淡水項目地塊前期策劃提案

---溝通中成長---

引子一：中國國家信息中心2003年在深圳發(fā)表的調(diào)查研究報告顯示，在即將到來的五年內(nèi)，即今年，將有兩億的中國人構(gòu)成中國的中產(chǎn)階級。所謂的中產(chǎn)階級指的是這樣一個群體：有穩(wěn)定的收入，有能力購買（或通過分期付款的方式貸款）自己的公寓和汽車，而且有可以自由支配的錢花在定期的旅游、休閑或教育的投資上。人們習慣用“精英”來稱呼這部份中產(chǎn)階層：他們大多是年齡在25～45歲、受過高等教育、有一定的社會地位、事業(yè)小有成就。堅毅、有魄力、善于學習等字眼都可以用來形容這群人，買房、買車也已在他們的能力范圍之內(nèi)，當這些分布在文化、經(jīng)濟、政治的圈子中，擁有“三高”(高學位、高收入、高地位)的“精英”正開始形成一個社會的“準階層”時，人們發(fā)現(xiàn)，他們其實已經(jīng)不堪重負……

他們總是需要不停地用移動電話或網(wǎng)絡與外界聯(lián)系。他們衣著考究，他們的臉上永遠充滿了自信，似乎乾坤盡在其胸中掌握。他們有定期交往、人員固定的社交圈。實際上，他們過上了普通工薪階層不能企及的生活。他們往往是業(yè)界的翹楚，他們的言行舉止，都在對身邊的世界產(chǎn)生或大或小的影響。他們尚不是城市的富裕階層，但卻是一個城市的主流人群，城市主要財富的主要創(chuàng)造者，對這些人，我們也習慣稱之為“精英”。2003年深圳福田皇庭世紀5300元/平米入市2006年深圳福田均價12000元/平米關外龍崗7500元/平米寶安欲破10000元/平米同年11月

深圳被列居中國“十大最冷漠的城市”第2位！深圳，城市財富的主要創(chuàng)造者正在被“冷漠”……引子二：社會精英需要社會的關懷------城市布魯斯站在城市的高度，慰藉城市經(jīng)濟締造者：精英，你好！城市布魯斯前期策劃提案精英你好！?——淡水項目地塊前期策劃提案策劃脈絡導示產(chǎn)品建議開發(fā)策略市場判研項目簡析分析定位推廣策略ORIENTATIONTACTIC

