合肥城建項目前期發(fā)展報告-合富輝煌

合肥城建項目前期發(fā)展報告1項目開發(fā)立地條件2地塊位于合肥重點發(fā)展區(qū)域，區(qū)位價值較高東臨一環(huán)、西靠中環(huán)線，交通優(yōu)勢明顯立地條件高劉路項目習(xí)友路項目中環(huán)線貫穿合肥四大行政區(qū)、連接橫縱各條交通干道，通過中環(huán)線可快速到達合肥火車站、汽車站及各大換乘站點；此外，中環(huán)沿線分布著五大房地產(chǎn)開發(fā)熱點板塊，是合肥環(huán)向交通的主干道?；疖囌疚骰疖囌靖哞F站點二環(huán)線中環(huán)線一環(huán)線長江路容事達大道徽州大道3項目規(guī)模約22萬平米，在合肥市屬于中等規(guī)模個案；項目單面臨街，南北被金牛路分割，商業(yè)價值一般，且周邊商業(yè)氛圍欠缺，商業(yè)開發(fā)不易過早。立地條件本項目分A、B兩地塊，形狀不規(guī)則西側(cè)望龍學(xué)校南側(cè)五十中分校東側(cè)龍居山莊住宅小區(qū)北側(cè)為236畝污水處理廠4地塊內(nèi)基本為凈地，拆遷力度不大；地塊內(nèi)部堆土較多，土地需平整，房地產(chǎn)開發(fā)條件尚可。立地條件基本為凈地，開發(fā)條件尚可B地塊A地塊5立地條件道路建設(shè)基本齊備，公共交通設(shè)施缺乏項目主要依靠高劉路連接對外交通動線；項目西側(cè)距離潛山北路約150米，潛山北路目前僅有3條公交線路，公共交通設(shè)施缺乏；項目距離市區(qū)較近，物業(yè)潛在價值高。潛山北路高劉路6立地條件生活配套較缺乏，污水處理廠、殯儀館影響形象項目周邊生活配套設(shè)施比較缺乏，主要依靠附近成熟社區(qū)商業(yè)提供；項目對面污水處理廠，附近有殯儀館，對客戶有一定的心理影響；項目周邊中檔樓盤林立，打造高檔形象尚有難度望塘污水處理廠二期望塘污水處理廠一期7周邊環(huán)境分析8長江路潛山路省司法學(xué)校電子38所中醫(yī)學(xué)院安徽大學(xué)省氣象學(xué)校體育中學(xué)34中省商貿(mào)工程學(xué)校105醫(yī)院明星學(xué)校49中郵電學(xué)校省法院糧食三庫省農(nóng)機校項目地塊周邊學(xué)校、科研機構(gòu)、機關(guān)單位較多，為項目提供了潛在的客源。同時蜀山區(qū)作為老城區(qū)，也是原駐居民（村民）較為集中的區(qū)域。且項目東臨殯儀館，北靠望塘污水處理廠，很大程度上影響到項目的形象，區(qū)域的小環(huán)境較差。望塘污水處理廠合肥市殯儀館地塊周邊環(huán)境垃圾廠9長江路潛山路黃山路合作化路金色池塘頤和花園家家景園龍居山莊四棟房子龍鳳嘉園翠竹園大溪地維也納森林新華學(xué)府春天百合公寓香樟雅苑安高城市天地黃山花園項目地塊位于潛山路北段，整體的房地產(chǎn)市場特征與長潛板塊相似，板塊內(nèi)高檔樓盤欠缺，以中檔盤為主。區(qū)內(nèi)鳳凰城家家景園為主要的拆遷安置點，板塊內(nèi)受黃山路中高檔樓盤的沖擊較大，重點樓盤主要有綠城百合公寓、香樟雅苑、大溪地、安高城市天地等盤。地塊周邊樓盤10項目所處的市市場環(huán)境競爭蜀山區(qū)競爭樓樓盤極其密集集，品牌高檔檔樓盤較多，，競爭激烈目前已消消化貨量量較大，，而07年下半半年以來來蜀山區(qū)區(qū)版塊市市場供應(yīng)應(yīng)量減少少，其他他區(qū)域有有分流跡跡象客戶戶購房者鑒鑒別能力力提高，，對開發(fā)發(fā)商、建建筑產(chǎn)品品等都較較以前有有較高程程度的要要求購房者對對蜀山區(qū)區(qū)認可度度高，對對潛北板板塊接受受程度在在逐漸提提高本板塊潛潛在客戶戶分流到到黃山路路板塊的的中高檔檔樓盤較較多品牌牌蜀山區(qū)品品牌開發(fā)發(fā)商，品品牌樓盤盤較多，，購房者者品牌意意識逐漸漸增強，，在對房房產(chǎn)選擇擇的決定定性要素素中，品品牌的比比重越來來越高金輝品牌區(qū)域域知名度較大大，但剛進入入合肥市場，，尚未有認知知，品牌建設(shè)設(shè)需要規(guī)劃和和提升周邊環(huán)境分析析11潛北版塊各盤盤去化特征名稱現(xiàn)售均價（元/M2)銷售率余貨特征龍鳳嘉園380095%140-200M2部分復(fù)式、136M2以上戶型四棟房子一期售罄，成交均價3400100%二期即將推出親親家園390095%150M2及以上復(fù)式龍居山莊380085%180套左右，復(fù)式及135M2以上頤和花園415090%135M2以上及復(fù)式廬陽佳苑390098%復(fù)式理想年代390099%150-250M2復(fù)式及147M2大戶型新景花園380080%供暖,130M2以上戶型家家景園三期售罄（最新均價3900）100%四期即將推出天一家園4200(余貨價格)85%復(fù)式和120M2少量高劉路所在的的潛北板塊內(nèi)內(nèi)樓盤所推貨貨量余貨多為為復(fù)式及130平米以上上大戶型，各各盤基本處于于尾盤銷售階階段；隨著近近期合肥整體體樓市的升溫溫，銷售價格格也均有不同同額度的抬升升，整體價格格在3800-4000元/平米區(qū)區(qū)間內(nèi)，整個個板塊房價上上漲速度相對對緩慢。