博思堂-蘇州永新置地B地塊項(xiàng)目整合提報(bào)-XXXX年

永新置地B-82地塊項(xiàng)目整合提報(bào)2010年4月寫在前面B-82地塊的戰(zhàn)略地位B-82地塊的土地性質(zhì)決定了本項(xiàng)目的‘豪宅本色’；B-82地塊的稀缺資源奠定了本項(xiàng)目的‘豪宅地位’。——之于永新置地而言B-82地塊將成為永新置地高端項(xiàng)目運(yùn)作的偉大開端；B-82地塊將成為高新區(qū)區(qū)域高端項(xiàng)目的標(biāo)桿，而這種標(biāo)桿由永新置地樹立名副其實(shí)；更為重要的是，B-82地塊作為永新置地產(chǎn)品體系中的塔尖角色，它將成為‘永恒品質(zhì)·新生活’品牌理念最強(qiáng)有力的詮注。龍池華府——這樣一個(gè)項(xiàng)目，我們稱之為：集皇脈、文脈、人脈于一身的‘龍池’近在咫尺；華，中華之華、華山路之華；府，代表尊貴，純獨(dú)棟社區(qū)，一戶一府；此案名字字珠璣，對(duì)得上豪宅味，稱得上高端盤。進(jìn)入正文共同開啟龍池華府的豪宅篇章……壹市場(chǎng)分析貳推廣策略叁銷售組織肆企劃執(zhí)行新區(qū)高端條件項(xiàng)目高端條件項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目核心價(jià)值蘇州高端條件高端物業(yè)分析未來供應(yīng)分析蘇州別墅市場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目預(yù)期方向高端客群分析市場(chǎng)分析高端項(xiàng)目高端客戶研究思路本位價(jià)值先決條件高端剖析項(xiàng)目戰(zhàn)略——項(xiàng)目屬性與預(yù)期——本位價(jià)值先決條件高端剖析項(xiàng)目戰(zhàn)略城市雙城核心板塊，繞城高速、太湖大道、輕軌三號(hào)線等，加快提升片區(qū)的居住價(jià)值。排除北側(cè)與東側(cè)不利影響，項(xiàng)目總體具備“大隱于市”的自然生態(tài)養(yǎng)生的意境。項(xiàng)目周邊擁有較好的生態(tài)自然資源，是新區(qū)唯一風(fēng)景旅游區(qū)與多功能生態(tài)休閑區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)劃純獨(dú)棟別墅歐式風(fēng)情社區(qū)，庭院、地下室、露臺(tái)等人性化國際化設(shè)計(jì)理念。一、項(xiàng)目整體屬性界定區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目四至項(xiàng)目資源項(xiàng)目規(guī)劃雙城主城核心版圖山水生態(tài)資源純獨(dú)棟低密度物業(yè)二、項(xiàng)目核心價(jià)值“城市之上，，珍稀山水人人文領(lǐng)地低密密度臥龍居””城市之上：蘇州發(fā)展的至至高點(diǎn)；傳統(tǒng)文化和國國際背景結(jié)合合的最高點(diǎn)；；主城區(qū)的王者者區(qū)域。三、項(xiàng)目屬性性期望期望基點(diǎn)源于于大勢(shì)研判下下項(xiàng)目所具有有的稀缺性和和唯一性。對(duì)城市：成為一座城的榮耀對(duì)人居：重新定義高端品質(zhì)對(duì)品牌：植入蘇州高端市場(chǎng)“新的發(fā)展機(jī)機(jī)遇，新的戰(zhàn)戰(zhàn)略高度，引引領(lǐng)城市區(qū)域域新的價(jià)值標(biāo)標(biāo)桿，開創(chuàng)蘇蘇州地產(chǎn)時(shí)代代新紀(jì)元”！！本項(xiàng)目肩負(fù)的的使命惟此，如何順勢(shì)而為為，將項(xiàng)目之之于城市之上上，成功的引引導(dǎo)并引領(lǐng)富富人需求，也也是城市賦予予我們的歷史史機(jī)遇和挑戰(zhàn)戰(zhàn)！思考，站在如此高度度上，我們需需要研究的問問題更加的清清晰，分別為為：針對(duì)城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力是否足足以支撐高端端物業(yè)發(fā)展的的判斷針對(duì)區(qū)域及項(xiàng)項(xiàng)目是否具備備發(fā)展高端物物業(yè)的條件針對(duì)高端物業(yè)業(yè)的成交現(xiàn)狀狀分析和發(fā)展展判斷針對(duì)城市高端端需求容量的的研究和判斷斷針對(duì)城市高端端消費(fèi)群體的的需求及購買買行為的判斷斷等——高端市場(chǎng)存在在背景——本位價(jià)值先決條件高端剖析項(xiàng)目戰(zhàn)略蘇州經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)保持高速發(fā)發(fā)展，城市的的經(jīng)濟(jì)總量處處于全國前列列，居民收入入穩(wěn)步提高，，在這樣的背背景下高端市市場(chǎng)具備發(fā)展展基礎(chǔ)和強(qiáng)勁勁上升力。蘇州是中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎擎城市，江蘇最具有有經(jīng)濟(jì)實(shí)力城城市，上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)副手城市市，國際制造造基地、中國國外資聚集中中心。2008年底整個(gè)城城市的生產(chǎn)產(chǎn)總值達(dá)到到了6701.3億元，較上年度度增長了13%；目前蘇州的的經(jīng)濟(jì)總量量處于全國國的前列，，處于中國第五，長三角第二的狀態(tài)；市區(qū)居民人人均可支配配收入23867元，比上年增增長12.3%；農(nóng)村居民民人均純收收入11680元，比上年年增長11.5%，2008年底城鄉(xiāng)居居民人民幣幣儲(chǔ)蓄存款款余額3337.31億元，比上年增增長28.7%一、蘇州高高端物業(yè)的的先決條件件——1私營企業(yè)（（數(shù)量）蓬勃發(fā)展，，07年達(dá)14.13萬家，比2007年增長15.8%蘇州民營經(jīng)經(jīng)濟(jì)隨著國國有企業(yè)及及集體企業(yè)業(yè)的改制，，涌現(xiàn)出大大量有實(shí)力力的本地私私營業(yè)主，，而這些本地私營業(yè)業(yè)主也是蘇州高端市市場(chǎng)的消費(fèi)費(fèi)主體；目前蘇州規(guī)模以以上民營企企業(yè)共有5386家，這部分企業(yè)業(yè)主的個(gè)人人資產(chǎn)均在在千萬以上上，且每年年正在逐步步增加中，，這部分客客群是蘇州州本地頂級(jí)級(jí)物業(yè)的核心客源。。在蘇州所有有規(guī)模上民民營企業(yè)約約有3/5的企業(yè)是分分布在蘇州州五縣市內(nèi)內(nèi)的。年份規(guī)模以上私營工業(yè)企業(yè)（個(gè)）工業(yè)總產(chǎn)值（億元）工業(yè)增加值（億元）資產(chǎn)合計(jì)（億元）固定資產(chǎn)凈值平均余額（億元）20032232942.21234.66789.13213.58200424181286.32323.541036.73260.87200534602925.30711.952296.85702.65200639373834.30909.052983.05878.93200747095003.421169.123765.481124.37200853865754——————私營營經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)快快速速發(fā)發(fā)展展，，大大量量的的私私營營企企業(yè)業(yè)主主為為蘇蘇州州催催生生了了大大量量的的高高端端人人群群，，為為蘇蘇州州高高檔檔房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)帶帶來來充充足足的的客客源源。。蘇州州高高端端物物業(yè)業(yè)的的先先決決條條件件———2企業(yè)名稱上市日期總資產(chǎn)（萬元）企業(yè)名稱上市日期總資產(chǎn)（萬元）創(chuàng)元科技1994年1月6日186583.94江蘇宏寶2006年10月12日51460.43蘇州高新1996年8月15日993244.16高新張銅2006年10月25日186429.59寶稅科技1997年3月6日34901.77金螳螂2006年11月20日164672.19中核科技1997年7月10日76420.64新海宜2006年11月30日54912.94永鼎股份1997年9月29日414111.82江蘇國泰2006年12月8日123264.44江蘇吳中1999年4月1日208689.62新民科技2007年4月18日119155.47華儀電器2000年11月6日113405.95常鋁股份2007年8月21日135123.81華芳紡織2003年6月27日164882.66江蘇通潤2007年8月10日51770.82亨通光電2003年8月22日208971.04澳洋科技2007年9月21日308096.60江南高纖2003年11月27日98786.69東華能源2008年3月6日22200.00蘇州州現(xiàn)現(xiàn)有有本本地地上上市市公公司司34家，其其中中有有22家是在在國內(nèi)內(nèi)上上市市，其其余余12家則在在香港港、、新新加加坡坡、、美美國國等等地地上上市市。