PARTI城市布魯斯項目簡析→開發(fā)背景簡析→項目地塊簡介項目簡析開發(fā)背景簡析背景一：深圳房價飛漲，可開發(fā)用地不足200平方公里，“大深圳”同城生活圈呼之欲出定基指數(shù)：1997年=100可支配收入定基指數(shù)住宅銷售價格定基指數(shù)（深圳：2006年房價收入比高達12：1）深圳商品住宅價格近兩年的上漲遠遠高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前9年的收入增長空間。深圳關內(nèi)已無地可用，關外可開發(fā)用地不足200平方公里，可用于地產(chǎn)開發(fā)的面積更少，深圳地產(chǎn)將駛向何方？走出去是必然的選擇。數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)背景二：惠陽－大亞灣地產(chǎn)歷經(jīng)“陣痛”，數(shù)年后，生機呈現(xiàn)，經(jīng)濟快速發(fā)展！90年代初，惠陽、大亞灣經(jīng)濟曾因“南海石油”投資信息拉動，片區(qū)內(nèi)各行業(yè)，特別是石化相關產(chǎn)業(yè)投資項目規(guī)模聚落，但適逢亞洲金融危機國家政策調(diào)整，惠州經(jīng)濟承受了“斷脈”之痛，區(qū)內(nèi)投資緊縮，這一縮就是近十年。2003年后經(jīng)濟重新進入快速發(fā)展階段。2005年惠陽生產(chǎn)總值78.1億元，經(jīng)濟增長率15.1％，人均GDP2957美元；發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展項目簡析開發(fā)背景簡析背景三：品牌地產(chǎn)商規(guī)模開發(fā)、地產(chǎn)漸顯生機，惠陽-大亞灣市場，眾勢優(yōu)聚，催生新地產(chǎn)經(jīng)濟。企業(yè)名稱/樓盤名稱占地面積位置備注熊貓地產(chǎn)480萬平方米大亞灣區(qū)域熊貓國際已啟動碧桂園400萬平米新橋尚未啟動振業(yè)地產(chǎn)173萬平方米惠陽三和預計07年啟動珠江投資61萬平方米大亞灣西區(qū)預計07年啟動東部集團60萬平方米大亞灣西區(qū)預計07年啟動新陽城43萬平方米——預計07年啟動中聯(lián)項目40萬平方米大亞灣預計07年啟動總計1257萬平方米目前區(qū)內(nèi)通過對已售出、轉(zhuǎn)讓地塊的盤整，將土地統(tǒng)一重新規(guī)劃出讓，國內(nèi)知名發(fā)展商紛紛前來圈地，同時中心地帶小塊土地盤活也在加劇，預計今年，惠陽、大亞灣將大盤競出，催生新一輪地產(chǎn)經(jīng)濟浪潮，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將進入發(fā)展的黃金時期。項目簡析開發(fā)背景簡析PARTI城市布魯斯斯項目簡析析→項目地塊塊簡介→開發(fā)背景景簡析項目簡析項目地塊簡介開城大道——淡澳河項目位于惠惠陽區(qū)開城城大道旁，，距淡澳河河僅150米左右，，臨近新開開發(fā)樓盤““金碧雅苑苑”和“城城市麗景””及在建的的“左岸春春天”。城北新區(qū)行政中心區(qū)老城區(qū)大亞灣經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)惠陽區(qū)規(guī)劃劃2006-2010本項目周邊配套尚尚不成熟，，當?shù)卣?guī)劃執(zhí)行行力度不足足，規(guī)劃利利好，當前前利空。但是由于惠惠陽受多年年經(jīng)濟因素素困擾，雖雖然區(qū)內(nèi)各各地塊規(guī)劃劃較好，即即沒有得到到落實。政政府規(guī)劃作作為能力較較差。因而雖然本本項目周邊邊規(guī)劃拓寬寬公路，工工廠遷徙、、公建配套套逐漸完善善等，但預預期實現(xiàn)時時長及可能能性卻不能能預料，如如在本項目目開發(fā)期間間不能實現(xiàn)現(xiàn)，周邊規(guī)規(guī)劃利好因因素不能對對本項目的的開發(fā)起較較好的促動動作用?？傮w來說，，本項目地地塊周邊配配套尚不成成熟，規(guī)劃劃利好，當當前利空。。項目簡析項目地塊簡介PARTII宏觀觀調(diào)控下的的區(qū)域市場場→宏觀調(diào)控控下的地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟→區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展現(xiàn)狀狀分析→區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展現(xiàn)狀→區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展展望市場判研宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟近年來，全全國房地產(chǎn)產(chǎn)市場持續(xù)續(xù)升溫，區(qū)區(qū)域泡沫若若隱若現(xiàn)，，國家重拳拳組合出擊擊，欲平抑抑地產(chǎn)市場場------現(xiàn)象一：全全國重要經(jīng)經(jīng)濟城市房房價呈兩位位數(shù)增長，，房價收入入比大幅提提高?，F(xiàn)象二：大大陸富布斯斯排行前10名，六六位從事房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)?，F(xiàn)象三：房房地產(chǎn)進入入全民投資資階段，泡泡沫隱現(xiàn)。。2005年6月1日，國家稅務總局：個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅

