浩然國(guó)際呼和浩特項(xiàng)目方案－中原

浩然國(guó)際住宅項(xiàng)目之簡(jiǎn)案

－－呼和浩特深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司二OO六年四月簡(jiǎn)案目錄市場(chǎng)淺析項(xiàng)目簡(jiǎn)析客戶群定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位營(yíng)銷策略UPPERCLASS上層·上品·上游上層建筑·領(lǐng)秀城市生活上品建筑·專業(yè)之手·摯誠(chéng)之心·世界之觀上游之城·僅獻(xiàn)給與224人中原點(diǎn)評(píng)：主要以項(xiàng)目地段、生活配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品本身等為賣點(diǎn)，所有優(yōu)勢(shì)都羅列呈現(xiàn)，但沒(méi)有宣傳重點(diǎn)，沒(méi)有真正體現(xiàn)UPPERCLASS的核心賣點(diǎn)，沒(méi)有體現(xiàn)什么才是真正的UPPERCLASS。一、學(xué)府康都

開(kāi)發(fā)商：呼和浩特市仁和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

項(xiàng)目位置：大學(xué)西路人民路交叉道口（大唐藥業(yè)原址）二、東達(dá)城市廣場(chǎng)

開(kāi)發(fā)商：呼和浩特市東達(dá)蒙古王置業(yè)有限公司

聯(lián)系項(xiàng)目位置:賽罕區(qū)呼倫貝爾南路、健康街、地質(zhì)局北街三路地利財(cái)富·國(guó)際榮耀東達(dá)·錦江酒店公寓內(nèi)蒙古國(guó)貿(mào)中心東達(dá)·國(guó)際商城東達(dá)·國(guó)際公寓國(guó)貿(mào)私人商務(wù)俱樂(lè)部中原點(diǎn)評(píng)：以酒店式公寓投資為主，結(jié)合錦江酒店和國(guó)貿(mào)中心，體現(xiàn)私人俱樂(lè)部的尊貴，以及名牌物管提升物業(yè)價(jià)值。但是項(xiàng)目定位不明確、國(guó)貿(mào)和商城定位重復(fù)混淆；酒店和酒式公寓投資重復(fù)，沒(méi)有什么特色。三、中山勛章開(kāi)發(fā)商：內(nèi)蒙古龍海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：呼和浩特中山東路與呼倫南路交匯處波士名人國(guó)際首席商務(wù)公館絕對(duì)尊貴/絕對(duì)私密/絕對(duì)自主/絕對(duì)安全中原點(diǎn)評(píng)：主要是投資性小戶型3.6M一層半空間，帶精裝修送名牌家電，項(xiàng)目處處宣傳BOSS國(guó)際名人私有概念，住宅、SOHO、SOLO、STUDIO、成長(zhǎng)型公司，把所有目前流行的概念都羅列其中，沒(méi)有重點(diǎn)，勛章尊貴的私人會(huì)所卻沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的附著體，空虛。NEWHOPE締造城市的·生活夢(mèng)想“城市經(jīng)典、終極置業(yè)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)、創(chuàng)新居住空間、國(guó)際化花園社區(qū)”中原點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目規(guī)模大，70多萬(wàn)平方米的社區(qū)；產(chǎn)品多樣化，有多層、小高層、花園洋房、別墅等；這么大的項(xiàng)目卻沒(méi)有一個(gè)主題，產(chǎn)品形式多樣化卻沒(méi)有一個(gè)明顯的規(guī)劃分區(qū)，宣傳口號(hào)虛無(wú)飄渺。四、新希望家園開(kāi)發(fā)商：四川新希望集團(tuán)錦官置業(yè)項(xiàng)目位置：賽罕區(qū)政府北側(cè)

