物業(yè)管理招標投標課程講義

第7章物業(yè)管理招標投標7.1物業(yè)管理招投標概述7.2物業(yè)管理招標

7.3物業(yè)管理投標

7.4物業(yè)管理開標、評標、定標

17.1

物業(yè)管理招投標概述

7.1.1物業(yè)管理招投標的原則

7.1.2物業(yè)管理招投標的程序27.1.1物業(yè)管理招投標的原則（1）公開原則（2）公平原則（3）公正原則（4）誠實信用原則3（1）公開原則所謂公開原則，就是指在投標招標活動中，嚴格按照程序公開。4（2）公平原則所謂公平原則，就是指在招標文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標條件都是一致的，即所有參加投標者都必須在相同的基礎(chǔ)上，在同一條件下進行投標。

5（3）公正原則所謂公正原則，是指在評定標書時準確無誤，而且投標評定的準則是衡量所有投標書的尺度，另外在評標定標的過程中，應(yīng)采用科學(xué)合理的方法，按照平等、競爭的原則，進行事實求是地分析、判斷和選擇。

6（4）誠實信用原則所謂誠實信用原則，是指在招標投標活動中，招標投標雙方應(yīng)當講究信用，恪守諾言，不把自己利益的獲得建立在損害國家、社會和他人利益的基礎(chǔ)之上。

77.1.2物業(yè)管理招投標的程序

（1）招標階段（2）投標階段（3）開標、評標和定標階段（4）合同的訂立、履行及歸檔階段8

7.2

物業(yè)管理招標

7.2.1物業(yè)管理招標的類型

7.2.2物業(yè)管理招標的范圍

7.2.3物業(yè)管理招標的組織機構(gòu)

