2023年中國房地產(chǎn)投資參鑒：順應(yīng)時勢蓄勢謀發(fā)-仲量聯(lián)行

謀發(fā)2023年中國房地產(chǎn)投資參鑒2022年12月22日順應(yīng)時勢蓄勢謀發(fā)宏觀形勢由“穩(wěn)”望“健”縱觀國際格局演變，即將過去的2022年極不平凡！諸多全球性事件的結(jié)合，導(dǎo)致資本市場頻繁動蕩。地緣政治局勢緊張、戰(zhàn)爭陰云籠罩、通貨膨脹居高不下、勞動力短缺及西方多國央行的緊縮政策，都使得2022年對于投資運作而言極為艱難。一些資產(chǎn)類別的投資回報率出現(xiàn)顯著降低，甚至已淪為為負數(shù)。眾多房地產(chǎn)投資者紛紛借此機會重新評估、定位他們的投資組合，并制定戰(zhàn)略以更好地應(yīng)對未來市場持續(xù)增加的不確定性。同時，我們也在為眾多客戶就2023年房地產(chǎn)投資目標和計劃提供咨詢建議；我們的研究成果提示，全球各主要經(jīng)濟體的發(fā)展軌跡在近期內(nèi)將會出現(xiàn)鮮明的背離。經(jīng)濟增長將大幅放緩首先，我們預(yù)計2023年全球經(jīng)濟增長將大幅放緩；西方發(fā)達經(jīng)濟體將持續(xù)疲軟，相對而言一些亞洲市場則可望保持其“堅韌”的相對增長。應(yīng)當(dāng)正視，出現(xiàn)全球性經(jīng)濟衰退的風(fēng)險已經(jīng)大幅增加。當(dāng)今的全球金融體系與既往年代比較，在接受市場考驗的能力和韌性方面已經(jīng)有了長足的發(fā)展；盡管如此，體系中“強勢美元”和技術(shù)衰退風(fēng)險造成的溢出效應(yīng)，往往相對容易在新興市場中，尤其是較弱的經(jīng)濟體內(nèi)誘發(fā)金融危機。我們預(yù)見，在疫情封控政策全面解除后，中國市場將回歸其在全球經(jīng)濟中特殊及有利的地位。仲量聯(lián)行投資及資本市場團隊，攜“投資銷售”、“股權(quán)和債務(wù)融資咨詢”等業(yè)務(wù)單元，將全力助您順應(yīng)時勢、蓄勢共同見證市場的機遇和挑戰(zhàn)。1國際貨幣基金組織發(fā)布的《世界經(jīng)濟展?jié)鲩L率預(yù)計將從2021年的6.0%大幅下降至2022年的3.2%，及至2023年長率預(yù)期在時下很有可能會進一步下調(diào)。諸多經(jīng)濟學(xué)家1.8%之間，較之10月份數(shù)據(jù)進一步下調(diào)了整整一個百分點。理論上，如全球經(jīng)濟實際增長率低于普遍認同的1.0%的人口增長率，則意味著：即將來到的2023年進入全球經(jīng)濟衰退。隨著各國中央銀行收緊貨幣政策的影響顯現(xiàn)，2021年疫情封控后，恢復(fù)經(jīng)濟開放對全球經(jīng)濟增長的提振作用將在2023年逐漸減低?？雇泿淼母叱杀臼沟?023年全球經(jīng)濟衰退的風(fēng)險急劇增加。22022年10月《世界經(jīng)濟展望》經(jīng)濟增速預(yù)測經(jīng)濟6.05.23.72.7202120222023圖1：世界經(jīng)濟展望(2022年10月)的經(jīng)濟增長預(yù)測資料來源：國際貨幣基金組織場和經(jīng)濟體6.6202120222023202120222023經(jīng)濟體2.4.2.722順應(yīng)時勢蓄勢謀發(fā)/中國引領(lǐng)圖圖2：2023年全球主要經(jīng)濟體的GDP增長預(yù)測陷入技術(shù)性衰退經(jīng)濟學(xué)人智庫預(yù)測，美國將在2023年陷入技術(shù)性衰退，即：GDP將實現(xiàn)0.2%的小幅增長，從則預(yù)期在2023年進入實質(zhì)經(jīng)濟衰退，平均GDP同期，經(jīng)濟學(xué)人智庫預(yù)計中國2023年GDP增長率將介于2.5%到6.0%之間，中值為4.8%，顯著高于除印度以外的世界其他地區(qū)。