城市新中心·首席私人會(huì)館公館，一種傳承百年的居住理想公館生活，首現(xiàn)青城中原點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目以地段、建筑規(guī)劃、主題園林等為主要宣傳重點(diǎn)；以”稀缺、尊貴、社交、私密、舒適“等公館生活體現(xiàn)項(xiàng)目的形象特點(diǎn)。其宣傳不合實(shí)際，什么是公館生活？怎樣實(shí)現(xiàn)公館生活？……五、九合國(guó)際

開(kāi)發(fā)商：內(nèi)蒙古九合置業(yè)發(fā)展有限公司

項(xiàng)目位置：呼和浩特市賽罕區(qū)南二環(huán)路興昭烏達(dá)路交叉口西南角航天小區(qū)、富恒大廈、怡園小區(qū)、創(chuàng)業(yè)公寓以及其他項(xiàng)目處于中低檔次，規(guī)劃設(shè)計(jì)很普通，沒(méi)有特色，在此無(wú)可提之處。市場(chǎng)淺析從以上幾個(gè)比較有代表性的項(xiàng)目來(lái)看，目前呼和浩特市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)總結(jié)為：1）盤樓素質(zhì)普遍較差，個(gè)別樓盤與其他樓盤好似兩個(gè)時(shí)代的作品。2）由于房地產(chǎn)的總體水平較低，主要產(chǎn)品以解決基本居住為主要目的的開(kāi)發(fā)層次，沒(méi)有上升對(duì)生活品質(zhì)的體現(xiàn)。3）產(chǎn)品形式單一，缺乏精品住宅以及高檔產(chǎn)品，中小戶型產(chǎn)品不飽和。4）小區(qū)規(guī)劃停留在傳統(tǒng)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和以項(xiàng)目自身的賣點(diǎn)為要點(diǎn)；5）目前新建樓盤主要集中在主城區(qū)，郊區(qū)大盤時(shí)代出現(xiàn)盟芽，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在中心區(qū)；6）客戶群主要以本地為主，對(duì)周邊城市的輻射吸引能力薄弱。結(jié)論：呼和浩特市房地產(chǎn)目前處于剛剛起步階段，市場(chǎng)發(fā)展很不成熟，高端產(chǎn)品市場(chǎng)空白，宣傳手法沒(méi)有重點(diǎn)，成羅列型，打造的一些概念更是空洞無(wú)物。外地有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商逐漸進(jìn)入呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)影響未來(lái)房地產(chǎn)的格局和走向，勢(shì)必對(duì)本土的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的沖擊。至于本項(xiàng)目所在的片區(qū)，學(xué)府康都、廣達(dá)城市廣場(chǎng)以及中山勛章算是本市目前最高檔的產(chǎn)品，均價(jià)在5000元/㎡左右，銷售情況很好，但銷售差不多接近尾聲。本項(xiàng)目的面市時(shí)機(jī)，在內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中高檔項(xiàng)目是一個(gè)空白，在本市及本片區(qū)更是處于一個(gè)市場(chǎng)空白，做好本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，打造本項(xiàng)目的理念，將是一個(gè)創(chuàng)新的市場(chǎng)格局，將成為呼市房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)時(shí)代的改變者和市場(chǎng)場(chǎng)的領(lǐng)跑者。本案項(xiàng)目簡(jiǎn)析項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于呼倫貝爾路和中山東路交匯處，介于新城賓館與中山勛章之間，10分鐘步行至中山路商業(yè)圈，所在區(qū)域?qū)儆诤羰兄行膮^(qū)的一級(jí)輻射地段，學(xué)校、醫(yī)院、公園以及賓館等配套完善，是高尚住宅聚集區(qū)域，具有濃厚的生活氣息，所在地段可以左右逢源，兼具所長(zhǎng)。隨著城市中心東移，憑借其獨(dú)特的區(qū)位、優(yōu)美的自然環(huán)境和高尚的“國(guó)際化”配套，本項(xiàng)目更是成為不可得的稀缺項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地面積19588㎡，建筑面積約120000㎡，容積率6.2左右，地下二層，地上首三層為整層商場(chǎng)，四層為技術(shù)轉(zhuǎn)換層，建會(huì)所和物業(yè)管理服務(wù)中心，其余部分做綠化。地上五至二十五層為七棟中高檔住宅，五層頂空地部分做空中花園。