藍(lán)光產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化探路課件

藍(lán)光產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化探路——藍(lán)光coco系列藍(lán)光產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化探路背景概況藍(lán)光coco系列個(gè)案研究藍(lán)光coco系列總結(jié)背景概況藍(lán)光coco系列個(gè)案研究藍(lán)光coco系列總結(jié)藍(lán)光是否需要產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化？背景概況標(biāo)桿開發(fā)企業(yè)已擁有自己的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，對(duì)于正在“走出去”的藍(lán)光也是必經(jīng)之路城市外圍的超級(jí)萬(wàn)畝大盤，綜合旅游、度假、商務(wù)、居住為一體的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目城郊結(jié)合地段不同規(guī)模的中、大型豪華住宅社區(qū)繁華都市中心區(qū)域的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，設(shè)計(jì)有私家花園，空中別墅等超豪華產(chǎn)品恒大名都、恒大綠洲坐擁不可或缺的天然美景的城市、城郊項(xiàng)目恒大地產(chǎn)五大系列萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)品系列藍(lán)光是否需要產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化？背景概況標(biāo)桿開發(fā)企業(yè)已擁有自己的標(biāo)準(zhǔn)在coco系列之前，藍(lán)光成都在售項(xiàng)目主要包括高端電梯、公寓，普通住宅，別墅，以及總部辦公（青白江還有一塊商業(yè)地），總體涵蓋面較廣，但銷售均不溫不火。

需要一個(gè)新的產(chǎn)品來(lái)活躍市場(chǎng)，而藍(lán)光擅長(zhǎng)的“短、平、快”開發(fā)模式則比較適合；在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，契合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，coco產(chǎn)品系列開始試水蓉城。背景概況回歸藍(lán)光擅長(zhǎng)的“短、平、快”項(xiàng)目開發(fā)模式，coco產(chǎn)品系列應(yīng)市試水目前成都在售項(xiàng)目分布示意項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域項(xiàng)目特點(diǎn)藍(lán)光公館188160畝高新區(qū)神仙樹片區(qū)高端電梯藍(lán)光云鼎22畝金牛區(qū)蜀漢路高端公寓藍(lán)光四葉城70畝溫江國(guó)色天鄉(xiāng)普通住宅藍(lán)光金楠府54畝成都武侯區(qū)雙楠普通住宅藍(lán)光錦繡城133畝成華區(qū)東方新城普通住宅藍(lán)光紫檀山320畝溫江國(guó)色天鄉(xiāng)別墅藍(lán)光花滿庭2期101畝新都大豐普通住宅藍(lán)光觀嶺4200畝金堂別墅藍(lán)光空港國(guó)際城700畝雙流航空港總部辦公藍(lán)光coco時(shí)代58畝成華區(qū)建設(shè)路coco系列藍(lán)光coco金沙43畝青羊區(qū)外金沙coco系列藍(lán)光coco蜜城54畝青羊區(qū)內(nèi)光華coco系列青白江區(qū)鳳凰大道以北、鳳凰西二路北延線以西31畝青白江商業(yè)用地（兼容住宅≤30%）在coco系列之前，藍(lán)光成都在售項(xiàng)目主要包括高端電梯、公寓背景概況藍(lán)光coco系列個(gè)案研究藍(lán)光coco系列總結(jié)藍(lán)光coco時(shí)代

藍(lán)光coco金沙

藍(lán)光coco蜜城背景概況藍(lán)光coco系列個(gè)案研究藍(lán)光coco系列總結(jié)藍(lán)光c藍(lán)光coco時(shí)代項(xiàng)目地址成華二環(huán)路東一段內(nèi)側(cè)（府青立交旁）項(xiàng)目規(guī)模58.70畝總建面21.75萬(wàn)平米總戶數(shù)2000戶車位情況機(jī)動(dòng)車位1183；非機(jī)動(dòng)車2258容積率4.5物業(yè)管理藍(lán)光嘉寶物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)2.8元/月·平方米面積區(qū)間50-89平米銷售狀態(tài)一批次在售，二批次10月底推出價(jià)格情況均價(jià)9300元/m2項(xiàng)目配套學(xué)校：電子科大、電子科大附中、成華實(shí)驗(yàn)小學(xué)、成都市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、李家沱小學(xué)、成都大學(xué)附中醫(yī)院：成都市六醫(yī)院、416醫(yī)院、成華區(qū)中醫(yī)院綜合商場(chǎng)：家樂福財(cái)富店、好又多、世紀(jì)聯(lián)華、龍湖三千集、伊藤洋華堂、SM廣場(chǎng)、人人樂、華聯(lián)商廈、第五大道美食街區(qū)藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代藍(lán)光coco時(shí)代項(xiàng)目地址成華二環(huán)路東一段內(nèi)側(cè)（府青立交旁）項(xiàng)藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【項(xiàng)目規(guī)劃】56781234幼兒園小區(qū)景觀住宅建筑面積:130830㎡幼兒園建筑面積:1300㎡底商（2-3F）建筑面積:14300㎡地下室建筑面積:5300㎡規(guī)劃：總建筑面積217500㎡，由8棟20-32高層建筑住宅、其2-3F為低層商業(yè)街、1座幼兒園及小區(qū)配套組成；指標(biāo)：住宅建筑面積約130830㎡，非住宅建筑面積約33870㎡（小區(qū)配套18653㎡、商業(yè)配套約14300㎡），地下室建筑面積約53048㎡，幼兒園規(guī)劃建筑面積約1300㎡；項(xiàng)目地塊較小，但功能配套較全，整體以商業(yè)、學(xué)校配套支撐住宅，滿足當(dāng)前青年業(yè)主的生活需求與節(jié)奏。藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【項(xiàng)目規(guī)劃】56781234幼藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【開發(fā)策略】7#8#1#3#2#6#未推預(yù)推已推5#4#時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)度過(guò)程2012.3.9以4520元/平米樓面地價(jià)取得土地使用權(quán)2012.8.11藍(lán)光COCO時(shí)代體驗(yàn)區(qū)亮相2012.9.14取得4、5號(hào)樓預(yù)售許可證2012.9.16項(xiàng)目首次開盤，推出4、5號(hào)樓2012.10.12截止當(dāng)前房源剩余20余套2012.10月底預(yù)計(jì)推出6號(hào)樓…………采用底商+社區(qū)，獨(dú)立5號(hào)樓底商形成商業(yè)廣場(chǎng)向周圍輻射，其余7棟住宅以圍合式布局，將商業(yè)與公寓住宅結(jié)合相連；從交通體系看，先開發(fā)臨主干道住宅，再開發(fā)次干道住宅（先外圍后內(nèi)部），即前期開發(fā)4、5、6號(hào)樓，后期預(yù)計(jì)陸續(xù)開發(fā)2、3、7、8號(hào)樓，最后開發(fā)1號(hào)樓；項(xiàng)目從拿地、建筑施工、產(chǎn)品推廣、前期預(yù)售，僅為6個(gè)月時(shí)間，無(wú)不突顯藍(lán)光此類項(xiàng)目開發(fā)的嫻熟程度。拿地到銷售，快速開發(fā)；同時(shí)先期啟動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)集中區(qū)域，增強(qiáng)項(xiàng)目體驗(yàn)，利于后期銷售藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【開發(fā)策略】7#8#1#3#2藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－周邊概況區(qū)域內(nèi)除辦公性質(zhì)房源外，主力面積普遍在70平米以上，藍(lán)光coco時(shí)代的面積定位集中在63-70平米之間，填補(bǔ)了區(qū)域空缺。區(qū)域產(chǎn)品整體贈(zèng)送率不高，但藍(lán)光coco時(shí)代產(chǎn)品具有可變功能空間優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)品面積差異化競(jìng)爭(zhēng)填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，同時(shí)具備可變空間優(yōu)勢(shì)區(qū)域項(xiàng)目分布示意項(xiàng)目名稱主力面積區(qū)間面積贈(zèng)送情況是否有可變空間備注招商?hào)|城國(guó)際51-68幾乎無(wú)贈(zèng)送無(wú)辦公性質(zhì)協(xié)信中心80-113常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)45-48，70-170幾乎無(wú)贈(zèng)送無(wú)辦公性質(zhì)世茂玉錦灣110-150常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)較多無(wú)

