同致行泉州金弘國際產(chǎn)業(yè)園項目運營戰(zhàn)略報告

——德億工業(yè)園項目前期定位報告——【成長中的生命力】

金弘·國際產(chǎn)業(yè)園

項目運營戰(zhàn)略報告

本案之于閩南金三角的戰(zhàn)略意義是閩南金三角罕有的大規(guī)模工業(yè)地產(chǎn)項目，其成功開發(fā)，將會對大泉州乃至閩南金三角的工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)提供較好的市場借鑒，對于閩南金三角的工業(yè)地產(chǎn)格局有著重要的戰(zhàn)略意義！本案之于金弘地產(chǎn)的戰(zhàn)略意義本案的運營成功，對于金弘地產(chǎn)的資金需求、風險規(guī)避、團隊打造以及后續(xù)的品牌運營有著重大的戰(zhàn)略意義；本案需要解決的3大關鍵問題：1、如何量身定做一套適合金弘·國際產(chǎn)業(yè)園的大盤開發(fā)戰(zhàn)略，實現(xiàn)項目的有序開發(fā)的問題；2、如何規(guī)避政策的約束，兼顧社會、經(jīng)濟雙重效益的問題；3、如何最大限度的挖掘項目的價值，實現(xiàn)項目利潤最大化的問題；報告思路2項目總體分析3項目戰(zhàn)略確立1區(qū)位價值分析4項目整體定位5項目價值實現(xiàn)經(jīng)濟帶凸顯的區(qū)域價值廈門珠三角長三角漳州泉州核心閩南金占據(jù)三角位于中國東南沿海三大經(jīng)濟帶的核心，往北可與長三角銜接，往南可與珠三角經(jīng)濟帶對話．閩南經(jīng)濟圈泉州是閩南金三角核心城市之一，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，泉州已經(jīng)成為東南沿海經(jīng)濟帶特別是閩三角經(jīng)濟發(fā)展的引擎，經(jīng)濟地位舉足輕重．城市群形成價值泉州市區(qū)晉江市石獅市南安市惠安縣泉港區(qū)泉州在改革開放政策下，形成了多層次、多功能、全方位,富有僑鄉(xiāng)特色經(jīng)濟的對外開放格局以泉州市為中心，以晉江、石獅、南安、惠安城為次中心，以港口為依托，以沿海、沿江、沿路的重點城鎮(zhèn)為支撐，形成一個具有閩南僑鄉(xiāng)特色的大泉州“半小時城市群”泉州經(jīng)濟總量連續(xù)11年站在全省最高點，全市經(jīng)濟增長速度平均達１９.９％。所轄縣（市）經(jīng)濟和社會實現(xiàn)了跨越式的發(fā)展。全市基本實現(xiàn)寬裕型小康。隨著經(jīng)濟總量的釋放，逐漸發(fā)展成為以泉州城區(qū)為中心的半個小時工作生活圈的大泉州城市群．泉州市區(qū)泉州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（即清濛科技工業(yè)區(qū)）城區(qū)擴張凸顯價值本項目東進和南下：泉州市范圍內擁有市轄區(qū)（含泉港區(qū)）、晉江市、石獅市、南安市、惠安縣4區(qū)3市1縣.人口464．6萬人（不含暫住人口）.ＧＤＰ總量886．5億元，占全市ＧＤＰ總量的84．8％.由于城市中心土地的稀缺，東進和南下已經(jīng)成為泉州市城市發(fā)展的兩大方向，特別是作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的清濛，城市價值開始受到廣泛的關注！本項目開發(fā)區(qū)內已經(jīng)形成電子信息、生物醫(yī)藥、機電一體化、輕紡化纖、體育用品、工藝禮品六大主導產(chǎn)業(yè)集群。

產(chǎn)業(yè)聚集價值城市擴張背景下的產(chǎn)業(yè)高度聚集，必然導致了產(chǎn)業(yè)人群的集中，從而產(chǎn)生較高層次的居住需求！通往泉州，連接泉州大橋清濛科技工業(yè)區(qū)通往泉州，連接刺桐大橋本項目地塊產(chǎn)業(yè)聚集價值值清濛科技工業(yè)業(yè)區(qū)福建省政府批批準、泉州市市政府直接興興辦開發(fā)建設設的省級開發(fā)發(fā)區(qū)；功能定位：高新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、、新的經(jīng)濟管管理體制示范范區(qū)和新的經(jīng)經(jīng)濟增長點；；清濛園區(qū)規(guī)劃劃建設了泉州市高新技技術企業(yè)孵化化基地（高科科技園區(qū)）、、汽車制造基基地、產(chǎn)業(yè)集集中區(qū)、生活活配套區(qū)。