某理想城策略提案課件

感謝廈安房產給予的機會感謝廈安房產給予的機會了解我們的市場環(huán)境和競爭對手知彼1了解我們的市場環(huán)境和競爭對手知彼1縣區(qū)概況黃梅縣位于鄂、贛、皖三省交界，大別山南麓，長江北岸，東鄰安徽安慶宿松縣，西接武穴，北連蘄春，南與九江市隔江相望，素有鄂東門戶之城，是一個雞鳴三省的地方。全縣版圖面積1701平方公里，轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口95.15萬。

縣區(qū)概況黃梅縣位于鄂、贛、皖三省交界，大別山南麓，長江北岸，區(qū)域經(jīng)濟與市場環(huán)境黃梅是全國商品糧和優(yōu)質棉生產基地縣，全縣耕地64.3萬畝，水面59萬畝（其中可養(yǎng)水面23.6萬畝），全縣水產品產量居湖北十強縣市之列，被譽為“魚米之鄉(xiāng)”。黃梅以項目帶動和人才強縣為主戰(zhàn)略，大力實施深化改革、擴大開放、優(yōu)化環(huán)境、科教興縣、健全保狀，可持續(xù)發(fā)展等重大方略措施，全面加快六大進程，打造該地區(qū)的先進制造業(yè)基地，高素質人力資源培育基地和現(xiàn)代化農業(yè)示范中心，盡快將黃梅縣建設成經(jīng)濟強縣。區(qū)域經(jīng)濟與市場環(huán)境黃梅是全國商品糧和優(yōu)質棉生產基地縣，全縣耕城市文化脈絡黃梅戲起源于湖北黃梅，是我國名為天下的五大戲劇種類之一，并以黃梅為中心，逐漸發(fā)展成型，她以濃郁的生活氣息和清新的鄉(xiāng)土風味感染觀眾；這里有馳名中外的“禪宗祖庭”四祖寺、五祖寺，有中華長梅壽星、蔡山晉梅，有新石器時代的焦墩遺址，有南北朝詩人鮑照墓，岳飛之子岳震、岳霆墓、宋代亂石塔、有避暑山莊挪步園等。城市文化脈絡城市建設和地產開發(fā)商業(yè)項目：嘉隆廣場、正街·鑫城；住宅項目：西池天下、三泰康城、建材大廈、八角亭花園國威大廈等項目成為縣城主要樣板居住點；城市建設和地產開發(fā)黃梅房產市場概況轄區(qū)人口較多，但近幾年住宅產品上市量并不大，價格穩(wěn)步上升，有較大的市場潛力可挖掘；房地產開發(fā)程度不高，產品定位單一，廣告推廣以地段、配套為宣傳賣點，營銷策略還是定位在價格營銷和粗獷性營銷的層面，如“整棟樓一個價，先來先選先得”等手段進行售賣；項目規(guī)劃水平低，黃梅存在重商業(yè)輕環(huán)境傳統(tǒng)的思維，住宅的生態(tài)環(huán)境營造普遍不足，無論在綠地率和園林設計水平方面。產品同質化嚴重，項目整體戶型偏大，缺乏差異化特色產品。黃梅房產市場概況轄區(qū)人口較多，但近幾年住宅產品上市量并不大，項目要點分析—嘉隆廣場項目占地：33766m2，總建約90000m2住宅戶數(shù)：約500戶，商業(yè)戶數(shù)：約200戶主要賣點：地段優(yōu)越、交通便利；商業(yè)氣氛濃；坐北朝南；廣告訴求：高尚商業(yè)地標，黃梅財富動力購VIP，住宅5000抵10000，商鋪20000抵50000價格：均價2300元左右，4樓以下1700元左右，18樓2400元左右開發(fā)商：湖北明珠集團嘉隆房地產開發(fā)有限公司地點：人民大道東禪路口項目要點分析—嘉隆廣場項目占地：33766m2，總建約90項目要點分析—正街·鑫城項目占地約44畝，總建