城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告

城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告PAGEPAGE101城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 51.1項目概況 51.2可行性研究依據(jù) 61.3可行性研究范圍 61.4可行性研究的結(jié)論 7第二章項目建設(shè)背景及必要性 82.1項目建設(shè)背景 82.2項目建設(shè)的必要性 15第三章選址及建設(shè)條件 183.1項目建設(shè)條件 183.2項目選址 21第四章項目市場分析 234.1項目SWOT分析 234.2項目開發(fā)價值的核心支撐 25第五章項目定位與規(guī)劃 315.1某貢江新區(qū)的總體規(guī)劃 315.2城市綜合體項目定位 365.3項目用地規(guī)劃指標 395.4建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 39第六章工程設(shè)計方案 436.1指導(dǎo)思想 436.2道路交通方案 436.3建筑設(shè)計方案 476.4結(jié)構(gòu)方案 496.5給排水方案 516.6給排水消防設(shè)計 536.7電氣方案 556.8通風(fēng)設(shè)計 58第七章節(jié)能與節(jié)水 597.1用能標準和規(guī)范 597.2能源消耗 607.3節(jié)能、節(jié)水措施 60第八章環(huán)境影響評價 628.1項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 628.2項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 628.3環(huán)境影響分析及保護措施 63第九章項目組織實施管理 669.1項目組織機構(gòu) 669.2項目建設(shè)管理 66第十章質(zhì)量保證體系及工程招投標方案 6810.1質(zhì)量保證體系 6810.2工程招投標方案 68第十一章項目實施進度 7211.1項目實施進度 7211.2項目實施管理 72第十二章投資估算與資金籌措 7412.1投資估算 7412.2資金籌措 7712.3分年投入計劃 77第十三章財務(wù)評價 7913.1編制說明 7913.2總成本估算 7913.3收入估算 7913.4財務(wù)評價結(jié)果 8013.5敏感性分析 8013.6財務(wù)評價結(jié)論 80第十四章社會效益分析 8114.1社會影響分析 8114.2項目所在地區(qū)與適性分析 8214.3社會風(fēng)險及對策分析 83結(jié)論 84附表 85第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱某縣城市綜合體建設(shè)項目1.1.2項目承辦單位概況單位名稱：某縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局項目負責(zé)人：某某聯(lián)系電話：郵編編碼：1.1.3建設(shè)地址某縣貢江新區(qū)1.1.4建設(shè)性質(zhì)新建1.1.5建設(shè)期限2013年1月—2015年12月，共3年時間1.1.6建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項目擬占地1480.516畝，建設(shè)某縣城市綜合體項目。本項目建設(shè)有高檔住宅、高層住宅、歌劇院、酒店、商業(yè)、辦公樓及停車場等多功能的綜合建筑群，配套建設(shè)供配電工程、供水與排污工程、環(huán)保與安全工程和其它等輔助工程。1.1.7投資估算及資金籌措（1）本項目總投資157659.50萬元，其中固定資產(chǎn)投資為150144.54萬元，流動資金為7514.96萬元。（2）資金籌措：地方政府自籌2550.59萬元，申請國家財政補助50000萬元，擬通過招商引資籌措余款97593.95萬元。1.2可行性研究依據(jù)（1）《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》；（2）建設(shè)部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房〔2006〕165號）；（3）《某縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（4）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（5）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180—93）；（6）《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》；（7）《某縣縣城總體規(guī)劃設(shè)計方案》（1999—2020年）；（8）《江西省某縣城市綜合體建筑規(guī)劃設(shè)計方案》；（9）《建設(shè)項目評價方法與參數(shù)》；（10）《贛州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2006—2020年）》；（11）《某縣城市總體規(guī)劃（修編）》（2004—2020年）；（12）國家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范；（13）建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。1.3可行性研究范圍通過調(diào)查項目所在地的社會經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)現(xiàn)狀、某縣相關(guān)發(fā)展規(guī)劃，研究項目建設(shè)的必要性，研究該項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設(shè)計方案，提出組織管理與實施計劃，開展項目投資估算分析，進行投資效益分析和評價，提出項目可行性研究結(jié)論。1.4可行性研究的結(jié)論開發(fā)建設(shè)某縣城市綜合體項目可以達到下述目的：（1）符合《某縣城市總體規(guī)劃（修編）》（2004—2020年），有利于某縣的城市發(fā)展，有利于整治和美化城市環(huán)境。（2）符合《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》文件精神，推動產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素向城市集聚，提升城市服務(wù)功能和承載能力?？茖W(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強輻射帶動能力。推進數(shù)字化城市建設(shè)。（4）本項目將建成某縣的城市綜合體，為某縣城鎮(zhèn)居民提供一處獨特的生活居住、商業(yè)購物、文化娛樂綜合場所。（5）盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展并有利于社會穩(wěn)定。該項目財務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險能力，既有可觀的經(jīng)濟效益，又有較好的社會效益的項目，應(yīng)盡早組織實施。第二章項目建設(shè)背景及必要性2.1項目建設(shè)背景2.1.1某縣總體概況某縣地處贛州東部，總面積2893平方公里，轄9鎮(zhèn)14鄉(xiāng)352個行政村。某地處贛州東部，素有閩、粵、湘“三省往來之沖”之稱。贛龍鐵路、323國道、319國道、昆廈高速公路穿境而過，距京九線贛州火車站及贛州黃金機場60公里，距京九線江口貨運站（中型）28公里，擁有贛龍鐵路某貨運站（中型），距廣州、東莞、廈門、深圳等港口城市和省會南昌均只需4小時左右車程，構(gòu)建了以鐵路、公路、高速路為主的三位一體現(xiàn)代大交通網(wǎng)絡(luò)。一是人口大縣，總?cè)丝?04萬，其中農(nóng)業(yè)人口83.7萬人，人口規(guī)模為江西第四、贛州第一，擁有富余勞動力45萬人。二是千年古縣，西漢高祖六年（公元前201年）置縣，迄今有2212年歷史，是江西最早建縣的十八個縣和贛南最早建縣的三個縣之一。三是資源大縣，鎢、鉛、碳石、鋅、稀土等儲量豐富，已探明礦種多達27種150處，開采價值較高，開發(fā)前景廣闊，是贛州市重要的礦產(chǎn)品生產(chǎn)基地，被前蘇聯(lián)專家譽為“東方烏拉爾”。四是著名革命老區(qū)縣，為中國革命勝利做出了歷史性貢獻，誕生過贛南第一支正規(guī)革命武裝、第一塊紅色根據(jù)地、第一個縣級蘇維埃政權(quán)，是中央紅軍長征的集結(jié)出發(fā)地。1934年10月，中央機關(guān)、中革軍委和中央紅軍主力共8.6萬人集結(jié)某，開始舉世聞名的二萬五千里長征。五是國家扶貧開發(fā)重點縣，先后被列為國家貧困縣和國家扶貧開發(fā)重點縣。六是建設(shè)中的經(jīng)濟強縣，2011年，某縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破百億元，達107.42億元，總量為2007年的2.07倍，實現(xiàn)四年翻番，2011年一年全縣GDP凈增17.9億元，增量為歷史最高，接近于2000年GDP總量。呈現(xiàn)出經(jīng)濟總量穩(wěn)步攀升，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的喜人局面。五年來，累計獲得國家、省、市表彰606項，其中被評為全國民政工作先進縣、全國文化工作先進縣、全國公安“三基”工作先進縣、全省工業(yè)崛起先進縣、全省利用外資先進縣、全省新農(nóng)村建設(shè)綜合先進縣、全省糧食生產(chǎn)先進縣、全省農(nóng)村危房改造工作先進縣、全省強農(nóng)惠農(nóng)政策落實先進縣；連續(xù)四年被評為全市工業(yè)發(fā)展先進縣，連續(xù)五年被評為全市推進城鎮(zhèn)化工作先進縣，連續(xù)四年被評為全市住房保障工作先進縣，連續(xù)四年被評為全市和諧平安縣；雙擁工作實現(xiàn)全省“六連冠”，民生工程建設(shè)實現(xiàn)全市“四連冠”。