九龍倉(cāng)御園137-168常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

嘉通云尚50-104常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

和信融錦云灣70-90常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

保利康橋110-200常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，陽(yáng)臺(tái)面積較大無(wú)

通瑞龍邸——————未售新盤藍(lán)光coco時(shí)代63-70飄窗＋陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送有

藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－周邊概況區(qū)域內(nèi)除藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】coco時(shí)代已知樓棟（4、5號(hào)樓）戶型統(tǒng)計(jì)戶型建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）套數(shù)總價(jià)區(qū)間備注兩室兩廳一衛(wèi)63699745-57萬(wàn)5558.5975356.5100三室兩廳一衛(wèi)69789764-67萬(wàn)套二變套三687697套二變套三藍(lán)光coco時(shí)代目前戶型面積段集中在53-70平米，其中D1、D2面積相對(duì)較大，得房率相對(duì)較高，可變小套三；D3、D4、D5面積相對(duì)較小，得房率相對(duì)較低，為套二戶型。4、5號(hào)樓均為3梯10戶，其中D1、D2可變小套三戶型面向中庭，D3、D4、D5套二戶型面向二環(huán)路。從已推出的4、5號(hào)樓來(lái)看，各種戶型面積配比均衡；同時(shí)套二總價(jià)區(qū)間大約在45-57萬(wàn)，套二變套三戶型總價(jià)約為64-67萬(wàn)?？刂泼娣e，控制總價(jià)，滿足居家功能藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】coco時(shí)代已知樓藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－戶型分析D1戶型：建筑面積約69㎡，實(shí)得面積約78㎡，得房率113%，三室兩廳一衛(wèi)D2戶型：建筑面積約68㎡，實(shí)得面積約76㎡，得房率112%，三室兩廳一衛(wèi)房間尺寸面積（㎡）廚房1700*32005.44衛(wèi)生間1800*18003.24客廳3400*350011.9主臥3100*350010.85次臥3500*28009.8書房2400*24005.76贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗約9㎡房間尺寸面積（㎡）廚房1800*30005.4衛(wèi)生間1800*18003.24客廳3800*400015.2主臥4000*310012.4次臥2200*28006.16書房2400*24005.76贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗約8㎡藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－戶型分析D1戶型藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－戶型分析D3戶型：建筑面積約63㎡，實(shí)得面積約69㎡，得房率110%，兩室兩廳一衛(wèi)房間尺寸面積（㎡）廚房1800*30005.4衛(wèi)生間1900*19003.61客廳3500*400014主臥3800*310011.78次臥2600*22005.72贈(zèng)送飄窗約6㎡房間尺寸面積（㎡）廚房1800*30005.4衛(wèi)生間1900*19003.61客廳3500*300010.5主臥3800*310011.78次臥2600*22005.72贈(zèng)送飄窗約3.5㎡D5戶型：建筑面積約53㎡，實(shí)得面積約56.5㎡，得房率107%，兩室兩廳一衛(wèi)房間尺寸面積（㎡）廚房1700*31005.27衛(wèi)生間1850*18503.42客廳3200*30009.6主臥3300*30009.9次臥2100*34007.14贈(zèng)送飄窗約3.5㎡D4戶型：建筑面積約55㎡，實(shí)得面積約58.5㎡，得房率110%，兩室兩廳一衛(wèi)藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－戶型分析D3戶型藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－戶型分析戶型建面廚房衛(wèi)生間客廳主臥次臥1次臥2贈(zèng)送面積D1695.443.2411.910.859.85.76約9㎡D2685.43.2413.212.46.165.76約8㎡D3635.43.611411.785.72——約6㎡D4555.43.6110.511.785.72——約3.5㎡D5535.273.429.69.97.14——約3.5㎡藍(lán)光coco時(shí)代目前戶型的廚房和衛(wèi)生間面積相對(duì)比較固定，分別是5.5平米左右和3.2-3.6平米之間；客廳和主臥面積和該戶型面積大小成正相關(guān)，會(huì)根據(jù)戶型大小有所變化，但基本都在10平米以上，滿足基本使用功能；而其他次臥會(huì)有明顯縮緊，一般控制在6平米以內(nèi)。綜上可看出coco時(shí)代戶型緊湊但強(qiáng)調(diào)功能的齊全，主要缺點(diǎn)是廚房開間較小，不足6平米的小次臥作為一般臥室稍顯小巧，但可滿足作為書房或是兒童房功能使用。據(jù)悉，項(xiàng)目后期戶型會(huì)稍有改動(dòng)，但仍會(huì)延續(xù)套二和小套三的剛需戶型設(shè)計(jì)，面積也基本集中在50-70平米之間。緊湊的戶型中，滿足核心空間基本使用尺寸要求下，在其他功能房做緊縮尺寸功夫藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－戶型分析戶型建面藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【價(jià)格策略】?jī)r(jià)格低開高走，單價(jià)適中，控制總價(jià)從區(qū)域樓盤價(jià)格對(duì)比看，除了辦公性質(zhì)產(chǎn)品，coco時(shí)代具有單價(jià)和總價(jià)優(yōu)勢(shì)。

從項(xiàng)目開發(fā)看，項(xiàng)目首先啟動(dòng)臨路東北角，后期住宅房源位置相對(duì)較好，為價(jià)格低開高走預(yù)留空間。7#8#1#3#2#6#未推預(yù)推已推5#4#項(xiàng)目名稱主力價(jià)格總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）備注招商?hào)|城國(guó)際1150058-78辦公性質(zhì)協(xié)信中心930075-105

萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)1190053-58,85-200辦公性質(zhì)世茂玉錦灣10600117-160

九龍倉(cāng)江灣城（御園）9600131-162

嘉通云尚960048-100

和信融錦云灣1120078-100

保利康橋14800163-296

通瑞龍邸————未售新盤藍(lán)光coco時(shí)代930045-67

區(qū)域項(xiàng)目分布示意藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【價(jià)格策略】?jī)r(jià)格低開高走，單價(jià)藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【價(jià)格策略】—定價(jià)分析D3D4D5D5D4D3建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)63.4610056.728655.329860.8152.779859.7752.779859.7755.329860.8163.4610056.73D2D1電梯D1D2建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)68.6910496.433369.3510392.2168.6910496.4369.3510599.86從橫向價(jià)格比較：D2戶型價(jià)格最高，D5戶型價(jià)格最低；位置比較：面中庭高于臨道，兩側(cè)高于中間；戶型采光、環(huán)境和位置等因素影響價(jià)格高低；D2戶型亮點(diǎn)：三面采光，臥室面向小區(qū)，環(huán)境安靜等特點(diǎn)。藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【價(jià)格策略】—定價(jià)分析D3D4從樓層立體看：?jiǎn)蝺r(jià)在10000元/平米以上，總價(jià)在70萬(wàn)元左右，15-20F建面單價(jià)最高，建面單價(jià)10392元/平米，其次8-14F和21-27F建面單價(jià)10189元/平米，單價(jià)差約200元/平米（除3、31F外，因有平臺(tái)利用建面單價(jià)高）；總之，樓層單價(jià)整體變化趨勢(shì)為中間高，兩頭低。樓層建筑面積建面單價(jià)總價(jià)32F66.4810084.2467040031F71.313753.1698060030F69.4210086.4370020029F69.4210086.4370020028F69.3510086.5269950027F69.3510188.970660026F69.3510188.970660025F69.3510188.970660024F69.3510188.970660023F69.3510188.970660022F69.3510188.970660021F69.3510188.970660020F69.3510392.2172070019F69.3510392.2172070018F69.3510392.2172070017F69.3510392.2172070016F69.3510392.2172070015F69.3510392.2172070014F69.3510188.970660013F69.3510188.970660012F69.3510188.970660011F69.3510188.970660010F69.3510188.97066009F69.3510188.97066008F69.3510188.97066007F69.3510086.526995006F69.3510086.526995005F69.3510086.526995004F69.3510086.526995003F69.3614625.141014400備注：以5號(hào)樓1號(hào)房間掛牌價(jià)格為例藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【價(jià)格策略】—定價(jià)分析從樓層立體看：?jiǎn)蝺r(jià)在10000元/平米以上，總價(jià)在70萬(wàn)元左藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【盈利策略】樓面地價(jià)建面均價(jià)實(shí)面均價(jià)4250元/平米9300元/平米（惠后）8500元/平米備注：數(shù)據(jù)依據(jù)于coco時(shí)代4、5號(hào)樓2012.9.16：推出4、5號(hào)樓共488套；按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠2%，時(shí)代銀卡0.5%，誠(chéng)意金交2萬(wàn)優(yōu)惠2%，開盤促銷優(yōu)惠4%（此優(yōu)惠含利率補(bǔ)貼或房車一體化補(bǔ)貼），限時(shí)簽約0.5%，團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠1%（愛房網(wǎng)、搜狐、焦點(diǎn)網(wǎng)、全搜索、騰訊等）；2012.10.12：參展第40屆秋交會(huì)，房源僅剩20余套，后期即將推6號(hào)樓。區(qū)域樓盤除目前九龍倉(cāng)外，其他項(xiàng)目?jī)r(jià)差空間（主力價(jià)格－樓面地價(jià)）均在5000元/平米以上，并且大部分項(xiàng)目是在7000－9000元/平米之間。

