房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估知識點匯總

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估（★★★）房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及：①單純土地的買賣、交換；②土地及地上建筑物的整體買賣、交換；③零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。知識點一：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估3特點1．從估價時點上看看房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓讓前進行，估估價時點則在在估價作業(yè)日日期之后。

2．從委托人和評估估主體上講房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可可以委托社會會上任何一家家值得委托人人信任的評估估機構(gòu)評估，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

3．從估價目的和要要求上講房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只只是為了了解解、掌握房地地產(chǎn)交易行情情而進行的評評估，其目的的只是為了在在進行房地產(chǎn)產(chǎn)交易時有一一個參考價格格，它帶有一種種咨詢性，如如買方需要了了解購買一宗宗房地產(chǎn)時，可可能實現(xiàn)的最最低價格，而而賣方則需要要了解出售房房地產(chǎn)時可能能實現(xiàn)的最高高價格。作為為評估機構(gòu)，對對該宗房地產(chǎn)產(chǎn)進行評估時時，其評估結(jié)結(jié)果可能是有有一定擺動幅幅度的價格區(qū)區(qū)間，估價人人只對估價信信息和結(jié)論合合乎估價技術(shù)術(shù)規(guī)范和職業(yè)業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策策不負(fù)直接責(zé)責(zé)任。知識點二：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的常用方法（一）市場法由于房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓實例比較多，市場非常活躍，因此市場法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估普遍采用的一種方法。對于單純國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格估價時，選取的市場交易實例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等?！就谌碌谝还?jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓p190的內(nèi)容】（二）假設(shè)開發(fā)法對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進行估價時，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。假設(shè)開發(fā)法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價值，得到土地或在建工程價格?！就谌碌谝还?jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓p190的內(nèi)容】（三）成本法當(dāng)市場交易實例難以獲取，估價對象土地使用權(quán)及地上建筑物價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。（四）收益法對于有收益的房地產(chǎn)如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓價格估價時，常常采用收益法進行估價。（五）基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價修正法主要是針對單純土地轉(zhuǎn)讓估價或成本法估價時的土地估價。基準(zhǔn)地價修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價?！窘滩陌咐?－2】××房地產(chǎn)估價報告封面（略）目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）××大廈裙樓及塔樓a座11～28層房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值估價結(jié)果報告一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價范圍界定估價對象為位于××市××區(qū)××街1號××大廈的1～3層裙樓與a座塔樓的1l～28層房地產(chǎn)。根據(jù)《關(guān)于發(fā)布××市土地級別及土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（××發(fā)［2005］68號）規(guī)定，估價對象坐落地點為一級二類地，屬公建集中區(qū)。估價對象臨街狀況為：東側(cè)為已建成建筑，距離××路l00m，西臨××路，北側(cè)距離××街100m，南側(cè)××街。根據(jù)委托人提供的部分設(shè)計圖紙和相關(guān)資料獲知，××大廈原用途為集商場、公寓和寫字樓于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑總面積為83594．27㎡。其中地下二層為人防工程，建筑面積8126．76㎡；地上1～3層整體設(shè)計為商場，建筑面積為16685．37㎡；塔樓a座為28層，設(shè)計為大戶型公寓，建筑面積22955．5㎡，b座為33層，設(shè)計為寫字間，建筑面積35826．64㎡。項目總占地面積8318．72㎡?！痢链髲B自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。本次估價對象的具體范圍是：××大廈1～3層裙樓（建筑面積為16685．37㎡）和a座塔樓11～28層（建筑面積16527．96㎡）房地產(chǎn)。（二）權(quán)屬狀況根據(jù)委托人提供的相關(guān)資料，估價對象權(quán)屬狀況說明如下：1．土地使用權(quán)取得情況。根據(jù)委托人提供的國有土地使用證資料，××大廈土地使用權(quán)情況為：（1）公建用地：用地單位：abc房地產(chǎn)開發(fā)公司。土地使用期限為40年，自1994年6月8日至2034年6月7日，《國有土地使用證》編號為××號，用地總面積為5788．36㎡。（2）住宅用地：用地單位：abc房地產(chǎn)開發(fā)公司。土地使用期限為70年，自1994年6月8日至2064年6月7日，《國有土地使用證》編號為××號，住宅用地總面積為2530．36㎡。2．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。編號為××，用地單位：abc房地產(chǎn)開發(fā)公司。3．《開工報告》。申請開工時間為1994年6月15日，開工報告編號為××。4．××省高級人民法院判決書（編號××［2000］××號）。判決××大廈裙房以及塔樓a座11～28層抵債給××銀行（委托人）。（三）實物狀況1．裙樓（1）平面布置根據(jù)圖紙資料與實地查勘，為充分利用地形條件和沿街狀況，估價對象裙樓1～3層平面均為矩形布置，裙樓各層面積相同，東西寬約54m，南北長約100m。塔樓位于其上南北兩端，南端為a座，北端為b座。裙樓原設(shè)計為整體經(jīng)營的大型商場，層高4．5m，大廳中間原設(shè)計有通往地下一層和地上二、三層的電梯。a座塔樓原擬設(shè)高層電梯3部，其正立面（正南向）臨××街開設(shè)出入口和前廳；b座塔樓原擬設(shè)高層梯4部，其正立面（正北向）臨××街開出入口和前廳。裙房西側(cè)臨××路，設(shè)置大型出入口和前廳，建筑后退道路紅線25m，可形成100個車位的室外停車區(qū)域，東側(cè)與已建成建筑之間有6m寬的道路，與該大廈北側(cè)道路連接，可設(shè)置進入地下人防工程樓層的出入口。