同修會(huì)演講城市的更新變革對(duì)外

同修會(huì)第五期2016年上海存量土地獲取路徑及物流地產(chǎn)研究中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院何去何從？上海、北京等中國(guó)的特大型核心城市，在這個(gè)土地越來(lái)越稀缺的城市，如何能夠獲得非招拍掛土地是當(dāng)前所有開發(fā)商所思考的問(wèn)題，近年來(lái)面粉貴于面包的案例比比皆是，如何能夠降低土地獲得利潤(rùn)保證是每個(gè)開發(fā)企業(yè)要研究的課題同時(shí)在中國(guó)物流地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)中，外資家族占絕對(duì)主導(dǎo)地位。自從普洛斯2003年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，將國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)也帶到了全國(guó)各地，目前國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，普洛斯遙遙領(lǐng)先。那么我們?nèi)绾卧谥袊?guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域這塊獲得新的思路及物流地產(chǎn)在之后的發(fā)展趨勢(shì)？以上將是我們本期第五次同修會(huì)研討主題，我們對(duì)于上海的土地經(jīng)過(guò)多年的研究，對(duì)如何獲得低效非招拍掛土地進(jìn)行路徑和實(shí)操分析，同時(shí)結(jié)合物流地產(chǎn)前瞻性剝析希望能夠給予開發(fā)商有新的思路和解決方案政策回顧4月8日剛剛出臺(tái)的《本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法》滬府辦【2016】22號(hào)文（以下簡(jiǎn)稱“22號(hào)文”）是今年上海市首個(gè)涉及存量工業(yè)用地盤活政策的文件，是以《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》〔2014〕14號(hào)文為指導(dǎo)思想的落地性文件，是2014年出臺(tái)的《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法（試行）》滬府辦〔2014〕25號(hào)文的接續(xù)，是今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)上海市盤活存量工業(yè)用地依據(jù)的具體實(shí)施辦法，對(duì)上海城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都具有極其重要的意義首先，我們來(lái)看一下上海市近幾年出臺(tái)的所有關(guān)于工業(yè)用地的新政及其脈絡(luò)：備注：目前上海工業(yè)用地規(guī)劃發(fā)展方向分為“104區(qū)塊”、“195區(qū)域”和“198區(qū)域”。其中，104區(qū)塊是指全市現(xiàn)有的約104個(gè)規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊；195區(qū)域指規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地，實(shí)際面積約195平方公里；198區(qū)域指規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)外、規(guī)劃集中建設(shè)區(qū)以外的現(xiàn)狀工業(yè)用地，約198平方公里。表格清楚的揭示了本次22號(hào)文出臺(tái)的政策背景，同時(shí)向我們透露了一個(gè)消息：另一部關(guān)于規(guī)范工業(yè)用地出讓的文件即將出臺(tái)！關(guān)于本次22號(hào)文的全面解讀一，22號(hào)文重點(diǎn)解決了原土地權(quán)利人和新拿地企業(yè)如何參與土地轉(zhuǎn)型開發(fā)的問(wèn)題。對(duì)于原土地權(quán)利人：由下表可知，文件給出了四種參與方式并對(duì)每種方式作出了具體規(guī)定。對(duì)于新拿地企業(yè)：主要有結(jié)余用地轉(zhuǎn)讓和調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)廠房類用地兩種情形。1，通過(guò)出讓、依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)用地在滿足原土地權(quán)利人自身需要后節(jié)余的部分可分割轉(zhuǎn)讓，但需要取得出讓人同意且滿足全生命周期管理要求。2，通過(guò)出讓、依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)用地，位于規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊內(nèi)且符合規(guī)劃的，經(jīng)區(qū)縣政府或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)審核同意，可按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后，調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)廠房類用地，簽訂土地出讓補(bǔ)充合同，實(shí)施土地全生命周期管理。工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類土地使用權(quán)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓，宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓，可以出租給符合所在區(qū)縣或園區(qū)準(zhǔn)入條件的工業(yè)投資項(xiàng)目。確需土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)出讓人同意，也可由出讓人或園區(qū)開發(fā)平臺(tái)優(yōu)先收購(gòu)，并納入全市統(tǒng)一土地交易市場(chǎng)實(shí)施。關(guān)于本次22號(hào)文的全面解讀二，22號(hào)文雖有創(chuàng)新和突破，但國(guó)有平臺(tái)公司的“國(guó)民待遇”特惠政策仍然存在：三，22號(hào)文的影響對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商：可以說(shuō)，文件內(nèi)容不可謂不嚴(yán)苛，文件的出臺(tái)是對(duì)非園區(qū)平臺(tái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商一個(gè)不小的打擊，無(wú)論是轉(zhuǎn)型為標(biāo)準(zhǔn)廠房類的不可分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定還是轉(zhuǎn)型為非住宅類經(jīng)營(yíng)性用地的高比例持有，再加上區(qū)縣政府和全生命周期管理的要求，都將會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的資金和招商構(gòu)成很大壓力對(duì)原土地權(quán)利人：雖然文件提供了４種轉(zhuǎn)型方式，但除了收儲(chǔ)外，其他３種方式的實(shí)現(xiàn)均非易事上海土地利用現(xiàn)狀及問(wèn)題上海建設(shè)用地總規(guī)模已超過(guò)陸域面積的40%；(總量偏高)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地總規(guī)模達(dá)到844平方公里，占建設(shè)用地比重為27%；2013年交通運(yùn)輸用地、居住用地占建設(shè)用地比重分別為14%、35%；(結(jié)構(gòu)不合理)2012年上海市農(nóng)村宅基地面積達(dá)424平方公里，占全市住宅用地總量的40%，占農(nóng)村集體建設(shè)用地的比重高達(dá)51.5%(只有10%的農(nóng)村人口)。國(guó)土資源管理的三種新常態(tài)新常態(tài)一：適應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，嚴(yán)防死守耕地紅線，確保國(guó)家糧食安全。通過(guò)實(shí)施嚴(yán)格耕地保護(hù)制度，倒逼城鎮(zhèn)化建設(shè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。嚴(yán)格執(zhí)行增減掛鉤制度、占補(bǔ)平衡。新常態(tài)二：適應(yīng)自然規(guī)律，堅(jiān)持最嚴(yán)格節(jié)約集約用地制度，轉(zhuǎn)變土地利用方式，確保新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)健康發(fā)展。城市建設(shè)用地最能體現(xiàn)節(jié)約集約，要按照“嚴(yán)控增量、盤活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升效益”的要求，發(fā)揮用途管制對(duì)城鎮(zhèn)發(fā)展空間和建設(shè)用地邊界的管控作用，在存量上多做文章，在制度、標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)管上多下功夫，真正以土地利用方式轉(zhuǎn)變助推城鎮(zhèn)化。除生活用地外，原則上不再安排人口500萬(wàn)以上特大城市新增建設(shè)用地。新常態(tài)三：慎重穩(wěn)妥地開展土地制度改革，在改革中維護(hù)好廣大群眾的土地權(quán)益。上海市各類建設(shè)用地比例上海市工業(yè)用地供應(yīng)所占比重走勢(shì)圖企業(yè)生存時(shí)間與土地出讓年限的不匹配1995年進(jìn)入的企業(yè)，存活率只有34%2000年進(jìn)入的企業(yè)，存活率為51%規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的平均存活時(shí)間為10年行業(yè)之間的差異并不大企業(yè)存活活周期上海的土土地新政政2014年5月6日上海召召開第六六次規(guī)劃劃土地工工作會(huì)議議，韓正正書記明明確提出出了“上海規(guī)劃劃建設(shè)用用地規(guī)模模要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)”，楊雄雄市長(zhǎng)要要求必須須“通過(guò)土地地利用方方式轉(zhuǎn)變變來(lái)倒逼逼城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展展”，這標(biāo)標(biāo)志著上上海進(jìn)入入了更加加注重品品質(zhì)和活活力的““逆生長(zhǎng)長(zhǎng)”發(fā)展展模式。。