商鋪回遷安置方案課件

商業(yè)回遷安置方案回遷對(duì)業(yè)主和租戶的優(yōu)勢(shì)對(duì)于業(yè)主：一、舊城區(qū)改造帶來(lái)的巨大商鋪升值空間。二、集中式商業(yè)運(yùn)營(yíng)可提升租金收益。三、為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的充足貨源，業(yè)主可自營(yíng)，也可利用貨源優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引租戶。四、未來(lái)匯雄新天地將成為香坊區(qū)的商業(yè)核心區(qū)，業(yè)主的商鋪生意會(huì)更加興隆，發(fā)展前景巨大。對(duì)于租戶：一、經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善，有利于吸引更多人群，可更好服務(wù)于新老客戶。二、統(tǒng)一宣傳和管理，可提高商家的知名度，提升客戶服務(wù)質(zhì)量。三、為租戶提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的充足貨源，提高利潤(rùn)空間。四、開(kāi)發(fā)商重金打造商業(yè)品牌效應(yīng)，可以為租戶帶來(lái)巨大客流。五、租戶回遷，不僅不會(huì)失去原有客戶群，還會(huì)迎來(lái)更多新客源。五、未來(lái)匯雄新天地將成為香坊區(qū)的商業(yè)核心區(qū)，租戶高瞻遠(yuǎn)矚占據(jù)核心商業(yè)區(qū)的絕佳位置，生意必定興隆。舊城改造是商鋪升值的重要驅(qū)動(dòng)因素舊城改造是城市發(fā)展的必然規(guī)律，主要推動(dòng)力來(lái)自于政府的城市規(guī)劃力量，同時(shí)與實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商合作改造。舊城改造對(duì)于商業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)整合現(xiàn)有商業(yè)資源，同時(shí)吸引更多商業(yè)資源，不斷繁榮壯大的一個(gè)過(guò)程。對(duì)于商戶來(lái)說(shuō)，已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)地聚攏了人氣，并且占據(jù)了一定市場(chǎng)份額，通過(guò)回遷安置，不僅不會(huì)失去原有客戶，同時(shí)還會(huì)迎來(lái)新的客源。案例2：舊城改造，商業(yè)價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn)集中式商業(yè)運(yùn)營(yíng)可提升租金收益集中式商業(yè)規(guī)?；放苹w驗(yàn)感聚客性管理優(yōu)服務(wù)好集中式商業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)就是商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌的聚集，通過(guò)規(guī)模大、品種多，為顧客提供更多購(gòu)物消費(fèi)選擇，也更加能激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。品牌效應(yīng)在現(xiàn)代商業(yè)中起到了至關(guān)重要的作用，通過(guò)品牌文化的傳播，可以提升商業(yè)知名度，更可以培養(yǎng)商業(yè)的固定客戶群體。專業(yè)的管理不僅可以增強(qiáng)商業(yè)的有序性、競(jìng)爭(zhēng)力，更可以通過(guò)有效的管理來(lái)為顧客創(chuàng)造一個(gè)更加高效、舒適的購(gòu)物環(huán)境。集中式商業(yè)在業(yè)態(tài)上更加豐富，不僅有購(gòu)物、還有餐飲、休閑、娛樂(lè)、生活服務(wù)、辦公、酒店等多功能于一體，這樣吸引顧客光顧的能力就會(huì)大增。隨著人們生活水平的提高，購(gòu)物消費(fèi)不僅只是完成買賣的過(guò)程，更重要的是希望在逛街購(gòu)物的過(guò)程中得到快樂(lè)，體驗(yàn)SHOPING的快感，而這些體驗(yàn)只有集中式商業(yè)才能創(chuàng)造出來(lái)?，F(xiàn)代商業(yè)不僅要具備優(yōu)質(zhì)的商品，還要具有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，熱情服務(wù)才能贏得顧客的青睞，集中式商業(yè)的服務(wù)體系正好可以做到優(yōu)質(zhì)、熱情、貼心的客戶服務(wù)。租金收益穩(wěn)步提升回遷商鋪的安置管理商鋪拆遷過(guò)程中的難點(diǎn)提到城市建設(shè)，離不開(kāi)土地；提到土地，離不開(kāi)征地拆遷；提到征地拆遷，無(wú)論是各級(jí)政府部門，還是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、業(yè)主都覺(jué)得是非常困難的問(wèn)題。征地拆遷是否能順利進(jìn)行，極大地影響著工程的規(guī)模、進(jìn)度、資金的使用。如果控制不嚴(yán)，將會(huì)出現(xiàn)很多棘手問(wèn)題，甚至?xí)霈F(xiàn)犯罪等情況。如何在友好協(xié)商、保持社會(huì)穩(wěn)定、不影響工程進(jìn)度的情況下，順利開(kāi)展征地拆遷工作是一個(gè)十分敏感和艱難的問(wèn)題。下面就拆遷過(guò)程中的難點(diǎn)進(jìn)行分析：一、征地操作不規(guī)范，管理不夠完善1、拆遷戶偽造虛假資料，騙取拆遷補(bǔ)償款。2、征地拆遷人員不專業(yè)，將不該補(bǔ)償?shù)拿娣e計(jì)入補(bǔ)償范圍。3、開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目用地不停修改，邊建、邊拆，造成多征或者少征地的情況，浪費(fèi)拆遷成本。4、開(kāi)發(fā)商和拆遷公司出現(xiàn)溝通問(wèn)題，造成拆遷進(jìn)度放緩，影響進(jìn)度。二、政策法規(guī)不夠完善，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一1、拆遷補(bǔ)償是拆遷中最難達(dá)成一致的問(wèn)題，往往是拆遷戶永遠(yuǎn)都不滿足拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，協(xié)商不成，就會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)拆和釘子戶現(xiàn)象。2、拆遷補(bǔ)償一定要以《哈爾濱市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋拆遷補(bǔ)償相關(guān)政策的規(guī)定》為標(biāo)準(zhǔn)，不能低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。三、農(nóng)村房屋的歷史遺留問(wèn)題難解決由于農(nóng)村管理或歷史等原因，存在一些房屋沒(méi)有土地使用證、房產(chǎn)證和其他相關(guān)的手續(xù)資料。這類無(wú)證照房屋的補(bǔ)償，沒(méi)有一定的法規(guī)依據(jù)，應(yīng)不給予補(bǔ)償，但實(shí)際上在征地拆遷過(guò)程中對(duì)房屋不給予一定補(bǔ)償，并在征地拆遷后，不對(duì)這類弱勢(shì)群體做好生活保障，征地拆遷的進(jìn)度勢(shì)必遇到空前的阻力和麻煩。