2.1.2某在中央蘇區(qū)的歷史地位和重要貢獻某，是一塊紅色的土地。在共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的土地革命戰(zhàn)爭中，不僅是舉世聞名的中央紅軍長征的集結(jié)出發(fā)地，而且是贛南第一支工農(nóng)武裝、第一塊紅色根據(jù)地的誕生地，是中央革命根據(jù)地的全紅縣和鞏固后方，艱苦卓絕的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭也是從某開始的。一是某誕生了贛南地區(qū)第一塊紅色根據(jù)地和第一支工農(nóng)武裝，為中央革命根據(jù)的創(chuàng)建奠定了重要基礎(chǔ)大革命時期某就有一大批青年參加廣州黃浦軍校和武漢農(nóng)運所學(xué)習(xí)，1926年1月就成立了中共某支部，黨員達到56名。大革命失敗后，某中心支部在黨的八七會議精神指導(dǎo)下，于1928年元月成立了中共某縣委，并相繼成立了農(nóng)民協(xié)會、工會和共青團組織。同年2月，在縣委的領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)動了歷史上著名的聲勢浩大的某里仁暴動、步前暴動、橋頭暴動，為探索中國革命道路做了一次次勇敢的實踐。暴動失敗后，某黨的骨干分子沒有被敵人所嚇倒，而是開始著手革命武裝的建立。1928年6月縣委決定以農(nóng)民暴動骨干為基礎(chǔ)，吸收“三點會”成員，在某興國邊界地區(qū)組建了江西紅軍第十五縱隊，管開炳任縱隊長、朱學(xué)躍任黨代表，鐘聲樓任參謀長，組建時有八十多人、四十多支槍。紅十五縱隊是贛南第一支正規(guī)工農(nóng)武裝，它的成立大大推動了于興邊界工農(nóng)武裝斗爭的發(fā)展，揭開了贛南革命史上的新篇章。隨著紅十五縱隊活動區(qū)域的擴大，革命烈火成遼原之勢，紅色割據(jù)區(qū)域發(fā)展到某、興國、寧都、瑞金、會昌五縣邊界的廣大地區(qū)，成立了農(nóng)民協(xié)會20多個，會員達數(shù)千人，在紅色區(qū)域內(nèi)基本實現(xiàn)了“一切權(quán)利歸農(nóng)會”。1928年8月成立了中共于北特區(qū)委員會和于北特區(qū)革命委員會，由李駿和謝芳圣分別擔任書記和主席。它的成立標志著以某橋頭為中心的于北革命根據(jù)地的正式形式，某成為“贛南當時最紅的地方”和“群眾斗爭的代表”[陳毅《關(guān)于贛南閩西、粵東江的報告》（1929年9月11日）]，對整個贛南乃至江西的工農(nóng)武裝斗爭產(chǎn)生了重要影響。土地革命初期，贛南各地暴發(fā)了許多次農(nóng)民暴動，如南康潭口暴動、贛縣大埠暴動，以及信豐、尋烏等縣的農(nóng)民暴動，但暴動失敗后都沒有及時建立工農(nóng)武裝，更沒有形成紅色割據(jù)。某的農(nóng)民暴動在中共贛南特委和某縣委的領(lǐng)導(dǎo)下，走上了建立工農(nóng)武裝和在邊區(qū)形成紅色割據(jù)的道路，某成為當時工農(nóng)革命的熱點地區(qū)和贛南革命熱潮的中心，成為贛南工農(nóng)革命的榜樣，中共贛南特委也一度遷入某。橋頭革命根據(jù)地是江西全省繼井岡山、東固根據(jù)地之后的第三塊紅色區(qū)域，隨著革命形勢的發(fā)展，橋頭和東固兩塊紅色地區(qū)域相互聯(lián)結(jié)在一起，同井岡山革命根據(jù)地遙相呼應(yīng)，互相配合，成為1929年初紅四軍、紅五軍轉(zhuǎn)戰(zhàn)贛南、閩西的重要條件和前提，也為后來的中央革命根據(jù)地的建立奠定了十分重要的基礎(chǔ)。二是某是中央蘇區(qū)的全紅縣和鞏固后方，為中央革命根據(jù)地的政權(quán)建設(shè)、經(jīng)濟建設(shè)、軍隊建設(shè)做出了重大貢獻年2月，以紅十五縱隊和剛成立不久的紅十六縱隊為基礎(chǔ)組建了江西紅軍獨立第四團，全團四百多人，三百多支槍。同時，彭德懷領(lǐng)導(dǎo)的紅五軍從井岡山突圍到達橋頭，得到了突圍后的第一次休整。緊接著紅四團配合紅五軍攻占某城，某縣城得到第一次解放。4月紅四、紅五軍再占某城，成立了贛南第一個縣級蘇維埃政權(quán)——某縣工農(nóng)革命委員會，同時建立了縣赤衛(wèi)大隊。為慶?？h工農(nóng)革命委員會和縣赤衛(wèi)大隊的成立，中共某縣委在縣城東門沙壩召開了萬人大會，毛澤東、朱德、彭德懷、滕代遠等到會指導(dǎo)并做了重要講話。之后縣赤衛(wèi)大隊轉(zhuǎn)戰(zhàn)某、東、西、南鄉(xiāng)，有力地打擊了某境內(nèi)的反動勢力，至1930年4月某全縣基本赤化，并成立了某縣蘇維埃政府，從此以后，某便成為中央蘇區(qū)的全紅縣和鞏固后方。某縣工農(nóng)革命委員會成立后，朱毛在某分兵直取興國、寧都，建立了興國、寧都工農(nóng)革命委員會。三縣工農(nóng)革命委員會的建立標志著贛南革命根據(jù)地的初步形成。而某縣工農(nóng)革命委員會作為贛南最早建立的縣級蘇維埃政府，無疑為中央蘇區(qū)其它縣蘇維埃政府的建設(shè)積累了寶貴的經(jīng)驗，為中央蘇區(qū)的政權(quán)建設(shè)產(chǎn)生了積極影響。蘇區(qū)時期，在現(xiàn)某縣范圍內(nèi)先后組建了紅十五縱隊、紅二十二縱隊、某赤衛(wèi)師、某獨立第三團、某紅衛(wèi)警衛(wèi)營、于北區(qū)獨立團、獨立第九團、紅色特務(wù)團、某模范師、少共國際師勝利團等大批地方工農(nóng)武裝，這些地方武裝先后都加入了主力紅軍。在1932年中央蘇區(qū)開始開展的“紅五月”突擊擴紅運動中，某、勝利兩縣每次都提前超額完成了擴紅任務(wù)，被蘇區(qū)中央政府授予“擴紅先進縣”光榮稱號。據(jù)統(tǒng)計，整個土地革命戰(zhàn)爭時期，某縣共有6.8萬人參加紅軍，占當時某、勝利兩縣總?cè)丝诘奈宸种欢?。?jù)當時的老紅軍解放后回憶，全縣除老弱婦幼外幾乎全部男性青壯年都參加了紅軍，從事生產(chǎn)的只有婦女、老人和身體有殘疾者。某人民為中央紅軍的壯大發(fā)展做出巨大犧牲，為根據(jù)地的軍隊建設(shè)做出了重大貢獻。作為贛南最早建立蘇維埃政權(quán)的地方，某也是最早實行土地改革的蘇區(qū)縣。某的貧雇農(nóng)在土改中獲得了他們世世代代夢昧以求的土地，從而大大激發(fā)了生產(chǎn)積極性，全縣糧食總產(chǎn)比土改前翻了一番，不僅解決了自身溫飽，而且有力地支援了紅軍反“圍剿”斗爭。中央政府分配給某、勝利兩縣的籌糧籌款計劃每次都提前超額完成，成為中央蘇區(qū)的主要“糧倉”。為發(fā)展蘇區(qū)經(jīng)濟，中央政府還在某鐵山垅鎮(zhèn)成立了“中華鎢砂公司”，大量的鎢砂換回了蘇區(qū)政府和紅軍必需的藥品、食鹽和武器彈藥，為保障蘇區(qū)物資供給起了十分重要的作用。某當時的商業(yè)也很發(fā)達，全縣各類合作社普遍建立且發(fā)展良好，被蘇區(qū)中央政府授予“中央蘇區(qū)第一縣總社”和“模范合作社”稱號，為繁榮蘇區(qū)經(jīng)濟做出了貢獻。三是某是中央紅軍長征的集結(jié)出發(fā)地，某人民為支援紅軍長征做出了巨大貢獻和犧牲由于王明“左”傾機會主義的影響和軍事教條主義的瞎指揮，中央蘇區(qū)第五次反“圍剿”遭受失敗，中央紅軍不得不進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。1934年10月中旬，中央紅軍一、三、五、八、九軍團和中央機關(guān)直屬部隊先后從反“圍剿”戰(zhàn)場和駐地到達某河（貢江）北岸集結(jié)，并分別進行了近一個星期的休整和糧食物資、武器彈藥的補充。10月17日至20日，8.6萬名紅軍將士分別從某三門灘至?xí)樘m埠長達50余公里的貢江北岸南渡貢水，開始了舉世聞名的二萬五千里長征。某作為中央紅軍長征出發(fā)地而名聞天下。某縣各級黨政組織和某人民在支援和掩護主力紅軍出發(fā)長征的過程中，為中國革命的勝利做出了巨大貢獻和犧牲，主要表現(xiàn)為：（1）踴躍參加紅軍。在長征前兩次突擊擴紅運動中，一萬余名某兒女報名參加紅軍，先后組成了八個補充團，主力紅軍在某集結(jié)休整期間補充的9700名紅軍新戰(zhàn)士中就有7000余名某籍戰(zhàn)士。參加長征的某籍紅軍將士達1.7萬余人，其中1.3萬人在長征中壯烈犧牲，四千余人在突破敵人第一、二、三道封鎖線時被敵軍打散回到原籍繼續(xù)從事革命斗爭，只有一千余人勝利到達陜北，全國解放后僅留下277人。上述數(shù)字表明在參加長征的8.6萬余紅軍將士中，每五個人就有一個某人。（2）籌集糧款物資。長征前夕，某、勝利、登賢三縣在中央蘇區(qū)兩次籌糧、借谷活動中，完成籌糧25萬擔，占全蘇區(qū)的四分之一多。在購買公債活動中，某縣人民省吃儉用、傾其所有，完成購買公債50余萬元。同時還籌集草鞋8400雙、菜干150擔、硝鹽500余斤支援紅軍，多次受到蘇區(qū)中央政府的表彰。（3）掩護主力紅軍突圍轉(zhuǎn)移。勝利縣地方武裝開赴興國戰(zhàn)場，配合其他紅軍部隊阻敵南下。某、登賢縣的地方武裝在南線監(jiān)視粵軍動向，肅清敵探，封鎖消息，安置紅軍傷病員。（4）為紅軍休整提供便利。主力紅軍在某集結(jié)休整期間，某人民不僅把最好最干凈的房子騰出來給紅軍做營房，而且組織慰問隊，帶著糧食、雞蛋、豬肉、蔬菜、草鞋等物品慰問紅軍，組織婦女洗衣隊為紅軍洗衣服。（5）組織運輸隊隨軍出征。為幫助紅軍運輸大量的設(shè)備、物資進行轉(zhuǎn)移，某人民組織三千余名挑夫組成運輸隊隨軍出征。這些同志的一部分在突破敵人第二道封鎖線后奉命離隊回鄉(xiāng)，少部分則加入到紅軍隊伍中繼續(xù)參加長征。某挑夫占整個運輸隊人數(shù)的一半還多。（6）幫助紅軍征集器材、架設(shè)浮橋。贛南省、某縣蘇維埃政府組織了800余條漁船用于紅軍搭浮橋和擺渡之用，某群眾把家中的門板、床板、店鋪板全部貢獻出來提供給紅軍架浮橋。某縣城一位年過古稀的曾大爺將家里的全部木材獻出來后又親自把自己的一副壽材搬到了架橋工地，周恩來同志感慨地說：“某人民真好！”紅軍渡河期間，某沿河群眾真正做到了紅軍需要什么就無私奉獻什么，每到傍晚有組織的群眾就涌上架橋工地，有的點火把，有的直接參加架橋，有的送水送飯。