啟動(dòng)策略及物業(yè)發(fā)展建議前期-大盤(pán)-產(chǎn)品-二三線城市

謹(jǐn)呈：湖南德坤投資置業(yè)有限公司德坤置業(yè)光陽(yáng)108畝項(xiàng)目

啟動(dòng)策略及物業(yè)發(fā)展建議 2010-7-52項(xiàng)目整體定位市場(chǎng)調(diào)研階段項(xiàng)目地塊查勘宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究住宅、商業(yè)、辦公市場(chǎng)調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費(fèi)者訪談投資者訪談經(jīng)營(yíng)者訪談等2010.52010.4項(xiàng)目屬性界定目標(biāo)分析、核心問(wèn)題界定市場(chǎng)分析客戶分析案例研究整體發(fā)展戰(zhàn)略整體定位規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)物業(yè)發(fā)展建議及啟動(dòng)期策略項(xiàng)目整體戰(zhàn)略與定位回顧戰(zhàn)略解析與核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉啟動(dòng)階段策略啟動(dòng)階段的定位建筑風(fēng)格、景觀體系建議物業(yè)配比和戶型配比建議配套建議物業(yè)整體布局建議項(xiàng)目工作階段劃分2010.63物業(yè)發(fā)展建議原則啟動(dòng)區(qū)策略及定位報(bào)告框架物業(yè)發(fā)展建議體系4區(qū)域即將升級(jí)，競(jìng)爭(zhēng)姿態(tài)是安份的追隨者？還是差異化？明晰價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)——地塊的資源特征，決定了本案的競(jìng)爭(zhēng)資本；——地塊與外部的關(guān)系，決定了本案的競(jìng)爭(zhēng)地位。02VS蝴蝶谷：城市價(jià)值、核心地段；VS中鐵：核心地段、綜合體價(jià)值；VS華潤(rùn)：品牌弱勢(shì)，但未來(lái)城市資源絕對(duì)占優(yōu)。與外部的關(guān)系01地塊的自然資源價(jià)值等級(jí)次優(yōu)；商業(yè)價(jià)值最高，前期難以體現(xiàn)；配套價(jià)值包括區(qū)位，基于區(qū)域及商業(yè)成熟。地塊的資源特征星沙大道開(kāi)元路長(zhǎng)永高速板倉(cāng)路蝴蝶谷鳳凰城中鐵國(guó)際城黃興大道5本案的資源排它性集中在商業(yè)上，盡管它成熟于后期利潤(rùn)最大化核心價(jià)值塑造動(dòng)感時(shí)尚領(lǐng)地高尚城市居所商務(wù)標(biāo)桿杰作核心問(wèn)題項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略顛覆傳統(tǒng)生活方式，塑造城市領(lǐng)袖打造長(zhǎng)沙東部新城的地標(biāo)性綜合體工業(yè)用地的優(yōu)化配置問(wèn)題尋求價(jià)值的建立競(jìng)爭(zhēng)姿態(tài)——在不可避免的紅海戰(zhàn)中，以強(qiáng)調(diào)繁華、時(shí)尚的都市主張來(lái)建立市場(chǎng)的差異性與價(jià)值感。6都市魅力+多元+活力三重發(fā)力，營(yíng)造特色UVD，做星沙市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)影響力弱強(qiáng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)能力弱強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)者機(jī)會(huì)主義者跟隨者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者—市場(chǎng)領(lǐng)跑者—游戲規(guī)則的建立者—區(qū)域影響者