合肥偉華置業(yè)-黃山公園綜合體項目項目定位及產品建議-

偉華置業(yè)（合肥宿松路口項目）產品建議謹呈：尊敬的開發(fā)商及代理公司2022/12/29本報告要解決的核心問題前提：市場可實現+地塊特性本報告要解決的核心問題是項目城市都心化、地段價值最大化城市都心化和地段價值最大化容積率最大化控制成本高品質商業(yè)最大化1232報告的整體思路項目屬性研判和界定制定戰(zhàn)略發(fā)展方向物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議項目目標和約束條件項目定位結構化分析和問題界定3我們的一切研究都必須以現實條件為基礎，以共同的目標為導向第一層級：財務目標。本項目最大目標是利潤最大化，追求快速現金流第二層級：品牌目標。此項目力求成為公司在合肥市品牌昭示性的項目，希望將該項目打造成城市明星項目，形成公司地產品牌，同時增加企業(yè)后續(xù)開發(fā)項目的政府議價及市場溢價能力客戶整體目標項目背景和約束條件總規(guī)劃面積11.13平方公里的黃山公園，今年將全面啟動建設。所在區(qū)域為規(guī)劃中的省級政務區(qū)內，本項目周邊具有較多同質項目地塊性質是商業(yè)及居住用地141戰(zhàn)略下省級政務區(qū)城市核心功能的帶來的市場機會，都心政務、都心商務、都心居住，都心商業(yè)的最佳板塊地塊技術指標中容積率、限制高度等未定4報告的整體思路項目屬性研判和界定制定戰(zhàn)略發(fā)展方向物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議項目目標和約束條件項目定位結構化分析和問題界定5地塊處于合肥市省級政務區(qū)核心位置，周邊交通、配套等優(yōu)勢明顯項目位于合肥市省級政務新區(qū)域內，為老城區(qū)、濱湖區(qū)、經開區(qū)、市政務區(qū)匯集地帶，項目周邊地產項目形成一定規(guī)模，是合肥最具升值潛力的區(qū)域之一項目周邊為城市主要交通干道，交通便利，商業(yè)、學校、醫(yī)療、銀行等生活配套設施必將齊全距離規(guī)劃中的黃山公園步行僅幾分鐘路程6地塊優(yōu)勢主要體現在區(qū)域、地段價值上，而劣勢則主要是配套因素和價格因素項目的優(yōu)勢：區(qū)域價值：合肥141戰(zhàn)略的重點發(fā)展區(qū)域，省級政務新區(qū)內，幾大區(qū)域的交匯處地段價值：項目所在地，是省級政務新區(qū)的起點，同時也在合肥南進的主軸線上，地段價值在合肥最高。省級政務新區(qū)內的大盤之一，市場認可度較高認知度價值：在合肥人心目中，項目地塊是未來城市發(fā)展連接點，置業(yè)的最理想選擇地城市規(guī)劃：附近南門汽車站、對面望湖美家居將帶動周邊形成又一繁華商圈項目的劣勢：外部：周邊環(huán)境目前較為嘈雜、附近較多低檔次小區(qū)、周邊商業(yè)配套不全，區(qū)域還沒有形成高端居住地區(qū)的氛圍。內部：拿地成本高決定產品價格必將居于高價位運行。7項目界定：屬性詮釋中心城區(qū)城市傳統(tǒng)中心區(qū)域與濱湖區(qū)、經開區(qū)和市政務區(qū)交匯處規(guī)模較大占地面積約200畝，純高層建筑配套齊全購物、教育、醫(yī)療、運動設施齊全地價高未來重點發(fā)展區(qū)域的絕版地塊，地價較高影響力大項目因地段等優(yōu)勢，項目必將引起廣泛關注省級政務區(qū)內的、高地價的、規(guī)模較大的、高容積率的、具有很強市場影響力的標桿性樓盤8報告的整體思路項目屬性研判和界定制定戰(zhàn)略發(fā)展方向物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議項目目標和約束條件項目定位結構化分析和問題界定9C：矛盾或沖突（complication）