住宅部分（五至二十七層）75000㎡商業(yè)部分（地上三層）45000㎡會(huì)所（第四層轉(zhuǎn)換層）2000㎡物業(yè)管理（第四層轉(zhuǎn)換層）200㎡車庫(kù)地下二層項(xiàng)目SWOT分分析項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)（（S））住宅片片區(qū)成成熟、、國(guó)際際生活活配套套地塊方方正、、規(guī)模模居中中車流量量大吸吸引人人群項(xiàng)目劣劣勢(shì)（（W））項(xiàng)目一一面臨臨街，，噪音音和灰灰塵房地產(chǎn)大規(guī)規(guī)模開(kāi)發(fā)，，整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)屬于舊城改改造項(xiàng)目，，回遷戶對(duì)對(duì)銷售產(chǎn)生生一定的影影響項(xiàng)目機(jī)會(huì)（（O）高尚片區(qū)，，有利于提提高項(xiàng)目的的附加值本項(xiàng)目戶型型創(chuàng)新實(shí)用用，制造機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)營(yíng)銷理念超超前，有利利于提升項(xiàng)項(xiàng)目品位項(xiàng)目威脅（（T）市場(chǎng)供應(yīng)量量大，對(duì)本本項(xiàng)目形成成強(qiáng)勢(shì)攻擊擊目前本片區(qū)區(qū)主要以現(xiàn)現(xiàn)樓銷售，，對(duì)本項(xiàng)目目產(chǎn)生價(jià)格格挑戰(zhàn)本項(xiàng)目屬遠(yuǎn)遠(yuǎn)期樓花，，形成風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)壓力客戶群分析析以本地客戶戶為主，政政府官員，，私企老板板，外企高高管等；同時(shí)輻射周周邊城市如如包頭、鄂鄂爾多斯、、烏蘭察布布等煤礦、、稀土礦主主，以及外外來(lái)經(jīng)商者者；外地投資客客，如溫州州、山西炒炒房團(tuán)蒙古人崇尚尚自然、追追求天地山山川共融的的境界；個(gè)個(gè)性粗獷豪豪放，雖然然他們生活活傳統(tǒng)，但但是心胸廣廣闊，并易易于接受外外來(lái)的理念念。中原建議：：迎合蒙古古人的天性性，本案引引入國(guó)際化化的生活概概念，打造造國(guó)際化的的品位生活活。項(xiàng)目定位本產(chǎn)品定位位為呼市最最高檔產(chǎn)品品，打造精精品住宅，，造就呼市市地產(chǎn)典范范。形象定位為為珠穆朗瑪瑪峰上的旗旗云，成為為內(nèi)蒙古房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的最高度度和發(fā)展的的風(fēng)向標(biāo)物業(yè)功能定定位為CCI（citycenterintegration)城市核核心區(qū)域綜綜合體主題形象定位源于世界趨趨勢(shì)，成長(zhǎng)于本土土土壤之中國(guó)??呼和浩浩特?CCI國(guó)國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品定位戶型配比由于對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)個(gè)周詳?shù)氖惺袌?chǎng)調(diào)查和和分析，基基于目前市市場(chǎng)上主要要以110-180戶型為主主，兼以小小戶投資型型公寓。中原建議：：本項(xiàng)目以以115-135㎡㎡闊廳三房房為主，80-100㎡兩房房為輔，并并以頂層復(fù)復(fù)式提高項(xiàng)項(xiàng)目形象。。并適當(dāng)考考慮朝向不不佳的40-60㎡㎡小戶型。。戶型建筑面積（㎡）戶型比例二房二廳80-10035%三房二廳115-13550%復(fù)式160-2805%小戶公寓40-6010%此處改成封封閉式內(nèi)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái),或者者直接變?yōu)闉椴饺胧酵雇勾叭霊艋▓@封封閉,改成成玻璃花房房4.2M的的客廳開(kāi)間間不能滿足足北方人的的居住習(xí)慣慣，中原建建議：將廳廳擴(kuò)寬至4.8M，，戶型修改建建議隔層露臺(tái)在在北方城市市不適宜建議增加儲(chǔ)儲(chǔ)藏室和嵌嵌入式衣帽帽間營(yíng)銷策略營(yíng)銷的真正正成功，在在于對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的戰(zhàn)略性性思考【營(yíng)銷策略略】營(yíng)銷思路建筑成就生生活，生活活層次成就就領(lǐng)域?qū)哟未?。我們的的營(yíng)銷戰(zhàn)略略是實(shí)現(xiàn)一一種高領(lǐng)域域的生活層層次，一種種國(guó)際、品品位的生活活方式，滿滿足一種精精神上的渴渴望。以XX文化為為主題的社社區(qū)生活，，讓客戶產(chǎn)產(chǎn)生理性需需求，結(jié)合合項(xiàng)目感性性生活最終終達(dá)成認(rèn)同同，實(shí)現(xiàn)一一種XX生生活。