為了避免敵機偵察，架橋不但要在下午五時后開始，又要在紅軍渡河后早晨六時前拆掉浮橋，如此重復(fù)進行，沿河六座浮橋共架設(shè)了約十五次。（7）安置和保護傷病員。紅軍反“圍剿”戰(zhàn)爭中留下了一萬余名重傷病員，紅軍突破第一道封鎖線后又有一批傷病員送回到蘇區(qū)。長征前后某安置紅軍傷病員一萬余名，占紅軍傷病員總數(shù)的一半以上。安置保護好這批傷病員是某縣蘇區(qū)政府和人民群眾的一項艱巨任務(wù)，縣區(qū)派出專門干部，召開專門會議，把安置任務(wù)落實到村到戶，幾乎全縣所有農(nóng)戶都安置了傷病員。蘇維埃政府為每名傷病員發(fā)了150斤谷票、3斤食油和2斤鹽，傷病員的膳宿照料均由群眾負責(zé)，藥品由醫(yī)務(wù)所人員送到各戶。某群眾對紅軍傷病員待如親人，給予了無微不至的關(guān)懷照顧。中央根據(jù)地失守后，為了保護這批傷病員，不少某群眾還付出了生命代價，譜寫了一曲曲擁軍的悲壯之歌。四是某是主力紅軍長征后中央蘇區(qū)堅守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭是從某開始的。主力紅軍離開中央蘇區(qū)后，根據(jù)中共中央政治局的決定，在中央蘇區(qū)成立了中共中央蘇區(qū)分局、蘇區(qū)中央政府辦事處和中央軍區(qū)，項英任中央分局書記兼中央軍區(qū)司令員，陳毅任中央政府辦事處主任。1934年10月下旬分局機關(guān)從瑞金云石山遷入某寬田的龍泉、石含，12月底遷某黃麟的井塘，1935年2月再遷某黎村的上坪直到突圍，一直在某范圍內(nèi)辦公開展工作。為了適應(yīng)變化了的新形勢，中央分局先后在于東區(qū)設(shè)立瑞西縣，在于西區(qū)設(shè)立于西縣，在于北區(qū)設(shè)立興勝縣，包括長征前夕在于南區(qū)設(shè)立的登賢縣，每個縣都建立了游擊大隊，以同敵人開展廣泛的游擊戰(zhàn)爭。紅軍長征后，僅留下紅二十四師一支紅軍主力部隊，加上各省、縣的地方武裝，留下來的紅軍總兵力只有三萬人左右，而且裝備差，軍事素質(zhì)低。而國民黨的“圍剿”部隊由于當時國民黨最高當局開始未掌握紅軍轉(zhuǎn)移的意圖，所以參加“圍剿”的國民黨50萬大軍除西路軍約10萬人尾追紅軍主力外，其余40萬敵軍全部向中央蘇區(qū)瘋狂撲來，中央蘇區(qū)的反“圍剿”形勢十分嚴峻，蘇區(qū)斗爭形勢急劇惡化。至11月底中央蘇區(qū)各縣城和交通要道全部被敵占領(lǐng)，根據(jù)地被敵人分割成許多小塊互不關(guān)聯(lián)的游擊區(qū)，紅軍和游擊隊不斷被包圍遭受損失。國民黨軍對某人民實行慘無人道的三光政策，叫器“茅屋要過火，石頭要過斬”，全縣被國民黨殺害的共產(chǎn)黨員、革命干部群眾達三千余人，在某橋頭山洞活埋的就有數(shù)百人，在沙心被殺絕的農(nóng)戶達37家，還燒毀房屋5000余幢，搶走耕牛1000余頭，全縣處于血雨腥風(fēng)的白色恐怖之中。但是，某軍民沒有被國民黨的反動氣焰所壓倒，在蘇區(qū)中央局的領(lǐng)導(dǎo)下，同敵人展開了廣泛深入的游擊戰(zhàn)爭，協(xié)助堅守中央蘇區(qū)的最后一塊根據(jù)地，直至1935年2月項英、陳毅仍率領(lǐng)紅軍堅守在某南部的禾豐、上坪地區(qū)。遵義會議傳達到中央蘇區(qū)后，紅軍實現(xiàn)了斗爭方式的轉(zhuǎn)變，組織剩下的紅軍分九路向粵贛邊、湘贛邊、閩贛邊、粵東、閩西南、東江、湘南等地突圍，為黨保存了一部分革命力量，拉開了南方三年游擊戰(zhàn)爭的序幕。紅軍突圍后，某、于西、瑞西、興勝、登賢縣的游擊隊仍然繼續(xù)同敵人周旋，領(lǐng)導(dǎo)群眾堅持斗爭，不斷給敵人以打擊，直至1935年5月才被迫停止活動。但某人民始終心向共產(chǎn)黨、心向紅軍，堅信黨和紅軍一定能取得勝利。1949年8月13日，某人民獲得解放，從而走上了翻身做主人的康莊大道。2.1.3某縣國民經(jīng)濟（1）經(jīng)濟總量突破百億大關(guān)，躍上新臺階全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破百億元，達107.42億元，總量為2007年的2.07倍，實現(xiàn)四年翻番，2011年一年全縣GDP凈增17.9億元，增量為歷史最高，接近于2000年GDP總量。GDP總量占全市比重為8.0%，GDP增速比上年增長11.6%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值18.39億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值55.28億元，增長12.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值33.75億元，增長13.9%。三次產(chǎn)業(yè)的比重為17.1：51.5：31.4。表2-1“十一五”以來某GDP凈增量（單位：億元）2006年2007年2008年2009年2010年2011年6.448.6112.529.9215.2217.9從三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，第三產(chǎn)業(yè)比重不變。2011年第一產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重同比下降1.8個百分點，對經(jīng)濟增長貢獻率為7.0%，拉動經(jīng)濟增長0.8個百分點；第二產(chǎn)業(yè)比重同比上升1.8個百分點，對經(jīng)濟增長貢獻率為55.2%，拉動經(jīng)濟增長6.4個百分點；第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻率為37.8%，拉動經(jīng)濟增長4.4個百分點。表2-22011年三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻（單位：%）貢獻率拉動率GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)#工業(yè)建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)100.07.037.8（2）經(jīng)濟運行特點=1\*GB3①工業(yè)仍然是拉動經(jīng)濟增長的主要動力。2011年，實現(xiàn)工業(yè)增加值49.35億元，同比增長14.5%，對GDP增長貢獻率達54.7%，拉動GDP增長6.3個百分點。其中，全年規(guī)模以上工業(yè)增加值完成36.06億元，同比增長14.9%。非公有制工業(yè)蓬勃發(fā)展，非公有制規(guī)模以上工業(yè)完成增加值33.02億元，占全縣規(guī)模以上工業(yè)91.6%，拉動規(guī)模以上工業(yè)增長13.8個百分點。企業(yè)效益大幅提升，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入首破140億元，達140.44億元，增長45.3%；實現(xiàn)利稅13.3億元，增長51.0%，其中，實現(xiàn)利潤6.39億元，同比增長51.0%，全縣54家規(guī)模以上企業(yè)全部實現(xiàn)盈利。=2\*GB3②投資和消費雙輪驅(qū)動，經(jīng)濟發(fā)展的動力進一步增強。2011年，某縣全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)保持較快增長勢頭，全社會固定資產(chǎn)投資突破70億元，達72.9億元，比上年增長24.3%。其中500萬元以上固定資產(chǎn)投資67.7億元，比上年增長23.4%。今年以來，某縣隨著城鄉(xiāng)居民收入較快增長，居民生活質(zhì)量的不斷提高，推動消費品市場持續(xù)繁榮活躍，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額32.72億元，增長17.4%，高于全市平均水平0.1個百分點。投資與消費雙輪驅(qū)動，帶動全縣經(jīng)濟較快增長。=3\*GB3③外貿(mào)進出口呈現(xiàn)高位增長。2011年，全縣進出口總額為6480萬美元，比上年增長46.5%，其中，出口5155萬美元，增長47.7%。新增出口業(yè)績企業(yè)5家，新增備案登記企業(yè)10家。=4\*GB3④經(jīng)濟增長質(zhì)量得到改善，財政收入占GDP比重大幅提高。2011年全縣經(jīng)濟在保持穩(wěn)步增長的同時，經(jīng)濟效益得到進一步改善，實現(xiàn)了總量、速度、結(jié)構(gòu)和效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。從財政收入看，2011年，全縣財政總收入突破8億，達8.11億元，增長27.7%，同比提高12.3個百分點，財政收入占GDP比重由上年同期的7.1%提高到7.5%，提高了0.4個百分點。其中地方財政收入突破5億，達5.65億元，增長24.4%，同比提高0.9個百分點。財政總收入、地方財政收入接近3年翻一番。從城鄉(xiāng)居民收入看，某縣民生投入繼續(xù)增長，出臺了一系列政策，城鄉(xiāng)居民收入增速雙雙超過兩位數(shù)，城鄉(xiāng)居民收入得到提高。2011年，某縣農(nóng)民人均純收入3931元，增長10.03%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13481元，增長12.3%。由此可見，作為贛州市的人口、經(jīng)濟大縣，隨著某縣城鎮(zhèn)功能增強，縣城規(guī)模擴張，經(jīng)濟輻射能力加強，促使縣城建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為城市開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；加之近幾年來某經(jīng)濟快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，消費也正在升級換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的消費，觀念上有了不斷的更新，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調(diào)的高檔消費場所和高檔住宅已日趨成為他們的消費時尚，同時將購房作為一種安全、增值的投資方式。