合同風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)及防范

合同風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避培訓(xùn)高級(jí)：資源——法律為我所用中級(jí)：武器——自己的權(quán)利受到侵犯要自我保護(hù)最低級(jí)：尺牘、規(guī)范——不能犯罪一、對(duì)法律的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目設(shè)想1.投資立項(xiàng)申請(qǐng)項(xiàng)目報(bào)告年度計(jì)劃可行性研究規(guī)劃方案征地勘察設(shè)計(jì)地質(zhì)勘查設(shè)計(jì)招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選定建筑設(shè)計(jì)拆遷辦理施工執(zhí)照編制施工組織設(shè)計(jì)工程預(yù)算造價(jià)2.前期工作審核施工圖七通一平材料設(shè)備訂貨辦理開(kāi)工報(bào)告組織招標(biāo)簽訂施工合同組織施工單位進(jìn)場(chǎng)組織設(shè)計(jì)交底審查施工圖組織設(shè)計(jì)3.施工準(zhǔn)備施工放線(xiàn)規(guī)劃部門(mén)驗(yàn)線(xiàn)勘察設(shè)計(jì)部門(mén)驗(yàn)槽組織樁基驗(yàn)收隱蔽工程預(yù)驗(yàn)結(jié)構(gòu)簽訂驗(yàn)收4.工程管理竣工工程預(yù)驗(yàn)組織竣工驗(yàn)收竣工資料歸檔辦理竣工決算商品房預(yù)售商品房?jī)r(jià)格報(bào)批報(bào)工程竣工單商品房記賬入庫(kù)商品房銷(xiāo)售5.房屋銷(xiāo)售組織交房建立物管機(jī)構(gòu)建立房屋檔案建立服務(wù)制度6.售后服務(wù)日常管理1、合同的形式書(shū)面口頭合同書(shū)信件數(shù)據(jù)電文不提倡二、合同法基本原理書(shū)面合同書(shū)信件數(shù)據(jù)電文雙方簽、章生效簽字人當(dāng)事人、法定代表人法定代理人、委托代理人公

章平信掛號(hào)信回執(zhí)保存快遞回執(zhí)保存郵政快件

回執(zhí)保存不提倡電報(bào)有證據(jù)效力電傳不常用傳真

有證據(jù)效力

不確定電子郵件

要在合同約定郵箱2、合同的書(shū)面形式可要求確認(rèn)書(shū)、簽訂確認(rèn)書(shū)生效！企業(yè)出借業(yè)務(wù)介紹信、合同專(zhuān)用章或者蓋有公章的空白合同書(shū)的單位，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。行為人私刻單位公章或者擅自使用單位公章、業(yè)務(wù)介紹信、蓋有公章的空白合同書(shū)以簽訂經(jīng)濟(jì)合同的方法進(jìn)行的犯罪行為，單位有明顯過(guò)錯(cuò)，且該過(guò)錯(cuò)行為與被害人的經(jīng)濟(jì)損失之間具有因果關(guān)系的，單位對(duì)該犯罪行為所造成的經(jīng)濟(jì)損失，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。單位聘用的人員被解聘后，或者受單位委托保管公章的人員被解除委托后，單位未及時(shí)收回其公章，行為人擅自利用保留的原單位公章簽訂經(jīng)濟(jì)合同，騙取財(cái)物占為己有構(gòu)成犯罪，如給被害人造成經(jīng)濟(jì)損失的，單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。A公司向銀行申請(qǐng)貸款500萬(wàn)元，投資房地產(chǎn)。銀行要求B公司為貸款提供擔(dān)保。B公司管理層經(jīng)過(guò)評(píng)估以后認(rèn)為為該筆貸款作擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)太大拒絕提供擔(dān)保。A公司找到B公司的辦公室主任，使用了一些手段，辦公室主任在沒(méi)有請(qǐng)示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的情況下，在擔(dān)保合同書(shū)上蓋了企業(yè)公章。此后不久，A公司在南方的房產(chǎn)項(xiàng)目投資失敗，銀行起訴A公司及擔(dān)保單位B公司，B公司以公司完全不知情為抗辯理由，拒絕承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。最終人民法院以《合同法》第三十二條“當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立”及單位在公章管理上存在過(guò)失為依據(jù)，判令B公司承擔(dān)全部擔(dān)保責(zé)任。B公司的法定代表人感到冤屈，又十分的無(wú)奈。