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突增強高層認知合理,提高容積率，稀釋地價R1R2領先市場的綜合素質,高性價比高文化價值打造合肥最高品質標竿樓盤目前市場銷售最為稀缺的是多層產品項目周邊高品質樓盤較多R1非期望結果——由特定情境導致的特定結果期望結果——不喜歡某一結果，想得到其它結果？R2利潤最大化要求可售商業(yè)利潤貢獻最大化周邊商業(yè)配套不全，不符合項目定位10Q：提出問題題（question）——要實現從R1到R2必須要回答答的核心問問題Q1.如如何在市場場可接受情情況下提高高住宅容積積率，使商商業(yè)貢獻最最大彌補拿拿地成本的的高昂？Q2.如何在同質樓盤盤中獨樹一一幟建立地標影影響？Q3.啟動資金有有限成本控控制的情況況下如何打打造高品質質？11報告的整整體思路路項目屬性性研判和和界定制定戰(zhàn)略略發(fā)展方方向物業(yè)發(fā)展展建議商業(yè)發(fā)展展建議項目目標標和約束束條件項目定位位結構化分分析和問問題界定定12項目整體體戰(zhàn)略定定位研究究思路項目戰(zhàn)略略定位市場分析析成功模式研究究競爭分析客戶分析13目前產品由多多層向高層過過渡階段，隨隨著土地稀缺缺、居住觀念念的改變，未未來幾年市場場必將以高層層為主導合肥房地產市市場大多數樓樓盤整體風格格都是采用一一種“大開大大合”式的風風格，它追求求一種大氣的的感覺，這就就要求它有比比較大的占地地面積，才能能對它所追求求的風格有一一個充分的展展示。從房地產的發(fā)發(fā)展趨勢來看看，住宅業(yè)已已經悄然掀起起革命性的飛飛躍，由一個個單純居住的的概念到社區(qū)區(qū)的概念。市市場需求的不不再是具有單單一功能的產產品，而是符符合人居環(huán)境境的理想、可可持續(xù)性的居居所。市場分析14目前合肥市房地產市場場，存在三個個方面的競爭爭——區(qū)域的的競爭、資源源的競爭和項項目的競爭公園景觀、湖景、城市市人文資源資源的競爭市級政務區(qū)、、老城區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)區(qū)域的競爭未來主要競爭爭對手樓盤的競爭競爭分析15啟示：利用中中心區(qū)域優(yōu)勢勢、超越所有有樓盤、創(chuàng)建建價值體系項目明顯優(yōu)于于其它樓盤的的最核心價值值是區(qū)位價值值，是合肥人對于該地段段核心位置的的認可我們項目的定定位，以市場場和競爭為基基礎，根據目前合肥市場高品質樓樓盤，我們的定位要要符合這個體系，同時尋求價值體系的創(chuàng)新建立。。以現有價格體體系為參照，，穩(wěn)健突破在控制成本的的前提下，產產品適度創(chuàng)新新，將細節(jié)做做到位，提高高附加價值，，是項目成功功的關鍵區(qū)域價值配套樓盤品質關鍵點競爭分析16根據調研，得得出結論客戶的購買需需求，主要以以投資為主，，自住需求相比比較弱合肥本地客戶戶和外地客戶為購買主主力，約各占一半南區(qū)為置業(yè)首選選，追求巨大升值潛力力及未來的環(huán)境優(yōu)勢正在在吸引部分城城區(qū)客戶公務員階層能能夠承受總價價在40-55萬之間，能接受55萬以上總價客客戶的數量有有限客戶已開始接受高層層，認同高層層的便利、品品質、開闊等等注重小區(qū)品質質，注重細節(jié)節(jié)，關注園林林景觀、戶型型、綠化、物管等因素高端客戶的潛潛在需求未得得到有效滿足足客戶分析17客戶價值點判判定項目高級公務員高收入行業(yè)企業(yè)單位員工私營企業(yè)主基本特征經濟支付能力較強，對價格較敏感；年薪5萬左右，因灰色收入，可承擔首付20萬以上房價（總價40~50萬）注重圈子，對產品品質和環(huán)境要求較高正處在事業(yè)發(fā)展階段和關鍵時期收入比較高，購房能力較強，有投資傾向對價格較敏感對產品素質要求高買房受周邊朋友影響較大家庭富裕，已有住房，對品牌有深刻的認識講究圈子購房，理性投資型購房比較多有置業(yè)的購房或居住經歷置業(yè)觀念注重區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿蛥^(qū)域的地段優(yōu)勢注重物業(yè)內部環(huán)境；安全意識強，物管服務好注重產品檔次，偏愛品牌開發(fā)商，注重戶型的舒適最傾向選擇三房（100～120），高端公務員傾向大三房或四房（120以上）看重小區(qū)環(huán)境；配套；物業(yè)管理服務；希望和住戶素質高客戶在一起選擇三房居多注重開發(fā)商品牌二次置業(yè)居多手中有一定閑置資金，區(qū)域購房意愿高注重產品質量和對樓體的感覺；小區(qū)環(huán)境舒適；周邊配套；物業(yè)管理服務如果認為值得，決策過程很快客戶分析18目標客戶共同同特征

