慮了了家庭庭關系系，鄰鄰里關關系，，社會會關系系。項項目主主要包包括藍藍光幸幸福滿滿庭和和藍光光花滿滿庭2期。面積段段配比比戶型特特征藍光幸幸福系系主力力產品品面積積段為為約50-80㎡，以套套二、、套三三戶型型為主主，同同時擁擁有少少量的的套四四。其其中48㎡㎡可做套套二，，68㎡㎡可做套套三，，小面面積卻卻擁有有大功功能。。藍光幸幸福系系的客客戶依依然是是剛需需客群群，由由于產產品面面積較較小，，總價價較低低，商商業(yè)生生活配配套較較完善善深受受市場場歡迎迎。藍光花花滿庭庭2期（74㎡㎡）戶型特點：1.產品贈贈送面面積大大，主主要以以飄窗窗全贈贈送和和結構構板全全贈送送為主主，可可以贈贈送1-2個房間間。2.戶型總總面積積小，，只注注重房房間數(shù)數(shù)量，，功能能空間間尺度度較小小，舒舒適性性低。?！獢?shù)據來來源于于銳理理數(shù)據據庫二、產產品研研究/產品細細分及及各產產品系系的特特征彩系藍光彩彩系是是藍光光2014年推出出的作作為Coco系的升升級之之作的的產品品。戶戶型設設計更更加符符合青青年客客群居居住生生活習習慣，，并且且打造造智能能互聯(lián)聯(lián)社區(qū)區(qū)，提提供全全方位位的便便捷智智能居居住體體驗。。系列列首發(fā)發(fā)作品品為藍藍光樂樂彩城城。面積段段配比比戶型特特征藍光彩彩系住住宅產產品主主要面面積段段為55-80㎡，以套套二套套三為為主。。彩系系和Coco系一樣樣，戶戶型面面積都都較小小。但但是彩彩系又又是Coco系的升升級之之作，，藍光光·樂彩城城項目目通過過引入入全國國乃至至世界界最先先進的的互聯(lián)聯(lián)網科科技技技術，，擬打打造成成為中中國首首個““互聯(lián)聯(lián)智能能社區(qū)區(qū)”。。藍光樂樂彩城城（65.71㎡）戶型特點：1.由于現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)規(guī)范要要求，，贈送送面積積變小小。2.戶型總總面積積小，，只注注重房房間數(shù)數(shù)量，，功能能空間間尺度度太小小，舒舒適性性低。?！獢?shù)據來來源于于銳理理數(shù)據據庫保利地地產Part2企業(yè)背背景產品研研究一、企企業(yè)背背景/企業(yè)概概況中國保保利集集團公公司系系國務務院國國有資資產監(jiān)監(jiān)督管管理委委員會會管理理的大大型中中央企企業(yè)，，是成成立于于1993年2月的國國有企企業(yè)，，前身身為保保利科科技有有限公公司。。成立立以來來，集集團公公司已已形成成以國國際貿貿易、、房地地產開開發(fā)、、文化化藝術術經營營、礦礦產資資源領領域投投資開開發(fā)民民爆器器材生生產及及爆破破服務務為主主業(yè)的的“五五業(yè)并并舉、、多元元發(fā)展展”格格局。。保利利主主營業(yè)業(yè)務務解解析析：：國際際貿貿易易：：由保保利利科科技技有有限限公公司司承承擔擔。。房地地產產開開發(fā)發(fā)：：由保保利利南南方方集集團團有有限限公公司司及及其其控控股股的的保保利利房房地地產產（（集集團團））股股份份有有限限公公司司和和保保利利香香港港控控股股有有限限公公司司及及其其控控股股的的保保利利置置業(yè)業(yè)集集團團有有限限公公司司承承擔擔。。文化化藝藝術術經經營營：：由保保利利文文化化集集團團股股份份有有限限公公司司承承擔擔。。