藍(lán)光項(xiàng)目以5050元/平米的低價(jià)差空間運(yùn)作，單位面積盈利能力低于區(qū)域其他項(xiàng)目，但是在項(xiàng)目快銷的情況下，可以快速回籠資金，降低時(shí)間成本，提高資金利用率。項(xiàng)目名稱主力價(jià)格樓面地價(jià)價(jià)差空間招商?hào)|城國(guó)際1150031558345協(xié)信中心930035005800萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)1190030608840世茂玉錦灣1060038436757九龍倉(cāng)御園960048374763和信融錦云灣1120040267174保利康橋1480073007500采用“薄利多銷”策略，快速回籠資金，提高資本利用率藍(lán)光coco時(shí)代價(jià)差空間為5050元藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【盈利策略】樓面地價(jià)建面均價(jià)實(shí)藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【鎖定客群】客群來(lái)源：主要來(lái)源于成都本地與城東北區(qū)域，有部分客戶來(lái)自二線城市（綿陽(yáng)、南充等），以中青年剛需置戶為主，年齡大概集中在25-35歲之間；置業(yè)看法：建設(shè)路地段已達(dá)成熟，而附近樓盤戶型總價(jià)較高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)剛需客戶總預(yù)算的范圍，然而COCO產(chǎn)品低總價(jià)、戶型面積緊湊實(shí)用、周邊配套齊全、交通便利和品牌效應(yīng)等性價(jià)比高特點(diǎn)，迎合剛需客戶需求。藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【鎖定客群】客群來(lái)源：主要來(lái)源藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【銷售情況】2012.9.14448套448套2012.9.16160套2012.9.16中午13:1020套2012.10.12取得4、5號(hào)樓預(yù)售證4、5號(hào)樓開盤推448套截止至開盤當(dāng)天中午13:10剩余160套據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解得知剩余20套房源銷售進(jìn)度：4、5號(hào)樓開盤推量套數(shù)多，開盤當(dāng)天人氣旺，銷量達(dá)64%以上，房交會(huì)期間成交迅速，截止10月12日房源僅20套左右，其中D3戶型已售罄，整體去化速度快；預(yù)計(jì)10月底推出新房源6號(hào)樓，做到跑量快銷；總體上：該項(xiàng)目供應(yīng)產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，月度銷售量高，產(chǎn)品得到認(rèn)同。藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【銷售情況】2012.9.14藍(lán)光coco金沙項(xiàng)目地址青羊區(qū)西三環(huán)IT大道與公園路交界處（西三環(huán)外金沙西源大道）項(xiàng)目規(guī)模43畝總建面11萬(wàn)平米總戶數(shù)1007戶車位情況809個(gè)容積率4.5物業(yè)管理藍(lán)光嘉寶物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)2.8元/月·平方米面積區(qū)間目前在售房源均為65平米銷售狀態(tài)在售價(jià)格情況均價(jià)8500元/m2項(xiàng)目配套學(xué)校：新加坡森溫雙語(yǔ)幼兒園、城西重點(diǎn)小學(xué)草堂小學(xué)，樹德中學(xué)、成都三十七中，西南財(cái)大醫(yī)院：成都市婦女兒童中心、金沙醫(yī)院、省醫(yī)院金沙門診綜合商場(chǎng)：西單商場(chǎng)、國(guó)美、麥德龍、百安居、人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)、樂賓百貨、家樂福、伊藤洋華堂、仁和春天百貨藍(lán)光coco金沙項(xiàng)目地址青羊區(qū)西三環(huán)IT大道與公園路交界處（藍(lán)光coco系列－coco金沙【項(xiàng)目規(guī)劃】住宅清水河底商IT大道下沉式商業(yè)項(xiàng)目毗鄰清水河以及IT大道，除2號(hào)樓以外均規(guī)劃有底層商業(yè),目前1、5號(hào)樓商業(yè)在售。項(xiàng)目規(guī)劃有下沉式商場(chǎng)，對(duì)外招商，周邊商業(yè)、教育以及醫(yī)院配套相對(duì)成熟。藍(lán)光coco系列－coco金沙【項(xiàng)目規(guī)劃】住宅清水河底商IT藍(lán)光coco系列－coco金沙【開發(fā)策略】1棟5棟2棟3棟4棟未推售罄在售該項(xiàng)目第一批次開盤時(shí)間為2012年7月12日，預(yù)定交房時(shí)間2014年8月。已于2012年7月12日、2012年8月10日、2012年9月7日、2012年9月21日四次推出1號(hào)樓1單元1號(hào)樓2單元、2號(hào)樓、3號(hào)樓、5號(hào)樓共829戶，截至2012年10月15日，僅剩余2號(hào)樓、3號(hào)樓小戶型產(chǎn)品數(shù)十套。預(yù)計(jì)10月底推出商業(yè)及4號(hào)樓1、2單元。項(xiàng)目根據(jù)開盤銷售情況，高頻率多批次的推出產(chǎn)品，“小碎步快跑”銷售，迅速回籠資金。拿地到銷售，快速開發(fā)；同時(shí)先期啟動(dòng)項(xiàng)目臨街物業(yè)，小區(qū)中庭房源最后推出藍(lán)光coco系列－coco金沙【開發(fā)策略】1棟5棟2棟3棟4藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】－周邊概況區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不多，但相對(duì)位置比較集中，除華潤(rùn)項(xiàng)目定位高端，和區(qū)域其他項(xiàng)目不在一個(gè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面外，其他項(xiàng)目存在一定的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。Coco金沙項(xiàng)目在產(chǎn)品面積相差不大的情況下，具有可變空間優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)品存在少量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，但coco金沙產(chǎn)品存在可變空間優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目名稱主力面積區(qū)間面積贈(zèng)送情況是否有可變空間備注中房金沙海棠70-170常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送+奇偶露臺(tái)贈(zèng)送無(wú)尾盤英倫金沙58-76常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)尾盤金沙柏林郡50-90常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

