物業(yè)管理之工程管理工作流程教材

中國物業(yè)管理協(xié)會培訓(xùn)中心12/28/2022物業(yè)管理之工程管理

工作流程

培訓(xùn)師:內(nèi)容提要:前期介入工作流程接管驗收工作流程裝修管理工作流程維保工作流程日常設(shè)備設(shè)施管理工作流程第一節(jié)前期介入管理前期介入概念前期介入工作內(nèi)容前期介入管理概念:前期介入是指物業(yè)公司在簽定物業(yè)管理合同后,本著對開發(fā)商、業(yè)主負責的態(tài)度，本著后期更好的做好物業(yè)管理工作，針對小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計及現(xiàn)場情況提出有效的建議及為正常的物業(yè)管理而做的一系列準備工作。前期介入顧問的工作內(nèi)容一、從管理及業(yè)主后期使用的角度編寫《項目建議書》。1、審閱設(shè)計圖紙，從管理及使用的角度提出改善性意見。（如空調(diào)冷凝水集水管的設(shè)置）2、參與項目的交通組織規(guī)劃設(shè)計，保證項目的人車合理分流。3、參與項目設(shè)備設(shè)施以及安防系統(tǒng)的選擇，在保證項目管理及使用的基礎(chǔ)上盡可能給開發(fā)商減少投入。二、施工現(xiàn)場實地考察，掌握工程的第一手資料

1、準確掌握預(yù)埋管線等隱蔽工程的施工位置，避免將來圖紙與現(xiàn)場不相符的管理尷尬。2、現(xiàn)場參加設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，為將來管理做好準備。第二節(jié)工程接管驗收接管驗收概念接管驗收的重要性接管驗收條件接管驗收程序接管驗收分類及標準接管驗收記錄接管驗收概念：接管驗收是指物業(yè)管理公司在接管開發(fā)商、建設(shè)單位或個人托管的新建或原有房屋等物業(yè)之前，對該項物業(yè)以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收的重要性1、接管驗收是物業(yè)公司與開發(fā)商之間權(quán)利與責任發(fā)生轉(zhuǎn)移的分水嶺。2、接管驗收是后期管理的重要鋪墊