（2）外裝修南立面：屬a座正立面。首層開設(shè)大型出入口，兩側(cè)為弧形淺紅色磨光花崗巖。門兩側(cè)與上部為黑色磨光花崗巖，其二、三層中間安裝豎向黃色濾光玻璃窗，上部、兩側(cè)及窗間外墻面為黑色磨光花崗巖，其頂部墻面及檐頭為淺紅色磨光花崗巖。西立面：為裙房正立面，大門前為四柱方形雨篷，大門兩側(cè)一層為干掛黑色磨光花崗巖和黃色濾光玻璃窗，正西立面二、三層安裝豎向黃色濾光玻璃窗，窗頂部為圓弧形。其余部位外墻面均為石材。北立面：為b座正立面，設(shè)大型出入口。其二、三層安裝黃色濾光玻璃窗，其余一至三層外墻面做法同南立面。東立面：首層多為磨光花崗巖飾面，開設(shè)出入便門、修筑臺階，花崗巖石材鑲鋪臺階面層，粘貼擋墻立面，外窗為帶形窗。二至三層貼黃色釉面磚，為便于通風(fēng)采光。外墻面安裝懸窗和帶形百葉窗與采光窗。（3）內(nèi)裝修首層：地面全部為大理石，部分內(nèi)墻面已干掛花崗巖飾面，踢腳為黑色花崗巖。首層大廳承重圓柱共24根，均已做花崗巖飾面。承重方柱為22根、矩形柱2根，未裝飾。首層裙樓頂部原已安裝吊頂輕鋼龍骨，架設(shè)了通風(fēng)管線和布線槽。經(jīng)實地查勘，已安裝管線均有一定程度的銹蝕并已拆除較多；裙樓設(shè)樓梯多部，均為雙跑梯，踏步已鋪設(shè)大理石板，未安裝樓梯安全欄桿。樓梯間墻面已干掛大理石板。二層：內(nèi)墻面未作裝飾裝修，現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，大廳圓柱8根，其表面已于掛大理石，其余柱均未做裝飾裝修。二層主梁尺寸為800mm×300mm，二層樓梯間為干掛大理石，樓梯踏步鋪大理石板，樓梯間墻面、頂棚刮大白。三層：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，承重柱情況同二樓。樓層頂部有少量吊頂龍骨；樓梯板踏步為大理石，樓梯間墻面、頂棚刮大白。2．塔樓a座11～28層（1）平面布置根據(jù)圖紙資料與實地查勘，a座塔樓11～28層平面布置相同，各層建筑面積相同，用途均為住宅。各層平面分別有三室一廳一廚二衛(wèi)套型4戶，二室一廳一廚一衛(wèi)套型2戶。標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積為918．22㎡，層高2．8m。（2）外裝修四周外墻面為釉面磚，窗戶為黃色濾光玻璃，塔樓頂部檐口處為花崗巖挑檐。（3）內(nèi)裝修客廳、房門為木制門框，混凝土地面未找平。墻面、頂棚刮大白。外窗為黃色濾光玻璃。給排水管線等未安裝。3．設(shè)施設(shè)備電梯未安裝；室內(nèi)供水管線已安裝，但銹蝕嚴(yán)重；室內(nèi)供電管線未配線，燈具未安裝；室內(nèi)熱水采暖管線已安裝，但銹蝕嚴(yán)重，采暖設(shè)施未安裝。四、估價目的為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象評估估價對象的市場價格。五、估價時點2006年9月15日，與注冊房地產(chǎn)估價師完成對估價對象實地查勘之日相同?！窘忉尅拷o出估價時點確定的理由，很好。可做為范例。六、價值定義本報告采用的價值標(biāo)準(zhǔn)為市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即評估估價對象在市場上最可能形成的價值。七、估價依據(jù)（略）八、估價原則本報告遵循的主要原則為：獨立、客觀、公平的原則，以及合法原則、替代原則、估價時點原則、最高最佳使用原則等技術(shù)原則。九、估價方法估價對象為尚不具備交付使用條件的商業(yè)、居住房地產(chǎn)，要想進入市場，除了要在法律程序上滿足房地產(chǎn)銷售條件外，還必須完成必要的后續(xù)建設(shè)工程。根據(jù)上述實際情況，估價中擬采用假設(shè)開發(fā)法對估價對象現(xiàn)狀價值進行分析估算。其中在分析估價對象開發(fā)完成后價值時采用市場法進行。由于假設(shè)開發(fā)法在開發(fā)成本的計算方面與成本法估價相同，故本報告不采用成本法。本報告估價對象是按出售價格考慮，未按續(xù)建完成后出租經(jīng)營分析，故本報告也不采用收益法進行估價。假設(shè)開發(fā)法定義：求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價值的估價方法。市場法定義：是將估價對象房地產(chǎn)價格與在估價時點近期已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格做適當(dāng)修整，以此估算出估價對象的客觀合理價值的估價方法?！炯m錯1】本安例只采用了假設(shè)開發(fā)法一種方法，不需羅列市場法的定義，市場法是隱含在假設(shè)開發(fā)法中的方法?！炯m錯2】對不采用成本法和收益法估價的理由陳述不正確。本案例是在建工程，理論上適用于成本法。【糾錯3】沒有說明不采用市場法的理由。凡是沒有采用方法都要簡述理由。十、估價結(jié)果估價對象在上述估價目的下于估價時點的正常市場價格為人民幣（大寫）壹億貳仟捌佰伍拾萬元整（￥128500000．00），單位價格為人民幣3869元/㎡。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期2006年9月15日至9月30日。十三、估價報告使用期限本報告使用期限自出具之日起一年?！痢链髲B裙樓及塔樓a座11～28層房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（節(jié)選）一、估價對象實物狀況描述與分析（略）二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（一）區(qū)域特征估價對象所處區(qū)域為規(guī)劃建設(shè)中的城市金融商務(wù)區(qū)，位于××市中心商務(wù)區(qū)南側(cè)。根據(jù)城市規(guī)劃，將由××路、××路、××街以及××街圍合而成的矩形地帶規(guī)劃為金融商務(wù)區(qū)，以加強城市中心商務(wù)區(qū)的功能配套與輻射能力?！痢潦兄行纳虅?wù)區(qū)具有較高的積聚度與輻射力，商務(wù)區(qū)內(nèi)集中全市70%以上的大型商務(wù)設(shè)施，有三家五星級酒店，十幾幢綜合性商務(wù)辦公樓，有海關(guān)大廈、檢驗檢疫大廈、國際金融大廈、平安大廈等政府事務(wù)以及大型企業(yè)辦公樓等。估價對象所在的規(guī)劃中的金融商務(wù)區(qū)的建設(shè)剛剛啟動2年，由于為城市舊區(qū)，受征收以及招商等因素的限制，目前建設(shè)進程尚處于起步階段。（二）道路通達狀況估價對象距城市主干道××路100m左右。距z廣場1200m，距s廣場500m，距g廣場700m。周圍道路交通便捷。如z廣場為城市中心交通樞紐，g廣場、s廣場均為城市東部重要的交通型廣場，這里有三十余條公交車線路以及便利的公交小客車、出租車等交通工具連接市內(nèi)和附近地區(qū)。具有良好的便捷性與可及性。（三）對外交通狀況估價對象距火車站2．5km，距港口1．0km，距國際機場33km，距長途客運站4km。（四）基礎(chǔ)設(shè)施條件估價對象所在地點為城市建設(shè)成熟區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，配套狀況已達“七通一平”，即供水、污水、雨水、供電、通信、燃氣、熱力、道路等狀況良好。醫(yī)院、中小學(xué)校、郵局等配套能夠充分滿足區(qū)域需要。（五）商服配套設(shè)施經(jīng)實地查勘，估價對象西側(cè)為多層居民樓，底層分別為燒烤店、浴池和汽車美容等；南側(cè)為交通運輸集團有限公司離退休中心樓和數(shù)幢多層居民樓。東側(cè)為居民樓，北側(cè)為××小學(xué)與××大廈。該區(qū)域其他基本生活設(shè)施條件也比較完善。估價對象1km范圍內(nèi)的g廣場、××路區(qū)域是××市東部商業(yè)區(qū)，特別是餐飲產(chǎn)業(yè)比較集中、發(fā)達，除了包括××酒店、××飯店、××美食城等大型餐飲物業(yè)外，還有大量的中小型特色餐飲、快餐店鋪。區(qū)域內(nèi)商服業(yè)種類齊全，功能完善。四、市場背景描述與分析××房地產(chǎn)市場近幾年一直保持了良好的發(fā)展趨勢，盡管國家以及地方從2005年開始不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，但該市房地產(chǎn)市場總體上一直保持了較快的上漲趨勢。