2.1.42012年1—3月，某縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1.46億元，同比下降6.69%；房地產(chǎn)開發(fā)總量達68.09萬平方米；其中商品房新開工面積20.08萬平方米；商品房銷售面積3.2萬平方米（其中住宅銷售面積2.15萬平方米，非住宅銷售面積1.05萬平方米）；房屋銷售額達13776萬元。全縣高層商品房銷售均價為4256元/m2，小高層商品房銷售均價為3486元/m2，多層商品房銷售均價為3315元/m2。2.1.5某《某在《某縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃剛要》中提出，某縣城市發(fā)展按照“東拓、南進、西開發(fā)、北優(yōu)化”的城市發(fā)展思路，圍繞“三江六岸、六大片區(qū)”格局，搭建“一軸、兩心、三片、六區(qū)”城市框架，以紅古綠為底蘊，山水園林為基點，宜居宜業(yè)為追求，暢通八方為依托，祈福和諧為特色，將縣城打造成經(jīng)濟活力強勁、人文特色明顯、基礎(chǔ)設(shè)施完備、城市功能完善、開明開放和諧，與建設(shè)贛州中心城區(qū)構(gòu)建特大城市功能配套的大型城市?？h城規(guī)模近期（2015年）達到30平方公里、30萬人，中遠期（2030年）擴展到50平方公里、50萬人。重點建設(shè)貢江新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、古田新區(qū)、中心城區(qū)、躍洲新區(qū)和黃金拓展區(qū)等6大片區(qū)，進一步完善城市功能布局，提升城市品位?！赌晨h城市總體規(guī)劃（修編）》（2004-20202004年，某縣人民政府組織編制的《某縣城市總體規(guī)劃（修編）》（2004-2020年），確定了如下要點：（1）城市性質(zhì)：贛州市域中部制造業(yè)基地，具有多元文化特色的重要新興城市。（2）城市規(guī)模：2020年城區(qū)人口規(guī)模達到30萬人，用地規(guī)模達到30平方公里。（3）城區(qū)發(fā)展策略：=1\*GB3①以建設(shè)重要城市為基點=2\*GB3②以積極競爭為支點=3\*GB3③以凸顯個性特色為亮點=4\*GB3④以培育市場環(huán)境為契點=5\*GB3⑤以提升城市品位為焦點（4）規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一江兩岸雙中心，多組團。利用貢江，將城區(qū)一分為二。貢江以北為老城區(qū)，貢江以南為新城區(qū)。在貢江南岸利用山體和溝谷的自然走向，將城南地區(qū)劃分為若干個組團。江北片：主要職能以商貿(mào)服務(wù)、物流、金融通訊、行政辦公、教育等三產(chǎn)業(yè)為主的綜合區(qū)，居住人口為16萬人。江南片：主要職能以工業(yè)、休閑度假為主的綜合區(qū)，居住人口14萬人?！赌晨h城市總體規(guī)劃（修編）》（2004—2020年）明確了城市性質(zhì)、城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)，并確定了片區(qū)的功能及發(fā)展規(guī)模，也是某縣城市綜合體規(guī)劃的主要依據(jù)?！囤M州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（2006—20202006年，贛州市人民政府組織編制了《贛州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃綱要》（2006—2020年），對某確定了如下要點：（1）發(fā)展規(guī)模：位于東部經(jīng)濟發(fā)展片區(qū)，規(guī)劃期末用地規(guī)模達到30平方公里，人口規(guī)模達到30萬人。（2）發(fā)展策略：以道路交通建設(shè)為引導(dǎo)，以加快工業(yè)化步伐為主線，克服被邊緣化的傾向，積極主動承接閩西南的輻射，打通通過廣東東部的出海通道，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，發(fā)展紅色旅游和生態(tài)旅游，以資源導(dǎo)向型工業(yè)化帶動城市化，以旅游休閑凸現(xiàn)城市特色，成為產(chǎn)業(yè)特色明顯、生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域。（3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策性建議：①利用處于市區(qū)和東部片區(qū)中心之間的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展與市區(qū)和瑞金互補的產(chǎn)業(yè)，如牛奶等食品工業(yè)；②建立銀礦加工基地，加工興國、寧都、瑞金、會昌采掘的銀礦；③走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化道路，利用自有的草場等資源優(yōu)勢，通過對企業(yè)的引進和對大型龍頭企業(yè)的扶持，形成自己的品牌；④利用龍頭企業(yè)（江鈴汽車配件等）大力發(fā)展機械制造業(yè)；⑤積極推進勞務(wù)培訓(xùn)，形成東部地區(qū)的勞務(wù)培訓(xùn)中心?！囤M州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（2006—2020年）明確了某發(fā)展規(guī)模，并對某的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了發(fā)展策略，對本次規(guī)劃有一定的指導(dǎo)意義。2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1符合《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》的發(fā)展需要2012年6月29日，《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》正式出臺。《若干意見》指出要推動產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展。促進產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素向城市集聚，提升城市服務(wù)功能和承載能力?？茖W(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強輻射帶動能力，推進數(shù)字化城市建設(shè)。某縣城市綜合體符合貢江新區(qū)城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)化城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要，符合《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》的文件精神。2.2.2全面建設(shè)小康社會的需要小康住宅是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵的組成部分，某縣的經(jīng)濟飛速發(fā)展，居民的收入隨著增長，居民對住宅的要求不僅是對房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產(chǎn)追捧的熱點之一，建設(shè)花園式住宅是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢，也是未來房地產(chǎn)消費的追求。城市綜合體項目引進新的住宅理念，開發(fā)高層住宅，既能提升某縣縣城住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使得居住更舒適安全。某縣城市綜合體位于貢江新區(qū)，對貢江新區(qū)乃至整個某縣的人氣將起到一定的促進作用，且有利于周邊土地的升值，推動某縣房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展。2.2.3某縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要“十五”、“十一五”期間，某縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展較快，呈現(xiàn)喜人勢頭，正在成為某縣域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一?？墒桥c贛州市中心城區(qū)及發(fā)達地區(qū)相比，無論在建設(shè)的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前某縣城區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、房型適當、上檔次的花園式多層住宅、高層、小高層住宅量較?。豢h內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平、開發(fā)理念相對滯后。某縣城市綜合體開發(fā)建設(shè)項目，通過引進先進的開發(fā)理念和先進的樓盤規(guī)劃設(shè)計思想，同時大幅度提高物業(yè)管理水平，建設(shè)一流的花園式高層住宅樓，將推動縣城房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水平。2.2.4城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要某縣共有9鎮(zhèn)14鄉(xiāng)，全縣總?cè)丝?04萬，其中農(nóng)業(yè)人口83.7萬人。