面積61597m2，住宅戶數(shù)：約220戶，商業(yè)戶數(shù)：611戶主要賣點：地理位置優(yōu)越；大型商業(yè)綜合實體；一站式購物廣告訴求：鄂東第一MALL停車位匱乏；兩邊車道擁擠，不利物流商鋪售價：1F1萬-4萬，2F6000元-10000元，3F5000元，商鋪銷售率31.77%開發(fā)商：湖北中南恒基置業(yè)有限公司地點：黃梅五祖大道項目要點分析—正街·鑫城項目要點分析—西池田下項目占地49201m2，總建76466m2，住宅戶數(shù)：255戶，商業(yè)戶數(shù)：20戶主要賣點：交通便利；中心商圈，商業(yè)氛圍濃；規(guī)劃西池水景點式高層U型結構，公攤大；商住兩用，不利管理廣告訴求：高層建筑群落，黃梅商業(yè)新星開發(fā)商：湖北鑫建房地產地點：人民大道南側（人民銀行對面）項目要點分析—西池田下項目要點分析—建材大廈項目數(shù)據(jù)：占地6700m2，總建27000m2，住宅戶數(shù)：110戶，商業(yè)戶數(shù)：約30戶主要賣點：交通便捷，緊鄰黃梅建材市場周邊配套：商業(yè)區(qū)問題點：周邊配套不完善；回型布局，朝向不利廣告訴求：新都市主義現(xiàn)代生活均價約1580-1900元/m2開發(fā)商：黃梅縣興城房地產開發(fā)有限公司地點：縣城馬湖路中段旁銷售電話：5621788項目要點分析—建材大廈項目數(shù)據(jù)：占地6700m2，總建27項目要點分析—八角亭花園項目數(shù)據(jù)：占地約20畝，總建20000m2，住宅戶數(shù)：170戶，商業(yè)戶數(shù)：約20戶主要賣點：純多層，封閉管理；中學旁；戶型選擇多；價格實惠社區(qū)配套：周邊配套：商業(yè)問題點：周邊配套不完善；回型布局，朝向不利廣告訴求：享受品質生活，南二環(huán)路邊稀缺地標府邸均價約1500-1700元/m2開發(fā)商：九江新世紀建設發(fā)展有限公司地點：八角亭中學旁二環(huán)路邊項目要點分析—八角亭花園項目數(shù)據(jù)：占地約20畝，總建2000項目要點分析—國威大廈項目數(shù)據(jù)：占地約10000m2，總建15000m2，住宅戶數(shù)：72戶，商業(yè)戶數(shù)：約20戶主要賣點：交通便捷；周邊商業(yè)配套齊全；智能化管理，集中供熱水社區(qū)配套：周邊配套：商業(yè)問題點：規(guī)模小，戶型設計不合理、公攤大廣告訴求：智能化小區(qū)，品質化生活均價約1500-2100元/m2開發(fā)商：國威房地產發(fā)展有限公司地點：人民大道西轉盤處項目要點分析—國威大廈項目數(shù)據(jù)：占地約10000m2，總建1房地產消費市場調查為更準確的了解黃梅本地的消費心理需求，我們特意設計了專門針對本土市場的調查問卷，并安排了四位員工做了近800份問卷的調查，經(jīng)過拜訪、調研和統(tǒng)計分析，得出了下列數(shù)據(jù)和觀點：房地產消費市場調查為更準確的了解黃梅本地的消費心理需求，我們拜訪對象從市場調查的科學性角度，我們在安排調查拜訪工作是采取分片包干的形式，每個調查人員還要兼顧拜訪對象的行業(yè)性質。在年齡層面來看主要還是集中在中青年階層，從行業(yè)角度來看，則要兼顧公務員和私企業(yè)主兩大客戶群體。性別比例男