近近兩兩年年，，蘇蘇州州的的上上市市公公司司數(shù)數(shù)量量飛飛速速增增加加，，也也造造就就了了蘇蘇州州一一批批新新的的財(cái)財(cái)富富群群體體。。蘇州州上上市市的的34家公公司司里里，，有有15家是是在在五五縣縣市市內(nèi)內(nèi)的的，其其中中4家屬屬于于吳吳江江，，6家屬屬于于張張家家港港，，還還有有5家屬屬于于常常熟熟的的。這部部分分客客群群的的數(shù)量量并并不不是是很很多多，但但高端端消消費(fèi)費(fèi)能能力力強(qiáng)強(qiáng)，加加上上本本身身的的人人脈脈關(guān)關(guān)系系，，裙裙帶帶消消費(fèi)費(fèi)，，群群居居習(xí)習(xí)慣慣，，使使他他們們成成為為蘇蘇州州高高端端消消費(fèi)費(fèi)的的主主流流客客源源。。蘇州州上上市市企企業(yè)業(yè)與與外外資資企企業(yè)業(yè)逐逐年年增增加加，，在在提提高高整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)同同時(shí)時(shí)擴(kuò)擴(kuò)大大了了高高端端房房產(chǎn)產(chǎn)客客戶戶來來源源。。蘇州州高高端端物物業(yè)業(yè)的的先先決決條條件件———3國際品牌進(jìn)入蘇州歷程第一階段：1990年以“FUN”專柜進(jìn)入打頭，港澳品牌為主的集團(tuán)軍形成第一輪登陸潮第二階段：90年代中期，以阿迪達(dá)斯、耐克等運(yùn)動(dòng)系列品牌為代表第三階段：2004年以來，杰尼亞、登喜路、Gucci、阿瑪尼、Lv等國際一線品牌落戶蘇州隨時(shí)時(shí)蘇蘇州州經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展，，高高端端消消費(fèi)費(fèi)逐逐步步的的釋釋放放，，截截止止08年底底，，蘇蘇州州的的私私家家車車保保有有量量達(dá)達(dá)到到了了61.75萬輛輛，較較07年上上漲漲了了21.5%；同時(shí)時(shí)大大量量的的高端端奢奢侈侈品品牌牌也也不不斷斷搶搶占占蘇蘇州州市市場(chǎng)場(chǎng)，，紛紛紛紛落落戶戶蘇蘇州州。。蘇州州城城市市消消費(fèi)費(fèi)力力持持續(xù)續(xù)增增強(qiáng)強(qiáng)，，高高端端奢奢侈侈品品不不斷斷落落戶戶蘇蘇州州，，蘇蘇州州正正成成為為蘇蘇南南地地區(qū)區(qū)的的高高端端消消費(fèi)費(fèi)““高高地地””。。蘇州州高高端端客客戶戶選選擇擇的的奢奢侈侈品品牌牌珠寶卡地亞時(shí)裝喬治阿瑪尼手表勞力士銀行中國招商銀行酒店香格里拉蘇州州高高端端物物業(yè)業(yè)的的先先決決條條件件———4隨著著城城市市之之間間流流通通性性的的加加強(qiáng)強(qiáng)，，蘇蘇州州作作為為上上海海的的后后花花園園，，上上海海區(qū)區(qū)域域的的高高端端客客戶戶對(duì)對(duì)蘇蘇州州高高端端物物業(yè)業(yè)的的需需求求點(diǎn)點(diǎn)正正逐逐步步加加強(qiáng)強(qiáng)。。上海高端客群上海首購客群蘇州州與與上上海海之之間間的的公公共共交交通通便便利利性性不不夠夠，，現(xiàn)現(xiàn)階階段段主主要要依依賴賴高高速速公公路路，，限限制制了了首首購購客客群群向向蘇蘇州州流流動(dòng)動(dòng)。。上海海高高端端客客群群主主要要集集中中在在太太湖湖度度假假區(qū)區(qū)、、東東山山、、昆昆山山陽陽澄澄湖湖和和環(huán)環(huán)金金雞雞湖湖等等自自然然景景觀觀資資源源優(yōu)優(yōu)越越、、度度假假環(huán)環(huán)境境較較好好的的區(qū)區(qū)域域，，以以““度度假假+投資資””類類客客群群為為主主；；昆昆山山花花橋橋區(qū)區(qū)域域也也有有較較集集中中的的養(yǎng)養(yǎng)老老客客群群。。目前前上上海海較較集集中中的的首首購購客客群群僅僅擴(kuò)擴(kuò)散散至至昆昆山山花花橋橋、、千千燈燈（（配配套套社社區(qū)區(qū)巴巴士士）），，可可以以預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的是是2009年上上海海輕輕軌軌11號(hào)線線開開通通后后，，上上海海首首購購客客群群將將繼繼續(xù)續(xù)向向西西延延伸伸。。蘇州州高高端端物物業(yè)業(yè)的的先先決決條條件件——5小結(jié)：蘇蘇州具備備發(fā)展高高端物業(yè)業(yè)的先決決條件。。蘇州高端端物業(yè)的的先決條條件——小結(jié)強(qiáng)勁的城市消費(fèi)力城市的高端導(dǎo)向潛力外向型與私營經(jīng)濟(jì)蘇州高新新區(qū)位于于蘇州古古城西側(cè)側(cè)，東臨臨京杭大大運(yùn)河，，南鄰吳吳中區(qū)，，北接相相城區(qū)，，西至太太湖?？?cè)丝?4.46萬，其中中常住人人口32.07萬人，暫暫住人口口31.74萬人，外外籍人口口0.65萬人。下轄獅山山、楓橋橋、橫塘塘、鎮(zhèn)湖湖4個(gè)街道及及滸墅關(guān)關(guān)、通安安、東渚渚3個(gè)鎮(zhèn)，下下設(shè)科技技城、滸滸墅關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)、蘇蘇州高新新區(qū)出口口加工區(qū)區(qū)和保稅稅物流中中心。蘇州高新新區(qū)交通通便利，，距上海海虹橋國國際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)90公里、浦浦東國際際機(jī)場(chǎng)130公里，距距上海港港100公里、張張家港港港口90公里、太太倉港70公里、常常熟港60公里。滬滬寧高速速公路、、312國道、京京滬鐵路路、京杭杭大運(yùn)河河和繞城城高速公公路從境境內(nèi)穿過過，高水水準(zhǔn)建設(shè)設(shè)的太湖湖大道橫橫貫東西西。高新區(qū)作作為主城城區(qū)的組組成部分分，主要要承擔(dān)城城市生活活服務(wù)中中心和市市域政治治、文化化中心職職能，疏疏解古城城區(qū)釋放放出來的的人口，，成為新新的城市市核心。。蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)蘇州古城城區(qū)和高高新區(qū)雙城格局局主城城區(qū)區(qū)東部新城城二、新區(qū)區(qū)高端物物業(yè)的先先決條件件——1蘇州城市市的發(fā)展展規(guī)劃為為“T”字形，整整個(gè)城市市將向東東發(fā)展，，新區(qū)主主要由““控制””發(fā)展轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)椤啊皟?yōu)化””發(fā)展為為主。都市區(qū)空空間發(fā)展展遵循東進(jìn)、北北拓、南南優(yōu)、西西控、中中核戰(zhàn)略略。蘇州發(fā)展展規(guī)劃為為“T軸雙城五五片，一一帶三環(huán)環(huán)五楔””的城市市空間結(jié)結(jié)構(gòu)。T軸：蘇州州主城、、東部新新城構(gòu)成成東西向向公共發(fā)發(fā)展主軸軸；平相相片區(qū)和和吳中片片區(qū)組成成南北向向公共發(fā)發(fā)展次軸軸。雙城城：由蘇蘇州主城城和蘇州州東部新新城組成成。東部是城城市首要要發(fā)展方方向，北部是城城市次重重要發(fā)展展方向，，南部?jī)?yōu)優(yōu)化整合合，西部部嚴(yán)格控控制大規(guī)規(guī)模城市市建設(shè)。。從自然然條件與與經(jīng)濟(jì)聯(lián)聯(lián)系兩方方面分析析，將以以園區(qū)為為主體的的蘇州東東部確認(rèn)認(rèn)為蘇州州都市區(qū)區(qū)中承接接區(qū)域服服務(wù)職能能的首發(fā)發(fā)地區(qū)。。蘇州中中心城區(qū)區(qū)的主要要發(fā)展方方向應(yīng)該該向東，，在園區(qū)區(qū)建設(shè)未未來的蘇蘇州新城城，并在在用地布布局中預(yù)預(yù)計(jì)到未未來與昆昆山、上上海連片片發(fā)展的的可能性性，選擇擇適于與與昆山、、上海連連接的功功能布局局結(jié)構(gòu)。。新區(qū)高端端物業(yè)的的先決條條件——2高新區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力：以占占全市2.6％的國土土面積和和4％的人口口，創(chuàng)造造了蘇州州市1/10的生產(chǎn)總總值和1/10的工業(yè)總總產(chǎn)值，，以及1/5的進(jìn)出口口總額。。新區(qū)力力爭(zhēng)至2020年躋身世世界一流流高科技技園區(qū)行行列。