盡管拆遷工作中會(huì)遇到很多難題，但是只要抓住問(wèn)題的關(guān)鍵因素，就能夠解決好問(wèn)題，順利按計(jì)劃完成拆遷工作。下面就提出一些解決問(wèn)題的對(duì)策：一、拆遷管理不專業(yè)的問(wèn)題項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在實(shí)施征地拆遷過(guò)程中，要嚴(yán)格把關(guān)，深入到第一線進(jìn)行征地拆遷資料的調(diào)查核實(shí)工作，杜絕某些人或單位通過(guò)虛假資料騙取征地拆遷款的情況發(fā)生。二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)不一的問(wèn)題

建議政府相關(guān)職能部門以公開(kāi)、公平、公正的原則，通過(guò)對(duì)各區(qū)的廣泛的調(diào)查研究，及時(shí)調(diào)整、制定和完善征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的政策法規(guī)。明確征地拆遷的程序、手續(xù)并對(duì)各區(qū)征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)控，統(tǒng)一征地拆補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)厚此薄彼的現(xiàn)象。對(duì)于同一區(qū)域相同的拆遷對(duì)象，不能因?yàn)橥顿Y建設(shè)的開(kāi)發(fā)商不同、項(xiàng)目性質(zhì)類別不同而實(shí)行不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。三、歷史遺留資料不全問(wèn)題遇到由于管理或歷史原因出現(xiàn)的無(wú)房產(chǎn)證等資料的房屋（不包含違規(guī)建筑），由于這部分房屋大多屬于弱勢(shì)群體所有，開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)際情況，并請(qǐng)示相關(guān)政府職能部門，對(duì)這類房屋作一定的征地補(bǔ)償。四、解決拆遷戶后續(xù)生存問(wèn)題征地后，以農(nóng)民為代表的群體在土地失去后，生活只能靠征地拆遷款來(lái)維持。建議有關(guān)部門從實(shí)際出發(fā)，對(duì)被拆遷群眾提供就業(yè)機(jī)會(huì)，免費(fèi)提供技能培訓(xùn)以便盡快就業(yè)，并解決他們子女的讀書問(wèn)題。無(wú)后顧之憂，征地拆遷工作才能順利進(jìn)行。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性商鋪的拆遷，可采取商業(yè)回遷安置的辦法解決，開(kāi)發(fā)商在新建的項(xiàng)目中拿出一部分面積和商鋪業(yè)主進(jìn)行產(chǎn)權(quán)對(duì)換，并給與租戶在過(guò)渡期間適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。商鋪拆遷過(guò)程中解決問(wèn)題的對(duì)策商鋪價(jià)值評(píng)估中的難點(diǎn)與建議一、店鋪（商場(chǎng)）拆遷評(píng)估的難點(diǎn)城市房屋拆遷基本上都是舊城區(qū)的改造，從合法性和權(quán)屬的歸屬來(lái)講，非居住房屋都有各自的特點(diǎn)：有的是居改非的房屋且有合法的手續(xù)；有的雖持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照卻沒(méi)有合法的居改非證明；還有的非居住房屋是居委會(huì)為了給下崗工人及特困戶一個(gè)謀生的手段，而在街道內(nèi)搭建的簡(jiǎn)易鋪面或利用天井搭建的小賣鋪，這種店鋪基本上沒(méi)有辦理合法手續(xù)。因此，在評(píng)估中如何掌握合法性、客觀原則和最佳使用原則是個(gè)難點(diǎn)。即便是在同一拆遷地點(diǎn)，店鋪類型也是千差萬(wàn)別。從臨街狀況來(lái)分，有臨主要商業(yè)街的店鋪，有臨次要道路的店鋪，也有街道內(nèi)的店鋪等；從集聚效應(yīng)來(lái)分，有特色成片的商鋪，也有普通零散的店鋪等。如何將一個(gè)拆遷地點(diǎn)內(nèi)如此繁雜的店鋪的價(jià)格平衡好是個(gè)難點(diǎn)。商鋪多樣性本項(xiàng)目商鋪拆遷評(píng)估建議一、區(qū)域概況本項(xiàng)目拆遷商鋪位于香坊大街兩側(cè)，橫道街東側(cè)、通站街北側(cè)和紅旗大街西側(cè)，商鋪總數(shù)量197個(gè)左右，總面積14263平方米左右，目前出租率90%，商鋪單體面積大部分在100平米以下，以餐飲、通訊產(chǎn)品、日用品、食雜店、小型倉(cāng)買為主。二、評(píng)估思路

首先，選取拆遷區(qū)域中最有名氣的一個(gè)店鋪?zhàn)鳛榈湫偷赇?，用市?chǎng)比較法和收益法求取基準(zhǔn)價(jià)格。由于區(qū)域內(nèi)店鋪繁多，為了謹(jǐn)慎起見(jiàn)，基準(zhǔn)價(jià)格的求取采用層次修正法結(jié)合專家打分法，充分發(fā)揮公司各位估價(jià)師對(duì)店鋪的認(rèn)知。其次，在基準(zhǔn)價(jià)格確定的基礎(chǔ)上，再考慮區(qū)域內(nèi)各店鋪因臨街狀況的差異，存在的收益級(jí)差。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查了解各道路店鋪?zhàn)饨鹚降牟町悾蟮眉?jí)差修正系數(shù)。再次，在拆遷區(qū)域中每條道路臨街店鋪中再選取三個(gè)典型店鋪通過(guò)級(jí)差修正系數(shù)和個(gè)別因數(shù)修正求得到這三個(gè)店鋪的基準(zhǔn)價(jià)格。最后，通過(guò)個(gè)別因素修正分別求取各估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格。確定典型店鋪初步基準(zhǔn)價(jià)格最終基準(zhǔn)價(jià)格確定其他店鋪其他商鋪基準(zhǔn)價(jià)格所有店鋪?zhàn)罱K價(jià)格市場(chǎng)比較法收益法層次修正法專家打分臨街狀況差異租金差異收益級(jí)差極差修正系數(shù)級(jí)差修正系數(shù)個(gè)別因數(shù)修正級(jí)差修正系數(shù)個(gè)別因數(shù)修正商鋪價(jià)值評(píng)估需要考慮的因素區(qū)域因素商業(yè)繁華程度