64﹪女

36﹪年

齡30歲以下32﹪30-40歲44﹪40-50歲19﹪50以上5﹪婚姻狀況未婚16﹪84﹪已婚工

作

單

位政府機關6﹪國營企業(yè)5﹪私企業(yè)主17﹪個體工商36﹪教育醫(yī)療17﹪金融通訊3﹪其他18﹪拜訪對象性別比例男64﹪女36﹪年齡30購買能力在收入與本地房價的對比中可看出，現(xiàn)在的房價本地人還是有一定的接受能力。從人口年齡的隨機市調中可以顯現(xiàn)，本縣主流消費人群為中青年人，此類人群有較強的購房意愿和理性的置業(yè)投資能力。居

住

位

置縣城84﹪鄉(xiāng)鎮(zhèn)13﹪其它地區(qū)3﹪現(xiàn)有住房情況商品房21﹪單位房23﹪房改房3﹪自建房38﹪租房13﹪其他3﹪家

庭

人

口≤3人43﹪3—5人49﹪＞5人8﹪月收入情況＜1000元15﹪1000—2000元54﹪2000—3000元24﹪＞3000元7﹪購買能力居住位置縣城84﹪鄉(xiāng)鎮(zhèn)13﹪其它地區(qū)3﹪現(xiàn)有住消費需求從旁邊的數(shù)據(jù)可以看成黃梅房地產市場的需求還是比較旺盛的，一是本地市場房產開發(fā)剛剛起步，市場消化不足，尚有一定潛力，二是因全國炒房熱之波及房價不斷上漲，追漲之消費心理。從置業(yè)類型來看，商業(yè)、商住兩用也占了較大的比例，這也為臨街鋪面的銷售打下了基礎。是否有購房需求有71﹪沒有29﹪打算幾年內購房半年以內8﹪1年以內25﹪2年內24﹪3年內43﹪想購房屋類型純住宅54﹪商住兩用32﹪商鋪14﹪如果要購房，希望購買二手房1﹪現(xiàn)房67﹪半年期房14﹪1年期房18﹪消費需求是否有購房需求有71﹪沒有29﹪打算幾年內購房半年以購房區(qū)域和考慮因素從市調中發(fā)現(xiàn)，有近一半接受調查的人渴望居住在老城區(qū)。從新城區(qū)來看，東南新區(qū)（南二環(huán)）給人的感覺上離老城區(qū)更近一些，周邊政府部門、學校等生活配套即將遷移至此，所以認同率比城西片區(qū)要高。從購買行為的主要考慮因素來看，地段交通和價格實惠還是排名前位的。購房希望的區(qū)位老城區(qū)44﹪城東南新區(qū)29﹪城西新區(qū)17﹪其他10﹪購房的目的為自己居住60﹪給父母購房6﹪為子女購房18﹪投資14﹪其他2﹪購買住宅考慮的因素地段區(qū)位8﹪交通便利20﹪價格實惠22﹪社區(qū)規(guī)劃6﹪戶型設計9﹪開發(fā)商品牌實力2﹪物業(yè)管理8﹪子女教育10﹪園林綠化14﹪購房區(qū)域和考慮因素購房希望的區(qū)位老城區(qū)44﹪城東南新區(qū)29﹪房型面積和我們在其它縣級城市市場調查了解的一樣，黃梅市場的主導房型仍然是三房、110-130平米左右，因為這是保證家庭正常居住功能前提下最經(jīng)濟的選擇。同樣從物業(yè)費用等居住成本來考量，多層住宅仍然是縣級市場普通客群的首選，但對高端群體來講，高層住宅的接受度也有了較大的提高。要求社區(qū)有的公共配套中小學校11﹪醫(yī)院9﹪公交車站16﹪商場超市14﹪農貿市場12﹪銀行郵政6﹪文化娛樂9﹪體育健身10﹪中心花園14﹪住宅要求的面積＜80㎡3﹪80-100㎡21﹪100-120㎡54﹪120-150㎡18﹪＞150㎡4﹪住宅所需的套型二房二廳17﹪三房二廳79﹪四房二廳3﹪五房三廳1﹪購買住宅的類型多層66﹪小高層16﹪聯(lián)排住宅（獨門獨院）18﹪房型面積要求社區(qū)有的公共配套中小學校11﹪醫(yī)院9﹪公交車站1物業(yè)管理物業(yè)管理的觀念在城鎮(zhèn)居民心里也已深入，費用標準也與其他縣級市場的預期基本相同。廣告媒介方面，由于縣級市場的讀報群體數(shù)量受限，電視和戶外成為主要的選擇媒體。同時在口碑宣傳方面，朋友介紹的成交率是很高的。是否需要物業(yè)管理需要83﹪不需要10﹪無所謂7﹪物管費標準0.4-0.8元78﹪0.8-0.9元18﹪0.9元以上4﹪本地地產信息來源戶外廣告16﹪電視廣告22﹪報紙廣告14﹪印刷品2﹪網(wǎng)絡7﹪朋友介紹30﹪路過4﹪其他4﹪物業(yè)管理是否需要物業(yè)管理需要83﹪不需要10﹪無所謂7﹪物管了解我們自己的產品知己2了解我們自己的產品知己2項目指標總用地面積：60627.49m2總建筑面積：180441.99m2住宅建筑面積：136887.55m2商業(yè)建筑面積：15300.00m2建筑密度：30%容積率：2.53綠化率：35%停車位：600個總戶數(shù)：1227戶項目指標總用地面積：60627.49m2產品分析1總體規(guī)劃：遵循優(yōu)先采光的原理構建北高南低的梯次形態(tài)，衍生出三種不同類型空間形態(tài)：由高層、小高層住宅樓與花園洋房組成；戶型布局：以緊湊實用的中小戶型為主力戶型，其中花園洋房的層層觀景露臺、入戶花園均為當?shù)厥讋?chuàng)特色產品，但部分戶型設計的細節(jié)可作調整；通風采光：全南北朝向，板式住宅，通透性好。產品分析1總體規(guī)劃：遵循優(yōu)先采光的原理構建北高南低的梯次產品分析2建筑外觀：鋼制結構、玻璃窗形式的幕墻仿石涂料墻面和干掛石材基座，用現(xiàn)代手法詮釋裝飾主義風格，形成宏大氣勢；園林綠化：黃梅唯一，社區(qū)專享40畝園林綠化，南北雙城市公園；人車分流：地面行人，地下行車，交通動向規(guī)劃科學安全；雙首層設計：首層以架空層依托，功能豐富，成為重要場所空間，地下層入戶大堂以綠化充分伸展，用戶停車后可直接乘電梯上樓，大大提升產品賣點和物業(yè)價值；智能化設施：暫不明確物業(yè)：待定中

