商丘市中州路地塊項目定位報告

2011年7月中強集團·商丘中州路項目

定位報告總目錄第一部分：商丘市場分析第二部分：產(chǎn)品定位第三部分：我司優(yōu)勢

第一部分：市場給我們的啟示目錄商丘市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀商丘商業(yè)地產(chǎn)分析1234房地產(chǎn)政策分析5商丘寫字樓市場分析商丘小戶型市場分析Contents商丘市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀商丘商業(yè)地產(chǎn)分析1234房地產(chǎn)政策分析5商丘寫字樓市場分析商丘小戶型市場分析新國八條

2011年國務院出臺新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)分析2011年1月27日

2011年1月26日2011年2月8日2011年2月9日

2011年1月14日

中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0．5個百分點。要求各地要確定價格控制目標并向社會公布，二套房房貸首付比例提高至60%，拉開了限購、限外和限貸財政部公布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。中國人民銀行決定，自2011年2月9日其上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0．25個百分點。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個百分點。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．25個百分點。

2011年4月6日2011年5月1日2011年4月17日2011年2月18日中國人民銀行宣布，將于24日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0．5個百分點。上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。調(diào)整后，一年期存款利率達到3.25%，一年期貸款利率達到6.31%。

中國人民銀行宣布，從21日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0．5個百分點。這是央行今年以來第四次上調(diào)存款準備金率。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去一季度里先后三次上調(diào)存款準備金率。同時，這也是央行自去年以來準備金率的第十次上調(diào)。此次上調(diào)之后，大中型金融機構(gòu)存款準備金率達20.5％的歷史高位。

2011年3月25日上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。國家發(fā)改委規(guī)定，5月1日開始一二手房銷售單位在醒目位置為每套房明碼標價，以打擊價格欺詐現(xiàn)象。房地產(chǎn)分析小結(jié)：受調(diào)控政策影響，預計對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生如下影響：1、抑制了投資及改善性需求；2、雖市場需求強勁，近兩三年仍處于上升周期，但上升的幅度會趨于平穩(wěn)溫和。3、建議在項目產(chǎn)品設(shè)計中，應加大商業(yè)部分比例，住宅產(chǎn)品中搭配滿足首次置業(yè)的剛性需求產(chǎn)品以應對市場風險。房地產(chǎn)分析Contents商丘市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀商丘商業(yè)地產(chǎn)分析1234房地產(chǎn)政策分析5商丘寫字樓市場分析商丘小戶型市場分析GDP發(fā)展穩(wěn)步增長(數(shù)據(jù)來源：商丘市統(tǒng)計公報)