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值挑戰(zhàn)者都市魅力多元活力多樣化的產(chǎn)品組合，打造可居住一生的社區(qū)多功能組合，快捷、方便的多方位服務(wù)特色休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)大尺度公共開(kāi)放空間都市活力中心（UVD）標(biāo)志性建筑、形象中心識(shí)別系統(tǒng)的魅力，世界性、開(kāi)放性、設(shè)計(jì)的魅力7大盤(pán)之初，一是需要向市場(chǎng)表明這樣的價(jià)值態(tài)度，二是提升客戶的心理預(yù)期，并建立市場(chǎng)差異性，從而贏得為價(jià)值買單的空間。是選擇相互隔絕、戒備森嚴(yán)的生活，還是選擇豐富多彩、令人懷念的、相互支持的鄰里關(guān)系組成的城鎮(zhèn)，將是由我們自己來(lái)決定的。——DPZ——在這樣的價(jià)值主張下，無(wú)論是客戶還是產(chǎn)品，都應(yīng)是它的伸張者！8高開(kāi)低走的策略方式——高形象與精神屬性的綜合體起勢(shì)，合理總價(jià)斬獲廣泛客群?jiǎn)?dòng)區(qū)目標(biāo)：快速回轉(zhuǎn)現(xiàn)金流+帶動(dòng)尚都商業(yè)銷售！保持與整盤(pán)一致的形象與精神屬性——城市、多元、時(shí)尚綜合體立勢(shì)形象高端快速走量，中端產(chǎn)品體系抓主流客戶啟動(dòng)區(qū)策略低走高開(kāi)9啟動(dòng)區(qū)策略及定位產(chǎn)品策略客戶策略10啟動(dòng)區(qū)選擇：外城先行啟動(dòng)，商務(wù)商業(yè)氛圍造勢(shì)，公寓走量回現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏：先外而內(nèi)，由外城先行啟動(dòng)，滿足政府啟動(dòng)工業(yè)地塊要求，而后開(kāi)發(fā)內(nèi)城住宅部分；其中啟動(dòng)區(qū)優(yōu)先推進(jìn)南側(cè)公寓回現(xiàn)，工業(yè)地塊施工節(jié)奏適度減慢，主動(dòng)降低資金投入壓力。建面16.1萬(wàn)㎡R=7.0建面17.4萬(wàn)㎡R=6.0Ⅲ期Ⅱ期Ⅰ期（啟動(dòng)區(qū)）11啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)的的產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積配配比比開(kāi)發(fā)發(fā)策策略略：快快速速實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金金流流目目標(biāo)標(biāo)，，戶戶型型定定位位主主要要面面向向星星沙沙剛剛需需及及首首改改需需求求，，與與市市場(chǎng)場(chǎng)主主流流相相一一致致，，更更強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)實(shí)實(shí)用用性性整體體戶戶型型面面積積體體現(xiàn)現(xiàn)控控總總價(jià)價(jià)原原則則，，對(duì)對(duì)比比競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手，，在在主主流流區(qū)區(qū)間間范范圍圍內(nèi)內(nèi)稍稍緊緊湊湊公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品以以稍稍緊緊湊湊一一房房房房與與二二房房產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主戶型面積區(qū)間（㎡）面積配比總面積㎡面積比套數(shù)（套）套數(shù)比商業(yè)-6500033%--寫(xiě)字樓-3360017%--公寓一房35-454000020%100051%公寓二房50-604000020%72737%公寓三房75-852000010%25013%合計(jì)198600100%1977100%啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