部門(mén)章的效力問(wèn)題A公司銷(xiāo)售部經(jīng)理甲一直以加蓋銷(xiāo)售部部門(mén)章的形式對(duì)外簽訂合同，后甲辭職。辭職前，甲與B公司簽訂一貨物銷(xiāo)售合同，約定由A公司向B公司供貨。因?yàn)榧椎碾x開(kāi)，A公司其他工作人員對(duì)合同簽訂情況并不知悉，后B公司以A公司違約起訴至法院要求A公司承擔(dān)違約責(zé)任并賠償因此給其造成的損失。A公司以合同加蓋的銷(xiāo)售部部門(mén)章為由提出合同尚未生效的抗辯。法院認(rèn)為，在A公司的前期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，一直以部門(mén)章的形式對(duì)外簽訂合同，已經(jīng)形成了表見(jiàn)代理，善意第三人有理由相信該部門(mén)能夠代表A公司簽署銷(xiāo)售合同，A公司因此敗訴。一般來(lái)說(shuō)為了避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，簽署相關(guān)協(xié)議都應(yīng)該使用公司公章和法定代表人或者法定代表人授權(quán)的人簽字。甲乙要約邀請(qǐng)：如：招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、拍賣(mài)公告、商業(yè)廣告要約：是希望和他人訂立合同的意思表示，該表示應(yīng)內(nèi)容具體，且表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。如商場(chǎng)里的標(biāo)價(jià)。承諾（中標(biāo)）承諾：是受要約人同意要約的意思表示。要約邀請(qǐng)（招標(biāo)）要約（投標(biāo)）3、合同的生效《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》

第二十條當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。第二十一條當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。先履行抗辯辯：互負(fù)責(zé)任，，有先后順順序；先履行一方方未履行、、履行不符符合約定：：后履行一方可可拒絕履行：：甲乙先交貨再付款不交貨拒絕付款乙4、先履行抗辯辯權(quán)甲可中止履行不安抗辯：應(yīng)當(dāng)先履行的的一方有證據(jù)證明對(duì)對(duì)方有：①經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)嚴(yán)重惡化②轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、、抽逃資金，，以逃避債務(wù)務(wù)③喪失商業(yè)信信譽(yù)④有喪失或可可能喪失履行行債務(wù)能力的的其他情形此條適用較少少5、不安抗辯權(quán)權(quán)6、代位權(quán)乙甲丙次債務(wù)人債務(wù)人欠10萬(wàn)欠5萬(wàn)要點(diǎn)：債務(wù)人怠于行行使到期債權(quán)權(quán),對(duì)債權(quán)人造成成損害的；債權(quán)人要求代代位行使；代位權(quán)的行使使范圍以債權(quán)權(quán)人的債權(quán)為為限；但專(zhuān)屬于債務(wù)務(wù)人自身的除除外，如撫養(yǎng)養(yǎng)費(fèi)。直接起訴甲歸歸還5萬(wàn)債權(quán)人三種情形:賠償范圍：1、訂立合同所所支出，如交交通費(fèi)、通訊訊費(fèi)、餐飲住住宿費(fèi)等2、準(zhǔn)備履行或或履行合同所所支出，如倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)、運(yùn)費(fèi)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等等3、主張合同無(wú)無(wú)效或可撤銷(xiāo)銷(xiāo)時(shí)支出的訴訴訟費(fèi)用或其其他費(fèi)用4、上述費(fèi)用的的利息損失5、喪失與他人人簽約機(jī)會(huì)等等情形下產(chǎn)生生的間接損失失1、假借訂合同同，惡意進(jìn)行行磋商2、故意隱瞞與與訂立合同有有關(guān)的重要事事實(shí)和提供虛虛假情況3、有其他違背背誠(chéng)實(shí)信用原原則的行為7、締約過(guò)失責(zé)責(zé)任:8、違約責(zé)任（定金VS違約金）定金：不是訂金；VS定金違約金合同前收收方違約：雙雙倍返還支付方違約：：不予返還不超過(guò)合同總總金額的20%違約后收按合同違約過(guò)高可要求減減少百分比日萬(wàn)分之幾固定金額違約金：不是罰金；VS違約金賠償金可主張賠償金金約定違約金實(shí)際損失129、違約責(zé)任：：違約金vs賠償金1、合同風(fēng)險(xiǎn)前期防范建立合同管理機(jī)制設(shè)立專(zhuān)人專(zhuān)崗管理簽約流程控制三、合同風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理（1）簽約流程控控制合同起草校對(duì)審查審批簽字、蓋章備案對(duì)方草擬審查審批簽字、蓋章備案合作對(duì)象審查主體資格自然人法人其他組織簽約資格商業(yè)信譽(yù)及履約能力商業(yè)信譽(yù)履約情況簽約代表人資格（2）簽約時(shí)，合合作對(duì)象審查查履行期限履行方式合同履行變更是否違約對(duì)方自身2、合同風(fēng)險(xiǎn)中期履行督查查合同風(fēng)險(xiǎn)對(duì)方違約處理理口頭提示書(shū)面通知律師函訴前和解訴訟/仲裁合同風(fēng)險(xiǎn)自身違約處理理及時(shí)溝通、取取得諒解簽署署備忘錄或相相關(guān)文件，避避免訴訟。四、合同各主主要條款審查查合同條款訂立立原則用詞準(zhǔn)確，表表達(dá)清楚，約約定明確，避避免產(chǎn)生歧義義。合同條款包括括商業(yè)條款和和法律條款。業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)責(zé)商業(yè)條款的的擬定與審查查，律師（法法律人員）負(fù)負(fù)責(zé)法律條款款的擬定與審審查。