從2004年中央提出“中部崛起”開始后，商丘市GDP增長幅度一直保持了較高增長率，受2008年的經(jīng)濟危機影響近兩年經(jīng)濟發(fā)展，有所減緩，但仍舊維持在11.2%的高位運行，高于全國9%的GDP平均水平。從2005-2010年商丘人均GDP平穩(wěn)持續(xù)增長經(jīng)濟水平的大幅度提升為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀單位：億元城鎮(zhèn)化率加速速發(fā)展商丘市城鎮(zhèn)化化率接近27﹪，低于全省、、全國平均水水平。但近幾幾年的高速發(fā)發(fā)展已經(jīng)接近近全省平均水水平，這說明明商丘近年城城市化率正在加加速。城鎮(zhèn)化率的加加速將有利于于商丘房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀城市化進程可可觀按照城市發(fā)展展理論，商丘丘的發(fā)展正處處于“快速城市化進進程”的低速增長期期，城市化發(fā)發(fā)展的不斷演演化，帶動房房地產(chǎn)市場的的發(fā)展發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速增長期高速增長期穩(wěn)定發(fā)展期城市化水平30%30-50%50-90%90%以上城市特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)業(yè)人口勞動力過剩工業(yè)基礎(chǔ)比較深厚，影響力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)接收大量農(nóng)業(yè)人口工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟支柱，城市經(jīng)濟的乘數(shù)效應迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟進入高速增長期城市經(jīng)濟高度發(fā)達，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀小結(jié)：商丘經(jīng)濟發(fā)展展進入加速期期，雖目前人人均收入偏低低，消費力有有限，但從中中長遠發(fā)展來來看發(fā)展勢頭頭仍就可觀。。商丘市是一個個農(nóng)業(yè)型向工工業(yè)型過渡的的城市，社會會體系呈“金金字塔”形，，貧富差距較較大。按照規(guī)劃和定定位，隨著商商丘城市發(fā)展展，城市房地地產(chǎn)發(fā)展前景景良好，可發(fā)發(fā)展空間巨大大。房地產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀商丘房地產(chǎn)市市場板塊分析析房地產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀城市發(fā)展格局局及規(guī)劃道北片區(qū)：老城區(qū)，城城中村集中，，人口密度極極高，眾多專專業(yè)市場老城區(qū)：人口密度高高，集中了百百貨、步行街街等多種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)神火大道區(qū)：住宅集中開開發(fā)區(qū)域，城城市面貌較好好經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：輕工企業(yè)集集中，住宅開開發(fā)興起，但但配套不足城西區(qū)：隨著梁園區(qū)政政府的西遷，，周邊小區(qū)初初具規(guī)模，市市政配套有待待提高?？傮w來說商丘丘市的城市發(fā)發(fā)展方向：“南擴東進西移移”南擴東進西移商丘房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀板塊劃分為更好對商丘丘市場發(fā)展趨趨勢進行分析析，將城市分分為道北板塊（隴海線北））城西板塊（梁園區(qū)政府府周邊）老城區(qū)板塊（中心城區(qū)））。神火大道板塊塊（神火大道兩兩側(cè)）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)五個區(qū)域來進進行分析研究究。神火大道版塊城西版塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)道北版塊老城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀商丘目前主要要在售項目一一覽上東一品建業(yè)桂園東方豫園東方蘭亭苑天明第一城聯(lián)盟新城上海城市花園園匯豪天下盛大世紀城水木清華海亞春天富饒新城國際際普羅旺斯帝和水上樂園園華聯(lián)商貿(mào)國際際天秀城書香香人人家家0370金地地綠綠洲洲景苑苑目前前在在售售項項目目主主要要集集中中在在神火火大大道道板板塊塊經(jīng)濟濟開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)城西西板板塊塊房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀神火火大大道道板板塊塊項項目目分分布布房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀神火火大大道道板板塊塊項項目目分分析析項目名稱總建筑面積（萬㎡）主力戶型客戶主群體均價備注帝和水上樂園9036-48㎡一房96-120㎡兩房105-145㎡三房165㎡四房投資客、改善住房群體3800現(xiàn)只有三期四十多平方一室一廳戶型，一梯十二戶東方蘭亭苑1069㎡一房93-103㎡兩房125-145㎡三房160㎡四房學校老師、投資客、首次置業(yè)者3000水木清華12100-109㎡兩房133-159㎡三房165-175㎡四房投資客、改善住房群體對房屋品質(zhì)要求比較高的富有人群5000新城國際4640-60㎡一房94—110㎡兩房117-140㎡三房62㎡LOFT改善性住房；企業(yè)、政府管理層3200目前三期差不多已賣完，只剩下部分復式樓房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀項目名稱總建筑面積（萬㎡）主力戶型客戶主群體目前均價備注聯(lián)盟新城29113-143㎡三房170-298㎡四房別墅追求高品質(zhì)住宅，對生活要求非常高的高端消費群體洋房5000別墅7000銷售一次性98折匯豪天下1296-110㎡兩房117-157㎡三房145-152四房對生活品質(zhì)講究的高端消費群體6000采用地源熱泵、天棚輻射、新風置換等系統(tǒng)，打造就是恒溫恒濕科技豪宅上海城市花園17104㎡兩房127-143㎡三房看好該地段的投資客、商人，改善性住房客戶3800二期由五棟高層組成共三百套，已基本售完盛大世紀城1153-55㎡一房94㎡兩房108-154㎡三房155-166㎡四房改善住房條件，公司管理層，投資客5000最后一棟，一次性98折海亞春天5556㎡一房96㎡兩房118-132㎡三房153㎡四房中檔消費群體改善性住房，周邊企事業(yè)單位員工35001期差不多售完，一次性90折按揭92折房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀項目目數(shù)數(shù)量量是是全全市市最最多多，，平平均均規(guī)規(guī)模模也也是是全全市市最最大大。。此區(qū)區(qū)域域項項目目發(fā)發(fā)展展出出現(xiàn)現(xiàn)兩兩個個極極端端趨趨勢勢，，一一是是趨趨于于規(guī)模?；罕缺热缛绲鄣酆秃汀?、海海亞亞春春天天等等大大盤盤，，打打造造的的就就是是配配套套齊齊全全的的大大社社區(qū)區(qū)，，核核心心競競爭爭力力在在于于““大大””““齊齊””。。二二是是趨趨于于個性性化化：具具有有自自身身核核心心競競爭爭力力的的項項目目，，就就應應當當具具備備不不可可復復制制的的特特色色，，比比如如匯匯豪豪天天下下打打造造的的就就是是恒恒溫溫恒恒濕濕的的科科技技豪豪宅宅，，聯(lián)聯(lián)盟盟新新城城打打造造的的是是中中式式低低密密度度寬寬景景豪豪宅宅。。從價價格格上上來來看看均均價價在在4千左左右右，，但但是是特特色色鮮鮮明明、、品品質(zhì)質(zhì)較較高高的的項項目目價價格格相相對對較較高高，，在在售售項項目目水水木木清清華華達達到到了了五五千千，，成成為為目目前前價價格格最最高高項項目目。