某地塊項(xiàng)目定位報(bào)告

常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告2006.04.20璀璨繁華光榮夢(mèng)想璀璨繁華——

理性論證的思辨，激情火花的碰撞項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮光榮夢(mèng)想——

捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）成就貴司的夢(mèng)想（追求旺租、打造經(jīng)典）報(bào)告思路分析市場(chǎng)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位提案大綱第一部分市場(chǎng)分析第二部分項(xiàng)目分析第三部分定位研究第一部分市場(chǎng)分析

讓我看看你的城市，我就能說(shuō)出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么?！绹?guó)著名城市學(xué)家伊里爾·沙里寧

印象常熟百?gòu)?qiáng)前列蘇南四小龍山水成林悠久文明天下常熟魅力獨(dú)具印象常熟市場(chǎng)初探經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)；人均收入不斷提高；2005年度全國(guó)中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)第8名近年地產(chǎn)勢(shì)頭發(fā)展迅猛；一線大牌開發(fā)企業(yè)紛紛搶攤常熟市場(chǎng)；房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展；住宅相對(duì)更成熟，商業(yè)地產(chǎn)正在起步。概況：96年建設(shè)開發(fā)，常熟市三大工業(yè)板塊之一，國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技園，常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地位置：地處虞山鎮(zhèn)，位于市區(qū)北部，依山傍水，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷規(guī)模：規(guī)劃面積25平方公里，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)200多家入駐園區(qū)，項(xiàng)目投資總額超過(guò)150億元，新建廠房超380萬(wàn)平方米規(guī)劃：以電子電器、機(jī)械制造為特色的產(chǎn)業(yè)群體的“外向型、科技型、規(guī)模型、環(huán)保型”的高新產(chǎn)業(yè)園高新園區(qū)整體分析園區(qū)情況分分析產(chǎn)業(yè)園企業(yè)業(yè)分析企業(yè)類別：：服裝、電電子、光電電等企業(yè)規(guī)模：：不一，100人－2000多人的企業(yè)業(yè)都有；企業(yè)性質(zhì)：：外資企業(yè)業(yè)較多，早早期有部分分內(nèi)資服裝裝企業(yè)；內(nèi)內(nèi)貿(mào)不多，，外貿(mào)為主主；他們，在成成就價(jià)值！！入駐企業(yè)物物業(yè)分析項(xiàng)目周邊的的企業(yè)多為為買地開發(fā)發(fā)型，自身身都有辦公公、廠房、、公寓和食食堂；地價(jià)價(jià)為10－－12萬(wàn)/畝，目前前土地供應(yīng)應(yīng)控制嚴(yán)格格，相對(duì)緊緊張，一般般總投資1000萬(wàn)萬(wàn)美元以上上，才能買買地；邊緣工業(yè)業(yè)區(qū)如方方浜工業(yè)業(yè)區(qū)有部部分現(xiàn)房房出租（（售），，也都配配套好了了上述設(shè)設(shè)施，5000平方左左右的建建筑面積積，50年產(chǎn)權(quán)權(quán)，700萬(wàn)；；園區(qū)職工工生活寫寫真普通藍(lán)領(lǐng)領(lǐng)階層，，吃、住住都在廠廠里，周周末（休休假）會(huì)會(huì)到市區(qū)區(qū)來(lái)；中高層管管理人員員，部分分住廠里里，但多多數(shù)住市市區(qū)，辦辦公多在在廠里的的辦公樓樓，休閑閑娛樂(lè)都都在市區(qū)區(qū)；對(duì)于部分分住廠的的中高層層管理人人員和藍(lán)藍(lán)領(lǐng)而言言，生活活工作都都在一個(gè)個(gè)局促的的空間，，單調(diào)、、乏味可可想而知知；來(lái)往市區(qū)區(qū)的中高高層管理理人員，，午間、、下午的的商務(wù)、、休閑、、娛樂(lè)活活動(dòng)只能能到市區(qū)區(qū)，但時(shí)時(shí)間成本本比較高高。園區(qū)配套套分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)內(nèi)有三三個(gè)商業(yè)業(yè)住宅配配套區(qū)：：分別為為珠海路路以東、、常福路路以西的的大型商商業(yè)住宅宅配套區(qū)區(qū)（規(guī)劃劃中）、、外環(huán)北北路以南南與市區(qū)區(qū)臨近的的綜合商商住配套套區(qū)（有有學(xué)校、、酒店、、社區(qū)商商業(yè)、新新開發(fā)的的住宅等等）和望望虞河以以西、金金陵路以以南的集集中居住住和商業(yè)業(yè)配套區(qū)區(qū)。