新區(qū)當(dāng)前前的發(fā)展展重點(diǎn)——“二次創(chuàng)業(yè)業(yè)”（1）加快重大大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)。加快快推動(dòng)先先進(jìn)制造造業(yè)和現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)發(fā)展展；重點(diǎn)點(diǎn)推進(jìn)獅獅山商務(wù)務(wù)廣場(chǎng)、、蘇高新新港口碼碼頭等核核心項(xiàng)目目建設(shè)；；全力推推進(jìn)出口口加工區(qū)區(qū)、保稅稅物流中中心“兩兩個(gè)300億美元””計(jì)劃。。（2）加快重大大基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)。推進(jìn)進(jìn)輕軌1號(hào)線等重重點(diǎn)工程程進(jìn)度，，加快““退二進(jìn)進(jìn)三”步步伐，加加快推進(jìn)進(jìn)中央商商務(wù)區(qū)功功能提升升、蘇州州科技城城綜合管管線遷移移及變電電站建設(shè)設(shè)。（3）加快重大大科技創(chuàng)創(chuàng)新項(xiàng)目目建設(shè)。。突出抓抓好6大類科技技項(xiàng)目。。高新區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展——高新區(qū)的的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力占據(jù)據(jù)整個(gè)蘇蘇州的較較大比例例，產(chǎn)業(yè)業(yè)的升級(jí)級(jí)也將促促進(jìn)新區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力的的飛躍提提升。新區(qū)高端端物業(yè)的的先決條條件——3項(xiàng)目片區(qū)區(qū)未來將將主要借借助于周周邊的自自然環(huán)境境，著力力打造成成蘇州西西部重要要的風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)和多功功能生態(tài)態(tài)度假休休閑區(qū)。。項(xiàng)目功能定位位：蘇州市西西部重要要的風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)和多功功能生態(tài)態(tài)度假休休閑區(qū)。?？臻g結(jié)構(gòu)構(gòu)：規(guī)劃形成成“一心心、兩軸軸、五區(qū)區(qū)、山水水輝映””的總體體結(jié)構(gòu)。。一心：位位于建林林路及華華山路交交匯處南南側(cè)的旅旅游配套套中心、、景觀核核心，以以旅游配配套服務(wù)務(wù)功能及及為周邊邊居住地地塊提供供配套服服務(wù)功能能為主，，形成西西北片及及本區(qū)的的公共服服務(wù)中心心。兩軸軸：以華華山路及及建林路路為軸形形成兩條條十字型型的景觀觀軸，兩兩條軸線線既是城城市發(fā)展展的脈絡(luò)絡(luò)，優(yōu)勢(shì)勢(shì)展現(xiàn)規(guī)規(guī)劃范圍圍地域特特色的重重要空間間。用地布局：規(guī)規(guī)劃居住用地地108.41公頃，規(guī)劃人口2.56萬人。居住用用地按居住社社區(qū)中心——基本社區(qū)中心心兩級(jí)設(shè)置。。配置初中1所，小學(xué)1所，幼兒園2所。道路系統(tǒng)：鹿鹿山路為城市市快速路，紅紅線寬度45.5米；東西向嵩嵩山路，南北北向建林路、、湘江路構(gòu)成成“一橫兩縱縱”主干路網(wǎng)網(wǎng)；另有次干干路和支路，，道路等級(jí)共共分四類?？臻g景觀：規(guī)劃以山體自自然景觀為背背景，以景觀觀廊道、景觀觀軸線為骨架架將各類公園園、綠地、景景觀節(jié)點(diǎn)等要要素串聯(lián)，形形成“自然生生態(tài)、綠色人人文”景觀風(fēng)風(fēng)貌特征，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)整體控制制，突出本區(qū)區(qū)特色。新區(qū)高端物業(yè)業(yè)的先決條件件——4蘇州別墅物業(yè)業(yè)主要分布在在太湖度假區(qū)區(qū)、新區(qū)科技技城、滸通及及核心區(qū)、木木瀆板塊、古古城區(qū)、陽澄澄湖板塊、雙雙湖板塊、青青劍湖板塊等等；太湖、陽澄湖湖、獨(dú)墅湖、、青劍湖等原原生態(tài)湖泊周周邊以低密度度別墅產(chǎn)品為為主，與古城城區(qū)共同構(gòu)成成蘇州最主要要的別墅供應(yīng)應(yīng)區(qū)；而新區(qū)板塊則則發(fā)展不成熟熟，分布較散散，并未能在在市場(chǎng)中形成成鮮明的特征征，目前主要要以經(jīng)濟(jì)型的的別墅為主要要市場(chǎng)形象，，區(qū)域別墅物物業(yè)的發(fā)展仍仍具備較強(qiáng)的的發(fā)展空間。。呈現(xiàn)“一心，，一山，五湖湖”集中分布布狀況。目前分布格局局主要依托良良好的自然資資源和人造景景觀形成比較較集中的分布布；隨著主城區(qū)內(nèi)內(nèi)土地稀缺性性越來越明顯顯，城市高端端別墅也正逐逐步形成；環(huán)太湖板塊陽澄湖板塊雙湖板塊古城板塊木瀆板塊青劍湖板塊新區(qū)板塊蘇州別墅市場(chǎng)場(chǎng)分布格局——新區(qū)別墅市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展不成熟熟，在資源的的嫁接以及產(chǎn)產(chǎn)品力上仍具具備很強(qiáng)的發(fā)發(fā)展想象空間間。新區(qū)高端物業(yè)業(yè)的先決條件件——5度假區(qū)“度假假富豪化”；；金雞湖“自自住富豪化””；主城區(qū)““文化情結(jié)富富豪化”！區(qū)域太湖度假區(qū)雙湖區(qū)域陽澄湖新區(qū)中心城區(qū)特征發(fā)展階段，真山真水真空氣，度假別墅為主城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，唯一性的城市湖泊資源，人造景觀和自然景觀結(jié)合，潛力巨大發(fā)展階段，真山真水真空氣，以高爾夫別墅和特色美食為賣點(diǎn)經(jīng)濟(jì)型別墅為主要形態(tài)高端住宅在城區(qū)改造的背景下發(fā)展，依托城市文化底蘊(yùn)，適合開發(fā)高檔城市別墅供應(yīng)受前幾年集中土地供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈供應(yīng)充足、穩(wěn)定供應(yīng)量有限發(fā)展初期，未來供應(yīng)充足供應(yīng)量較小，難以成為市場(chǎng)主流價(jià)格配套設(shè)施建設(shè)節(jié)奏慢，價(jià)格上漲速度放緩價(jià)格保持快速平穩(wěn)運(yùn)行，市場(chǎng)供應(yīng)充足，競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格存在一定的下調(diào)空間配套設(shè)施建設(shè)節(jié)奏慢，價(jià)格上漲速度放緩目前發(fā)展不成熟，價(jià)值未能得到市場(chǎng)充分認(rèn)可，價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)突破價(jià)格存在較大幅度的上升空間發(fā)展以度假物業(yè)為主，逐漸向自住區(qū)域轉(zhuǎn)變城市主流中產(chǎn)階級(jí)和有國際背景的富豪的首選置業(yè)區(qū)處于由度假區(qū)域向自住區(qū)域轉(zhuǎn)變階段轉(zhuǎn)變思路，合理利用資源，提高產(chǎn)品力，市場(chǎng)空間較大本地富豪和有蘇州文化情結(jié)的外來富豪的置業(yè)區(qū)各別墅板塊發(fā)發(fā)展特征——新區(qū)應(yīng)該走自自然生態(tài)自然然資源私有化化的發(fā)展方向向，提升區(qū)域域的價(jià)值與影影響力。新區(qū)高端物業(yè)業(yè)的先決條件件——6新區(qū)高端物業(yè)業(yè)的先決條件件——總結(jié)小結(jié)：新區(qū)具具備發(fā)展高端端物業(yè)的先決決條件。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及資源優(yōu)勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展要求主城版圖與西優(yōu)戰(zhàn)略整體市場(chǎng)的銷銷售價(jià)格較為為集中，產(chǎn)品品類型較為單單一，主要以以中低端產(chǎn)品品為主，部分分項(xiàng)目已處于于尾盤銷售狀狀態(tài)，板塊市市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)應(yīng)空隙。