周邊環(huán)境分析析12潛北版塊各盤盤綜合評定名稱規(guī)模園林配套品質(zhì)包裝開發(fā)商實力現(xiàn)售均價(元/平米)龍鳳嘉園3800四棟房子3400親親家園3900龍居山莊3800頤和花園4150廬陽佳苑3900理想年代3900新景花園3700家家景園3900天一家園4200高劉路項目——區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)建建設(shè)較好，但但短期內(nèi)體現(xiàn)現(xiàn)生活品質(zhì)的的配套尚不齊齊全；板塊內(nèi)內(nèi)中、大盤較較多，但高檔檔樓盤尚未出出現(xiàn)，金輝高高劉路項目可可以在建筑、、園林及項目目包裝上下工工夫，做足形形象和品牌，，在區(qū)域內(nèi)樹樹立產(chǎn)品和形形象的標桿，，從而在價格格上實現(xiàn)一個個較大的突破破。周邊環(huán)境分析析13項目本體小結(jié)結(jié)項目大環(huán)境極極佳，有城市市森林公園、、植物園、董董鋪水庫、蜀蜀山森林公園園等，天然環(huán)環(huán)境營造良好好居住氛圍項目緊靠潛山山路，合肥的的中環(huán)線，距距西一環(huán)步行行僅5分鐘，，交通重要程程度和板塊價價值日益提升升項目周邊中檔檔品質(zhì)樓盤林林立，但城中中村改造尚在在進行之中，，導(dǎo)致總體外外部形象不佳佳，隨著基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)更為完完善，該區(qū)域域居住價值將將得到極大提提升項目周邊人文文教育氣息濃濃厚，教育牌牌可以很好利利用，比如中中學(xué)的學(xué)區(qū)可可運作選擇合合肥的名校50中鄰近的殯儀館館和污水處理理廠是本項目目面臨的兩大大抗性，在產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃和營營銷組織上需需下大力氣研研究，弱化不不利影響14項目SWOT分析15項目SWOT分析SWOT優(yōu)勢區(qū)位——項目位于于蜀山區(qū)最臨臨近老城區(qū)的的繁華區(qū)位，，合肥傳統(tǒng)的的宜住區(qū)域，，居民認可度度極高高板塊——歸屬潛北北板塊，該板板塊基礎(chǔ)設(shè)施施較為完善，，生活配套設(shè)設(shè)施也在逐步步提高，周邊邊有較大規(guī)模模樓盤（頤和和花園、鳳凰凰城家家景園園等），區(qū)域域成熟度在迅迅速提高教育——周邊各類類學(xué)校林立，，安徽大學(xué)（（北區(qū)），省省司法學(xué)校、、省氣象學(xué)校校、省醫(yī)藥學(xué)學(xué)校、省農(nóng)農(nóng)機學(xué)校、省省工貿(mào)工程學(xué)學(xué)校、郵電學(xué)學(xué)校，50中中（合肥名校校）、34中、體育育中學(xué)等，人人文、教育氛氛圍濃厚交通——項目西鄰鄰潛山路城市市干道，北靠靠高劉路（若若規(guī)劃貫通至至西一環(huán)，將將極大提升項項目區(qū)域價值值），金牛路路從地塊貫中中而過，交通通便捷環(huán)境——項目北面面1.5公里里為南淝河流流經(jīng)的森林公公園，天然城城市綠肺，自自然環(huán)境優(yōu)越越土地——項目為凈凈地開發(fā)，無無拆遷，減少少開發(fā)成本和和縮短開發(fā)周周期16SWOT劣勢環(huán)境——東邊距離離殯儀館較近近，北面緊鄰鄰?fù)廖鬯幪幚韽S，對項項目今后的銷銷售會帶來較較大的抗性規(guī)劃——地塊分為為東西兩塊，，西邊A地塊塊27畝，面面積較小且形形狀不規(guī)則；；B地塊103畝，南北北狹長，整體體性規(guī)劃的難難度較大形象——項目周邊邊回遷房、原原住居民（村村民）較為集集中，外部形形象較差配套——項目周邊邊生活配套較較差，成熟度度低商業(yè)——商業(yè)臨街街面非主干道道，商業(yè)價值值較小項目SWOT分析17SWOT機會供求關(guān)系系——蜀山山區(qū)現(xiàn)階階段需求求大于供供給，入入市時機機良好客戶來源源——105醫(yī)院院，電子子38所所，省高高院近在在咫尺，，區(qū)域潛潛在中高高端目標標消費群群體較為為集中發(fā)展趨勢勢——國內(nèi)內(nèi)一線開開發(fā)商加加快步伐伐進入合合肥，共共同促進進房地產(chǎn)產(chǎn)市場繁繁榮，有有望迎來來新一波波發(fā)展高高潮競爭環(huán)境境——目前前項目周周邊樓盤盤品質(zhì)感感較差，，產(chǎn)品相相對單一一、趨同同，可以以從規(guī)劃劃、建筑筑、園林林等方面面以高起起點契入入，高調(diào)調(diào)亮相，，為本項項目細分分目標市市場，提提供差異異化產(chǎn)品品，引領(lǐng)領(lǐng)市場提提供機會會。