1、主體條款；；2、標(biāo)的、數(shù)量量、質(zhì)量；3、價(jià)款或報(bào)酬酬；4、履行期限、、地點(diǎn)和方式式；5、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和和方法；6、結(jié)算方式;7、陳述、保證證條款；8、不可抗力條條款；9、違約責(zé)任：：務(wù)必對(duì)主要要義務(wù)約定明明確;10、聯(lián)系人條款款；11、解決爭(zhēng)議方方式：仲裁、、訴訟;12、合同生效及及其它事項(xiàng)。。合同主要包括下述述條款：工程項(xiàng)目合同同法律常識(shí)工程建設(shè)活動(dòng)動(dòng)所涉及的主主要合同類(lèi)型型建設(shè)工程合同同訂立階段建設(shè)工程合同同履行階段建設(shè)工程合同同的管理圖1業(yè)主工程咨詢(xún)工程勘察設(shè)計(jì)計(jì)工程施工工程建設(shè)物資資采購(gòu)工程監(jiān)理通過(guò)圖1分析，我們可可以得出如下下基本結(jié)論：：第一：工程建建設(shè)項(xiàng)目的三三大管理：目目標(biāo)工期，質(zhì)質(zhì)量，投資。。第二：工程建建設(shè)活動(dòng)中有有關(guān)各方之間間的相互關(guān)系系的基本形式式是合同關(guān)系系，包括直接接的合同關(guān)系系和間接的合合同關(guān)系，即即建立在法律律基礎(chǔ)上的權(quán)權(quán)利義務(wù)關(guān)系系（債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系）。第三：有效的的合同管理在在特定情況下下能夠作為工工程建設(shè)項(xiàng)目目管理、控制制的一種具體體手段。如：：通過(guò)有效的的合同管理處處理承包商提提出的工程索索賠就是控制制工程建設(shè)投投資的一種具具體手段，也也是開(kāi)發(fā)商進(jìn)進(jìn)行反索賠的的具體手段。。工程建設(shè)活動(dòng)動(dòng)所涉及的主主要合同一、工程勘察察、設(shè)計(jì)合同同1、工程勘察、、設(shè)計(jì)合同是是發(fā)包人與承承包人（勘察察人、設(shè)計(jì)人人）為完成特特定的工程建建設(shè)項(xiàng)目的勘勘察、設(shè)計(jì)任任務(wù)確立（變變更、終止））雙方之間權(quán)權(quán)利義務(wù)關(guān)系系的協(xié)議，屬屬于工作性合合同，標(biāo)的是是具有知識(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的智智力勞動(dòng)成果果。2、工程勘察、、設(shè)計(jì)合同的的承包人必須須是具有國(guó)家家有關(guān)部門(mén)頒頒發(fā)的《工程勘察證書(shū)書(shū)》、《工程設(shè)計(jì)證書(shū)書(shū)》以及與擬承攬攬其勘察、設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)的工工程建設(shè)項(xiàng)目目相適應(yīng)的資資質(zhì)等級(jí)的勘勘察設(shè)計(jì)單位。3、工程勘察、、設(shè)計(jì)合同的的承包人擬承承攬的工程建建設(shè)項(xiàng)目勘察察、設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)所涉及的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域、性性質(zhì)必須與承承包人《工程勘察證書(shū)書(shū)》、《工程設(shè)計(jì)證書(shū)書(shū)》中規(guī)定的承包包人承攬工程程勘察、設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)的專(zhuān)業(yè)業(yè)范圍、性質(zhì)質(zhì)領(lǐng)域相適應(yīng)應(yīng)。我國(guó)工程程勘察、設(shè)計(jì)計(jì)單位按專(zhuān)業(yè)業(yè)性質(zhì)、領(lǐng)域域不同分為：：石油、鋼鐵鐵、建材、機(jī)機(jī)械等二十三三類(lèi)。4、工程勘察、、設(shè)計(jì)合同的的訂立必須遵遵守國(guó)家規(guī)定定的工程建設(shè)設(shè)項(xiàng)目建設(shè)程程序的有關(guān)規(guī)規(guī)定。如《中華人民共和和國(guó)合同法》規(guī)定：國(guó)家重重大工程建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)工程合同（（包括工程勘勘察、設(shè)計(jì)合合同），應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)規(guī)定的程序（（建設(shè)程序））和國(guó)家批準(zhǔn)準(zhǔn)的投資計(jì)劃劃、可行性研研究報(bào)告等文文件訂立。5、工程設(shè)計(jì)合合同的承包商商將承擔(dān)較大大的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)責(zé)任。根根據(jù)《中華人民共和和國(guó)合同法》、《建設(shè)工程質(zhì)量量管理?xiàng)l》的有關(guān)規(guī)定，，工程勘察、、設(shè)計(jì)合同的的承包人對(duì)工工程勘察、設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量不符符合要求，造造成發(fā)包人損損失的，承包包人（勘察人人、設(shè)計(jì)人））除繼續(xù)完成成勘察、設(shè)計(jì)計(jì)，減收或免免收勘察、設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)用外，必必須賠償發(fā)包包人的損失。。