為全面落落實(shí)“創(chuàng)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)動(dòng)發(fā)展、、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)級(jí)”戰(zhàn)略略，堅(jiān)持持最嚴(yán)格格的節(jié)約約用地制制度和最最嚴(yán)格的的耕地保保護(hù)制度度，2014年上海市市委、市市政府提提出了建建設(shè)用地地“負(fù)增增長(zhǎng)”、、“總量鎖定定、增量量遞減、、存量?jī)?yōu)優(yōu)化、流流量增效效、質(zhì)量量提高”和“土土地全生生命周期期管理””的土地地政策。?？偭挎i定定：到2020年全市規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地““負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)”目標(biāo)標(biāo)為41平方公里里，全市市建設(shè)用用地總量量從原來(lái)來(lái)的3226平方公里里調(diào)減到到3185平方公里里。2014年年末全全市現(xiàn)狀狀建設(shè)用用地總量量達(dá)到3124平方公里里，剩余余增量空空間僅61平方公里里（即2015-2020年平均增量量空間不足足11平方公里））。2014年14號(hào)文《上海市人民民政府印發(fā)發(fā)關(guān)于進(jìn)一一步提高本本市土地節(jié)節(jié)約集約利利用水平若若干意見的的通知》：“五量調(diào)調(diào)控”的土土地管理全生命周期管理四個(gè)引入引入彈性出讓年期制引入項(xiàng)目履約保證金制引入土地退出制引入生態(tài)環(huán)境影響評(píng)價(jià)兩個(gè)加強(qiáng)加強(qiáng)開竣工和投產(chǎn)管理加強(qiáng)土地利用績(jī)效管理一個(gè)限制限制轉(zhuǎn)讓、抵押行為新增土地的的全生命周周期管理《關(guān)于加強(qiáng)本本市經(jīng)營(yíng)性性用地出讓讓管理的若若干規(guī)定（（試行）》（滬府辦〔2015〕30號(hào)）從全市來(lái)看看，土地出出讓年限從從50年調(diào)整為20年后，土地地出讓價(jià)格格基本沒(méi)有有變化。一些些重重點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)，，針針對(duì)對(duì)高高新新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，通通過(guò)過(guò)““三三委委兩兩局局””高高新新項(xiàng)項(xiàng)目目認(rèn)認(rèn)定定以以后后，，還還可可以以給給50年土土地地使使用用年年限限存量量工工業(yè)業(yè)用用地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的途徑區(qū)域整體轉(zhuǎn)型統(tǒng)一整體轉(zhuǎn)型開發(fā)分期整體轉(zhuǎn)型開發(fā)土地收儲(chǔ)后出讓主要的轉(zhuǎn)型方式，尤其居住用地有條件零星開發(fā)規(guī)劃為居住用地，必須收儲(chǔ)后開發(fā)舊區(qū)改造的，征收后整體實(shí)施其他，補(bǔ)地價(jià)后自行開發(fā)《關(guān)于于本本市市盤盤活活存存量量工工業(yè)業(yè)用用地地的的實(shí)實(shí)施施辦辦法法（（試試行行））》（滬滬府府辦辦〔2014〕〕25號(hào)））存量量土土地地1：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型(104+195)主要要采采取取區(qū)域域整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型、土地地收收儲(chǔ)儲(chǔ)后后出出讓讓和有條條件件零零星星開開發(fā)發(fā)的實(shí)實(shí)施施路路徑徑。。對(duì)于于劃劃定定的的整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型區(qū)區(qū)域域，，經(jīng)經(jīng)區(qū)區(qū)縣縣政政府府批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，可可通通過(guò)過(guò)存量量補(bǔ)補(bǔ)地地價(jià)價(jià)方方式式實(shí)施施統(tǒng)統(tǒng)一一整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型開開發(fā)發(fā)或或分分期期整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型開開發(fā)發(fā)。。整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)權(quán)權(quán)利利人人分分散散的的，，可可以以通通過(guò)過(guò)商商議議的的方方式式組組成成聯(lián)聯(lián)合合開開發(fā)發(fā)體體。。對(duì)于未劃入入整體體轉(zhuǎn)型型區(qū)域域的零零星工工業(yè)用用地，規(guī)劃劃為居居住用用地的的，必必須通通過(guò)收收儲(chǔ)后后公開開出讓讓；規(guī)規(guī)劃為為其他他經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用用途的的，對(duì)對(duì)納入入舊區(qū)區(qū)改造造范圍圍內(nèi)的的，必必須通通過(guò)征征收后后整體體實(shí)施施；對(duì)對(duì)于不不屬于于以上上兩類類，且且周邊邊已無(wú)無(wú)規(guī)劃劃開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)用地地的，，可以以經(jīng)區(qū)區(qū)縣政政府批批準(zhǔn)后后，通通過(guò)存存量補(bǔ)補(bǔ)地價(jià)價(jià)方式式實(shí)施施自行行開發(fā)發(fā)。關(guān)于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型的的要求求采取存存量補(bǔ)補(bǔ)地價(jià)價(jià)方式式進(jìn)行行開發(fā)發(fā)的，，對(duì)于于規(guī)劃劃為研研發(fā)總總部類類用地地的，，“104”工業(yè)區(qū)區(qū)塊可可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目類類和通通用類類兩種種類別別，其中中產(chǎn)業(yè)業(yè)項(xiàng)目目類以以自用用為主主，通通用類類應(yīng)持持有70%以上物物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，其余余部分分可以以分割割轉(zhuǎn)讓讓；“195”區(qū)域以以產(chǎn)業(yè)業(yè)項(xiàng)目目類自自用為為主，主要要是避避免造造成對(duì)對(duì)商辦辦用地地市場(chǎng)場(chǎng)的沖沖擊，，如有有分割割轉(zhuǎn)讓讓需要要，可可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為商商辦類類用地地。對(duì)于于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為商商務(wù)務(wù)辦辦公公用用地地的的，，整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的開開發(fā)發(fā)單單位位須須持持有有50%以上的物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)自用用，零星工工業(yè)用地的的開發(fā)單位位須持有60%以上。轉(zhuǎn)型為教育育、醫(yī)療、、科研、養(yǎng)養(yǎng)老等用途途的，房屋屋不得分割割轉(zhuǎn)讓。土地價(jià)款補(bǔ)補(bǔ)繳方式和和要求研發(fā)總部類類用地的市市場(chǎng)評(píng)估地地價(jià)，對(duì)于于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目目類的，外外環(huán)線以外外地區(qū)不得得低于相同同地段工業(yè)用途基基準(zhǔn)地價(jià)的的150%，外環(huán)線以以內(nèi)地區(qū)不不得低于相相同地段辦辦公用途基基準(zhǔn)地價(jià)的的70%；部分位于于外環(huán)線外外側(cè)、部分分位于外環(huán)環(huán)線內(nèi)側(cè)的的規(guī)劃工業(yè)業(yè)區(qū)塊，由由區(qū)縣和相相關(guān)管委會(huì)會(huì)研究，按按照上述標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確定最最低價(jià)的適適用標(biāo)準(zhǔn)；；對(duì)于通用類類的研發(fā)總總部類用地地，市場(chǎng)評(píng)評(píng)估地價(jià)不不得低于相相同地段辦辦公用途基基準(zhǔn)地價(jià)的的70%；商務(wù)辦公等等經(jīng)營(yíng)性用用途的市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)估地價(jià)價(jià)不得低于于相同地段段同用途的的基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)。相關(guān)案例單一主體的的整體轉(zhuǎn)型型：上港十四四區(qū)位于寶山區(qū)區(qū)牡丹江路路東側(cè)、寶寶鋼護(hù)廠河河南側(cè)、長(zhǎng)長(zhǎng)江西側(cè)、、上港集團(tuán)團(tuán)北側(cè)。國(guó)國(guó)有工業(yè)用用地，土地地總面積54.75公頃頃，，涉涉及及12家權(quán)權(quán)屬屬單單位位及及部部分分城城市市公公地地，，權(quán)權(quán)屬屬主主體體相相對(duì)對(duì)集集中中，，90%以上上由由上上港港集集團(tuán)團(tuán)持持有有。。確定定約約40%作為為綠綠地地建建設(shè)設(shè)，，60%用于于建建設(shè)設(shè)用用地地開開發(fā)發(fā)。。聯(lián)合合主主體體的的整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型：虹虹橋橋機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)東東片片區(qū)區(qū)(T1航站站樓樓)東片片區(qū)區(qū)主主要要涉涉及及5家單單位位：：民民航航華華東東管管理理局局、、民民航航華華東東空空中中交交通通管管理理局局、、上上海海機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、、東東方方航航空空和和中中航航油油。。5家單單位位的的土土地地性性質(zhì)質(zhì)各各不不相相同同，，土土地地權(quán)權(quán)屬屬犬犬牙牙交交錯(cuò)錯(cuò)，，難難以以直直接接按按照照現(xiàn)現(xiàn)狀狀用用地地范范圍圍按按存存量量補(bǔ)補(bǔ)地地價(jià)價(jià)方方式式開開發(fā)發(fā)。。存量量土土地地2：低低效效建建設(shè)設(shè)用用地地的的減減量量化化198區(qū)域域占占全全市市工工業(yè)業(yè)用用地地比比重重接接近近1/4，但工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值占比不不到10%，產(chǎn)出效效率偏低低，且布布局分散散能耗偏偏高、環(huán)環(huán)保問(wèn)題題和外來(lái)來(lái)低端就就業(yè)問(wèn)題題突出。。