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀序號項目名稱戶型配比公寓面積配比一房面積配比兩房面積配比三房面積配比四房以上配比1帝和水上樂園00%4812%9612%130-14964%14314%2東方蘭亭苑00%6920.9%93-1036%124-14559.7%16013.4%3水木清華00%00%100-10926%133-15948%165-17526%4新城國際62loft10%45-9520%94-11025%117-14045%00%5聯(lián)盟新城0%0%0%113-14355%170-29845%6匯豪天下00%00%96-11020%117-15745%145-15335%7上海城市花園00%00%10710%127-14070%17020%8盛大世紀城00%53-5510.73%945.36%108-15470.5%155-16613.4%9海亞春天00%5611%9625%118-13246%15318%主力力戶戶型型面面積積區(qū)區(qū)間間分分析析從戶戶型型上上看看，，目目前前區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)戶戶型型供供給給以以三三房房為為主主，，大大面面積積的的四四房房和和寬寬闊闊兩兩房房的的投投放放量量次次之之。。三三房房的的主主力力面面積積區(qū)區(qū)間間為為115㎡㎡-145㎡㎡，兩兩房房的的主主力力面面積積區(qū)區(qū)間間為為90㎡㎡-100㎡㎡。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀建筑筑風風格格對對比比項目名稱建筑風格項目名稱建筑風格項目名稱建筑風格帝和水上樂園現(xiàn)代簡約新城國際現(xiàn)代簡約上海城市花園歐式風格東方蘭亭苑中式風格聯(lián)盟新城中式風格盛大世紀城現(xiàn)代水木清華歐式風格匯豪天下西班牙歐式風格海亞春天現(xiàn)代簡約建筑筑風風格格的的個個性性化化有助助于于提提升升項項目目的的品品質(zhì)質(zhì)，，在在規(guī)規(guī)模?；牡幕A(chǔ)礎(chǔ)上上提提高高個性性化化的的建建筑筑園園林林風風格格能夠夠提提升升項項目目的的核核心心競競爭爭力力，，也也更更加加能能準準確確的的把把握握住住項項目目本本身身的的目目標標客客戶戶群群。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀項目名稱水系水景特色樹種老年人活動設(shè)施兒童活動設(shè)施網(wǎng)球場羽毛球場游泳池休閑設(shè)施帝和水上樂園★★★★★－★★★東方蘭亭苑★★★★★－－—★水木清華★★★★★－－★★新城國際★★★★★－-－★聯(lián)盟新城★★★★★★★★★匯豪天下★★★★★★-★★上海城市花園★★★★★-★★★盛大世紀城★★★★★--★★海亞春天★★★★★★★★★細部部特特征征分分析析本區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)樓樓盤盤各各方方面面配套套比比較較完完善善，樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)也也是是商商丘丘最最高高的的.房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀區(qū)域域客客戶戶群群體體置業(yè)業(yè)動動機機投資資、、改改善善居居住住條條件件、、享享受受高高品品質(zhì)質(zhì)生生活活客戶戶構(gòu)構(gòu)成成商丘丘本本地地投投資資客客，，企企業(yè)業(yè)政政府府管管理理層層、、生生意意人人等等，，周周邊邊縣縣市市定定居居商商丘丘人人群群房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀小結(jié)結(jié):有利利的的政政策策導導向向和和土土地地供供應應使使區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的開發(fā)發(fā)量量較較大大，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)比比較較火火爆爆，，未未來來競爭爭激激烈烈。民主主路路至至北北海海路路段段的的項項目目基基本本都都是是以以18層以以上上高高層層為為主主，，銷銷售售價價格格在在4000-5000元/㎡㎡，是是市區(qū)區(qū)房房價價最最高高的的區(qū)區(qū)域域。該該片片區(qū)區(qū)由由于于項項目目檔檔次次較較高高，，住住宅宅開開發(fā)發(fā)項項目目較較多多，，已已聚聚集集成成為為目目前前商商丘丘的的中中高高檔檔住住宅宅片片區(qū)區(qū)。。此區(qū)區(qū)域域的的樓樓盤盤注注重重樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)的的打打造造，無無論論是是從從建建筑筑風風格格、、園園林林設(shè)設(shè)計計、、建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)都都比比較較講講究究，，項項目目規(guī)規(guī)格格也也都都是是全全市市最最高高，，此此區(qū)區(qū)域域引領(lǐng)領(lǐng)整整個個商商丘丘房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場方方向向。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀經(jīng)濟濟開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)項項目目分分布布房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀經(jīng)濟濟開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)板板塊塊項項目目分分析析項目名稱總建筑面積（萬㎡）主力戶型客戶主群體均價備注建業(yè)桂園1555.42一房85-86兩房109-135三房189四房226五房投資客，高速路管理局工作人員，學校老師4000開盤當天一次性89折按揭92折，開盤當天銷售率達到75%左右東方豫苑970-103兩房120-140三房160四房周邊首次置業(yè)工薪階層3500一期已經(jīng)銷售完畢上東一品789-104兩房120140三房160四房公路管理局職工、周邊居民改善型住房以及看好此區(qū)域的投資客3800樓盤銷售已經(jīng)進入尾盤天明第一城2055一房89-93兩房114-139三房145-163四房136-163復式周邊企事業(yè)單位人員，工薪階層3800三期推出大概三百套，有一房到三房不同戶型房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀序號項目名稱戶型配比一房面積配比兩房面積配比三房面積配比四房面積配比五房以上配比1建業(yè)桂園55.4215%85-8615%109-135.40%18915%22615%2天明第一城5510%89-9317%118-13940%145-16325%136-1638%3東方豫苑00%70-10339%120-14022%16039%00%4上東一品00%89-10414%120-14046%16030%00%主力力戶戶型型面面積積區(qū)區(qū)間間分分析從戶戶型型上上看看，，目目前前區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)戶戶型型供供給給以以三三房房和和四四房房為為主主，，一一房房和和五五房房以以上上的的戶戶型型供供應應量量較較少少，，一一般般三三房房的的面面積積在在120-140㎡㎡之間間，，四四房房的的面面積積以以160㎡㎡以上上居居多多。。該該區(qū)區(qū)域域的的戶戶型型面面積積較較其其他他區(qū)區(qū)域域的的的的較較大大。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀建筑風風格對對比項目名稱建筑風格項目名稱建筑風格建業(yè)桂園現(xiàn)代簡約東方豫苑現(xiàn)代簡約天明第一城現(xiàn)代上東一品現(xiàn)代此區(qū)域域的建建筑風風格比比較單單一，，同質(zhì)質(zhì)化較較高，，沒有有各自自的核核心競競爭力力，對對目標標客戶戶群體體控制制力有有限。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀項目名稱水系水景特色樹種老年人活動設(shè)施兒童活動設(shè)施網(wǎng)球場羽毛球場游泳池休閑設(shè)施建業(yè)桂園★★★★★－★★★天明第一城★★★★★－－—★東方豫苑★★★★★－－—★上東一品★★★★—－-－★區(qū)域內(nèi)內(nèi)項目目除了了建業(yè)業(yè)桂園園相關(guān)關(guān)配套套較為為齊全全，其其他的的項目目在這這方面面都有有不足足之處處，這這也是是由于于項目目本身身的定定位和和規(guī)模模所限限制。。細部特特征分分析房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀區(qū)域客客戶群群體置業(yè)動動機投資、、首次次置業(yè)業(yè)、改改善居居住條條件客戶構(gòu)構(gòu)成商丘本本地投投資客客，首首次置置業(yè)工工薪階階層，，東三三縣定定居商商丘人人群房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀小結(jié):經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)區(qū)缺乏市市政配配套和和生活活配套套的投入入，市市場關(guān)關(guān)注度度有限限。