產品分析2建筑外觀：鋼制結構、玻璃窗形式的幕墻仿石涂料墻戶型修改建議戶型修改建議某理想城策略提案課件某理想城策略提案課件客戶群定位1高級公務員：政府要員、企事業(yè)骨干（黨政機關/金融/醫(yī)療/教育/水電/通信……）他們是意見領袖，是企業(yè)骨干，是社會中堅處于富有與大眾階層之間，獨立、主見、務實文化水平相應較高，樂于接受新鮮事物心態(tài)向上平穩(wěn)，擁有不斷上升的職業(yè)收入和社會地位在推進城市化的過程中，期望改善自己的生存空間在理性消費的同時，注重對居住環(huán)境和生活品質的要求客戶群定位1高級公務員：政府要員、企事業(yè)骨干客戶群定位2成功生意人：私營企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶（養(yǎng)殖/旅游/貿易/餐飲/運輸……）他們是成功者，是身邊親友熟人仰慕的對象經(jīng)歷過勤勞和奮斗，已經(jīng)有所成就，積累了一定的財富在創(chuàng)造社會財富同時改變自己的命運文化水平不高，但精明能干，更愿意一次性付清房款進城買房，是對奮斗多年的犒賞，是對人生的一種肯定，也是對子女成長的呵護，給他們更好的教育環(huán)境居住環(huán)境當然重要，更重要的是對自己的身份和價值認同客戶群定位2成功生意人：私營企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶客戶群定位3外出務工者：高級務工人員、在外做生意（制造業(yè)/建筑業(yè)/服務業(yè)……）他們是出外打工者中的佼佼者處于忙碌奔波的社會大眾階層，承擔高壓力卻找不到家的感覺在城市中耳濡目染，他們的眼界可能比文化水平還要高熟知品牌地產所帶來的環(huán)境和品質，認同高質高價的價值定律注重性價的比較，按揭是他們喜歡的購房方式為自己、為子女、為父母、為將來，買房就是買了份生活的保險客戶群定位3外出務工者：高級務工人員、在外做生意SWOT分析——優(yōu)勢潛力地段：城南新區(qū)(新行政區(qū))南二環(huán)育梅中學旁，公安局檢察院等單位已進駐；創(chuàng)新規(guī)劃：多樣化產品組合：高層+小高層+花園洋房+商業(yè)街區(qū)，入口廣場/人車分流/中庭景院/雙首層大堂/架空層休閑空間等創(chuàng)新設計；超大規(guī)模：占地約90畝，15萬平米社區(qū)，是黃梅目前最大的開發(fā)項目；專屬園林：本項目設40畝社區(qū)專享生態(tài)綠化空間，南北雙園林廣場；特色產品：花園洋房層層退臺，配觀景露臺，通風采光俱佳；雙首層入戶大堂，設立體園林綠化，方便業(yè)主從車庫上下樓；架空層設休閑空間，給業(yè)主提供全天候的健身、休閑娛樂場所；首創(chuàng)入戶花園，讓每戶業(yè)主將綠化景觀與室內生活融為一體；SWOT分析——優(yōu)勢潛力地段：城南新區(qū)(新行政區(qū))南二環(huán)育梅SWOT分析——劣勢周邊配套設施尚不完善，生活便利性不足，離商業(yè)街區(qū)較遠；為廈安公司在本地開發(fā)的第一個項目，品牌認知度尚在構建中。SWOT分析——劣勢周邊配套設施尚不完善，生活便利性不足，離SWOT分析——威脅供應量：后期上市項目是否多，面積大，可能會供大于求；產品競爭：由于大部分項目都集中在老城區(qū)，本項目位于東南新區(qū)，在產品競爭方面受到一定的威脅；國家政策：2010年國家宏觀政策對樓市調控勢在必行，肯定會對消費者的投資信心造成一定影響。SWOT分析——威脅供應量：后期上市項目是否多，面積大，可能SWOT分析——機會經(jīng)濟：黃梅經(jīng)濟漸進發(fā)展，給投資型客戶帶來充足信心；市場：09年黃梅樓市大盤上揚，需抓緊時間，順勢而行，節(jié)時省力；教育：旁邊中學動工建設，預計明年開始招生，將推動項目的銷售；物業(yè)：整合優(yōu)質物業(yè)團隊，預留了可以提升項目價值的空間。SWOT分析——機會經(jīng)濟：黃梅經(jīng)濟漸進發(fā)展，給投資型客戶帶來綜合分析項目本身規(guī)劃和定位沒有問題真正的問題在于：借助專業(yè)的廣告推廣和營銷策略1、如何提升項目的價值？賣出好價格？2、如何塑造項目和企業(yè)的高端形象和品牌？綜合分析項目本身規(guī)劃和定位沒有問題如何做到脫穎而出？策略3如何做到脫穎而出？策略3我們賣什么？規(guī)模概念？地段概念？生態(tài)概念？教育概念？品質概念？風水概念？我們到底要主張什么樣的核心策略？

品牌概念？門戶概念？園林概念？湖景概念？物業(yè)概念？新貴概念？我們賣什么？規(guī)模概念？我們到底要主張什么樣的核心策略？品牌產品屬性定位南二環(huán)·雙園林·高尚學區(qū)花園洋房+板式高層16萬平米超大社區(qū)·黃梅人居品質巨著產品屬性定位何為黃梅人居品質巨著的標準？某理想城策略提案課件精工品質升值地段專享園林創(chuàng)新規(guī)劃特色產品教育社區(qū)成就黃梅人居品質的“理想”精工品質升值地段專享園林創(chuàng)新規(guī)劃特色產品教育社區(qū)成就黃梅人居理想巨著的六大猜想理想規(guī)劃：創(chuàng)新規(guī)劃，以獨特的多產品組合，滿足各類業(yè)主生活需求理想生態(tài)：自然通風/采光/保溫等生態(tài)節(jié)能功效理想地段：行政/教育/商業(yè)/社區(qū)，生活自在享受理想花園：黃梅首個真正意義上的雙園林社區(qū)理想服務：專業(yè)物管/科技安防/24H服務/輕松隨意理想品質：板式高層/花園洋房，現(xiàn)代風尚品質首選理想巨著的理想規(guī)劃：創(chuàng)新規(guī)劃，以獨特的多產品組合，滿足各類業(yè)推廣什么主題？項目定位語：黃梅人居品質巨著主題廣告語：理想之城，城顯品質推廣什么主題？推廣總精神城市首席生態(tài)版塊醞釀理想生活家某理想城策略提案課件2010，夏安·理想城