2005年3月26日，國務院發(fā)布《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（俗稱國八條）2005年5月11日，國家七部門聯(lián)合出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》2004年10月－2006年，央行自10年來首次上調(diào)存貸款利率之后，連續(xù)四次加息2006年7月，國家九部委聯(lián)合出臺”國六條”，將方政府推向前隊。2006年8月，各地地方政府陸續(xù)出臺“國六條”實施細則雅瑪觀點：：國家出臺臺任何政策策，都不可可能是為了了打壓房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，而是是調(diào)節(jié)市場場的良性發(fā)發(fā)展，不能能任其發(fā)展展。地產(chǎn)一級區(qū)區(qū)域主導城城市—深圳圳近年來，，樓市狂顛顛，關內(nèi)無無地可用，，關外欲破破萬！特區(qū)內(nèi)土地地供應停止止，房價居居高不下；；元月6日日，金地名名津開盤，，均價15000元元/平米，，關外寶安安房價欲破破萬元，深深圳地產(chǎn)狂狂顛。與此同時，，深圳用地地緊張，政政府每年僅僅不足400萬方的的土地供應應，難于滿滿足市場的的需求，而而所投放的的土地，大大多在深圳圳的邊緣，，如坑梓、、石巖。寶安中心區(qū)9500元龍華8500元龍崗7500元布吉7500元福田13000元南山12000元羅湖11000元鹽田12000元市場判研宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟惠州，由于于歷史的原原因，她成成了中國地地產(chǎn)的“特特區(qū)”，宏宏觀調(diào)控補補地方政府府所放逐由于歷史的的原因，惠惠州經(jīng)濟急急需復蘇，，面對大片片荒蕪的土土地、幢幢幢爛尾樓，，地方政府府因地定““制”，將將地方尚可可主導的土土地政策、、開發(fā)稅費費、國六條條等調(diào)控政政策暫時擱擱置。在惠州，土土地可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手，不受受三年之限限在惠州，報報建條件很很機動，戶戶型、容積積率、公建建比不受約約束在惠州，甚甚至于報建建費都可以以商量在惠州，可可以大面積積建別墅。。。。。。。。。市場判研宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟無以安居，，何以樂業(yè)業(yè)，過快增增長的地產(chǎn)產(chǎn)市場暗蘊蘊社會動蕩蕩的可能，，宏觀調(diào)控控將繼續(xù)走走下去!中國在改革革開放之初初，曾提出出“讓一部部分人先富富起來”，，事實上，，二十多年年來，中國國造就了大大批的富裕裕人群，老老百姓平均均生活水平平大幅度提提升，然而而，貧富差差距卻在加加速度拉大大。2005年年，中國政政府提出建建設“和諧諧社會”的的目標，而而作為“和和諧社會””中不安諧諧的因素----房房價飛漲，，富裕人群群反復投資資地產(chǎn)，很很大一部分分后來者卻卻無力承受受房價之痛痛，安居樂樂業(yè)向來是是安邦之道道，不以安安居，可以以樂業(yè)，從從這個層面面上來說，，國家勢必必會出臺相相應的政策策，讓房地地產(chǎn)市場熱熱浪溫和下下來，無論論是限價拍拍賣，還是是投放經(jīng)濟濟適用房、、廉租房等等，都只不不過是不同同的手段應應用，只要要房價過快快增長，各各種宏觀調(diào)調(diào)控措施都都有可能繼繼續(xù)走出來來，走下去去。市場判研宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟PARTII宏觀觀調(diào)控下的的區(qū)域市場場→宏觀調(diào)控控下的地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟→區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展動向向分析→區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展現(xiàn)狀→區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展展望市場判研區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析惠陽近年來來經(jīng)濟快速速發(fā)展，人人均GDP增速位居居全省前列列指標名稱本年實績（1-9月）累計比去年同期增減（％）地區(qū)生產(chǎn)總值70620985.5第一產(chǎn)業(yè)174912.8第二產(chǎn)業(yè)500038141.0＃工業(yè)466070268.0第三產(chǎn)業(yè)18868016.1惠陽區(qū)2006年1-9月份份經(jīng)濟運行行總體情況況2006年年前三季度度，得益于于大亞灣區(qū)區(qū)內(nèi)招商成成果的逐步步實現(xiàn)，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟巨巨大的效應應初現(xiàn)端倪倪，工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值比去年年同期增長長2.68倍，區(qū)域域總產(chǎn)值比比去年同期期增長85%,大大大高于廣東東其它區(qū)域域。隨著惠惠陽-大亞亞灣的進一一步融和，，未來區(qū)域域經(jīng)濟將呈呈加速度發(fā)發(fā)展。