區(qū)域內(nèi)內(nèi)開發(fā)發(fā)的物物業(yè)基基本主主要是是以多多層為為主，，小高高層次次之，，高層層單位位較少少。區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品主主要是是以120㎡以上三三房、、160㎡以上的的四房房為主主，戶戶型面面積較較其他他板塊塊要大大。目前新新區(qū)人人氣相相對較較差，，價格格缺乏乏上升升動力力支撐撐。除除了建建業(yè)桂桂園項項目進進入最最后1期銷售售，價價格在在3000元/㎡左右，，其余余項目目的價價格都都相對對較低低，在在2500-2800元/㎡之間。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀華聯(lián)商商貿(mào)國國際天秀城城書香人人家0370金地綠綠洲景苑城西項項目分分布房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀城西區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)項目目分析析項目名稱總建筑面積（萬㎡）主力戶型客戶主群體均價備注華聯(lián)商貿(mào)國際1540-60㎡公寓65-75㎡一房一廳80-90㎡兩房本地投資客，看好地段價值，看好沃爾瑪?shù)咨?8000項目開盤當天共推出197套商鋪，當天出售137套，開發(fā)商停止出售金地綠洲784㎡兩房89-134㎡三房周邊人群老師政府人員小高層2800多層2500景苑898㎡兩房118-138㎡三房工薪階層首次置業(yè)，預計七月初開盤一期開盤總共有七棟，五棟8層多層，兩棟16層小高層，共384套書香人家1179.3㎡兩房110-112㎡三房投資型，首次置業(yè)自住型周邊學校老師3200VIP2千抵5千最后一期，兩棟11層小高層約130套03703088—96㎡二房110—140㎡三房區(qū)政府周邊，道北中低檔消費人群工薪階層首次置業(yè)者3000共有六棟天秀城4.551-54㎡一房兩廳80㎡兩房兩廳107㎡三房兩廳年輕工薪階層置業(yè)者，看好此區(qū)域的投資者以及學校老師3000一期兩棟小高層，共176套，現(xiàn)辦理優(yōu)惠卡5千抵一萬，一萬抵一萬八由于城城市規(guī)規(guī)劃和和主發(fā)發(fā)展趨趨勢影影響，，本區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)項目目多屬屬于中中低檔檔次，，多層層價格格在2800小高層層在3000左右，，而且且以多多層為為主導導產(chǎn)品品房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀主力戶戶型面面積區(qū)區(qū)間分分析序號項目名稱戶型配比公寓面積配比一房面積配比兩房面積配比三房面積配比四房以上配比1金地綠洲（二期）00%00%8435%89-134%65%00%2華聯(lián)國貿(mào)中心40-6250%65-7530%80-9020%00%00%3037000%00%88-9660%110-14040%00%4書香人家（二期）00%00%7933%110-11267%00%5天秀城（一期）00%51-5445%8030%10725%00%6景苑（一期）00%00%89-9835%118-14865%00%一房集集中在在51-65㎡，二房房集中中在80-90㎡，三房房集中中在110-140㎡。產(chǎn)品品主要要供應應以兩兩房和和三房房為主主。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀建筑風風格對對比項目名稱建筑風格項目名稱建筑風格金地綠洲現(xiàn)代簡約書香人家現(xiàn)代簡約0370現(xiàn)代簡約天成秀現(xiàn)代景苑現(xiàn)代簡約華聯(lián)國貿(mào)中心現(xiàn)代普通住住宅項項目在在建筑筑風格格沒有有什么么特色色，全全部都都是現(xiàn)現(xiàn)代風風格，，產(chǎn)品品整體體形象象略顯顯低檔檔，品品質(zhì)難難以提提升。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀細部特特征分分析項目名稱水系水景特色樹種老年人活動設(shè)施兒童活動設(shè)施網(wǎng)球場羽毛球場游泳池休閑設(shè)施金地綠洲★★★★★－－－★0370★－★★★－－—★景苑★－★★—－－—★書香人家★★★－★－-－★天秀城－—★—★－－－★華聯(lián)國貿(mào)中心－—－－★－－－★板塊區(qū)區(qū)域住住宅項項目園園林設(shè)設(shè)計手手法非非常短短缺，，主要要采用用本地地基礎(chǔ)礎(chǔ)樹種種做點點綴，，其他他元素素應用用少，，小區(qū)區(qū)風格格不明明顯，，導致致產(chǎn)品品本身身的品品質(zhì)難難以提提升，，目標標客戶戶群不不穩(wěn)定定。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶戶群體體置業(yè)動動機投資、、工薪薪階層層首次次置業(yè)業(yè)客戶構(gòu)構(gòu)成梁園轄轄區(qū)內(nèi)內(nèi)工薪薪階層層首次次置業(yè)業(yè)者，，附近近政府府工作作人員員、師師院老老師、、工廠廠管理理層人人員，，投資資者、、道北北居民民以及及靠近近梁園園鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀小結(jié):周邊產(chǎn)產(chǎn)品同同質(zhì)化化比較較嚴重重，戶戶型配配比相相差不不大。由于此此區(qū)域域樓盤盤均價價不高高，總總價控控制合合理，，被中低檔檔消費費人群群看好好，尤其其是梁梁園區(qū)區(qū)政府府周邊邊以及道道北消消費者者。各項目目風格格同質(zhì)質(zhì)化非非常高高，無無差異異化。。客戶層層次，，非常常雷同同，客客源截截流比比較嚴嚴重。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀個案及可行性分析個案分分析水木清清華個案分分析項目名名稱1項目基基本參參數(shù)物業(yè)名稱水木清華占地面積150畝總建面積12萬綠化率45%容積率1．38均價5000所在區(qū)域神火大道物業(yè)形態(tài)多層、小高層樓盤地址神火大道西側(cè)、商字南600米個案分分析項目規(guī)規(guī)劃水木清清華由由三大大組團團構(gòu)成成，三三大組組團由由400米中央央水系系和10000平米主主景觀觀區(qū)區(qū)區(qū)隔而而成，，按照照茉莉莉苑、、丁香香苑、、百合合苑的的序列列進行行開發(fā)發(fā)。個案分分析水木清清華以以5層的水水景花花園洋洋房為主，，臨神神火大大道有有一部部分帶帶電梯梯的小小高層層住宅宅。采用新古典典的建筑筑風格格。樓體采采用高低錯錯落的建筑筑天際際線，，豐富富的四坡屋頂組合加上三段式建筑形態(tài)，，頗受商丘丘客戶青睞睞。建筑風格個案分析水木清華項項目的景觀觀設(shè)計為加加拿大嘉柯柯國際（JACC），其項目目整體定位位為一個高高檔次住宅宅社區(qū)，綠化率高，小區(qū)園林林規(guī)劃較好好，水木清清華最大限限度保留了了原生樹木木；在社區(qū)區(qū)內(nèi)因地制制宜，利用用半地下車庫庫的建筑特色色，在樓宇宇間形成高高低起伏、、錯落有致致、步移景景異、奇景景迭出的坡地景觀；利用“天然活水生生態(tài)系統(tǒng)”，營造了了商丘首條條400米長的社區(qū)區(qū)內(nèi)中央水水系。園林風格個案分析戶型解讀水木清華的的戶型設(shè)計計以三房兩兩廳兩衛(wèi)和和四房兩廳廳兩衛(wèi)為主主，輔助以以二房或多多房戶型。。在建筑端部部景觀大戶戶型（四房房），頂層層戶型空間間結(jié)合坡頂頂帶閣樓設(shè)設(shè)計。其戶戶型設(shè)計相相對比較合合理。主臥與客廳廳朝南，且且中間兩戶戶主臥采用用270度觀景落地地大飄窗，，采光觀景景效果極佳佳。個案分析水木清華個個案總結(jié)與與啟示水木清華，，從規(guī)劃到到建筑，從從戶型到景景觀，從配配套到物業(yè)業(yè)稱得上是是商丘市房房地產(chǎn)界的的標桿項目目。該項目目以其領(lǐng)先先商丘市其其他房地產(chǎn)產(chǎn)項目的優(yōu)優(yōu)秀品質(zhì)和和奪人耳目目的景觀嬴嬴得了大批批消費者的的青睞，也也嬴得了商商丘市民對對其品質(zhì)的的認可。商商丘市高端端樓盤雖為為數(shù)寥寥，，但其在市市民心中卻卻有極強的的影響力。。消費者對對樓盤品質(zhì)質(zhì)和品牌的的認可度，，對樓盤的的銷售起著著不可低估估的作用。。啟示：在新新項目中，，應當注重產(chǎn)品品品質(zhì)，樹立品牌牌；同時創(chuàng)建自己的的品牌，嬴得自己己的客戶群群，以求獲獲得更長遠遠的發(fā)展。。個案分析匯豪天下項目名稱2個案分析項目基本參參數(shù)物業(yè)名稱匯豪天下占地面積63,899m2總建面積126.040萬平方米容積率2.31綠化率40%均價4000所在區(qū)域神火大道板塊物業(yè)形態(tài)多層、小高層樓盤地址神火大道與宋城路交匯處西200米個案分析一期二期二期項目位于神神火大道與與宋城路交交匯處西兩兩百米小區(qū)共有19棟建筑，分分2期開發(fā)，一一期開發(fā)有有4棟4層的疊院洋洋房、3棟8層電梯洋房房和兩棟11層觀景小高高層。