價值點基本屬性年齡：集中30-45歲主要來源區(qū)域：全市及其他城市行業(yè)：政府機構、銀行、郵電、石化、教師、煙草等高收入行業(yè)企事業(yè)單位員工、私營企業(yè)主興趣與特征支付能力隨著年齡增加而增加對自身的提高和企業(yè)的發(fā)展比較重視事業(yè)心強，工作比較忙有一定的社交圈子，愛面子，易沖動開始有一定的社會地位置業(yè)驅動因素二次為主，，追求實用性和升值空間選擇鄰居，和同層次的人居住需要生活更安全，要有好的物管希望物業(yè)能彰顯自己特有的身份總價和地段是其選擇的最主要因素年輕人首次置業(yè)居多，30歲以上客戶二次以上置業(yè)客戶分析19本項目核心競競爭力核心區(qū)域城市生活區(qū)域升值潛力力客戶需求區(qū)域是身份的的識別，是財財富的聚集，，是城市化、、都心化的象征是時尚、尊貴貴的生活方式式，合肥新城的私密社區(qū)，，坐享城市資資源合肥“南進””戰(zhàn)略、區(qū)域域內可預見的的完善的交通通與配套，升升值可待品質標竿引領領和滿足客戶戶潛在需求123420報告的整體思思路項目屬性研判判和界定制定戰(zhàn)略發(fā)展展方向物業(yè)發(fā)展建議議商業(yè)發(fā)展建議議項目目標和約約束條件產品定位結構化分析和和問題界定21本項目客戶定定位核心客戶重要客戶游離客戶來源：合肥全市和其其他城市職業(yè)：高級公公務員、私營業(yè)主目的：以工作便利兼兼有投資為目的收入：可承受受總價40-55萬元特征：40歲歲左右、成功功人士、身份份感強烈、追追求高品位生生活，善于接接受新事物，關注升值空空間來源：合肥全市和其其他城市職業(yè)：中高級級公務員、高收入行業(yè)企企業(yè)職工目的：改善居居住環(huán)境和工作便利兼兼有投資為目的實力：可承受受總價30-40萬元特征：講究格格調、品位，，注重家庭和和諧和生活品品質的持續(xù)改改善，希望向向上層發(fā)展的的意愿強烈,關注升值空間間來源：合肥全市和和其他城市市職業(yè)：一般般公務員、、企業(yè)白領、、合肥全市和外地來肥肥生意人目的：以改改善居住環(huán)環(huán)境為主實力：可承承受總價30-40萬特征：30歲以上，，層次相對對較高，能能夠接受新新事物，關注城市市未來發(fā)展展方向22本項目產品品定位：以以純高層板式住宅，，組團式分分期開發(fā)地塊具有臨臨街面，其其商業(yè)價值值較高地塊價值分分級是建筑筑物分布、、價格分布布、啟動區(qū)區(qū)選擇等的的重要依據據；根據價值分分布，產品品定位建議議需要重點點考慮的是是：達到定位要要求的前提提下，盡量量做足容積積率如何盡量做做大景觀面面商業(yè)價值最最大化從城市角度度，如何營營造城市天天際線，樹樹立社區(qū)形形象根據土地價價值判定開開發(fā)策略產品定位23產品定位建議的出發(fā)發(fā)點需要說明的的是：我們給出的的不是具體體的設計方方案我們給出的的是能形成成價值點和和競爭力的的因素原則：一切均基于于CVA即“競爭的價值值增加”(CompetitionValueAdded)24產品定位建議總體規(guī)劃原原則環(huán)境設計策策劃建筑風格的的確定戶型設計建建議園林景觀建建議配套設施建建議物業(yè)管理建建議25第一原則：：快速銷售售原則：由于本地塊塊的規(guī)模及及產品特性性，因而無無論在地塊塊的規(guī)劃設設計、風格格與目標客客戶群等特特點，提高高產品的性性價比，以以達到快速速銷售的目目的。第二原則：：空間塑造造原則：根據合肥當當地的房地地產區(qū)域狀狀況與居民民的生活習習慣，結合合地塊的整整體狀況，，注重地塊塊的利用率率，著重空空間的塑造造。因而，，本地塊避避免出現呆呆板的兵營營式，戶型型以板式結結構為主，，主要為南南北對流，，配合中心心園林景觀觀設計，提提高對目標標消費群的的誘導性。。第三原則：提高高土地使用用率原則：：針對地塊的的自身特征征和合肥本本地的消費費需求決定定，地塊的的物業(yè)類型型應該以高高層為主式式。以此提提高容積率率，使成為為利潤增長長點，并盡盡可能多地地提高商鋪鋪面積，實實現利潤增增長的目標標26第四原則：色彩彩運用原則則：隨著人民生生活水平的的提高，對對所追求的的居住環(huán)境境的要求也也日漸升高高，而這些些多體現在在建筑和格格調上，具具體的是體體現在色彩彩的運用上上。