許黃梅一個理想2010，夏安·理想城

許黃梅一個理想理想城：構城之道理想城花園之城休閑之城生活之城品質之城生態(tài)之城親情之城繁華之城優(yōu)居之城理想城：構城之道理想城花園之城休閑之城生活之城品質之城生態(tài)之項目需要建立的不僅是一種生活品質，更多的是一種形象與地位的高度，我們，將享受品質拔高到一座城的高度，盡情“城”顯精品的人生理想！某理想城策略提案課件如何成就一場“造王”運動行動4如何成就一場“造王”運動行動4始終結合“理想”的概念傳播讓黃梅人人知曉，人人傳誦，爭相議論。知名度就像是培育品牌的土壤，足夠厚重、足夠寬廣，才能培育起參天大樹。某理想城策略提案課件存疑關注了解情感體驗準備就續(xù)期強勢引爆期情感溝通期深入體驗期5月7月8月9-10月存疑關注了解1許黃梅一個理想22010,為理想而來39月28日理想開盤4黃梅沸騰了亮相期心高，理想更高6新年，新理想熱銷期二期推廣新年促銷兌現(xiàn)城市理想交房期開盤洋房系認籌期5愿景=院景階段推廣主題1許黃梅一個理想22010,為理想而來39月28日理想開盤4各階段策略及執(zhí)行各階段策略及執(zhí)行感謝廈安房產給予的機會感謝廈安房產給予的機會了解我們的市場環(huán)境和競爭對手知彼1了解我們的市場環(huán)境和競爭對手知彼1縣區(qū)概況黃梅縣位于鄂、贛、皖三省交界，大別山南麓，長江北岸，東鄰安徽安慶宿松縣，西接武穴，北連蘄春，南與九江市隔江相望，素有鄂東門戶之城，是一個雞鳴三省的地方。全縣版圖面積1701平方公里，轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口95.15萬。