項目規(guī)劃宋城路個案分析項目配套周邊配套50*50M的標準游泳泳池、網(wǎng)球球場、乒乓球室由于項目地地處新南城城區(qū)，目前前周邊配套套尚不完善善，基于項項目規(guī)模限限制，小區(qū)區(qū)內(nèi)配套比比較單一。。個案分析小區(qū)配套戶型解讀坐北朝南，，戶型周正正，南北通通透，干濕濕分區(qū)，客客廳帶有180度超大寬景景陽臺。戶型以大三三房四房為為主，客廳廳和主臥寬寬敞、大氣氣彰顯豪宅宅氣度。個案案分分析析項目目定定位位及及技技術(shù)術(shù)組組合合應應用用定位位：：科技技豪豪宅宅（恒恒溫溫、、恒恒濕濕、、恒恒氧氧））十大大科科技技系系統(tǒng)統(tǒng)：：恒溫溫系系統(tǒng)統(tǒng)、、恒恒濕濕系系統(tǒng)統(tǒng)、、恒恒氧氧系系統(tǒng)統(tǒng)、、外節(jié)節(jié)能能窗窗系系統(tǒng)統(tǒng)、、外外遮遮陽陽系系統(tǒng)統(tǒng)、、隔隔音音除除噪噪系系統(tǒng)統(tǒng)、、同層層排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)、、外外墻墻保保溫溫系系統(tǒng)統(tǒng)、、中中水水回回收收系系統(tǒng)統(tǒng)、、24小時時熱熱水水系系統(tǒng)統(tǒng)個案案分分析析項目目主主要要應應用用技技術(shù)術(shù)應用技術(shù)新風置換系統(tǒng)地源頭熱泵天棚輻射系統(tǒng)外遮陽系統(tǒng)中水回收系統(tǒng)主要要技技術(shù)術(shù)：：天棚棚輻輻射射、、地地源源熱熱泵泵、、新新風風置置換換系系統(tǒng)統(tǒng)。。個案案分分析析匯豪豪天天下下作作為為商商丘丘第第一一個個科科技技理理念念豪豪宅宅，，從從園園林林設(shè)設(shè)計計、、建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃布布局局、、戶戶型型配配比比和和新科科技技的應應用用都都透透露露出出豪豪宅宅氣氣度度，，通通過過提提升升住住戶戶身身體體舒舒適適度度、、觀觀景景視視覺覺角角度度來來體體現(xiàn)現(xiàn)豪豪宅宅風風范范。。但但受受地地理理位位置置和和項項目目規(guī)規(guī)模模限限制制，，項項目目周周邊邊及及小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)配配套套相相對對較較單單一一。。小區(qū)通過科學學規(guī)劃設(shè)計加加上十大科技系統(tǒng)統(tǒng)綜合應用，鑄就了其他他樓盤不可復復制的核心競競爭力。個案分析匯豪天下個案案總結(jié)與啟示示聯(lián)盟新城項目名稱3個案分析項目基本參數(shù)數(shù)物業(yè)名稱聯(lián)盟新城占地面積63.23畝總建面積4.2萬平方米容積率0.95綠化率41.6%均價洋房：5000別墅：7000所在區(qū)域神火大道板塊物業(yè)形態(tài)聯(lián)排別墅、洋房樓盤地址神火大道南段個案分析項目規(guī)劃個案分析一期一期二期一期容積率僅僅有0.95最大1.7倍樓間距.41.6%的綠化率，商商丘首個1：1停車位配比。。新中式聯(lián)排排別墅,5層電梯洋房設(shè)設(shè)計。二期采用世界界經(jīng)典歐式風風情建筑，120-340平米五層景觀觀電梯洋房8棟，別墅3棟。項目配套周邊配套10萬平方米的森森林碧湖景觀觀等都在商丘丘獨一無二。。周邊配套齊全全，華聯(lián)超市市、京港超市市，意買購物物中心，陽光光超市，；附附近有建行、、中行等；鄰鄰近北海門診診，離商丘市市第一人民醫(yī)醫(yī)院只有5分鐘路程，醫(yī)醫(yī)療便捷；建建業(yè)小哈佛幼幼兒園，職業(yè)業(yè)技術(shù)學院、、實驗小學分分校、良浩高高中、市十一一中等名校環(huán)環(huán)圍，書香世世家，文儒飄飄香；項目緊緊鄰睢陽區(qū)政政府新址，僅僅1公里路程，靠靠近睢陽區(qū)檢檢查院、新城城辦事處、睢睢陽區(qū)國稅局局、地稅局、、交通局、司司法局、人武武部、供電局局、運輸公司司、電信、聯(lián)聯(lián)通、移動公公司等，辦理理事宜快捷方方便。個案分析小區(qū)配套戶型解讀3.2米層高，采光光通風良好，，120-340平米景觀電梯梯洋房，戶戶戶通透，大陽陽臺設(shè)計，主主臥、客廳空空間寬敞，彰彰顯豪宅氣度度。個案分析由于建業(yè)在商商丘近7年的開發(fā)品牌，鑄就了建業(yè)聯(lián)盟新城城一期一日清清盤。二期白白夜北歐眾望望面世。二期期白夜北歐采采用世界經(jīng)典典歐式風情建建筑，120-340平米五層景觀觀電梯洋房，，開盤當日即即接近清盤，，是商丘房地地產(chǎn)行業(yè)的翹翹楚樓盤。個案分析聯(lián)盟新城個案案總結(jié)與啟示示商丘房地產(chǎn)市市場總結(jié)商丘房地產(chǎn)市市場總結(jié)商丘在售項目目統(tǒng)計67%18%15%神火大道板塊塊房地產(chǎn)項目目數(shù)量最多的的一個區(qū)域占占到總比例的的67%。商丘房地產(chǎn)市市場總結(jié)商丘市各區(qū)域域在售項目規(guī)規(guī)模統(tǒng)計商丘房地產(chǎn)項項目普遍較小小，十萬以下下占40%，十萬到三十十萬占45%，目前規(guī)模較較大的項目主主要集中在神神火大道板塊塊，新開項目目大規(guī)模的比比例逐步變大大。商丘房地產(chǎn)市市場總結(jié)各板塊項目建建筑類型分析析全市項目以多層加小高層層占絕對主力力，各類型較平平均的是神火火大道板塊，，而城西板塊塊和經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)板則以多多層和小高層層為主。商丘房地產(chǎn)市市場總結(jié)商丘各板塊客客戶群體特征征目前商丘市場場上的中高端端客戶群體主主要以35歲左右的從政政、從商的人人員。他們所所關(guān)注的是項項目的區(qū)位、、社區(qū)的品質(zhì)質(zhì)、優(yōu)美的景景觀、身份的的體現(xiàn)。神火大道板塊塊為目前商丘丘市房地產(chǎn)市市場的主流購購買區(qū)域。高端客戶由于于承受力高，，一般會考慮慮選擇這個區(qū)區(qū)域進行置業(yè)業(yè)。經(jīng)濟實力一般般的中低端工薪階階層客戶流動性較較小，地緣性性強，如老城城區(qū)板塊的道道北居民，一般置業(yè)都會會選擇在本區(qū)區(qū)域內(nèi)購置房房屋，例如城西梁梁園區(qū)政府周周邊。商丘房地產(chǎn)市市場總結(jié)商丘房地產(chǎn)市市場總結(jié)1、神火大道板塊塊競爭最為激激烈，該區(qū)域內(nèi)中中高檔住宅項項目林立，已已自發(fā)形成一一個中高檔生生活片區(qū)，市市場上的中高高端客戶普遍遍關(guān)注神火大大道板塊進行行置業(yè)；其次次就是商丘經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)和城西板塊，由于配配套設(shè)施尚不不完善，目前前這兩區(qū)域的的競爭力相對對較薄弱，但但發(fā)展?jié)摿捎^觀。2、神火大道土土地以較為緊緊缺，神火大道以東東、南京路以以南區(qū)域土地潛在在供應量較大大，未來周邊邊市場將會繼繼續(xù)擴張，并并有可能引領(lǐng)整整個商丘房地地產(chǎn)發(fā)展的方方向。3、商丘項目戶戶型以三房占絕對主主力，面積在110-145㎡之間，神火大大道南端及經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)個個別高檔項目目戶型較其他他區(qū)域面積較較大。商丘房地產(chǎn)市市場總結(jié)商丘房地產(chǎn)市市場預測商丘房地產(chǎn)市市場預測人口增長預測測法已知條件：2008年末商丘市市市區(qū)人口92萬，住房面積積約為2300萬平方米，人人均住房面面積25平方米。2020年市區(qū)規(guī)劃人人口為150萬人，平均每每年增長4.8萬人。未來5年實現(xiàn)人均住住房面積達到到28.8平方米。商丘房地產(chǎn)市市場預測未來五年增量量：現(xiàn)有人口新增增住房面積需需求：92萬×（28.8-25）㎡=349.6萬㎡增量人口新增增住房面積需需求：4.8萬×5×28.8㎡=691.2萬㎡則未來五年住住房新增需求求：349.6+691.2=1040.8萬㎡，平均每年年為948÷5≈≈208萬㎡同時，未來5年商品房新增增需求：1040.8萬㎡，平均每年年208萬㎡。此推算算法未含投機機需求，可視視為未來五年年商丘市商品品住宅市場的的剛性總需求求。成交總量增長長趨勢推導法法商丘市2006年商品房銷售售面積49.43萬㎡，2007年商品房銷售售面積100.7萬㎡，2008年商品房銷售售面積106.71萬㎡。2009年商品房銷售售面積333.2萬㎡。按照商商丘市房管局局統(tǒng)計預計2010年的銷售面積積則會回落到到180萬㎡，預計未未來五年的增增長率保持在在18%的水平。年份20102011201220132014需求量（萬㎡）