建立“一一地一檔檔”制度度。規(guī)劃：減減量化每每年6-7平方公里里，3年減量化化20平方公里里，到2020年減減量量化化40-50平方方公公里里。。郊野野公公園園建建設(shè)設(shè)政策策疊疊加加和和聚聚焦焦，，成成片片推推進(jìn)進(jìn)減減量量化化推進(jìn)進(jìn)低低效效用用地地減減量量化化的的有有關(guān)關(guān)政政策策完善善增增減減掛掛鉤鉤政政策策；；建立集集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組組織和和農(nóng)民民的長(zhǎng)長(zhǎng)效增增收機(jī)機(jī)制：：“拆拆三還還一””，以以“有有條件件建設(shè)設(shè)區(qū)””增加加農(nóng)民民的造造血機(jī)機(jī)制；；加大財(cái)財(cái)政政政策支支持力力度；；加大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整政政策支支持力力度；；加大環(huán)環(huán)保政政策支支持力力度；；加大規(guī)規(guī)土政政策支支持力力度。。存量土土地3：郊野野公園園建設(shè)設(shè)根據(jù)《郊野公公園布布局選選址和和試點(diǎn)點(diǎn)基地地概念念規(guī)劃劃》，在郊郊區(qū)初初步選選址21個(gè)郊野野公園園，總總用地地面積積約400平方公公里。。選址原原則如下：：聚焦自自然資資源較較好且且具有有一定定規(guī)模模的地地區(qū)；；聚焦對(duì)對(duì)生態(tài)態(tài)功能能有影影響的的重要要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)地區(qū)區(qū)；優(yōu)先選選擇毗毗鄰新新城和和大型型居住住社區(qū)區(qū)的地地區(qū)；；優(yōu)先選選擇交交通條條件較較好的的地區(qū)區(qū)。首批試試點(diǎn)的的7個(gè)郊野野公園園為嘉嘉北郊郊野公公園、、浦江江郊野野公園園、青青西郊郊野公公園、、松南南郊野野公園園、長(zhǎng)長(zhǎng)興島島郊野野公園園、廊廊下郊郊野公公園和和廣富富林郊郊野公公園，，規(guī)劃劃總面面積約約130平方公公里，，其中中正在在實(shí)施施的一一期面面積約約50平方公公里。存量土土地5：城市市更新新《上海市市城市市更新新實(shí)施施辦法法》（滬府府發(fā)〔2015〕20號(hào)）主要政政策現(xiàn)有物業(yè)權(quán)權(quán)利人人或者者聯(lián)合合體為主進(jìn)進(jìn)行更更新增增加建建筑量量和改改變使使用性性質(zhì)的的，可可以采采取存量補(bǔ)補(bǔ)地價(jià)價(jià)的方式式。城市更更新項(xiàng)項(xiàng)目的的土地地使用用條件件應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)據(jù)經(jīng)批批準(zhǔn)的的控制制性詳詳細(xì)規(guī)規(guī)劃確確定。。城市更更新的的風(fēng)貌貌保護(hù)護(hù)項(xiàng)目目，參參照舊舊區(qū)改改造的的相關(guān)關(guān)規(guī)定定，享享受房屋征征收、、財(cái)稅稅扶持持等優(yōu)惠惠政策策。城市更更新困困難重重重虹鎮(zhèn)老老街：：瑞安安房地地產(chǎn)上海24個(gè)城市市更新新試點(diǎn)點(diǎn)(1)區(qū)縣序號(hào)項(xiàng)目名稱類型徐匯區(qū)1徐家匯六百增加社區(qū)廣場(chǎng)空間黃浦區(qū)

（2）2160街坊風(fēng)貌保護(hù)性改造項(xiàng)目加強(qiáng)風(fēng)貌保護(hù)3太平橋地區(qū)123、124、132地塊完善城市功能靜安區(qū)

（4）4南京西路沿線公共開放空間體系（錦滄文華酒店、靜安寺航站樓）增加社區(qū)廣場(chǎng)空間5東八塊（東斯文里）加強(qiáng)風(fēng)貌保護(hù)6曹家渡地區(qū)（曹家渡慢行空間體系、開開大廈及金采廣場(chǎng)）完善慢行系統(tǒng)7靜江建材市場(chǎng)改造完善城市功能長(zhǎng)寧區(qū)

（4）8長(zhǎng)寧安馨第三敬老院強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)9電子學(xué)校地塊項(xiàng)目強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)10長(zhǎng)寧區(qū)工人文化宮門前廣場(chǎng)改造增加社區(qū)廣場(chǎng)空間11安化路宣化路沿線居民樓入口改造增加社區(qū)廣場(chǎng)空間上海24個(gè)城市市更新新試點(diǎn)點(diǎn)(2)區(qū)縣序號(hào)項(xiàng)目名稱類型普陀區(qū)

（2）12滬西工人文化宮地塊改善社區(qū)生態(tài)環(huán)境13曹楊新村增加社區(qū)廣場(chǎng)空間閘北區(qū)

（3）14不夜城及火車站地區(qū)完善城市功能15四行倉(cāng)庫(kù)周邊地區(qū)增加社區(qū)廣場(chǎng)空間16閘北廣場(chǎng)周邊地區(qū)強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)虹口區(qū)

（2）17大柏樹邯鄲路沿線完善城市功能18四川北路綠地周邊地區(qū)（四川北路風(fēng)貌區(qū)）改善社區(qū)生態(tài)環(huán)境楊浦區(qū)

（3）19控江路商業(yè)街更新改造強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)20環(huán)同濟(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)圈更新改造完善城市功能21長(zhǎng)城飯店更新改造增加社區(qū)廣場(chǎng)空間浦東新區(qū)22八佰伴地區(qū)增加社區(qū)廣場(chǎng)空間寶山區(qū)23泗塘共康社區(qū)公共活動(dòng)中心更新強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)閔行區(qū)24莘閔大酒店完善城市功能對(duì)企業(yè)業(yè)的影影響對(duì)未來(lái)來(lái)上海海房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的影響響總量建建設(shè)用用地的的“負(fù)增增長(zhǎng)””將成為為上海海住房房?jī)r(jià)格格的支支撐198低效建建設(shè)用用地的的減量量化、、195工業(yè)用用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型或或再開開發(fā)、、老舊舊城區(qū)區(qū)改造造將成成為房房地產(chǎn)產(chǎn)土地地供給給的主主要渠渠道，，但進(jìn)度可能并并不樂(lè)觀（（增加路徑徑解決）寶山、閔行行、浦東將將成為房地地產(chǎn)投資的的主要區(qū)域域郊野公園的的發(fā)展會(huì)充充滿想象空空間開發(fā)商要在在棕色土地地開發(fā)中進(jìn)進(jìn)行積極探探索（看桃浦模式式）如何思考，又該如何解決？哪里是機(jī)會(huì)，如何把握機(jī)會(huì)，在這個(gè)充滿各種艱辛的時(shí)代，在一線城市搶占一席之地？1非招拍掛拿拿地模式及及拿地機(jī)會(huì)會(huì)研究1.城中村2.非建制鎮(zhèn)3.低效工業(yè)用用地4.國(guó)企紅利5.棕色用地6.郊野公園2綜合解決方方案3合作拿地研研究解決思路上海市長(zhǎng)提提出“1+3+8”政策加快快推進(jìn)城中中村改造「1」即一個(gè)目標(biāo)標(biāo)，於2015年前啟動(dòng)35個(gè)城中村地地塊改造，，2014年先啟動(dòng)11個(gè)?！?」指拆除改造造三種方式，包括區(qū)政府負(fù)責(zé)責(zé)征收，進(jìn)進(jìn)行土地收收儲(chǔ)；由農(nóng)村集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織自自行改造，，或引入合合作方共同同改造；依托公益性項(xiàng)目目建設(shè)改造造。「8」則指八方方面配套套政策“1+3+8”政策策為上海海推進(jìn)城城中村改改造打開開了廣闊闊空間，，為開發(fā)發(fā)商介入入上海城城中村改改造提供供了政策策支持。。改造的基基本原則則政府引導(dǎo)導(dǎo)、村民民自愿、、社會(huì)參參與、市市場(chǎng)運(yùn)作作等形式式開展城城中村改改造基本原則則：1、政府主主導(dǎo)、區(qū)區(qū)鎮(zhèn)為主主。區(qū)、鎮(zhèn)政政府是城中村改改造的責(zé)任主體體。2、規(guī)劃引引導(dǎo)、分分類指導(dǎo)導(dǎo)。3、以人為為本、尊尊重民意意。4、統(tǒng)籌兼兼顧，綜綜合平衡衡。城中中村改造造以自我平衡衡為主，對(duì)部分分成本收收益無(wú)法平衡衡的地塊塊，適當(dāng)給予政策策支持。三種改造造方式各有關(guān)區(qū)政府通過(guò)土地儲(chǔ)備方式（市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不參與），對(duì)城中村地塊實(shí)施土地征收、補(bǔ)償安置和必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成“凈地”后，公開招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。采取土地儲(chǔ)備方式以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為改造主體，可引入合作單位共同改造開發(fā)。由集體經(jīng)濟(jì)組織或合作單位自籌資金改造開發(fā)。采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造方式通過(guò)組織實(shí)施公益性項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)地塊進(jìn)行改造采取公益性項(xiàng)目建設(shè)方式八方面配配套政策策1、為充分分調(diào)動(dòng)村村民積極極性，““”城中中村地塊塊改造在在征求村村民意愿愿、大部部分村民民同意的的情況下下，方可可實(shí)施改改造；2、城中村村改造地地塊由農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組組織開發(fā)發(fā)建設(shè)，，或引入入合作單單位開發(fā)發(fā)建設(shè)的的，經(jīng)營(yíng)性土土地形成成“凈地地”后，，可采取取定向掛牌牌方式出讓；3、在符合合城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃和土土地利用用規(guī)劃的的前提下下，……，可對(duì)““城中村村”改造造地塊建設(shè)規(guī)劃劃指標(biāo)給給予適當(dāng)當(dāng)支持。4、對(duì)市有有關(guān)部門門認(rèn)定的的城中村村改造地地塊，涉涉及經(jīng)營(yíng)營(yíng)性土地地出讓的的，市、、區(qū)政府府取得土土地出讓讓收入，，在計(jì)提提國(guó)家和和本市有有關(guān)專項(xiàng)項(xiàng)資金后后，剩余余部分由由各區(qū)統(tǒng)統(tǒng)籌安排排，用于于城中村村地塊改改造和基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)等等。