礦產產資資源源投投資資開開發(fā)發(fā)：分分別別由由保保利利能能源源控控股股有有限限公公司司、、保保利利科科技技有有限限公公司司控控股股的的保保利利礦礦業(yè)業(yè)投投資資有有限限公公司司和和中中非非投投資資發(fā)發(fā)展展有有限限公公司司承承擔擔。。民爆爆業(yè)業(yè)務務：民民爆爆業(yè)業(yè)務務由由保保利利化化工工控控股股有有限限公公司司承承擔擔。。房地產開發(fā)文化藝術經營礦產資源投資開發(fā)民爆業(yè)務國際貿易保利利核心心業(yè)務務保利集團產業(yè)構成保利科技有限公司保利南方集團有限公司保利（香港）控股有限公司保利文化集團股份有限公司保利能源控股有限公司保利化工控股有限公司保利財務有限公司保利投資控股有限公司保利房地產（集團）股份有限公司保利置業(yè)集團有限公司一、、企企業(yè)業(yè)背背景景/企業(yè)業(yè)概概況況保利利房房地地產產（（集集團團））股股份份有有限限公公司司是是中中國國保保利利集集團團控控股股的的大大型型國國有有房房地地產產上上市市公公司司，，也也是是中中國國保保利利集集團團房房地地產產業(yè)業(yè)務務的的主主要要運運作作平平臺臺，，國國家家一一級級房房地地產產開開發(fā)發(fā)資資質質企企業(yè)業(yè)，，國國有有房房地地產產企企業(yè)業(yè)綜綜合合實實力力榜榜首首，，并并連連續(xù)續(xù)五五年年蟬蟬聯(lián)聯(lián)央央企企房房地地產產第第一一名名。。保利利地地產產全全國國城市市布布局局規(guī)規(guī)劃劃圖圖保利利房房地地產產（（集集團團））股股份份有有限限公公司司保利利地地產產成成立立于于1992年，，經經過過十十年年扎扎實實發(fā)發(fā)展展，，2002年成成功功完完成成股股份份制制改改造造，，遂遂開開始始實實施施全全國國化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，加加強強專專業(yè)業(yè)化化運運作作，，連連續(xù)續(xù)實實現(xiàn)現(xiàn)跨跨越越式式發(fā)發(fā)展展。。目目前前，，公公司司已已完完成成以以廣廣州州、、北北京京、、上上海海為為中中心心，，覆覆蓋蓋56個城城市市的的全全國國化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略布布局局，，擁擁有有292家控控股股子子公公司司，，業(yè)業(yè)務務拓拓展展到到包包括括房房地地產產開開發(fā)發(fā)、、建建筑筑設設計計、、工工程程施施工工、、物物業(yè)業(yè)管管理理、、銷銷售售代代理理以以及及商商業(yè)業(yè)會會展展、、酒酒店店經經營營等等相相關關行行業(yè)業(yè)。。截截至至2013年底底，，公公司司總總資資產產突突破破3100億元元，，實實現(xiàn)現(xiàn)簽簽約約金金額額1252.89億元。一、企業(yè)業(yè)背景/企業(yè)概況況保利（成成都）實實業(yè)有限限公司是是保利房房地產（（集團））股份有有限公司司控股的的國有房房地產企企業(yè)，是是保利房房地產（（集團））股份有有限公司司在四川川的區(qū)域域子公司司，具備備國家二二級房地地產開發(fā)發(fā)資質。。公司于于2007年8月成立，，截至目目前保利利在成都都項目有有三十多多個。