案名狀態(tài)在售均價(jià)主力產(chǎn)品建筑風(fēng)格產(chǎn)品面積后期量體產(chǎn)品檔次誠河新旅城尾盤聯(lián)排：9200雙拼：12000聯(lián)排、雙拼新古典主義280-330無中檔大河山在售聯(lián)排：12000雙拼：15000聯(lián)排、雙拼現(xiàn)代270-4508萬方中檔水秀坊在售聯(lián)排：11000聯(lián)排現(xiàn)代中式250-3003萬方中檔金櫚灣尾盤聯(lián)排：8000疊加：6500疊加、聯(lián)排地中海200-280無中檔新港名墅尾盤聯(lián)排：9500聯(lián)排、合院現(xiàn)代中式200-220無中低端目前在售的項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)品類類型比較的單單一，基本上上以聯(lián)排別墅墅產(chǎn)品為主，，只有少部分分產(chǎn)品還有合合院、疊加以以及雙拼。獨(dú)獨(dú)棟類型的產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)幾乎沒有。。由于在售項(xiàng)目目較為分散，，基本都是以以填補(bǔ)區(qū)域空空白的狀況出出現(xiàn)，由于產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)有限限，部分區(qū)域域即將出現(xiàn)市市場(chǎng)供應(yīng)空白白的狀況。三、項(xiàng)目成為為高端物業(yè)的的先決條件——1銘信名筑（5.5萬方純別墅量量體）姑蘇世家未來市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)將越發(fā)激烈烈，未來將會(huì)會(huì)有近30萬方的同類型型項(xiàng)目入市，，客源的爭(zhēng)奪奪嚴(yán)重，錯(cuò)開開同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將會(huì)是項(xiàng)目目的主要發(fā)展展方向。20102011新創(chuàng)大河山（（尚有近10萬量體）水秀坊（尚有有近3萬量體）2季度2009嵐山別墅瑞基悅?cè)谇f（（1.5萬方純別墅））3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度青山綠庭四期期（3.5萬方純別墅量量體）從項(xiàng)目選擇的的入市時(shí)間而而言，未來項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)降會(huì)越發(fā)發(fā)激烈，其中區(qū)域域內(nèi)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)會(huì)增強(qiáng)，，青山綠綠庭四期期以及悅悅?cè)谇f等等純別墅墅項(xiàng)目的的入市，，勢(shì)必會(huì)會(huì)加劇項(xiàng)項(xiàng)目客源源的爭(zhēng)奪奪，需要要通過產(chǎn)產(chǎn)品來避避免同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；項(xiàng)目成為為高端物物業(yè)的先先決條件件——2規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)——占地面積積：86742.4平方米建筑面積積：52155平方米容積率：：0.6規(guī)劃特色色——水系環(huán)繞繞，水景景資源豐豐富，臨臨水而居居盤山而居居，充滿滿大隱于于市的深深意純獨(dú)棟布布局，彰彰顯高貴貴居住氛氛圍人車分流流規(guī)劃布布局歐式風(fēng)情情別墅社社區(qū)，大大氣尊貴貴汽車庭園園，蘇州州獨(dú)有戶型人性性化設(shè)計(jì)計(jì)，并有有超高的的附加價(jià)價(jià)值尊貴會(huì)所所設(shè)置，，滿足尊尊貴體驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)目本身身規(guī)劃與與產(chǎn)品力力來看，，具備了了發(fā)展高高端物業(yè)業(yè)條件。。項(xiàng)目成為為高端物物業(yè)的先先決條件件——3小結(jié)：本本項(xiàng)目具具備成就就高端物物業(yè)的先先決條件件。具備差異化條件項(xiàng)目產(chǎn)品力的支持區(qū)域市場(chǎng)品質(zhì)需求項(xiàng)目成為為高端物物業(yè)的先先決條件件——總結(jié)——高端市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)營狀狀況——本位價(jià)值先決條件高端剖析項(xiàng)目戰(zhàn)略09年度市場(chǎng)場(chǎng)總體成成交別墅墅170萬平方米米，供求求比為0.49，供求失失衡較為為明顯。。從供銷結(jié)結(jié)構(gòu)來看看，以220-340平方米為為主力供供銷區(qū)間間，其中中260-340平方米區(qū)區(qū)間供銷銷比最低低，市場(chǎng)場(chǎng)缺口也也最大，，在產(chǎn)品品總價(jià)購購買因素素影響下下，面積積控制稱稱為主要要趨勢(shì)。。蘇州別墅墅市場(chǎng)供供銷存結(jié)結(jié)構(gòu)主力力集中在在200-300平方米，，供銷結(jié)結(jié)構(gòu)類似似，而大大面積的的存量比比例增加加。其中中500平方米以以上的產(chǎn)產(chǎn)品占10%，去化壓壓力較大大。1、整體市市場(chǎng)供求求失衡較較為明顯顯，去化化形勢(shì)良良好；同同時(shí)大面面積的產(chǎn)產(chǎn)品積壓壓嚴(yán)重，，市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品面積控制制為主要要定位趨趨勢(shì)。一、蘇州州整體別別墅市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)園區(qū)吳中中區(qū)別墅墅土地存存量最大大，分別別占據(jù)36.7%、37.5%，吳中區(qū)區(qū)的太湖湖、園區(qū)區(qū)的雙湖湖促成了了這兩個(gè)個(gè)區(qū)域的的別墅發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮?。。高新區(qū)年年度別墅墅產(chǎn)品用用地31萬平方米米，占5.8%，市場(chǎng)土土地稀缺缺明顯，，隨著新新區(qū)的不不斷開拓拓發(fā)展，，低密度度產(chǎn)品土土地供應(yīng)應(yīng)將有較較大的提提升空間間。從成交結(jié)結(jié)構(gòu)來看看，220-340平方米為為主力成成交區(qū)間間，220-260平米園區(qū)區(qū)相城為為主力，，260-300平米園區(qū)區(qū)新區(qū)為為主力，，300-340吳中區(qū)為為主力，，說明經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅仍然然為市場(chǎng)場(chǎng)的主流流產(chǎn)品，，集中在在聯(lián)排與與雙拼別別墅項(xiàng)目目。而針對(duì)高高端別墅墅項(xiàng)目380平米及以以上的面面積段，，城區(qū)與與吳中區(qū)區(qū)優(yōu)勢(shì)凸凸顯。可可見人文文底蘊(yùn)與與山水自自然資源源依然是是高端別別墅的生生存的最最主要的的條件之之一。2、園區(qū)吳吳中區(qū)將將是未來來市場(chǎng)別別墅供應(yīng)應(yīng)的主力力市場(chǎng)，，而新區(qū)區(qū)別墅土土地稀缺缺明顯，，低密度度產(chǎn)品市市場(chǎng)發(fā)展展空間較較大。同同時(shí)人文文底蘊(yùn)與與山水資資源依然然是高端端別墅生生存的最最主要條條件之一一。09年260-300平米經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅成為新新區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)主流產(chǎn)產(chǎn)品，在在售和成成交結(jié)構(gòu)構(gòu)比率以以300-340平米次之之，而380平米以上上的戶型型供應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)重短缺缺。市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)300-340平米的別別墅（聯(lián)聯(lián)排、雙雙拼）消消化緩慢慢，積壓壓最大。。09年成交區(qū)區(qū)域主要要集中在在中心城城區(qū)以及及科技城城板塊。。板塊成交交面積段段來看，，科技城城以220-340平米成交交最多，，跨度較較大，城城區(qū)以260-380平米為主主力成交交區(qū)間，，需求旺旺盛。3、新區(qū)主主要以中中心城區(qū)區(qū)及科技技城板塊塊成交為為主，220-340平米為新新區(qū)主流流成交區(qū)區(qū)間，而而中心區(qū)以以260-380平米的大大面積去去化為主主。