因而對對于本項目目地塊的色色彩運用則則更加輕松松、明快，，體現現代代時尚建筑筑的風格，，更能憑借借其出色有有格調的外外立面，起起到與其它它樓盤形成成區(qū)隔，并并對本地塊塊的定位提提供強而有有力的宣傳傳作用。第五原則：樓層層平面布局局原則：住宅一梯兩戶。從小區(qū)區(qū)的容積率率與居住空空間出發(fā)，，可以提高高小區(qū)的容容積率與銷銷售面積，，同時，有有效地規(guī)劃劃，仍可保保證居住空空間的舒適適度，達到到人居健康康居住的標標準。在組團布局局規(guī)劃過程程中，保證證每一戶均均有觀景角角度，尤其其是北向單位位盡可能有有較好的景景觀支持，，以保證銷銷售的速度度。27第六原則：主力力為中戶型型原則：針對市場的的空白點，，合肥缺乏乏真正能夠夠滿足社會中堅階階層置業(yè)的渴望望，以及對對投資的需需要，將產產品制定為為以中戶型型為主力戶戶型。從另另一方面來來講，降低低樓房總套套價，降低低消費群置置業(yè)門檻，，擴大消費費群，以致致有利于達達到快速銷銷售的目的的。第七原則：造景景原則：環(huán)境能全面提升社區(qū)的的的品質。。由于本地地塊的四周周不乏一些重要要的自然景景觀及人文文景觀的支持，為全面提升本地塊塊的價值，，提高到居住環(huán)境的的最高品質，同時要因地制宜宜，通過線線性在地塊塊的內部營營造極具特特色的景觀觀，打造精精品園林，，讓環(huán)境主義成為本地塊塊的一大亮亮點。第八原則：商業(yè)業(yè)與住宅相相協調原則則：從經濟角度度而言，考考慮到商業(yè)業(yè)的銷售利利潤值遠比比住宅物業(yè)業(yè)高，這就就要必須在在不影響到到住宅的居居住環(huán)境的的前提下，，合理充分分的利用資資源，尤其其是在沿城城市干道的的位置，讓讓商業(yè)與住住宅不互相相矛盾，互互相協調，，相得益彰彰。28第九原則：細節(jié)節(jié)完美原則則：在當今眾多多樓盤同質質化日趨嚴嚴重的環(huán)境境，消費者者在挑選樓樓房時，更更著重對產產品的品質質上，而越越來越多的的發(fā)展商更更多的注重重產品的細細節(jié)品質上上，如：大大堂、電梯梯間的裝飾飾、戶型的的設計、公公共空間的的處理、入入戶門的處處理、空調調位的處理理等。第十原則：優(yōu)優(yōu)質服務原則則：以“關注社區(qū)區(qū)氛圍、貼近近生活細節(jié)””的人性化服服務出發(fā)，滿滿足中堅階層彰顯顯身份的需求，在物業(yè)業(yè)管理和社區(qū)安全提供優(yōu)質的服服務與配套29整體物業(yè)發(fā)展展建議總體規(guī)劃原則則建筑規(guī)劃布局局建筑風格的確確定戶型設計建議議園林景觀建議議配套設施建議議物業(yè)管理建議議30高層建筑組團團布置增加靈靈活度，減少少排數，達到到對景觀資源源的充分利用用高層產品的排排布，多為行行列式布局，，社區(qū)規(guī)劃較較為僵硬，對對視、視線遮遮擋等各方面面都存在問題題超高層低密度度城市感更強強，并可以形形成大組團景景觀效果31強調均好性的的錯列式排布布某項目產品通過短板板式的錯列式式排布，最大大化的實現高高層的視野開開闊性和無遮遮擋，并通過過錯列，打破破原有行列式式排布的僵化化空間布局，，實現資源的的均好性。32本項目建議打打造錯列式的的規(guī)劃布局方方案示意與現有市場上上的兵營式排排列形成顯著著差異通過錯列，使使得板樓的空空間感更加開開闊私密性、視野野等方面得到到充分保證符合先期樹立立品牌影響的的要求33整體物業(yè)發(fā)展展建議總體規(guī)劃原則則建筑規(guī)劃布局局建筑風格的確確定戶型設計建議議園林景觀建議議配套設施建議議物業(yè)管理建議議34本項目采用什什么形式的建建筑風格？合肥項目越來越多多采用偏現代代風格，說明明該風格已被被消費者所認認同通過調研，合肥客戶喜歡立面面造型美觀、、自然清新、、富有現代感感的建筑風格格目前合肥項目對現代風風格的把握尚尚不到位，本本項目有較大大提升空間現代風格時尚、大氣氣，沖擊力強強，城市感強強，符合項目目定位本項目適合選選擇現代主義義風格35現代主義風格格現代主義泛指當代一系系列較為流行行的設計方法法理論和思想想，體現其在在美學、人文文、技術等方方面的先進性性；現代主義突破了排斥裝裝飾的早期現現代主義做法法，走向一個個肯定裝飾的的多風格包容容的階段。