)戶戶型型面面積積配配比比如如下下：：12啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)底底鋪鋪定定位位，，根根據(jù)據(jù)商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值合合理理的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)性性，，考考慮慮最最后后的的配配比比及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布下沉廣場(chǎng)核心廣場(chǎng)裙樓街區(qū)集中賣場(chǎng)小廣場(chǎng)寫(xiě)字樓啟動(dòng)區(qū)13啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)策策略略及及定定位位產(chǎn)品品策策略略客戶戶策策略略14啟動(dòng)動(dòng)期期客客戶戶策策略略：：緊緊抓抓市市場(chǎng)場(chǎng)主主流流剛剛需需主打客客戶——喜歡都都市繁繁華，，關(guān)注注性價(jià)價(jià)比，，強(qiáng)調(diào)調(diào)實(shí)用用性與與便利利度的的忠實(shí)實(shí)愛(ài)戴戴者他們是是產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)的的中梁梁砥柱柱，事事業(yè)發(fā)發(fā)展蒸蒸蒸日日上；；期望城城市里里的自自我空空間，，講究究生活活便利利和環(huán)環(huán)境的的舒適適；有一定定的教教育背背景，，愛(ài)熱熱鬧、、愛(ài)嘗嘗新，，喜歡歡貼近近城市市；對(duì)于新新事物物有天天生的的敏銳銳，認(rèn)認(rèn)可有有品牌牌和時(shí)時(shí)尚的的事物物；……15物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議原原則啟動(dòng)區(qū)區(qū)策略略及定定位報(bào)告框框架物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議體體系16物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議的的目的的與總總則16承接定位與方案解決核心問(wèn)題體系構(gòu)建總則定位明確了客戶后，物業(yè)發(fā)展建議解決—滿足客戶的價(jià)值敏感點(diǎn)？樹(shù)立整整體時(shí)時(shí)尚、、活力力、城城市的的綜合合體形形象力求實(shí)現(xiàn)的方案目標(biāo)—在利潤(rùn)最大化前提下，兼顧持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流？將所做做所為為放置置在客客戶易易感知知，對(duì)對(duì)其敏敏感并并愿為為其埋埋單的的方面面專注投投入與與產(chǎn)出出的關(guān)關(guān)系，，不做做無(wú)效效果的的投入入于定位配合并支撐項(xiàng)目的整體檔次、形象、客戶于方案在開(kāi)發(fā)利益最優(yōu)化方案的深化方向上于產(chǎn)品商業(yè)、辦公、住宅產(chǎn)品定位下的深化發(fā)展建議17——滿足基本需求，敏感程度高優(yōu)先設(shè)計(jì)；基本面苦力加分項(xiàng)無(wú)差異——敏感程度高的重點(diǎn)突出，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力；——滿足基本需求，改善投入大，但消費(fèi)者感知度不高；——滿足基本需求，改善投入大，但消費(fèi)者無(wú)感知度高。