二、工程施工工合同（建設(shè)設(shè)工程施工合合同）1、工程施工合合同是發(fā)包人人與承包人（（施工人）為為完成特定的的工程建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的建造任任務(wù)確立（（變更、終止止）雙方之間間權(quán)利義務(wù)關(guān)關(guān)系的協(xié)議，，屬于工作作性合同。2、工程施工合合同的承包人人必須是具有有與擬承接其其工程建造任任務(wù)的工程建建設(shè)項(xiàng)目相適適應(yīng)的《資質(zhì)等級(jí)證書(shū)書(shū)》和安全生產(chǎn)能能力。3、工程施工合合同的承包人人擬承攬的工工程建設(shè)項(xiàng)目目的工程建造造任務(wù)所涉及及的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域域、性質(zhì)必須須與承包人的的《法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照照》、《資質(zhì)等級(jí)證書(shū)書(shū)》中規(guī)定的承包包人承攬工程程建造任務(wù)的的專(zhuān)業(yè)范圍、、性質(zhì)領(lǐng)域相相適應(yīng)。4、因工程建設(shè)設(shè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)過(guò)程的特點(diǎn)，，導(dǎo)致工程施施工合同結(jié)構(gòu)構(gòu)和雙方權(quán)利利義務(wù)關(guān)系復(fù)復(fù)雜、條款數(shù)數(shù)量和確立雙雙方權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系的相關(guān)關(guān)文件數(shù)量多多，因此多采采用合同文件件式合同。5、工程施工合合同糾紛多采采用較為溫和和的糾紛解決決方法進(jìn)行處處理，以期在在工程建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)期間間有效維系合合同關(guān)系的穩(wěn)穩(wěn)定。6、工程施工合合同有效期較較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大大、工程變更更多，導(dǎo)致合合同履行過(guò)程程中合同爭(zhēng)議議多，工程索索賠多，價(jià)款款支付、結(jié)算算工作繁雜。。7、工程施工合合同的承包商商將承擔(dān)較大大的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)責(zé)任。三、建設(shè)工程程委托監(jiān)理合合同1、建設(shè)工程委委托監(jiān)理合同同是發(fā)包人與與承包人（監(jiān)監(jiān)理人）為完完成特定的工工程建設(shè)項(xiàng)目目的監(jiān)理任務(wù)務(wù)確立（變更更、終止）雙雙方之間權(quán)利利義務(wù)關(guān)系的的協(xié)議，屬于于勞務(wù)性合同同（服務(wù)性合合同）。2、建設(shè)工程委委托監(jiān)理合同同的標(biāo)的是監(jiān)監(jiān)理單位根據(jù)據(jù)合同要求提提供的工程建建設(shè)管理服務(wù)務(wù)。建設(shè)工程合同同的形式特殊的書(shū)面形形式:建設(shè)工程合同同必須經(jīng)過(guò)備備案并應(yīng)采用用示范性合同同。示范性合合同是根據(jù)法法律和慣例而而確定的具有有標(biāo)準(zhǔn)化格式式和條款的各各類(lèi)合同，其其形式本身不不具有強(qiáng)制效效力，當(dāng)事人人可以為改其其條款形式和和格式，也可可以增減其條條款。建設(shè)工程合同同的組成1、單一文本式式合同：由合合同條款+附件組成合同同如：建設(shè)設(shè)工程勘察、、設(shè)計(jì)合同2、合同文件式式合同：由合合同條款+一系列有助確確立當(dāng)事人雙雙方權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系的文件件如：建設(shè)設(shè)工程施工合合同由合同協(xié)協(xié)議書(shū)，中標(biāo)標(biāo)通知書(shū)，投投標(biāo)書(shū)及其附附件，合同專(zhuān)專(zhuān)用條款，合合同通用條款款，標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)范及有關(guān)技技術(shù)文件，圖圖紙，工程量量清單，工程程報(bào)價(jià)單或預(yù)預(yù)算書(shū)，合同同履行過(guò)程中中，當(dāng)事人雙雙方有關(guān)工程程的洽商、變變更等書(shū)面協(xié)協(xié)議或文件組組成。3、建設(shè)工程委委托監(jiān)理合同同的承包人（（監(jiān)理人）必必須具有《法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照照》和與其擬監(jiān)理理的工程建設(shè)設(shè)項(xiàng)目相適應(yīng)應(yīng)的工程建設(shè)設(shè)監(jiān)理《資質(zhì)等級(jí)證書(shū)書(shū)》。4、建設(shè)工程委委托監(jiān)理合同同的承包人與與被監(jiān)理的建建設(shè)工程合同同的承包人之之間不存在直直接的合同關(guān)關(guān)系。