節(jié)約成本的手手段之一36特點提示：色色調以冷暖搭搭配，簡約明明快、富有現現代感，體現現高尚、自然然的城市生活活主張，反對對夸張的色彩彩與構造的運運用本項目需要重重點注意建筑筑物頂部構成成的城市天際際輪廓線，使使其與城市環(huán)環(huán)境相融合，，同時應能展展示高尚形象象37整體物業(yè)發(fā)展展建議總體規(guī)劃原則則建筑規(guī)劃布局局建筑風格的確確定戶型設計建議議園林景觀建議議配套設施建議議物業(yè)管理建議議38戶型設計原則則——對當地高檔居居住習慣的充充分尊重，并并提倡高尚綠綠色的居住生生活盡量擴大每戶戶的采光通風風面；當地非常注重重朝向，以東東南向的夏季季主導風向為為最佳；適當注重風水水，避免門沖沖、角沖等，，注重門口與與衛(wèi)生間的朝向；消費者喜歡方方正戶型，不不喜歡拐角過過多；適當設置大陽陽臺、弧形陽陽臺，生活陽陽臺除外；提高贈送面積積比例，如錯錯層陽臺，可拆卸卸凸窗送面積積，送大面積積陽臺等，提提高性價比；；面積區(qū)間確定定根據市場消消化速度并兼兼顧總價39戶型面積確定定——以目標客戶和和項目定位為為導向，以市市場為參考目標客戶主要要為中高級公公務員、私營企業(yè)主、個體體工商戶、企企業(yè)高管，處處于事業(yè)高峰峰和穩(wěn)步上升升期，購房主主要目的是改改善住房條件件兼有投資目的的，追求居住的的舒適性和升值空間間，戶型面積積不宜過小小，同時總價不宜超超過55萬；一般認為100~120平米的三三房、80-100的二房、、120-140平米的四房房、復式180-200平比比較合適，，總價55萬以上被認認為很難接接受，復式式70萬以以上比較難難接受。40基于市場研研究和項目目定位的戶戶型面積配配比戶型面積區(qū)間（m2）比例總價區(qū)間（萬元）分布二房80-905％90-10010％三房110-12040％120-13020％130-14010％四房（空中院館）140~16010%空中美墅（頂層復式）160-2005％頂層市場上130-140平三房房供應集中中，競爭激激烈，應適適當回避，，考慮到定定位和總價價，適當增增大120-130平三房由于定位高高端，故戶戶型面積范范圍適當擴擴大，增大大客戶范圍圍，但應減減小140平米以上上超大戶型型所占的比比例單價考慮4800~5200，根據戶戶型位置、、分期不同同進行調整整，總價按按均價4800元/平計算41整體物業(yè)發(fā)發(fā)展建議總體規(guī)劃原原則建筑規(guī)劃布布局建筑風格的的確定戶型設計建建議園林景觀建建議配套設施建建議物業(yè)管理建建議42景觀設計的基基本原則這些原則是從從消費者和開開發(fā)商的角度度，銷售的角角度提出的。。我們將圍繞這這些原則提出出我們的建議議一、建設成本本：景觀的設計要要考慮到開工工建設成本，，例如水體、、植物等。二、維護成本本：園林規(guī)劃設計計決定后期的的維護成本。。例如，在北北方應盡量避避免大水面，，要考慮當地地氣候，每天天水的蒸發(fā)量量，風沙等后后期維護成本本。三、社區(qū)居民民活動：1、隨機活動眼睛的活動，，發(fā)呆、發(fā)傻傻，休憩，，觀景2、社交活動會所、廣場、、游樂場、下下棋、聊天、、室外家私3、指定活動好的景觀設計計不僅是觀景景，還要讓居居民參與其中中四、視覺焦點點：標志物、鐘樓樓、曬太陽的的地方、中心心雕塑景觀設設計要有視覺覺焦點，可以以讓消費者產產生歸屬感。。五、煽情點：：銷售時打動客客戶的地方43小區(qū)入口做成成公共廣場城市/人文/生活/趣味實用的公共設設施廣場可作為公公眾休憩場所所/與會所相結合合，提供小型型表演舞臺和和臨時的展示示空間/給街區(qū)公民提提供一種“人人居人聚”的的雙優(yōu)空間，，為他們創(chuàng)造造一種差異化化生活體驗的的價值節(jié)約成本型形形象提升之主主要手段44一層局部架空空并設置底層層大堂：兼顧顧地標形象和和內部舒適度度營造底層架空架空底層內部部小品底層架空底層大堂局部架空增加加綠化面積架空層作為社社區(qū)的泛會所所節(jié)約成本型形形象提升之主主要手段45高層社社區(qū)建建造室室外家家私——提供公公共休休閑共共享空空間節(jié)約成成本型型形象象提升升之主主要手手段46整體物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議總體規(guī)規(guī)劃原原則建筑規(guī)規(guī)劃布布局建筑風風格的的確定定戶型設設計建建議園林景景觀建建議配套設設施建建議物業(yè)管管理建建議47盈利會會所———合肥高尚人人文會會所，，兼有有社區(qū)區(qū)服務務和展展示功功能，，營銷銷展示示大于于使用用功能能業(yè)態(tài)初初步確確定：：兒童娛娛樂區(qū)區(qū)、桌桌上足足球、、白領時時尚書書吧、、健康康顧問問中心心、小小型配配套格格調茶茶座咖咖啡室室、高高檔美美容中中心；；并配配備油油畫裝裝飾。。