5、鼓勵(lì)金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)創(chuàng)新金融融產(chǎn)品。改善金金融服務(wù)務(wù)，加大大信貸支支持力度度。6、地塊改造涉涉及征地房屋屋補(bǔ)償安置的的，按照《上海市征收集集體土地房屋屋補(bǔ)償暫行規(guī)規(guī)定》等執(zhí)行。實(shí)施土地儲(chǔ)備備時(shí)，開展征地留用資產(chǎn)產(chǎn)試點(diǎn)。7、積極推進(jìn)農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革革，對(duì)城中村中中的集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織，通過(guò)過(guò)清產(chǎn)核資、、成員界定和和農(nóng)齡計(jì)算等等，將集體資資產(chǎn)股份量化化給每個(gè)成員員，組建社區(qū)經(jīng)濟(jì)合作作社、社區(qū)股股份合作社、、有限責(zé)任公公司等不同形式的的新集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織，完善善內(nèi)部收益分分配機(jī)制，形形成成員增收收的長(zhǎng)效機(jī)制制。8、地塊改造涉涉及征地的，，對(duì)被征地人人員按照《上海市被征用用農(nóng)民集體所所有土地農(nóng)業(yè)業(yè)人員就業(yè)和和社會(huì)保障管管理辦法》及相關(guān)規(guī)定，，落實(shí)社會(huì)保保障；對(duì)符合合“就業(yè)困難難人員”標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，提供有有關(guān)就業(yè)援助助政策和服務(wù)務(wù)；鼓勵(lì)被征征地人員參加加職業(yè)技能培培訓(xùn)，按照規(guī)規(guī)定給予培訓(xùn)訓(xùn)補(bǔ)貼；加強(qiáng)強(qiáng)社區(qū)建設(shè)和和管理，完成成從農(nóng)村管理理到城市社區(qū)區(qū)管理對(duì)接，，提供各類公公共服務(wù)。加強(qiáng)規(guī)規(guī)劃和和計(jì)劃劃管理理研究制定2014-2017年城中中村地地塊改改造規(guī)規(guī)劃和和年度度實(shí)施施計(jì)劃劃，報(bào)市市建設(shè)設(shè)管理理委。。對(duì)列列入改改造計(jì)計(jì)劃的的城中中村地地塊，，制定定每個(gè)個(gè)城中中村地地塊改改造實(shí)實(shí)施方方案，，形成成“一地地塊一一方案案”后組織織實(shí)施施。在試點(diǎn)階階段，，城中中村地地塊改改造方方案報(bào)報(bào)送市市建設(shè)設(shè)管理理委，市建建設(shè)管管理委委會(huì)同同市、、區(qū)有有關(guān)部部門對(duì)對(duì)實(shí)施施計(jì)劃劃、征征地安安置、、開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)、支支持政政策、、投入入成本本等進(jìn)進(jìn)行指指導(dǎo)和和確認(rèn)認(rèn)。不同模模式的的相同同之處處改造目標(biāo)將處于過(guò)渡狀態(tài)的城中村改造成為現(xiàn)代城市社區(qū)，使其建筑景觀、城市功能、居民生活與周邊建成區(qū)一致。提高土地利用效率，盤活存量用地。土地權(quán)屬變更農(nóng)村集體土地性質(zhì)都變更為國(guó)有土地。但在具體做法上有一些區(qū)別：杭州市將集體農(nóng)用地由政府統(tǒng)一收購(gòu)儲(chǔ)備；廣州市將原集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有農(nóng)用地由原承包經(jīng)營(yíng)人繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng))；原有集體非農(nóng)建設(shè)用地由原使用者繼續(xù)使用或由房地產(chǎn)商改造后一部分用于回遷、一部分建造商品房出售；根據(jù)土地用途不同一般為40—70年(如深圳市)管理體制變更原有居民戶籍“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，享有當(dāng)?shù)爻鞘芯用竦纳鐣?huì)保障和社會(huì)福利，享有當(dāng)?shù)爻鞘芯用裣嗤慕逃?、就業(yè)待遇；撤消原村委會(huì)建制、建立城市社區(qū)居委會(huì)或街道辦事處(較大城中村)不同模模式的的不同同之處處政府作用大部分地區(qū)的政府起著決策引導(dǎo)、制定改造規(guī)劃和出臺(tái)改造優(yōu)惠政策的作用，也有少數(shù)地區(qū)政府自身直接進(jìn)行城中村改造(如杭州市)。改造主體少數(shù)地區(qū)政府直接作為城中村改造的實(shí)施主體(如杭州市)；部分地區(qū)完全由房地產(chǎn)商作為城中村改造主體(如珠海市)；有些地方采取城中村自行改造模式，不允許房地產(chǎn)商介入城中村改造開發(fā)(如廣州市)；有些地方采取可以由房地產(chǎn)商、城中村集體以及以上二者結(jié)合改造城中村的模式，改造主體多元化改造形式部分地區(qū)采取徹底重建的形式(如珠海市)；也有部分地區(qū)采取徹底重建、局部拆建、綜合整治三種方式并存的模式(如深圳市)拆遷方式政府負(fù)責(zé)改造，政府組織具體拆遷(如杭州市)；政府通過(guò)招標(biāo)方式將任務(wù)外包給專業(yè)化的拆遷公司，政府負(fù)責(zé)處理拆遷中的各種問(wèn)題，拆遷后的凈地通過(guò)招拍掛方式出讓給房地產(chǎn)公司建設(shè)安置房和商品房(如三亞市)；通過(guò)協(xié)議方式或招拍掛方式交由房地產(chǎn)公司承擔(dān)，房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)城中村拆遷，政府負(fù)責(zé)處理改造中的各種問(wèn)題(大部分地區(qū))。補(bǔ)償方式政府直接改造，根據(jù)住戶原有面積市場(chǎng)估價(jià)直接補(bǔ)償一定面積住房(如杭州市);不制訂統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行一村一策，由各改造項(xiàng)目自行確定本項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(如廣州市)；全市制訂統(tǒng)一的補(bǔ)償政策,實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式(其中部分地區(qū)規(guī)定在每戶認(rèn)定的合法面積內(nèi)若干平方米以內(nèi)實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式，超出部分實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式集體經(jīng)濟(jì)組織存續(xù)各地一般都鼓勵(lì)原有集體經(jīng)濟(jì)組織改制后繼續(xù)存在。主要有改為股份制企業(yè)(如廣州)和改為股份合作制企業(yè)(如深圳)兩種。也有少數(shù)集體經(jīng)濟(jì)薄弱、群眾沒(méi)有要求的城中村沒(méi)有保留原集體經(jīng)濟(jì)(如武漢)。企業(yè)介介入城城中村村改造造的基基本框框架三種改改造方方式各有關(guān)區(qū)政府通過(guò)土地儲(chǔ)備方式（市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不參與），對(duì)城中村地塊實(shí)施土地征收、補(bǔ)償安置和必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成“凈地”后，公開招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。采取土地儲(chǔ)備方式以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為改造主體，可引入合作單位共同改造開發(fā)。由集體經(jīng)濟(jì)組織或合作單位自籌資金改造開發(fā)。采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造方式通過(guò)組織實(shí)施公益性項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)地塊進(jìn)行改造采取公益性項(xiàng)目建設(shè)方式凈地土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中中心土地收收儲(chǔ)一級(jí)開開發(fā)補(bǔ)償安安置招拍掛掛企業(yè)介介入的的基本本框架架思考考：捆綁拆拆遷安安置公公開出出讓以第一一種改改造方方式為為介入入點(diǎn)（（采取土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備方方式），設(shè)設(shè)計(jì)操操作框框架。。企業(yè)開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)業(yè)城中村村改造造村集體體開發(fā)利利潤(rùn)融資國(guó)有開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)業(yè)企業(yè)%村委%利潤(rùn)分分成城中村村改造造項(xiàng)目公公司方案報(bào)報(bào)批招拍掛掛村集體體企業(yè)%村委%回遷安安置集體物物業(yè)企業(yè)介介入的的基本本框架架思考考：捆綁拆拆遷安安置公公開出出讓以第二二種改改造方方式為為介入入點(diǎn)（（農(nóng)村村集體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織織改造造方式式），，設(shè)計(jì)計(jì)操作作框架架。國(guó)有開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)業(yè)企業(yè)%村委%利潤(rùn)分分成城中村村改造造村屬公公司方案報(bào)報(bào)批協(xié)議出出讓村集體體回遷安安置集體物物業(yè)股權(quán)交交易合作開開發(fā)土地交交易企業(yè)介介入的的基本本框架架思考考：協(xié)議出出讓以第二二種改改造方方式為為介入入點(diǎn)（（農(nóng)村村集體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織織改造造方式式），，設(shè)計(jì)計(jì)操作作框架架。