縣區(qū)概況黃梅縣位于鄂、贛、皖三省交界，大別山南麓，長江北岸，區(qū)域經(jīng)濟與市場環(huán)境黃梅是全國商品糧和優(yōu)質棉生產基地縣，全縣耕地64.3萬畝，水面59萬畝（其中可養(yǎng)水面23.6萬畝），全縣水產品產量居湖北十強縣市之列，被譽為“魚米之鄉(xiāng)”。黃梅以項目帶動和人才強縣為主戰(zhàn)略，大力實施深化改革、擴大開放、優(yōu)化環(huán)境、科教興縣、健全保狀，可持續(xù)發(fā)展等重大方略措施，全面加快六大進程，打造該地區(qū)的先進制造業(yè)基地，高素質人力資源培育基地和現(xiàn)代化農業(yè)示范中心，盡快將黃梅縣建設成經(jīng)濟強縣。區(qū)域經(jīng)濟與市場環(huán)境黃梅是全國商品糧和優(yōu)質棉生產基地縣，全縣耕城市文化脈絡黃梅戲起源于湖北黃梅，是我國名為天下的五大戲劇種類之一，并以黃梅為中心，逐漸發(fā)展成型，她以濃郁的生活氣息和清新的鄉(xiāng)土風味感染觀眾；這里有馳名中外的“禪宗祖庭”四祖寺、五祖寺，有中華長梅壽星、蔡山晉梅，有新石器時代的焦墩遺址，有南北朝詩人鮑照墓，岳飛之子岳震、岳霆墓、宋代亂石塔、有避暑山莊挪步園等。城市文化脈絡城市建設和地產開發(fā)商業(yè)項目：嘉隆廣場、正街·鑫城；住宅項目：西池天下、三泰康城、建材大廈、八角亭花園國威大廈等項目成為縣城主要樣板居住點；城市建設和地產開發(fā)黃梅房產市場概況轄區(qū)人口較多，但近幾年住宅產品上市量并不大，價格穩(wěn)步上升，有較大的市場潛力可挖掘；房地產開發(fā)程度不高，產品定位單一，廣告推廣以地段、配套為宣傳賣點，營銷策略還是定位在價格營銷和粗獷性營銷的層面，如“整棟樓一個價，先來先選先得”等手段進行售賣；項目規(guī)劃水平低，黃梅存在重商業(yè)輕環(huán)境傳統(tǒng)的思維，住宅的生態(tài)環(huán)境營造普遍不足，無論在綠地率和園林設計水平方面。產品同質化嚴重，項目整體戶型偏大，缺乏差異化特色產品。黃梅房產市場概況轄區(qū)人口較多，但近幾年住宅產品上市量并不大，項目要點分析—嘉隆廣場項目占地：33766m2，總建約90000m2住宅戶數(shù)：約500戶，商業(yè)戶數(shù)：約200戶主要賣點：地段優(yōu)越、交通便利；商業(yè)氣氛濃；坐北朝南；廣告訴求：高尚商業(yè)地標，黃梅財富動力購VIP，住宅5000抵10000，商鋪20000抵50000價格：均價2300元左右，4樓以下1700元左右，18樓2400元左右開發(fā)商：湖北明珠集團嘉隆房地產開發(fā)有限公司地點：人民大道東禪路口項目要點分析—嘉隆廣場項目占地：33766m2，總建約90項目要點分析—正街·鑫城項目占地約44畝，總建面積61597m2，住宅戶數(shù)：約220戶，商業(yè)戶數(shù)：611戶主要賣點：地理位置優(yōu)越；大型商業(yè)綜合實體；一站式購物廣告訴求：鄂東第一MALL停車位匱乏；兩邊車道擁擠，不利物流商鋪售價：1F1萬-4萬，2F6000元-10000元，3F5000元，商鋪銷售率31.77%開發(fā)商：湖北中南恒基置業(yè)有限公司地點：黃梅五祖大道項目要點分析—正街·鑫城項目要點分析—西池田下項目占地49201m2，總建76466m2，住宅戶數(shù)：255戶，商業(yè)戶數(shù)：20戶主要賣點：交通便利；中心商圈，商業(yè)氛圍濃；規(guī)劃西池水景點式高層U型結構，公攤大；商住兩用，不利管理廣告訴求：高層建筑群落，黃梅商業(yè)新星開發(fā)商：湖北鑫建房地產地點：人民大道南側（人民銀行對面）項目要點分析—西池田下項目要點分析—建材大廈項目數(shù)據(jù)：占地6700m2，總建27000m2，住宅戶數(shù)：110戶，商業(yè)戶數(shù)：約30戶主要賣點：交通便捷，緊鄰黃梅建材市場周邊配套：商業(yè)區(qū)問題點：周邊配套不完善；回型布局，朝向不利廣告訴求：新都市主義現(xiàn)代生活均價約1580-1900元/m2開發(fā)商：黃梅縣興城房地產開發(fā)有限公司地點：縣城馬湖路中段旁銷售電話：5621788項目要點分析—建材大廈項目數(shù)據(jù)：占地6700m2，總建27項目要點分析—八角亭花園項目數(shù)據(jù)：占地約20畝，總建20000m2，住宅戶數(shù)：170戶，商業(yè)戶數(shù)：約20戶主要賣點：純多層，封閉管理；中學旁；戶型選擇多；價格實惠社區(qū)配套：周邊配套：商業(yè)問題點：周邊配套不完善；回型布局，朝向不利廣告訴求：享受品質生活，南二環(huán)路邊稀缺地標府邸均價約1500-1700元/m2開發(fā)商：九江新世紀建設發(fā)展有限公司地點：八角亭中學旁二環(huán)路邊項目要點分析—八角亭花園項目數(shù)據(jù)：占地約20畝，總建2000項目要點分析—國威大廈項目數(shù)據(jù)：占地約10000m2，總建15000m2，住宅戶數(shù)：72戶，商業(yè)戶數(shù)：約20戶主要賣點：交通便捷；周邊商業(yè)配套齊全；智能化管理，集中供熱水社區(qū)配套：周邊配套：商業(yè)問題點：規(guī)模小，戶型設計不合理、公攤大廣告訴求：智能化小區(qū)，品質化生活均價約1500-2100元/m2開發(fā)商：國威房地產發(fā)展有限公司地點：人民大道西轉盤處項目要點分析—國威大廈項目數(shù)據(jù)：占地約10000m2，總建1房地產消費市場調查為更準確的了解黃梅本地的消費心理需求，我們特意設計了專門針對本土市場的調查問卷，并安排了四位員工做了近800份問卷的調查，經(jīng)過拜訪、調研和統(tǒng)計分析，得出了下列數(shù)據(jù)和觀點：房地產消費市場調查為更準確的了解黃梅本地的消費心理需求，我們拜訪對象從市場調查的科學性角度，我們在安排調查拜訪工作是采取分片包干的形式，每個調查人員還要兼顧拜訪對象的行業(yè)性質。在年齡層面來看主要還是集中在中青年階層，從行業(yè)角度來看，則要兼顧公務員和私企業(yè)主兩大客戶群體。性別比例男