近三年來××市房地產(chǎn)交易相關(guān)數(shù)據(jù)匯總見下表：2003—2005年××市商品房交易數(shù)據(jù)匯總表表3－7項目2003年2004年2005年交易件數(shù)（件）3640004021744324交易面積（萬平方方米）364385．8424交易金額（億元）122．2148．2172．8交易單價（元/㎡㎡）335738414076從上面的數(shù)據(jù)我們可以看出，近三年××市商品房交易中，無論是交易面積還是交易件數(shù)都呈現(xiàn)出上升的趨勢。其中商品房交易面積年平均增長速度為7．93%，交易單價年平均增長速度為10．19%。在這種形勢下，由于各種原因形成的一些“半截子”工程也陸續(xù)重新啟動，且取得了不錯的銷售業(yè)績。例如位于××商業(yè)街的××大廈、××大廈已改造為精裝修小戶型高級公寓進入市場。原××國際酒店也有部分樓層改造為精裝修小戶型高級公寓，這些項目都取得了較好的經(jīng)濟效益。在估價時點位于××街的原××大廈經(jīng)改造也即將上市。估價對象所臨的商務(wù)區(qū)以及所處的金融商務(wù)，高檔精裝修小戶型公寓具有較強的市場需求能力，從2002年以來該區(qū)域以及周邊區(qū)域陸續(xù)上市了一批該類型項目，如××、××等高檔精裝修小戶型項目，銷售情況都有不俗的表現(xiàn)。估價對象區(qū)域及臨近區(qū)域的高檔精裝修小戶型公寓的購買者多是以投資為主，隨著估價對象所處區(qū)域以及其他區(qū)域大量精裝修小戶型住宅投入市場，市場將日趨飽和，該類房屋的投資收益率有下降的趨勢。根據(jù)近兩年的土地出讓情況以及未來的土地供應(yīng)計劃情況分析，該區(qū)域未來一年內(nèi)不會有新建住宅項目入市，兩年內(nèi)將可能有三個商住項目入市。因此，估價對象在面臨著挑戰(zhàn)同時，也面臨著一定的市場機會，這就需要爭取時間，盡快完成改造進入市場，在銷售中制定執(zhí)行競爭力較強的價格策略，力求快進快出。五、最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。對估價對象的最高最佳利用分析應(yīng)在對估價對象于估價時點的實物、區(qū)位特點進行分析評價的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價對象與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性、可改造性等方面進行?！痢链髲B為集商業(yè)、辦公、居住為一體的大型綜合性房地產(chǎn)項目，目前已經(jīng)形成的建筑物其用途在法律上是許可的，對其最高最佳利用分析只能在技術(shù)可能的前提下，考察其經(jīng)濟上的合理性。根據(jù)××大廈目前的實際情況，尚不具備投入使用的能力，要想能夠進入市場銷售。還必須完成后續(xù)建設(shè)工程以及必要的配套工程。分析其建設(shè)改造方案，可以有三種選擇：第一種選擇：是維持現(xiàn)有建筑設(shè)計，完成后續(xù)工程后直接進入市場。從估價對象部分的現(xiàn)有建筑設(shè)計、施工方案看，裙樓設(shè)計為整體商業(yè)建筑，根據(jù)城市規(guī)劃以及對周圍現(xiàn)有商業(yè)配套設(shè)施情況的調(diào)查分析，該使用功能設(shè)計難以實現(xiàn)。從目前的市場需求來看，在該區(qū)域內(nèi)對這種大面積高檔住宅的市場需求極其有限，項目銷售難度很大。因此，這個方案在經(jīng)濟上不合理。第二種選擇：是將現(xiàn)有建筑拆除后重新進行設(shè)計施工。按照類似區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有土地出讓情況看，保持與估價對象相近容積率的情況下，同類項目用地凈地出讓的綜合地價樓面價格為3000元/㎡左右，且新設(shè)計的建筑會更加符合市場要求，能夠取得更好的經(jīng)濟效益。但是，拆除重新建設(shè)的方案有較大政策上的困難。另外，拆除重建的方案使項目的運營時間加長至少1年的時間，市場發(fā)生變化的風(fēng)險加大，也導(dǎo)致收益的不可預(yù)測性增加。第三種選擇：是對估價對象在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，按照技術(shù)可能，對其外部裝修、內(nèi)部布局按照當(dāng)前市場要求進行適當(dāng)改造。同時，估價對象為主體已經(jīng)完成的在建工程，現(xiàn)有建筑規(guī)模是經(jīng)過規(guī)劃允許的最大規(guī)模，是合法的，無論是從技術(shù)上還是從法律上都不能再增加規(guī)模。因此，目前的規(guī)模為法律和技術(shù)允許下的最佳規(guī)模。我們認(rèn)為這種選擇在經(jīng)濟上是可行的。在上述最高最佳利用分析的基礎(chǔ)上，對估價對象具體的規(guī)劃改造方案設(shè)定及理由為：（1）地下1～2層，為設(shè)備用房以及人防工程。其中人防工程作為地下停車場使用，根據(jù)建筑設(shè)計相關(guān)規(guī)范，在東側(cè)設(shè)置出入口。停車場內(nèi)設(shè)置停車場管理系統(tǒng)，地面水泥砂漿壓光，墻面、柱面刮大白，天棚為普通白灰粉刷，安裝照明燈。該設(shè)計與原設(shè)計相同。（2）裙房1～3層，內(nèi)部重新規(guī)劃分割。在豎向上分為300～3000㎡的不同部分空間，可規(guī)劃為特色商店、健身俱樂部、咖啡廳、茶館、特色餐飲、洗浴、ktv、經(jīng)濟型酒店等。改造內(nèi)容主要是對外立面更新，更換首層進出入口大門、落地玻璃窗，已裝修墻面花崗巖進行適當(dāng)更換等。內(nèi)部工程包括空間分割，樓梯設(shè)置．地面、墻面、天棚做吊頂裝修，上下水、供電、采暖、中央空調(diào)、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施管線布置、設(shè)備設(shè)施安裝以及管線接口預(yù)留。在首層大廳中間洞口處修建通往地下室與地上二、三層的樓梯。（3）裙房外立面改造：首先需要對外立面更新改造，外立面的更新設(shè)計要符合建筑設(shè)計規(guī)范以及城市規(guī)劃對建筑外立面控制的一般要求，由于估價對象位于××商務(wù)區(qū)東端，其所處區(qū)域規(guī)劃為未來的金融商務(wù)區(qū)，因此，外立面的設(shè)計必須能夠與該規(guī)劃相應(yīng)用，且能夠體現(xiàn)其項目形象。（4）塔樓a座戶型改造：對列入估價范圍的塔樓a座部分，由于原設(shè)計為高級公寓，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架剪力墻，在功能上難以進行調(diào)整，應(yīng)維持住宅用途使用。但是，根據(jù)目前的市場需求狀況，以及所處區(qū)域為商務(wù)區(qū)的情況．宜改造為以小戶型公寓為主，少量中等戶型的高級公寓。根據(jù)原有設(shè)計圖紙分析，在戶型設(shè)置上可以改造為以小于40㎡的一室或50～60㎡的一室一廳為主，少量二室一廳的住宅。根據(jù)對原設(shè)計圖紙的分析，在不破壞原有結(jié)構(gòu)的條件下，每層最多可改造為16套住宅，其中一室一廚一衛(wèi)住宅4套，一室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套。六、估價方法適用性分析（略）七、估價測算過程（一）假設(shè)估價對象為正常項目開發(fā)完成后價值估算【糾錯】缺假設(shè)開發(fā)法的公式1．裙房部分價格估算（1）可比實例選取與分析可比實例a：××街××號商業(yè)用房建筑面積352．51㎡，已裝修，3層，框架結(jié)構(gòu)。交易價格445萬元，單價12624/㎡。交易日期2006年8月17日?？杀葘嵗齜：××街××號商業(yè)用房建筑面積502．18㎡，已裝修，3層，框架結(jié)構(gòu)。交易價格655萬元，單價為13043元/㎡，交易日期2006年7月21日。可比實例c：××街××號商業(yè)用房建筑面積518．14㎡，3層，清水房，框架結(jié)構(gòu)。交易價格600萬元，單價11580元/㎡，交易日期2006年5月17日?！炯m錯】三個可比實例建設(shè)面積太小，與估價對象規(guī)模不相當(dāng)。（估價對象總建筑面積8萬多平米。）（2）交易實例與估價對象比較分析將可比實例與改造完成后的估價對象進行對比分析，對比內(nèi)容及實例說明見下表：因素條件對比說明表表3－8估價對象可比實例a可比實例b可比實例c