1、高端物業(yè)業(yè)發(fā)展演演變：蘇州高端端住宅市市場(chǎng)正進(jìn)進(jìn)入一個(gè)個(gè)新的時(shí)時(shí)期，潛潛力巨大大。時(shí)間段1994－1998年1999年－2004年2004－2006年2007年至今階段劃分起步階段發(fā)展階段客群外延市場(chǎng)調(diào)整階段特征蘇州加大招商引資力度，高新區(qū)開始建設(shè)，外商數(shù)量增多，城市高檔住宅需求增加，集中在高新區(qū)和太湖度假區(qū)城市高端住宅開始大規(guī)模出現(xiàn)，工業(yè)園區(qū)、中心城區(qū)和高新區(qū)高端住宅得到進(jìn)一步發(fā)展中海、萬科進(jìn)入蘇州，蘇州豪宅時(shí)代開啟，高端住宅進(jìn)入產(chǎn)品革新時(shí)代實(shí)力發(fā)展商帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)品類型豐富，價(jià)格受到市場(chǎng)影響開始波動(dòng)客戶組成以高新區(qū)外商和外地度假＋投資客群為主本地客群開始占據(jù)主導(dǎo)地位開始進(jìn)行外地推廣，影響力進(jìn)一步擴(kuò)大，大市范圍客群是主體投資客群轉(zhuǎn)向性價(jià)比較高樓盤，整體市場(chǎng)成交受阻，但外區(qū)域高檔客源進(jìn)入蘇州速度放快代表個(gè)案錦華苑(以租代售)、御花園(以租代售)、鷹冠莊園(太湖)碧瀛谷、天域、名城花園、天鄰風(fēng)景、山雨墅、天倫·隨園、江楓園、寒舍半島華府、玲瓏灣、拙政東園、寶島花園、中茵皇冠國際、招商依云水岸御湖熙岸、星嶼仁恒、新地國際公寓、晉合水巷鄰里、平門府、虎丘18棟營銷主體外銷為主外銷與內(nèi)銷并存內(nèi)銷為主置業(yè)動(dòng)機(jī)自住30%自住&投資40%投資30%自住45%自住&投資25%投資30%自住50%自住&投資35%投資15%客源變化港澳臺(tái)、外籍客戶為主。大陸客戶為主；港澳臺(tái)客戶為輔；外籍客戶較少。以蘇州本地客群為主；有地緣性的外地客戶為輔；港澳臺(tái)客戶比例下降。二、蘇州州近年來來高端物物業(yè)分析析現(xiàn)呈分布布上的三三足鼎立立之勢(shì)與與功能上上的情結(jié)結(jié)區(qū)隔之之勢(shì)：分布三足足鼎立：：太湖板塊塊、古城城區(qū)板塊塊和環(huán)金金雞湖板板塊功能三足足區(qū)隔：：太湖度假假富豪情情結(jié)、古古城區(qū)人人文富豪豪情結(jié)和和金雞湖湖自住富富豪情結(jié)結(jié)。2、近三年年來千萬萬級(jí)以上上高端物物業(yè)的主主力供應(yīng)應(yīng)情況123456101234567891007、08、09，三年來來蘇州千千萬級(jí)以以上高端端物業(yè)供供應(yīng)分布布地圖板塊序號(hào)項(xiàng)目太湖板塊太湖天闕太湖高爾夫山莊黃金水岸華麗家族太上湖古城板塊桃塢巷拙政東園平門府姑蘇人家虎丘18棟金雞湖、獨(dú)墅湖板塊中茵皇冠國際星島仁恒晉合水巷鄰里中海御湖熙岸萬科尚玲瓏1211123479135681415121112139374105861415——環(huán)金雞湖湖別墅開開發(fā)殆盡盡，城市市湖泊資資源尋求求替代，，而獨(dú)墅墅湖因行行政管轄轄區(qū)域不不同，不不在首承承范圍內(nèi)內(nèi)，故雙雙湖板塊塊憑借園園區(qū)區(qū)位位和直擁擁兩湖而而首承未未來蘇州州豪宅聚聚集地。。板塊變化要素07年08年09年太湖板塊在售項(xiàng)目數(shù)量2個(gè)2個(gè)4個(gè)品牌開發(fā)商供應(yīng)無無吳中地產(chǎn)、華麗家族產(chǎn)品特征高爾夫高端別墅高爾夫高端別墅一線湖景高端別墅未來潛力廣袤的太湖資源，區(qū)域土地存量大，供應(yīng)充足，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)區(qū)域配套嚴(yán)重不足，亦未在政府重點(diǎn)規(guī)劃打造中，豪宅市場(chǎng)面臨升級(jí)瓶頸。古城板塊在售項(xiàng)目數(shù)量2個(gè)4個(gè)5個(gè)品牌開發(fā)商供應(yīng)無華潤置地?zé)o產(chǎn)品特征地段+人文型高端別墅地段+人文+產(chǎn)品型高端別墅人文+產(chǎn)品型高端別墅未來潛力由于土地資源的稀缺，受限于土地供應(yīng)，未來發(fā)展空間有限。金雞湖、獨(dú)墅湖板塊在售項(xiàng)目數(shù)量2個(gè)3個(gè)5個(gè)品牌開發(fā)商供應(yīng)仁恒、中茵晉合萬科、中海產(chǎn)品特征地段+湖景型高端別墅地段+湖景+產(chǎn)品型高端別墅地段+湖景型高端大宅公寓未來潛力區(qū)域高端國際化氛圍濃厚，高端配套設(shè)施日趨完善，未來成長性明顯。合計(jì)6個(gè)9個(gè)15個(gè)供應(yīng)上看看，蘇州州千萬級(jí)級(jí)以上的的高端物物業(yè)在售售數(shù)量以以每年60%左右的速速度上漲漲；開發(fā)商實(shí)實(shí)力上看看，均欠欠缺成就就高端物物業(yè)的品品牌價(jià)值值作為支支撐；產(chǎn)品形態(tài)態(tài)上看，，多以傳傳統(tǒng)別墅墅為主，，湖景平平層高端端公寓近近兩年才才入市，，高端市市場(chǎng)極度度缺乏創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品品和品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品.3、供應(yīng)變變化分析析4、三大板板塊千萬萬級(jí)產(chǎn)品品物業(yè)情情況：以以地段型型和資源源型高端端物業(yè)為為主，產(chǎn)產(chǎn)品型高高端物業(yè)業(yè)和品牌牌型高端端物業(yè)等等復(fù)合項(xiàng)項(xiàng)目尚未未形成。。案名建筑風(fēng)格景觀規(guī)劃物業(yè)管理特色配套產(chǎn)品特色綜合品質(zhì)太湖板塊華麗家族——總體布局以荷葉為切入點(diǎn)，以“水”為載體——五星級(jí)酒店、18洞高爾夫球場(chǎng)、國際級(jí)文化論壇、水星游艇俱樂部建筑設(shè)計(jì)繼續(xù)華麗家族集團(tuán)建筑經(jīng)典和詩意居住的開發(fā)理念太湖天闋新自然主義以“秋水”為主圍合成島上海瑞駿控股水星游艇俱樂部光影地下室超大花園面積太湖高爾夫山莊新亞洲風(fēng)格以水為脈絡(luò)成洲島布局蘇州安邦物業(yè)18洞太湖高爾夫球場(chǎng)、太湖高爾夫酒店、水星游艇俱樂部雙車庫，朝大觀景平臺(tái)、溫泉入戶古城板塊平門府中式風(fēng)格私家園林華潤物業(yè)北寺塔、觀前商圈創(chuàng)新地下行車系統(tǒng)姑蘇人家中式簡(jiǎn)約派繼承了蘇州園林的造園藝術(shù)，將風(fēng)景與現(xiàn)代人居結(jié)合新滄浪物業(yè)蘇州農(nóng)學(xué)院,大潤發(fā),石路商圈,華潤萬家,西園寺,市立醫(yī)院北區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑空間的私密性和建筑與庭院的完美融合陽澄湖板塊中興銀麗高爾夫別墅三期北美風(fēng)格高爾夫與項(xiàng)目融合度高深圳中旅聯(lián)合物業(yè)中興高爾夫球場(chǎng)市區(qū)唯一高爾夫球場(chǎng)內(nèi)金雞湖板塊玲瓏灣新古典主義融合地塊的自然地理特征及傳統(tǒng)文化蘇南萬科物業(yè)星海學(xué)校,幼兒園,鄰里中心超寬幢距，建筑層次豐富水巷鄰里花園新古典現(xiàn)代主義以金雞湖為中心水景呈漣漪狀散晉合物業(yè)金雞湖、李公堤商業(yè)花園城市的低密度全精裝高檔豪宅星島仁恒國際現(xiàn)代簡(jiǎn)約島上大量河道縱橫交錯(cuò)，形成“島上的島”式流域規(guī)劃仁恒物業(yè)獨(dú)墅湖、27洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)金雞湖大酒店8.5米至10米面寬，同樣面積，更多享受御湖熙岸歐式新古典主義以水、島、坡、橋打造歐洲水街中海物業(yè)金雞湖、李公堤商業(yè)組團(tuán)明晰5、近三年年來蘇州州千萬級(jí)級(jí)以上高高端物業(yè)業(yè)成交情情況——07年區(qū)域項(xiàng)目總價(jià)段合計(jì)1000-2000萬2000-3000萬3000萬以上古城區(qū)百花洲地塊1010百家花園88草堂之春11公園天下11桃塢巷66蘭亭苑11姑蘇人家213吳中區(qū)寶島花園22翠峰山莊11太湖天闋11太湖之星22御景花園44太湖高爾夫山莊33園區(qū)水墨山莊11御湖熙岸44中茵213金水灣花園213金湖灣花園22合計(jì)4673566、近三年年來蘇州州千萬級(jí)級(jí)以上高高端物業(yè)業(yè)成交情情況——08年區(qū)域項(xiàng)目總價(jià)段合計(jì)1000-2000萬2000-3000萬3000萬以上古城區(qū)百家花園2