為確確保建設(shè)工程程委托監(jiān)理合合同的有效履履行有一個(gè)穩(wěn)穩(wěn)定的合同法法律基礎(chǔ)，建建設(shè)工程委托托監(jiān)理合同的的發(fā)包人在該該合同中授予予承包人的監(jiān)監(jiān)理權(quán)力、權(quán)權(quán)限、責(zé)任范范圍和內(nèi)容，，必須在被監(jiān)監(jiān)理的相應(yīng)的的建設(shè)工程合合同中以該建建設(shè)工程合同同承包人義務(wù)務(wù)的形式確立立下來(lái)。建設(shè)工程合同同的特殊訂立立程序招標(biāo)投標(biāo)程序序招標(biāo)：要約邀邀請(qǐng)投標(biāo)：要約向中標(biāo)人發(fā)出出中標(biāo)通知書(shū)書(shū)：承諾在工程建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的招標(biāo)投投標(biāo)活動(dòng)中，，招標(biāo)人向中中標(biāo)人發(fā)出中中標(biāo)通知書(shū)后后又拒絕與其其簽訂建設(shè)工工程合同的情情況比較普遍遍。根據(jù)合同同法及招標(biāo)投投標(biāo)法的有關(guān)關(guān)規(guī)定，招標(biāo)標(biāo)人必須為此此向中標(biāo)的投投標(biāo)人承擔(dān)締締約過(guò)失責(zé)任任。工程建設(shè)活動(dòng)動(dòng)過(guò)程中所涉涉及的主要合合同履行時(shí)應(yīng)應(yīng)注意的主要要合同問(wèn)題1、工程變更工程變更的主主要類(lèi)型設(shè)計(jì)變更：設(shè)設(shè)計(jì)變更程序序、現(xiàn)場(chǎng)、施工條條件變更：工程師指令變變更：工程師師根據(jù)合同發(fā)發(fā)布變更指令令所進(jìn)行的變變更。推定變更：雖雖然沒(méi)有嚴(yán)格格按照合同““變更”條款款發(fā)布明確的的變更指令，，但實(shí)際上已已經(jīng)要求承包包商按與原合合同不同的要要求進(jìn)行施工工，或在原有有工作項(xiàng)目之之外進(jìn)行追加加工作。工程變更的合合同管理措施施：工程簽證證管理。工程簽證是建建設(shè)工程施工工合同當(dāng)事人人雙方在工程程建設(shè)項(xiàng)目施施工過(guò)程中按按合同約定（（程序、方法法）對(duì)支付各各種費(fèi)用、順順延工期、賠賠償損失等方方面所達(dá)成的的意思表示一一致的補(bǔ)充協(xié)協(xié)議?；ハ鄷?shū)書(shū)面確認(rèn)的工工程簽證即可可成為工程結(jié)結(jié)算或最終結(jié)結(jié)算增減工程造價(jià)的具有有約束力的憑憑據(jù)。2、工程索賠與與反索賠的具具體類(lèi)型（按按其成因劃分分）工期延長(zhǎng)工程變更現(xiàn)場(chǎng)條件變化化（不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)的外部障礙礙和條件索賠賠）工程終止其它索賠3、竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收程序序4、保修責(zé)任《建設(shè)工程質(zhì)量量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程程質(zhì)量保修辦辦法》對(duì)保修期限和和責(zé)任期限的的規(guī)定5、工程合同價(jià)價(jià)款結(jié)算：工工程合同價(jià)款款結(jié)算程序6、合同文件檔檔案管理制度度項(xiàng)目特許公司司貸款方投資者承包商政府銀團(tuán)貸款利息+手續(xù)費(fèi)權(quán)益分紅授予特許權(quán)特許期滿(mǎn)后移移交D&B承包合同權(quán)益益BOT模式式轉(zhuǎn)載載下下文文，，萬(wàn)萬(wàn)望望受受益益：：房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)作作為為國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)中中的的一一個(gè)個(gè)重重要要支支柱柱行行業(yè)業(yè)，，是是目目前前中中國(guó)國(guó)少少數(shù)數(shù)幾幾個(gè)個(gè)平平均均利利潤(rùn)潤(rùn)高高的的行行業(yè)業(yè)，，尤尤其其在在前前幾幾年年，，其其獲獲取取的的利利潤(rùn)潤(rùn)足足以以用用暴暴利利來(lái)來(lái)形形容容。。但但由由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目是是個(gè)個(gè)資資金金密密集集、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)周周期期長(zhǎng)長(zhǎng)的的復(fù)復(fù)雜雜化化的的系系統(tǒng)統(tǒng)工工程程，，在在其其開(kāi)開(kāi)始始建建設(shè)設(shè)到到銷(xiāo)銷(xiāo)售售完完畢畢這這段段時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)，，需需要要承承擔(dān)擔(dān)大大量量的的可可預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)和和不不可可預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的未未知知風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。因因此此，，投投資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，則則必必須須要要對(duì)對(duì)該該行行業(yè)業(yè)的的運(yùn)運(yùn)作作全全過(guò)過(guò)程程有有完完整整的的了了解解。。