9

7.2.1

物業(yè)管理招標的類型

現(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標方式類型大致可分為3種：公開招標、邀請招標和議標。10（1）公開開招標標公開招招標，，也稱稱無限限競爭爭性招招標，，是一種種由招招標人人（業(yè)業(yè)主或或開發(fā)發(fā)商））按照照法定程程序，，在公公開出出版物物上發(fā)發(fā)布招招標公公告，所有有符合合條件件且愿意投投標的的物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)都可以以平等等參加加投標標競爭爭，招招標人人從中中擇優(yōu)選選擇中中標者者的招招標方方式。。11（2）邀請招招標邀請招招標，，又稱稱選擇擇性招招標，，是指指招標人人以投投標邀邀請書書的方方式邀邀請?zhí)靥囟ǖ牡姆ㄈ嘶蚧蛘咂淦渌M組織投投標的招標標方式式。12（3）議標議標又又稱談?wù)勁姓姓袠?，，是指指開發(fā)發(fā)商或或業(yè)主不不必公公開發(fā)發(fā)布招招標公公告，，而是是通過過協(xié)商達達成交交易的的方式式，通通常是是在非非公開開狀態(tài)下下采取取一對對一談?wù)勁蟹椒绞竭M進行的的。137.2.2物業(yè)管管理招招標的的范圍圍根據(jù)《《中華華人民民共和和國招招標投投標法法》的的規(guī)定定，下列物物業(yè)管管理項項目必必需進進行招招標：：1）大大型基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、公用用事業(yè)業(yè)等關(guān)關(guān)系社社會公公共利益、、公眾眾安全全的項項目，，如機機場、、火車車站、、地鐵鐵和一些公公用物物業(yè)如如圖書書館等等；2）全全部和和部分分使用用國有有資金金投資資或者者國家家融資項目目；3）使使用國國際組組織或或者外外國政政府貸貸款、、援助助資金的項項目；；4)具具有強強烈的的政府府政策策導(dǎo)向向規(guī)定定的項項目，，如經(jīng)經(jīng)濟適用用房項項目。。147.2.3物業(yè)管管理招招標的的組織織機構(gòu)構(gòu)招標機機構(gòu)的的設(shè)立立有兩兩種途途徑：：一是是招標標人自自行組組織成成立招招標機機構(gòu)；；二是是招標標人委委托招招標代代理機機構(gòu)招招標。。招標人人有權(quán)權(quán)自行行選擇擇招標標代理理機構(gòu)構(gòu)，委委托其其辦理理招標標事宜宜。任任何單單位和和個人人不得得以任任何方方式為為招標標人指指定招招標代代理機機構(gòu)。。151）自行行設(shè)立立招標標機構(gòu)構(gòu)開發(fā)商商自行行招標標由于通通常情情況下下業(yè)主主數(shù)量量很大大，且且沒沒有嚴嚴格的的組織織，因因此，，往往往是由由業(yè)主主委委員會會代表表業(yè)主主組織織招標標。業(yè)主自自行招招標由于通通常情情況下下業(yè)主主數(shù)量量很大大，且且沒有嚴格格的組組織，，因此此，往往往是是由業(yè)業(yè)主委委員會代表表業(yè)主主組織織招標標。162）招標代代理機機構(gòu)招標代代理機機構(gòu)應(yīng)應(yīng)當具具備下下列條條件：：（1））有從從事招招標代代理業(yè)業(yè)務(wù)的的營業(yè)業(yè)場所所和相應(yīng)應(yīng)資金金；（2））有能能夠編編制招招標文文件和和組織織評標標的相應(yīng)應(yīng)專業(yè)業(yè)力量量；（3））有符符合規(guī)規(guī)定條條件、、可以以作為為評標標委員會會成員員人選選的技技術(shù)、、經(jīng)濟濟等方方面的的專家?guī)鞄臁?77.3物業(yè)管管理投投標7.3.1物業(yè)管管理投投標的的概念念及原原則7.3.2物業(yè)管管理投投標的的組織織機構(gòu)構(gòu)7.3.3物業(yè)管管理投投標的的程序序7.3.4物業(yè)管管理投投標書書的內(nèi)內(nèi)容187.3.1物業(yè)管管理投投標的的概念念及原原則1）物業(yè)管管理投投標的的概念念所謂物物業(yè)管管理投投標是是指符符合招招標文文件要要求的物物業(yè)管管理企企業(yè)，，按照照公布布的招招標文文件中中確定的的各項項管理理服務(wù)務(wù)要求求與標標準，，根據(jù)據(jù)國家家有關(guān)法法律、、法規(guī)規(guī)與本本企業(yè)業(yè)管理理條件件和水水平，，編制投投標文文件，，積極極參與與投標標活動動的整整個過過程。192）物業(yè)業(yè)管理理投標標的原原則（1）真實實性原原則所謂真真實性性原則則，投投標人人應(yīng)仔仔細閱閱讀招標標文件件的所所有內(nèi)內(nèi)容，，按招招標文文件的的要求提提供投投標文文件，，并保保證所所提供供全部部資料的的真實實性、、準確確性及及完整整性。。20（2）合理理競爭爭原則則所謂合合理競競爭原原則，，是指指投標標人應(yīng)應(yīng)憑自身身的經(jīng)經(jīng)營實實力、、管理理水平平和服服務(wù)質(zhì)質(zhì)量，通通過良良性競競爭及及優(yōu)勝勝劣汰汰而取取勝。。217.3.2物業(yè)管管理投投標的的組織織機構(gòu)構(gòu)物業(yè)管管理項項目投投標工工作，，通常常由投投標的的物業(yè)業(yè)管理企業(yè)內(nèi)內(nèi)部組織專專門部門來來全權(quán)負責責整個投標標活動。一般般的分工如如下：--開開發(fā)部是物物業(yè)管理投投標工作的的核心，它它負責確定目目標，選擇擇物業(yè)，進進行投標，，參加市場競競爭；--財財務(wù)部負責責財務(wù)、計計劃、經(jīng)濟濟核算和各各類收費活動動；--工工程部負責責各種物業(yè)業(yè)管理工程程的預(yù)算，，負責房屋、、設(shè)備及公公共設(shè)施的的管理、維維修、保養(yǎng)和和工程技術(shù)術(shù)方面的咨咨詢與研究究工作。