華潤(rùn)金悅灣210-298常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

德商金沙10年70-90常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

藍(lán)光coco金沙55-89飄窗＋陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送有周邊項(xiàng)目分布示意藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】－周邊概況區(qū)域內(nèi)在藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】A3A3A3A3A4A4A4A4電梯3號(hào)樓、4號(hào)樓1單元產(chǎn)品建筑面積（平米）實(shí)得面積（平米）套數(shù)價(jià)格區(qū)間備注A3536516845萬(wàn)-58萬(wàn)二室二廳一衛(wèi)A46978168二室二廳一衛(wèi)藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】A3A3A3A3A藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】－戶型分析房間尺寸面積客廳3400*340011.6廚房1800*39007.02主臥3100*340010.54次臥2400*30507.32贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗12A3戶型建筑面積53平米，實(shí)得約65平米房間尺寸面積客廳3400*370012.58餐廳3100*31009.61廚房1800*38006.84主臥3300*370012.21次臥2600*37009.62贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗9A4戶型建筑面積69平米，實(shí)得約78平米藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】－戶型分析房間尺寸藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】B1/C1B1/C1B2/C2B2/C2B2/C2B2/C2B3/C2B3/C2電梯1號(hào)樓1單元、2號(hào)樓產(chǎn)品建筑面積（平米）實(shí)得面積（平米）套數(shù)價(jià)格區(qū)間備注B1/C165約786050萬(wàn)-55萬(wàn)三室二廳一衛(wèi)B2/C26679120三室二廳一衛(wèi)B3/C365約7860三室二廳一衛(wèi)藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】B1/C1B1/C藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】－戶型分析B1/C1戶型建面65平米，實(shí)得約68平米房間尺寸面積客廳3300*390012.87餐廳2450*34008.33廚房1800*39507.11主臥2750*32508.94次臥12900*29008.41次臥22400*22505.4贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗約13房間尺寸面積客廳3350*400013.4餐廳2800*33509.38廚房1800*38506.93主臥3100*340010.54次臥12650*31508.35次臥22250*24005.4贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗13B2/C2戶型建筑面積66平米，實(shí)得79平米房間尺寸面積客廳3300*390012.87餐廳2450*30007.35廚房1800*39507.11主臥3200*325010.4次臥12900*29008.41次臥22250*24005.4贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗約13B3/C3戶型建筑面積65平米，實(shí)得約78平米藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】－戶型分析B1/C藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】A1A1A1A1A2A2A2A2電梯1號(hào)樓2單元產(chǎn)品建筑面積（平米）實(shí)得面積（平米）套數(shù)價(jià)格區(qū)間備注A155約727245萬(wàn)-58萬(wàn)三室二廳一衛(wèi)A267約8172三室二廳一衛(wèi)藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】A1A1A1A1A藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】－戶型分析房間尺寸面積客廳3250*340011.1廚房1750*39006.83主臥3100*325010.08次臥12400*30007.2贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗約15A1戶型建筑面積55平米，實(shí)得72平米房間尺寸面積客廳4100*335013.7廚房1750*38506.74主臥3100*340010.54次臥12650*31508.35次臥22250*23005.18贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗約10A2戶型建筑面積67平米，實(shí)得81平米藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】－戶型分析房間尺寸藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】F1F1F3（50平米）F2F2F4F4電梯4號(hào)樓2單元、5號(hào)樓產(chǎn)品建筑面積（平米）實(shí)得面積（平米）套數(shù)價(jià)格區(qū)間備注F175約898863萬(wàn)-74萬(wàn)三室二廳一衛(wèi)F285約10088三室二廳二衛(wèi)F48910188三室二廳二衛(wèi)藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】F1F1F3（50藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】－戶型分析房間尺寸面積客廳3600*400014.4餐廳3000*31009.3廚房2000*25005主臥3000*360010.8次臥12650*27007.16次臥22500*27006.75贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗約14F1戶型建筑面積75平米，實(shí)得約89平米房間尺寸面積客廳3600*450016.2餐廳2900*31008.99廚房1800*24004.32主臥3300*350011.55次臥12700*35009.45次臥22400*28006.72贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗約15F2戶型建筑面積85平米，實(shí)得約100平米房間尺寸面積客廳3600*420015.12餐廳2500*30007.5廚房2400*26006.24主臥3300*350011.55次臥12700*30008.1次臥22700*30008.1贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗12F4戶型建筑面積89平米，實(shí)得約101平米藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】－戶型分析房間尺寸藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】－戶型分析大部分戶型具有可變空間設(shè)計(jì)，且贈(zèng)送面積基本在10平米以上戶型建面客廳廚房主臥次臥1次臥2贈(zèng)送面積A15511.16.810.17.2—15A26713.76.710.58.45.210A35311.67.010.57.3—12A46912.66.812.29.6—9B1/C16512.97.18.98.45.413B2/C26613.46.910.58.45.413B3/C36512.97.110.48.45.413F17514.4510.87.26.814F28516.24.311.69.56.715F48915.16.211.68.18.112藍(lán)光coco金沙的A,B,C戶型面積相對(duì)較小，在55-65之間，廚房，臥室面積比較集中，廚房在7平米左右，主臥在10-11平米之間，次臥1集中在7.2-8.5平米之間，最小的臥室均在5.5平米內(nèi)。項(xiàng)目的F戶型面積稍大，集中在75-89平米，除廚房比其他戶型稍小外，其他功能房均較大。整體來(lái)看，大部分戶型具有可變空間設(shè)計(jì)，并且整體贈(zèng)送面積較大，基本都在10平米以上，個(gè)別戶型達(dá)到15平米。藍(lán)光coco系列－coco金沙【產(chǎn)品策略】－戶型分析大部分戶藍(lán)光coco系列－coco金沙【價(jià)格策略】低總價(jià)，高贈(zèng)送；實(shí)得單價(jià)較低項(xiàng)目住宅總價(jià)區(qū)間45萬(wàn)-75萬(wàn)，排號(hào)交1萬(wàn)優(yōu)惠2%，開盤優(yōu)惠達(dá)到14%左右。同戶型間差價(jià)不大，不同戶型存在一定的差價(jià)。53平米戶型單價(jià)約8300元/平米，65平米戶型單價(jià)約8500元/平米，89平米戶型單價(jià)約8800元/平米。項(xiàng)目名稱主力價(jià)格總價(jià)區(qū)間備注中房金沙海棠730051-125尾盤英倫金沙740043-57尾盤金沙柏林郡750040-70

華潤(rùn)金悅灣19000400-570

德商金沙10年730051-66

藍(lán)光coco金沙850055-75贈(zèng)送10平米以上藍(lán)光coco系列－coco金沙【價(jià)格策略】低總價(jià)，高贈(zèng)送；實(shí)藍(lán)光coco系列－coco金沙【推廣策略】截止2012年10月15日，項(xiàng)目在成都商報(bào)報(bào)廣投放43次，華西都市報(bào)報(bào)廣投放26次，共計(jì)69次報(bào)廣投放。并于各大房產(chǎn)主題網(wǎng)上公布項(xiàng)目信息，同步推廣信息。銷售中心距離項(xiàng)目地址有一定距離，銷售中心選址在公交四通八達(dá)的IT大道站（13路、78路、32路、163路、164路），處于十字路口，周邊設(shè)置道旗和圍墻廣告，以“有一種生活叫coco”、“10分鐘生活圈，全功能商業(yè)配套”為推廣語(yǔ)，以超大贈(zèng)送面積（約每戶10平米）、清水河自然資源為噱頭，吸引客戶。而產(chǎn)品自推出以來(lái)的快銷佳績(jī)，也為本項(xiàng)目的推廣提供了有力保證。有藍(lán)光集團(tuán)的品牌支撐，及coco系列產(chǎn)品的高性價(jià)比剛需產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)保障，產(chǎn)品自推出以來(lái)的快銷佳績(jī)，也為本項(xiàng)目的推廣提供了有力保證。藍(lán)光coco系列－coco金沙【推廣策略】截止2012年10藍(lán)光coco系列－coco金沙【盈利策略】藍(lán)光coco金沙于2012年7月12日推出1號(hào)樓1、2單元小戶型，2012年8月10日推出5號(hào)樓臨河89平米三房，2012年9月7日推出2號(hào)樓小戶型，2012年9月21日推出3號(hào)樓小戶型，預(yù)計(jì)將于2012年10月底推出剩余4號(hào)樓1、2單元三房，并于本年完成商業(yè)銷售。藍(lán)光將coco金沙原定2014年8月的交房提前至2013年年底?？梢娖湟褜⒃撓盗挟a(chǎn)品定位為剛需快銷產(chǎn)品。樓面地價(jià)建面均價(jià)實(shí)面均價(jià)3660元/平米8500元/平米約7200元/平米項(xiàng)目名稱主力價(jià)格樓面地價(jià)價(jià)差空間中房金沙海棠730021485152英倫金沙740041053295華潤(rùn)金悅灣19000360015400德商金沙10年730031604140利用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快銷，回籠資金，提高資本利用率藍(lán)光coco金沙價(jià)差空間為4840元區(qū)域樓盤除目前華潤(rùn)外，其他項(xiàng)目?jī)r(jià)差空間（主力價(jià)格－樓面地價(jià)）在3300-5200元/平米之間。