以上預(yù)測尚未考慮到中國政府于12月最新推出的疫情防前市場普遍判斷中國政府將在2023年下半年才會逐漸放寬防控措施。從其他國家的經(jīng)驗來看，中國全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)之路也必將經(jīng)歷種種坎坷；盡管如此，隨著防疫措施放寬，經(jīng)濟復(fù)蘇態(tài)勢更加明朗，實際達成的經(jīng)濟增長率很有可能會超過目前的預(yù)測區(qū)間。利率上調(diào)美國聯(lián)邦儲備委員會(美聯(lián)儲)在最近的12月會議中宣布再次加息50個基點。實際上，美聯(lián)儲在最近九個月內(nèi)共累計進行了七次加息，將聯(lián)邦基金利率從接近零的水平上調(diào)，累計加息425個基點，到達4.25%至4.5%的區(qū)間。這也是美聯(lián)儲自上世紀80年代以來最為急迫的貨幣緊縮通道。世界多個中央銀行緊隨美聯(lián)儲其后，同步進行了加息操作。美國通脹率目前仍然高于6%，比預(yù)先制定的策略目標2%高出三倍以上。美聯(lián)儲主席杰羅結(jié)束；在相當(dāng)長的時期內(nèi)，不得不將經(jīng)濟增長限制在低位區(qū)間；美聯(lián)儲須堅持到底，確邦基金利率在未來一段時間會持續(xù)保持高位聯(lián)邦公開聯(lián)邦公開市場委員會會議日期利率變動(基點)聯(lián)邦基金利率2022年12月14日4.25%至4.50%20222022年11月2日753.75%至4.00%2022年9月21日753.00%至3.25%20222022年7月27日752.25%至2.5%2022年6月16日751.50%至1.75%20222022年5月5日0.75%至1.00%2022年3月17日250.25%至0.50%表3：2022年美聯(lián)儲基金利率上調(diào)順應(yīng)時勢蓄勢謀發(fā)/國際經(jīng)濟走勢背離演變另一方面，曠日持久的俄烏沖突進一步推高了能源和食品價格，使得許多國家通脹壓力不斷增加，尤其是對于俄烏的歐洲鄰國情況信心指數(shù)大幅下降。以當(dāng)?shù)刎泿庞嬎悖鳉W主要城市的天然氣和電力圖圖4：美國通脹預(yù)測(同比變化百分比)資料來源：仲量聯(lián)行分析、ConsensusEconomics圖圖5：歐元區(qū)通脹預(yù)測(同比變化百分比)資料來源：仲量聯(lián)行分析、ConsensusEconomics順應(yīng)時勢蓄勢謀發(fā)/國際經(jīng)濟走勢背離演變圖圖7：天然氣價格指數(shù) (2010年1月至2022年9月)(2019年=100)資料來源：仲量聯(lián)行分析、Refinitiv圖圖6：電價指數(shù) (2015年1月至2022年10月)資料來源：仲量聯(lián)行分析、Refinitiv亞太地區(qū)各亞太經(jīng)濟體走出疫情影響、重新開放(中國除外)，促進了經(jīng)濟復(fù)蘇，但其通脹水平則普遍低于西方。雖然利率也有所上調(diào)，但亞洲的中央銀行并未效仿西方實施激進的貨幣緊縮政策。對于2022年的房地產(chǎn)投資者而言，中國并非亞度和東南亞國家，尤其是印度尼西亞和越南，已成為對資本越來越有吸引力的投資目的地。這些經(jīng)濟體的經(jīng)濟復(fù)蘇道路各有不同，恰好為投資者提供了更加多元化的投資組合。在不確定性持續(xù)增加和通貨膨脹居高不下的時期，投資者通常將房地產(chǎn)資產(chǎn)視為對沖通脹的有效工具，進而加強了對房地產(chǎn)配置的需求。但同時由于對風(fēng)險的認知上升，也導(dǎo)致了投資者普遍要求適用更高的折現(xiàn)率和資本化率，進而抑制了投資需求并降低了配置的效率。我們關(guān)注到，市場的交易量普遍出現(xiàn)下降，尤其是在第三季度當(dāng)賣雙方表現(xiàn)得更加謹慎，放緩了各種投資決策。