近年惠陽地地區(qū)生產(chǎn)總總值列表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年總值105009122402151204185424342507446230532000增長率14.8%16.6%23.5%22.6%81.8%30.3%19.2%PARTII宏觀觀調(diào)控下的的區(qū)域市場場→宏觀調(diào)控控下的地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟→區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展動向向分析→區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展現(xiàn)狀→區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展展望近年來區(qū)域域內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場供需需兩旺，供供需均呈快快速、良性性發(fā)展勢頭頭！項目竣工面積銷售面積面積（萬㎡）定基增長面積（萬㎡）定基增長2001年2.7-53%26——2002年4.567%36.7——2003年11144%19.4——2004年1318%39.7104%2005年14.814%46.717.6%2001－－2005年惠陽房房地產(chǎn)運行行情況（數(shù)據(jù)來源源，市統(tǒng)計計局）市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀自2001年以來，，惠陽房地地產(chǎn)銷售面面積呈波浪浪型增長，，但04后后，銷售猛猛增，呈現(xiàn)現(xiàn)供需兩旺旺的良好勢勢頭。惠陽－大亞亞灣區(qū)域大大盤涌動，，品牌發(fā)展展商攜優(yōu)勢勢資源批量量造城！惠陽＆大亞灣市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域房價近近幾年來房房價曲折前前行，目前前受利好因因素影響，，呈良好發(fā)發(fā)展勢頭惠州近幾年年房地產(chǎn)價價格走勢分分析（數(shù)據(jù)來源源，市統(tǒng)計計局）區(qū)域地產(chǎn)在在03年進進入低谷，，但自2004年起起，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速回回暖，04-06年年，以年均均約10%的價格幅幅度回升，，06年平平均價格達達到3000元/平平米，但目目前與周邊邊的深圳、、東莞房價價具有巨大大的差距，，隨著“大大深圳”共共同生活圈圈的形成，，惠州房地地產(chǎn)業(yè)將呈呈持續(xù)上升升的良好發(fā)發(fā)展勢頭。。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)各主要要樓盤戶型型及銷售情情況統(tǒng)計分分析項目半島一號尚城世家麗江花園熊貓國際菩堤園都市廣場廣場明珠單價聯(lián)排5300疊加4300平層32003500二房3300三房/四房36003400~3500315032003300主力戶型二房/三房/五房三房/四房二房/三房/四房三房/四房三房/四房一房/二房二房/三房營銷活動一次性付款97折、按揭99折優(yōu)惠，春節(jié)長跑開盤一次性付款98折、按揭99折優(yōu)惠認籌送5000VIP卡/開盤開盤98、99折在讓2個點成交客戶來源65%深圳客戶35%本地客戶70%深圳客戶、25%本地客戶60%本地客戶30％本地65％深圳5％周邊工廠二期50%深圳客70%本地客戶、20%深圳客戶、10%其他客戶35%深圳客戶，60%本地客戶、5%其他客戶總體銷售率類別墅100%洋房98%約85%約90%約95%約90%約85%約90%市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)各主要要樓盤客戶戶域來分析析項目成交客戶比例半島1號深圳客60%，本地客30%，其他10%棕櫚島50%是香港客戶，20%是當?shù)剞k廠的臺灣客戶，30%為深圳與惠陽本地客戶。東方新城深圳客戶占70％，其余為惠陽本地客戶尚城世家50%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主廣場明珠70%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主中銘豪園70%是本地客戶；5%是在本地辦廠的外商都市廣場70%是深圳客戶；30%是在本地及周邊客戶。錦江國際花園深圳客戶60%；本地客30%；其他10%熊貓國際深圳客戶50%；本地客30%；產(chǎn)業(yè)客戶20%中區(qū)華府深圳客戶占50％，本地客戶占35%，其他15%從右表中可可以看出，，目前惠陽陽及大亞灣灣在售項目目中，深圳圳客戶占總總客戶數(shù)的的六成以上上，特別是是面積適中中的中檔項項目，深圳圳客戶比例例較高，本本地及產(chǎn)業(yè)業(yè)客戶因目目前人口尚尚少，故所所占比例均均不高。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀狀分析之建筑形態(tài)、、風格半島1號TOWNHOUSE、多層、別墅棕櫚島別墅、小高層東方新城獨棟別墅、多層和小高層中銘豪園小高層瑞景居小高層錦江國際花園高層中區(qū)華府小高層都市廣場高層廣場明珠高層尚城世家小高層半島1號西班牙建筑風格棕櫚島泰式建筑風格東方新城美式建筑風格中銘豪園現(xiàn)代建筑風格瑞景居現(xiàn)代建筑風格錦江國際花園現(xiàn)代建筑風格中區(qū)華府現(xiàn)代建筑風格尚城世家現(xiàn)代建筑風格麗江花園---------目前區(qū)內(nèi)中中檔產(chǎn)品以以現(xiàn)代風格格的小高層層為主，并并獲得市場場的認可，，中小項目目可以借鑒鑒。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀狀分析之戶型