藍(lán)光項(xiàng)目以4840元/平米的中等價(jià)差空間運(yùn)作，在項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)下實(shí)現(xiàn)快銷，快速回籠資金，降低時(shí)間成本，提高資金利用率。藍(lán)光coco系列－coco金沙【盈利策略】藍(lán)光coco金沙于藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【鎖定客群】根據(jù)藍(lán)光coco系列產(chǎn)品，打造具有流行和時(shí)尚氣質(zhì)，且具備高性價(jià)比的高端城市公寓品牌產(chǎn)品定位。以及其線上為主線下為輔的推廣策略和剛需快銷的盈利策略。藍(lán)光coco金沙將目標(biāo)客群鎖定于就業(yè)大學(xué)生和青年工薪階層。而該項(xiàng)目的部分兼具剛需和經(jīng)濟(jì)型三房產(chǎn)品，也為部分外地移居成都和本地對(duì)功能房要求較高的客戶提供了選擇余地。同時(shí)該項(xiàng)目除藍(lán)光銷售團(tuán)隊(duì)以外，還同時(shí)有代理公司銷售，利用代理公司擴(kuò)大客戶資源。藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【鎖定客群】根據(jù)藍(lán)光coco系藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【銷售情況】項(xiàng)目每次間隔不到1個(gè)月開盤推出新房源，基本完成前批次產(chǎn)品去化后，迅速推出新房源。截止2012年10月15日項(xiàng)目已經(jīng)已推出829戶，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問介紹，僅余A3戶型（53平米）C2戶型（65平米）不足一百套（該項(xiàng)目只支持商貸按揭，尚不支持公積金貸款）。藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【銷售情況】項(xiàng)目每次間隔不到1藍(lán)光coco蜜城項(xiàng)目地址青羊區(qū)內(nèi)光華貝森路項(xiàng)目規(guī)模54畝總建面17.2萬(wàn)平米總戶數(shù)1319戶車位情況1192個(gè)容積率3.4物業(yè)管理藍(lán)光嘉寶物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)未公布面積區(qū)間63-67平米（平層），65-82（復(fù)式）銷售狀態(tài)未售，近期將開盤價(jià)格情況未公布項(xiàng)目配套學(xué)校：天使寶貝早教、新世紀(jì)幼兒園、財(cái)大幼兒園、泡桐樹小學(xué)、樹德中學(xué)、成都七中，西南財(cái)大綜合商場(chǎng)：仁和春天光華店、優(yōu)品道商業(yè)廣場(chǎng)、樂賓百貨休閑中心：金沙遺址公園、天鵝湖高爾夫公園藍(lán)光coco蜜城項(xiàng)目地址青羊區(qū)內(nèi)光華貝森路項(xiàng)目規(guī)模54畝總建藍(lán)光coco系列－coco蜜城【項(xiàng)目規(guī)劃】項(xiàng)目占地54畝，規(guī)劃建筑面積約17.2萬(wàn)平米，共7棟高層住宅、配套商業(yè)、以及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心組成。其中，住宅建筑面積約11萬(wàn)平米，商業(yè)公園約2萬(wàn)平米，下沉式品牌超市約1萬(wàn)平米。住宅總建面：約11萬(wàn)㎡商業(yè)總建面：約3萬(wàn)㎡（底商1-2F+架空式長(zhǎng)廊=商業(yè)公園，下沉式品牌超市）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心4#6#3#2#1#5#7#藍(lán)光coco系列－coco蜜城【項(xiàng)目規(guī)劃】項(xiàng)目占地54畝，規(guī)藍(lán)光coco系列－coco蜜城【開發(fā)策略】項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月20日首次開盤，推5、6號(hào)樓，5號(hào)樓為中庭樓王，位于小區(qū)中央，6號(hào)樓為景觀樓王，視野開闊，直面寬庭公園；項(xiàng)目首次開盤推出“樓王”位置，便于項(xiàng)目可視性展示，同時(shí)配合項(xiàng)目景觀和商業(yè)打造。4#6#3#2#1#5#7#項(xiàng)目首期推出“樓王”位置，增強(qiáng)項(xiàng)目可視性，配合項(xiàng)目景觀和商業(yè)啟動(dòng)藍(lán)光coco系列－coco蜜城【開發(fā)策略】項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月20藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】－周邊概況區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)，以小戶型剛需和部分改善型產(chǎn)品對(duì)口目前市場(chǎng)需求區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不多，金沙西墅和保利貝森公館屬于區(qū)域改善＋高端產(chǎn)品，中大君悅金沙為剛需＋改善型需求產(chǎn)品。Coco蜜城項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)屬于差異化競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，主要是小戶型的剛需以及部分改善型產(chǎn)品，對(duì)口目前市場(chǎng)需求。周邊項(xiàng)目分布示意項(xiàng)目名稱主力面積區(qū)間面積贈(zèng)送情況是否有可變空間備注中大君悅金沙花園70-110常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送+奇偶露臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

金沙西墅150-400常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

保利貝森公館87-170常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

藍(lán)光coco蜜城63-68（平層），65-82（復(fù)式）飄窗+陽(yáng)臺(tái)＋復(fù)式贈(zèng)送有贈(zèng)送面積較大藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】－周邊概況區(qū)域內(nèi)產(chǎn)藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】戶型建筑面積（平米）實(shí)得面積（平米）套數(shù)總價(jià)區(qū)間備注4室2廳3衛(wèi)6915028090-110萬(wàn)5.8米復(fù)式，贈(zèng)送率高821503室2廳3衛(wèi)6511922485萬(wàn)左右3室2廳1衛(wèi)637763258-65萬(wàn)平層小戶型，主要贈(zèng)送位置：飄窗+陽(yáng)臺(tái)+臥室+書房67816883備注：以上房源不包含1號(hào)樓，1號(hào)樓共計(jì)329套，具體戶型暫未公布。平層小戶型是項(xiàng)目主打戶型，1+1躍層（5.8米層高）戶型也是項(xiàng)目一大亮點(diǎn)藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】戶型建筑面積（平米藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】A3A3A2A2A1A1A1A13梯8戶3、4、6號(hào)樓（平層）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】A3A3A2A2A2梯9戶B1B1B1B1B2B2B2B2B3下層B1B1B1B1B2B2B2B2B3上層藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】2、5、7號(hào)樓（躍層）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖2梯9戶B1B1B1B1B2B2B2B2B3下層B1B1B1藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】－戶型分析A1戶型，3室2廳1衛(wèi)，建面約68平米，實(shí)得約83平米房間尺寸面積（平米）客廳3900*340013.3廚房3900*18007主臥3300*27008.9次臥12900*29008.4次臥22400*22505.4贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗15A2戶型，3室2廳1衛(wèi)，建面約63平米，實(shí)得約77平米房間尺寸面積（平米）客廳3150*330010.4廚房3900*18007主臥3000*31509.5次臥13150*27008.5次臥22400*22505.4贈(zèng)送飄窗+陽(yáng)臺(tái)14A3戶型，3室2廳1衛(wèi)，建面約67平米，實(shí)得約81平米房間尺寸面積（平米）客廳3950*330013廚房3900*18007主臥3000*395011.9次臥13300*27008.9次臥22400*22505.4贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗14藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】－戶型分析A1戶型藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】－戶型分析B1戶型，4室2廳3衛(wèi)，建面約82平米，實(shí)得約150平米房間尺寸面積（平米）客廳3200*360011.5廚房4700*19008.9主臥6000*360021.6次臥12700*32008.6次臥24700*275012.9贈(zèng)送飄窗+陽(yáng)臺(tái)+書房+客廳+臥室+主衛(wèi)68躍層房源交房時(shí)開發(fā)商將做好隔層，但費(fèi)用由客戶承擔(dān)。藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】－戶型分析B1戶型藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】－戶型分析B2戶型，3室2廳3衛(wèi)，建面約65平米，實(shí)得約119平米房間尺寸面積（平米）客廳3200*450014.4廚房4250*19008.1主臥5680*450025.6次臥12400*24005.8次臥24250*275011.7贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗+臥室+餐廳+主衛(wèi)53藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】－戶型分析B2戶型藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】－戶型分析B3戶型，4室2廳3衛(wèi)，建面約69平米，實(shí)得約150平米房間尺寸面積（平米）客廳3500*530018.6廚房4500*19008.6主臥7100*530030次臥12400*32007.7次臥23000*360010.8贈(zèng)送飄窗+陽(yáng)臺(tái)+臥室+儲(chǔ)藏室+書房80藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】－戶型分析B3戶型藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】－戶型分析戶型建面客廳廚房主臥次臥1次臥2贈(zèng)送面積備注A16813.378.98.45.4