交易日期2006．9．1152006．8．1172006．7．2212006．5．117

交易情況正常正常正常正常

區(qū)域因素商服繁華度一般一般一般一般

交通便捷度較好較好較好一般

道路通達度較好較好較好較好

臨街狀態(tài)一般一般稍好較好

土地級類別一級二類一級二類一級二類一級二類

環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度一般稍好較好一般

綠地覆蓋度一般一般一般一般

基礎(chǔ)設(shè)施完善度完善完善完善完善

公用設(shè)施完備度完善完善完善完善

距市商業(yè)中心距離離

相同相同稍遠

規(guī)劃限制無無無無

個別因素建成時間2006年2002年2004年2003年樓層3333朝向西北東東建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架平面布置合理合理合理合理室內(nèi)裝修清水好好清水適用性一般一般一般一般物業(yè)管理一般一般一般一般【糾錯1】樓層和朝向應(yīng)放在區(qū)域因素調(diào)整中?！炯m錯2】未進行成新率的調(diào)整。（3）比較因素修正系數(shù)確定根據(jù)表3－8估價對象與可比實例的比較分析，結(jié)合估價師掌握資料與估價經(jīng)驗，因素修正系數(shù)確定見下表：因素比較修正系數(shù)表表3－9估價對象可比實例a可比實例b可比實例c交易日期100100100100交易情況100100100100