戶型—實(shí)用+靈活：：面積緊緊湊適度超超越的的實(shí)用用產(chǎn)品品靈活的的公寓寓空間間物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議的的要素素構(gòu)成成外立面面——時(shí)尚+標(biāo)志時(shí)尚且且質(zhì)感感商業(yè)——時(shí)尚+多元多元復(fù)復(fù)合消消費(fèi)理理念立體垂垂直街街一站式式購(gòu)物物消費(fèi)費(fèi)示范區(qū)區(qū)—參與+創(chuàng)新生活方方式體體驗(yàn)園林——品質(zhì)+參與：生態(tài)、、精致致設(shè)計(jì)計(jì)參與性性與運(yùn)運(yùn)動(dòng)感感會(huì)所——時(shí)尚+健康：：健康運(yùn)運(yùn)動(dòng)時(shí)尚元元素18總則與與要素素下，，物業(yè)業(yè)發(fā)展展建議議體系系構(gòu)建建實(shí)用體體系標(biāo)簽體體系體驗(yàn)體體系物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議體體系確定怎怎么做做的指指導(dǎo)原原則——解決的的問(wèn)題題“捕捕捉客客戶的的深層層價(jià)值值需求求”基本面面加分項(xiàng)項(xiàng)通過(guò)規(guī)規(guī)劃、、產(chǎn)品品、景景觀、、生態(tài)態(tài)體系系、建建筑風(fēng)風(fēng)格打打造個(gè)性、、時(shí)尚尚、綜綜合體體大盤(pán)盤(pán)綜合體體氣勢(shì)勢(shì)、商商業(yè)規(guī)規(guī)劃、、品質(zhì)質(zhì)保證證、生生活方方式示范區(qū)區(qū)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)展示示確定項(xiàng)項(xiàng)目怎怎么做做——解決的的問(wèn)題題“抓抓住客客戶需需求點(diǎn)點(diǎn)如何何對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行升升級(jí)””高開(kāi)——綜合體開(kāi)項(xiàng)立勢(shì)，提升客戶心理預(yù)期；低走——安全產(chǎn)品啟動(dòng)，不盲目冒進(jìn)。啟動(dòng)區(qū)區(qū)策略略健康繁華品質(zhì)中產(chǎn)客客戶需求敏敏感點(diǎn)點(diǎn)個(gè)性19物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議體體系框框架目標(biāo)客客戶價(jià)價(jià)值敏敏感點(diǎn)點(diǎn)：追追求時(shí)時(shí)尚、、繁華華，重重視健健康，，參與與性（（消費(fèi)費(fèi)者））；未未來(lái)前前景、、好的的業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃、合合理總總價(jià)（（投資資者））關(guān)鍵詞詞提煉煉：時(shí)時(shí)尚、、標(biāo)簽簽、前前景、、主題題、規(guī)規(guī)劃、、總價(jià)價(jià)共性特征1：城市主流的消費(fèi)力量共性特征2：追求時(shí)尚、繁華、活力標(biāo)簽體體系現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚、、領(lǐng)先先的建建筑風(fēng)風(fēng)格復(fù)合多多元的的消費(fèi)費(fèi)理念念實(shí)用體體系實(shí)用且且健康康的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)生態(tài)共共享的的城中中現(xiàn)代代園林林體驗(yàn)體體系小而精的實(shí)景展示區(qū)樣板房主題化設(shè)計(jì)購(gòu)物理念體驗(yàn)包裝共性特特征3：喜歡呼呼朋喚喚友，，重家家庭，，希望望被自自己圈圈層所所認(rèn)可可時(shí)尚、、健康康的會(huì)會(huì)所生生活投資性性高的的街區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)、寫(xiě)寫(xiě)字樓樓20物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議原原則啟動(dòng)區(qū)區(qū)策略略及定定位報(bào)告框框架物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議體體系21