項目SWOT分分析18SWOT威脅競爭——森林林公園板板塊即將將有3300畝土地供應(yīng)應(yīng)，樊洼洼路2000畝舊城改造造，隨著著這些土土地相繼繼開發(fā)，，該區(qū)域域市場競競爭將日日趨激烈烈調(diào)控——政府府對房地地產(chǎn)專項項宏觀調(diào)調(diào)控政策策的影響響加大，，比如第第二套房房貸政策策的實施施，直接接降低兩兩類客戶戶需求：：一是投投資客，，二是改改善居住住條件換換購第二二套住房房的客戶戶項目SWOT分分析19項目發(fā)展展理念和和主題20條條大路路通羅馬馬！關(guān)鍵是：：我們要找找一條最最近的項目發(fā)展展理念21宏觀經(jīng)濟整體定位城市規(guī)劃本體條件屬性定義市場較高的認同度城市經(jīng)濟發(fā)展快速國家調(diào)控政策未明區(qū)位的稀缺價值高尚的人居環(huán)境一水庫、兩綠肺長江西路、合作化路殯儀館、污水處理廠一線品牌發(fā)展商項目屬性：主城區(qū)、高尚板塊、一線品牌發(fā)展商開創(chuàng)合肥樓市新標桿市場條件合肥房市饑渴區(qū)域供應(yīng)量不足周邊缺少明星樓盤天時地利人和項目發(fā)展展理念22占位位本項目目在合合肥房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場上占占一席席之位位在一線線品牌牌發(fā)展展商中中占一一席之之位（（資源源決勝勝：實實力、、經(jīng)驗驗、意意識、、管理理、品品牌等等是為為后盾盾）通過占占位，，在一一定區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)突圍圍而出出，是是爭取取最高高利潤潤、最最快銷銷售速速度、、最佳佳品牌牌效應(yīng)應(yīng)的關(guān)關(guān)鍵。。而我們們的占占位策策略是是：傳承+突破破項目發(fā)發(fā)展理理念23傳承：：地段段優(yōu)勢勢＋交交通優(yōu)優(yōu)勢+環(huán)境境優(yōu)勢勢吸引：：“戀戀西區(qū)區(qū)”一一族但是，，區(qū)域域競爭爭對手手同樣樣有此此優(yōu)勢勢而且，，我們們的樓樓面價價、成成本高高于對對手怎么辦辦？？？項目發(fā)發(fā)展理理念24突破：：要取取勝市市場，，要采采用差差異化化的營營銷突破項項目形形象主主題突破合合肥產(chǎn)產(chǎn)品慣慣性突破買買家區(qū)區(qū)域項目發(fā)發(fā)展理理念25發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢以產(chǎn)品創(chuàng)新突破市場包圍，吸引眼球，搶占先機度身制定占位總策略在市場中獨樹旗幟發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減少劣勢，避免威脅復(fù)合產(chǎn)品價值，打造產(chǎn)品差異化，提高客戶心理預(yù)期。開展文化營銷，增加附加值，吸引客戶關(guān)注?！安灰胗^觀眾愛愛看什什么電電影，，而要要想觀觀眾還還沒有有看過過什么么電影影?！薄表椖堪l(fā)發(fā)展理理念26那么，，明確確“傳傳承+突破破”的的戰(zhàn)略略方向向后，，還必必須解解決以以下核核心問問題：：本項目目提供供給消消費者者的核核心利利益是是什么么？本項目目如何何確立立社區(qū)區(qū)的核核心價價值觀觀？本項目目如何何培養(yǎng)養(yǎng)項目目的核核心競競爭力力？本項目目的終終極目目標是是什么么？本項目目的核核心特特色是是什么么？本項目目如何何構(gòu)建建小區(qū)區(qū)特有有的文文化？？只有實實現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品、、形象象、客客戶的的無縫縫對接接，才才能““叫好好又叫叫座””！項目發(fā)發(fā)展理理念27結(jié)合市市場分分析、、項目目本體體分析析，建建議本本項目目的發(fā)發(fā)展理理念為為：精致豪豪宅典典范———樹樹立中中高檔檔精致致住宅宅價值值標桿桿何為““精致致豪宅宅”？？