根據(jù)《某縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃剛要》規(guī)劃，在“十二五”末期，某以建設(shè)30萬人口、30平方公里及以上大城市為城鎮(zhèn)化發(fā)展目標，力爭到2015年城鎮(zhèn)化率達到60%，城區(qū)綠化覆蓋率達到42%，城鎮(zhèn)人均公共綠地達到12平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積達到31平方米。本項目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的基礎(chǔ)條件。第三章選址及建設(shè)條件3.1項目建設(shè)條件3.1.1地形、地貌、地震情況某地處贛州市東部，距贛州65公里，南昌422公里；東鄰瑞金，南接安遠，西連贛縣，北毗興國和寧都；位于東經(jīng)115°11'～115°49'，北緯25°35'8"～26°20'53"之間；轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，352個行政村，總面積2893平方公里，南北長83.25公里，東西寬63.33公里；城區(qū)面積12平方公里；境內(nèi)通行客家方言。某屬丘陵低山區(qū)，地勢東、南、北三面較高，中、西較低，山地面積占74%。3.1.2氣象與氣候某縣屬典型的亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫19.7℃。一月和七月平均氣溫分別是8.2℃和29.7℃，極端氣溫為39.9℃和-8℃，年均降水量1507毫米土壤類型主要為紅壤，占全縣總面積的67.8%，水稻土占11%。土壤多呈酸性，成土母質(zhì)為各種母巖風(fēng)化的殘積或堆積物，地表一般具有枯枝落葉層和半腐解的有機質(zhì)層，壤質(zhì)至粘質(zhì)，PH值5.7—6.2，有利于油茶的生長和生產(chǎn)。3.1.3交通運輸條件目前，某縣擁有各類公路里程2558.15公里，其中：昆廈高速公路貫穿大半個某縣，國道91.45（323線、319線），省道54.24公里（銀于線、莊黃線），省養(yǎng)縣道93.8公里（于盤線、利朱線、三門－金沙線），縣道377.984公里，鄉(xiāng)道528.261公里，村道1505.725公里，有渡口32個，公路密度83公里/百平方公里?；拘纬闪艘钥h城為中心，以國道323線、319線、省道于銀線為主骨架，縣道為支架，鄉(xiāng)村道為延伸的公路運輸網(wǎng)絡(luò)。實現(xiàn)市至縣通二級公里水泥路，21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)所在地通水泥（油）路和372個行政村通公路及134個行政村通水泥路，水泥砼（油）路面里程為605.79公里，占通車里程的25%。2001年12月開工建設(shè)贛龍鐵路58公里，于2005年4月正式通車。某縣境內(nèi)航道2條，航線總里程123公里。有大型橋梁6座，即寒信大橋、水頭大橋、紅軍大橋、長征大橋、三門大橋和新澄江大橋，總長2030.24米。隨著交通設(shè)施的不斷完善，未來某縣的交通將越來越便利。3.1.4通訊條件郵電通信業(yè)保持快速發(fā)展。2010年完成業(yè)務(wù)總量22873萬元，比上年增長26.4%。全縣2010年年末固定電話用戶133995戶；移動電話用戶達到260363戶，比上年增加52163戶，增長25.1%。移動電話普及率達到104部/百人，比上年增加10.5部?；ヂ?lián)網(wǎng)上網(wǎng)用戶達到3.3萬戶，增長37.6%。3.1.5地質(zhì)情況某縣境內(nèi)地貌復(fù)雜，有盆地、丘陵地、丘陵和綿延的山地，也有寬廣的山間河谷堆積平原及崗地，整個地勢由一系列平行山嶺與許多大小不等、成因多樣的盆地組成?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)。本工程項目所在的區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，無斷裂帶；第四紀以來，本地區(qū)的差異活動不明顯，地殼運動以大面積間歇性整體抬升為主，歷史上最大地震不超過4.75級。廠區(qū)地勢平坦，周圍地形為侵蝕堆積階地地形，地層第四紀發(fā)育齊全；上部為棕黃色、枯黃色不清晰的網(wǎng)紋狀粘土，粘結(jié)性好；下部為褐色砂礫層夾薄層砂石層；地表出露主要是第四紀紅土。項目所在地不處于地質(zhì)斷裂帶上，歷史上沒有發(fā)生過破壞性大的地震，有利于項目建設(shè)及運營。3.1.6本項目所在地水電供應(yīng)充足。（1）供水情況某縣境內(nèi)河流總長1283公里，江河水面約16.2萬畝，水力蘊藏量38.7萬千瓦，可開發(fā)裝機容量22萬千瓦。本項目所需的生產(chǎn)與生活用水由某縣自來水公司供應(yīng)，因此實施本項目的供水條件是有充分保障的。（2）供電情況本項目用電由某供電公司供給，全縣城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造進展順利，農(nóng)網(wǎng)改造已基本完成，全縣擁有220kV變電站1座，110kV變電站3座，35kV變電站11座，容量45830kVA，35kV線路15條，現(xiàn)已形成以千伏干線為主、小水電站為輔的電力網(wǎng)絡(luò)。因此，項目用電能得到充分保證。3.1.7建筑材料供應(yīng)贛州市商品經(jīng)濟發(fā)達，流通渠道暢通，本項目對筑路材料沒有特殊的要求，其來源比較豐富，當?shù)亟ú墓I(yè)分布較廣，砂、石灰、水泥較為豐富，鋼材、木材和瀝青可從當?shù)厥袌鲋苯淤徺I，供應(yīng)方便。3.1.8施工場地條件本項目周邊均有較寬闊平坦的居住用地，可供施工時使用。項目所在地周邊輸變電設(shè)施較為齊備，施工階段可根據(jù)需要，就近接電。3.2項目選址3.2本項目嚴格遵循以下選址原則：（1）符合某縣總體規(guī)劃要求；（2）滿足項目對原材料、能源、水和人力的需求；（3）注意環(huán)保；（4）節(jié)約和效力原則；（5）安全的原則；（6）實事求是的原則；（7）節(jié)約用地。本項目在遵循以上原則的基礎(chǔ)上，充分考慮以下因素：（1）自然因素：包括自然資源和自然條件；（2）經(jīng)濟技術(shù)因素：包括經(jīng)濟實力、協(xié)作條件、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)水平、市場潛力、人口素質(zhì)與數(shù)量；（3）運輸和地理位置因素；（4）社會政治因素和管理機構(gòu)的素質(zhì)。3.2.2綜上所述，本項目選址在某縣貢江新區(qū)，渡江中路以南、長征南大道以東、水南大道以北、屏山大道以西的地塊、面積1480.516畝。位置如圖3-1、3-2所示。本項目場址交通條件較為便利，水、電可從沿線市政管網(wǎng)就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。綜上所述，本項目所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，交通運輸方便，建設(shè)規(guī)范形象良好，已經(jīng)形成規(guī)模，其地質(zhì)條件可滿足項目的規(guī)劃建設(shè)要求，當?shù)毓╇姟⒐┧?、交通運輸?shù)葐挝粚Ρ卷椖柯鋺粼摰匾矊⑻峁┐罅Φ闹С?，是項目的首選之地。圖3-1貢江新區(qū)土地利用規(guī)劃圖圖3-2某縣城市綜合體建設(shè)項目用地紅線圖第四章項目市場分析4.1項目SWOT分析4.1.1優(yōu)勢分析（1）區(qū)位優(yōu)勢。貢江新區(qū)與老城區(qū)隔江相望，距老城區(qū)僅1公里（2）交通優(yōu)勢。規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有323國道橫穿而過，同時城區(qū)與廈蓉高速公路的連接線也將從規(guī)劃區(qū)穿越，對外交通聯(lián)系十分便捷。（3）資源優(yōu)勢。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的山體連綿，而且西面、北面臨江，臨江岸線長達11.5公里（4）人文優(yōu)勢。某作為紅軍出發(fā)地，是紅色旅游勝地，具有珍貴的紅色文化。而且紅軍長征第一渡渡口也位于本次規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，將大大提升了規(guī)劃區(qū)的文化底蘊。同時規(guī)劃區(qū)南面也緊鄰羅田巖省級森林公園，江對岸也有寶塔公園、中央紅軍出發(fā)紀念館，這些都是規(guī)劃區(qū)重要的背景資源。4.1.2制約因素（1）規(guī)劃區(qū)內(nèi)地形起伏較大，山體、溝谷較多，加大了規(guī)劃、建設(shè)難度，并使不良地段整治和基礎(chǔ)設(shè)施費用增加。（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本高規(guī)劃區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不足，增加了今后建設(shè)工程量和建設(shè)投資成本。（3）新區(qū)已初具規(guī)模，引進了較多企業(yè)。但是產(chǎn)業(yè)集群尚不明顯、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，而且已批租土地較多，制約了新區(qū)的進一步優(yōu)化和發(fā)展。4.1.3機遇分析（1）隨著沿海城市的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，這給新區(qū)帶來了很大的機遇，也是新區(qū)發(fā)展的大好時機。（2）隨著國內(nèi)居民日益增長的市場需求和出行半徑的擴大，回歸自然的生態(tài)旅游和體驗式休閑旅游已經(jīng)成為廣大游客的新選擇。另外，近年來紅色旅游的熱潮，本規(guī)劃區(qū)坐擁優(yōu)良的自然與人文資源，必將迎來廣闊的旅游休閑市場。（3）連綿的山體雖然給開發(fā)建設(shè)帶來了一定的困難，但豐富變化的地形地貌是珍貴資源，也是構(gòu)成城市多維空間變化的自然基礎(chǔ),為創(chuàng)造豐富多樣的城市景觀提供了有利條件。