增長前景可觀，增長前景可觀，中國應(yīng)對新冠疫情，無論是在病例防控、還是宏觀經(jīng)濟政策運用方面，與西方發(fā)達經(jīng)濟體存在根本差異。西方經(jīng)濟體在疫情初期便實施了防疫封鎖，引發(fā)了近代歷史上最嚴重的經(jīng)濟衰退之一。隨著疫苗的普及和邊境重新開放，政策制定者決定進行大規(guī)模的財政、經(jīng)濟刺激措施來恢復(fù)經(jīng)濟活動，從而穩(wěn)定了市場并迅速恢復(fù)了信心。然而，負面后果也相繼顯現(xiàn)出來：通貨膨脹失控，整個經(jīng)濟體的債務(wù)負擔(dān)增加導(dǎo)致金融脆弱性加劇，最終被迫實施嚴苛的貨幣收緊政策。策對比而言，中國政府采取了截然不同的舉措。在疫情防控方面，中國沒有單一推動、依賴疫苗保障，同時更實施了嚴格的動態(tài)清零政策，包括實施封鎖和限制人口流動等舉措。疫情防控政策一定程度上維持了部分生產(chǎn)，但也嚴重抑制了對商品和服務(wù)的需求；卻在客觀上避免了通貨膨脹。誠然，三年的疫情防控政策嚴重阻礙了中國的經(jīng)濟增長，但也使中國免于陷入失控的高通脹局面。宏觀層面上，不同于中國在應(yīng)對2008年全球金融危機時實施的舉措，即：通過大規(guī)模、高強度的貨幣刺激來提振停滯不前的經(jīng)濟；2022年內(nèi)，中國人民銀行(“人民銀行”)僅實施了適度寬松的貨幣政策，向銀行體系注入可控流動性；同時，中央政府調(diào)整財政政策，利用減稅、退稅的方式以圖促進經(jīng)濟復(fù)蘇。在即將跨入2023年之際，我們看到：西方主要經(jīng)濟體與中國在既往疫情期間因為采取了迥異的應(yīng)對政策，從而導(dǎo)致的宏觀經(jīng)濟狀況也已形成了清晰、鮮明的對比。2022年9月中國內(nèi)地通脹率達到了2.8%，為2020年第四季度以來的最高水平，但仍遠低于其他主要參照經(jīng)濟體。同樣，在2022年內(nèi)人民銀行的一系列降息、降準措施之后，中國目前的基準利率處于20多年來的最低水平，且仍有下調(diào)空間；相比之下，美國通脹率目前處于40年來的最高水平，市場普遍預(yù)期由于美聯(lián)儲遏制通脹立場堅定，利率仍有可能繼續(xù)上調(diào)。圖8：消費者價格指數(shù)：中國和美國通脹率(2017年1月至2022年11月)資料來源：仲量聯(lián)行分析順應(yīng)時勢蓄勢謀發(fā)/增長前景可觀圖9：利率：中國10年期國債、美國10年期國債收益率和美國聯(lián)邦基金利率(2017年1月至2022年11月)資料來源：仲量聯(lián)行分析重啟，或始于瞬間開放如前所述，中國在很大程度上避免了物價失控的局面，隨著防疫措施的進一步放寬，這將使得中國在邁入新的發(fā)展階段和謀求增長方面處以來，尤其在2001年加入WTO之后，中國的歷史經(jīng)濟增長強勁，令世界矚目。過去三年，中國經(jīng)濟調(diào)整了價格水平、利率和通貨膨脹等關(guān)鍵經(jīng)濟因素，同時調(diào)整了就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加了可再生能源的使用，并在許多行業(yè)推動綠色和可持續(xù)發(fā)展策略。這些聯(lián)合舉措將為中國下一階段的增長提供堅實、可持續(xù)的基礎(chǔ)。2022年絕大部分時間內(nèi)，中國堅持動態(tài)清零政策，延緩市場、邊境的重新開放；直至12月份，核心防疫措施突然放寬，震驚了市場并釋庸置疑，也是廣為認同的是：中國潛在、并可持續(xù)的復(fù)蘇增長，將為國內(nèi)、亞太區(qū)域及全球經(jīng)濟恢復(fù)帶來積極的影響。882022年10月召開的中國共產(chǎn)黨第二十次全歷了不同階段國家整體、行業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展歷程。從最初的工業(yè)化重點，進而的城市化專注，演變到當(dāng)前的現(xiàn)代化建設(shè)，這是經(jīng)濟成熟發(fā)展的必要軌跡。