充分體體現城城市繁繁華的的高尚尚、人人文和和格調調；會所的的設置置對銷銷售也也有促促進作作用；；設置在在商業(yè)業(yè)與住住宅區(qū)區(qū)結合合處項目高高端形形象之之主要要手段段48停車場場——符合高高端客客戶定定位，，較當當地中中高檔檔樓盤盤適當當增加加車位位比，，提高高社區(qū)區(qū)檔次次當地中中高檔檔樓盤盤車位位戶數數比約約為0.3：1~0.5：1；為增加加地上上綠化化面積積，提提高舒舒適度度，本本項目目全部部建設設地下下車庫庫，做做到人人車分分流，，地下下車庫庫結合合人防防地下下室建建設；；本項目目占地地面積積59047平平米，，按照照地面面建筑筑覆蓋蓋率30%計算算，車車庫面面積約約為30000平米米，按按每個個車位位平均均占地地面積積35~40平平米計計算，，可建建地下下車位位約450~550個，，基本本上達達到約約0.5：：1。。節(jié)約成本之主主要手段49整體物業(yè)發(fā)展展建議總體規(guī)劃原則則建筑規(guī)劃布局局建筑風格的確確定戶型設計建議議園林景觀建議議配套設施建議議物業(yè)管理建議議50物業(yè)管理建議議——聘請知名物業(yè)業(yè)管理公司擔擔任顧問，提提高物業(yè)管理理的質量和服服務范疇當地物業(yè)管理理的現狀目前合肥絕大部分項目目的物業(yè)管理理一般由本地物業(yè)管管理公司承擔擔或有少數請知知名物管公司司作為顧問，整體管理水水平不高；物業(yè)管理費較高，每月元/平方米；；消費者對物業(yè)業(yè)管理有較強強的需求，但但對物業(yè)管理理公司的認知知程度不足，，對先進的物物業(yè)管理模式式缺乏了解；；專業(yè)人士認為為深圳、廣州州的物業(yè)管理理成熟而完善善，具有很高高的參考價值值；在合肥享有口碑的高檔項目聘請戴德德梁行等知名物管公公司作為物業(yè)管理理顧問。本項目物業(yè)管管理針對性建建議聘請請金金地地物物業(yè)業(yè)、、萬萬科科物物業(yè)業(yè)作作為為物物業(yè)業(yè)管管理理顧顧問問，，提提升升物物業(yè)業(yè)管管理理水水平平，，讓讓物物業(yè)業(yè)管管理理成成為為本本項項目目的的核核心心競競爭爭力力與與營營銷銷賣賣點點之之一一；；參考考合肥肥現有有物物業(yè)業(yè)管管理理的的收收費費標標準準作作適適當當調調整整；；除建建立立完完善善的的24小小時時保保安安體體系系以以及及提提供供到到位位的的物物業(yè)業(yè)清清潔潔維維護護服服務務之之外外，，建建議議提提供供部部分分物物業(yè)業(yè)增增值值服服務務，，如如鐘鐘點點工工、、洗洗衣衣、、商商務務秘秘書書、、兒兒童童托托管管、、佳佳肴肴速速遞遞等等。。51建立立周周全全完完善善的的人人性性化化、、智智能能化化的的物物管管，，坐坐享享安安寧寧生生活活智能化周周界防越越報警系系統(tǒng)閉路電視視監(jiān)控系系統(tǒng)24小時定時時不定時時安保巡巡邏對講訪客客系統(tǒng)消防系統(tǒng)統(tǒng)寬帶、電電話、有有線電視視的信息息網絡系系統(tǒng)物業(yè)管理理系統(tǒng)電表、水水表、煤煤氣戶外外遠程抄抄表系統(tǒng)統(tǒng)周全物管管安保服務務信息服務務生活服務務公共衛(wèi)生生保潔生活設施施維護綠化、花花卉園藝藝管理車輛停放放管理各類費用用代收代代繳代收發(fā)報報紙、信信件52高素質的的物業(yè)管管理隊伍伍提供優(yōu)優(yōu)質的物物業(yè)管理理服務，，成為本本項目的的核心競競爭力之之一項目高端端形象之之主要手手段53報告的整整體思路路項目屬性性研判和和界定制定戰(zhàn)略略發(fā)展方方向物業(yè)發(fā)展展建議商業(yè)發(fā)展展建議項目目標標和約束束條件項目定位位結構化分分析和問問題界定定54社區(qū)級商商業(yè)社區(qū)商業(yè)業(yè)和區(qū)域域級商業(yè)業(yè)融為一