物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議體體系標(biāo)簽體體系實(shí)用體體系體驗(yàn)體體系建筑外外立面面商業(yè)特特色理理念會(huì)所生生活方方式——旨在提提升預(yù)預(yù)期、、加速速買單單，為為遠(yuǎn)期期提升升價(jià)值值22綜合體體需符符合建建筑風(fēng)風(fēng)格選選型的的原則則及一一致性性——現(xiàn)代的的、雕雕塑級(jí)級(jí)的、、映襯襯城市市繁華華選型特特質(zhì)：：視覺(jué)區(qū)區(qū)隔、、城市市時(shí)尚尚、特特別意意象。。綜合體體建筑筑立面面23在統(tǒng)一一原則則下，，商務(wù)務(wù)區(qū)建建筑更更強(qiáng)調(diào)調(diào)外立立面儀儀式感感，玻玻璃元元素體體現(xiàn)公公建意意象工業(yè)地地塊以以商務(wù)務(wù)商業(yè)業(yè)功能能為主主，并并有類類甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字字樓的的出現(xiàn)現(xiàn)，將將成為為項(xiàng)目的的印象象標(biāo)識(shí)識(shí)。寫(xiě)字樓樓——形象標(biāo)標(biāo)桿：：通過(guò)挺挺拔外外立面面、適適度成成本的的單銀銀Low-E玻璃幕幕墻、、有沖沖擊力力的造造型和和頂部部構(gòu)件件等來(lái)來(lái)樹(shù)立立高端端寫(xiě)字字樓的的形象象。建筑立立面商務(wù)公建商業(yè)住宅、公寓挺拔外外立面面時(shí)尚造造型24街區(qū)可可采用用大膽膽的形形態(tài)，，不規(guī)規(guī)則體體塊、、多元元素的的應(yīng)用用，表表達(dá)時(shí)時(shí)尚主主張，，更直直接區(qū)區(qū)分星星沙其其他商商業(yè)原則：：注重時(shí)時(shí)尚風(fēng)風(fēng)格與與綜合合體整整體風(fēng)風(fēng)格的的一致致與搭搭接；；適度成成本：：外街街多運(yùn)運(yùn)用玻玻璃和和金屬屬材質(zhì)質(zhì)，內(nèi)內(nèi)街逐逐漸淡淡化高高成本本材質(zhì)質(zhì)的使使用。。建筑立面商務(wù)公建商業(yè)住宅、公寓25建筑風(fēng)格選型型的原則——現(xiàn)代的、雕塑塑級(jí)的、映襯襯城市商務(wù)生生活的由于我們的客客戶是關(guān)注價(jià)價(jià)值感和升值值前景的投資資客戶；對(duì)于他們來(lái)說(shuō)說(shuō)，外立面是是區(qū)別于其它它樓盤(pán)的關(guān)鍵鍵；所以，世聯(lián)認(rèn)認(rèn)為，為了在在一開(kāi)始和周周邊項(xiàng)目建立立差異形象，，與“城市活活力階層”、、“商務(wù)階層層”形成精神神上的共識(shí)，，公寓外立面面應(yīng)當(dāng)具備以以下特質(zhì)：視覺(jué)沖擊;時(shí)尚;創(chuàng)意;簡(jiǎn)潔。在單體設(shè)計(jì)方方面，我們相相信設(shè)計(jì)單位位會(huì)有很多很很好的創(chuàng)意，，世聯(lián)更多的的是站在市場(chǎng)場(chǎng)的角度，給給出我們的原原則和一些建建議與綜合體的整整體形象一致致是現(xiàn)代代的、、城市市的…但是，，普通通的現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約能能達(dá)到到這樣樣的效效果嗎嗎？建筑立立面商務(wù)公建商業(yè)住宅、公寓26重點(diǎn)推推薦——?jiǎng)?chuàng)意而而現(xiàn)代代的新新荷蘭蘭建筑筑，在在星沙沙市場(chǎng)場(chǎng)尚未未被采采用代表產(chǎn)產(chǎn)品——深圳優(yōu)優(yōu)品藝藝墅、、武漢漢萬(wàn)科科金色色家園園：特點(diǎn)：：色調(diào)調(diào)偏沉沉穩(wěn)、、用“盒盒子狀狀”的的懸挑挑、色色塊的的變化化等強(qiáng)調(diào)調(diào)幾何何感和和設(shè)計(jì)計(jì)感。。