43兩種出讓方式式的比較公開出讓：1、有利直接獲獲得融資地塊塊的土地使用用權(quán)；2、該該種種方方式式須須經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)公公開開招招拍拍掛掛的的程程序序，，因因此此不不能能排排除除其其他他發(fā)發(fā)展展商商參參與與，，存存在在一一定定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；3、需需嚴(yán)嚴(yán)格格按按照照公公開開出出讓讓的的要要求求簽簽訂訂出出讓讓合合同同，，在在規(guī)規(guī)定定的的時(shí)時(shí)間間繳繳交交齊齊土土地地出出讓讓金金，，對(duì)對(duì)資資金金要要求求有有一一定定壓壓力力；；協(xié)議議出出讓讓：：1、融融資資地地塊塊的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)是是出出讓讓到到村村集集體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)組組織織注注冊(cè)冊(cè)成成立立的的全全資資子子公公司司名名下下，，如如要要取取得得該該土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，還還需需進(jìn)進(jìn)行行股股權(quán)權(quán)交交易易、、合合作作開開發(fā)發(fā)或或者者土土地地交交易易三三種種方方式式來(lái)來(lái)獲獲取取土土地地使使用用權(quán)權(quán)；；奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)鎮(zhèn)2街坊10/1丘地塊收儲(chǔ)收收入2016年10月，政府將對(duì)對(duì)由被收購(gòu)公公司持有的奉奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)鎮(zhèn)2街坊10/1丘地塊進(jìn)行土土地性質(zhì)調(diào)整整并開展相關(guān)關(guān)收儲(chǔ)評(píng)價(jià)工工作。相關(guān)收收儲(chǔ)補(bǔ)償價(jià)明明細(xì)如下：236畝工業(yè)土地價(jià)價(jià)值：3.18億元（135萬(wàn)元/畝）；農(nóng)轉(zhuǎn)工建設(shè)用用地補(bǔ)償：4.72億元（200萬(wàn)元/畝）大浦星市場(chǎng)房房屋拆除補(bǔ)償償：3.75億元（2500元/平，總計(jì)15萬(wàn)平）；大浦星市場(chǎng)地地下管道及配配套拆除補(bǔ)償償：8000萬(wàn)元商業(yè)商戶拆遷遷補(bǔ)償：2.1億元（15萬(wàn)/戶，總計(jì)1400戶）；未列入補(bǔ)償金金額：預(yù)計(jì)市市場(chǎng)拆除租金金收入補(bǔ)償4000萬(wàn)元以上均為企業(yè)業(yè)保守估計(jì)，，預(yù)計(jì)收儲(chǔ)補(bǔ)償償價(jià)總計(jì)：14.55億元，并且該該筆收入為免免稅收入。2、政府拍賣價(jià)價(jià)差額獎(jiǎng)勵(lì)收收入按現(xiàn)行的政策策，政府先將將該土地評(píng)估估后收儲(chǔ)，再再將土地推向向二級(jí)市場(chǎng)公公開拍賣，拍拍賣價(jià)格減去去收儲(chǔ)價(jià)格的的差額的30%，獎(jiǎng)勵(lì)給原有有的土地持有有者。目前，標(biāo)的公公司已與某房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司，簽簽訂了合作協(xié)協(xié)議，約定將將以每平米11000元樓面價(jià)（含含出讓金），，投標(biāo)托底開開發(fā)。該地塊塊現(xiàn)行容積率率2，可建地上建建筑面積約290000方。總托底價(jià)價(jià)格住宅部分分約22億元。預(yù)計(jì)獲得獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)為：（22-14.55）*30%=2.235億元稅后現(xiàn)金流為為：1.68億元（所得稅稅稅率25%）政府收儲(chǔ)流程程及相關(guān)價(jià)格格：對(duì)不同同區(qū)塊塊，上上海市市有不不同的的轉(zhuǎn)型型升級(jí)級(jí)要求求：以升級(jí)為導(dǎo)向，重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，實(shí)施高端發(fā)展以轉(zhuǎn)型為導(dǎo)向，重點(diǎn)發(fā)展與新城建設(shè)相融合、與產(chǎn)業(yè)鏈相配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是以復(fù)墾為導(dǎo)向，重點(diǎn)實(shí)施生態(tài)修復(fù)和整理復(fù)墾。（將徹底不再是工業(yè)用地）104區(qū)塊195區(qū)域198區(qū)域資料來(lái)來(lái)源：：《上海市市工業(yè)業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型升升級(jí)三三年行行動(dòng)計(jì)計(jì)劃（（2013-2015年）》重點(diǎn)實(shí)實(shí)施工工業(yè)區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)型型升級(jí)級(jí)“四四大工工程””資料來(lái)來(lái)源：：《上海市市工業(yè)業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型升升級(jí)三三年行行動(dòng)計(jì)計(jì)劃（（2013-2015年）》升級(jí)工程以推進(jìn)國(guó)家級(jí)、市級(jí)工業(yè)區(qū)高端升級(jí)、加快發(fā)展為核心，推進(jìn)一批具有良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境、較高產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級(jí)、較大產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的優(yōu)勢(shì)園區(qū)實(shí)施高端發(fā)展。改造工程以推進(jìn)中心城區(qū)及城市拓展區(qū)內(nèi)的老工業(yè)基地更新、改造、再生為核心，以寶鋼、高橋石化、桃浦、吳淞、吳涇等老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型升級(jí)為重點(diǎn)，推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與城市功能的融合發(fā)展。轉(zhuǎn)型工程以沿外環(huán)線周邊城鄉(xiāng)結(jié)合部及郊區(qū)新城周邊區(qū)域?yàn)楹诵?，以該區(qū)域104區(qū)塊和195區(qū)域轉(zhuǎn)型升級(jí)為重點(diǎn)，根據(jù)地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和功能定位，積極推進(jìn)該區(qū)域104區(qū)塊轉(zhuǎn)型升級(jí)、195區(qū)域現(xiàn)狀工業(yè)用地向生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及城市生活功能轉(zhuǎn)變聯(lián)動(dòng)工程以近郊城鄉(xiāng)結(jié)合部或新城周邊區(qū)域由鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)試點(diǎn)為核心，以推動(dòng)國(guó)家級(jí)市級(jí)開發(fā)區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展為重點(diǎn)，發(fā)揮區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)積極性，實(shí)施政策聚焦，市與區(qū)縣合力、共同推進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升整體形象、功能和效益。按照““三環(huán)環(huán)一帶帶”的的市域域空間間，分分類布布局重重點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)沿外環(huán)環(huán)區(qū)域域：依托托上海海城市市化發(fā)發(fā)展，，以及及虹橋橋商務(wù)務(wù)區(qū)、、上海海國(guó)際際旅游游度假假區(qū)等等重點(diǎn)點(diǎn)功能能性區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展，，推動(dòng)沿沿外環(huán)環(huán)區(qū)域域?qū)氫撲?、高高橋石石化、、桃浦浦、吳吳淞、、吳涇涇等老老工業(yè)業(yè)基地地更新新改造造，推動(dòng)動(dòng)城郊郊結(jié)合合部鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工工業(yè)區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)型型升級(jí)級(jí)。沿江臨臨海產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展帶帶：推進(jìn)進(jìn)杭州灣灣北岸岸先進(jìn)制制造業(yè)業(yè)集聚聚帶建建設(shè)。。依托托寶山山-崇明（（長(zhǎng)興興）-浦東-奉賢-金山沿沿江、、臨海海的資資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展展精品品鋼材材、石石油及及精細(xì)細(xì)化工工、新新材料料、裝裝備、、航空空、船船舶和和海洋洋工程程裝備備等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中心城城區(qū)域域：加快內(nèi)中環(huán)地區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，，著力發(fā)展展具有國(guó)際際競(jìng)爭(zhēng)力的的戰(zhàn)略性新興興產(chǎn)業(yè)、高高端生產(chǎn)性性服務(wù)業(yè)和和高附加值值的創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。