15平層A26310.479.58.55.414A36713711.98.95.414B18211.58.921.612.98.668復(fù)式B26514.48.125.611.75.853B36918.68.63010.87.780大部分戶型具有可變空間設(shè)計(jì)，且贈(zèng)送面積基本在10平米以上藍(lán)光coco蜜城平層戶型面積在63-68平米之間，功能設(shè)計(jì)為小套三，贈(zèng)送面積較大，基本贈(zèng)送都在15平米左右；客廳面積介于10-13平米之間，廚房面積在7-平米左右，主臥面積在9-12平米之間。項(xiàng)目復(fù)式產(chǎn)品建筑面積65-82平米之間，但是實(shí)得面積在119-150平米之間，贈(zèng)送面積大為項(xiàng)目一大特色；客廳面積在11-19平米之間，主臥面積較大，在22-30平米之間。藍(lán)光coco系列－coco蜜城【產(chǎn)品策略】－戶型分析戶型建面藍(lán)光coco系列－coco蜜城【價(jià)格策略】項(xiàng)目目前暫未開盤（10月20日開盤），首次推出房源預(yù)計(jì)平層均價(jià)9000元/平米左右，主力總價(jià)區(qū)間58-65萬(wàn)；躍層均價(jià)13000元/平米左右，主力總價(jià)區(qū)間85-110萬(wàn)；現(xiàn)場(chǎng)了解，中區(qū)位置房源價(jià)格稍高于低區(qū)、高區(qū)房源價(jià)格；區(qū)域內(nèi)平層戶型具有總價(jià)優(yōu)勢(shì)，復(fù)式戶型在總價(jià)相當(dāng)?shù)那闆r下具有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目總價(jià)基本集中在60萬(wàn)以上，而該項(xiàng)目平層產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間58-65萬(wàn)，具有差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。雖然項(xiàng)目復(fù)式產(chǎn)品單價(jià)較高，但由于贈(zèng)送面積大，實(shí)得均價(jià)同樣具有很強(qiáng)的吸引力；該類產(chǎn)品總價(jià)在85-110萬(wàn)，在區(qū)域存在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，但相比之下，更突顯產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目名稱主力價(jià)格總價(jià)區(qū)間備注中大君悅金沙花園890063-98

金沙西墅16500250-660

保利貝森公館11900104-203

藍(lán)光coco蜜城平層預(yù)計(jì)9000，復(fù)式預(yù)計(jì)13000平層預(yù)計(jì)58-65，復(fù)式預(yù)計(jì)85-110平層贈(zèng)送15平米左右，復(fù)式贈(zèng)送53-80平米藍(lán)光coco系列－coco蜜城【價(jià)格策略】項(xiàng)目目前暫未開盤（藍(lán)光coco系列－coco蜜城【盈利策略】樓面地價(jià)建面均價(jià)實(shí)面均價(jià)5400元/平米10500元/平米約7500元/平米項(xiàng)目名稱主力價(jià)格樓面地價(jià)價(jià)差空間金沙西墅16500491611584保利貝森公館1190060005900控制總價(jià)，快速走量，回籠資金，提高資本利用率藍(lán)光coco蜜城價(jià)差空間為5100元區(qū)域樓盤價(jià)差空間（主力價(jià)格－樓面地價(jià)）較大，金沙西墅過(guò)萬(wàn)，保利接近6000元，藍(lán)光coco蜜城最低為5100元，單位盈利能力不足其他項(xiàng)目，但在快銷的情況下，可實(shí)現(xiàn)快速回籠資金。備注：coco金沙均價(jià)根據(jù)平層和復(fù)式的大體均價(jià)和產(chǎn)品占比推算估計(jì)藍(lán)光coco系列－coco蜜城【盈利策略】樓面地價(jià)建面均價(jià)實(shí)現(xiàn)場(chǎng)了解，首置客群占絕對(duì)比例，部分改善型客戶偏好躍層產(chǎn)品；客戶來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)了解，從排號(hào)情況看，主要是本地客戶，二線城市主要有內(nèi)江、宜賓等，主要是因?yàn)樗{(lán)光coco系產(chǎn)品舉行了“川南coco購(gòu)房節(jié)”活動(dòng)；客戶年齡、家庭結(jié)構(gòu)：客戶年齡集中在25-40歲左右，三口之家占主導(dǎo)；置業(yè)目的：以自住為主。藍(lán)光coco系列－coco蜜城【鎖定客群】以首置客戶居多，年輕人占比較大，客戶主要來(lái)自成都本地現(xiàn)場(chǎng)了解，首置客群占絕對(duì)比例，部分改善型客戶偏好躍層產(chǎn)品；藍(lán)項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月20日開盤，推5、6號(hào)樓；5號(hào)樓為躍層，共計(jì)126套，2梯9戶，戶型面積為65、69、82平米，預(yù)計(jì)均價(jià)13000元/平米；6號(hào)樓為平層，共計(jì)224套，

3梯8戶，戶型面積為63、67、68平米，預(yù)計(jì)均價(jià)9000元/平米；目前處于排號(hào)階段，交2萬(wàn)元誠(chéng)意金優(yōu)惠2%，現(xiàn)場(chǎng)了解，目前已排號(hào)500余組。藍(lán)光coco系列－coco蜜城【銷售情況】從排號(hào)情況看，項(xiàng)目人氣火爆，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開盤銷售情況比較樂觀項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月20日開盤，推5、6號(hào)樓；藍(lán)光coco系列－c背景概況藍(lán)光coco系列個(gè)案研究藍(lán)光coco系列總結(jié)背景概況藍(lán)光coco系列個(gè)案研究藍(lán)光coco系列總結(jié)藍(lán)光coco系列－總結(jié)開發(fā)條件區(qū)域相對(duì)成熟，降低區(qū)域營(yíng)銷成本；規(guī)模適中，開發(fā)市場(chǎng)主流物業(yè)藍(lán)光coco系列－總結(jié)開發(fā)條件區(qū)域相對(duì)成熟，降低區(qū)域營(yíng)銷成本藍(lán)光coco系列－總結(jié)開發(fā)特點(diǎn)快速拿地，快速開發(fā)，快速銷售，薄利多銷，提高資金運(yùn)營(yíng)能力藍(lán)光coco系列－總結(jié)開發(fā)特點(diǎn)快速拿地，快速開發(fā)，快速銷售，藍(lán)光coco系列－總結(jié)產(chǎn)品特點(diǎn)控制面積，控制總價(jià)，降低區(qū)域購(gòu)買“門檻”，做足內(nèi)功，滿足剛需家庭需求藍(lán)光coco系列－總結(jié)產(chǎn)品特點(diǎn)控制面積，控制總價(jià)，降低區(qū)域購(gòu)藍(lán)光coco系列——“兩控一釋放”