兩層涵涵義：：一、產(chǎn)產(chǎn)品主主力戶戶型面面積定定位在在80—120平米米，通通過緊緊湊的的戶型型設(shè)計計、合合理的的功能能布局局，以以符合合目前前市場場上自自住客客戶置置業(yè)年年輕化化、家家庭人人口三三人化化的實實際性性需求求（現(xiàn)現(xiàn)代家家庭已已逐漸漸脫離離三代代同堂堂的傳傳統(tǒng)居居住模模式，，因兩兩代人人之間間生活活習(xí)慣慣等方方面的的差異異，在在經(jīng)濟濟條件件許可可的情情況下下都會會選擇擇分居居形式式，已已成為為一種種社會會現(xiàn)象象，也也被社社會學(xué)學(xué)者所所關(guān)注注，作作為有有遠見見、有有責(zé)任任、有有意識識的開開發(fā)商商應(yīng)迎迎合這這一市市場需需求））。二、顛顛覆所所謂““豪宅宅”定定義（（大而而全、、全而而空）），在在合理理實用用的空空間打打造奢奢華的的豪宅宅標準準，創(chuàng)創(chuàng)造出出項目目獨一一無二二的產(chǎn)產(chǎn)品競競爭力力和附附加值值，更更是滿滿足了了客戶戶精神神層面面需求求。項目發(fā)發(fā)展理理念28理念詮詮釋：：中高檔檔強調(diào)起起點、、立意意要高高，才才能從從眾多多同質(zhì)質(zhì)化的的產(chǎn)品品中凸凸現(xiàn)出出來；；不建建議做做高端端，是是由本本項目目地塊塊所在在區(qū)域域環(huán)境境特點點和潛潛在目目標客客戶群群決定定的；；主要要目標標客戶戶群是是面對對眾多多新興興和成成長中中的中中產(chǎn)階階層精致意味房房型不不宜過過大，，通過過創(chuàng)新新型的的建筑筑技術(shù)術(shù)及戶戶型設(shè)設(shè)計有有效吸吸引中中高端端客戶戶；不不是普普通住住宅，，而是是規(guī)劃劃、建建筑、、質(zhì)量量、品品味都都超越越現(xiàn)有有產(chǎn)品品、屬屬更高高層次次的豪豪宅；；同時時滿足足90/70政政策樹立價價值標標桿就是從從規(guī)劃劃理念念、建建筑形形式、、物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)等方方面體體現(xiàn)金金輝打打造品品質(zhì)樓樓盤的的與眾眾不同同，樹樹立區(qū)區(qū)域乃乃至全全市同同層次次樓盤盤的標標桿和和典范范，給給客戶戶帶來來價值值的最最大化化發(fā)展理理念：：精致致豪宅宅典范范———樹立立中高高檔精精致住住宅價價值標標桿項目發(fā)發(fā)展理理念29發(fā)展理理念：：精致致豪宅宅典范范———樹立立中高高檔精精致住住宅價價值標標桿從做建建筑到到做藝藝術(shù)品品從冰冷冷單一一的鋼鋼筋混混凝土土建筑筑中解解脫出出來，，感受受居住住的藝藝術(shù)和和魅力力從關(guān)注注產(chǎn)品品到關(guān)關(guān)注服服務(wù)當(dāng)大家家都開開始關(guān)關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)品時時，我我們要要意識識到，，關(guān)注注產(chǎn)品品實質(zhì)質(zhì)是關(guān)關(guān)注客客戶，，所以以高品品質(zhì)客客戶服服務(wù)貫貫穿銷銷售，，簽約約，物物管等等購房房者體體驗的的全程程，服服務(wù)在在地產(chǎn)產(chǎn)中的的價值值最終終會體體現(xiàn)出出來從人文文角度度去吸吸引目目標購購房者者從社區(qū)區(qū)文化化氛圍圍營造造，高高質(zhì)量量甚至至個性性化物物管服服務(wù)等等從內(nèi)內(nèi)心層層次打打動潛潛在購購房者者，使使大家家產(chǎn)生生共鳴鳴項目發(fā)發(fā)展理理念30根據(jù)項項目““精致致豪宅宅典范范”的的理念念，以以及產(chǎn)產(chǎn)品特特色，，項目目發(fā)展展主題題可以以從兩兩個方方向展展開：：歐陸風(fēng)情復(fù)古奢華+建筑風(fēng)格生活品味+歐式經(jīng)典戶型檔次+精致豪宅+精致豪宅西一環(huán)環(huán)奢奢華華100住住區(qū)項目發(fā)發(fā)展主主題31西一環(huán)環(huán)奢奢華100住區(qū)區(qū)主題闡闡述：：“西西一一環(huán)環(huán)””突出出項項目目本本體體的的核核心心價價值值————地地段段價價值值，，雖雖然然不不在在一一環(huán)環(huán)內(nèi)內(nèi)，，但但可可憑憑借借較較近近的的距距離離和和暢暢捷捷的的交交通通打打區(qū)區(qū)域域的的擦擦邊邊球球，，以以地地段段的的稀稀缺缺性性激激發(fā)發(fā)市市場場的的高高度度關(guān)關(guān)注注；；“歐歐式式經(jīng)經(jīng)典典””利利于于項項目目品品牌牌識識別別，，更更利利于于對對““豪豪宅宅””定定位位的的對對接接，，以以““奢奢華華””的的生生活活品品位位去去提提升升項項目目的的附附加加值值，，滿滿足足客客戶戶深深層層次次的的精精神神需需求求。?！