227.3.3物業(yè)管理投投標的程序序收集有關(guān)招招標資料投標可行性性研究分析析遞送投標申申請書并申申請資格預(yù)預(yù)審購買、閱讀讀招標文件件并考察物物業(yè)現(xiàn)場編制投標文文件投遞標書參加開標會會議及招標標答辯定標后的工工作237.3.4物業(yè)管理投投標書的內(nèi)內(nèi)容1）物業(yè)管管理投標書書的組成物業(yè)管理投投標書，即即投標人須須知中定定投標標者必須提提交的全部部文件，主主要包括：：--致函函--附件件2）物業(yè)管管理投標書書的主要內(nèi)內(nèi)容--介紹紹本物業(yè)管管理公司的的概況和經(jīng)經(jīng)歷--分析析投標物業(yè)業(yè)的管理要要點--介紹紹本公司將將提供的管管理服務(wù)內(nèi)內(nèi)容及功能247.4物業(yè)管理開開標、評標標、定標7.4.1物業(yè)管理開開標7.4.2物業(yè)管理評評標7.4.3物業(yè)管理定定標257.4.1物業(yè)管理開開標開標是指招招標機構(gòu)在在預(yù)先規(guī)定定的時間將各投標人人的投標文文件正式啟啟封揭曉。。1）開標時時間及地點點；2）開標組組織；3）開標程程序。267.4.2物業(yè)管理評評標評標是指開開標之后，，評標委員員會本著公平、公開開、公正的的原則，對對投標書進進行評定，并由由招標委員員會選擇報報價較低，，資信條件較好好的投標企企業(yè)進入合合同談判簽簽訂的階段。271）評標機構(gòu)構(gòu)評標由招標標人依法組組建的評標標委員會負責。依法法必須進行行招標的項項目，其評評標委員會由招招標人的代代表和有關(guān)關(guān)技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟等方面的專專家組成，，成員人數(shù)數(shù)為5人以以上單數(shù)，其中技技術(shù)、經(jīng)濟濟等方面的的專家不得得少于成員總數(shù)數(shù)的2/3。282）物業(yè)管理理評標的過過程與內(nèi)容容（1）對標標書進行初初步評議；；（2）對標標書進行詳詳細評審。。通常這一工工作包括服服務(wù)內(nèi)容評評審、標價價評審及承承包條件評審三三大部分；；（3）召開開現(xiàn)場答辯辯會；（4）編寫寫評標報告告。297.4.3物業(yè)管理定定標定標也稱決決標，是指指業(yè)主委員員會或開發(fā)發(fā)商根據(jù)評標標委員會對對所有標書書進行的篩篩選評定結(jié)果，再再次評審，，并最終確確定中標人人的過程。定標包括以以下過程：：（1）確定中標企企業(yè)（2）向中中標企業(yè)發(fā)發(fā)出中標通通知書30中標人的投投標應(yīng)當符符合下列條條件之一：：(1)能夠夠最大限度度地滿足招招標文件中規(guī)定的各各項綜合評評價標準；；(2)能夠夠滿足招標標文件的實實質(zhì)性要求，并且經(jīng)經(jīng)評審的投投標價格最最低；但是是投標價格低低于成本的的除外。31關(guān)鍵概念物業(yè)管理招招標議標物業(yè)管理投投標開標評標定標32復(fù)習(xí)思考題題1．物業(yè)管理招招投標應(yīng)遵遵循哪些原原則?2．邀請招招標和議標標有什么區(qū)區(qū)別？3.招招標代理理機構(gòu)應(yīng)當具備什什么條件？？4.簡述物業(yè)管管理投標的的程序。5．評標委員會會的人員構(gòu)構(gòu)成有什么么要求？6．中標人人的投標應(yīng)應(yīng)當符合什什么條件？？是不是報價最最低的一定定能中標？？為什么？？339、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。05:38:5705:38:5705:3812/25/20225:38:57AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2205:38:5705:38Dec-2225-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。05:38:5705:38:5705:38Sunday,December25,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2205:38:570514、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。。28十二月20224:50:54上午04:50:5412月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十二月224:50上午12月-2204:50December28,202216、行動出成果，工作出財富。。2022/12/284:50:5404:50:5428December202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。。4:50:54上午4:50上午04:50:5412月-229、沒有失敗，只有暫時停止成功！。12月-2212月-22Wednesday,December28,202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。。04:50:5404:50:5404:5012/28/20224:50:54AM11、成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。。12月-2204:50:5404:50Dec-2228-Dec-2212、世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。。04:50:5404:50:5404:50Wednesday,December28,202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。。12月-2212月-2204:50:5404:50:54December28,202214、意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。28十二月20224:50:54上午04:50:5412月-2215、楚塞三湘接，荊門九派通。。。十二月224:50上午12月-2204:50December28,202216、少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。。2022/12/284:50:5404:50:5428December202217、空山新雨后，天氣晚來秋。。4:50:54上午4:50上午04:50:5412月-229、楊柳散和風，青山澹吾慮。。12月-2212月-22Wednesday,Dec