建筑立立面商務(wù)公建商業(yè)住宅、公寓27荷蘭建建筑的的細(xì)節(jié)節(jié)建議議1整體色色調(diào)把把握的的建議議：荷蘭建建筑的的常用用主色色調(diào)是是偏沉沉穩(wěn)的的酒紅色色、白白色和和暖色色調(diào)的其他他顏色色，沉沉穩(wěn)中中不失失激情情；在裝飾飾元素素上，，帶色色塊的的玻璃璃窗、、木質(zhì)質(zhì)的裝裝飾條條是常常用的的。建筑立立面商務(wù)公建商業(yè)住宅、公寓28荷蘭建建筑的的細(xì)節(jié)節(jié)建議議2重要元元素：：懸挑和和體塊塊的變變化是荷蘭蘭建筑筑中常常用的的元素素，只只要面面積不不大、、且在在高層層、超超高層層的運(yùn)運(yùn)用中中成大大體塊塊運(yùn)用用，不不會(huì)造造成過(guò)過(guò)多的的成本本增加加；在新的測(cè)量量規(guī)范中并并沒(méi)有針對(duì)對(duì)無(wú)圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的懸挑挑的限制。。建筑立面商務(wù)公建商業(yè)住宅、公寓29如何將時(shí)尚尚兼質(zhì)感的的“新荷蘭蘭建筑”運(yùn)運(yùn)用到高層層中？——幸福里：堅(jiān)堅(jiān)持懸挑與與色塊的變變化建筑特色——跳動(dòng)的格子子，六本木的的改良；特點(diǎn)：挺拔拔、后現(xiàn)代代氣息；運(yùn)用荷蘭建建筑的借鑒鑒意義：通通過(guò)懸挑和和色塊的變變化，同時(shí)時(shí)細(xì)部變化化堅(jiān)持統(tǒng)一一，減少零零碎感。華潤(rùn)﹒幸福里可借鑒性：沒(méi)有過(guò)多瑣瑣碎的持件件，整體挺挺拔感、質(zhì)質(zhì)感；色彩而體塊塊的變化，，同時(shí)追求求細(xì)部變化化的統(tǒng)一。。建筑立面商務(wù)公建商業(yè)住宅、公寓30新荷蘭建筑筑的中國(guó)實(shí)實(shí)踐——龍湖﹒春森彼彼岸，，懸挑挑、色色塊的的變化化與陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)內(nèi)內(nèi)包式式處理理建筑特特色——玻璃元元素的的大量量應(yīng)用用；特點(diǎn)：：立面面完整整感、、公建建氣息息；運(yùn)用荷荷蘭建建筑的的借鑒鑒意義義：玻玻璃及及各色色塊的的應(yīng)用用，陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)置置于玻玻璃掛掛件后后；與項(xiàng)目目適配配度仍仍需考考慮的的問(wèn)題題：立立飾切切得過(guò)過(guò)于零零碎，，以致致于影影響挺挺拔感感。龍湖﹒春森彼彼岸可借鑒鑒性：陽(yáng)臺(tái)內(nèi)內(nèi)包于于立面面之內(nèi)內(nèi)的處處理方方式。。建筑立立面商務(wù)公建商業(yè)住宅、公寓31建筑特特色——陽(yáng)臺(tái)和和外沿沿空間間的應(yīng)應(yīng)用；；特點(diǎn)：：立面面挺拔拔；運(yùn)用荷荷蘭建建筑的的借鑒鑒意義義：在在色調(diào)調(diào)變化化上與與幸福福里有有相似似之處處、維維持一一致風(fēng)風(fēng)格，，陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和外外沿空空間的的內(nèi)包包式處處理能能使里里面更更加公公建化化，與與底部部街區(qū)區(qū)形象象呼應(yīng)應(yīng)。萬(wàn)科﹒金色家家園關(guān)于公公寓外外立面面：建建議重重點(diǎn)借借鑒武武漢萬(wàn)萬(wàn)科金金色家家園的的公寓寓立面面風(fēng)格格可借鑒鑒性：陽(yáng)臺(tái)內(nèi)內(nèi)包于于立面面之內(nèi)內(nèi)的處處理方方式；；色彩和和體塊塊低調(diào)調(diào)且統(tǒng)統(tǒng)一的的變化化。建筑立立面商務(wù)公建商業(yè)住宅、公寓32新荷蘭蘭建筑筑于本本案的的小結(jié)結(jié)——挺拔感感、色色塊和和顏色色不顯顯零碎碎的變變化、、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)空間間的處處理原則一一：體體塊簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、、有質(zhì)質(zhì)感的的變化化——借鑒幸幸福里里建議：：建議議可采采用以以暖色色調(diào)為為主的的涂料料，以以簡(jiǎn)潔潔、統(tǒng)統(tǒng)一的的顏色色變化化突出出挺拔拔感。。