—控制面積，合理贈(zèng)送空間！—控制總價(jià)，降低購(gòu)買門檻！—釋放功能房，滿足剛需類客戶居家需求！藍(lán)光coco系列——“兩控一釋放”—控制面積，合理贈(zèng)送空謝謝！謝謝！藍(lán)光產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化探路——藍(lán)光coco系列藍(lán)光產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化探路背景概況藍(lán)光coco系列個(gè)案研究藍(lán)光coco系列總結(jié)背景概況藍(lán)光coco系列個(gè)案研究藍(lán)光coco系列總結(jié)藍(lán)光是否需要產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化？背景概況標(biāo)桿開發(fā)企業(yè)已擁有自己的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，對(duì)于正在“走出去”的藍(lán)光也是必經(jīng)之路城市外圍的超級(jí)萬(wàn)畝大盤，綜合旅游、度假、商務(wù)、居住為一體的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目城郊結(jié)合地段不同規(guī)模的中、大型豪華住宅社區(qū)繁華都市中心區(qū)域的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，設(shè)計(jì)有私家花園，空中別墅等超豪華產(chǎn)品恒大名都、恒大綠洲坐擁不可或缺的天然美景的城市、城郊項(xiàng)目恒大地產(chǎn)五大系列萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)品系列藍(lán)光是否需要產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化？背景概況標(biāo)桿開發(fā)企業(yè)已擁有自己的標(biāo)準(zhǔn)在coco系列之前，藍(lán)光成都在售項(xiàng)目主要包括高端電梯、公寓，普通住宅，別墅，以及總部辦公（青白江還有一塊商業(yè)地），總體涵蓋面較廣，但銷售均不溫不火。

需要一個(gè)新的產(chǎn)品來(lái)活躍市場(chǎng)，而藍(lán)光擅長(zhǎng)的“短、平、快”開發(fā)模式則比較適合；在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，契合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，coco產(chǎn)品系列開始試水蓉城。背景概況回歸藍(lán)光擅長(zhǎng)的“短、平、快”項(xiàng)目開發(fā)模式，coco產(chǎn)品系列應(yīng)市試水目前成都在售項(xiàng)目分布示意項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域項(xiàng)目特點(diǎn)藍(lán)光公館188160畝高新區(qū)神仙樹片區(qū)高端電梯藍(lán)光云鼎22畝金牛區(qū)蜀漢路高端公寓藍(lán)光四葉城70畝溫江國(guó)色天鄉(xiāng)普通住宅藍(lán)光金楠府54畝成都武侯區(qū)雙楠普通住宅藍(lán)光錦繡城133畝成華區(qū)東方新城普通住宅藍(lán)光紫檀山320畝溫江國(guó)色天鄉(xiāng)別墅藍(lán)光花滿庭2期101畝新都大豐普通住宅藍(lán)光觀嶺4200畝金堂別墅藍(lán)光空港國(guó)際城700畝雙流航空港總部辦公藍(lán)光coco時(shí)代58畝成華區(qū)建設(shè)路coco系列藍(lán)光coco金沙43畝青羊區(qū)外金沙coco系列藍(lán)光coco蜜城54畝青羊區(qū)內(nèi)光華coco系列青白江區(qū)鳳凰大道以北、鳳凰西二路北延線以西31畝青白江商業(yè)用地（兼容住宅≤30%）在coco系列之前，藍(lán)光成都在售項(xiàng)目主要包括高端電梯、公寓背景概況藍(lán)光coco系列個(gè)案研究藍(lán)光coco系列總結(jié)藍(lán)光coco時(shí)代

藍(lán)光coco金沙

藍(lán)光coco蜜城背景概況藍(lán)光coco系列個(gè)案研究藍(lán)光coco系列總結(jié)藍(lán)光c藍(lán)光coco時(shí)代項(xiàng)目地址成華二環(huán)路東一段內(nèi)側(cè)（府青立交旁）項(xiàng)目規(guī)模58.70畝總建面21.75萬(wàn)平米總戶數(shù)2000戶車位情況機(jī)動(dòng)車位1183；非機(jī)動(dòng)車2258容積率4.5物業(yè)管理藍(lán)光嘉寶物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)2.8元/月·平方米面積區(qū)間50-89平米銷售狀態(tài)一批次在售，二批次10月底推出價(jià)格情況均價(jià)9300元/m2項(xiàng)目配套學(xué)校：電子科大、電子科大附中、成華實(shí)驗(yàn)小學(xué)、成都市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、李家沱小學(xué)、成都大學(xué)附中醫(yī)院：成都市六醫(yī)院、416醫(yī)院、成華區(qū)中醫(yī)院綜合商場(chǎng)：家樂福財(cái)富店、好又多、世紀(jì)聯(lián)華、龍湖三千集、伊藤洋華堂、SM廣場(chǎng)、人人樂、華聯(lián)商廈、第五大道美食街區(qū)藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代藍(lán)光coco時(shí)代項(xiàng)目地址成華二環(huán)路東一段內(nèi)側(cè)（府青立交旁）項(xiàng)藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【項(xiàng)目規(guī)劃】56781234幼兒園小區(qū)景觀住宅建筑面積:130830㎡幼兒園建筑面積:1300㎡底商（2-3F）建筑面積:14300㎡地下室建筑面積:5300㎡規(guī)劃：總建筑面積217500㎡，由8棟20-32高層建筑住宅、其2-3F為低層商業(yè)街、1座幼兒園及小區(qū)配套組成；指標(biāo)：住宅建筑面積約130830㎡，非住宅建筑面積約33870㎡（小區(qū)配套18653㎡、商業(yè)配套約14300㎡），地下室建筑面積約53048㎡，幼兒園規(guī)劃建筑面積約1300㎡；項(xiàng)目地塊較小，但功能配套較全，整體以商業(yè)、學(xué)校配套支撐住宅，滿足當(dāng)前青年業(yè)主的生活需求與節(jié)奏。藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【項(xiàng)目規(guī)劃】56781234幼藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【開發(fā)策略】7#8#1#3#2#6#未推預(yù)推已推5#4#時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)度過(guò)程2012.3.9以4520元/平米樓面地價(jià)取得土地使用權(quán)2012.8.11藍(lán)光COCO時(shí)代體驗(yàn)區(qū)亮相2012.9.14取得4、5號(hào)樓預(yù)售許可證2012.9.16項(xiàng)目首次開盤，推出4、5號(hào)樓2012.10.12截止當(dāng)前房源剩余20余套2012.10月底預(yù)計(jì)推出6號(hào)樓…………采用底商+社區(qū)，獨(dú)立5號(hào)樓底商形成商業(yè)廣場(chǎng)向周圍輻射，其余7棟住宅以圍合式布局，將商業(yè)與公寓住宅結(jié)合相連；從交通體系看，先開發(fā)臨主干道住宅，再開發(fā)次干道住宅（先外圍后內(nèi)部），即前期開發(fā)4、5、6號(hào)樓，后期預(yù)計(jì)陸續(xù)開發(fā)2、3、7、8號(hào)樓，最后開發(fā)1號(hào)樓；項(xiàng)目從拿地、建筑施工、產(chǎn)品推廣、前期預(yù)售，僅為6個(gè)月時(shí)間，無(wú)不突顯藍(lán)光此類項(xiàng)目開發(fā)的嫻熟程度。拿地到銷售，快速開發(fā)；同時(shí)先期啟動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)集中區(qū)域，增強(qiáng)項(xiàng)目體驗(yàn)，利于后期銷售藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【開發(fā)策略】7#8#1#3#2藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－周邊概況區(qū)域內(nèi)除辦公性質(zhì)房源外，主力面積普遍在70平米以上，藍(lán)光coco時(shí)代的面積定位集中在63-70平米之間，填補(bǔ)了區(qū)域空缺。區(qū)域產(chǎn)品整體贈(zèng)送率不高，但藍(lán)光coco時(shí)代產(chǎn)品具有可變功能空間優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)品面積差異化競(jìng)爭(zhēng)填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，同時(shí)具備可變空間優(yōu)勢(shì)區(qū)域項(xiàng)目分布示意項(xiàng)目名稱主力面積區(qū)間面積贈(zèng)送情況是否有可變空間備注招商?hào)|城國(guó)際51-68幾乎無(wú)贈(zèng)送無(wú)辦公性質(zhì)協(xié)信中心80-113常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)45-48，70-170幾乎無(wú)贈(zèng)送無(wú)辦公性質(zhì)世茂玉錦灣110-150常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)較多無(wú)

九龍倉(cāng)御園137-168常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

嘉通云尚50-104常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

和信融錦云灣70-90常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送無(wú)

保利康橋110-200常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，陽(yáng)臺(tái)面積較大無(wú)