2姑蘇人家2

24桃花橋路100號(hào)41

5平門府9

9百花洲路5#地塊5

5虎阜路399號(hào)8

8留園路188號(hào)

3

3留園路289號(hào)

6

6世家留園

33吳中區(qū)太湖高爾夫花園81

9太湖之星65

11碧瀛谷1

1靈天路2號(hào)2

2天倫隨園2

2園區(qū)中茵皇冠國際41

5水巷鄰里3

3觀瀾麗宮6

6玲瓏灣花園8

8金水灣花園

1

1合計(jì)70185937、近三年年來蘇州州千萬級(jí)級(jí)以上高高端物業(yè)業(yè)成交情情況——09年區(qū)域項(xiàng)目總價(jià)段合計(jì)1000-2000萬2000-3000萬3000萬以上古城區(qū)平門府60

060拙政東園83011桃花橋路100號(hào)7

07世家留園2

02桃塢小筑3

03百花洲路5#地塊7

07虎阜路399號(hào)2

02和院1

01觀前庭院1

01桃塢巷

202姑蘇人家

224博雅苑5

05吳中區(qū)太湖天闋5

05太湖湖濱山莊1102太湖高爾夫山莊6208太湖之星9

09靈天路2號(hào)5

05越湖名邸2103西山恬園2

02華麗家族91010天倫隨園1

01星島仁恒2

02碧瀛谷5

05園區(qū)水巷鄰里17

219本岸3

03御湖熙岸6

06中茵2

13水墨江南23

023玫瑰灣

11白塘一號(hào)11

011相城區(qū)銀麗高爾夫別墅8

08聆湖麗墅5005合計(jì)2181262368、09年蘇州千千萬級(jí)豪豪宅供應(yīng)應(yīng)分布點(diǎn)點(diǎn)分析總價(jià)（萬）總面積（㎡）1000-20002000-30003000以上200-25021250-3006300-35012350-40017400-450251450-50026500-550151550-600101600-65057650-7003800以上122合計(jì)141311市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)1000萬級(jí)項(xiàng)目目以200-250、350-550的面積區(qū)區(qū)間為主主，其中中220-250主要分布布在市區(qū)區(qū)，以超超過5萬的單價(jià)價(jià)使其晉晉身千萬萬級(jí)行列列；而2000萬以上級(jí)級(jí)市場(chǎng)以以超過600㎡㎡的大面積積產(chǎn)品為為主，單單價(jià)尚無無突破；；3000萬以上項(xiàng)項(xiàng)目單價(jià)價(jià)多數(shù)突突破了5萬，加之之以較大大的面積積實(shí)現(xiàn)了了總價(jià)突突破，以以市區(qū)和和園區(qū)的的湖景房房源為主主；市場(chǎng)千萬萬級(jí)項(xiàng)目目絕大多多數(shù)分布布于太湖湖、金雞雞湖和古古城絕版版地段，，其中吳吳中和市市區(qū)以獨(dú)獨(dú)立別墅墅為主，，園區(qū)聯(lián)聯(lián)排占了了一定比比例；整體市市場(chǎng)供供應(yīng)以以1000萬級(jí)項(xiàng)項(xiàng)目為為絕對(duì)對(duì)主力力，2000萬以上上市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)極少少。

1000-20002000-30003000以上市區(qū)3214園區(qū)4106吳中區(qū)5621相城區(qū)1200合計(jì)141311蘇州千萬級(jí)級(jí)豪宅市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)總價(jià)價(jià)與面積區(qū)區(qū)間可通過過如下分布布圖體現(xiàn)：：總價(jià)區(qū)域蘇州千萬級(jí)級(jí)豪宅市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域域分布圖體體現(xiàn)：9、09年蘇州千萬萬級(jí)豪宅成成交分布點(diǎn)點(diǎn)分析總價(jià)（萬）總面積（㎡）1000-20002000-30003000以上200-25010250-3006300-350173350-40049400-45030450-50045500-55022550-60011600-650712650-7004700-750121750-800311800以上263合計(jì)218126

1000-20002000-30003000以上市區(qū)9981園區(qū)63

4吳中區(qū)4341相城區(qū)13

合計(jì)218126總價(jià)區(qū)域蘇州千萬級(jí)級(jí)豪宅市場(chǎng)場(chǎng)成交總價(jià)價(jià)與面積區(qū)區(qū)間可通過過如下分布布圖體現(xiàn)：：蘇州千萬級(jí)級(jí)豪宅市場(chǎng)場(chǎng)成交區(qū)域域分布圖體體現(xiàn)：市場(chǎng)1000萬級(jí)成交以以300-550㎡的面積區(qū)間間為主，而而300㎡以下的主要要分布在市市區(qū)，代表表項(xiàng)目為平平門府，占占據(jù)了這一一區(qū)間的絕絕大部分比比例；而2000萬及3000萬以上級(jí)市市場(chǎng)以超過過700㎡的大面積產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)總總價(jià)突破；；市場(chǎng)2000萬級(jí)成交項(xiàng)項(xiàng)目以太湖湖、金雞湖湖湖景和古古城稀缺地地段豪宅為為主，去化化主力分布布于華麗家家族太上湖湖、水巷鄰鄰里和平門門府、姑蘇人家；；整體市場(chǎng)成成交仍然以以1000萬級(jí)項(xiàng)目為為市場(chǎng)主流流，真正的的總價(jià)瓶頸頸尚未突破破。10、09年蘇州千萬萬級(jí)豪宅庫庫存分布點(diǎn)點(diǎn)分析市場(chǎng)千萬級(jí)級(jí)以上庫存存截止09年年底共有有135套，1000萬級(jí)項(xiàng)目以以350-650的面積區(qū)間間為主，市市區(qū)和園區(qū)區(qū)為主力區(qū)區(qū)域；2000萬以上級(jí)庫庫存市場(chǎng)仍仍然以超過過600㎡的大面積產(chǎn)產(chǎn)品為主，，分布于古古城區(qū)和太太湖區(qū)域；；3000萬級(jí)市場(chǎng)庫庫存中800㎡以上超大面面積產(chǎn)品占占據(jù)了多數(shù)數(shù)比例；以目前的庫庫存量，結(jié)結(jié)合2010年的市場(chǎng)預(yù)預(yù)計(jì)，去化化周期需要要8-12個(gè)月的時(shí)間間，同時(shí)考考慮到2010年大量高端端房源的入入市，市場(chǎng)場(chǎng)去化壓力力較大。蘇州千萬級(jí)級(jí)豪宅市場(chǎng)場(chǎng)庫存總價(jià)價(jià)與面積區(qū)區(qū)間可通過過如下分布布圖體現(xiàn)：：總價(jià)區(qū)域蘇州千萬級(jí)級(jí)豪宅市場(chǎng)場(chǎng)庫存區(qū)域域分布圖體體現(xiàn)：總價(jià)（萬）總面積（㎡）1000-20002000-30003000以上200-2505250-3002300-3508350-40014400-450171450-50013500-550191550-600101600-6501125650-7004700-7502750-80011800以上348合計(jì)109815