保利地產產（成都都）產品品分布圖圖一、企業(yè)業(yè)背景/企業(yè)發(fā)展展歷程保利地產產成立二二十二周周年，于于2013年初提出出“3+2+X城市群””戰(zhàn)略，，即在環(huán)環(huán)渤海、、長三角角、珠三三角構建建三個300億的城市市群，在在以武漢漢、成都都為核心心的區(qū)域域構建兩兩個200億的城市市群，深深耕一線線、形成成輻射、、穩(wěn)步拓拓展，極極大地發(fā)發(fā)揮了公公司捕捉捉和把握握區(qū)域乃乃至城市市發(fā)展脈脈搏的專專業(yè)優(yōu)勢勢，為業(yè)業(yè)績的持持續(xù)增長長奠定了了堅實基基礎。1992年9月，廣州州保利房房地產開開發(fā)公司司正式注注冊成立立；1995年3月，開發(fā)發(fā)首個住住宅小區(qū)區(qū)保利紅紅棉花園園；1996年6月，保利利物業(yè)公公司成立立；2000年6月，保利利花園獲獲建筑部部首批““康居示示范工程程”驗收收金獎；；2000年至2002年，連續(xù)續(xù)三年獲獲廣州市市房地產產企業(yè)前前三強。。創(chuàng)業(yè)起步步，夯實實基礎（1992-2002年）立足廣州州，布局局全國（2002-2006年）A股上市，，品牌升升位（2006-2011年）保利地產產發(fā)展歷程程規(guī)模經營營，穩(wěn)中中求進（2011至今）2002年8月，完成成股份改改制，更更名為““保利房房地產股股份有限限公司””；2003年9月，順利利通過ISO9001:2002認證，成成功在北北京、上上海、武武漢等城城市進行行規(guī)模式式開發(fā)；；2004年6月，被建建設部評評為“中中國房地地產十大大品牌””；2005年9月，晉升升中國房房地產品品牌價值值五強。。2006年4月，正式式更名為為保利房房地產（（集團））股份有有限公司司；2006年7月，保利利地產滬滬市A股IPO成功；2009年10月，首個個大型購購物中心心—保利水城城亮相佛佛山；2010年1月，舉辦辦品牌升升位儀式式，正式式提出““和者筑筑善”的的全新品品牌理念念；2010年4月，首個個五星級級酒店—保利洲際際酒店于于佛山面面世?，F(xiàn)現(xiàn)建成及及規(guī)劃在在建酒店店達15個。2012年5月，保利利地產已已布局45城，成功功躋身千千億俱樂樂部，連連續(xù)三年年榮膺中中國房地地產行業(yè)業(yè)領導公公司品牌牌；2013年，保利利地產正正式開啟啟了國際際資本運運作的新新篇章，，通過全全資子公公司恒利利置業(yè)旗旗下的PolyRealEstateFinanceLtd在香港發(fā)發(fā)型了5億美元的的五年期期固息債債券。2013年12月，保利利地產在在北京發(fā)發(fā)布居家家、社區(qū)區(qū)、機構構“三位位一體””的養(yǎng)老老戰(zhàn)略。。二、產品品研究/產品發(fā)展展史公司堅持持以商品品住宅開開發(fā)為主主，適度度發(fā)展持持有經營營性物業(yè)業(yè)。保利利住宅產產品分類類型品牌牌和項目目品牌兩兩大類，，形成““山水、、尊享、、珍品、、康居””四大類類型的品品牌產品品。同時時，涵蓋蓋了花園園系、心心語系、、香檳系系、公館館系、林林語系、、康橋系系、花語語系等多多元化優(yōu)優(yōu)質住宅宅物業(yè)的的先進創(chuàng)創(chuàng)新格局局也逐漸漸成型。。產品定位產品類別產品內涵保利住宅宅四大類類別品牌牌細分二、產品品研究/產品發(fā)展展史保利住宅宅項目品品牌細分分保利花園園（139㎡㎡）二、產品品研究/產品細分分及各產產品系的的特征花園系保利花園園系是保保利標準準化產品品系列之之一，屬屬于“康康居”系系列，產產品定位位為城市市非核心心區(qū)域園園林社區(qū)區(qū)，區(qū)位位特征是是城郊結結合區(qū)域域，一般般形象特特征是地地中海式式。