180212251295348由此推導：隨著市場的進進一步發(fā)展，，未來需求增增長率將會有有所下降，因因此該推算法法可視為商丘丘市未來五年年商品房需求求的上限。預預計商丘市未未來兩年的年年均消化量會會維持在200-230萬㎡。商丘房地產(chǎn)市市場預測市場容量預判判參照《商丘市住房建建設(shè)規(guī)劃2008年-2012年》：規(guī)劃2008—2012年內(nèi)，商丘市市住房總需求求為724.66萬平方米6.94萬套；其中商商品住房601.82萬平方米、5.27萬套，經(jīng)濟適適用住房105.49萬平方米、1.32萬套，廉租住住房17.35萬平方米、0.35萬套。由此可推導2011-2012年商丘房地產(chǎn)產(chǎn)的供應量為為362.34萬㎡。預計商商丘市年商品品住宅供應量量為181.17萬㎡，按照市市場行情浮動動5%-10%的計算，預計計供應量在190-200萬㎡之間。商丘房地產(chǎn)市市場預測商丘市房地產(chǎn)產(chǎn)市場供需預預判2011-2012年預計年均供供應商品住宅190萬-200萬平方米2011-2012年預計年均需需求商品住宅200萬-230萬平方米結(jié)論：未來2年商丘房地產(chǎn)產(chǎn)商品住宅市市場供需基本本平衡，如果果要考慮到市市場因素以及及政策因素的的影響，局部部期間可能會會導致需求降降低。商丘房地產(chǎn)市市場預測Contents商丘市房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)狀商丘商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分析1234房地產(chǎn)政策分分析5商丘寫字樓市市場分析商丘小戶型市市場分析商丘商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分析商丘市主要的的商業(yè)類型經(jīng)過十多年的的建設(shè)，商丘丘市的商業(yè)已已經(jīng)基本上完完成了初級商業(yè)的形式，處在在向現(xiàn)代中級商業(yè)模式式尋求突破的階段。商業(yè)形態(tài)的發(fā)發(fā)展目前主要要有以下幾種種：商丘商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分析百貨店類商店店、專業(yè)店、、專業(yè)市場、、大型超市、、連鎖專賣（（專業(yè)）店食食雜店等商業(yè)形態(tài)點評：針對商業(yè)市場場調(diào)查，我們們發(fā)現(xiàn)，商丘丘市商業(yè)整體體發(fā)展模式相相對滯后，商商業(yè)整體營業(yè)業(yè)面積規(guī)模較較小，經(jīng)營形形勢發(fā)展緩慢慢，中低檔商業(yè)較較多，新型的的商業(yè)管理模模式較少。所有商場人人流量低于鄭鄭州等城市同同類型商場。。商業(yè)形態(tài)經(jīng)經(jīng)過近幾年的的發(fā)展，社區(qū)區(qū)商業(yè)開始初初步呈現(xiàn)，區(qū)區(qū)域型商圈正正在形成和完完善中。商丘商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分析商業(yè)分類與分分布商業(yè)分類商丘市重點商商業(yè)區(qū)主要分分布如下：市區(qū)級二大商商圈：中心廣場商圈圈、京隴商貿(mào)貿(mào)城商圈社區(qū)級商業(yè)：：樂易購物中心心、步行街商業(yè)街、專業(yè)業(yè)市場：步行街、歐亞亞服裝市場超市類：超市主要分布布在各大居住住區(qū)、城市主主干道附近，，代表商家主主要以京港百百貨為主，分分店數(shù)目最多多，覆蓋面最最廣。商業(yè)分布商丘市的商業(yè)業(yè)基本上分布布在中心廣場場附近，即中中心廣場商圈圈內(nèi)。目前商商圈內(nèi)正在營營業(yè)并已形成成一定規(guī)模的的有步行街、京港港百貨、丹尼尼斯、中環(huán)新新生活廣場等典型商業(yè)。。在售的商業(yè)項項目有華聯(lián)國貿(mào)、華華商世貿(mào)等。商丘商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分析代表性商圈項項目調(diào)查結(jié)果果分析中心廣場（即即老百貨樓））商圈1商丘商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分析商圈主要商場場商場名稱類別經(jīng)營種類京港百貨（團結(jié)路店）中高檔綜合類百貨商場百貨、服裝、鞋、化妝品等京港百貨（民主路店）中高檔綜合類百貨商場百貨、服裝、鞋、化妝品、通訊類、家具、家電、床上用品、童裝、兒童玩具等國美電器家電類專業(yè)市場電視機、洗衣機、冰箱、空調(diào)等大家電及小家電八方電器家電類專業(yè)市場電視機、洗衣機、冰箱、空調(diào)等大家電及小家電丹尼斯中高檔綜合類百貨商場百貨、服裝、鞋、珠寶、首飾等商丘商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分析租金及經(jīng)營品品種商場名稱平均租金（月）經(jīng)營品種京港百貨（團結(jié)路店）-1F超市為整體經(jīng)營服裝、鞋、洗化用品玩具、蔬菜生鮮肉、飲料、食品等1F：200元/㎡化妝品、皮包、珠寶、首飾2F：130元/㎡名牌服裝（兒童裝淑女裝少婦裝男裝）3F：50—70元/㎡名牌服裝（兒童裝淑女裝少婦裝男裝）京港百貨（民主路店）1F：150元/㎡手機、服裝、鞋2F整體經(jīng)營（超市）食品、蔬菜肉類、洗化用品、日用百貨3F：10元/㎡中高檔床衣柜桌椅等家具丹尼斯1F：100—120元/㎡黃金珠寶首飾鞋2F整體經(jīng)營（超市）食品蔬菜肉類洗化用品日用百貨3F超市國美電器1F手機電扇電磁爐電扇微波爐等小家電2F洗衣機冰箱空調(diào)熱水器等3F電視機音響此商場和八方電器為家電市場，屬整體經(jīng)營，租金不詳。八方電器1F手機微波爐電扇電飯煲等小家電2FDVD洗衣機冰箱空調(diào)電視音響等大家電品牌店150元/㎡黃金珠寶、品牌服裝（注：租金以以商家報價為為準，實際出出租價有所出出入）商丘商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分析面積分割及出出租情況商場名稱經(jīng)營面積面積分割出租情況（%）京港百貨（團結(jié)路店）15000㎡10—50㎡99%京港百貨（民主路店）12500㎡5—15㎡100%丹尼斯1.5萬㎡20—30㎡100%國美電器2500—2800㎡整體經(jīng)營100%八方電器1700—1800㎡整體經(jīng)營100%商丘商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分析點評：該商圈是在原原國有企業(yè)生生活服務中心心的基礎(chǔ)上發(fā)發(fā)展形成的，，經(jīng)歷了社區(qū)區(qū)商業(yè)、百貨貨商場、綜合合商圈的一個個進化過程。。該商圈形成成較早，對整整個商丘市消消費者都有很很大程度的影影響。歷史沉沉淀的結(jié)果，，使它的商業(yè)中心的地地位不會輕易易被動搖。從商業(yè)的進進化歷程上來來看，該區(qū)商業(yè)將向向綜合的“一一站式”購物物、生活、消消費方面發(fā)展展。從商業(yè)形態(tài)上上來看，該商商圈商業(yè)形態(tài)比較較落后，整個購物環(huán)境和消消費場所比較較落后，處于商業(yè)形形態(tài)轉(zhuǎn)型前的的狀態(tài)。由于于老的百貨大大樓推倒重建建，步行街的的投入使用，，使新的百貨貨大樓處于半半倒閉狀態(tài)。。從消費人群來來看，主力商商場“百貨大大樓”人流量量少。由于購購物習慣受限限，商業(yè)的二層以以上很難聚集集人氣，且此商圈交交通出行十分分不便，停車是其最大大的問題。商丘商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分析京隴商貿(mào)城是是商丘市最早早的市場之一一，位于凱旋旋路與紅旗路路交匯處，經(jīng)經(jīng)營面積約1萬平米，有1000多家商鋪，臨臨街門面房為為兩層，中部部門面房為單單層。單間門門面房單層面面積均在8平方米左右。。內(nèi)部門面房房租金在每月月600—1200元不等，臨街街租金1600元。京隴商貿(mào)貿(mào)城主要以批批發(fā)為主，零零售為輔。主主要經(jīng)營服裝裝、床上用品品、鞋、玩具具、裝品、化化妝品和辦公公用品等。京京隴商貿(mào)城西西側(cè)全部出租租，未出租的的均位于商貿(mào)貿(mào)城的東側(cè)，，出租率90%左右。京隴商貿(mào)城2商丘商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分析京隴商貿(mào)城租金（元/平米/月）內(nèi)部20—60外圍（臨紅旗路）50—100點評：：京隴商貿(mào)城經(jīng)經(jīng)營的業(yè)種，，以低檔為主主，消費者以以道北居民為為主，兼以道道南中低消費費人群。。商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析丹尼斯：：商丘丹尼尼斯廣場場是2007年2月5日正式開開業(yè)。丹丹尼斯生生活廣場場總投資資2.8億元（一一期投資資1.8億元），，建筑面面積2.6萬平方米米，是集集購物、、休閑、、娛樂為為一體的的綜合性性廣場。。此商業(yè)為為丹尼斯斯自持商商業(yè)，一一樓及二二三層超超市的小小鋪對外外出租獲獲取租金金回報。。重點商場場介紹商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析丹尼斯基基本資料料匯總樓層主要經(jīng)營類別經(jīng)營檔次中高檔經(jīng)營面積2．6萬㎡1F珠寶黃金、化妝品、女裝、女鞋2F超市3F超市電梯數(shù)量及品牌中庭直行電梯扶梯貨梯無中庭設(shè)計無2部無目標消費者商丘市中高檔消費者，以中青年女性為主。平均租金1F以扣點形式代替租金?；瘖y品在25%左右。女裝和女鞋以品牌來定。點評：商丘丹尼尼斯雖定定位為中中高檔購購物中心心，但與與鄭州丹丹尼斯相相比還有有一定的的差距，，國際知知名品牌牌幾乎沒沒有，服服裝、鞋鞋類的品品牌以國國內(nèi)一線線二線產(chǎn)產(chǎn)品為主主；化妝品僅僅有玉蘭蘭油、蘭蘭芝、歐歐萊雅這這些合資資和國內(nèi)內(nèi)二線品品牌；一樓的經(jīng)經(jīng)營情況況一般，，二、三三樓超市市的經(jīng)營營情況良良好。商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析商丘步行行街規(guī)模模較大，，步行街街擁有門門面房上上千余家家，面積在90—130平米的店店面，占占30%左右；面面積在26—50平米的店店面，占占65%左右；出出租率達達95%。步行街主主營服裝裝和鞋，，其他還有有名表、、中高檔檔化妝品品、家電電、家具具、食品品、床上上用品等等，均為為中高檔檔次。主主要品牌牌有：李李寧、七七皮狼、、鄂爾多多斯、柒柒牌、夢夢特嬌、、皮爾·卡丹等。。步行街主主要面對對的是中中高層收入入的人群群，有政政府公務務員、私私營企業(yè)業(yè)主、國國營企業(yè)業(yè)科級以以上人員員、周邊邊縣市鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收收入者。步行街商商圈有兩兩個大型型商場，，分別是是京港百百貨團結(jié)結(jié)路店和和京港百百貨民主主路店。。步行街3商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析店名業(yè)態(tài)面積（㎡）租金（元/間·月）租金（元/㎡）稅費