與周邊商業(yè)區(qū)域的接近程度；所處街道的繁華程度(商業(yè)集聚度)；所處街道的建筑物知名度；所處街道客流量。

周邊交通情況所處街道公共交通設(shè)施的完備度

；道路的通達(dá)程度。

周邊環(huán)境狀況人文環(huán)境；

綠化環(huán)境(或與周圍綠地的接近度)；污染狀況

。個(gè)別因素商鋪臨街狀況臨街類型；臨街寬度／進(jìn)深

；臨街毗連狀況。

平面規(guī)整度規(guī)則／不規(guī)則建筑物狀況

建筑結(jié)構(gòu)；樓層部位；層高；營(yíng)業(yè)面積。設(shè)備設(shè)施狀況設(shè)施狀況；室內(nèi)外裝修。人流狀況所處區(qū)域消費(fèi)人群的收入狀況、人群的流量、家庭結(jié)構(gòu)狀況等。其他剩余土地使用權(quán)年期、采光、通風(fēng)、日照等。商鋪拆遷的風(fēng)險(xiǎn)分析開(kāi)發(fā)商、商鋪業(yè)主、租戶之間利益平衡風(fēng)險(xiǎn)利益平衡的方法不能準(zhǔn)確把握拆遷戶的心理，造成拆遷時(shí)間成本加大的問(wèn)題（1/2）拆遷戶心理活動(dòng)階段拆遷公司不專業(yè)，造成拆遷態(tài)度強(qiáng)硬，從而激化矛盾拆遷公司