郊環(huán)區(qū)域：建設(shè)具有有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略略性新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)進(jìn)制造業(yè)基基地，推動(dòng)“嘉青青松產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展帶”成為上海與與長(zhǎng)三角地地區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的的先導(dǎo)區(qū)和和主戰(zhàn)場(chǎng)，，推動(dòng)郊區(qū)區(qū)新城“產(chǎn)產(chǎn)城融合””發(fā)展資料來(lái)源：：《上海市工業(yè)業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升升級(jí)三年行行動(dòng)計(jì)劃（（2013-2015年）》向生產(chǎn)性服服務(wù)業(yè)、創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等等轉(zhuǎn)型改造造的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域143251寶鋼2吳淞3高橋石化4桃浦5吳涇外環(huán)周邊195區(qū)域上海工業(yè)用用地盤活的的兩種方式式：區(qū)縣政府劃定整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)域方式一：整整體轉(zhuǎn)型區(qū)域內(nèi)土地權(quán)利人人分散的，以區(qū)縣政府主主導(dǎo)、原土土地權(quán)利人人聯(lián)合開發(fā)發(fā)資料來(lái)源：：《關(guān)于本市盤盤活存量工工業(yè)用地的的實(shí)施辦法法(試行)》原土地權(quán)利利人不得單獨(dú)實(shí)實(shí)施開發(fā)區(qū)縣政府主導(dǎo)、、原土地權(quán)權(quán)利人為主主體進(jìn)行開發(fā)重要特定區(qū)區(qū)域收儲(chǔ)后公開開出讓區(qū)縣政府指指導(dǎo)下，編編制區(qū)域整整體轉(zhuǎn)型開開發(fā)方案補(bǔ)地價(jià)后，整體轉(zhuǎn)型型開發(fā)轉(zhuǎn)為研發(fā)：：容積率最高高為4.0，持有70%以上轉(zhuǎn)為商務(wù)辦辦公：持有50%以上獲得收儲(chǔ)補(bǔ)補(bǔ)償外，可可獲取部分分土地出讓讓增值收益益轉(zhuǎn)為教育、、醫(yī)療、科科研、養(yǎng)老老的，不得分割轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓上海工業(yè)用用地盤活的的兩種方式式：方式二：零零星轉(zhuǎn)型原土地權(quán)利利人補(bǔ)地價(jià)，自自行開發(fā)區(qū)縣政府常常務(wù)會(huì)議集集體決策同同意向政府無(wú)償償提供不少少于10%比例的建設(shè)設(shè)用地用于公益性設(shè)施等無(wú)法提供公公益性建設(shè)設(shè)用地的，應(yīng)將不少于15%的經(jīng)營(yíng)性物物業(yè)產(chǎn)權(quán)無(wú)無(wú)償提供給區(qū)縣縣政府轉(zhuǎn)為研發(fā)發(fā)：容積率最最高為4.0，持有70%以上轉(zhuǎn)為商務(wù)務(wù)辦公：：持有60%以上轉(zhuǎn)為教育育、醫(yī)療療、科研研、養(yǎng)老老的，不得分割割轉(zhuǎn)讓市規(guī)土局局負(fù)責(zé)人人強(qiáng)調(diào)，，總的來(lái)來(lái)說(shuō)，盤活存量量應(yīng)以整整體轉(zhuǎn)型型為主，，要嚴(yán)格格控制零零星轉(zhuǎn)型型項(xiàng)目的的數(shù)量，避免通通過(guò)零星星地塊調(diào)調(diào)整地區(qū)區(qū)規(guī)劃。。資料來(lái)源源：《關(guān)于本市市盤活存存量工業(yè)業(yè)用地的的實(shí)施辦辦法(試行)》土地價(jià)款款補(bǔ)繳方方式和基基準(zhǔn)要求求補(bǔ)繳出讓讓價(jià)款新土地使使用條件件下土地地使用權(quán)權(quán)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格原土地使使用條件件下剩余余年期土土地使用用權(quán)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)評(píng)估估地價(jià)基基準(zhǔn)：研發(fā)總部部類用地地：外環(huán)環(huán)線以外外地區(qū)不得低于相同地地段工業(yè)用途途基準(zhǔn)地地價(jià)的150%，外環(huán)線以以內(nèi)地區(qū)不得低于于相同地段段辦公用途途基準(zhǔn)地地價(jià)的70%。研發(fā)通用用類用地地：不得得低于相同地段段辦公用途途基準(zhǔn)地地價(jià)的70%。商務(wù)辦辦公等等經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用用地：：不得低低于相相同地地段同同用途途的基基準(zhǔn)地地價(jià)。。針對(duì)政策要要求的開發(fā)發(fā)方式，開開發(fā)商參與與低效工業(yè)業(yè)用地的模模式只有兩兩種：區(qū)域內(nèi)土地地權(quán)利人分分散的，以以區(qū)縣政府府主導(dǎo)、原土地權(quán)利利人聯(lián)合開開發(fā)區(qū)縣政府主導(dǎo)、、原土地權(quán)權(quán)利人為主主體進(jìn)行開發(fā)重要特定區(qū)區(qū)域，收儲(chǔ)后公開開出讓原土地權(quán)利利人補(bǔ)地價(jià)，自自行開發(fā)方式二：零零星轉(zhuǎn)型方式一：整整體轉(zhuǎn)型參與招拍掛掛市場(chǎng)與原土地權(quán)權(quán)人合作開發(fā)轉(zhuǎn)型方式與原土地權(quán)權(quán)人合作開開發(fā)、參與與招拍掛市市場(chǎng)兩種方式是是開發(fā)商介介入低效工工業(yè)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型的基本本途徑。53原則上，新新增工業(yè)用用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類類出讓年限不超過(guò)20年，出讓價(jià)格按按照基準(zhǔn)地地價(jià)對(duì)應(yīng)的的最高年限限進(jìn)行年期期修正。工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類類、研發(fā)總總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目類、研研發(fā)總部通通用類用地地的最高年年限為50年。2014年《關(guān)于加強(qiáng)上上海市工業(yè)業(yè)用地出讓讓管理的若若干規(guī)定（（試行）》新規(guī)，工業(yè)業(yè)用地供應(yīng)應(yīng)方式、出出讓年限管管理更加嚴(yán)嚴(yán)格：經(jīng)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入入審核認(rèn)定定后：工業(yè)用地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類類、研發(fā)總總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目類采取“帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目”掛牌牌方式供應(yīng)應(yīng)；工業(yè)用地標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房類類、研發(fā)總總部通用類類通過(guò)公開招拍掛掛方式供應(yīng)應(yīng)。出讓年限供應(yīng)方式轉(zhuǎn)讓方面加加入更多限限制，地產(chǎn)產(chǎn)商操作空空間更?。海罕疽?guī)定自2014年4月1日起施行，，有效期至至2016年3月31日。建設(shè)用地使用權(quán)不得整體或或分割轉(zhuǎn)讓讓。宗地上的房屋不得分幢、、分層、分分套轉(zhuǎn)讓，，可出租。建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)人出資比比例結(jié)構(gòu)、、項(xiàng)目公司司股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)改變的，，應(yīng)事先經(jīng)經(jīng)出讓人同同意。土地房屋整整體轉(zhuǎn)讓的的，需經(jīng)出出讓人同意意，也可按照照出讓合同同約定由出出讓人或園園區(qū)管理機(jī)機(jī)構(gòu)優(yōu)先收收購(gòu)。采取土地房房屋整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)應(yīng)納入全市市統(tǒng)一土地地交易市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)施。建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)權(quán)不得得整整體體或或分分割割轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓。宗地地上上的的房屋屋不得得分分幢幢、、分分層層、、分分套套轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓。建設(shè)設(shè)用地地使使用用權(quán)權(quán)人人出出資資比比例例結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司股股權(quán)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)改改變變的的，，應(yīng)應(yīng)事事先先經(jīng)經(jīng)出出讓讓人人同同意意。土地地房房屋屋整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的，，需需經(jīng)經(jīng)出出讓讓人人同同意意，也也可可按按照照出出讓讓合合同同約約定定，，由由出出讓讓人人或或園園區(qū)區(qū)管管理理機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)優(yōu)優(yōu)先先收收購(gòu)購(gòu)。。采采取取土地地房房屋屋整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)納納入入全全市市統(tǒng)統(tǒng)一一土土地地交交易易市市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)實(shí)施施。工業(yè)業(yè)用用地地標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠廠房房類工業(yè)業(yè)用用地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目類類和和研發(fā)發(fā)總總部部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目類轉(zhuǎn)讓管理可出租；建設(shè)用地使使用權(quán)人須持有70%以上的物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，剩余部分可分分割轉(zhuǎn)讓。土地房屋整體體轉(zhuǎn)讓和分割割轉(zhuǎn)讓的，需需經(jīng)出讓人同同意，也可按照出出讓合同約定定，由出讓人人或園區(qū)管理理機(jī)構(gòu)優(yōu)先收收購(gòu)。采取土地房屋屋整體轉(zhuǎn)讓的的，應(yīng)納入全全市統(tǒng)一土地地交易市場(chǎng)實(shí)實(shí)施。建設(shè)用地使用用權(quán)人出資比例結(jié)構(gòu)構(gòu)、項(xiàng)目公司司股權(quán)結(jié)構(gòu)改改變的，應(yīng)事事先經(jīng)出讓人人同意。研發(fā)總部通用類低效工業(yè)用地地拿地模型（（合作開發(fā)，高高比例持有）原土地權(quán)人企業(yè)房地產(chǎn)政府投資入股企業(yè)收購(gòu)政府指導(dǎo)獲得土地開發(fā)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)性為研發(fā)通用類用地轉(zhuǎn)性為辦公用地保持工業(yè)用地屬性持有70%以上持有50%或者60%以上必須全部持有有高比例的持有有，是否符合企業(yè)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的的租售比要求求？