中國森達鞋606000160（老經(jīng)營戶）1000元

姊妹服飾

女裝304500190點評：商丘步行行街經(jīng)營營以中高高檔服裝裝為主，，匯集了了一大批批國內(nèi)一一線及二二線的服服裝品牌牌；步行街的的消費群群體以商商丘市的的中高收收入人群群為主，，經(jīng)營情情況良好好；步行街的的租金較較高，每每平米每每月的租租金在140——220元之間；；商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析商業(yè)銷售售市場分分析目前商丘丘在售的的商業(yè)項項目有：：旺角廣場場、中環(huán)環(huán)新生活活廣場、、華聯(lián)國國貿(mào)、華華商世貿(mào)等；我們從以以下幾方方面對在在售商業(yè)業(yè)項目進進行分析析：1.位置特征征商丘目前前在售的的商業(yè)項項目均分分布在商商丘的中中心廣場場商圈中中，以優(yōu)優(yōu)越的位位置吸引引商丘市市和各地地市的投投資者及及經(jīng)營者者。商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析2.產(chǎn)品特征征商業(yè)的供供應以商商業(yè)街為為主，綜綜合商業(yè)業(yè)、主題題專業(yè)市市場開始始出現(xiàn)。。在售項目目中，華華聯(lián)國貿(mào)貿(mào)、華商商世貿(mào)、、中環(huán)新新生活廣廣場和旺旺角廣場場規(guī)劃有有大型商商場，其其余項目目皆為商商業(yè)街的的形式。。項目

類型

層數(shù)