1000萬2000萬3000萬以上市區(qū)3548園區(qū)14

3吳中區(qū)6044相城區(qū)合計(jì)10981511、07-09年整體豪宅宅市場(chǎng)成交交表現(xiàn)（套套）年份總價(jià)段合計(jì)1000-2000萬2000-3000萬3000萬以上07年46735608年701859309年218126236合計(jì)33437143851000-2000萬之間的豪豪宅為市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)和成成交的絕對(duì)對(duì)主力，2000萬以上豪宅宅鳳毛麟角角，蘇州豪豪宅的總價(jià)價(jià)水平尚未未突破，整整體上行空空間存在；；近三年來，，蘇州千萬萬級(jí)以上豪豪宅成交以以平均每年年超過100%的速度增長長，蘇州豪豪宅市場(chǎng)容容量巨大，，市場(chǎng)亟需需真正頂級(jí)級(jí)大宅充分分釋放市場(chǎng)場(chǎng)需求；目前的豪宅宅分布區(qū)域域集中于古古城、太湖湖周邊和金金雞湖板塊塊，分別主主打稀缺地地段和湖景景牌，但整整體形象模模糊單一，，無凌駕于于現(xiàn)階段豪豪宅項(xiàng)目出出現(xiàn)，頂級(jí)級(jí)豪宅形象象尚未建立立。板塊序號(hào)項(xiàng)目古城板塊吳中喜來登對(duì)面儲(chǔ)備用地倉街地塊（待掛牌出讓）百家巷別墅（共60余套）陽澄湖安徽高速項(xiàng)目雙湖板塊綠城地塊九龍倉儲(chǔ)備用地仁恒儲(chǔ)備用地晉合水巷鄰里北區(qū)儲(chǔ)備用地，容積0.4中海獨(dú)墅島保利儲(chǔ)備用地新鴻基儲(chǔ)備用地212526241617181920222327從土地儲(chǔ)備備量上看，，未來兩年年千萬級(jí)以以上的高端端物業(yè)項(xiàng)目目將新增12個(gè)，其中8個(gè)項(xiàng)目均來來自雙湖板板塊；毋庸置疑，，雙湖板塊塊必將成為為千萬級(jí)豪豪宅的主要要供應(yīng)源，，蘇州市場(chǎng)未未來兩年千千萬級(jí)別墅墅必將呈現(xiàn)現(xiàn)供應(yīng)爆發(fā)發(fā)式上漲的的態(tài)勢(shì)。1、新增分布布整體預(yù)判判121112139374105861415未來兩年蘇蘇州上千萬萬級(jí)高端物物業(yè)的新增增供應(yīng)分布布圖161718192021222324252627三、、未未來來高高端端物物業(yè)業(yè)供供應(yīng)應(yīng)預(yù)預(yù)判判板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型面積范圍(㎡)銷售均價(jià)(元/㎡)總價(jià)范圍(萬元)2010年新增套數(shù)總體供應(yīng)套數(shù)總體供應(yīng)面積(㎡)古城平門府獨(dú)棟別墅326-905330001000-300060-8067-8728000-45000桃塢才苑(桃塢巷)613-889180001100-16000121011213061800023000中海胥江府聯(lián)排別墅373-412預(yù)計(jì)30000-35000700-80016套(預(yù)售證已領(lǐng),但開盤放在2010年)166133姑蘇人家園林式獨(dú)棟別墅659-818350002000-30004套(預(yù)售證已領(lǐng),但開盤放在2010年)43026虎丘18棟獨(dú)棟別墅582-782預(yù)計(jì)500003000萬起價(jià)18186200金雞湖晉合水巷鄰里獨(dú)棟別墅500-600預(yù)計(jì)600004000萬左右暫不確定，新增主要來自于北區(qū)0.4容積的地塊以當(dāng)前庫存5套獨(dú)棟為銷售主力3000御湖熙岸雙拼/聯(lián)排270-38026000700-1000507324000獨(dú)墅湖中海獨(dú)墅島聯(lián)排/類獨(dú)棟285-450未定（預(yù)計(jì)聯(lián)排2.5萬元/㎡；獨(dú)棟4-4.5萬元/㎡）約404012200陽澄湖中興銀麗高爾夫別墅獨(dú)棟別墅613-715200001200-1500152113000聆湖莊園獨(dú)棟別墅900-2000200002000-40005526666太湖太湖黃金水岸獨(dú)棟別墅380-39025000-30000950-1100323213000華麗家族?太上湖獨(dú)棟別墅450-816預(yù)計(jì)250001100-2000606035000東山會(huì)獨(dú)棟別墅380-70015000600-10000126321太湖之星獨(dú)棟別墅324-42822000700-95001653642、2010年新新增增供供應(yīng)應(yīng)具具象象預(yù)預(yù)判判———全年年將將有有約約480套千千萬萬級(jí)級(jí)以以上上別別墅墅供供應(yīng)應(yīng)。。07年以以來來蘇蘇州州千千萬萬級(jí)級(jí)豪豪宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)成成交交以以平平均均每每年年超超過過100%的速速度度增增長長，，08年在在整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)低低迷迷的的情情況況下下仍仍保保持持了了66%的增增長長速速度度；；近近三三年年年年均均去去化化128.3套。。2010年預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)市市場(chǎng)場(chǎng)千千萬萬級(jí)級(jí)以以上上供供應(yīng)應(yīng)約約在在480套左右右2010年市市場(chǎng)場(chǎng)容容量量預(yù)預(yù)判判：：樂觀觀估估計(jì)計(jì)：：按照照近近三三年年的的市市場(chǎng)場(chǎng)平平均均速速度度計(jì)計(jì)算算，，2010年預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)市市場(chǎng)場(chǎng)成成交交容容量量472套；；中觀觀估估計(jì)計(jì)：：根據(jù)據(jù)2010年的的市市場(chǎng)場(chǎng)形形勢(shì)勢(shì)，，結(jié)結(jié)合合2008年的的增增長長速速度度，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)市市場(chǎng)場(chǎng)成成交交容容量量為為391套。預(yù)計(jì)計(jì)2010年千千萬萬級(jí)級(jí)住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)呈呈現(xiàn)現(xiàn)供供求求基基本本均均衡衡的的態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)全全年年供供求求比比在在之間間以下下判判斷斷基基于于前前述述市市場(chǎng)場(chǎng)成成交交和和供供應(yīng)應(yīng)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)：：3、2010年蘇蘇州州千千萬萬級(jí)級(jí)豪豪宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品品線線供供求求匹匹配配度度預(yù)預(yù)判判千萬萬級(jí)級(jí)在在售售豪豪宅宅分分布布千萬萬級(jí)級(jí)在在售售豪豪宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)容容量量未來來千千萬萬級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)目前前在在售售千千萬萬級(jí)級(jí)豪豪宅宅主主要要分分布布于于太太湖湖、、金金雞雞湖湖和和古古城城區(qū)區(qū)域域，，分分別別代代表表了了客客戶戶的的度度假假、、自自住住和和人人文文情情結(jié)結(jié)特特征征；；近三三年年千千萬萬級(jí)級(jí)豪豪宅宅成成交交呈呈現(xiàn)現(xiàn)倍倍級(jí)級(jí)增增長長態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)，，高高端端吸吸納納力力愈愈發(fā)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，千千萬萬級(jí)級(jí)豪豪宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)容容量量處處于于持持續(xù)續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大大的的上上升升通通道道；；2010年市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)仍仍集集中中在在三三大大傳傳統(tǒng)統(tǒng)區(qū)區(qū)域域，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)全全年年將將有有約約480套千千萬萬級(jí)級(jí)以以上上別別墅墅供供應(yīng)應(yīng)，，且且大大牌牌云云集集，，未未來來千千萬萬級(jí)級(jí)高高端端物物業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)必必將將展展開開強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)對(duì)話話。。