4.1.4挑戰(zhàn)分析（1）就貢江新區(qū)而言，如何引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育支柱產(chǎn)業(yè)，形成健康、有序的產(chǎn)業(yè)布局，讓有限的土地資源發(fā)揮其最大的效益是工業(yè)園健康良好發(fā)展的關(guān)鍵，也是振興某經(jīng)濟的關(guān)鍵。（2）就紅色文化、紅色旅游來說，某將面對瑞金、興國的競爭。（3）面對連綿山體，處理得好，將大大提高本次規(guī)劃區(qū)的景觀品質(zhì)，也可以大大節(jié)省投資成本，但同時也給規(guī)劃區(qū)的開發(fā)建設(shè)活動提出了更高的要求。4.2項目開發(fā)價值的核心支撐4.2.1巨大的商業(yè)價值支撐項目位于貢江新區(qū)的行政中心與經(jīng)濟中心的核心地帶，能夠形成中心市場的強力輻射效應(yīng)，有巨大的市場潛力。項目定位于立足某、帶動瑞金、會昌、寧都、影響贛州、輻射江西乃至全國的集休閑、文化、娛樂、購物、旅游、體驗、展覽、服務(wù)八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢、功能優(yōu)勢、品味優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、與先天等八大優(yōu)勢使項目整體處于極具競爭力的主導(dǎo)地位，項目涵蓋的諸如：購物中心、寫字樓、公寓、停車場、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價值外，通過相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如果運作得當、在品牌建設(shè)上做好文章，通過銷售、出租方式的項目短期收益以及相疊加商業(yè)運營與項目升級開發(fā)產(chǎn)生的中長期收益將是難以估量的商業(yè)回報，據(jù)此，開發(fā)本項目的商業(yè)目的也因此得以實現(xiàn)。4.2.2獨特的文化價值支撐中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有一個共同的通病，那就是開發(fā)前瘦身（對預(yù)定的規(guī)劃做出不應(yīng)有的裁減），經(jīng)營時缺乏耐心（過于注重短期收益，或者受到資金壓力時盲目調(diào)整運作手段，致使利益受損）,建設(shè)品牌缺乏專心，與人合作缺乏誠心（股東之間、經(jīng)營者與產(chǎn)權(quán)人之間），對社會與消費者的承諾缺乏恒心。造成的結(jié)果是：開發(fā)周期長，市場成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟效益差，遺留問題多。究其原因，大致有以下幾種因素：（1）開發(fā)商實力的欠缺，對項目缺乏應(yīng)有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約，無法保證項目良好運行，致使長期利益受損或失去。（2）沒有做好功課，促使項目盲目上馬，缺乏應(yīng)有的競爭支撐，導(dǎo)致項目最終潰敗。（3）缺乏成熟的投資心態(tài)，違背產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與運行規(guī)律，致使項目長期在低谷運行，導(dǎo)致開發(fā)商、經(jīng)營者、產(chǎn)權(quán)人多方利益受損，掐斷了項目的活力與生機。（4）缺乏專業(yè)的操作水準，無法結(jié)合項目特性為項目設(shè)計符合自身發(fā)展的成長路線，無法達到預(yù)期的價值回報。（5）缺乏打造商業(yè)知名品牌的開發(fā)高度與經(jīng)營思想，從而就無法保證項目的中長期健康發(fā)展與自身應(yīng)有發(fā)展空間。某綜合體項目可以采用蘇區(qū)紅色文化的屬性，通過蘇區(qū)紅色文化的傳播優(yōu)勢不僅提升了品牌影響，同時通過文化嫁接，賦予商業(yè)項目應(yīng)有的生命力與競爭力。文化的生命力是最為長久的，何況是共和國的誕生文化。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動效應(yīng)勢必為項目帶來良好的發(fā)展機遇，使項目得到獨特的發(fā)展平臺；因此文化價值是本項目商業(yè)價值產(chǎn)生的催化劑，是項目賴以生存的根本保證與強力支撐。4.2.3項目的附加價值支撐作為復(fù)合地產(chǎn)模式的城市綜合體項目，大多具有清晰的業(yè)態(tài)，有獨特的商業(yè)定位與特有的核心競爭力，有比較完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為項目提供了更廣闊的生存空間，使項目在開發(fā)伊始合理的規(guī)避了市場風(fēng)險，同時使項目的盈利方式多樣化，經(jīng)營層次多元化，使項目在整體上形成良好的聯(lián)動與互補，促使項目的經(jīng)濟價值實現(xiàn)多渠道化。本項目作為城市綜合體的一個代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價值，但作為在開發(fā)上有獨特定位——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動的商業(yè)廣場，具有其它城市綜合體不具備的附屬價值，這些附屬價值有的在項目開發(fā)時就可以展現(xiàn)（統(tǒng)一規(guī)劃，分級開發(fā)），有的在項目投入運營時方可體現(xiàn)，但客觀上，在確定本項目開發(fā)規(guī)劃時就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價值延伸功能。具體到本項目，它的附加價值主要體現(xiàn)為：（1）項目直接體現(xiàn)的自身商業(yè)價值；（2）項目自身的文化價值；（3）項目由文化衍生的其它商業(yè)價值；（4）項目的品牌價值；（5）項目功能互動而延伸的增加價值；（6）項目梯次、升級開發(fā)而帶來的次生價值；（7）項目經(jīng)營與運作過程中所帶來的市場價值；（8）項目綜合的社會人文價值。因此，保證了項目對行業(yè)、市場的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項目的快速成長與成熟注入了強大內(nèi)力。4.2.4項目的品牌價值支撐品牌是一個項目的第二生命，它代表著項目的競爭制高點與核心競爭力，同時，從某個角度講，品牌決定了項目的中遠期市場。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競爭就是品牌力的競爭，通過對行業(yè)的總結(jié)，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)項目都具有一個成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤發(fā)，好又多，萬達等，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國外商業(yè)巨頭進入中國，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項目，玩的是“借殼上市”，“殼”就是他的品牌，“市”就是市場，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個成功或者成熟的自身品牌，消費者通過品牌識別，不僅可以明白它的屬性，還可以對它的產(chǎn)品、價格、品質(zhì)、服務(wù)做出識別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級階段，需要通過項目的開發(fā)與運營占領(lǐng)屬于自己的市場，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場推廣、品牌積累的原始階段。萬達也不例外，只是他做的更專業(yè)，投入的更多，對市場的占有率達到了一個較高的高度，形成了一定的品牌識別與品牌輻射能力，所以它的項目有一定的生命力與競爭力，目前也走了生產(chǎn)線模式。由此，可以得到：作為一個有中長遠追求的商業(yè)與復(fù)合地產(chǎn)締造者，作為一個對自己負責(zé)、對社會負責(zé)、對項目自身負責(zé)的開發(fā)者與運營者都應(yīng)首先注重品牌建設(shè)與推廣的重要性，只有這樣，項目開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。炎帝廣場可以充分利用蘇區(qū)紅色文化的內(nèi)涵，通過這種共和國源頭的人文識別，通過與商業(yè)、旅游業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)的互動，促成真正的商業(yè)集群效應(yīng)。蘇區(qū)紅色文化是獨一無二的，某城市綜合體也是獨一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運營就要在內(nèi)涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營手法、品牌建設(shè)策略上下功夫，體現(xiàn)它應(yīng)有的品牌價值，通過品牌建設(shè)、提升與完善最終樹立一個帶動整體綜合效應(yīng)、刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展、獲得良好社會價值回報的知名品牌，因此，認定：蘇區(qū)的品牌是獨一無二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領(lǐng)導(dǎo)力、拉動力、競爭力也是獨一無二的，同樣，項目若成功開發(fā)并能夠?qū)I(yè)、高標準運營，它的品牌價值也是獨一無二的。4.2.5項目的其它價值支撐本項目的規(guī)模、品位、特色、業(yè)態(tài)、功能、運營在定位與操作諸單元上將達到一個新的高度，勢必將項目整體優(yōu)勢與潛在影響力開發(fā)與挖掘出來，因此而呈現(xiàn)的價值鏈效應(yīng)也是多重的，比如：由于項目本身的屬性與特性而體現(xiàn)的人文與社會價值，本項目投入運營后將在交通上體現(xiàn)它應(yīng)有的交通分流價值；由于本項目區(qū)位優(yōu)勢的獨特性而對整個某縣城市形象與綜合影響力的傳播價值，此外，對于貢江新區(qū)自身來講，開發(fā)的過程不僅是印證的過程、追逐成功的過程，也是學(xué)習(xí)、探索、積累的過程。