惠陽區(qū)商品房開發(fā)銷售情況調(diào)查匯總表（數(shù)據(jù)來源：惠陽建設局）2005年——2006年6月面積區(qū)間套數(shù)比例銷售率總套數(shù)591190M2以下114119.3%57.6%90—144M2333256.4%63.6%144M2以上143824.3%40.3%已售套數(shù)335490M2以下65719.6%

90—140M2211863.1%

144M2以上57917.3%

近期擬開發(fā)的項目及建設規(guī)模2006年6月份后，惠陽區(qū)擬建項目有15個，總建筑面積約119.37萬M2，總套數(shù)約8000套，其中戶型面積以90-144M2為主，約占60%左右。90M2以下

約20%

90-144M2

約60%

144M2以上

約20%

目前惠陽區(qū)區(qū)熱銷戶型型以三房為為最，二房房、三房總總體供求平平穩(wěn)，而大大面積的四四房則消化化速度相對對較慢。因而對于中中檔樓盤而而言，應因因勢利導，，以三房為為主，兼顧顧二房及四四房，以迎迎合市場的的需求。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀惠陽－大亞亞灣區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)品品現(xiàn)階段除除價格低廉廉外，與鵬鵬城尚有較較大區(qū)隔，，有較大的的提升空間間中小樓盤缺缺乏個性，，形象訴求求過于生硬硬，缺少生生活內(nèi)涵。。戶型方正實實用，但缺缺少創(chuàng)新點點，產(chǎn)品附附加值不足足。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀PARTII宏觀觀調(diào)控下的的區(qū)域市場場→宏觀調(diào)控控下的地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟→區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展動向向分析→區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展現(xiàn)狀→區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展展望2、強勁的的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟濟發(fā)展，大大幅度提升升區(qū)域房地地產(chǎn)開發(fā)容容量，未來來地產(chǎn)需求求加速提升升。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展望1、深圳房房價高企及及面臨無地地可用的窘窘境，多方方力促深惠惠一體化，，同城生活活催熟區(qū)域域地產(chǎn)市場場。4、作為深深圳的一級級輻射區(qū)域域，區(qū)域之之間產(chǎn)品一一體化是大大勢所趨，，未來創(chuàng)新新型產(chǎn)品加加速內(nèi)遷。。3、越來越越效益化的的集群產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟，及及經(jīng)濟承受受力強的深深圳客戶區(qū)區(qū)域內(nèi)置業(yè)業(yè)加速，引引發(fā)新一輪輪價格提升升。5、基于品品牌地產(chǎn)商商的大盤帶帶動，及受受深圳地產(chǎn)產(chǎn)的影響，，地產(chǎn)項目目向綜合品品質(zhì)提升發(fā)發(fā)展。6、07年年，全國地地產(chǎn)價格總總體提升幾幾成定局，，北京、廣廣州、深圳圳房價繼續(xù)續(xù)高漲將引引發(fā)新一輪輪調(diào)控?；蓐枺髞唩啚硡^(qū)域房房地產(chǎn)市場場展望：大大勢利好，，但需防調(diào)調(diào)控引發(fā)的的限制性PARTIII城市布魯斯斯分析定位位→項目屬性性分析→項目客戶戶定位→物業(yè)產(chǎn)品品定位→項目形象象定位→項目市場場定位→項目命名名建議項目地塊四四至現(xiàn)狀。。分析定位項目屬性分析本案地塊垃圾回收站站自建別墅金碧雅苑(10萬平平米)待開發(fā)地塊塊左岸春天水泥廠長安街項目地塊地地理屬性：：位居惠陽陽西區(qū)，半半小時經(jīng)濟濟圈囊括大大亞灣、深深圳龍崗。。中心區(qū)惠陽龍崗15min30min本項目地塊塊位于淡水水西區(qū)，沿沿深惠高速速僅半小時時進入深圳圳龍崗中心心城，10分鐘到達達大亞灣。。隨著大亞亞灣石化區(qū)區(qū)的投產(chǎn)及及下游產(chǎn)業(yè)業(yè)的帶動，，區(qū)位優(yōu)勢勢進一步凸凸現(xiàn)。