吧萑A100”包含多重涵義義：1、主要指項項目的主力戶戶型在100平米左右，，突出項目的的戶型特點；；2、可以理解解為將生活的的奢華品位打打造到100分；3、可以理解解為產(chǎn)品的質(zhì)質(zhì)量打造為100分，如如建筑、園林林、戶型空間間等；4、可以理解解為項目的服服務(wù)、文化建建設(shè)以100分的目標而而努力；5、契合發(fā)展展商的一線品品牌，突出發(fā)發(fā)展商一流的的實力、意識識等?！白^(qū)”則直接點明產(chǎn)產(chǎn)品適宜人居居的功能，避避免不必要的的猜測。項目發(fā)展主題題32項目發(fā)展定位位33項目客戶定位位購買力地域消費觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體履蓋范圍廣，吸引除地緣客戶、本市客戶之外的外地客戶心態(tài)開放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標客戶定義目標客戶輻射合肥外區(qū)域客戶本區(qū)域地緣客戶在外工作的回流人群外來投資人員政府、企、事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主及中級管理階層企業(yè)單位白領(lǐng)階層客戶定位推導(dǎo)導(dǎo)34項目客戶定位位區(qū)內(nèi)企、事業(yè)業(yè)單位職工核心客戶123外地客戶市內(nèi)工作的年年輕新銳、白白領(lǐng)重要客戶游離客戶近期客戶定位位核心客戶重要客戶游離客戶123市內(nèi)看好該區(qū)區(qū)域及項目的的中產(chǎn)階層外地客戶周邊企事業(yè)單單位職工中遠期客戶定定位客戶定位：分期定位，合合理演進立足區(qū)域迎合需求主動獲取擴大客源層面占領(lǐng)市場客戶策略目標客戶構(gòu)成成35他們是——名副其實的中中產(chǎn)階級………項目客戶定位位36他們是這樣一一群人…一條狗、一輛輛車、三間臥臥室的房子、、門口有整齊齊的草坪、發(fā)發(fā)了工資后至至少支付15張的帳單，，然后漸漸發(fā)發(fā)胖；有夢想但不會會遙不可及，，有追求卻不不會煞費苦心心；生活穩(wěn)定殷實實、事業(yè)平穩(wěn)穩(wěn)、家庭和睦睦，躺在自家家露臺上幻想想著一次艷遇遇或是突然得得到某位名流流的垂青；崇洋卻不媚外外，可以住進進歐式的住宅宅，卻購置中中式的家具，，然后享受精精神上的國際際化；多元化的接受受并掌握新鮮鮮事物，骨子子里流淌著中中庸的思想……項目客戶定位位37購房者說：如今銅陵的房房子都賣到3000多了了，合肥的房房價肯定還要要漲，現(xiàn)在給給上學(xué)的兒子子先買著，如如果以后他不不在合肥工作作，等著升值值也不錯啊?。≮w夢廷：女職業(yè)：家庭主婦愛人職業(yè)：公務(wù)員電話：131556700**到合肥三天一直在馬鞍山路及政務(wù)區(qū)看房，去安高看房時，路過黃山花園進來看房，在詳細介紹后，當(dāng)即表示極大的購買欲望，當(dāng)告知房源很少，可能要排隊時就表示：“我就在這排隊了”。未來房屋區(qū)域升級，比較三線城市的房屋價格，購買群體看好合肥房產(chǎn)未來的升值潛力。項目客戶定位位38購房者說：合肥的房子現(xiàn)現(xiàn)在不好買了了，價格已經(jīng)經(jīng)變?yōu)榇我肆耍P(guān)鍵要方方便，上班近近，住的舒服服。習(xí)慣周邊的區(qū)域環(huán)境，為工作便利而購買。陶光來：男年齡：40歲月收入：3000---4000元職業(yè)：老師電話：139551903**其愛人在此地17中任教師，自己在32中做校長，因買到房子而委托了很多關(guān)系。交通又便利，一車可到32中，因先在居住環(huán)境較差，渴求指數(shù)比較高?？紤]買黃山花園的因素：地段，自住方便。項目客戶定位位39購房者說：我在市內(nèi)上班班，現(xiàn)在合肥肥的房子靠西西區(qū)就是地位位標志，西邊邊全變成富人人居住區(qū)了，，住這邊能更更多的認識高高素質(zhì)的人群群，除了生活活環(huán)境提升對對自己后期的的事業(yè)發(fā)展也也很有幫助。。趙廷龍：男年齡：28職業(yè)：公司中級主管月入：3000—5000電話：1590569125**對住宅質(zhì)量要求較高，認為居住環(huán)境能間接改變一個人的生活和事業(yè)，關(guān)注項目自身細節(jié)處理。關(guān)注周邊的鄰居和附近小區(qū)的居住人群，認為千金買房，不如萬金買鄰?？