且地塊區(qū)位多多以外環(huán)周邊邊區(qū)域?yàn)橹?。。?guó)企紅利2013年12月上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深深化上海國(guó)資資改革促進(jìn)企企業(yè)發(fā)展的意意見》，掀開上海新新一輪國(guó)企改改革序幕2013年11月，十八屆三三中全會(huì)的決決議中提出要要著力推進(jìn)國(guó)有企業(yè)和混混合所有制改改革，對(duì)于國(guó)有資資產(chǎn)管理體制制、現(xiàn)代企業(yè)業(yè)制度及公司司法人治理結(jié)結(jié)構(gòu)等方面的的改革都進(jìn)行行了方向性的的指引。2013年12月17日，上海市率率先發(fā)布了首首個(gè)地方國(guó)資資國(guó)企改革方方案，提出在在“多管國(guó)資，，少管國(guó)企，，不管經(jīng)營(yíng)””方針的指引下下，探索以發(fā)發(fā)展混合所有有制經(jīng)濟(jì)作為為國(guó)資帶動(dòng)國(guó)國(guó)企改革的實(shí)實(shí)現(xiàn)形式。截止到2014年9月底，已經(jīng)有有上海、貴州州、湖南、天天津、重慶等17個(gè)省市公布了了地方國(guó)企改改革方案。從各地方案案的具體內(nèi)容容來(lái)看，新一一輪國(guó)企改革革以混合所有有制為核心，，涉及推進(jìn)國(guó)國(guó)有資本結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整、實(shí)施施國(guó)企分類管管理、完善法法人治理結(jié)構(gòu)構(gòu)、改革用人人選人機(jī)制及及監(jiān)理和完善善長(zhǎng)效約束機(jī)機(jī)制等多方面面的改革。十八屆三中全全會(huì)大決議上海發(fā)布首個(gè)個(gè)地方國(guó)企改改革方案各地相繼發(fā)布布國(guó)企改革方方案大部分省市都都從國(guó)有資本本集中度、國(guó)國(guó)有資產(chǎn)證券券化程度、混混合所有制企企業(yè)比例等方方面，明確了了國(guó)企改革的的主要目標(biāo)；；其改革任務(wù)務(wù)的完成時(shí)間間均在2020年以前。任務(wù)完成時(shí)間間全國(guó)新一輪國(guó)國(guó)企改革如火火如荼，上海海改革率先展展開，前景廣廣闊。改革開放以來(lái)來(lái)，上海國(guó)企企改革經(jīng)歷了了四個(gè)階段1985-1992年為國(guó)企改革的第二階段，主要內(nèi)容是實(shí)行兩權(quán)分離。在此期間，國(guó)有企業(yè)實(shí)行了承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，但由于不能實(shí)現(xiàn)政企分開，企業(yè)無(wú)法真正自負(fù)盈虧，因而此后國(guó)有企業(yè)又在內(nèi)部轉(zhuǎn)換了企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，并配合推進(jìn)了價(jià)格體制、流通體制和投融資體制的改革。上海按照中央的政策推行了承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，并在集體小企業(yè)試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，推廣到大中型企業(yè)。1978-1984年為國(guó)企改革的第一階段，主要內(nèi)容是擴(kuò)大國(guó)企自主權(quán)。在這一階段，上海的國(guó)有企業(yè)改革除了按照中央路線進(jìn)行了行政性公司向企業(yè)型公司的試點(diǎn)轉(zhuǎn)型之外，還致力于開放和引進(jìn)外資的經(jīng)營(yíng)模式，并率先開始進(jìn)行股份制改造試點(diǎn)。第二階段：承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，股份合作制，政府投資市場(chǎng)化第一階段：企業(yè)型公司轉(zhuǎn)型，引進(jìn)外資，股份制改造試點(diǎn)1993-2002年為國(guó)企改革的第三階段，主要內(nèi)容是建立現(xiàn)代企業(yè)制度。國(guó)有企業(yè)進(jìn)行了戰(zhàn)略性改組和國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局的調(diào)整，建立了現(xiàn)代企業(yè)制度。在這一階段，上海在全國(guó)率先試點(diǎn)國(guó)有資產(chǎn)管理體制中的國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體改革。第三階段：國(guó)資運(yùn)營(yíng)主體改革，現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)2003年至今為國(guó)企改革的第四階段，主要內(nèi)容是國(guó)有資產(chǎn)管理體制改革。上海市國(guó)企改革與中央基本一致，于2003年8月在原國(guó)資辦的基礎(chǔ)上成立了“管人、管事、管資產(chǎn)”相結(jié)合的國(guó)資委。此外，上海市在2005年開始逐步探索國(guó)有資本的流動(dòng)，初步形成了國(guó)有資本“跨行業(yè)、跨部門、跨地區(qū)、跨所有制”的有序流動(dòng)機(jī)制第四階段：國(guó)有資產(chǎn)管理體制改革，國(guó)有資本流動(dòng)機(jī)制，國(guó)資集中化上海市歷來(lái)被被稱作“國(guó)有有資產(chǎn)重鎮(zhèn)””國(guó)企數(shù)量10667戶全國(guó)排名第一國(guó)企資產(chǎn)占全全國(guó)比重17%全國(guó)排名第一地方國(guó)企資產(chǎn)產(chǎn)總額11.17萬(wàn)億元2012年上海國(guó)資國(guó)國(guó)企統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)國(guó)資全系統(tǒng)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入18574.48億元2014年上海國(guó)資國(guó)國(guó)企工作會(huì)議議（13年數(shù)據(jù)）利潤(rùn)總額1003.50億元上海地方國(guó)資資主要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)繼續(xù)位列全國(guó)地方方國(guó)資系統(tǒng)第一，其中，資產(chǎn)產(chǎn)總額、營(yíng)業(yè)業(yè)收入、凈利利潤(rùn)分別占全全國(guó)地方省市市國(guó)資企業(yè)的的1/10、1/8和1/5（2014年上海國(guó)資會(huì)會(huì)議）。國(guó)有企業(yè)擁有有的土地規(guī)模模龐大，但家家底不清2010年，上海市國(guó)國(guó)資委對(duì)全市市52家出資單位及及其下屬的4180家企業(yè)進(jìn)行摸摸底。次年公公布的土地調(diào)調(diào)查報(bào)告指出出，與年報(bào)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)相比，同同口徑下（剔剔除房地產(chǎn)開開發(fā)用地）的的土地總量多出出一倍多。2008年國(guó)資委統(tǒng)評(píng)評(píng)處登記在冊(cè)冊(cè)268.8平方公里2010國(guó)資委清查（剔除房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地））約550平方公里以上上2012年上海國(guó)資國(guó)國(guó)企統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)高出近一倍上海新一輪混混合所有制改改革民營(yíng)資資本將迎來(lái)新新機(jī)遇2014年7月，上海市發(fā)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)本市市國(guó)有企業(yè)積積極發(fā)展混合合所有制經(jīng)濟(jì)濟(jì)的若干意見見（試行）》指導(dǎo)思想以黨的十八大大、十八屆二二中、三中全全會(huì)精神為指指引，以促進(jìn)進(jìn)各類所有制制經(jīng)濟(jì)相互融融合、共同發(fā)發(fā)展為導(dǎo)向，，以發(fā)展公眾眾公司為主要要實(shí)現(xiàn)形式，，實(shí)現(xiàn)發(fā)展混混合所有制經(jīng)經(jīng)濟(jì)與優(yōu)化國(guó)國(guó)資布局結(jié)構(gòu)構(gòu)、實(shí)施開放放性市場(chǎng)化聯(lián)聯(lián)合重組相結(jié)結(jié)合，與推動(dòng)動(dòng)國(guó)資有序流流動(dòng)、盤活用用好國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)相結(jié)合，與與完善公司治治理結(jié)構(gòu)、建建立健全現(xiàn)代代企業(yè)制度相相結(jié)合，為上上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)全面協(xié)調(diào)可可持續(xù)發(fā)展作作出更大貢獻(xiàn)獻(xiàn)。四大基本原則則堅(jiān)持完善善基本經(jīng)經(jīng)濟(jì)制度度必須毫不不動(dòng)搖鞏鞏固和發(fā)發(fā)展公有有制經(jīng)濟(jì)濟(jì)，堅(jiān)持持公有制制主體地地位，發(fā)發(fā)揮國(guó)有有經(jīng)濟(jì)主主導(dǎo)作用用，不斷斷增強(qiáng)國(guó)國(guó)有經(jīng)濟(jì)濟(jì)活力、、控制力力、影響響力。毫毫不動(dòng)搖搖鼓勵(lì)、、支持、、引導(dǎo)非非公有制制經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，激激發(fā)非公公有制經(jīng)經(jīng)濟(jì)活力力和創(chuàng)造造力。堅(jiān)持市場(chǎng)場(chǎng)導(dǎo)向改改制轉(zhuǎn)型型以市場(chǎng)化化、專業(yè)業(yè)化、國(guó)國(guó)際化為為導(dǎo)向，，充分發(fā)發(fā)揮市場(chǎng)場(chǎng)配置資資源的決決定性作作用，立立足改革革轉(zhuǎn)制增增強(qiáng)活力力、創(chuàng)新新轉(zhuǎn)型增增強(qiáng)核心心競(jìng)爭(zhēng)力力，完善善現(xiàn)代企企業(yè)制度度，優(yōu)化化市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)機(jī)制制，加快快轉(zhuǎn)變發(fā)發(fā)展方式式。堅(jiān)持依法法規(guī)范公公開透明明遵守國(guó)家家法律法法規(guī)，遵遵守市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和和企業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)律律，既解解放思想想、改革革創(chuàng)新、、大膽實(shí)實(shí)踐，又又完善制制度、規(guī)規(guī)范程序序、加強(qiáng)強(qiáng)監(jiān)管，，維護(hù)各各類市場(chǎng)場(chǎng)主體的的合法權(quán)權(quán)益，促促進(jìn)各種種所有制制經(jīng)濟(jì)平平等競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)、共同同發(fā)展。。