一體，承承擔著部部分的區(qū)區(qū)域級商商業(yè)的功功能以社區(qū)底底商的形形態(tài)出現現，多為為一層業(yè)態(tài)為日日常生活活用品和和小型餐餐飲為主主主要服務務于小區(qū)區(qū)及周邊邊人群55本項目商商業(yè)機會會的總結結缺少區(qū)域域級商業(yè)業(yè)中心業(yè)態(tài)同質質化嚴重重，缺少中高高檔和高高檔業(yè)態(tài)態(tài)本項目周周邊區(qū)域域存在大量量的居住住人群大型超市市的可能能入駐商業(yè)機會會56項目商圈圈級別定定位：本本項目與與周邊項項目最大大區(qū)別即即是沿街街大型商商業(yè)中心心57打造區(qū)域域級商圈圈：引進進大型國國際超市市、電影影院、酒吧、演演義廣場場、KTV、高檔酒酒樓、特特色餐飲飲、大浴場、、高檔百百貨公司司等利用大型型主力店入入駐的利利好，填填補區(qū)域域級商圈圈的空白白利用中高高端業(yè)態(tài)態(tài)的空白白，與周邊商業(yè)形成成差異化化競爭58商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)與規(guī)模模確定的的策略商業(yè)分級級：本項項目商業(yè)業(yè)即包括括服務與與片區(qū)型型的商業(yè)業(yè)，又包包括服務務與本社社區(qū)的商商業(yè)，即即片區(qū)型型商業(yè)和和社區(qū)型型商業(yè)。。出于項目目資金流流和日后后管理考考慮，超超市底層層做為商商鋪進行行銷售功能定位位：國際超市市底層商業(yè)業(yè)街吸引人流流，服務務片區(qū)，，提升區(qū)區(qū)域形象象錯位競爭爭，現金金回現，，整體項項目的利利潤來源源之一，，支撐定位位，提供供功能復復合型的的生活氛氛圍59超市的昭昭示性———外立立面的打打造和品品牌商業(yè)業(yè)的引入入60本項目底底商建議議——營營造更新新穎的城城市氛圍圍底商開間間4米，可自自由打通通，進深深12米（為了了形成3排，最大大化利用用商業(yè)價價值），，街道尺尺度約6米，可放放置休憩憩設置層高4.5米，減少少空間壓壓抑，并并提高產產品的附附加值，，增加售售價61商業(yè)街店店面統(tǒng)一一標志：：減少凌凌亂感商業(yè)步行行街細部部設計在首期展展示時，，將店面面統(tǒng)一標標識裝飾飾，并進進行簡單單裝修，，把未來來的業(yè)態(tài)態(tài)展示出出來，把把休閑品品味形象象先行做做出。項目目高高端端形形象象之之主主要要手手段段62報告告回回顧顧Q1.如如何何在在市市場場可可接接受受情情況況下下提提高高住住宅宅容容積積率率，，使使商商業(yè)業(yè)貢貢獻獻最最大大彌彌補補拿拿地地成成本本的的高高昂昂？？合理理的的容積積率率,市市場場可可接接受受的的高高層層及及合合理理戶戶型型配配比比，，商商業(yè)業(yè)的的人人氣氣拉拉動動，，為后后期期的的價價格格和和樓樓層層拉拉高高打打下下基基礎礎，，進進退退自自如如Q2.如如何在同同質質樓樓盤盤中中獨獨樹樹一一幟幟建立地地標標影影響響？？1個個精精品品特特色色售售樓樓處處（（會會所所））+大型型商商業(yè)業(yè)中中心心，，售售樓樓處處前前小小廣廣場場的的品品質質打打造造；；Q3.啟動動資資金金有有限限成成本本控控制制的的情情況況下下如如何何打打造造高高品品質質？？抬高酒酒店大大堂式式入口口，部部分挑挑高式式客廳廳；先先期展展示的的品質質景觀觀現代代風格格節(jié)約約成本本，舍舍棄大大園林林，地地下車車庫比比例不不超前前63戶型建建議附附件64戶型創(chuàng)創(chuàng)新——空中院院館是是對本本地居居住習習慣的的繼承承，更更是本本項目目核心心競爭爭力的的要素素利用新新產品品樹立立合肥高檔產產品新新標準準增加戶戶型舒舒適度度滿足合肥消費者者對新新產品品的需求競爭層層面使用性性層面面消費者者層面面65空中院院館進進化論論———傳統(tǒng)統(tǒng)陽臺臺→入入戶花花園→→大露露臺→→空中中院館館（院院館））空中院院館---自然生生態(tài)的的需求求演化化，促促成了了這種種設計計的誕誕生。。