歐尚超市市即將開開業(yè)，將將成為開開發(fā)區(qū)最最大的商商業(yè)配套套；明日星城城，以70萬(wàn)的建筑筑體量成成為離園園區(qū)最近近，銜接接園區(qū)、、市區(qū)的的最大的的住宅配配套區(qū)，，常熟老老街一期期即將落落幕，二二期將啟啟動(dòng)，影影響輻射射力不可可小噓，，銜接市市區(qū)的幾幾個(gè)別墅墅區(qū)都以以園區(qū)高高端人群群為目標(biāo)標(biāo)客戶；；常熟國(guó)際際飯店、、梅園賓賓館、森森林大酒酒店等是是園區(qū)外外圍的主主要酒店店配套。。休閑娛樂(lè)樂(lè)、美食食餐飲、、商務(wù)聚聚會(huì)設(shè)施施除了周周邊酒店店內(nèi)的配配套，比比較欠缺缺。配套分析析結(jié)論居家住宅宅配套豐豐富多樣樣且數(shù)量量龐大，，但商務(wù)務(wù)居所欠欠缺；雖有酒店店但都比比較偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)型舒適適酒店欠欠缺；大商業(yè)配配套有，，但服務(wù)務(wù)周邊的的小社區(qū)區(qū)商業(yè)明明顯不足足；民以食為為天，餐餐飲配套套明顯不不足；商務(wù)、休休閑、娛娛樂(lè)設(shè)施施偏遠(yuǎn)。。消費(fèi)者分分析廠區(qū)藍(lán)領(lǐng)領(lǐng)：年齡多集集中于20~25歲之間，，偏年輕輕化，絕絕大多數(shù)數(shù)為結(jié)伴伴而行，喜歡流流行，追追逐時(shí)尚尚，愛到到市區(qū)逛逛街，但但收入有有限，相相當(dāng)收入入要解濟(jì)濟(jì)家庭，，日常必必備的購(gòu)購(gòu)物存在在諸多不不便；中高層管管理人員員：年齡齡多在25－33之間，收收入相對(duì)對(duì)豐厚，，講究生生活品味味，交際際圈子比比較廣，，會(huì)朋友友，談戀戀愛，消消費(fèi)力大大，部分分已經(jīng)有有房，部部分還沒(méi)沒(méi)有，很很多沒(méi)有有結(jié)婚的的他們需需要一個(gè)個(gè)自我空空間；高層決策策管理人人員：年年齡35－55左右，事事業(yè)有成成，收入入豐厚，，講究身身份認(rèn)同同感，基基本都有有車，市市區(qū)有房房或外地地有房，，且不只只一套，，作為老老總級(jí)人人物，他他們的朋朋友也都都是商業(yè)業(yè)精英，，他們?nèi)θψ臃浅３V，他他們是經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的強(qiáng)力力推動(dòng)者者，處在在事業(yè)成成長(zhǎng)期和和收獲期期的他們們，壓力力也非常常大，除除了家庭庭，他們們中不少少還有異異性知己己，另一一個(gè)感情情寄托，，但又不不能公開開，所以以他們需需要一個(gè)個(gè)獨(dú)立的的小公館館。市場(chǎng)分析析結(jié)論開發(fā)區(qū)的的大宗配配套雖具具備，但但多偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)；能滿足開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)各種消消費(fèi)者需需求的個(gè)個(gè)性配套套明顯缺缺乏；開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)消費(fèi)者者相對(duì)比比較集中中，群組組特征比比較明顯顯，消費(fèi)費(fèi)潛力大大，存在在較強(qiáng)的的個(gè)性需需求。知己知彼彼，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆。?！秾O孫子兵法法》第二部分分項(xiàng)項(xiàng)目分析析周邊環(huán)境境SWOT分析項(xiàng)目類型分析總結(jié)項(xiàng)目分析析部分項(xiàng)目分析析部分———四至至分析項(xiàng)目分析析部分——地塊塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)（STRENGTHS）地塊方正正，利于于規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)；地段好，，緊靠管管委會(huì)，，國(guó)際大大企業(yè)集集中；兩面鄰路路，交通通便捷；；周邊項(xiàng)目目對(duì)我地地塊的干干擾?。?；劣勢(shì)（WEAKNESSES）地塊面積積不大，，如果實(shí)實(shí)現(xiàn)多種種功能，，相對(duì)會(huì)會(huì)比較局局促；自成一體體，沒(méi)有有依托，，不利于于形成氣氣候；項(xiàng)目分析析部分——地塊塊SWOT分析機(jī)會(huì)（OPPORTUNITIES）周邊人群群聚集，，消費(fèi)潛潛力大；；園區(qū)內(nèi)缺缺乏綜合合型的配配套項(xiàng)目目；經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)發(fā)展，，園區(qū)發(fā)發(fā)展依舊舊迅猛；；在園區(qū)的核心心地帶，沒(méi)有有商業(yè)、居住住配套，需求求饑渴。項(xiàng)目分析部分分——地塊SWOT分析析威脅（THREATS）經(jīng)濟(jì)衰退或其其他不可抗力力；周邊配套迅速速成熟，形成成氣候。項(xiàng)目分析部分分——地塊SWOT分析析項(xiàng)目分析結(jié)論論一塊小而精的的地；一塊優(yōu)勢(shì)很多多的地；一塊機(jī)會(huì)大于于威脅的地；；一塊需要智慧慧與挑戰(zhàn)精神神的地；一個(gè)可以成就就財(cái)富夢(mèng)想的的項(xiàng)目。面對(duì)挑戰(zhàn)，思思路決定出路路。第三部分定定位研究發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空缺缺，可如何做做好自己？