清濛開發(fā)區(qū)發(fā)發(fā)展1996年，，清濛科技工工業(yè)區(qū)建立，，在全省開發(fā)發(fā)區(qū)中排名第第三。泉州經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)是福福建省政府批批準、泉州市市政府直接興興辦開發(fā)建設設的省級開發(fā)發(fā)區(qū)。建區(qū)以來累計計簽訂投資項項目合同280個，合同同投資額30億元，合同同使用外資4億美元，外外商實際到資資3.2億美美元，已投產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)累計200多家；企業(yè)規(guī)模大、、檔次高；外外商獨資和合合資企業(yè)家占占入駐項目的的三分之一以以上；開發(fā)區(qū)形成電電子信息、生生物醫(yī)藥、機機電一體化、、輕紡化纖、、體育用品、、工藝禮品六六大主導產(chǎn)業(yè)業(yè)集群；科技導向凸顯顯。高新技術企企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值值占全區(qū)工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值的比比重逐年提升升，目前已達達30%；截止2005年8月，已已投產(chǎn)企業(yè)近近200家，，就業(yè)人口7萬多人。企業(yè)員工中大大專以上學歷歷的占15%。清濛房地產(chǎn)市市場片區(qū)商品房于于近2年開始始啟動，市場場仍屬于起步步階段；片區(qū)商品房市市場處于供小小于求，市場場需求旺盛；；目前片區(qū)尚無無房銷售，僅僅有“嘉龍.現(xiàn)代城”處處于接受咨詢詢中；片區(qū)商品房價價格從去年的的2500元元/M2;升升至4000元/M2，，漲幅高達70%。區(qū)位價值總結①處于三大經(jīng)經(jīng)濟帶的核心心泉州市內，，經(jīng)濟地位明明顯；②城市運動使使泉州市“東東進”、“南南下”已成趨趨勢，清濛獲獲得更多的機會會?、郛a(chǎn)業(yè)高度聚聚集，眾多品品牌匯聚，高高薪人群聚集集必將帶來高端需求。報告思路2項目總體分析析3項目戰(zhàn)略確立立1區(qū)位價值分析析4項目整體定位位5項目價值實現(xiàn)現(xiàn)項目特性性土地性質：工工業(yè)用地整體占地：98830.88M2總建筑面積:約34.41萬M2一期：共約12萬M2廠房區(qū)約6萬萬M2配套住宅約6萬M2二期：部分地地塊開發(fā)方向向尚未明晰。政府扶持，可可申請《預售售許可證》，，并可分割上上市轉讓確權權。一期開發(fā)標準廠房開發(fā)發(fā)配套住宅開發(fā)二期開發(fā)思考的起點一切從地塊出出發(fā)！項目四至至福廈廈公公路路吉泰泰路路先特服裝廠區(qū)區(qū)N形象差的民房房億興電力公司司廠房區(qū)SOWT分析析工業(yè)用地，住住宅使用年限限短、推廣受受限；片區(qū)公交路線線不發(fā)達，配配套不完善；；開發(fā)商無開發(fā)發(fā)品牌；二期開發(fā)方向向尚未明確，，將阻礙客戶戶決策。路網(wǎng)完善，交交通便捷；本地塊兩面臨臨路，展示面面廣；項目所處開發(fā)發(fā)區(qū)具有一定定的知名度；；項目規(guī)模大，，容易吸引眼眼球。產(chǎn)品創(chuàng)新與優(yōu)優(yōu)質的服務，，給項目帶來來的預期優(yōu)勢勢。優(yōu)勢本市內其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園之間的的競爭；泉州市“東進進、西拓”都都將分流部分分住宅客戶群群。市內土地稀缺缺、城市重心心“東進、南南下”，將提升區(qū)域價價值；工業(yè)廠房為新新興投資熱點點，受投資者者關注；片區(qū)商品房處處于起步階段段，產(chǎn)品創(chuàng)新新/增值空間間大；高新科技園，，為本項目提提供潛在中高高端客戶群。。片區(qū)商品房供供不應求。