一一些從從前美美好生生活的的懷念念也融融匯在在其中中----過去中中式住住宅的的四合合院，，天井井，被被提提煉為為現在在的空空中院院館；；空中院院館的的形式式分為為：前后錯錯落左右錯錯落內院館館66理解空空中院院館——引用傳傳統(tǒng)的的院落落概念念，真真正實實現居居家與與自然然的親親密接接觸“空中院館””的設計有助助于戶型的空空間結構布局局，尤其對于于大戶型房間間走廊過長的的修正，并且且增加整體體的通透性和和采光；戶型的本質是是體現院落文文化，院落是是家庭的中心心，是將各功功能房間連接接的紐帶；現代高處院館館生活，既有有傳統(tǒng)的情景景元素，又有有現代都市感感的空間元素素。67理解空中院館館——以院館為核心心，組織戶型型內部空間的的布局和動態(tài)態(tài)路線的組織織空中院館式洋洋房是本項目目小高層住宅宅中的主要建建筑形式和創(chuàng)創(chuàng)新形式；通過對傳統(tǒng)入入戶花園的演演繹，將傳統(tǒng)統(tǒng)的入戶花園園空間移動，，使得更多的的室內空間可可以享受到自自然的院落情情趣。6米高院館空間間的設計概念念空中院館對戶戶內空間的滲滲透多重院院館的的生活活意境境68理解空空中院院館——院館綠綠化環(huán)環(huán)境成成為項項目景景觀環(huán)環(huán)境的的一部部分，，增加加了景景觀面面69空中院院館———前前后錯錯落70空中院院館———左左右錯錯落71空中院院館———內內院館館內院館館與前前兩種種空中中院館館相比比：優(yōu)勢是是：最大限限度增增大戶戶內景景觀面面、添添加生生活情情趣空空間；；劣勢為為：不利于于動靜靜分區(qū)區(qū)；占占用戶戶內面面積較較大。。72其他戶戶型設設計創(chuàng)創(chuàng)新點點———入戶戶花園園改善了了不規(guī)規(guī)則平平面對對戶型型的影影響；；為戶內內外提提供過過渡性性空間間，也也適合合會客客、小小憩、、綠化化等多多種功功能的的使用用；可作為為臨時時換鞋鞋、放放雜物物的地地方，，使用用功能能也很很強。。73其他戶戶型設設計創(chuàng)創(chuàng)新點點1、步步入式式花園園2、步步入式式衣帽帽間3、預預留彈彈性空空間，，可做做家庭庭廳、、書房房、臥臥室等等4、凸凸窗，，可增增加采采光面面、贈贈送面面積123梁凸窗窗窗臺客客戶可可根據據需要要拆卸卸，贈贈送面面積凸窗剖面44474其他戶戶型創(chuàng)創(chuàng)新點點———提升升主臥臥舒適適度在在很大大程度度上提提升了了整個個戶型型的舒舒適度度主人套套房雙主臥臥221175一梯兩兩戶的的點樓樓設計計在提提升戶戶內使使用空空間的的同時時，也也構成成了社社區(qū)的的建筑筑景觀觀體系系76一梯多多戶及及一梯梯兩戶戶的板板樓戶戶型，，主要要占據據社區(qū)區(qū)景觀觀資源源一般般的區(qū)區(qū)域，，提升升土地地利用用率，，為項項目利利潤提提升創(chuàng)創(chuàng)造條條件77主打高高端創(chuàng)創(chuàng)新產產品——空中美美墅擴大普普通的的尺度度感覺覺，產產生強強視覺覺沖擊擊，提提高居居住舒舒適性性寬廳空空間4.5米4.5米3米3米3米樓層結結構示示意BBCC高廳、、寬廳廳設計計，享享受超超大景景觀178TKANKYOU！799、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。00:13:0100:13:0100:1312/22/202212:13:01AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2200:13:0100:13Dec-2222-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:13:0100:13:0100:13Thursday,December22,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2200:13:0100:13:01December22,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。22十十二月202212:13:01上上午00:13:0112月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2212:13上上午午12月月-2200:13December22,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/1