堅(jiān)持統(tǒng)籌籌兼顧穩(wěn)穩(wěn)妥推進(jìn)進(jìn)加強(qiáng)頂層層設(shè)計(jì)、、統(tǒng)籌安安排、系系統(tǒng)推進(jìn)進(jìn)，積極極發(fā)揮資資本流動(dòng)動(dòng)平臺(tái)作作用。充充分調(diào)動(dòng)動(dòng)和激發(fā)發(fā)全社會(huì)會(huì)支持和和參與改改革的主主動(dòng)性、、積極性性和創(chuàng)造造性，實(shí)實(shí)現(xiàn)改革革的力度度、發(fā)展展的速度度、職工工可承受受的程度度相統(tǒng)一一。上海新一一輪混合合所有制制改革民民營(yíng)資資本將迎迎來(lái)新機(jī)機(jī)遇2014年7月，上海海市發(fā)布布《關(guān)于推進(jìn)進(jìn)本市國(guó)國(guó)有企業(yè)業(yè)積極發(fā)發(fā)展混合合所有制制經(jīng)濟(jì)的的若干意意見（試試行）》九項(xiàng)具體體措施，，明確三三大改革革路徑推進(jìn)國(guó)有有企業(yè)公公司制股股份制改改革優(yōu)化國(guó)有企業(yè)業(yè)股權(quán)比例結(jié)結(jié)構(gòu)加快開放性市市場(chǎng)化聯(lián)合重重組實(shí)施股權(quán)激勵(lì)勵(lì)和員工持股股明晰企業(yè)改制制重組的決策策程序規(guī)范財(cái)務(wù)審計(jì)計(jì)和企業(yè)價(jià)值值評(píng)估堅(jiān)持市場(chǎng)決定定對(duì)象和發(fā)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格平等保障相關(guān)關(guān)利益主體合合法權(quán)益完善國(guó)有企業(yè)業(yè)改制的政策策和環(huán)境利用用國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)外外多多層層次次資資本本市市場(chǎng)場(chǎng)，，推推動(dòng)動(dòng)具具備備條條件件的的企企業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整整體體上上市市，成成為為公公眾眾公公司司。。發(fā)發(fā)揮揮國(guó)國(guó)有有控控股股上上市市公公司司資資源源整整合合優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，推推進(jìn)進(jìn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)類類企企業(yè)業(yè)主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)資資產(chǎn)產(chǎn)、、功功能能類類和和公公共共服服務(wù)務(wù)類類企企業(yè)業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)資資產(chǎn)產(chǎn)上上市市，，提提高高證證券券化化水水平平。。加加快快國(guó)國(guó)有有企企業(yè)業(yè)公公司司制制股股份份制制改改革革，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投投資資主主體體多多元元化化、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)機(jī)機(jī)制制市市場(chǎng)場(chǎng)化化。。探探索索建建立立特特殊殊管管理理股股制制度度，，試試點(diǎn)點(diǎn)設(shè)設(shè)立立優(yōu)優(yōu)先先股股。。改革革路路徑徑一一上海海新新一一輪輪混混合合所所有有制制改改革革民民營(yíng)營(yíng)資資本本將將迎迎來(lái)來(lái)新新機(jī)機(jī)遇遇2014年7月，，上上海海市市發(fā)發(fā)布布《關(guān)于于推推進(jìn)進(jìn)本本市市國(guó)國(guó)有有企企業(yè)業(yè)積積極極發(fā)發(fā)展展混混合合所所有有制制經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的若若干干意意見見（（試試行行））》九項(xiàng)具具體措措施，，明確確三大大改革革路徑徑推進(jìn)國(guó)國(guó)有企企業(yè)公公司制制股份份制改改革優(yōu)化國(guó)國(guó)有企企業(yè)股股權(quán)比比例結(jié)結(jié)構(gòu)加快開開放性性市場(chǎng)場(chǎng)化聯(lián)聯(lián)合重重組實(shí)施股股權(quán)激激勵(lì)和和員工工持股股明晰企企業(yè)改改制重重組的的決策策程序序規(guī)范財(cái)財(cái)務(wù)審審計(jì)和和企業(yè)業(yè)價(jià)值值評(píng)估估堅(jiān)持市市場(chǎng)決決定對(duì)對(duì)象和和發(fā)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格格平等保保障相相關(guān)利利益主主體合合法權(quán)權(quán)益完善國(guó)國(guó)有企企業(yè)改改制的的政策策和環(huán)環(huán)境支持國(guó)國(guó)有企企業(yè)通通過(guò)合合資合合作、、戰(zhàn)略略聯(lián)盟盟等方方式，，聚焦焦產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈、、價(jià)值值鏈，，與各各類所所有制制企業(yè)業(yè)實(shí)施施雙向向聯(lián)合合重組組。支持持國(guó)有有企業(yè)業(yè)通過(guò)過(guò)證券券市場(chǎng)場(chǎng)、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市市場(chǎng)等等引入入各類類投資資主體體參與與改制制重組組，投投資主主體可可用貨貨幣或或?qū)嵨镂?、知知識(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、、土地地使用用權(quán)等等法律律法規(guī)規(guī)允許許的方方式出出資，，支持持國(guó)有有資本本投資資的基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)和和公用用事業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)項(xiàng)目目，可可通過(guò)過(guò)特許許經(jīng)營(yíng)營(yíng)等方方式，，引入入風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資資、私私募股股權(quán)投投資等等非國(guó)國(guó)有資資本參參股。。鼓勵(lì)勵(lì)非公公有制制企業(yè)業(yè)參與與國(guó)有有企業(yè)業(yè)改革革，在在企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理中積積極發(fā)發(fā)揮作作用。。鼓勵(lì)勵(lì)發(fā)展展非公公有資資本控控股的的混合合所有有制企企業(yè)。。改革路徑二上海新一輪混混合所有制改改革民營(yíng)資資本將迎來(lái)新新機(jī)遇2014年7月，上海市發(fā)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)本市市國(guó)有企業(yè)積積極發(fā)展混合合所有制經(jīng)濟(jì)濟(jì)的若干意見見（試行）》九項(xiàng)具體措施施，明確三大大改革路徑推進(jìn)國(guó)有企業(yè)業(yè)公司制股份份制改革優(yōu)化國(guó)有企業(yè)業(yè)股權(quán)比例結(jié)結(jié)構(gòu)加快開放性市市場(chǎng)化聯(lián)合重重組實(shí)施股權(quán)激勵(lì)勵(lì)和員工持股股明晰企業(yè)改制制重組的決策策程序規(guī)范財(cái)務(wù)審計(jì)計(jì)和企業(yè)價(jià)值值評(píng)估堅(jiān)持市場(chǎng)決定定對(duì)象和發(fā)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格平等保障相關(guān)關(guān)利益主體合合法權(quán)益完善國(guó)有企業(yè)業(yè)改制的政策策和環(huán)境鼓勵(lì)整體上市市企業(yè)集團(tuán)的的經(jīng)營(yíng)者、技技術(shù)管理骨干干實(shí)施股權(quán)激勵(lì)；符合條件的的競(jìng)爭(zhēng)類企業(yè)業(yè)集團(tuán)及下屬屬企業(yè)完成公公司制股份制制改革后，可可實(shí)施股權(quán)激激勵(lì)。實(shí)施股股權(quán)激勵(lì)的企企業(yè)應(yīng)同步建建立業(yè)績(jī)掛鉤鉤、財(cái)務(wù)審計(jì)計(jì)、信息披露露、延期支付付和追索扣回回等約束機(jī)制制；同步建立立職工收入正正常增長(zhǎng)、工工資集體協(xié)商商和困難職工工幫困托底機(jī)機(jī)制。鼓勵(lì)國(guó)國(guó)有及國(guó)有控控股的轉(zhuǎn)制科科研院所、高高新技術(shù)企業(yè)業(yè)對(duì)重要的技技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管管理人員實(shí)施施股權(quán)和分紅紅激勵(lì)。混合合所有制企業(yè)業(yè)按照國(guó)家規(guī)規(guī)定探索實(shí)施施員工持股。。改革革路路徑徑三三打造造混混合合所所有有制制改改革革的的資資本本與與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)平平臺(tái)臺(tái)，，企企業(yè)業(yè)可可積積極極介介入入國(guó)企企混混合合所所有有制制促促進(jìn)進(jìn)（（上上海海））基基金金2015年1月22日國(guó)國(guó)企企混混合合所所有有制制促促進(jìn)進(jìn)（（上上海海））基基金金在在滬滬成成立立并并啟啟動(dòng)動(dòng)。。基基金金規(guī)規(guī)模模200億元元人人民民幣幣。。中中國(guó)國(guó)銀銀行行上上海海分分行行、、交交通通銀銀行行上上海海分分行行、、中中信信銀銀行行上上海海分分行行等等金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)成成為為基基金金的的首首批批合合作作者者。。促促進(jìn)進(jìn)基基金金采采用用有有限限合合伙伙的的形形式式，，向向社社會(huì)會(huì)投投資資者者開開放放。?；鸾鹬髦饕獮闉閲?guó)國(guó)企企混混合合所所有有制制改改革革服服務(wù)務(wù)。。積極極鼓鼓勵(lì)勵(lì)公公開開上上市市上海海副副市市長(zhǎng)長(zhǎng)周周波波在在參參加加上上海海市市十十四四屆屆人人大大三三次次會(huì)會(huì)議議專專題題討討論論時(shí)時(shí)表表示示，，上上海海國(guó)國(guó)企企混混合合所所有有制制改改革革要要以上上市市公公司司為為主主要要實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)形形式式，因因?yàn)闉樯?/p>