系列列代表作作為保利利花園。。面積段配配比戶型特征征從上圖可可以看出出，保利利花園主主要為70~150㎡面積段段的中小小戶型。。戶型配配比以三三房為主主，配以以少量四四房、兩兩房。保利花園是是高端低密密大盤，成成都首席原原味歐洲生生活示范區(qū)區(qū)。75~180㎡優(yōu)雅空間間，歐式皇皇家園林。。社區(qū)內全全國首創(chuàng)少少兒會所、、女子會所所、私家院院線等頂級級配套。戶型特點：1.贈送面積大大，主要贈贈送方式為為陽臺半贈贈送。半贈贈送面積大大，空間靈靈活多變。。2.梯戶比最高高只有2梯4戶，建筑樓樓間距開闊闊，舒適性性高。3.270°轉角飄窗，，使空間更更加開闊。?！獢?shù)據來源于于銳理數(shù)據據庫保利心語花花園（180㎡）二、產品研研究/產品細分及及各產品系系的特征心語系保利心語系系是保利標標準化產品品系列之一一，位于城城市區(qū)域，，現(xiàn)代簡約約風格為主主。為渴望望美好的人人們展開一一幅結廬在在人境而無無車馬喧囂囂的寫意生生活畫卷。。系列代表表作為保利利心語花園園。面積段配比比戶型特征保利心語花花園由150畝法式中央央公園、82棟官邸別墅墅及13棟豪景華宅宅構成。其其中高層以以110~180㎡三房變四四房戶型為為主，別墅墅面積段以以330~430㎡為主。在企業(yè)領袖袖競相集居居的國際友友好社區(qū)中中，僅容城城市精英昂昂然入主，，保利心語語花園適合合改善型需需求購房者者。戶型特點：1.贈送面積大大，主要贈贈送方式為為陽臺、入入戶花園半半贈送。露露臺飄窗全全贈送。陽陽臺半贈送送面積大。。2.戶型方正，，動靜分區(qū)區(qū)明確。3.高層梯戶比比以2梯4戶為主，戶戶型開闊，，舒適性高高?！獢?shù)據來源于于銳理數(shù)據據庫保利香檳國國際（100㎡）二、產品研研究/產品細分及及各產品系系的特征香檳系保利香檳系系是保利標標準化產品品系列之一一，屬于““珍品”系系列，產品品定位浪漫漫優(yōu)雅法式式風情人文文住區(qū)，ArtDeco風格。這系系列設計大大氣、舒適適，貼合人人的需求。。系列代表表作為保利利香檳國際際。面積段配比比戶型特征保利香檳國國際（又稱稱保利新天天地）是包包括低密度度小高層住住宅、多層層洋房、小小躍層青年年公寓及一一公里主題題風情街區(qū)區(qū)組成，是是高新西區(qū)區(qū)最核心區(qū)區(qū)的品質復復合型社區(qū)區(qū)。其中小小高層住宅宅面積以70~130㎡的兩房和和三房為主主。目前主主推復式公公寓產品，，面積段40~60㎡。戶型特點：1.贈送較常規(guī)規(guī)，以陽臺臺半贈送和和飄窗全贈贈送為主。。贈送面積積相較之前前的花園系系和心語系系小。陽臺臺和儲藏室室結合可以以改造成為為房間。2.小高層梯戶戶比以2梯4戶為主，戶戶型開闊，，舒適性高高?！獢?shù)據來源于于銳理數(shù)據據庫保利貝森公公館（125㎡）二、產品研研究/產品細分及及各產品系系的特征公館系保利公館系系是保利標標準化產品品系列之一一，與香檳檳系同屬““珍品”系系列，于城城市中心區(qū)區(qū)域，ArtDeco風格。產品品定位為貴貴胄氣質，，領袖府邸邸。系列代代表作為保保利貝森公公館。面積段配比比戶型特征保利貝森公公館項目是是保利地產產在城西打打造的首個個高端收藏藏級城市公公館系作品品。