释麛D身社會上層，追求生活品位。項目客戶定位位40購房者說：周邊的商業(yè)配配套齊全，家家樂福就在邊邊上，生活方方便，以后這這里應(yīng)該更繁繁華，現(xiàn)在看看價格也挺合合理，我看好好這里。宋?。耗心挲g：25電話：136419306**月收入：2600元左右六安人，是其母親宋女士幫兒子看的，住合肥這邊，朋友介紹這邊房產(chǎn)，路途到此，覺得房型不錯，其他地方?jīng)]看到合適的房型和面積，接個可以接受，所以可以接受。買了黃山花園31號樓，接受價格3800---3900元每平米?？粗形磥矸课輩^(qū)域升級，確定購買時仍然關(guān)注性價比。項目客戶定位位41目標客戶群分分析總結(jié)區(qū)域客戶仍是是本項目深挖挖的資源。中產(chǎn)階層是我我們主要的目目標客戶，其其中知識層次次、收入較高高的青年新銳銳也有實力去去化部分房源源。目標客戶多為為公務(wù)員、教教師、企業(yè)高高管等，屬于于“高學(xué)歷、、高收入、高高品味”的三三高人群，對對產(chǎn)品較為挑挑剔、關(guān)注時時事動態(tài)、購購房較為理性性，相對而言言，對銷售人人員的專業(yè)知知識和營銷推推廣要求較高高。目標客戶較易易接受符合自自身審美標準準的新鮮事物物，一旦產(chǎn)品品的創(chuàng)新、營營銷推廣的創(chuàng)創(chuàng)新等獲得客客戶內(nèi)心的共共鳴，必將引引發(fā)其對項目目的高度追捧捧。外地客戶呈快快速增加之勢勢，而網(wǎng)絡(luò)是是他們篩選樓樓盤信息的第第一渠道，加加強網(wǎng)絡(luò)的營營銷是鎖定該該部分客戶的的一大主要手手段。項目客戶定位位42產(chǎn)品定位按容積率2.5計算，本本項目近22萬平米的規(guī)規(guī)模，屬于中中等規(guī)模社區(qū)區(qū)，沒有配套套全面的優(yōu)勢勢，但大小適適中、適宜居居家本項目地塊東東西分成兩塊塊，可考慮規(guī)規(guī)劃成兩大類類產(chǎn)品，最大大限度滿足中中高端客戶的的個性需求，，充分發(fā)掘地地塊價值?？紤]項目鄰近近地段有大規(guī)規(guī)模商業(yè)設(shè)置置（三里庵家家樂福、大潤潤發(fā)等），發(fā)發(fā)展已相對成成熟，因此不不考慮在本項項目地塊內(nèi)規(guī)規(guī)劃大體量商商業(yè)，可沿街街設(shè)置部分底底商根據(jù)本地塊特特征，可規(guī)劃劃住宅類型建建議為：1、A地塊尚尚品品公寓2、B地塊精精致致豪宅項目產(chǎn)品定位位建議43戶型配比戶型配比初步步建議：（滿滿足“90/70”政策策）1、A地塊尚尚品品公寓40-55平平米一居室約約占30%55-70平平米二居室約約占70%2、B地塊精精致致豪宅120-140平米三居居室約約占20%95-115平米小三居居約占占20%75-90平平米二居室約約占60%項目產(chǎn)品定位位建議44建筑筑設(shè)設(shè)計計意意向向項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位建建議議目前前合合肥肥市市場場上上高高層層、、小小高高層層（（包包括括本本項項目目周周邊邊樓樓盤盤））建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格的的主主流流為為現(xiàn)現(xiàn)代代簡簡約約；；歐歐式式古古典典風(fēng)風(fēng)格格較較少少，，且且多多為為前前幾幾年年開開發(fā)發(fā)的的多多層層，，質(zhì)質(zhì)量量及及品品質(zhì)質(zhì)感感較較差差，，沒沒有有很很好好的的體體現(xiàn)現(xiàn)出出歐歐式式古古典典的的典典雅雅莊莊重重建議議本本項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品以以歐歐式式古古典典風(fēng)風(fēng)格格差差異異化化入入市市，，樹樹立立真真正正、、純純粹粹的的歐歐式式古古典典建建筑筑典典范范45潛北北版版塊塊各各盤盤產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征名稱建筑面積（萬M2）物業(yè)類型建筑風(fēng)格園林風(fēng)格主力戶型（M2）龍鳳嘉園13.8多層、小高層現(xiàn)代簡約無明顯特色89-143四棟房子13.3多層、小高層中式古典中式106-113親親家園2.1多層、高層現(xiàn)代簡約無明顯特色85-140龍居山莊40多層、小高層、高層現(xiàn)代簡約無明顯特色77-140頤和花園41多層、小高層、高層現(xiàn)代簡約中式120-130廬陽佳苑14多層、小高層現