矛盾激化拆遷戶1、拆遷人員態(tài)度強(qiáng)硬、不耐心溝通，以勢(shì)壓人。2、拆遷補(bǔ)償條件沒(méi)有以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，更沒(méi)有對(duì)困難拆遷戶給予幫扶。3、拆遷公司人員實(shí)施強(qiáng)拆，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重的社會(huì)治安問(wèn)題。4、拆遷補(bǔ)償條件不公平、不合理，見(jiàn)人下菜碟，造成拆遷戶嚴(yán)重不滿。1、拆遷戶對(duì)拆遷條件不滿意，同時(shí)不予以配合，成為“釘子戶”。2、拆遷戶文化素質(zhì)低，對(duì)拆遷政策法規(guī)不熟悉，惡意要求更多無(wú)理賠償。4、拆遷戶對(duì)原住地感情深厚，接受不了離開(kāi)的痛苦。5、困難拆遷戶擔(dān)心拆遷后生活得不到保障，要求政府、開(kāi)發(fā)商給予更多優(yōu)厚條件。面對(duì)釘子戶，無(wú)計(jì)可施，導(dǎo)致拆遷計(jì)劃延遲，造成拆遷成本加大商鋪貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算方法：商鋪總補(bǔ)償金額=確認(rèn)的合法面積×（經(jīng)評(píng)估的店面區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*****元/㎡+舊房補(bǔ)償單價(jià)）+貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)+按期搬遷獎(jiǎng)勵(lì)+刺激政策獎(jiǎng)勵(lì)+其他項(xiàng)目補(bǔ)償金額。商鋪一次性基金補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法說(shuō)明：其他補(bǔ)償項(xiàng)目：裝修費(fèi)、經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償、電話費(fèi)補(bǔ)償、網(wǎng)絡(luò)寬帶費(fèi)補(bǔ)償?shù)?。按期搬遷獎(jiǎng)勵(lì)：優(yōu)先安置就業(yè)、優(yōu)先安置子女上重點(diǎn)學(xué)校、贈(zèng)送全套新家電等。刺激政策獎(jiǎng)勵(lì)：按搬遷時(shí)間順序先后來(lái)選擇商鋪回遷的位置（先搬先選）；對(duì)于積極配合拆遷的商鋪在安置回遷時(shí)候，可贈(zèng)送1-3平米不等的使用面積等。難點(diǎn)：1、合法面積的確定：很多拆遷戶通過(guò)小道消息得知拆遷的消息后就開(kāi)始大肆建設(shè)違規(guī)建筑，以獲得更多的資金補(bǔ)償，這對(duì)開(kāi)發(fā)商確定合法面積來(lái)說(shuō)，難度加大。2、評(píng)估店面的補(bǔ)償單價(jià)：開(kāi)發(fā)商需要邀請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估公司來(lái)進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估，以保證補(bǔ)償價(jià)格得到拆遷戶的認(rèn)可。3、在其他的補(bǔ)償項(xiàng)目中，除了必須用現(xiàn)金來(lái)補(bǔ)償?shù)?，盡量用社會(huì)福利、保險(xiǎn)、教育、醫(yī)療等方面的扶持政策予以補(bǔ)償。