通瑞龍邸——————未售新盤藍(lán)光coco時(shí)代63-70飄窗＋陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送有

藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－周邊概況區(qū)域內(nèi)除藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】coco時(shí)代已知樓棟（4、5號(hào)樓）戶型統(tǒng)計(jì)戶型建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）套數(shù)總價(jià)區(qū)間備注兩室兩廳一衛(wèi)63699745-57萬(wàn)5558.5975356.5100三室兩廳一衛(wèi)69789764-67萬(wàn)套二變套三687697套二變套三藍(lán)光coco時(shí)代目前戶型面積段集中在53-70平米，其中D1、D2面積相對(duì)較大，得房率相對(duì)較高，可變小套三；D3、D4、D5面積相對(duì)較小，得房率相對(duì)較低，為套二戶型。4、5號(hào)樓均為3梯10戶，其中D1、D2可變小套三戶型面向中庭，D3、D4、D5套二戶型面向二環(huán)路。從已推出的4、5號(hào)樓來(lái)看，各種戶型面積配比均衡；同時(shí)套二總價(jià)區(qū)間大約在45-57萬(wàn)，套二變套三戶型總價(jià)約為64-67萬(wàn)?？刂泼娣e，控制總價(jià)，滿足居家功能藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】coco時(shí)代已知樓藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－戶型分析D1戶型：建筑面積約69㎡，實(shí)得面積約78㎡，得房率113%，三室兩廳一衛(wèi)D2戶型：建筑面積約68㎡，實(shí)得面積約76㎡，得房率112%，三室兩廳一衛(wèi)房間尺寸面積（㎡）廚房1700*32005.44衛(wèi)生間1800*18003.24客廳3400*350011.9主臥3100*350010.85次臥3500*28009.8書房2400*24005.76贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗約9㎡房間尺寸面積（㎡）廚房1800*30005.4衛(wèi)生間1800*18003.24客廳3800*400015.2主臥4000*310012.4次臥2200*28006.16書房2400*24005.76贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗約8㎡藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－戶型分析D1戶型藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－戶型分析D3戶型：建筑面積約63㎡，實(shí)得面積約69㎡，得房率110%，兩室兩廳一衛(wèi)房間尺寸面積（㎡）廚房1800*30005.4衛(wèi)生間1900*19003.61客廳3500*400014主臥3800*310011.78次臥2600*22005.72贈(zèng)送飄窗約6㎡房間尺寸面積（㎡）廚房1800*30005.4衛(wèi)生間1900*19003.61客廳3500*300010.5主臥3800*310011.78次臥2600*22005.72贈(zèng)送飄窗約3.5㎡D5戶型：建筑面積約53㎡，實(shí)得面積約56.5㎡，得房率107%，兩室兩廳一衛(wèi)房間尺寸面積（㎡）廚房1700*31005.27衛(wèi)生間1850*18503.42客廳3200*30009.6主臥3300*30009.9次臥2100*34007.14贈(zèng)送飄窗約3.5㎡D4戶型：建筑面積約55㎡，實(shí)得面積約58.5㎡，得房率110%，兩室兩廳一衛(wèi)藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－戶型分析D3戶型藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－戶型分析戶型建面廚房衛(wèi)生間客廳主臥次臥1次臥2贈(zèng)送面積D1695.443.2411.910.859.85.76約9㎡D2685.43.2413.212.46.165.76約8㎡D3635.43.611411.785.72——約6㎡D4555.43.6110.511.785.72——約3.5㎡D5535.273.429.69.97.14——約3.5㎡藍(lán)光coco時(shí)代目前戶型的廚房和衛(wèi)生間面積相對(duì)比較固定，分別是5.5平米左右和3.2-3.6平米之間；客廳和主臥面積和該戶型面積大小成正相關(guān)，會(huì)根據(jù)戶型大小有所變化，但基本都在10平米以上，滿足基本使用功能；而其他次臥會(huì)有明顯縮緊，一般控制在6平米以內(nèi)。綜上可看出coco時(shí)代戶型緊湊但強(qiáng)調(diào)功能的齊全，主要缺點(diǎn)是廚房開間較小，不足6平米的小次臥作為一般臥室稍顯小巧，但可滿足作為書房或是兒童房功能使用。據(jù)悉，項(xiàng)目后期戶型會(huì)稍有改動(dòng)，但仍會(huì)延續(xù)套二和小套三的剛需戶型設(shè)計(jì)，面積也基本集中在50-70平米之間。緊湊的戶型中，滿足核心空間基本使用尺寸要求下，在其他功能房做緊縮尺寸功夫藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【產(chǎn)品策略】－戶型分析戶型建面藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【價(jià)格策略】?jī)r(jià)格低開高走，單價(jià)適中，控制總價(jià)從區(qū)域樓盤價(jià)格對(duì)比看，除了辦公性質(zhì)產(chǎn)品，coco時(shí)代具有單價(jià)和總價(jià)優(yōu)勢(shì)。

從項(xiàng)目開發(fā)看，項(xiàng)目首先啟動(dòng)臨路東北角，后期住宅房源位置相對(duì)較好，為價(jià)格低開高走預(yù)留空間。7#8#1#3#2#6#未推預(yù)推已推5#4#項(xiàng)目名稱主力價(jià)格總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）備注招商?hào)|城國(guó)際1150058-78辦公性質(zhì)協(xié)信中心930075-105

萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)1190053-58,85-200辦公性質(zhì)世茂玉錦灣10600117-160

九龍倉(cāng)江灣城（御園）9600131-162

嘉通云尚960048-100

和信融錦云灣1120078-100

保利康橋14800163-296

通瑞龍邸————未售新盤藍(lán)光coco時(shí)代930045-67

區(qū)域項(xiàng)目分布示意藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【價(jià)格策略】?jī)r(jià)格低開高走，單價(jià)藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【價(jià)格策略】—定價(jià)分析D3D4D5D5D4D3建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)63.4610056.728655.329860.8152.779859.7752.779859.7755.329860.8163.4610056.73D2D1電梯D1D2建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)建筑面積建面單價(jià)68.6910496.433369.3510392.2168.6910496.4369.3510599.86從橫向價(jià)格比較：D2戶型價(jià)格最高，D5戶型價(jià)格最低；位置比較：面中庭高于臨道，兩側(cè)高于中間；戶型采光、環(huán)境和位置等因素影響價(jià)格高低；D2戶型亮點(diǎn)：三面采光，臥室面向小區(qū)，環(huán)境安靜等特點(diǎn)。藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【價(jià)格策略】—定價(jià)分析D3D4從樓層立體看：?jiǎn)蝺r(jià)在10000元/平米以上，總價(jià)在70萬(wàn)元左右，15-20F建面單價(jià)最高，建面單價(jià)10392元/平米，其次8-14F和21-27F建面單價(jià)10189元/平米，單價(jià)差約200元/平米（除3、31F外，因有平臺(tái)利用建面單價(jià)高）；總之，樓層單價(jià)整體變化趨勢(shì)為中間高，兩頭低。樓層建筑面積建面單價(jià)總價(jià)32F66.4810084.2467040031F71.313753.1698060030F69.4210086.4370020029F69.4210086.4370020028F69.3510086.5269950027F69.3510188.970660026F69.3510188.970660025F69.3510188.970660024F69.3510188.970660023F69.3510188.970660022F69.3510188.970660021F69.3510188.970660020F69.3510392.2172070019F69.3510392.2172070018F69.3510392.2172070017F69.3510392.2172070016F69.3510392.2172070015F69.3510392.2172070014F69.3510188.970660013F69.3510188.970660012F69.3510188.970660011F69.3510188.970660010F69.3510188.97066009F69.3510188.97066008F69.3510188.97066007F69.3510086.526995006F69.3510086.526995005F69.3510086.526995004F69.3510086.526995003F69.3614625.141014400備注：以5號(hào)樓1號(hào)房間掛牌價(jià)格為例藍(lán)光coco系列－coco時(shí)代【價(jià)格策略】—定價(jià)分析從樓層立體看：?jiǎn)蝺r(jià)在10000元/平米以上，總價(jià)在70萬(wàn)元左