蘇州州高高端端房房產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究小小結(jié)結(jié)背景：項(xiàng)項(xiàng)目一批批于08年6月開盤，，主要為為公寓產(chǎn)產(chǎn)品，價(jià)價(jià)格在24000-32000，總價(jià)為為400-650為當(dāng)時(shí)蘇蘇州公寓寓的價(jià)格格標(biāo)桿；；客戶：一批客戶戶來源較較為單一一，以蘇蘇州大市市和上海海為主，，其中雖雖然蘇州州本地依依然為客客戶主流流，但上上海高達(dá)達(dá)30%的客戶比比例亦較較為罕見見；而在在此之外外的蘇州州縣級(jí)市市中，張張家港和和吳江客客戶占比比較大，，其中尤尤又以張張家港客客戶為主主。項(xiàng)目一批批產(chǎn)品客客戶主要要來源項(xiàng)目目前前客戶主主要來源源背景：項(xiàng)項(xiàng)目目前前聯(lián)排別別墅已售售罄，公公寓價(jià)格格在36000-45000左右（非非湖景房房），公公寓總價(jià)價(jià)為650-1000萬主要分分布于南南區(qū)客戶：客戶來源源從蘇州州上海等等地?cái)U(kuò)大大至外區(qū)區(qū)域，主主要是來來自內(nèi)蒙蒙古、青青島等地地；蘇州州本地客客源比重重進(jìn)一步步上升，，成為項(xiàng)項(xiàng)目的核核心客源源，上海?？蛻舯缺壤_始始下降，，而五縣縣市客戶戶維持穩(wěn)穩(wěn)定，變變化較小小，從而而形成了了多元的的客戶來來源格局局。1、水巷鄰鄰里客戶戶構(gòu)成分分析四、蘇州州高端客客戶構(gòu)成成分析除園區(qū)主主力客戶戶外，外籍、、張家港港、吳江江、上海海等客戶戶都是水水巷鄰里里的主力力輔助客客源。這很大程程度上是是得益于于晉合在在高端住住宅市場(chǎng)場(chǎng)的品牌牌效應(yīng)，，而其中中有很大大一部分分是晉合忠實(shí)實(shí)的品牌牌追隨者者，發(fā)展商品品牌力已已經(jīng)成為為高端客客戶的重重要決策策因素。。園區(qū)客戶戶是該項(xiàng)項(xiàng)目的主主要購房房群體，，而蘇州中心心城區(qū)客客戶僅占占有9%的比重，，老城區(qū)區(qū)人口的的地緣觀觀尚未發(fā)發(fā)生過多多轉(zhuǎn)變，，從52%的蘇州市市區(qū)客戶戶比例來來看，晉合項(xiàng)目目的客源源的本土土化進(jìn)程程加快。。私營業(yè)主主是別墅墅客戶的的重要來來源，而而公司高高管（包包括職業(yè)業(yè)經(jīng)理人人、公司司董事、、股東））所占比比重達(dá)9%，其他行行業(yè)人士士占6%。可見蘇州高端端經(jīng)濟(jì)層層峰消費(fèi)費(fèi)群體雖雖呈多樣樣化發(fā)展展特點(diǎn)，，但仍以以私營業(yè)業(yè)主為主主。升級(jí)性需需求是項(xiàng)目購購買的主主力，項(xiàng)目地段段、湖景景、配套套、外部部環(huán)境、、晉合品品牌是客戶戶的主主要購購買動(dòng)動(dòng)因。。同晉合合類似似的，，綠城城也有有相當(dāng)當(dāng)數(shù)量量的忠忠實(shí)品品牌追追隨者者，為為了確確保項(xiàng)項(xiàng)目營營銷一一炮走走紅，，故需需加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)外外地綠綠城品品牌忠忠實(shí)者者的抓抓取力力度，，可以以作為為首批批客戶戶成交交的抓抓取發(fā)發(fā)力點(diǎn)點(diǎn)?？蛻裘海壕哂杏休^強(qiáng)強(qiáng)園區(qū)區(qū)&金雞湖湖富豪豪情結(jié)結(jié)的財(cái)財(cái)富階階層2、平門門府客客戶構(gòu)構(gòu)成分分析根據(jù)調(diào)調(diào)研發(fā)發(fā)現(xiàn)，，平門門府現(xiàn)現(xiàn)有的的成交交客戶戶中，，以古古城區(qū)區(qū)客戶戶為主主，約約占85%，而平平江區(qū)區(qū)客戶戶比例例更是是獨(dú)占占鰲頭頭。同同時(shí)對(duì)于平平江區(qū)區(qū)客戶戶而言言，大大多來來自北北寺塔塔附近近的老老蘇州州人，，對(duì)北北寺塔塔、拙拙政園園、觀觀前街街、中中式園園林等等元素素都具具有相相當(dāng)濃濃厚的的地緣緣古文文化情情結(jié)。。園區(qū)的的客戶戶相對(duì)對(duì)而言言，比比例較較少，，原因主主要有有以下下兩點(diǎn)點(diǎn)：1，區(qū)域域所代代表的的時(shí)代代文化化不同同。根據(jù)調(diào)調(diào)研發(fā)發(fā)現(xiàn)，，園區(qū)區(qū)客戶戶通常常善于于將本本岸、、晉合合水巷巷鄰里里花園園和中中茵皇皇冠這這三個(gè)個(gè)項(xiàng)目目與平平門府府進(jìn)行行對(duì)比比，但但未能能成交交的園園區(qū)客客戶首首要原原因均均是具具有強(qiáng)強(qiáng)烈的的金雞雞湖文文化情情結(jié)而而非平平門府府的古古城園園林情情結(jié)；；2、客戶戶的個(gè)個(gè)性標(biāo)標(biāo)簽不不同。。園區(qū)客客戶在在個(gè)性性標(biāo)簽簽方面面略顯顯顯性性，偏偏愛現(xiàn)現(xiàn)代尊尊貴感感的張張揚(yáng)，，而古古城客客戶的的個(gè)性性標(biāo)簽簽為隱隱形低低調(diào)式式的內(nèi)內(nèi)斂。。根據(jù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工作作人員員的講講述，，古城城區(qū)的的成交交客戶戶，或或騎電電瓶車車來，，或步步行而而來，，對(duì)于于開車車而來來的高高端客客源，，坐騎騎也不不同，，古城城客戶戶多為為奔馳馳，而而園區(qū)區(qū)和無無錫客客戶多多為寶寶馬。。張家港港、吳吳江客客源比比例不不可小小視，，根據(jù)調(diào)調(diào)研，，約占占10%。張家港港的富富裕人人群是是平門門府作作為外外拓區(qū)區(qū)域中中的重重點(diǎn)客客源，，并在在09年4月曾增增設(shè)過過張家家港的的平門門府售售樓處處。上?？涂蛻舯缺壤惨蚕鄬?duì)對(duì)較少少，同時(shí)根根據(jù)對(duì)對(duì)成交交的上上?？涂蛻袅肆私?，，其成成交原原因是是因?yàn)闉闉樘K蘇州本本地人人，且且離開開蘇州州前一一直住住在北北寺塔塔附近近，具具有較較強(qiáng)的的地緣緣情結(jié)結(jié)。平門府府成交交的客客戶中中，95%均為私私營業(yè)業(yè)主，，包括括有來來自江江陰、、張家家港的的等等等。其其中也也有些些另類類私營營業(yè)主主，嗜嗜好收收藏別別墅，，已在在太湖湖、金金雞湖湖（中中茵皇皇冠））邊上上多次次置業(yè)業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)又出出手平平門府府。大學(xué)教教師在在成交交客戶戶比例例中比比重較較少，，但都都具有有相當(dāng)當(dāng)深厚厚的蘇蘇州古古城文文化底底蘊(yùn)，，獨(dú)愛愛中式式園林林生活活。具有蘇蘇州生生活背背景的的華僑僑也占占有較較少成成交比比例。。平門府府成交交的客客戶中中，85%的客戶戶年齡齡多集集中在在40-50歲之間間，而而40-60歲之間間的客客源比比例共共占約約95%。從主力力成交交客戶戶的年年齡背背景上上看，，50-60歲之間間的客客戶多多為改改革開開放以以來首首批富富裕起起來的的階層層，40-50歲之間間的客客戶多多為八八十年年代末末九十十年代代初富富裕起