64﹪女

36﹪年

齡30歲以下32﹪30-40歲44﹪40-50歲19﹪50以上5﹪婚姻狀況未婚16﹪84﹪已婚工

作

單

位政府機關6﹪國營企業(yè)5﹪私企業(yè)主17﹪個體工商36﹪教育醫(yī)療17﹪金融通訊3﹪其他18﹪拜訪對象性別比例男64﹪女36﹪年齡30購買能力在收入與本地房價的對比中可看出，現(xiàn)在的房價本地人還是有一定的接受能力。從人口年齡的隨機市調中可以顯現(xiàn)，本縣主流消費人群為中青年人，此類人群有較強的購房意愿和理性的置業(yè)投資能力。居

住

位

置縣城84﹪鄉(xiāng)鎮(zhèn)13﹪其它地區(qū)3﹪現(xiàn)有住房情況商品房21﹪單位房23﹪房改房3﹪自建房38﹪租房13﹪其他3﹪家

庭

人

口≤3人43﹪3—5人49﹪＞5人8﹪月收入情況＜1000元15﹪1000—2000元54﹪2000—3000元24﹪＞3000元7﹪購買能力居住位置縣城84﹪鄉(xiāng)鎮(zhèn)13﹪其它地區(qū)3﹪現(xiàn)有住消費需求從旁邊的數(shù)據(jù)可以看成黃梅房地產市場的需求還是比較旺盛的，一是本地市場房產開發(fā)剛剛起步，市場消化不足，尚有一定潛力，二是因全國炒房熱之波及房價不斷上漲，追漲之消費心理。從置業(yè)類型來看，商業(yè)、商住兩用也占了較大的比例，這也為臨街鋪面的銷售打下了基礎。是否有購房需求有71﹪沒有29﹪打算幾年內購房半年以內8﹪1年以內25﹪2年內24﹪3年內43﹪想購房屋類型純住宅54﹪商住兩用32﹪商鋪14﹪如果要購房，希望購買二手房1﹪現(xiàn)房67﹪半年期房14﹪1年期房18﹪消費需求是否有購房需求有71﹪沒有29﹪打算幾年內購房半年以購房區(qū)域和考慮因素從市調中發(fā)現(xiàn)，有近一半接受調查的人渴望居住在老城區(qū)。從新城區(qū)來看，東南新區(qū)（南二環(huán)）給人的感覺上離老城區(qū)更近一些，周邊政府部門、學校等生活配套即將遷移至此，所以認同率比城西片區(qū)要高。從購買行為的主要考慮因素來看，地段交通和價格實惠還是排名前位的。購房希望的區(qū)位老城區(qū)44﹪城東南新區(qū)29﹪城西新區(qū)17﹪其他10﹪購房的目的為自己居住60﹪給父母購房6﹪為子女購房18﹪投資14﹪其他2﹪購買住宅考慮的因素地段區(qū)位8﹪交通便利20﹪價格實惠22﹪社區(qū)規(guī)劃6﹪戶型設計9﹪開發(fā)商品牌實力2﹪物業(yè)管理8﹪子女教育10﹪園林綠化14﹪購房區(qū)域和考慮因素購房希望的區(qū)位老城區(qū)44﹪城東南新區(qū)29﹪房型面積和我們在其它縣級城市市場調查了解的一樣，黃梅市場的主導房型仍然是三房、110-130平米左右，因為這是保證家庭正常居住功能前提下最經(jīng)濟的選擇。同樣從物業(yè)費用等居住成本來考量，多層住宅仍然是縣級市場普通客群的首選，但對高端群體來講，高層住宅的接受度也有了較大的提高。要求社區(qū)有的公共配套中小學校11﹪醫(yī)院9﹪公交車站16﹪商場超市14﹪農貿市場12﹪銀行郵政6﹪文化娛樂9﹪體育健身10﹪中心花園14﹪住宅要求的面積＜80㎡3﹪80-100㎡21﹪100-120㎡54﹪120-150㎡18﹪＞150㎡4﹪住宅所需的套型二房二廳17﹪三房二廳79﹪四房二廳3﹪五房三廳1﹪購買住宅的類型多層66﹪小高層16﹪聯(lián)排住宅（獨門獨院）18﹪房型面積要求社區(qū)有的公共配套中小學校11﹪醫(yī)院9﹪公交車站1物業(yè)管理物業(yè)管理的觀念在城鎮(zhèn)居民心里也已深入，費用標準也與其他縣級市場的預期基本相同。廣告媒介方面，由于縣級市場的讀報群體數(shù)量受限，電視和戶外成為主要的選擇媒體。同時在口碑宣傳方面，朋友介紹的成交率是很高的。是否需要物業(yè)管理需要83﹪不需要10﹪無所謂7﹪物管費標準0.4-0.8元78﹪0.8-0.9元18﹪0.9元以上4﹪本地地產信息來源戶外廣告16﹪電視廣告22﹪報紙廣告14﹪印刷品2﹪網(wǎng)絡7﹪朋友介紹30﹪路過4﹪其他4﹪物業(yè)管理是否需要物業(yè)管理需要83﹪不需要10﹪無所謂7﹪物管了解我們自己的產品知己2了解我們自己的產品知己2項目指標總用地面積：60627.49m2總建筑面積：180441.99m2住宅建筑面積：136887.55m2商業(yè)建筑面積：15300.00m2建筑密度：30%容積率：2.53綠化率：35%停車位：600個總戶數(shù)：1227戶項目指標總用地面積：60627.49m2產品分析1總體規(guī)劃：遵循優(yōu)先采光的原理構建北高南低的梯次形態(tài)，衍生出三種不同類型空間形態(tài)：由高層、小高層住宅樓與花園洋房組成；戶型布局：以緊湊實用的中小戶型為主力戶型，其中花園洋房的層層觀景露臺、入戶花園均為當?shù)厥讋?chuàng)特色產品，但部分戶型設計的細節(jié)可作調整；通風采光：全南北朝向，板式住宅，通透性好。產品分析1總體規(guī)劃：遵循優(yōu)先采光的原理構建北高南低的梯次產品分析2建筑外觀：鋼制結構、玻璃窗形式的幕墻仿石涂料墻面和干掛石材基座，用現(xiàn)代手法詮釋裝飾主義風格，形成宏大氣勢；園林綠化：黃梅唯一，社區(qū)專享40畝園林綠化，南北雙城市公園；人車分流：地面行人，地下行車，交通動向規(guī)劃科學安全；雙首層設計：首層以架空層依托，功能豐富，成為重要場所空間，地下層入戶大堂以綠化充分伸展，用戶停車后可直接乘電梯上樓，大大提升產品賣點和物業(yè)價值；智能化設施：暫不明確物業(yè)：待定中