心靈誘惑（（文化形象象）引誘（建筑筑生活）共鳴（體驗(yàn)驗(yàn)尊貴生活活）認(rèn)同（實(shí)現(xiàn)現(xiàn)上層生活活）我們的目標(biāo)標(biāo)——在內(nèi)蒙古地產(chǎn)市場(chǎng)中造就非凡的影響力提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和品質(zhì)銷售速度與利潤(rùn)平衡提升項(xiàng)目品牌知名度奠定勝局叫座叫好出色的營(yíng)銷銷從市場(chǎng)入手手過(guò)硬的產(chǎn)品品精良的團(tuán)隊(duì)隊(duì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)各位同仁，，你們認(rèn)為我我們的目標(biāo)標(biāo)該如何實(shí)實(shí)現(xiàn)？你們說(shuō)的沒(méi)沒(méi)錯(cuò)，浩然然國(guó)際項(xiàng)目目能否成功全全靠在座的的各位，讓讓我們共同努努力吧！期待與貴司攜用共創(chuàng)輝煌期待與貴司攜手共創(chuàng)輝煌THANKS9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:58:4003:58:4003:5812/25/20223:58:40AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。12月月-2203:58:4003:58Dec-2225-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:58:4003:58:4003:58Sunday,December25,202213、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。12月月-2212月月-2203:58:4003:58:40December25,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。25十十二二月20223:58:40上上午03:58:4012月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月223:58上上午午12月月-2203:58December25,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/253:58:4003:58:4025December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。3:58:40上午午3:58上午午03:58:4012月-229、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。03:58:4003:58:4003:5812/25/20223:58:40AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2203:58:4003:58Dec-2225-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。03:58:4003:58:4003:58Sunday,December25,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2203:58:4003:58:40December25,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。25十二二月20223:58:40上上午03:58:4012月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月223:58上午午12月-2203:58December25,202216、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得胡馬騎騎。。2022/12/253:58:4003:58:4025December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來(lái)秋。。。3:58:40上上午3:58上上午03:58:4012月-229、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、閱讀一一切好書書如同和和過(guò)去最最杰出的的人談話話。03:58:4003:58:4003:5812/25/20223:58:40AM11、越是沒(méi)沒(méi)有本領(lǐng)領(lǐng)的就越越加自命命不凡。。12月-2203:58:4003:58Dec-2225-Dec-2212、越是是無(wú)能能的人人，越越喜歡歡挑剔剔別人人的錯(cuò)錯(cuò)兒。。03:58:4003:58:4003:58Sunday,December25,202213、知人人者智智，自自知者者明。。勝人人者有有力