根據(jù)據(jù)目目前前所所可可知知的的信信息息資資料料分分析析，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)所所會(huì)會(huì)遇遇到到的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)可可歸歸納納為為以以下下四四個(gè)個(gè)：：一是是國(guó)國(guó)家家宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)調(diào)調(diào)控控的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；二是是項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；三是是市市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；四是是不不可可抗抗力力的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。在這這四四個(gè)個(gè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)中中，，法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是是最最容容易易控控制制和和防防范范的的，，也也是是最最有有可可能能發(fā)發(fā)生生的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，而而其其它它三三個(gè)個(gè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)都都是是企企業(yè)業(yè)無(wú)無(wú)法法控控制制的的，，只只能能作作事事先先預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)盡盡可可能能地地避避免免它它發(fā)發(fā)生生。。以以下下結(jié)結(jié)合合司司法法實(shí)實(shí)踐踐就就該該法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)作作簡(jiǎn)簡(jiǎn)要要的的分分析析，，以以供供參參考考。。一、、建建立立房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范機(jī)機(jī)制制及及其其實(shí)實(shí)踐踐性性盡管管多多數(shù)數(shù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)都都不不愿愿意意各各種種法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)真真的的發(fā)發(fā)生生，，但但任任何何一一個(gè)個(gè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)，，只只要要在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)中中運(yùn)運(yùn)作作，，就就會(huì)會(huì)毫毫無(wú)無(wú)例例外外的的面面對(duì)對(duì)各各種種法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，不不管管企企業(yè)業(yè)意意識(shí)識(shí)到到還還是是意意識(shí)識(shí)不不到到，，要要有有效效地地、、切切實(shí)實(shí)地地分分解解和和抗抗御御法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，就就必必須須建建立立一一種種機(jī)機(jī)制制以以提提高高行行為為的的規(guī)規(guī)范范性性，，將將法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的發(fā)發(fā)生生降降低低到到最最小小限限度度，，防防患患于于未未然然，，直直至至杜杜絕絕法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的發(fā)發(fā)生生。。（一一））、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的合合法法性性問(wèn)問(wèn)題題這是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目中中首首要要需需要要解解決決的的法法律律問(wèn)問(wèn)題題。。一一個(gè)個(gè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的成成立立與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)要要受受到到法法律律保保護(hù)護(hù)，，必必須須滿(mǎn)滿(mǎn)足足：：一一有有通通過(guò)過(guò)出出讓讓取取得得的的國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)；；二二有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)；；三三有有該該項(xiàng)項(xiàng)目目已已經(jīng)經(jīng)主主管管部部門(mén)門(mén)的的行行政政批批準(zhǔn)準(zhǔn)。。具具備備了了以以上上條條件件，，則則可可以以說(shuō)說(shuō)明明該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主體體是是合合法法的的，，受受法法律律保保護(hù)護(hù)。。