商服繁華度100100100100交通便捷度10010010098道路通達度100100100100臨街狀態(tài)100100102103區(qū)域因素土地級類別100100100100

環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100102103100

綠地覆蓋度100100100100

基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100

公用設(shè)施完備度100100100100

距市商業(yè)中心距離離10010010098

規(guī)劃限制100100100100

綜合得分10010210599

個別因素建成時間100100100100

樓層100100100100

朝向100100100100

建筑結(jié)構(gòu)100100100100

平面布置100100100100

室內(nèi)裝修100108110100

適用性100100100100

物業(yè)管理100100100100

綜合得分100108110100

【糾錯1】建成時間沒有修正?！炯m錯2】朝向沒有修正?！炯m錯3】室內(nèi)裝修可比實例ab描述一樣，但調(diào)整打分不一樣。（4）比準(zhǔn)價格計算根據(jù)上表確定的因素修正系數(shù)，對比準(zhǔn)價格計算見下表：比準(zhǔn)價格計算表表3－10調(diào)整因素可比實例a可比實例b可比實例c交易單價126421304311580交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素100/102100/105100/99比準(zhǔn)價格（元/㎡㎡）114761129311697【糾錯】缺個別因素的調(diào)整打分。根據(jù)上述分析，取以上三個可比實例簡單算術(shù)平均值作為標(biāo)準(zhǔn)樣本的市場價格為：（11476+1112933+116697）/3=111489（元/㎡）【糾錯1】缺市場場法文字計算算公式?！炯m錯2】采用簡簡單算術(shù)平均均值理由不充充分。（5）裙房總價格已知裙樓建筑面積積為16685．37㎡，則裙樓樓部分的總價價為：11489元/㎡㎡×166885．37㎡＝19168．82萬元2．塔樓a座1l～～28層價格估算（1）估價分析思路塔樓包括11～228層共18個樓層，進進入市場時將將以單套住宅宅的形式出售售，因此對估估價對象開發(fā)發(fā)完成后價值值的測算應(yīng)當(dāng)當(dāng)在估算每一一套住宅可能能銷售價格的的基礎(chǔ)上匯總總而取得。估估價中，具體體的測算思路路是：首先在對每套套住宅進行分分析的基礎(chǔ)上上，選擇其中中的一套住宅宅為標(biāo)準(zhǔn)樣本本，通過比較較法測算該標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅的正正常價格a，然后以該該標(biāo)準(zhǔn)樣本住住宅為100，考慮朝向向、戶型差異異，對該樓層層所有住宅的的平均價格進進行測算，取取得該標(biāo)準(zhǔn)樓樓層的平均價價格b；再考慮樓樓層差異，對對其他樓層住住宅的平均價價格c進行測算，最最后將各樓層層測算結(jié)果匯匯總即取得住住宅部分的評評估總價?！竟纼r思路解釋見見下圖】一套標(biāo)準(zhǔn)住宅價格格a↓一層標(biāo)準(zhǔn)樓層平均均價格b↓其他樓層平均價格格c↓各樓層結(jié)果匯總（2）標(biāo)準(zhǔn)住宅單價估估算結(jié)合估價人員調(diào)查查取得的交易易實例情況，估估價中選取111層南向住宅宅為標(biāo)準(zhǔn)樣本本，運用市場法對改造造完成后該住住宅可實現(xiàn)銷銷售價格進行行分析。估價價人員經(jīng)過對對估價對象實實地查勘與必必要的市場調(diào)調(diào)查，取得了了類似交易實實例，經(jīng)過分分析比較后選選擇下列三個個交易實例作作為可比實例例，用于本報報告的分析測測算。1）可比實例選取與與分析可比實例a：×××小區(qū)l號樓l單元11層6號建筑面積44．000㎡，一室，南南向，精裝修修，總樓層19層，交易實實例位于11層，框架結(jié)結(jié)構(gòu)，成交價價格35萬元，建筑筑面積單位價價格7953元/㎡，交易日日期2006年7月11日。可比實例b：×××大廈12層3號建筑面積64．448㎡，一室一一衛(wèi)，南向，精精裝修，總樓樓層18層，交易實實例位于12層，框架結(jié)結(jié)構(gòu)，成交價價格48萬元，建筑筑面積單位價價格7444元/㎡，交易日日期2006年9月10日?？杀葘嵗齝：×××苑11層5號建筑面積72．1134㎡，二室一一廳，南向，精精裝修，總樓樓層為32層，交易實實例位于11樓，框架結(jié)結(jié)構(gòu)，成交價價格56萬元，建筑筑面積單位價價格7764元/㎡，交易日日期2006年8月27日。2）可比實例與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)樣本比較分分析將可比實例與改造造完成后估價價對象標(biāo)準(zhǔn)樣樣本進行對比比分析，對比比內(nèi)容及實例例說明見下表表：因素條件對比說明明表表3－11估價對象可比實例a可比實例b可比實例c交易日期2006．9．1152006．7．1112006．9．1102006．8．227交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素商服繁華度較好較好較好一般交通便捷度較好較好較好較好道路通達度較好較好較好較好土地級類別一級二類一級二類一級二類一級二類環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度一般較好一般較好綠地覆蓋度一般稍好一般稍好基礎(chǔ)設(shè)施完善度完善完善完善完善公用設(shè)施完備度完善完善完善完善距市商業(yè)中心距離離

相同相同相同規(guī)劃限制無無無無個別因素小區(qū)內(nèi)所處位置較好較好較好較好建成時間2007200320052005樓層/總樓層11/2811/1912/1811/32朝向南南南南建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架層高3m3m3m3m平面布置一般稍好稍好稍好室內(nèi)裝修精裝修精裝修精裝修精裝修物業(yè)管理較好較好較好較好【糾錯1】樓層和和朝向應(yīng)在區(qū)區(qū)域因素?！炯m錯2】小區(qū)內(nèi)內(nèi)所處位置應(yīng)應(yīng)放在區(qū)域因因素。3）比較因素修正系系數(shù)確定根據(jù)表3－11估估價對象與可可比實例的比比較分析，結(jié)結(jié)合估價師掌掌握資料與估估價經(jīng)驗，因因素修正系數(shù)數(shù)確定見下表表：因素比較修正系數(shù)數(shù)表表3－12估價對象可比實例a可比實例b可比實例c交易日期