(xiàn)代簡約無明顯特色94-135理想年代4.8小高層后現(xiàn)代主義無明顯特色90-120M2新景花園13多層、小高層、高層現(xiàn)代簡約中式91-130家家景園55多層、小高層現(xiàn)代簡約中式90-130天一家園19多層、小高層、高層現(xiàn)代簡約無明顯特色84-120高劉劉路路項項目目所所屬屬板板塊塊內(nèi)內(nèi)，，產(chǎn)產(chǎn)品品同同質(zhì)質(zhì)化化現(xiàn)現(xiàn)象象嚴嚴重重，，產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新不不足足，，建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格早早期期的的多層層以歐式式古古典典為主主，，現(xiàn)現(xiàn)在在推推出出的的高層層及及小小高高層層則以以現(xiàn)代代簡簡約約風(fēng)格格為為主主,園園林林風(fēng)風(fēng)格格普普遍遍不不突突出出，，主主力力面面積積多多集集中中在在90-130M2之之間間,市市場場供供給給以以兩兩房房和和三三房房為為主主,小小戶戶型型市市場場供供給給出出現(xiàn)現(xiàn)斷斷層層。。項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位建建議議46建筑設(shè)計計意向建筑為歐式古典典風(fēng)格（樹立真真正、純純粹的歐歐式古典典建筑風(fēng)風(fēng)范）項目產(chǎn)品品定位建建議47產(chǎn)品創(chuàng)新新外墻采用用新型隔隔熱保溫溫材料，，外立面面高檔、、新穎（（區(qū)別于于目前大大多樓盤盤采用的的保溫砂砂漿技術(shù)術(shù)）項目產(chǎn)品品定位建建議48中產(chǎn)精致致住宅建建筑建議議采用板板式設(shè)計計，兩梯梯兩戶及及一梯兩兩戶為主主體，通通風(fēng)采光光俱佳，，提高各各個單元元均好性性?？紤]慮到容積積率可適適當(dāng)設(shè)置置兩梯三三戶及一一梯三戶戶項目產(chǎn)品品定位建建議產(chǎn)品創(chuàng)新新49戶型設(shè)計計強調(diào)緊緊湊、適適用，適適當(dāng)加大大贈送面面積，可可考慮1）入戶戶花園2）空中中庭院項目產(chǎn)品品定位建建議產(chǎn)品創(chuàng)新新50戶型設(shè)計計強調(diào)緊緊湊、適適用，適適當(dāng)加大大贈送面面積，可可考慮3）挑高高陽臺（（5.8米，層層高以2.9米米計）4）錯層層陽臺（（不足一一半投影影，局部部5.8米)項目產(chǎn)品品定位建建議51價格定位位價格策略略建議：：高開高走走，高舉舉高打本項目地地價230萬/畝，容容積率2.5，，樓面地地價約1400元/平平米通過對周周邊競爭爭樓盤的的市調(diào)比比較，同同時考慮慮金輝的的競爭層層次是在在全市范范圍內(nèi)，，建議均均價比同同區(qū)域樓樓盤高300-500元/平平米項目價格格定位建建議52規(guī)劃建議議本項目占占地130畝，，以金牛牛路為界界劃分為為兩塊，，A地塊塊位于金金牛路以以西，占占地面積積27畝畝，B地地塊位于于金牛路路以東，，占地面面積103畝。。A地塊可可做容積積率較高高、面積積較小的的公寓，，充分利利用不規(guī)規(guī)則地塊塊特征；；B地塊塊相對規(guī)規(guī)整，可可由高層層與小高高層相結(jié)結(jié)合，錯錯落布置置，戶型型中等大大小為主主，適當(dāng)當(dāng)考慮小小戶型銷售中心心位置設(shè)設(shè)置主要要考慮交交通便利利，便于于客戶發(fā)發(fā)現(xiàn)主入口和和次入口口的設(shè)置置主要考考慮商鋪鋪價值的的最大化化項目規(guī)劃劃定位建建議潛山路高劉路小廟路金牛路A地塊B地塊主入口次入口銷售中心主入口商業(yè)53案名建議議：金輝·奢華100※追追求所謂謂低調(diào)奢奢華，是是中產(chǎn)新新銳們現(xiàn)現(xiàn)極力想想體驗的的生活方方式，滿滿足他們們精神層層面的追追求※貫貫穿始終終的全程程服務(wù)，，讓購房房者從開開始接觸觸項目到到最后入入住，均均能享受受不同于于其他普普通樓盤盤的奢華華服務(wù)，，品質(zhì)生生活的保保障※““精致豪豪宅”區(qū)區(qū)別于大大而全的的傳統(tǒng)豪豪宅理念念，主力力戶型在在100平米左左右，突突出項目目的戶型型特點※追追求盡善善盡美100分分，精心心打造樓樓盤品質(zhì)質(zhì)，體現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商商精益求求精的開開發(fā)理念念和對卓卓越的不不懈追求求案名建議議54奢華100的八八大創(chuàng)新新價值奢華100創(chuàng)新新價值之之一:100平平米的超超值奢華華戶型空空間將100平米的的戶型做做到3室室2廳1衛(wèi),還還帶私家家入戶花花園、飄飄地窗等等，難道道不是一一種奢華華嗎?107平平米案名建議議55奢華100的八八大創(chuàng)新新價值奢華100創(chuàng)新新價值之之二:奢奢享100000平米米森林公公園森林公公園近近在咫咫尺，，全合合肥市市內(nèi)僅僅此一一座，，少數(shù)數(shù)人的的習(xí)以以為常常，多多數(shù)人人必須須旅游游觀光光！