當(dāng)當(dāng)然然，，實(shí)實(shí)際際上上，，光光看看以以上上幾幾個(gè)個(gè)方方面面是是遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠夠的的，，比比如如說(shuō)說(shuō)，，經(jīng)經(jīng)常常會(huì)會(huì)有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商將將原原來(lái)來(lái)審審批批的的項(xiàng)項(xiàng)目目用用途途、、項(xiàng)項(xiàng)目目的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)參參數(shù)數(shù)等等私私自自更更改改。。如如果果私私自自更更改改不不能能獲獲得得政政府府的的認(rèn)認(rèn)可可，，則則房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目就就無(wú)無(wú)法法通通過(guò)過(guò)竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收備備案案，，也也就就意意味味著著無(wú)無(wú)法法將將房房屋屋對(duì)對(duì)外外銷(xiāo)銷(xiāo)售售和和辦辦理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證。。就就算算可可以以獲獲得得政政府府的的最最終終認(rèn)認(rèn)可可，，那那也也需需要要承承擔(dān)擔(dān)一一筆筆不不菲菲的的罰罰款款等等。。這這里里需需要要說(shuō)說(shuō)明明的的是是，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)參參數(shù)數(shù)，，并并非非都都是是無(wú)無(wú)法法更更改改的的。。根根據(jù)據(jù)我我國(guó)國(guó)法法律律規(guī)規(guī)定定，，有有的的可可以以修修改改，，有有的的屬屬于于國(guó)國(guó)家家房房屋屋工工程程建建設(shè)設(shè)強(qiáng)強(qiáng)制制性性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，一一旦旦審審批批后后就就不不能能更更改改和和調(diào)調(diào)整整。。當(dāng)當(dāng)然然，，還還有有許許多多其其它它方方面面的的合合法法性性也也需需要要審審查查。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)過(guò)過(guò)程程中中所所實(shí)實(shí)施施的的行行為為產(chǎn)產(chǎn)生生的的、、可可預(yù)預(yù)見(jiàn)見(jiàn)的的或或難難以以預(yù)預(yù)見(jiàn)見(jiàn)的的造造成成與與法法律律相相悖?；蚧蛴|觸犯犯法法律律的的可可能能。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)避避免免法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的有有效效措措施施是是建建立立法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范機(jī)機(jī)制制，，即即依依靠靠企企業(yè)業(yè)自自覺(jué)覺(jué)的的、、有有效效的的和和系系統(tǒng)統(tǒng)的的管管理理機(jī)機(jī)制制，，對(duì)對(duì)整整個(gè)個(gè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)各各階階段段設(shè)設(shè)防防，，全全過(guò)過(guò)程程把把關(guān)關(guān)，，把把開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)運(yùn)作作中中可可能能會(huì)會(huì)遇遇到到的的各各種種法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)一一一一避避免免和和消消除除在在操操作作過(guò)過(guò)程程中中。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程程的每每一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)，即即從房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的土土地受受讓、、成立立項(xiàng)目目公司司、房房屋拆拆遷、、市政政配套套到房房地產(chǎn)產(chǎn)的合合作開(kāi)開(kāi)發(fā)、、施工工建造造、項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、房屋屋銷(xiāo)售售、租租賃、、按揭揭抵押押（即即房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款））、物物業(yè)管管理等等環(huán)節(jié)節(jié)都需需要防防范疏疏漏和和失誤誤。