項目共共有6棟19-29層高層建筑筑組成，在在整個區(qū)域域內屬于低低密產品，，2梯3戶-2梯4戶。公館面積從從85㎡套二至196㎡躍層戶型都都有包含，，主力產品品以中大型型戶型為主主，主要為為改善型住住宅?！獢?shù)據來源于于銳理數(shù)據據庫戶型特點：1.贈送較常規(guī)規(guī)，以陽臺臺半贈送和和飄窗全贈贈送為主；；贈送的陽陽臺面寬，，臥室也可可帶陽臺；；生活陽臺臺面積較大大。2.梯戶比2梯3戶-2梯4戶為主，戶戶型開闊，，舒適性高高。3.臥室尺度較較大，居住住舒適。保利康橋（（335㎡）二、產品研研究/產品細分及及各產品系系的特征康橋系保利康橋系系是保利精精細產品系系列之一，，也叫城市市資源系，，屬于保利利“尊享””系列，位位于稀缺資資源區(qū)，獨獨享稀缺和和自然人文文景觀資源源。系列代代表作為保保利康橋。。面積段配比比戶型特征保利康橋推推戶型面積積區(qū)間為123-335平米，其中中182平米戶型為為躍層，其其余戶型均均為大平層層。康橋項目本本身是保利利地產最高高端產品——“尊享系”系系列中的城城市豪宅系系列項目。。保利將康康橋系首次次引進成都都，集眾多多商圈和生生態(tài)自然資資源于一體體。戶型特點：1.不追求贈送送面積，不不過分追求求房間數(shù)量量，更注重重舒適度，，贈送的陽陽臺一般不不會改作房房間。2.私密性高，，電梯入戶戶，主仆分分區(qū)，公共共空間和私私人空間分分離。3.功能空間完完善?！獢?shù)據來源于于銳理數(shù)據據庫保利玫瑰花花語（78㎡）二、產品研研究/產品細分及及各產品系系的特征花語系保利花語系系保利2013年獨創(chuàng)的剛剛需經典產產品，是頭頭號青年置置業(yè)品牌。。系列包括括了保利葉葉語、保利利玫瑰花語語、保利梧梧桐語、保保利春天花花語、保利利紫荊花語語、保利茉茉莉花語在在內的創(chuàng)新新產品，布布局覆蓋全全城東南西西北。面積段配比比戶型特征保利玫瑰花花語主要面面積段集中中在77-120㎡，延續(xù)香香檳系列在在極致產品品方面的追追求，在戶戶型方面將將做出全面面升級?；ɑㄕZ系為青青年提供保保證舒適度度的兩房及及三房等主主流剛需產產品，附加加改善性的的生活享受受，這樣的的產品能體體現(xiàn)最高““性價比””的要求。?！獢?shù)據來源于于銳理數(shù)據據庫戶型特點：1.贈送較常規(guī)規(guī)，以陽臺臺半贈送、、飄窗全贈贈送為主；；贈送面積積可達15%，可變性強強，可改做做房間。3.70余平米作三三房，在保保證了空間間實用性的的前提下，，同時也不不會使每個個房間太小小，空間太太過局促，，舒適度更更高。保利錦湖林林語（116㎡）二、產品研研究/產品細分及及各產品系系的特征林語系保利林語系系是保利標標準化產品品系列之一一，屬于保保利“山水水”系列。。位于城市市近郊區(qū)，，讓業(yè)主可可以享受更更加親和自自然的健康康休閑生活活，盡顯居居者好山樂樂水的品味味與內涵。。系列代表表作為保利利錦湖林語語。面積段配比比戶型特征保利錦湖林林語是保利利地產高端端山水系列列旗下的林林語系項目目，也是全全國第九座座林語。一一期由4棟22層高層電梯梯和7棟6聯(lián)排法式別別墅組成。。高層電梯梯面積為96-116㎡的三房雙衛(wèi)衛(wèi)、四房雙雙衛(wèi)產品，，直面一線線湖景資源源，聯(lián)排別別墅面積為為165㎡上下四層帶帶地下室和和私家花園園。——數(shù)據來源于于銳理數(shù)據據庫戶型特點：1.