案名建建議56奢華100的八八大創(chuàng)創(chuàng)新價價值奢華100創(chuàng)新新價值值之三三:歐歐陸建建筑、、奢華華品質(zhì)質(zhì)通過建建筑細細節(jié)的的完美美表現(xiàn)現(xiàn)，從從建筑筑材質(zhì)質(zhì)、神神韻上上凸顯顯建筑筑的價價值??！案名建建議57奢華100的八八大創(chuàng)創(chuàng)新價價值奢華100創(chuàng)新新價值值之四四:復(fù)復(fù)古奢奢華泛泛會所所利用歐歐洲復(fù)復(fù)古文文化，，建立立復(fù)古古奢華華泛會會所，，從復(fù)復(fù)古文文化來來感動動客戶戶！案名建議58奢華100的八大創(chuàng)創(chuàng)新價值奢華100創(chuàng)新價值值之五:歐歐式皇家園園林、夾道道恭迎主人人的凱旋剪裁精致的的植株、富富麗堂皇的的地面鋪裝裝、泳池邊邊的親水平平臺和木質(zhì)質(zhì)涼亭，歐歐式古典花花壇呈弧形形排列…歐歐式園林的的華麗、高高貴與主人人品位保持持一致的奢奢華步調(diào)。。案名建議59奢華100的八大創(chuàng)創(chuàng)新價值奢華100創(chuàng)新價值值之六:貴貴族管家、、無微不至至的崇高禮禮遇產(chǎn)品交付后后，保值、、升值的是是物業(yè)，通通過專業(yè)物物業(yè)公司提提供“歐洲洲貴族式””管家服務(wù)務(wù)、24小小時貼心服服務(wù)，再現(xiàn)現(xiàn)國賓級的的關(guān)照。案名建議60奢華100的八大創(chuàng)創(chuàng)新價值奢華100創(chuàng)新價值值之七:國國內(nèi)一線品品牌開發(fā)商商，全程系系統(tǒng)服務(wù)建議建立售售前、售中中、售后全全程系統(tǒng)服服務(wù)標準，，保證購房房客戶安心心、舒心。。案名建議61奢華100的八大創(chuàng)創(chuàng)新價值奢華100創(chuàng)新價值值之八:國國際一流團團隊，強強強合作、精精品保證建議建筑規(guī)規(guī)劃設(shè)計、、園林設(shè)計計、會所、、樣板間設(shè)設(shè)計等全部部聘請國際際一線知名名公司擔(dān)綱綱，加上一一線品牌發(fā)發(fā)展商和國國內(nèi)頂級代代理公司———合富輝輝煌的精誠誠合作，必必定造就合合肥樓市傳傳奇。案名建議62THANKS！639、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。00:13:4200:13:4200:1312/22/202212:13:42AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2200:13:4200:13Dec-2222-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:13:4200:13:4200:13Thursday,December22,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2200:13:4200:13:42December22,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。22十十二二月月202212:13:42上上午午00:13:4212月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月2212:13上上午12月-2200:13December22,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/220:13:4500:13:4522December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。12:13:45上上午午12:13上上午午00:13:4512月月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12