通過項目的開發(fā)不僅可以完善自身、增強實力、積累經(jīng)驗，同時也為貢江新區(qū)在行業(yè)的推進與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來借鑒與提升價值。第五章項目定位與規(guī)劃5.1某貢江新區(qū)的總體規(guī)劃5.1.1規(guī)劃原則（1）整體發(fā)展加強貢江南區(qū)與貢江北區(qū)的整體關(guān)系，通過合理的用地布局和交通基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃區(qū)的綜合功能。同時，加強規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的整體關(guān)系，形成各具特色、既相互獨立、又密切聯(lián)系的個體之間關(guān)系，共同構(gòu)成貢江南區(qū)多元化、整體性的特點。（2）以人為本關(guān)注在規(guī)劃區(qū)生活和工作的人們不斷發(fā)展的需求，為市民創(chuàng)造良好的生活、工作、學(xué)習(xí)和休閑的環(huán)境。同時關(guān)注外來投資的各種需求，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進規(guī)劃區(qū)不斷向前發(fā)展。（3）可持續(xù)發(fā)展合理利用現(xiàn)有資源條件，特別是對現(xiàn)有良好的山水自然環(huán)境的開發(fā)與保護，促進規(guī)劃區(qū)經(jīng)濟、人口、資源和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)造出適合于二十一世紀的生活觀念。（4）近遠期結(jié)合結(jié)合規(guī)劃區(qū)發(fā)展的不同階段，兼顧本規(guī)劃區(qū)近遠期的發(fā)展，保證規(guī)劃區(qū)發(fā)展和實施建設(shè)的連續(xù)性，并使規(guī)劃有一定的彈性和靈活性，以適應(yīng)時代不斷向前發(fā)展的要求。5.1.2規(guī)劃思路與職能定位城市建設(shè)，規(guī)劃先行。思想是行動的先導(dǎo)，規(guī)劃是建設(shè)和發(fā)展的龍頭，是城市發(fā)展的“風(fēng)向標”。具有好的發(fā)展思路和科學(xué)合理的規(guī)劃，發(fā)展的質(zhì)量和速度才能又好又快，建設(shè)的成效才會明顯，發(fā)展的潛力才能后勁十足，可持續(xù)發(fā)展之路才能越走越寬。科學(xué)地做好貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，首先要立足現(xiàn)實、著眼長遠地確立貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的科學(xué)發(fā)展思路。城市的布局和功能形成分工合理、各具特色、優(yōu)勢互補、充滿活力的格局，根據(jù)這個原則，依照“科學(xué)規(guī)劃、注重保護、產(chǎn)業(yè)支撐、合理布局、逐步推進”的發(fā)展思路和文化性、生態(tài)性、景觀性、康益性、舒適性的發(fā)展理念，以此確立工業(yè)園區(qū)和規(guī)劃區(qū)中、東部片區(qū)的城市發(fā)展布局，中、東部片區(qū)重點發(fā)展居住、文體、教育、旅游業(yè)，工業(yè)園區(qū)以現(xiàn)代工業(yè)為主，形成產(chǎn)業(yè)特色明顯的工業(yè)園片區(qū)。貢江南區(qū)開發(fā)的思路因此被確定為“以工業(yè)、居住、休閑度假、旅游和文化體育開發(fā)建設(shè)為主要內(nèi)容，依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設(shè)成組團式現(xiàn)代山地新城區(qū)”。依托工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，依據(jù)貢江南區(qū)依江而生、傍山而存的自然條件和地理位置，同時貢江南區(qū)也是城區(qū)絕版的具有大面積良好山水環(huán)境的區(qū)域，本次規(guī)劃在布局上將著力依托于江、借助于山，做足、做好“山水”文章，精心規(guī)劃設(shè)計城市風(fēng)格，體現(xiàn)親水關(guān)系和山地特色。未來的貢江南區(qū)，將會發(fā)展成為服務(wù)之城、休閑之城、創(chuàng)業(yè)之城和活力之城，某也將會因為貢江南區(qū)濱江山地新城區(qū)的建成而更加充滿活力和魅力。貢江南區(qū)的城市職能定位為：打造一個創(chuàng)業(yè)福地、休閑山城、人文之城，形成一個集工業(yè)、居住、休閑度假、職業(yè)教育培訓(xùn)、文化體育為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。“創(chuàng)業(yè)福地”：以某工業(yè)園區(qū)為載體，打造“工業(yè)福地”，加強產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，重點建設(shè)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，為工廠企業(yè)創(chuàng)造良好的外部條件，成為企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)樂園；以貢江為載體，以紅色文化、風(fēng)景林地為核心，打造“商業(yè)福地”?！靶蓍e山城”：充分利用濱江、風(fēng)景林地，采用不同的方式塑造多種休閑空間；利用規(guī)劃區(qū)內(nèi)豐富變化的地形地貌，塑造一個多維空間變化的山地城市，形成一個融山、水、城為一體的“半城青山半城樓”的山林城市風(fēng)貌。即使在城市中心地區(qū)，雖樓宇參差，市井繁華，卻仍見山林穿插、碧水中分?！叭宋闹恰保捍蛟烊宋某鞘芯褪且诔鞘薪ㄔO(shè)和發(fā)展過程中處處體現(xiàn)以人為本，實施人文關(guān)懷。就是要把以人為本的發(fā)展理念真正全面落實到貢江南區(qū)經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展的各個方面，關(guān)注人的全面發(fā)展，關(guān)注城市所有的人，處處體現(xiàn)城市的人文關(guān)懷。創(chuàng)造一個人與自然和諧發(fā)展的人居環(huán)境、實現(xiàn)資源的永續(xù)利用是打造人文城市的首要條件。文化乃城市發(fā)展之底蘊，作為紅軍長征出發(fā)地的某，紅色文化是一筆不可忽視的精神財富，規(guī)劃將注重在優(yōu)美的自然或人工環(huán)境中賦予濃厚的文化氣息和人文氣質(zhì)。5.1.3規(guī)劃目標通過有效的規(guī)劃與控制手段，協(xié)調(diào)城市空間發(fā)展的主導(dǎo)因素，發(fā)揮優(yōu)勢條件，安排各項資源，引導(dǎo)城市營造布局均衡，景觀協(xié)調(diào)，風(fēng)格和諧、新穎、獨特的現(xiàn)代化氣質(zhì)。本次規(guī)劃目標將從四個方面進行概述：（1）生態(tài)方面：應(yīng)使城市風(fēng)貌與整體生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，并在客觀上起到維護與支撐城市生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的作用。創(chuàng)造與自然山水共生、共榮、共樂的人居環(huán)境，體現(xiàn)“天人合一”的文化理念。（2）社會方面：樹立富有特色的城市形象，延續(xù)與創(chuàng)造城市文化，提高市民綜合素質(zhì)，使貢江南區(qū)整體城市品質(zhì)得到提升。（3）經(jīng)濟方面：以優(yōu)質(zhì)、獨特的城市環(huán)境，完善的配套設(shè)施，為工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展營造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，同時為旅游觀光產(chǎn)業(yè)奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。（4）空間方面：創(chuàng)造貢江南區(qū)獨特的城市建筑風(fēng)格，突出時代特色，塑造一個富有活力、面向未來、空間豐富豐富、多元共存的“親水型、生態(tài)化、人性化”城區(qū)。5.1.4規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)總體規(guī)劃對城南區(qū)的總體定位下，強調(diào)各功能片區(qū)之間的有機聯(lián)系，使各個功能組團的發(fā)展達到平衡與協(xié)調(diào)，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）規(guī)劃區(qū)為丘陵地帶，區(qū)內(nèi)山林水網(wǎng)密切融合，起伏多變的山形和自然景觀區(qū)，造就了獨特的山地自然風(fēng)貌，規(guī)劃將加強城市人工建設(shè)對自然環(huán)境的適應(yīng)與協(xié)調(diào)。（2）開發(fā)建設(shè)與保護必須雙軌并行，從生態(tài)環(huán)境的持續(xù)發(fā)展和文化資源的傳承出發(fā)，在保護的前提下進行開發(fā)建設(shè)。規(guī)劃將有選擇地保留部分山體，盡量保留植物多樣性的區(qū)域；規(guī)劃還將結(jié)合規(guī)劃區(qū)外圍風(fēng)景區(qū)、景點等，打通景觀視廊，顯山露水，建立外向景觀構(gòu)架。（3）多種功能并存，交融發(fā)展，形成集居住、工業(yè)、文體、教育、休閑度假、旅游為一體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多元化環(huán)境。