接管驗驗收條條件：：1、建建筑工工程全全部施施工完完畢并并以竣竣工驗驗收合合格2、供供電、、采暖暖、給給排水水、衛(wèi)衛(wèi)生、、道路路等設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施能能正常常使用用3、房房屋棟棟、戶戶編號號經(jīng)有有關(guān)部部門確確認批批準接管驗驗收的的程序序：1、建建設(shè)單單位書書面提提請物物業(yè)公公司接接管驗驗收2、確確定接接管驗驗收時時間成成立接接管驗驗收小小組3、物物業(yè)公公司根根據(jù)接接管驗驗收條條件和和應(yīng)移移交的的資料料逐項項進行行審核核并對對樓宇宇設(shè)備備設(shè)施施進行行現(xiàn)場場驗收收4、對對驗收收中發(fā)發(fā)現(xiàn)的的問題題分類類匯總總提交交給建建設(shè)單單位限限期整整改。。4、簽簽發(fā)接接管驗驗收文文件接管驗驗收分分類及及標準準：一、實實物接接管1、房房屋本本體2、戶戶內(nèi)設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施3、公公共設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施4、公公共環(huán)環(huán)境園園林道道路二、資資料接接管1、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資資料2、政政府驗驗收相相關(guān)資資料3、工工程技技術(shù)資資料4、其其他資資料接管驗驗收記記錄1、接管驗驗收記記錄分分為房房屋質(zhì)質(zhì)量驗驗收記記錄、、設(shè)施施設(shè)備備驗收收記錄錄、環(huán)環(huán)境驗驗收記記錄、、綠化化工程程驗收收記錄錄等四四大類類，2、驗驗收記記錄表表必須須包括括：驗驗收項項目、、驗收收時間間、驗驗收具具體內(nèi)內(nèi)容、、驗收收人簽簽字、、驗收收結(jié)論論、存存在問問題、、整改改單位位、跟跟蹤結(jié)結(jié)果等等。第三節(jié)節(jié)二二次裝裝修管管理二次裝裝修的的概念念二次裝裝修流流程二次裝裝修各各環(huán)節(jié)節(jié)注意意事項項二次裝修修中的三三檢工作作案例分析析一、二次次裝修概概念樓宇接管管驗收交交付使用用后，業(yè)業(yè)主(或或用戶)辦理完完入伙手手續(xù)后，，在正式式入住前前，根據(jù)據(jù)業(yè)主的的要求，，對所購購(租賃賃)房屋屋進行分分隔、裝裝飾、布布置等。。有時住住戶掉換換后，新新用戶要要將原來來的裝修修推倒，，按自己己的意愿愿重新裝裝修。習(xí)習(xí)慣上人人們往往往把以上上裝修稱稱為二次次裝修。二、二次次裝修的的特點1必須符符合樓宇宇原設(shè)計計時的工工程技術(shù)術(shù)規(guī)范與與技術(shù)指指標；2、施工工時應(yīng)顧顧及相鄰鄰住戶的的正常工工作及生生活，盡盡量減少少對他們們的影響響；3對施工工人員的的技術(shù)及及素質(zhì)要要求比較較高，以以保障住住戶的人人生、財財產(chǎn)的安安全；4、重視視施工中中的防火火工作。。二、裝修管理理流程：：填表交費費工作界面面交接三檢工作作執(zhí)行審批核發(fā)發(fā)施工許許可證現(xiàn)場督導(dǎo)導(dǎo)巡查現(xiàn)場場驗驗收收裝修管理理的三大大環(huán)節(jié)：：1、做好好事前管管理，嚴嚴把審批批關(guān)2、加強強事中控控制，嚴嚴把過程程關(guān)3、做好好事后管管理，嚴嚴把驗收收關(guān)審批環(huán)節(jié)節(jié)的注意意事項：：一、業(yè)主主必須如如實在《《裝修申申請表》》中填寫寫裝修項項目二、裝修修項目審審批必須須經(jīng)管理理處工程程師初審審、管理理處經(jīng)理理終審后后才能核核發(fā)裝修修許可證證。三、在審審批前必必須與業(yè)業(yè)主及裝裝修公司司做好工工作界面面的交接接工作（（如水電電、防水水、墻體體等）過程管理理工作注注意事項項：1、嚴格格控制現(xiàn)現(xiàn)場裝修修項目在在所報批批的項目目范圍內(nèi)內(nèi)2、現(xiàn)場場合適的的位置必必須放置置有效的的滅火器器材3、陽臺臺及室內(nèi)內(nèi)樓板不不允許堆堆放超重重的裝修修材料4、特殊殊工種的的裝修工工人必須須持有操操作證5、所有有裝修工工人必須須辦理小小區(qū)出入入證6、裝修修垃圾必必須按時時堆放在在指定的的地點。。7、嚴格格禁止裝裝修現(xiàn)場場使用明明火違章裝修修的處理理程序：1、發(fā)現(xiàn)問題題2、開具第一一次違章整改改通知單要求求整改3、再次發(fā)生生同樣問題開開具二次違章章整改通知單單4、經(jīng)二次整整改通知仍不不改正者，扣扣除部分裝修修押金裝修驗收：裝修驗收是指指業(yè)主二次裝裝修完以后，，向管理處提提出裝修驗收收申請，管理理處裝修管理理人員依據(jù)業(yè)業(yè)主在裝修申申請表所申請請的項目逐項項驗收，并再再次做好三檢檢工作。