項(xiàng)目開發(fā)定位位原則根據(jù)項(xiàng)目的不不同，開發(fā)商商不同發(fā)展階階段的不同，，項(xiàng)目開發(fā)定定位的原則也也有差異，但但總體講有如如下幾類：1、風(fēng)險(xiǎn)最小化化；2、利潤(rùn)最大化化；3、周期最短化化；4、影響最大化化。本項(xiàng)目開發(fā)定定位用足容積率，，實(shí)現(xiàn)效益最最大化；創(chuàng)新產(chǎn)品，迎迎合市場(chǎng)，并并引導(dǎo)市場(chǎng)，，降低風(fēng)險(xiǎn)；；準(zhǔn)備充分，快快打快銷，一一鼓作氣，成成就輝煌。項(xiàng)目定位分析析——市場(chǎng)定位位一個(gè)集酒店、、居住、購(gòu)物物、餐飲、娛娛樂(lè)為一體的的國(guó)際商務(wù)港港；為園區(qū)企業(yè)做做配套，成為為企業(yè)發(fā)展的的助力器；服務(wù)園區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，助力企業(yè)業(yè)騰飛；讓生活更方便便，讓工作更更愜意。酒店：經(jīng)濟(jì)舒舒適型酒店(含多功能商商務(wù)會(huì)議中心心)；居住：私人商商務(wù)會(huì)館；購(gòu)物：社區(qū)型型的購(gòu)物中心心；餐飲：商務(wù)簡(jiǎn)簡(jiǎn)餐，大眾聚聚餐，特色美美食；娛樂(lè)：KTV，桌球，麻麻將等。項(xiàng)目定位分析析——功能定位位商業(yè)設(shè)施，以以租帶售，租租售結(jié)合；酒店住宅：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售，快快速回籠。項(xiàng)目定位分析析——經(jīng)營(yíng)定位位謝謝，期待與與您共同成就就財(cái)富夢(mèng)想！！時(shí)間倉(cāng)促，敬敬請(qǐng)斧正！9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:35:00PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。24十十二二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功?。?。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:35:00PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。24十二二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。十二二月月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、少少年年十十五五二二十十時(shí)時(shí)，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/242022/12/2424December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來(lái)來(lái)秋秋。。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、閱讀一切好好書如同和過(guò)過(guò)去最杰出的的人談話。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:35:00PM11、越是是沒(méi)有有本領(lǐng)領(lǐng)的就就越加加自命命不凡凡。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、越是是無(wú)能能的人人，越越喜歡歡挑剔剔別人人的錯(cuò)錯(cuò)兒。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、知人人者智智，自自知者者明。。勝人人者有有力，，自勝勝者強(qiáng)強(qiáng)。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/24