分析定位項目屬性分析項目地塊交交通屬性分分析新輪調(diào)控，，惠陽、大大亞灣能否否幸免坑梓惠陽鹽田霞涌澳頭中心區(qū)深惠沿海高高速淡澳大道深汕高速——地塊坑梓——惠惠陽惠澳大道深汕高速分析定位項目屬性分析一個全方位位快速區(qū)間間交通干線線正在形成成SWOT分分析及策略略提升新輪調(diào)控，，惠陽、大大亞灣能否否幸免SWOT戰(zhàn)略分析優(yōu)勢（S）1、區(qū)位優(yōu)勢：位于惠陽西區(qū)，交通便利，未來發(fā)展方向；2、景觀優(yōu)勢：山景資源。4、交能優(yōu)勢：區(qū)內(nèi)道路基本形成，區(qū)間規(guī)劃利好。5、宏觀優(yōu)勢：政策寬松、同城生活已入民心劣勢（W）1、配套不足：商業(yè)、人氣等較差；2、西區(qū)人口結(jié)構(gòu)單一；3、周邊村野形象一時難于改變；4、交通不便，澡音較大5、相對周邊潛在項目。規(guī)模偏小。機會（O）1、大亞灣產(chǎn)業(yè)化加速，拉動地產(chǎn)內(nèi)需；2、周邊項目啟動，共同預熱市場；3、市政規(guī)劃進一步落實，片區(qū)價值提升4、區(qū)內(nèi)外交通規(guī)實現(xiàn)，深人置業(yè)更趨認同。SO戰(zhàn)略1、利用項目優(yōu)勢，因勢利導，樹立綠色物業(yè)形象。2、研究客戶來源及置業(yè)心理，針對性產(chǎn)品優(yōu)化3、聯(lián)合開發(fā)，加速區(qū)域地產(chǎn)認同感。4、以未來規(guī)劃，驅(qū)動品質(zhì)生活。WO戰(zhàn)略1、超前規(guī)劃，產(chǎn)品補缺、提升品質(zhì)；2、走精品樓盤路線，規(guī)避規(guī)模劣勢。3、找準階段性客戶，以未來利好規(guī)避現(xiàn)時利空。4、以產(chǎn)品內(nèi)質(zhì)動人。威脅（T）1、未來政策因素2、政府規(guī)劃執(zhí)行力。3、來自周邊項目的競爭ST戰(zhàn)略1、以綠色環(huán)保切題，走差異化的賣點提煉；2、聯(lián)合周邊市政受益開發(fā)商，共同開發(fā)市政3、先行入市，樹立功能物業(yè)形象，小批快步，快速消化。WT戰(zhàn)略1、聯(lián)合周邊市政受益開發(fā)商，共同開發(fā)市政。2、適時引導，循序漸進，建立品牌。3、以保值、升值功能規(guī)辟產(chǎn)品競爭、快速消化。分析定位項目屬性分析→項目屬性性分析→項目客戶戶定位→物業(yè)產(chǎn)品品定位→項目形象象定位→項目市場場定位→項目命名名建議PARTIII城市布魯斯斯分析定位位項目地塊屬屬性決定項項目檔次定定位分析定位項目市場定位中檔物業(yè)精品社區(qū)中低檔創(chuàng)新新生態(tài)盤檔次定位因因子分析，，亦論證本本項目中檔檔精品的檔檔次定位地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅豪宅中高檔住宅說明項目體現(xiàn)物業(yè)因素對公共效能的依賴性很強強一般弱對周邊公共配套要求一般具備對噪音、環(huán)境干擾的適應性強較強弱很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市區(qū)不具備對配套要求高很高一般一般底商+住宅（商業(yè)解決社區(qū)配套）,周邊配套較好具備小區(qū)的物業(yè)管理的要求一般一般中很高應有專業(yè)物業(yè)管理公司具備建筑、質(zhì)量裝修要求高高一般一般精品設計具備容積率、覆蓋率要求低中高高經(jīng)濟技術(shù)符合建筑中高檔物業(yè)具備對休閑空間、綠化要求低一般高很高具有品味的專用康樂、商務會所小區(qū)具備景觀要求低一般高很高最好具有外部景觀資源具備普通定位可可行分析定位項目市場定位→項目屬性性分析→項目客戶戶定位→物業(yè)產(chǎn)品品定位→項目形象象定位→項目市場場定位→項目命名名建議PARTIII城市布魯斯斯分析定位位項目命名原原則及要素素分析定位項目命名建議命名原則：：【瑯瑯上口口】【彰顯形象象】【類別標識識】【便于研展展】命名要素：：【區(qū)位】】【客戶特征征】【項目檔次次】【產(chǎn)品風格格】順口、易記、易于傳播具有“美”的想象空間是何種物業(yè)及檔次挖掘項目內(nèi)涵便于推廣項目命名【城市】她是“景景觀”物業(yè)業(yè)，具有良良好的生態(tài)態(tài)環(huán)境、發(fā)發(fā)展優(yōu)勢，，同時，她她是獻給城市市精英?！静剪斔埂恐形暮x義中，他具具有藍色之之意，藍色色是夢想的的顏色，也也是極具品質(zhì)感的色色彩，在推推廣時便于于豐富內(nèi)涵涵、便于研研展；同時，布魯魯斯是美國國的非洲后后裔創(chuàng)造的的音樂流派派，歌詞表表達了他們對生活活的向往、、對愛和擺擺脫束縛的的渴求。城市布魯斯斯CITYBRUCE分析定位項目命名建議項目輔選命命名天下知味客戶文化陽光福第傳統(tǒng)文化分析定位項目命名建議深故里客戶歸屬感盛景天下景觀賣點→項目屬性性分析→項目客戶戶定位→物業(yè)產(chǎn)品品定位→項目形象象定位→項目市場場定位→項目命名名建議PARTIII城市布魯斯斯分析定位位在客戶定位位討論前，，請先聽一一段真實的的小插曲………分析定位項目客戶定位2006年最后的一天，