中國政府繼而提出，重點聚焦技術(shù)發(fā)展和科學(xué)創(chuàng)新，并將其作為未來幾十年推動現(xiàn)代化進程的主要議題。9金融16條11月14日：人民銀行和中國銀行保險于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康善房地產(chǎn)市場融資及資金流向的措施。其中包括：保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度，等。市場普遍認為是房地產(chǎn)行業(yè)進一步發(fā)展的拐點。緩房地產(chǎn)行業(yè)11月14日：銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》。監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。此舉有助舒緩房地產(chǎn)行業(yè)的流動性需求。11月28日：中國證券監(jiān)督管理委員會 重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。私募投資基金11月28日：證監(jiān)會決定開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)等。5保障性租賃住房12月9日：證監(jiān)會宣布進一步擴大REITs試點范圍，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。順應(yīng)時勢蓄勢謀發(fā)/未來發(fā)展發(fā)展中國過往幾年間對于現(xiàn)代化和創(chuàng)新發(fā)展的投入，為房地產(chǎn)行業(yè)的未來復(fù)蘇奠定了穩(wěn)健的基礎(chǔ)。中國政府近期出臺的上述新政，也將大力緩解流動性壓力，無疑給專業(yè)投資者和住宅買家的信心恢復(fù)提供了支持。中國的現(xiàn)代化進程中產(chǎn)生的剛性需求，也將激發(fā)特定領(lǐng)域的未來發(fā)展，如現(xiàn)代物流、冷庫、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)等。這些領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將成為中國未來現(xiàn)代化進程的重點。另一方面，中國的城鎮(zhèn)化浪潮經(jīng)歷了二十多年后，許多位于成熟市場核心地段的商業(yè)地產(chǎn)的存量資產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了一定的損耗，需要開始進行更新替代，其中受益的資產(chǎn)類型包括寫字樓、零售和長租公寓等；此等資產(chǎn)在改造時，將融合最前沿的科技，充分考慮用戶偏好和生活方式。這些經(jīng)過悉心改造，煥然一新的商業(yè)和居住空間，在未來可以持續(xù)滿足社區(qū)、個人和社會發(fā)展的不同需求。66從2022年12月開始，在中央政府的敦促下，內(nèi)地多個城市快速松綁疫情防控措施。中國正式進入后疫情時代。隨著城市逐步打開，經(jīng)濟進入重啟模式，我們認為2023年下半年的主。在我們服務(wù)的眾多境內(nèi)外投資者中，有相當(dāng)一部分認為，目前時點是應(yīng)大力關(guān)注中國市場的加對中國房地產(chǎn)的投資配置份額。他們認為中國經(jīng)濟目前出現(xiàn)了一個短暫停滯，但在未來的十年時間，中國有望晉升為世界上最大的經(jīng)濟一階段的經(jīng)濟發(fā)展。境內(nèi)外機構(gòu)、資本管理人對人民幣基金募集的積極參與，及本地金融機構(gòu)和自用企業(yè)收購活顯示當(dāng)投資者對中國本地市場有了深入透徹的了解后，都希望