商鋪面積（平米）

旺角廣場

購物中心/商業(yè)街2層商業(yè)街120—180

華聯(lián)國貿(mào)購物中心、內(nèi)街4

華商世貿(mào)百貨商場6商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析商業(yè)消費費人群特特征商丘市消消費人群群以商丘丘市民為為主，政政府部門門、行政政事業(yè)單單位人員員、大企企業(yè)領(lǐng)導導層和私私營業(yè)主主為高端端消費群群，縣市市消費者者近幾年年在商丘丘市購房房、投資資者人數(shù)數(shù)逐漸增增多。1客戶以個人投資為主，兼有部分生意人。2在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，商丘市人對街鋪有極大的投資熱情，所有在售項目基本都是個人投資客戶為主，也有部分生意人購買用于自營或投資。3對虛擬產(chǎn)權(quán)的商場有一定的抗性，這與天鴻城的投資失敗是分不開的。3.客戶特征征商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析4.典型案例例分析商丘百貨貨原名銀基基百貨，，由商丘丘老百貨貨大樓改改造而成成，除沿沿街門面面房獨立立產(chǎn)權(quán)，，其他均均為虛擬產(chǎn)權(quán)權(quán)商鋪，銀基商商貿(mào)招商商引進后后，由于于當時購物對上上樓抗性性很大，造成經(jīng)營不善善，致使現(xiàn)現(xiàn)在項目目除沿街街全部空空置，給給投資者者造成了了極大損損失。商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析天鴻城最初定位位為商丘丘小商品品城，虛擬產(chǎn)權(quán)權(quán)銷售，最初招招商銷售售都較為為理想，，開業(yè)后后，由于于甲方客客觀原因因，造成成前期諸諸多條款款無法兌兌現(xiàn)，經(jīng)經(jīng)營不斷斷調(diào)整，，ITAT、電腦城城等定位不斷斷調(diào)整，運營慘慘淡。再再一次給給虛擬產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪投資者者造成了了極大損損失。商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析中環(huán)廣場場最初定位位為商丘丘集餐飲飲、娛樂樂、休閑閑、購物物于一體體的高端端綜合商商業(yè)，2009年1月開業(yè)，，由于沒有專業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)運營公公司進行行管理，經(jīng)營十十分慘淡淡，二樓樓以上基基本無店店鋪經(jīng)營營。停車車問題是是其最大大的弊端端，但由由于是獨獨立商鋪鋪，初期期銷售情情況良好好，二樓以上上銷售抗抗性很大大，基本滯滯銷?，F(xiàn)定位已已經(jīng)改為為餐飲、、娛樂廣廣場，二二樓以上上基本為為餐飲店店占據(jù)，，人氣逐逐漸提升升。商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析旺角廣場場集百貨與與步行街街于一體體的綜合合商業(yè)，，其步行行街銷售售及招商商經(jīng)營情情況良好好。由于于商百、、天鴻城城、京港港百貨虛虛擬產(chǎn)權(quán)權(quán)銷售對對商丘商商業(yè)市場場進行了了較為強強烈的沖沖擊，致致使現(xiàn)在在此百貨商場場仍未對對外銷售售。商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析華商世貿(mào)貿(mào)神火大道道上集百百貨、公公寓、寫寫字樓、、酒店為為一體的的綜合商商業(yè)，商商丘首個個綜合體體概念商商業(yè)。其其上小戶戶型及公公寓以銷銷售完畢畢，下方方6層商業(yè)由由于也需需要考慮虛擬擬產(chǎn)權(quán)銷銷售問題題至今未未面市銷銷售。商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析華聯(lián)國貿(mào)貿(mào)商丘首個個真正意意義上的的綜合體體項目，，規(guī)劃的的有大型型商場、、沃爾瑪瑪、百貨貨、寫字字樓、酒酒店公寓寓、快捷捷酒店、、住宅產(chǎn)產(chǎn)品于一一體。且且規(guī)劃理念念新穎超超前。沿街獨獨立商鋪鋪銷售情情況良好好，由于于客觀原原因，工工程一直直處于停停工狀態(tài)態(tài)，其后后續(xù)招商商、運營營情況還還需后續(xù)續(xù)觀望。。商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析Contents商丘市房房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析1234房地產(chǎn)政政策分析析5商丘寫字字樓市場場分析商丘小戶戶型市場場分析商丘寫字字樓市場場分析市場調(diào)查查主要針針對商丘丘市市場場上所存存在的寫寫字樓，，這次調(diào)調(diào)研共調(diào)調(diào)查辦公公面積4萬平方米米左右，，辦公項項目６個個，分別別為：數(shù)數(shù)碼大廈廈、德信信大廈、、華聯(lián)商商務、興興業(yè)大廈廈、新城城大廈、、天倫C座。主要要調(diào)查內(nèi)內(nèi)容：項項目位置置，租金金，出租租率，物物業(yè)管理理，辦公公面積等等。商丘寫字字樓市場場分析具體情況況如下：：項目數(shù)碼大廈德信大廈華聯(lián)商務天倫C座興業(yè)大廈

新城大廈位置神火大道和八一路交匯處凱旋路與八一路交匯處凱旋路與民主路交匯處神火大道與團結(jié)路交匯處神火大道和八一路交匯處東200米神火大道與民主路交匯處租金20元/月·㎡30元/月·㎡25元/月·㎡22元18元/月·㎡23元/月·㎡

出租率90%100%90%95%80%100%之間物業(yè)公司無德信物業(yè)華聯(lián)物業(yè)

無

無無物業(yè)費0.6元/月·㎡包含在租金中0.6元/月·㎡0.6元/㎡包含在租金中0.6元/月·㎡服務內(nèi)容保潔，維持次序24小時保安巡邏和監(jiān)控，停車管理，保潔，維持次序24小時保安巡邏和監(jiān)控，停車管理，保潔，維持次序無保潔，維持次序保潔，維持次序總樓層8121261010辦公面積30001300010000500040004000配套無停車位停車位水3元/噸電0.9元/度停車位無主要入住企業(yè)電子類公司房地產(chǎn),建筑類房地產(chǎn),投資公司培訓中心建筑,裝飾公司廣告,設(shè)計,裝飾商丘寫字字樓市場場分析分析：使用的寫寫字樓項項目位于于商丘市市市中心心，緊鄰鄰商丘市市的主要要交通干干道，周周邊生活活配套齊齊全，出出行方便便，整體體出租率都都在90%以上，由于項項目自身身配套的的不完善善、部分分寫字樓樓無專業(yè)的的物業(yè)管管理公司司進行管管理，導致寫寫字樓的的租金很很低，每每平米租租金在20-30元/月。小結(jié)：商丘現(xiàn)房房產(chǎn)投資資市場尚尚無寫字字樓產(chǎn)品品出售，，寫字樓樓將成為為新的投投資熱點點；目前商丘丘市場上上寫字樓樓市場出出租率維維持在90%左右，市市場對寫寫字樓有有一定的的市場需需求。商丘寫字字樓市場場分析Contents商丘市房房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀商丘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分分析1234房地產(chǎn)政政策分析析5商丘寫字字樓市場場分析商丘小戶戶型市場場分析103103租賃市場場調(diào)查現(xiàn)市場中中以基本本無純小小戶型項項目在售售，故我我們從小小戶型的的租賃市市場對此此類產(chǎn)品品進行考考察。一方面：：小戶型型租金在在節(jié)節(jié)升升高，在在總價日日益提升升的情況況下，預預期租賃賃價格可可能會更更高。另一方方面，租