深圳南山區(qū)西麗鎮(zhèn)桑泰?丹華開盤，開盤均價9600元/平米，開盤當天，銷售率約80%.2007年7月2日，一名王姓先生與愛人帶著小孩，出現(xiàn)在營銷中心，一臉的無耐與不解，詢問著房源、房價，最終無耐地坐在接待區(qū)……我假扮工作人員，與王先生聊了起來。王先生31歲，哈爾濱人，在深圳已有一套50平米左右的住房，隨著兒子的降臨及父母年齡的增大，王生想買套安居型三房，看到120多萬元的房價，無力承受。閑聊中，王生說，他有個同事，在惠陽XX世家買了一套140多的四房，才40萬元，如果以按揭算，二十年，省下的利息錢都可以買一輛不錯的車，把父母先接到那里住，周未回去住

我相信王先生說的話，并不只代表深圳的少數(shù)群體……

受眾市場分分析：深圳圳區(qū)域來源源客戶成為為惠陽-大大亞灣區(qū)房房地產(chǎn)業(yè)的的主導人群群，本地置置業(yè)者次之之。項目成交客戶比例半島1號深圳客60%，本地客30%，其他10%棕櫚島50%是香港客戶，20%是當?shù)剞k廠的臺灣客戶，30%為深圳與惠陽本地客戶。東方新城深圳客戶占70％，其余為惠陽本地客戶尚城世家50%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主廣場明珠70%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主中銘豪園70%是本地客戶；5%是在本地辦廠的外商都市廣場70%是深圳客戶；30%是在本地及周邊客戶。錦江國際花園深圳客戶60%；本地客30%；其他10%熊貓國際深圳客戶50%；本地客30%；產(chǎn)業(yè)客戶20%中區(qū)華府深圳客戶占50％，本地客戶占35%，其他15%從右表中可可以看出，，目前惠陽陽及大亞灣灣在售項目目中，中端端地產(chǎn)產(chǎn)品品的主要客客戶為：深圳：占60%本地：占35%其它：占5%分析定位項目客戶定位雅瑪?shù)禺a(chǎn)通通過代理的的惠陽－大大亞灣區(qū)標標志性的樓樓盤，對來來訪客戶進進行分析，，也佐證了了市場客戶戶區(qū)域來源源。分析定位項目客戶定位2006年年11－12月份，，尚城世家家認籌情況況分析尚城世家作作為現(xiàn)時惠惠陽－大亞亞灣區(qū)域內(nèi)內(nèi)的典型樓樓盤，已成成為來區(qū)域域內(nèi)買房必必看的項目目之一，因因而尚城世世家的客戶戶情客基本本代表了區(qū)區(qū)域內(nèi)的客客戶情況。。深圳客戶是是未來很長長階段內(nèi)的的區(qū)域客戶戶的主流群群體，未來來，深圳客客戶及本地地客戶將大大比例增長長。分析定位項目客戶定位隨著惠陽－－大亞灣區(qū)區(qū)域內(nèi)的房房地產(chǎn)聚群群效應及區(qū)區(qū)域市場漸漸漸明朗，，越來越多多的人開始始認同區(qū)域域市場，區(qū)區(qū)域內(nèi)置業(yè)業(yè)客戶大幅幅度增加。。深圳客戶在在很多的一一段時間內(nèi)內(nèi)將占據(jù)客客戶主流位位置，但隨隨著大亞灣灣及惠陽產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的的快速發(fā)展展，城市容容量迅速增增加，區(qū)域域常住人口口置業(yè)比重重增加，其其他區(qū)域內(nèi)內(nèi)的客戶也也會上升，，深圳客戶戶比例將呈呈小幅下降降。隨著沿海高高速及未來來地鐵三號號延長線的的開通，深深人置業(yè)數(shù)數(shù)量大幅增增長，而作作為中檔定定位的本項項目，以及及便捷的交交通，也將將納入到大大深圳經(jīng)濟濟生活圈，，客戶構(gòu)成成與現(xiàn)在的的惠陽區(qū)域域大致相同同。盡管大亞灣灣沒有惠陽陽目前一樣樣的內(nèi)需拉拉動，但隨隨著產(chǎn)業(yè)客客戶的進駐駐，區(qū)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)客戶將將拉動內(nèi)需需市場。因而，本項項目的客戶戶購成，在在近2-3年內(nèi)與目目前惠陽市市場極為類類似.客戶群體定定位（本項項目在近三三年內(nèi)開發(fā)發(fā)，三年內(nèi)內(nèi)惠陽－大大亞灣區(qū)內(nèi)內(nèi)客戶構(gòu)成成不會有大大的變化））職業(yè)特征：： 各行業(yè)業(yè)的白領或或中低層次次領導居住需求：： 中等檔檔次物業(yè)安全感；改改變在深圳圳的居住現(xiàn)現(xiàn)狀。職業(yè)特征：： 惠陽、、大亞灣產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中、中中低端人群群、普通通職員、大大型國企員員工及本地地小私營業(yè)業(yè)者居住需求：：一一定的交通通便捷度、、與工作場場所較近，，價格適中，，具有一定定審美感和倡導的生生活方式核心客戶群群：(60%)深圳客戶次核心客戶戶群：(40%)本地客戶分析定位項目客戶定位客戶群體共共同特征界界定1、他們對對惠陽-大大亞灣的發(fā)發(fā)展具有較較強的認同同感2、他們大大多處在25-40歲之間，，為二次或或多次置業(yè)業(yè)客戶3、他們大大多數(shù)是各各行業(yè)發(fā)展展的主流人人群，事業(yè)業(yè)正在努力力過程中分析定位項目客戶定位低產(chǎn)中產(chǎn)上層富人階層中產(chǎn)來源：淡水水30%大亞灣6%（關關系客戶））其他4%本地區(qū)域來源：福田田7%南山13%龍崗22%其他25%深圳區(qū)域目標客戶群群體區(qū)域來來源屬性分析定位項目客戶定位兩個明顯趨趨勢：關外外置業(yè)熱深圳國邊緣緣城市置業(yè)業(yè)熱利好引導價格驅(qū)趕自然資源驅(qū)驅(qū)趕深圳人為何何走出深圳圳置業(yè)？在理想與現(xiàn)現(xiàn)實中尋找找新的平衡衡…→項目屬性性分析→項目客戶戶定位→物業(yè)產(chǎn)品品定位→項目形象象定位→項目市場場定位→項目命名名建議PARTIII城市布魯斯斯分析定位位項目形象定定位站在城市的的高度，慰慰藉城市經(jīng)經(jīng)濟的締造造者精英，你你好！分析定位項目形象定位次選定位精英家，暖暖生活！→項目屬性性分析→項目客戶戶定位→物業(yè)產(chǎn)品品定位→項目形象象定位→項目市場場定位→項目命名名建議PARTIII城市布魯斯斯分析定位位選擇物業(yè)功功能類型時時，應考慮慮項目功能能類型在區(qū)區(qū)域環(huán)境中中的價值實實現(xiàn)分析定位物業(yè)產(chǎn)品定位（注：詳細細的價格推推導過程在在本次報告告中暫不進進行闡述。。）物業(yè)類型周邊適應性/競爭性物業(yè)風險推薦指數(shù)高層住宅具有適合中檔住宅的條件弱★