裝修驗收注意意事項：1、嚴格按照照報批項目驗驗收2、重點注意意做好三檢工工作3、如實把驗驗收情況記錄錄在裝修申請請表的驗收部部分。4、對違章部部分提出整改改意見裝修管理的重重中之重：三三檢工作一、什么是三三檢工作：所謂三檢工作作是指為了保保證房屋的完完好性而通過過一定的方法法對房屋的供供暖，給水系系統(tǒng)，電路系系統(tǒng)、防水等等危害性較大大的系統(tǒng)進行行再檢驗工作作二、三檢工作作的重要性：：三檢工作是工工作界面交接接的一個重要要環(huán)節(jié)，通過過三檢工作的的執(zhí)行，確定定原施工工程程是否完好；；再次確定我我們交給業(yè)主主的房屋是否否存在質(zhì)量問問題，避免業(yè)業(yè)主二次裝修修以后出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量問題而無無法確定責任任。三檢工作的核核心：工作閉環(huán)即反映在每張張備案表上的的檢驗最終結(jié)結(jié)果都應(yīng)該是是完好的，不不論中間過程程是否存在質(zhì)質(zhì)量問題。案例：某小區(qū)1號號樓4單元元501業(yè)業(yè)主申請裝裝修，管理理處在收取取各種費用用后發(fā)放裝裝修許可證證。在裝修修過程中，，維修技工工小李在巡巡查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)裝修工作作人員在現(xiàn)現(xiàn)場用煤氣氣罐做飯，，馬上把煤煤氣罐收繳繳到管理處處，經(jīng)一番番討論后，，管理處返返還了煤氣氣罐。裝修驗收完完畢一個月月后，該房房衛(wèi)生漏水水及地埋管管滲水，導(dǎo)導(dǎo)致樓下造造成一定的的損失，該該房業(yè)主以以原有衛(wèi)生生間防水沒沒做好為由由拒絕承擔擔責任，給給管理處工工作造成了了很大的被被動。請問問：：工工作作中中管管理理處處哪哪些些工工作作是是對對的的，，哪哪些些工工作作做做的的不不足足？？注意意事事項項：：1、、在在發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)裝裝修修第第一一次次違違規(guī)規(guī)時時應(yīng)應(yīng)先先簽簽發(fā)發(fā)糾糾正正通通知知單單。。2、在在核發(fā)發(fā)裝修修許可可證前前管理理處應(yīng)應(yīng)做好好工作作界面面的交交接接，，同時時做好好三檢檢工作作。3、裝裝修前前后沒沒有對對地埋埋管做做打壓壓實驗驗，缺缺乏有有效的的免免責證證明。。第四節(jié)節(jié)維維保保管理理維保工工作概概念維保工工作流流程唯保工工作的的事前前準備備維保工工作的的三部部曲討論維保的的概念念：維保是是指工工程交交付使使用以以后，，開發(fā)發(fā)商委委托物物業(yè)公公司接接受業(yè)業(yè)主的的請修修，針針對原原工程程缺陷陷協(xié)調(diào)調(diào)施工工單位位等與與項目目相關(guān)關(guān)的單單位無無償給給業(yè)主主提供供后期期的修修繕工工作維保的的工作作流程程：業(yè)主請修填寫相關(guān)請修記錄（維保流程單）實施維修回訪記錄存檔不滿意滿意維保工工作的的事前前準備備：1、在在小區(qū)區(qū)入住住之前前由開開發(fā)商商組織織成立立維保保工作作小組組，小小組成成員包包括開開發(fā)商商、施施工單單位及及設(shè)備備供應(yīng)應(yīng)廠商商、監(jiān)監(jiān)理公公司、、物業(yè)業(yè)公司司等。。2、由由開發(fā)發(fā)商牽牽頭，，針對對維保保工作作物業(yè)業(yè)公司司與開開發(fā)商商、各各施工工單位位、設(shè)設(shè)備供供應(yīng)廠廠商簽簽訂維維保協(xié)協(xié)議，，在協(xié)協(xié)議明明確規(guī)規(guī)定各各方的的權(quán)利利與責責任維保工工作的的事前前準備備：3、編編制維維保答答客問問，保保證各各方以以同樣樣的標標準回回答業(yè)業(yè)主的的咨詢詢4、編編制維維保成成員聯(lián)聯(lián)系簿簿，保保證聯(lián)聯(lián)系通通暢。。5、明明確各各維保保單位位的現(xiàn)現(xiàn)場辦辦公地地點。物業(yè)公公司維維保工工作的的三部部曲：：第一步步跟蹤蹤：物業(yè)客客服中中心接接到業(yè)業(yè)主請請修以以后，，物業(yè)業(yè)公公司維維保人人員應(yīng)應(yīng)該馬馬上到到業(yè)主主家查查看報報修內(nèi)內(nèi)容，，以確確定所所報問問題是是否屬屬于維維保范范疇。第二步步跟蹤蹤：維保單單位在在維修修的過過程中中，物物業(yè)公公司維維保人人員應(yīng)應(yīng)時刻刻注意意維修修的進進度，，及時時把維維修進進度反反饋到到客戶戶服務(wù)務(wù)中心心，以以便客客戶服服務(wù)中中心做做好客客戶回回訪工工作。。物業(yè)公公司維維保工工作的的三步步跟蹤蹤：第三步步跟蹤蹤：維保單單位認認為維維修工工作已已完成成并返返回維維保跟跟蹤單單時，，物業(yè)業(yè)公司司維保保工作作人員員應(yīng)上上門核核實維維修情情況，，確認認維修修工作作是否否真正正完成成并