劣勢機會威脅項目印象①工業(yè)用地②30萬平米米的規(guī)模，大大盤形象明顯顯③一期：廠房房+住宅宅④二期開發(fā)方方向不明朗⑤大環(huán)境不完完善，小環(huán)境境較成熟⑥受政策扶持持工業(yè)用地性質質，住宅部分分使用年限較較短，且住宅宅的推廣受限限制；項目開發(fā)順序序已定，銷售售時較難規(guī)避避廠房區(qū)對住住宅的影響；；二期開發(fā)方向向未能明確，，將影響消費費者的購房意意向；開發(fā)商在泉州州暫無品牌影影響力。項目限制項目5大應對策略借勢——區(qū)域發(fā)展展趨勢；規(guī)避——明推產(chǎn)業(yè)業(yè)園的主題，，暗打專家住住區(qū)概念搶占——市場空白白點，產(chǎn)品精精品打造；細分——目標客戶戶，調動客戶戶需求；差異——產(chǎn)品創(chuàng)新新，差異戰(zhàn)略略，提升競爭爭力。報告思路2項目總體分析析3項目戰(zhàn)略確立立1區(qū)位價值分析析4項目整體定位位5項目價值實現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)大盤盤運營戰(zhàn)略模模型畫餅模式以點帶面以小博大創(chuàng)新展示區(qū)域發(fā)展前景、項目規(guī)模國際標準，吸引知名企業(yè)配套住宅銷售，專家概念導入強大的情景展示，差異化營銷誘導啟動深入攻擊重要度價值鏈品牌區(qū)位物業(yè)管理配套產(chǎn)業(yè)感召情感體驗產(chǎn)品創(chuàng)新價值藍海分析析模型項目需要規(guī)避避競爭，為了了獲得新的利利潤和市場機機遇，必須開開創(chuàng)藍?？臻g間，創(chuàng)造出一一種全新的價值，擺脫競爭??！低中高本項目健健項目信德隆項目<金弘·國際際產(chǎn)業(yè)園藍海海競爭戰(zhàn)略>3.增加:物業(yè)管理服務2.弱化:地塊性質4.創(chuàng)造:戶型亮點情感體驗1.剔除:配套價值創(chuàng)新才是是藍海戰(zhàn)略的的根本目的??！報告思路2項目分析3項目戰(zhàn)略確立立1項目區(qū)位分析析4項目定位5項目價值實現(xiàn)現(xiàn)定位前思考廠房住宅vs和諧、統(tǒng)一項目調性污染影響政策策規(guī)規(guī)避避案例例參參考考項目名稱健健實業(yè)園信德隆國際廠房項目用地65821平米158.7畝（即10.58萬平米）總建筑面積157317.69平米245760平米廠房面積近78889平米，共6棟近15萬平米，共10棟生活配套面積近79767平米近10萬平米，共15棟單層面積1500—7000平米的獨立產(chǎn)權式廠房1200—6000平方米，可根據(jù)生產(chǎn)需要任意縱橫分隔物業(yè)定位石獅市區(qū)唯一國際標準園區(qū)國際標準通用廠房形象定位集群經(jīng)營.智慧建筑產(chǎn)業(yè)定位服裝業(yè)、鞋業(yè)、電子產(chǎn)業(yè)等行業(yè)；專為中小型企業(yè)設計的可自由組合，獨立產(chǎn)權式廠房傾力打造鞋服紡織業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、辦公一體化通用標準廠房；以服裝、紡織、鞋業(yè)生產(chǎn)企業(yè)為主廣告告訴求點創(chuàng)業(yè)平臺、商居未來健健實業(yè)園，創(chuàng)業(yè)商務居家三位一體！投資就是買前景50年不落伍的智慧建筑理想“市”區(qū)——成就未來外掛電梯；寬敞、靈活、可分隔，造就最經(jīng)濟的工作空間；超大生產(chǎn)空間，低成本，高效率；增值保障；定位位背背景景回回顧顧清濛濛園園區(qū)區(qū)功能能定定位位為為泉泉州州高高新新技技術術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)、新新的的經(jīng)經(jīng)濟濟管管理理體體制制示示范范區(qū)區(qū)。。