★★★★高層公寓類CBD地帶，公寓價值大較弱★★★★酒店潛在項目有類似物業(yè)較大★★街鋪具有較長的沿鋪面，地處繁華地段，靈活性大弱★★★★★集中商業(yè)人氣不足，大型商業(yè)招商困難，不足以支撐大因而在本項項目中，物物業(yè)類型建建議為，以以高層住宅宅為主，開開發(fā)部分公公寓，在滿足中端端的物業(yè)定定位、客戶戶心理需求求時，結(jié)合合項目的功功能定位，，推導出合合理的戶型型面積及配配比。（注：詳細細的價格推推導過程在在本次報告告中暫不進進行闡述。。）中端物業(yè)定位舒適型住宅主流戶型物業(yè)功能經(jīng)濟型公寓緊湊型戶型二房二廳一衛(wèi)二房一廳一衛(wèi)一書房三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)80－90平米90－100平米110－125平米130－140平米25%15%50%10%一房一廳一衛(wèi)二房一廳一衛(wèi)三房一廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)35－45平米60－70平米90－100平米95－110平米20%50%20%10%住宅公寓分析定位物業(yè)產(chǎn)品定位功能區(qū)尺度面積范圍趨勢客廳開間≥4M走少，偏向?qū)嵱眯圆蛷d凈寬≥3M走大，與客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休閑空間，臨窗設計主臥室開間≥3.6M;30M2≥面積≥20M2走大，有獨立的衛(wèi)生間、更衣室、有休閑陽臺次臥室12M2≤面積≤15M2平衡保姆室4M2≤面積≤6M2平衡，與工作陽臺連接衛(wèi)生間6M2≤面積≤10M2走大，三進式設計，使干濕真正分區(qū)廚房凈寬≥2.5M;10M2≤面積≤15M2走大，附帶工作陽臺儲藏室4M2≤面積≤6M2平衡，走入式設計陽臺6M2≤面積≤15M2;凈寬≥1.6M;欄高≥1.2M走大，功能可設為健身、休閑等工作陽臺4M2≤面積≤6M2;凈寬≥1.2M平衡，兼洗衣間功能根據(jù)我司對對客戶需求求意向及適適用性的研研究，對家家居型產(chǎn)品品各功能開開間及面積積提出以下下建議：分析定位物業(yè)產(chǎn)品定位PARTIV城市布魯斯斯產(chǎn)品建議議→深圳地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀→整體規(guī)劃劃建議→建筑產(chǎn)品品建議有限的土地地供應，造造就了高企企的房價，，高企的房房價催生出出超值的創(chuàng)創(chuàng)新戶型。。產(chǎn)品建議深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→深圳地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀→整體規(guī)劃劃建議→建筑產(chǎn)品品建議PARTIV城市布魯斯斯產(chǎn)品建議議從產(chǎn)品價值值入手，做做到氣流通通暢、采光光充足，同同時與周邊邊環(huán)境相結(jié)結(jié)合，挖掘掘物業(yè)價值值。產(chǎn)品建議整體規(guī)劃建議由于項目規(guī)規(guī)模較小,只有增大大項目附加加值,才出出項目唯一一的出路。。錯式陽臺→深圳地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀→整體規(guī)劃劃建議→建筑產(chǎn)品品建議PARTIV城市布魯斯斯產(chǎn)品建議議盡管惠陽－－大亞灣區(qū)區(qū)域內(nèi)的房房價只有深深圳均價的的三分之一一，但是，，深圳的客客戶會以深深圳的地產(chǎn)產(chǎn)水平來審審視本區(qū)域域內(nèi)的地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，同同時本地客客戶，經(jīng)常常來往深圳圳，對深圳圳的產(chǎn)品具具有較強的的認同感，，他們也希希望能在家家里住上與與深圳同類類的物業(yè)。。因而，惠陽陽－大亞灣灣區(qū)域的地地產(chǎn)產(chǎn)品不不應落后于于深圳太多多，未來將將處在同一一水平線上上，深圳的的設計因素素，值得我我們?nèi)ソ梃b鑒，去研究究。產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議外立面建議議：時尚、、簡約而不不失大氣，，甚至可以以張揚。產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議戶型建議：：方正實用用、南北通通透、功能能齊備是基基本，創(chuàng)新新戶型提供供附加價值值是靈魂，，是競爭力力所在。要點一：南南北通透，，南向要點二：方方正實用，，盡可能減減少浪費空空間要點三：時時尚元素，，如落地窗窗、轉(zhuǎn)角陽陽臺等的綜綜合運用要點四：過過用多種贈贈面積的手手法，提高高項目實用用率。產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借借鑒一：戶戶型平面設設計陽光觀景房入戶花園凸式衣櫥客廳陽臺入戶花園空中花園凸式衣櫥2房2廳1衛(wèi)戶型增值元元素創(chuàng)新元素：：露臺可改改房、隱藏藏式衣柜、、可拆卸凸凸窗。明廚、明衛(wèi)衛(wèi)，自然通通風采光，，提高居住的的舒適度。。贈送入戶花花園、露臺臺、提高產(chǎn)品的的