贈送較常規(guī)規(guī)，以陽臺臺半贈送、、飄窗和空空調板全贈贈送為主；；贈送面積積大，可變變性強，可可改做房間間；戶戶帶帶超大飄窗窗。3.戶型方正通通透，采光光好，動靜靜分區(qū)，干干濕分區(qū)。。萬科地產Part3企業(yè)背景產品研究一、企業(yè)背背景/企業(yè)概況萬科企業(yè)股股份有限公公司，簡稱稱萬科或萬萬科集團。。公司成立立于1984年，1988年進入房地地產行業(yè)，，1991年成為深圳圳證券交易易所第二家家上市公司司。從1984到2014，萬科迎來來自己的30年。從深圳圳一城到全全球68城，目前，，萬科業(yè)務務覆蓋珠三三角、長三三角、環(huán)渤渤海、中國國香港等幾幾大國內區(qū)區(qū)域，以及及新加坡和和美國等海海外區(qū)域。。萬科歷史：：萬科企業(yè)，，自1984年5月開創(chuàng)以來來，歷經糧糧食產品貿貿易、電子子電視攝錄錄器材專業(yè)業(yè)貿易、初初級加工制制造的工業(yè)業(yè)生產、生生活用品類類的連鎖零零售商業(yè)服服務、生活活食品飲料料的生產、、文化娛樂樂影視作品品制作、廣廣告平面設設計及推廣廣發(fā)布、證證券投資與與金融管理理顧問、房房地產業(yè)務務開發(fā)經營營、及其他他眾多燦如如繁星的業(yè)業(yè)務經營項項目，最后后艱難的從從多元化的的經營轉型型成為中國國知名的專專業(yè)化大規(guī)規(guī)模深層次次的、土地地與房地產產經營行業(yè)業(yè)領跑者。。一、企業(yè)背背景/企業(yè)概況1999年10月，萬科進進駐成都，，至今，扎扎根成都15年。從城市市花園、魅魅力之城到到金域藍灣灣、金潤華華府，從海海悅匯城到到金域西嶺嶺，從金色色領域到五五龍山再到到南充金潤潤華府，萬萬科全面覆覆蓋成都東東南西北四四個方向，，物業(yè)類型型涵蓋高層層、洋房、、別墅、商商業(yè)綜合體體等；2014年，已經從從房屋建造造者升級為為生活方式式服務商。。成都萬科產產品分布圖圖時間物業(yè)類型項目2001~2006別墅/多層/小高層/高層萬科城市花園、萬科金色家園、萬科魅力之城、萬科雙水岸、萬科加州灣2007~2010別墅/多層/小高層/高層/超高層萬科朗潤園、萬科金域藍灣、萬科金域西嶺、萬科金潤華府、萬科海悅匯城、萬科金色領域2011~2013別墅/多層/小高層/高層/超高層/商業(yè)/辦公萬科金色海蓉、萬科國賓首府、萬科五龍山公園、萬科鉆石廣場、萬科匯智中心、萬科金色城品、萬科金色城市、萬科金域名邸、萬科公園5號、萬科金域藍岸、萬科金域緹香、萬科金色樂府一、企業(yè)背背景/企業(yè)發(fā)展歷歷程作為中國最最大的房地地產企業(yè)，，萬科的一一舉一動都都牽扯著行行業(yè)的未來來發(fā)展方向向。過去30年，萬科通通過不斷地地學習與自自我變革成成為領軍企企業(yè)，而隨隨著各大房房企之間差差距的逐漸漸縮小，萬萬科面臨的的除了后來來者的趕超超問題，還還有行業(yè)未未來未知的的挑戰(zhàn)與風風險。2014年，萬科迎迎來其第四四個十年計計劃元年，，戰(zhàn)略轉型型成為其年年度關鍵詞詞。1987年，興辦第第一個工業(yè)業(yè)投資項目目；1988年，與美國國富蘭克林林鑄幣公司司等興辦來來料加工廠廠；1988年進入房地地產業(yè)；1989年，第一個個商住樓““天景花園園”開始預預售；1992年，對全國國12家優(yōu)秀企業(yè)業(yè)進行股權權投資，至至此基本形形成了商貿貿、工業(yè)、、房地產、、文化傳播播和投資組組合的五大大經營架構構。