100100100交易情況100100100100區(qū)域因素商服繁華度10010010098交通便捷度100100100100道路通達度100100100100土地級類別10100100100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100105100105綠地覆蓋度100102100102基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100公用設(shè)施完備度100100100100市商業(yè)中心距離100100100100規(guī)劃限制100100100100綜合得分100100.7100100.5個別因素小區(qū)內(nèi)所處位置100100100100建成時間100100100100樓層100100101100朝向100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100層高100100100100平面布置100105105105室內(nèi)裝修100100100100物業(yè)管理100100100100綜合得分100105106105【糾錯1】未進行行交易日期調(diào)調(diào)整，或說明明不調(diào)整交易易日期的理由由?！炯m錯2】未進行行建成時間的的調(diào)整，或沒沒有說明不調(diào)調(diào)整的理由。【糾錯3】未進行行樓層調(diào)整，或或說沒有交代代不調(diào)整樓層層的理由。4）比準(zhǔn)價格計算根據(jù)表3－12確確定的因素修修正系數(shù)，對對比準(zhǔn)價格計計算見下表：：比準(zhǔn)價格計算表表3－13比較因素可比實例a可比實例b可比實例c交易單價795374447764交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素100/107100/100100/105個別因素100/105100/106100/105比準(zhǔn)價格（元/㎡㎡）707970237042根據(jù)上述分析，取取以上三個可可比實例簡單單算術(shù)平均值值作為標(biāo)準(zhǔn)樣樣本的市場價價格為：（7079+70223+70442）/3=70048（元/㎡）【糾錯1】采用算算術(shù)平均值理理由不充分。（3）標(biāo)準(zhǔn)層平均價格格分析根據(jù)對我們所掌握握的有關(guān)資料料進行分析，假設(shè)南向住宅交易價格為100，則東向住宅正常價格一般為93左右，西向住宅價格為85左右，北向為80左右。盡管塔樓a座改造后每層中不同朝向的各套住宅建筑面積不相同，但是估價中假設(shè)各朝向的住宅建筑面積相同，對平均價格的影響并不大，況且沒有準(zhǔn)確的各朝向住宅建筑面積為權(quán)重的情況下，假設(shè)各朝向住宅建筑建筑面積相等也是能夠被接受的，因此在南向住宅為100的假設(shè)下，標(biāo)準(zhǔn)層平均價格得分為：（100＋93＋885＋80）÷4＝89．5標(biāo)準(zhǔn)層平均價格為為：7048××89.5//100=66308(元/㎡)，估價中取取標(biāo)準(zhǔn)層平均均價格為6300元/㎡。（4）住宅平均價格根據(jù)估價師掌握的的類似高層住住宅樓層價格格差異分析，估估價對象樓層層價格差為100元/㎡，頂層與與倒數(shù)第三層層價格相同。因因此，各樓層層的平均價格格見下表：塔樓各樓層平均單單價表3－14樓層111213141516平均價格（元/㎡㎡）630064006500660067006800樓層171819202122平均價格（元/㎡㎡）690070007100720073007400樓層232425262728平均價格750076007700780079007800由于18個樓層每樓層建筑筑面積相同，因因此，塔樓部部分平均價格格為每樓層平平均價格的簡簡單算術(shù)平均均數(shù)，為7138．89元/㎡。其中最高價格為：：7900**100/889.5=88827(元/㎡)其中最低價格為：：6300**80/899.5=56631(元/㎡)（5）塔樓a座11～～28層住宅總價價已知塔樓a座111～28層的建筑面面積為16527．96㎡，則該部分分的總價為：：7138．89元元/㎡×165227．96㎡＝11799．13萬元3．假設(shè)估價對象為為正常項目的的總價格根據(jù)以上分析，假假設(shè)估價對象象為正常開發(fā)發(fā)項目條件下下的總價格為為：19168．822萬元（裙房房的）＋11799．13萬元（住宅宅的）＝300967．95萬元4．項目權(quán)利情況修修正由于估價對象為半半截子改造項項目，其公建建部分土地使使用權(quán)自19994年1月18日至2034年1月17日，至估價價時點已經(jīng)過過了12．7年，剩余使使用年限27．3年。住宅部分分用地土地使使用權(quán)自1994年1月18日至2064年1月17日，至估價價時點剩余年年限為57．3年?！炯m錯】土地使用用權(quán)出讓年份份前后交代不不一致，相差差半年。前邊邊結(jié)果報告p202交代的土地地出讓年限起起始日期為1994年6月8日，這里技技術(shù)報告又變變成了1994年1月18日。在房地產(chǎn)交易活動動中，我們看看到由于土地地使用權(quán)年限限減少對新建建房地產(chǎn)項目目價格的影響響遠超過土地地價值的減少少。