（二））法律律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要要表現(xiàn)現(xiàn)1、土地地受讓讓階段段的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，主要要因土土地受受讓等等引起起的糾糾紛；；2、成立立項(xiàng)目目公司司階段段，因因雙方方、三三方甚甚至多多方聯(lián)聯(lián)建、、合作作產(chǎn)生生的糾糾紛；；3、房屋屋拆遷遷階段段，主主要與與被拆拆遷人人之間間產(chǎn)生生的糾糾紛；；4、前期期開(kāi)發(fā)發(fā)階段段，與與建設(shè)設(shè)承包包商產(chǎn)產(chǎn)生的的糾紛紛、因因規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)、、公攤攤面積積等引引發(fā)的的糾紛紛以及及因項(xiàng)項(xiàng)目抵抵押引引起的的法律律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；5、房屋屋銷(xiāo)售售階段段，主主要有有因認(rèn)認(rèn)購(gòu)、、預(yù)付付款發(fā)發(fā)生的的糾紛紛、房房款按按揭還還貸糾糾紛；；6、接管管驗(yàn)收收及收收樓后后后期期管理理期間間發(fā)生生的糾糾紛，，主要要有不不符合合收樓樓條件件引起起的糾糾紛、、延期期交房房，延延期辦辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證引起起的糾糾紛、、因房房屋質(zhì)質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題引引起的的糾紛紛、與與建設(shè)設(shè)公司司工程程保修修發(fā)生生的糾糾紛等等。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)是一一個(gè)系系統(tǒng)工工程，，在這這個(gè)過(guò)過(guò)程中中，每每一階階段、、每一一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)的的事先先把關(guān)關(guān)至關(guān)關(guān)重要要，要要從源源頭和和流程程上解解決疏疏漏和和失誤誤，實(shí)實(shí)現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)行行為的的規(guī)范范運(yùn)作作。以以前很很多開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)不不重視視法律律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的事事前控控制，，往往往在發(fā)發(fā)生了了法律律糾紛紛，到到了訴訴訟的的時(shí)候候才意意識(shí)到到問(wèn)題題的嚴(yán)嚴(yán)重性性。現(xiàn)現(xiàn)在越越來(lái)越越多的的房地地產(chǎn)企企業(yè)采采取事事前預(yù)預(yù)防和和事后后控制制兩手手抓的的策略略，更更側(cè)重重于在在項(xiàng)目目介入入之初初就進(jìn)進(jìn)行法法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的事前前防范范。二、法法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的防范范扁鵲是是我國(guó)國(guó)古代代偉大大的醫(yī)醫(yī)學(xué)家家，當(dāng)當(dāng)人們們都在在稱(chēng)贊贊他功功勞的的時(shí)候候，他他卻謙謙虛地地說(shuō)，，其實(shí)實(shí)他的的兩位位兄長(zhǎng)長(zhǎng)比他他更優(yōu)優(yōu)秀。。人們們驚訝訝地問(wèn)問(wèn)那為為什么么他們們的名名氣沒(méi)沒(méi)有扁扁鵲的的名氣氣大呢呢？扁扁鵲解解釋道道，那那是因因?yàn)榇蟠蟾缡鞘墙o沒(méi)沒(méi)有生生病的的人保保健預(yù)預(yù)防的的，二二哥是是負(fù)責(zé)責(zé)給剛剛生病病不久久的人人治療療的，，他們們的醫(yī)醫(yī)術(shù)都都很高高超，，只是是因?yàn)闉樗麄儌兪亲鲎霾±砝淼氖率虑胺婪婪兜牡?，所所以很很少有有人知知道他他們的的名字字。而而我扁扁鵲只只是給給病入入膏肓肓的病病人負(fù)負(fù)責(zé)治治病，，所以以更多多的人人記住住了我我的名名字。。從上面面的故故事可可以看看出，，法律律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的防防范也也是一一樣的的道理理。事事前預(yù)預(yù)防和和事后后控制制一樣樣重要要。房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)法律律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范范的措措施主主要有有以下下幾個(gè)個(gè)方面面：1、建立立完善善的項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作體體系項(xiàng)目的的可行行性報(bào)報(bào)告、、公司司設(shè)立立的依依據(jù)、、前期期的各各種報(bào)報(bào)建手手續(xù)、、各項(xiàng)項(xiàng)工作作流程程等等等都要要規(guī)范范，形形成體體系，，符合合國(guó)家家相關(guān)關(guān)法律律、法法規(guī)及及政策策的規(guī)規(guī)定。。2、建立立企業(yè)業(yè)內(nèi)部部完善善的合合同管管理體體系合同是是一個(gè)個(gè)企業(yè)業(yè)對(duì)外外經(jīng)濟(jì)濟(jì)往來(lái)來(lái)的最最重要要的載載體，，事實(shí)實(shí)證明明，房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)生生的大大量的的法律律糾紛紛都和和