資本積累，，多元發(fā)展展（1984-1993年）住宅開發(fā)，，核心業(yè)務務（1994-2003年）精裝環(huán)保，，低碳領跑跑（2004-2013年）萬科地產發(fā)展歷程轉型定位，，配套服務務（2014-2023）1994年，萬科提提出以城市市中檔民居居為主，減減少在房地地產上的開開發(fā)品種。。1998年底，提出出了加速資資本積累訊訊速形成經經營規(guī)模的的發(fā)展方針針，并確立立了以住宅宅開發(fā)為集集團核心業(yè)業(yè)務。1999年，產品方向向開始發(fā)生改改變，定位于于大眾開發(fā)。。2001年，轉讓萬佳佳百貨股份有有限公司股權權至此，公司司專業(yè)化戰(zhàn)略略調整全部完完成。2007年，萬科推行行“裝修房””戰(zhàn)略；2013年，萬科新增增的綠色三星星項目住宅面面積達到141.4萬平方米；萬萬科在推進全全國范圍內的的工業(yè)化住宅宅和綠色建筑筑方面已經成成為行業(yè)表率率。2013年，打開國門門，走向世界界；2013年，萬科轉型型商業(yè)地產領領域，探索初初顯成效。2014年，萬科提出出“城市配套套服務商”概概念，從賣房房轉變?yōu)橘u服服務。提出““5S服務”概念全全面轉型，增增加客戶粘性性，推進社區(qū)區(qū)商業(yè)，探索索社區(qū)養(yǎng)老模模式，增加商商業(yè)地產比重重。未來十年，萬萬科將推“事事業(yè)合伙人””制度，向輕輕資產轉變：：學習鐵獅門門“小股操盤盤”，國際化化是長期發(fā)展展方向。二、產品研究究/產品發(fā)展史萬科住宅四大大類別品牌細細分產品系列核心理念土地屬性項目價值品類細分位置交通配套字母代稱中文名稱城市住宅金色系列GOLDEN都市.時尚生活市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達生活配套完善便捷的城市生活G1商務住宅G2城市改善G3城市棲居城郊住宅城花系列CITY大城.豐盛生活市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套舒適居住(第一居所)C城郊改善郊區(qū)住宅四季系列TOWN山水.悠然生活郊區(qū)或衛(wèi)星城不便利不完善低價格T1郊區(qū)棲居舒適居住(第二居所)T2郊區(qū)享受高檔住宅高檔系列TOP墅庭.高尚生活市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源便捷對配套無要求占有稀缺資源TOP1城市豪宅TOP2郊區(qū)豪宅對應著不同的的土地價值與與客戶價值，，萬科產品可可分為金色、、城花、四季季、TOP四大產品系列列。在四大品品類中，前三三類以地理位位置（距市中中心的遠近））為劃分依據據，交通便捷捷度與配套完完善度隨之降降低。第四類類TOP系列則以對稀稀缺資源的占占有為劃分，，與前三類形形成差異，兩兩者形成互補補。萬科金色海蓉蓉（93㎡）二、產品研究究/產品細分及各各產品系的特特征金色系——城市住宅萬科GOLDEN系列精品住宅宅，打造適合合都市人生活活的多元化成成熟居住模式式，鍛造精細細生活細節(jié)，，營造成熟人人文氛圍與歸歸屬感，以更更為先鋒和現(xiàn)現(xiàn)代的中心區(qū)區(qū)域優(yōu)越居住住理念，引導導著都市人居居新時尚。G1商務住宅——面積段配比萬科金色系G1商務住宅的核核心價值是注注重工作便利利，關系產品品服務和品質質，因此以中中小戶型為主主。