例如，在在本估價項目目中，根據(jù)《關(guān)關(guān)于發(fā)布××市土地級別別及土地出讓讓金標(biāo)準(zhǔn)的通通知》，當(dāng)前前該區(qū)域最高高使用年限商商業(yè)用地的土土地出讓金樓樓面單價為2640元/㎡，則補交12．7年的土地出出讓金占40年土地出讓讓金的比例為為【糾錯】土土地報酬率6%無取值依據(jù)據(jù)。但是我們掌握的實實際市場資料料反映的結(jié)果果來看，因像像估價對象這這類的項目在在改造后的銷銷售價格與同同品質(zhì)正常項項目的銷售價價格之間的差差異遠不是上上述比例所能能反映的，這這是因為在房房地產(chǎn)交易活活動中，半截截子改造工程程交易價格的的減少并不僅僅僅是土地使使用年限降低低造成的土地地價值減少，而而是由于多種種因素相互影影響造成的。單獨計算這些因素對房地產(chǎn)交易價格造成的影響具有很大的難度，因此，我們采用綜合分析的方法，將這些因素看作一個影響因素，將由此造成的影響用一個權(quán)利修正系數(shù)來調(diào)整。權(quán)利修正系數(shù)的計算公式為：對權(quán)利修正系數(shù)的的取得，我們們是通過市場場法取得的，我我們選取了以以下三個實例例，對權(quán)利修修正系數(shù)進行行分析。實例一：××海景景，該項目從從1992年開發(fā)建設(shè)設(shè)，1994年停工，2002年轉(zhuǎn)讓后重重新改造銷售售。當(dāng)時銷售售平均價格為為4900元/㎡，而位于于類似地區(qū)的的新建項目—華邦上都清清水房同時期期的平均銷售售價格為7300元/㎡，考慮項項目品質(zhì)差異異，平均價格格為5800元/㎡。權(quán)利情情況修正系數(shù)數(shù)為：4900÷58000×1000%＝84．5%實例二：××公寓寓，該項目為為舊辦公樓改改造項目，項項目原建成于于1990年左右，改改造后的精裝裝修公寓平均均銷售價格為為4800元/㎡左右，而而同時期該區(qū)區(qū)域的新建項項目—××清水房的平平均銷售價格格為6000元/㎡，考慮項項目品質(zhì)差異異，平均銷售售價格為5600元/㎡。權(quán)利情情況修正系數(shù)數(shù)為：4800÷56000×1000%＝85．7%實例三：××大廈廈，為××商廈改造項項目，××商廈原建成成于1995年左右，改改造后的精裝裝修公寓平均均售價為7800元/㎡左右，而而同時期同一一區(qū)域新建項項目—新世界清水水平均銷售價價格為9500元/㎡，扣除項項目品質(zhì)差異異，平均銷售售價格為9000元/㎡。權(quán)利情情況修正系數(shù)數(shù)為：7800÷90000×1000%＝86．7%綜合以上三個實例例，考慮估價價對象改造后后實際使用率率有較大降低低的情況，確確定項目修正正系數(shù)為85%。因此，經(jīng)經(jīng)權(quán)利狀況修修正后估價對對象現(xiàn)狀下的的正常價格為為：30967．955萬元×85%＝26322．76萬元【糾錯】應(yīng)說明三三個可比實例例與估價對象象一樣為商住住混用。5．開發(fā)完成后價值值估算對于開發(fā)完成后價價值的折現(xiàn)率率，估價中考考慮開發(fā)過程程利潤率與銀銀行貸款利率率因素，確定定該項目折現(xiàn)現(xiàn)率為18%。估價對象象進行裝修改改造的工期預(yù)預(yù)計為1年，假設(shè)在在裝修改造期期同時開始銷銷售，預(yù)計2年內(nèi)可銷售售完畢，假設(shè)設(shè)在銷售期內(nèi)內(nèi)銷售均勻?qū)崒崿F(xiàn)，則可實實現(xiàn)總收入折折現(xiàn)到估價時時點的價值（v）為：【糾錯】折現(xiàn)率118%取值理由不不充分。（二）估價對象改改造續(xù)建成本本分析測算1．續(xù)建成本包括內(nèi)內(nèi)容為使估價對象續(xù)建建完成后實現(xiàn)現(xiàn)分析預(yù)測的的價值和相應(yīng)應(yīng)的功能與效效用。經(jīng)分析析認(rèn)為估價對對象的續(xù)建的的主要內(nèi)容包包括：①裙樓1～3層與塔樓a座原有外墻墻裝飾裝修工工程的拆除；；②裙樓與a座塔樓室內(nèi)內(nèi)原裝修的拆拆除；③裙樓與a座塔樓室內(nèi)內(nèi)原安裝房屋屋設(shè)備管線的的拆除；//④裙樓外墻面面的重新裝修修；⑤裙樓室內(nèi)各各層地面、墻墻面做初裝修修、砌筑必要要的墻體進行行適當(dāng)分隔；；⑥裙樓進行房房屋設(shè)備安裝裝并在各層做做吊項；⑦a座塔樓外墻墻裝修；⑧a座塔樓室內(nèi)內(nèi)各房屋精裝裝修與設(shè)備安安裝等。2．續(xù)建費用測算的的假定（1）估價對象原裝修修工程內(nèi)容全全部拆除。（2）為保證估價對象象續(xù)建完成后后使用，地下下一層應(yīng)通過過施工保證裙裙樓與塔樓a座停車與房房屋設(shè)備運行行的需要。（3）估價對象裙樓用用途為商業(yè)，塔塔樓a座11層至28層為小戶型型公寓。3．裙樓1～3層續(xù)續(xù)建工程主要要內(nèi)容與費用用（1）裙樓外墻面按以以下條件考慮慮：配合房屋屋結(jié)構(gòu)，在原原窗洞口重新新安裝落地式式固定外窗、雙雙層中空玻璃璃塑鋼窗，在在a座原門口安安裝轉(zhuǎn)門或平平開門，首層層其余墻面為為干掛大理石石。重新修整整a座的雨篷。保保留一層室內(nèi)內(nèi)已鋪大理石石地面、柱面面，對樓梯間間墻面進行必必要的修補，安安裝通往二樓樓的白鋼欄杠杠；在大廳中中部樓梯處，重重新修筑樓梯梯或扶梯。首首層未進行理理石裝修墻面面按抹水泥砂砂漿刮大白考考慮。