產品分析2建筑外觀：鋼制結構、玻璃窗形式的幕墻仿石涂料墻戶型修改建議戶型修改建議某理想城策略提案課件某理想城策略提案課件客戶群定位1高級公務員：政府要員、企事業(yè)骨干（黨政機關/金融/醫(yī)療/教育/水電/通信……）他們是意見領袖，是企業(yè)骨干，是社會中堅處于富有與大眾階層之間，獨立、主見、務實文化水平相應較高，樂于接受新鮮事物心態(tài)向上平穩(wěn)，擁有不斷上升的職業(yè)收入和社會地位在推進城市化的過程中，期望改善自己的生存空間在理性消費的同時，注重對居住環(huán)境和生活品質的要求客戶群定位1高級公務員：政府要員、企事業(yè)骨干客戶群定位2成功生意人：私營企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶（養(yǎng)殖/旅游/貿易/餐飲/運輸……）他們是成功者，是身邊親友熟人仰慕的對象經(jīng)歷過勤勞和奮斗，已經(jīng)有所成就，積累了一定的財富在創(chuàng)造社會財富同時改變自己的命運文化水平不高，但精明能干，更愿意一次性付清房款進城買房，是對奮斗多年的犒賞，是對人生的一種肯定，也是對子女成長的呵護，給他們更好的教育環(huán)境居住環(huán)境當然重要，更重要的是對自己的身份和價值認同客戶群定位2成功生意人：私營企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶客戶群定位3外出務工者：高級務工人員、在外做生意（制造業(yè)/建筑業(yè)/服務業(yè)……）他們是出外打工者中的佼佼者處于忙碌奔波的社會大眾階層，承擔高壓力卻找不到家的感覺在城市中耳濡目染，他們的眼界可能比文化水平還要高熟知品牌地產所帶來的環(huán)境和品質，認同高質高價的價值定律注重性價的比較，按揭是他們喜歡的購房方式為自己、為子女、為父母、為將來，買房就是買了份生活的保險客戶群定位3外出務工者：高級務工人員、在外做生意SWOT分析——優(yōu)勢潛力地段：城南新區(qū)(新行政區(qū))南二環(huán)育梅中學旁，公安局檢察院等單位已進駐；創(chuàng)新規(guī)劃：多樣化產品組合：高層+小高層+花園洋房+商業(yè)街區(qū)，入口廣場/人車分流/中庭景院/雙首層大堂/架空層休閑空間等創(chuàng)新設計；超大規(guī)模：占地約90畝，15萬平米社區(qū)，是黃梅目前最大的開發(fā)項目；專屬園林：本項目設40畝社區(qū)專享生態(tài)綠化空間，南北雙園林廣場；特色產品：花園洋房層層退臺，配觀景露臺，通風采光俱佳；雙首層入戶大堂，設立體園林綠化，方便業(yè)主從車庫上下樓；架空層設休閑空間，給業(yè)主提供全天候的健身、休閑娛樂場所；首創(chuàng)入戶花園，讓每戶業(yè)主將綠化景觀與室內生活融為一體；SWOT分析——優(yōu)勢潛力地段：城南新區(qū)(新行政區(qū))南二環(huán)育梅SWOT分析——劣勢周邊配套設施尚不完善，生活便利性不足，離商業(yè)街區(qū)較遠；為廈安公司在本地開發(fā)的第一個項目，品牌認知度尚在構建中。SWOT分析——劣勢周邊配套設施尚不完善，生活便利性不足，離SWOT分析——威脅供應量：后期上市項目是否多，面積大，可能會供大于求；產品競爭：由于大部分項目都集中在老城區(qū)，本項目位于東南新區(qū)，在產品競爭方面受到一定的威