商鋪補(bǔ)償?shù)募?lì)和支持政策安置子女教育：對(duì)于那些有孩子的拆遷戶，子女教育問(wèn)題是重中之重，如果搬遷了有可能會(huì)使其子女失去考取重點(diǎn)學(xué)校的機(jī)會(huì)，因此如果開(kāi)發(fā)商能幫助拆遷戶解決這個(gè)問(wèn)題，拆遷就會(huì)順利進(jìn)行。安置就業(yè)：對(duì)于那些搬遷后就會(huì)失去工作，失去穩(wěn)定生活來(lái)源的拆遷戶，僅僅有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是不能促使其順利搬遷的，關(guān)鍵的是要解決這些人群的日后生活問(wèn)題。除了以上的激勵(lì)政策，還可以給予拆遷戶其他的社會(huì)福利政策，如保險(xiǎn)、醫(yī)療等方面，還可以給予實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)，如贈(zèng)送家電、家具等。對(duì)于回遷的商鋪業(yè)主，如果其原有租戶不再續(xù)租，那么可以給業(yè)主提供貨源自營(yíng)。對(duì)于回遷的商鋪業(yè)主，如果其原有租戶不再續(xù)租，那么還可以為業(yè)主提供品牌加盟代理的支持。對(duì)于所有選擇回遷安置的商鋪?zhàn)鈶?，在后期運(yùn)營(yíng)管理上都會(huì)給予宣傳推廣的支持，如提供室內(nèi)外燈箱廣告、服務(wù)臺(tái)可放置宣傳冊(cè)、提供促銷活動(dòng)場(chǎng)地等服務(wù)。商鋪拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目案例五城投[2011]26號(hào)

關(guān)于要求調(diào)整《安徽省五河縣漴河及周邊區(qū)域綜合改造房屋拆遷補(bǔ)償安置方案》的報(bào)告縣住建局：為實(shí)施五河縣舊城改造，完善漴河及周邊區(qū)域市政設(shè)施，提高城市品位，進(jìn)一步加快漴河及周邊區(qū)域綜合改造工作步伐，我公司根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)原《五河縣漴河及周邊區(qū)域綜合改造房屋拆遷補(bǔ)償安置方案》進(jìn)行局部調(diào)整，現(xiàn)將調(diào)整后的《方案》隨文呈報(bào)，請(qǐng)予審批。附件：《五河縣漴河及周邊區(qū)域綜合改造房屋拆遷補(bǔ)償安置方案》

二0一一年四月二十九日

五河縣漴河及周邊區(qū)域綜合改造房屋拆遷補(bǔ)償安置方案一、拆遷范圍：該項(xiàng)目位于國(guó)防路東、大橋路以北、淮河大堤以西、漴河北店閘以南。項(xiàng)目總占地約181萬(wàn)m2，拆遷面積約58萬(wàn)m2,拆遷戶數(shù)約3900戶。由于該項(xiàng)目拆遷區(qū)域大、歷時(shí)長(zhǎng)，本次拆遷區(qū)域?yàn)镃H21（工商局以東）、CH15、CH11（造紙廠周邊）和CH08（農(nóng)機(jī)局周邊）三個(gè)地塊詳見(jiàn)拆遷區(qū)域圖。

二、拆遷補(bǔ)償安置：本次拆遷補(bǔ)償安置工作由拆遷人五河縣城市建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司委托五河縣房屋拆遷事務(wù)所具體實(shí)施，依照法定程序進(jìn)行。（一）拆遷補(bǔ)償方式：本次拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償兩種方式。