代表作為萬科科金色海蓉，，分三期開發(fā)發(fā)，住宅一期期產品面積區(qū)區(qū)間64~66㎡，二期為住住宅面積區(qū)間間65~95㎡。三期高層層87~117㎡，少量大平平層300~400㎡。戶型特點：1.贈送方式常規(guī)規(guī)，以陽臺半半贈送和飄窗窗全贈送為主主。贈送的陽陽臺可以直接接改為房間。。2.部分戶型沒有有生活陽臺，，客廳也沒有有陽臺。3.梯戶比3梯6戶、4梯8戶，舒適性差差?！獢?shù)據來源于銳銳理數(shù)據庫G1商務住宅——戶型特征萬科金域藍灣灣（90㎡）二、產品研究究/產品細分及各各產品系的特特征金色系——城市住宅G2城市改善型住住宅又稱萬科科“金域”系系列，是萬科科金色系中舒舒適度最高的的產品系列，，17年以來，金域域系產品在全全國30多個城市中是是最受歡迎的的產品系列之之一。G2城市改善——面積段配比萬科金域系列列針對的客戶戶是追求居住住改善和品質質的客戶。項項目交通便利利,通常較為安靜靜,周邊配套完善善,宜居宜住。代表作為萬科科金域藍灣，，產品業(yè)態(tài)以以90~130㎡的花園洋房房，80~170㎡的高層為主主。其中以90㎡左右的三房房最受歡迎。。戶型特點：1.贈送面積方式式主要以陽臺臺半贈送為主主，贈送面積積超大，后期期可改做客廳廳和餐廳。2.廚房設計較小小，衛(wèi)生間正正對臥室，影影響居住舒適適性?！獢?shù)據來源于銳銳理數(shù)據庫G2城市改善——戶型特征萬科金潤華府府（73㎡）二、產產品研研究/產品細細分及及各產產品系系的特特征金色系系——城市住住宅G3城市棲棲居住住宅萬萬科金金色系系列之之一，，相比比較其其他系系列具具有低低總價價的優(yōu)優(yōu)勢。。但其其容積積率較較高，，無自自然環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢，，只力力求經經濟實實用。。G3城市棲棲居——面積段配比比萬科城城市棲棲居系系列針針對的的客戶戶是對對房屋屋總價價有要要求的的客戶戶。項項目公公共交交通密密集，，站點點在步步行距距離內內，周周邊有有較完完善的的生活活配套套，居居住價價值一一般。。代表作作為萬萬科金金潤華華府，，建筑筑類別別為超超高層層，產產品業(yè)業(yè)態(tài)以以65~88㎡的一一房和和兩房房為主主。戶型特點：：1.贈送方方式主主要以以結構構板面面積全全贈送送為主主，贈贈送面面積大大，后后期可可改做做房間間，可可變性性大。。2.客廳沒沒有陽陽臺，，采光光通風風較差差。由由于贈贈送面面積大大，戶戶型布布局過過于緊緊湊，，也影影響采采光和和通風風?！獢?shù)據來來源于于銳理理數(shù)據據庫G3城市棲棲居——戶型特特征萬科魅魅力之之城（（93㎡）二、產產品研研究/產品細細分及及各產產品系系的特特征城花系系——城郊住住宅萬科CITY系列住住宅，，打破破城市市固有有居住住觀念念和城城市格格局，，打造造新移移民生生活范范本，，將城城市邊邊緣轉轉化為為主流流人群群聚集集的高高水準準居住住群落落，構構建全全新的的城市市板塊塊體系系。城花系系——面積段配比比萬科城城市花花園系系列位位于城城市邊邊緣或或新城城區(qū)，，可快快速到到達，，基礎礎配套套齊備備，居居住密密度較較低，，物業(yè)業(yè)組成成以別別墅，，類別別墅及及多層層為主主，帶帶少量量高層層洋房房。代表作作為萬萬科魅魅力之之城，，分五五期開開發(fā)，，建筑筑形態(tài)態(tài)有多多層、、小高高層和和高層層，戶戶型面面積多多樣。。70~200㎡的戶戶型都都有。。戶型特點：：