建立立國家家級級高高新新技技術術企企業(yè)業(yè)孵孵化化基基地地，設設立立博博士士后后科科研研工工作作站站、、留留學學生生創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)園園、、高高校校創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)園園、、臺臺灣灣學學者者創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)園園、、軟軟件件園園，，初初步步形成成““一一個個創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)服服務務平平臺臺、、二二個個中中試試基基地地（（高高科科技技陶陶瓷瓷、、先先進進制制造造技技術術））、、三三大大孵孵化化功功能能、、八八大大創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)載載體體、、33個個行行業(yè)業(yè)中中心心””的的科科技技促促進進體體系系；；截止止2005年年8月月，，已已投投產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)近近200家家；；外商商獨獨資資和和合合資資企企業(yè)業(yè)家家占占入入駐駐項項目目的的三三分分之之一一以以上上；截止止2005年年8月月，，園園區(qū)區(qū)就就業(yè)業(yè)人人口口達達7萬萬多多人人；；企企業(yè)業(yè)員員工工中中，，大大專專以以上上學學歷歷的的占占15%，，即即約約1.05萬萬人人。。園區(qū)區(qū)內內已已聚聚集集了了許許多多國國內內外外高高新新技技術術專專家家級級人人才才??！金弘弘··國國際際產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園Internationalindutyrpark國際際人人才才聚聚集集國際際化化標標準準國際際企企業(yè)業(yè)金弘弘··國國際際產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園Internationalindutyrpark備選選：：項目目屬屬性性差差異異化化泉州州.30萬萬平平米米.現(xiàn)現(xiàn)代代化化綜綜合合產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)項目目形形象象差差異異化化國際際標標準準廠廠房房··臻臻藏藏專專家家尊尊寓寓產(chǎn)業(yè)業(yè)定定位位服裝裝、、紡紡織織、、鞋鞋業(yè)業(yè)加加工工等等住宅宅定定位位企業(yè)業(yè)工工廠廠員員工工村民民+管理理人人員員（（基基、、中中層層））高層層普通通員員工工和和工工人人為片片區(qū)區(qū)主主要要人人員員組組成成部部分分；；該群群消消費費者者薪薪金金待待遇遇低低，，消消費費能能力力較較低低；；行走走工工具具主主要要為為公公交交車車，，故故多多在在廠廠區(qū)區(qū)周周邊邊活活動動工作作流流動動性性較較大大為片片區(qū)區(qū)第第二二大大組組成成人人員員；；該群群消消費費者者多多為為知知識識分分子子，，受受過過一一定定教教育育，，生生活活有有追追求求，，上進進心心強強，，消消費費能能力力較較強強；；多數(shù)數(shù)仍仍以以公公交交車車為為主主要要交交通通工工具具，，少少數(shù)數(shù)為為““有有車車一一族族””；；部分分員員工工流流動動性性大大。。該群群人人員員稀稀少少，，但但工工作作繁繁忙忙、、壓壓力力大大；；該群群消消費費者者多多為為知知識識分分子子，，受受過過一一定定教教育育，，對對生生活活有有追追求求，，消費費承承受受能能力力強強；；該群群為為““有有車車一一族族””，，出出入入片片區(qū)區(qū)外外較較方方便便，，容容易易被被周周邊邊配配套套完完善善的區(qū)域分流流；物業(yè)使用客戶群物業(yè)使用客戶群擁有自有物物業(yè)，手中握握有大量閑余余資金；習慣于在本本片區(qū)內生活活;改變生活居住環(huán)境。。