（2）室外臺階、平臺臺、擋墻等，鋪鋪貼花崗巖或或大理石。（3）首層及二、三層層大廳頂棚、工工作間、衛(wèi)生生間等，統(tǒng)一一采用相應(yīng)材材質(zhì)和規(guī)格材材料全部做出出吊頂。（4）二、三層室內(nèi)墻墻、柱面僅做做初裝修。（5）二、三層地內(nèi)地地面：為水泥泥砂漿找平層層或細石混凝凝土找平層。（6）垂直運輸：除塔塔樓a座3臺高層電梯梯外，其余塔塔樓暫不考慮慮。（7）各類房屋設(shè)備：：如給水、排排水、強弱電電、消防、通通信、空調(diào)、交交通、安全監(jiān)監(jiān)控等工程，因因原安裝管道道已較多拆除除或損壞，需需重新安裝，統(tǒng)統(tǒng)一施工。（8）為滿足各層業(yè)態(tài)態(tài)分布與安排排，對裙樓各各層進行必要要的豎向分隔隔。經(jīng)分析，按當(dāng)前建建筑市場建材材與設(shè)備價格格情況和勞動動力價格狀況況，裙樓部分分平均每平方方米的工程造造價為1617元。因此，裙裙房部分改造造續(xù)建工程費費用為：1617元/㎡××6685．37㎡＝2698．02萬元4．塔樓a座1l～～28層續(xù)建工程程內(nèi)容與費用用（1）a座塔樓外墻面刷較較高檔涂料，安安裝平開斷橋橋鋁中空玻璃璃窗。（2）客廳、臥室：地地面鋪復(fù)合地地板，墻面刮刮大白刷乳膠膠漆，適當(dāng)部部位做吊頂，安安裝窗簾盒，配配備有線電視視、電話、寬寬帶線路與插插座，安裝必必要的開關(guān)、插插座與燈具等等。（3）廚房：地面中檔檔防滑地磚，墻墻面貼瓷磚，做做吊頂。配備備整套櫥柜，如如灶臺、油煙煙機、洗菜盆盆、水龍頭、各各類碗柜，安安裝必要的開開關(guān)、插座、燈燈具。（4）衛(wèi)生間：地面中中檔防滑地磚磚，墻面貼瓷瓷磚，做吊頂頂。衛(wèi)生潔具具配備齊全，如如坐便、洗手手盆、淋浴器器、熱水器、毛毛巾架、換氣氣扇，安裝必必要的開關(guān)、插插座與燈具等等。（5）安裝進戶防盜門門，安裝對講講機，戶內(nèi)房房間門堅固、美美觀。經(jīng)分析，按當(dāng)前建建筑市場建材材與設(shè)備價格格情況和勞動動力價格狀況況，塔樓a座1l～28層住宅室內(nèi)內(nèi)裝修工程平平均每平方米米造價為1000元。因此，a座11～28層住宅續(xù)建建工程室內(nèi)裝裝修工程費用用為：10000元/㎡×165227．96㎡＝l652．80萬元5．a(chǎn)座11～28層續(xù)建工程其他工工程費用為保證塔樓a座111～28層住宅續(xù)建建后的正常使使用，還應(yīng)進進行下列續(xù)建建工程。（1）客梯3部：為滿滿足續(xù)建后使使用要求，a座客梯應(yīng)為為中速梯、載載重量l000kkg，國內(nèi)品牌牌產(chǎn)品。經(jīng)調(diào)調(diào)查，一部28層梯包括安安裝費為50萬元，3部電梯共計150萬元。（2）外裝修工程費用用：為保證外外墻面裝修質(zhì)質(zhì)量，外裝修修工程內(nèi)容主主要為：原外墻瓷磚鏟除運運輸費，包括括腳手架費、安安拆費，經(jīng)測測算折合建筑筑面積為12．50元/㎡。重抹水泥砂漿找平平和抹防水砂砂漿費用。為為保證后刷高高檔防水裝飾飾涂料質(zhì)量，續(xù)續(xù)建工程在外外墻面需重抹抹水泥砂漿找找平和抹防水水砂漿。經(jīng)測測算折合建筑筑面積為10．42元/㎡。刷高檔防水涂料。經(jīng)經(jīng)測算折合建建筑面積為3．27元/㎡。塔樓a座整體外墻裝飾裝裝修費用為：：（12．5＋10．42＋3．27）元/㎡×22955．550㎡＝60．12萬元外窗費用：按目前前開發(fā)建造住住宅外窗施工工情況，估價價對象a座外墻應(yīng)安安裝斷橋鋁中中空玻璃窗，經(jīng)經(jīng)測算折合建建筑面積外窗窗每平方米工工程費用為66．94元。塔樓a座11～28層外窗更換換費用為：66．94元/㎡×16527．996㎡＝110．64萬元則塔樓a座外裝修修工程費用合合計為：60．12萬元＋110．664萬元＝170．76萬元（3）塔樓a座1l～～28層土建改造造費用。結(jié)合合實地查勘，為為適應(yīng)小戶型型需要，續(xù)建建中應(yīng)將原平平面進行適當(dāng)當(dāng)?shù)膽粜透脑煸欤磯w改改造，對某些些部位重新確確定套型，增增加衛(wèi)生間、廚廚房，增加不不同類型的門門框等。經(jīng)測測算每平方米米改造費用為為60元。則a座土建改造造費用為：60元/㎡×16527．996㎡＝99．17萬元（4）塔樓a座1l～～28層室內(nèi)房屋屋設(shè)備安裝費費用。經(jīng)實地地查勘，a座安裝室內(nèi)內(nèi)房屋設(shè)備如如給排水、采采暖、消防、煤煤氣管道系統(tǒng)統(tǒng)、敷設(shè)電氣氣線路等，需需要全面安裝裝。經(jīng)測算室室內(nèi)房屋設(shè)備備工程單方造造價為176．06元/㎡。則a座室內(nèi)房屋屋設(shè)備安裝費費用為：176．06元//㎡×165227．96㎡＝290．99萬元（5）裙房頂部及檐口口部位、塔樓樓a座頂部及檐檐口部位改造造工程費用。經(jīng)經(jīng)實地查勘，裙裙房頂部雜草草植物叢生，防防水層已發(fā)生生個別破損和和滲漏。估價價中按清除屋屋頂雜草，拆拆除原防水層層，重新進行行修正檐口部部位考慮。經(jīng)經(jīng)測算，裙樓樓頂部面積為為3450㎡，a座塔樓頂部部為918㎡，兩個部部位拆除費用用分別為15元/㎡、25元/㎡，防水層層費用分別為為8