（二）拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)：各類房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)（經(jīng)公示無(wú)異議后）依法確定，評(píng)估機(jī)構(gòu)由被拆遷人從拆遷人提供的候選名單中公開(kāi)選定（評(píng)選辦法另定）。（三）補(bǔ)償安置具體措施：

1、貨幣補(bǔ)償：被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償額按評(píng)估的同類、同性質(zhì)房屋評(píng)估價(jià)確定。裝飾裝修、附屬物及設(shè)備移裝另行補(bǔ)償，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件一。

非住宅公房除法規(guī)規(guī)定和本方案相關(guān)規(guī)定外，一律按評(píng)估價(jià)予以貨幣補(bǔ)償，不予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換：被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可從本次綜合改造范圍內(nèi)提供的安置房或吳家嘴安置房中自主選擇進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，合法產(chǎn)權(quán)按照1：1產(chǎn)權(quán)調(diào)換找補(bǔ)差價(jià)，找補(bǔ)差價(jià)原則上應(yīng)根據(jù)被拆遷人房屋評(píng)估價(jià)和本拆遷人提供的優(yōu)惠安置房?jī)r(jià)進(jìn)行結(jié)算，并在指定區(qū)域安置。選擇本次綜合改造范圍區(qū)域內(nèi)安置房的，其中：（1）、CH21（工商局以東）地塊安置房1：1面積內(nèi)的房屋單價(jià)按每平方米均價(jià)2900元計(jì)算（具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件二）。根據(jù)安置實(shí)際需要，確需增加安置面積的，實(shí)際安置面積超出拆遷面積的部分按均價(jià)每平方米3180元計(jì)算(具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件二)。（2）、CH15、CH11（造紙廠周邊）地塊安置房1：1面積內(nèi)的房屋單價(jià)按每平方米均價(jià)2600元計(jì)算（具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件三）。根據(jù)安置實(shí)際需要，確需增加安置面積的，實(shí)際安置面積超出拆遷面積的部分按均價(jià)每平方米2780元計(jì)算(具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件三)。（3）、CH08（農(nóng)機(jī)局周邊）地塊安置房1：1面積內(nèi)的房屋單價(jià)按每平方米均價(jià)3100元計(jì)算（具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件四）。根據(jù)安置實(shí)際需要，確需增加安置面積的，實(shí)際安置面積超出拆遷面積的部分按均價(jià)每平方米3280元計(jì)算(具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件四)。

選擇在吳家嘴進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的（土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥）實(shí)行各計(jì)各價(jià)，被拆遷房屋按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，安置房均價(jià)按優(yōu)惠價(jià)格執(zhí)行，安置房1：1面積內(nèi)的單價(jià)按每平方米均價(jià)1600元（具體樓層標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件五），產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)由本拆遷人與產(chǎn)權(quán)調(diào)換人及時(shí)結(jié)清。根據(jù)安置實(shí)際需要，確需增加安置面積的，實(shí)際安置面積超出拆遷面積部分，按每平方米均價(jià)1800元計(jì)算（具體標(biāo)注見(jiàn)附件五）。3、被拆遷人在規(guī)定時(shí)間簽訂協(xié)議并讓出房屋的，按每平方米不高于600元依時(shí)序梯次獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)序及標(biāo)準(zhǔn)為：自選房公告之日起，15天內(nèi)完成拆遷協(xié)議簽訂、房屋騰空并搬遷的，獎(jiǎng)勵(lì)每平方米600元；第16天到第22天內(nèi)完成拆遷協(xié)議簽訂、房屋騰空并搬遷的，獎(jiǎng)勵(lì)每平方米200元；第23天至第25天內(nèi)完成拆遷協(xié)議簽訂、房屋騰空并搬遷的，獎(jiǎng)勵(lì)每平方米100元。4、對(duì)住房有關(guān)困難戶的救助，采用政府廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等辦法安置，具體參照政府有關(guān)規(guī)定辦理。5、店面房選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，采取1：0.8不找差價(jià)，就近安置的原則，超面積部分按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算；當(dāng)事人也可以選擇店面房1：1安置差價(jià)互補(bǔ)、就近安置的辦法，差價(jià)按照各自評(píng)估價(jià)進(jìn)行結(jié)算，超面積部分按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。本次綜合拆遷改造所涉及的國(guó)有和集體單位的非住宅類房屋一律實(shí)行貨幣化補(bǔ)償方式予以補(bǔ)償，不予安置。接上頁(yè)接上頁(yè)6、本次綜合改造區(qū)內(nèi)簡(jiǎn)易房、工棚只補(bǔ)償不安置。7、被拆遷人的臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)搬遷費(fèi)的補(bǔ)貼：