物業(yè)購買客戶群片區(qū)人口結結構初步分分析工廠、企業(yè)業(yè)中高層管管理人員（（專家）特特征分析多為一人獨獨居或2口口、3口人人小家庭個人修養(yǎng)和和文化層次次較高見多識廣，，視野開闊闊，對生活活有所追求求多為技術出出身，比較較喜歡簡單的的生活，希希望有屬于于自己的群群體和空間間在企業(yè)和工工廠擔當重重要的職務務，個人收入較高居住在泉州州市區(qū)或與與普通員工工混住在一一起對居住現(xiàn)狀狀不滿意，，希望工作作、生活能能很好解決決工廠、企業(yè)業(yè)中高層管管理人員住住房需求特特征分析上下班方便便私生活能與與工廠和企企業(yè)低層員員工劃清界界限，與自己同級級別的群體體居住在一一起生活便利，，能滿足日常生生活所需房子關鍵是是方便使用用，且希望能物超超所值主要需求戶戶型單房、2房房或3房物業(yè)管理到到位，居住生活安安全有保障障追求較高品品質生活，，能提供優(yōu)優(yōu)質物業(yè)服服務報告思路2項目分析3項目戰(zhàn)略確確立1項目區(qū)位分分析4項目定位5項目價值實實現(xiàn)營銷導入思思考營銷戰(zhàn)略明修棧道，，暗渡陳倉倉，快打快快銷，高舉舉高打，租租售并舉營銷攻略概念攻略、、情景攻略略、事件攻攻略ONETOONE實實效攻略細節(jié)奠定“國際際”地位創(chuàng)新成就““專家”尊尊榮■“專家”的的身份是高高尚的；■“專家”的的生活是得得到尊重的的；■“專家”的的生活是品品位的；品質標準色色渠道構建之產(chǎn)業(yè)業(yè)園LOGO現(xiàn)場情景營營造之路旗具有國際風風格的品質質包裝，昭昭示項目的的品位內涵涵。。。。?！，F(xiàn)場情景營營造之圍墻光與色的互互為輝映，，更能浮動動項目的氣氣質，煽起起對品位的的向往和追追求。。。。渠道構建之營銷銷體驗中心心渠道構建之看樓樓通道渠道構建之戶外外廣告物以類聚，，人以群分分，產(chǎn)業(yè)巨巨子，專家家尊榮。。。。。。。。渠道構建之導示示牌動感的、現(xiàn)現(xiàn)代的、凸凸顯專家品品位。。。。。。。渠道構建之營銷銷體驗中心心渠道構建之營銷銷體驗中心心情景展示之之展板情景展示之之展場直郵報版DM宣傳物料籌籌備海報物料之名片片、名片夾夾戶型設計上上功能布局局更人性化化，新的戶戶型創(chuàng)新點點領先于片片區(qū)傳統(tǒng)戶戶型。戶型創(chuàng)新參參考——贈送錯層大大露臺錯層陽臺外外立面效果果圖贈送錯層大露臺戶型設計上上功能布局局更人性化化，新的戶戶型創(chuàng)新點點領先于片片區(qū)傳統(tǒng)戶戶型。戶型創(chuàng)新參參考——落地凸窗贈送落地轉角大凸窗窗贈送落地大凸窗實景景戶型創(chuàng)新參參考——集入戶花園園、錯層露露臺、空中中花園、轉轉角凸窗于于一體戶型創(chuàng)新參參考——（單身公寓寓）百變組組合戶型一一2套單身公公寓變?yōu)橐粦粢粡d。戶型創(chuàng)新參參考——（單身公寓寓）百變組組合戶型二二1套一房一一廳和1套套單身公寓寓變?yōu)閮煞績蓮d品質感和尊尊貴感打造造高檔物業(yè)業(yè)，與片區(qū)區(qū)整體形象象拉開距離離——建筑筑形象建筑外立面面建議———現(xiàn)代、格格調、恢弘弘細節(jié)和材質質體現(xiàn)品質質感：管道隱藏方方式，局部部用材門廳標識系系統(tǒng)體現(xiàn)領領域和尊貴貴感品質感和尊尊貴感打造造高檔物業(yè)業(yè)，與片區(qū)區(qū)整體形象象拉開距離離——建筑筑形象簡潔鮮明的的立面，具具有品質感感建筑外立面面建議———現(xiàn)代、格格調、品位位產(chǎn)品細節(jié)打打造空調位統(tǒng)一一設計，方方便檢修與與搬運，且不影響外外立面美觀觀；充分體體現(xiàn)人性化化設計景觀園林設設計營造清新自自然的園林林環(huán)境注重層次感感，豐富園園林景觀園內擺設雕雕塑小品，，增加藝術術感！——工廠宿宿舍與住宅宅小區(qū)的區(qū)區(qū)隔工業(yè)廠房住宅小區(qū)員工宿舍綠化帶圍墻墻用以噪音及及視野的阻阻隔引進高尚項項目的物管管服務項目目，全面提提升物業(yè)服服務水平，，體現(xiàn)項目目形象與品品質，創(chuàng)造造營銷價值值。物業(yè)智能化化車輛出入管管理小區(qū)背景廣廣播信息系系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)中中心物業(yè)管理公公告在線服務萬能IC卡卡安全防范智智能化周界防范系系統(tǒng)電子巡更系系統(tǒng)訪客對講系系統(tǒng)自動報警系系統(tǒng)居民生活智智能化寬帶網(wǎng)絡通信線路視頻接收小區(qū)智能化化體系建議議（一般做做法）物業(yè)管理建建議物管特色服服務（特別別提議）顛覆傳統(tǒng)物物管觀念，，首創(chuàng)七彩彩