5.1.5規(guī)劃結(jié)構(gòu)根據(jù)貢江南區(qū)現(xiàn)狀自然地形（山體、溝谷、水域等）、城市經(jīng)濟、道路交通等一系列要素進行統(tǒng)籌綜合后，形成四軸兩帶、三大功能片區(qū)、水網(wǎng)滲透、綠鏈環(huán)繞、多中心組團式的總體格局，規(guī)劃力求建立一個完善的新城空間結(jié)構(gòu)體系，使各個中心功能互相聯(lián)系和相互滲透?！八妮S”——以貫穿東西的城市主干路作為城市發(fā)展主軸線，帶動兩側(cè)城市功能片區(qū)的發(fā)展；還包括工業(yè)園區(qū)、綜合片區(qū)、東片區(qū)與老城區(qū)形成便捷的三條發(fā)展軸線?！皟蓭А薄詾I江綠化帶以及規(guī)劃區(qū)南面的城市防護綠帶構(gòu)成了規(guī)劃區(qū)外圍的兩條休閑防護景觀帶?！叭蠊δ芷瑓^(qū)”——西片區(qū)將以工業(yè)為功能載體的工業(yè)園片區(qū)；中心片區(qū)將是集教育培訓(xùn)、文化體育、旅游接待、休閑度假、會議、行政辦公等功能為一體的綜合片區(qū)；東片區(qū)將以居住為主要開發(fā)建設(shè)內(nèi)容,依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設(shè)成組團式現(xiàn)代山地居住片區(qū)。“水網(wǎng)滲透”——溪流水系也是本次規(guī)劃的主要要素之一，規(guī)劃將保留溪流現(xiàn)狀，并強調(diào)以水帶綠、水綠結(jié)合，城市人工環(huán)境與水綠自然交織，并以水、綠網(wǎng)構(gòu)成城市公共開放空間的主導(dǎo)框架?！熬G鏈環(huán)繞”——通過對規(guī)劃區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境的整理，將自然林地、河流、風(fēng)景林地等構(gòu)成統(tǒng)一的聯(lián)系的自然風(fēng)景鏈，塑造貢江南區(qū)生態(tài)綠化的物質(zhì)載體，促進城市生態(tài)因子的綜合作用，提高城市空間景觀質(zhì)量，改善城市空氣質(zhì)量和氣候質(zhì)量?！岸嘀行慕M團式”——指的是依據(jù)自然山體、溝谷、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)等將規(guī)劃區(qū)分成多個組團，并形成相應(yīng)的組團中心。5.2城市綜合體項目定位5.2.1項目規(guī)劃定位打造新某——某城市客廳、城市名片。構(gòu)建新中心——某市民休閑購物的第一選擇、外地游客光顧某不得不到的城市地標。項目整體定位：打造某縣地標級的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項目增進了用地集約性，對土地資源日益緊張的地區(qū)帶來新的發(fā)展契機；綜合體項目集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設(shè)施投入壓力；綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對城市發(fā)展有著積極作用。本項目通過城市綜合體的打造，完善區(qū)域內(nèi)交通及配套設(shè)施，為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)；滿足項目區(qū)域及周邊對商業(yè)、高檔辦公物業(yè)需求；促使片區(qū)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展。改變區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務(wù)形象，通過改造進一步提升區(qū)域的競爭力。本項目位于某縣貢江新區(qū)，隨著贛南蘇區(qū)的的建設(shè)與發(fā)展，將會擁有“高密度聚集”的綜合資源，因而具備“高強度抗衰”的特性，給城市的長遠發(fā)展帶來機會。綜合體項目統(tǒng)一的管理，實現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個項目保持在頂尖的運行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟效益，提高整體物業(yè)的價值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強。5.2.2項目規(guī)劃理念（1）提升城市公共空間質(zhì)量——歌劇院、展覽館、圖書館、城市文化廣場、城市公園等公共設(shè)施與城市配套建設(shè)能夠豐富城市生活公共空間，使之成為某市民、外地游客的重要的活動場所。（2）塑造城市新的商業(yè)中心——商業(yè)步行街、酒吧街、集群辦公樓。以此豐富城市消費場所、提升城市消費檔次，促成外流消費群的回歸，同時為國內(nèi)外大型企業(yè)進駐某提供良好的辦公場所。（3）蘇區(qū)紅色文化精神——主要元素：長征廣場、蘇區(qū)紅色文化體驗園、蘇區(qū)紀念館等。項目以此表達、展現(xiàn)蘇區(qū)紅色文化，成為共和國誕生地文化教育的重要場所，借此擴大項目的影響力，吸引人們的關(guān)注。（4）建立都市綠色新生活——城市綠色公園。本項目大面積的綠色公園開發(fā)，為城市帶來一塊“鬧市中的凈土”，提升城市生態(tài)居住環(huán)境。5.2.3商業(yè)是城市綜合體的核心驅(qū)動力城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機組合，能夠創(chuàng)造更有效率的社會運行模式、營造更具現(xiàn)代都市風(fēng)格的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式。城市綜合體中包括城市廣場、商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅等功能，其中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，它為整個項目定位確定了市場基調(diào)，是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，同時也為項目樹立鮮明的個性。其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進，推動項目資產(chǎn)升值。5.2.4持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關(guān)系持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃項目形象，以高檔次高標準打造項目獨特優(yōu)勢，打造城市級地標。同時順利開業(yè)后，持有型物業(yè)統(tǒng)一管理運營，實現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個項目保持在頂尖的運行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟效益，提高整體物業(yè)的價值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強。城市綜合體的開發(fā)是一個周期長，投入大的開發(fā)過程，而持有型物業(yè)的財務(wù)回收期是一個長期的過程，在項目較長的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持項目健康財務(wù)狀況的重要組成部分。同時，銷售型物業(yè)借助持有型物業(yè)的高起點、高定位，銷售型物業(yè)實現(xiàn)較高的銷售價值。5.3項目用地規(guī)劃指標地塊位于某縣貢江新區(qū)核心地段，地塊總用地面積為1480.516畝。表5-1項目用地規(guī)劃指標序號項目用地（畝）1居住用地128.6002商住用地446.9363停車場、加油站、公交停車場35.7074公共綠地487.7515文化娛樂用地73.1936行政辦公用地27.2767商業(yè)及酒店用56.7908商業(yè)及金融用地33.9039道路用地190.360合計1480.5165.4建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模5.4.1居?。?）高檔住宅基于項目的自然、地理條件、交通以及項目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，項目發(fā)展為此區(qū)域內(nèi)高尚居住區(qū)，主要以底層洋房、聯(lián)體別墅、獨棟別墅為主。規(guī)劃占地面積為38.580畝，建筑面積18004平方米，容積率0.7。項目的規(guī)劃理念及目標應(yīng)充分挖掘和利用土地優(yōu)勢，在規(guī)劃設(shè)計中強調(diào)居住區(qū)與商業(yè)街區(qū)的互動，強調(diào)高尚居住環(huán)境和氛圍，強調(diào)住區(qū)的個性特征與私密性，同時兼顧與商業(yè)街區(qū)的關(guān)聯(lián)。（2）高層住宅建設(shè)高層住宅，沿文體一路和文體路建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)以15—25層高層為主，每戶型面積在85—160平方米。規(guī)劃占地面積90.02畝，建筑面積132030平方米，容積率2.2。5.4.2文化娛樂以豐富某人民文化精神生活，規(guī)劃占地面積73.193畝。（1）歌劇院歌劇院作為提高某人民生活水平，豐富娛樂生活，頌揚蘇區(qū)文化為核心，規(guī)劃占地面積24089平方米，同時配套建設(shè)停車場、管理中心等。5.4.3建設(shè)長征廣場、蘇區(qū)紅色文化體驗園，占地面積373.873畝，其中廣場占地面積241444平方米，城市綜合體及廣場管理中心占地面積7806平方米。5.4.4建設(shè)貢江新區(qū)的地標性建筑，其中集酒店、高檔商場、餐飲、寫字樓，酒店和公寓是提升項目形象和品質(zhì)的重要配套和組成部分，項目將引入國際知名酒店和公寓