（1）實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模o被拆遷人一次性補(bǔ)助6個(gè)月的臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)，臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按每平方米4元執(zhí)行；

（2）就近產(chǎn)權(quán)調(diào)換或在吳家嘴小區(qū)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按實(shí)際過(guò)渡月數(shù)給予補(bǔ)助，過(guò)渡期按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按每平方米4元執(zhí)行；

（3）被拆遷人實(shí)行貨幣化補(bǔ)償?shù)?，搬遷費(fèi)按一次性給予每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的搬遷費(fèi)按2次給予補(bǔ)助。8、付款方法：簽訂拆遷合同，房屋搬遷騰空完畢經(jīng)驗(yàn)收合格后按下列辦法付款。

（1）被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w協(xié)議各類補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎(jiǎng)金等款項(xiàng)均一次付清；

（2）被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款在本幢安置房具備交付鑰匙條件時(shí)，由拆遷人與被拆遷人負(fù)責(zé)結(jié)清。超出結(jié)清時(shí)間30日的，視為被拆遷戶放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，按貨幣化補(bǔ)償方式予以處理。

（四）拆遷房屋補(bǔ)償安置的相關(guān)問(wèn)題說(shuō)明1、凡公房拆遷，涉及資產(chǎn)處置的，按國(guó)有資產(chǎn)處置規(guī)定處理；2、單位職工經(jīng)分配居住本單位的住宅公房未房改的，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房改（不符合房改條件的，不予房改）后，享受與居民同樣的補(bǔ)償安置政策；3、因歷史原因造成建房手續(xù)不全的房屋拆遷，未經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)且不能或無(wú)法補(bǔ)辦手續(xù)，又不在法定處罰時(shí)效內(nèi)的，屬本次拆遷所稱的歷史遺留問(wèn)題，拆遷時(shí)可以按下列方式處理：

（1）凡1990年4月1日（含4月1日）以前或者94年航測(cè)圖已標(biāo)明的房屋，按合法產(chǎn)權(quán)予以安置補(bǔ)償。（2）對(duì)手續(xù)不全的，按下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償：

凡1994年航測(cè)圖未標(biāo)明的至2008年4月1日（含4月1日）期間建房的，有合法土地證或用地批準(zhǔn)手續(xù)，無(wú)合法房產(chǎn)證或規(guī)劃許可手續(xù)，所建房屋按評(píng)估價(jià)90%予以補(bǔ)償；有合法房產(chǎn)證或規(guī)劃許可手續(xù)，無(wú)合法土地證或用地批準(zhǔn)手續(xù)的，所建房屋按評(píng)估價(jià)80%予以補(bǔ)償；沒(méi)有合法土地、房產(chǎn)證照，但有其他建房相關(guān)手續(xù)的，所建房屋按評(píng)估價(jià)60%予以補(bǔ)償。

凡2008年4月2日以后建房未經(jīng)合法審批的，屬違法建設(shè)，一律不予補(bǔ)償。（3）對(duì)手續(xù)不全選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其安置面積按上述相應(yīng)的補(bǔ)償比例予以安置。接上頁(yè)三、拆遷工作步驟、時(shí)間安排

1、準(zhǔn)備階段。此階段的工作是對(duì)本次拆遷區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行核實(shí)、測(cè)算，向被拆遷人宣傳改造的目的和意義，廣泛聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn)，取得其支持與理解，并做好拆遷許可、房屋評(píng)估等工作。

2、拆遷階段。主要工作：一是加大宣傳力度，使所有被拆遷人了解并遵守法律、法規(guī)及本方案，促使被拆遷人積極主動(dòng)配合做好拆遷工作；二是進(jìn)一步摸底、核查，充分掌握應(yīng)拆遷房屋的面積、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)等工作；三是由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估房屋并公布，無(wú)異議后出具正式評(píng)估報(bào)告；四是與被拆遷人協(xié)商補(bǔ)償、安置的方式與補(bǔ)償金額并及時(shí)簽訂協(xié)議，直至拆遷完畢。

四、本方案由本拆遷人在五河縣住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局監(jiān)督下負(fù)責(zé)解釋。附件：1、五河縣國(guó)有土地上房屋拆遷附屬物、裝修及設(shè)備移動(dòng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；2、本次綜合改造區(qū)區(qū)域內(nèi)CH21（工商局以東）地塊小高層（1-11層）、高層1—18層）安置房具體樓層價(jià)格和超面積安置房樓層價(jià)格；3、本次綜合改造區(qū)區(qū)域內(nèi)CH15、CH11（造紙廠周邊）地塊小高層（1-11層）、高層1—18層）安置房具體樓層價(jià)格和超面積安置房樓層價(jià)格；4、本次綜合改造區(qū)區(qū)域內(nèi)CH08（農(nóng)機(jī)局周邊）地塊小高層（1-11層）、高層1—18層）安置房具體樓層價(jià)格和超面積安置房樓層價(jià)格；5、吳家嘴安置房（1：1）、超面積安置房具體樓層價(jià)格。

安徽省五河縣城市建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司

二O一一年四月二十九日接上頁(yè)附件一：五河縣城市國(guó)有土地上房屋拆遷附屬物、裝修及設(shè)備移動(dòng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)名

稱補(bǔ)償金額（單價(jià)）備

注附屬物磚院墻20元/m土墻2元/m手壓井100元/口防護(hù)設(shè)備鐵門（防盜門）200元/副防盜門200元/付自拆除卷簾門60元/㎡防盜窗籠20元/㎡閣

樓正規(guī)式40元/㎡簡(jiǎn)易式20元/㎡吊

頂墻紙5元/㎡纖紙、扣板10元/㎡三合板20元/㎡墻

面瓷磚15元/㎡墻布8元/㎡墻紙5元/㎡三合板20元/㎡地

面木板50元/㎡水泥地面不予賠償瓷磚35元/㎡水磨石20元/㎡大理石40元/㎡空

調(diào)壁掛式150元/臺(tái)移裝補(bǔ)助費(fèi)柜式240元/臺(tái)窗式50元/臺(tái)熱水器太陽(yáng)能50元/臺(tái)電、燃?xì)?0元/臺(tái)電

話按市價(jià)移裝補(bǔ)助費(fèi)有線電視按市價(jià)接上頁(yè)附件二：

CH21（工商局以東）地塊安置房樓層價(jià)格

備注：多層樓房六層價(jià)格為2620元/㎡單位：元/㎡CH21（工商局以東）地塊超面積安置房樓層價(jià)格備注：多層樓房六層價(jià)格為2800元/㎡單位：元/㎡安置樓層一二三四五-十十一小高層（1-11層）（1：1）面積內(nèi)300029602960296029002620安置樓層一二三四五-十七十八高層（1-18層）（1：1）面積內(nèi)300029602960296029002620安置樓層一二三四五-十十一小高層（1-11層）樓層價(jià)格318031403140314030802800安置樓層一二三四五-十七十八高層（1-18層）樓層價(jià)格318031403140314030802800接上頁(yè)附件三：

CH15、CH11（造紙廠周邊）地塊安置房樓層價(jià)格

備注：多層樓房六層價(jià)格為2320元/㎡單位：元/㎡CH15、CH11（造紙廠周邊）地塊超面積安置房樓層價(jià)格備注：多層樓房六層價(jià)格為2500元/㎡單位：元/㎡安置樓層一二三四五-十十一小高層（1-11層）（1：1）面積內(nèi)270026602660266026002320安置樓層一二三四五-十七十八高層（1-18層）（1：1）面積內(nèi)270026602660266026002320安置樓層一二三四五-十十一小高層（1-11層）樓層價(jià)格288028402840284027802500安置樓層一二三四五-十七十八高層（1-18層）樓層價(jià)格288028402840284027802500接上頁(yè)附件四：

CH08（農(nóng)機(jī)局周邊地塊安置房樓層價(jià)格