原則二二：陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)空空間的的處理理——借鑒金金色家家園建議：：內(nèi)包包陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，用用鏤空空板代代替玻玻璃元元素，，體現(xiàn)現(xiàn)通風(fēng)風(fēng)健康康的生生活方方式。。原則三三：通通過(guò)裝裝飾體體現(xiàn)顏顏色變變化——借鑒春春森彼彼岸建議：：玻璃璃色塊塊與陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)鏤鏤空板板都作作顏色色變化化的載載體,但并不不推薦薦過(guò)于于切割割的零零碎感感。原則四四：屋屋頂懸懸挑處處理要要輕、、要薄薄——借鑒幸幸福里里建議：：屋頂頂懸挑挑簡(jiǎn)約約、現(xiàn)現(xiàn)代化化處理理。建筑立立面商務(wù)公建商業(yè)住宅、公寓33推薦風(fēng)風(fēng)格2：重點(diǎn)點(diǎn)借鑒鑒中信信紅樹(shù)樹(shù)灣的的現(xiàn)代代主義義建筑筑風(fēng)格格中信.紅樹(shù)灣灣可借鑒鑒性：簡(jiǎn)約約的現(xiàn)現(xiàn)代主主義風(fēng)風(fēng)格建筑特特色：：豎向植植架，，結(jié)合合水平平線角角飄板板，與與建筑筑外部部產(chǎn)生生豐富富細(xì)膩膩的陰陰影效效果，，削弱弱高層層住宅宅的體體量感感；形態(tài)多多樣的的飄窗窗；采用簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔明明了的的深灰灰搭白白線條條色彩彩搭配配，凸凸顯時(shí)時(shí)代感感。建筑立立面商務(wù)公建商業(yè)住宅、公寓34推薦風(fēng)風(fēng)格2：公寓寓重點(diǎn)點(diǎn)借鑒鑒湘域域中央央公建建化設(shè)設(shè)計(jì)，，著力力體現(xiàn)現(xiàn)商務(wù)務(wù)氛圍圍湘域中中央可借鑒性性：整體運(yùn)用用較大面面積的鍍鍍膜玻璃璃；立面橫向向、豎向向的隔斷斷式處理理手法；；凹凸形態(tài)態(tài)的裝飾飾使立面面具有立立體感；；成穩(wěn)的鍺鍺石色外外立面融融入富含含時(shí)代感感的現(xiàn)代代簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格，碰碰撞出城城市的氣氣息。建筑立面面商務(wù)公建商業(yè)住宅、公寓建筑特色色——穩(wěn)重、公公建化；；特點(diǎn)：玻玻璃外墻墻的隔斷斷式演繹繹；大體量玻玻璃外墻墻通過(guò)線線條隔斷斷的表現(xiàn)現(xiàn)手法，，鍺石石色外墻墻既表現(xiàn)現(xiàn)出商務(wù)務(wù)公寓的的成穩(wěn)又又能完美美融入城城市的現(xiàn)現(xiàn)代化氣氣息中。。35物業(yè)發(fā)展展建議體體系標(biāo)簽體系系實(shí)用體系系體驗(yàn)體系系建筑外立立面商業(yè)特色色理念會(huì)所生活活方式——旨在提升升預(yù)期、、加速買買單，為為遠(yuǎn)期提提升價(jià)值值36商業(yè)概念念運(yùn)用——時(shí)尚、參參與、生生態(tài)構(gòu)建建活力多多元購(gòu)物物體驗(yàn)，，基于mall概念與特特色化街街區(qū)時(shí)尚！時(shí)尚就是是我們的的標(biāo)簽，商業(yè)街街的時(shí)尚尚韻動(dòng)是是核心打打造的要要素；在城市核心片區(qū)區(qū)的生態(tài)態(tài)購(gòu)物理理念，提供的的更為舒舒適且流流行的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境。參與式、、體驗(yàn)式式消費(fèi)理理念是我們區(qū)區(qū)別于周周邊的核核心價(jià)值值，以活活力休閑閑為主旨旨構(gòu)建全全新的價(jià)價(jià)值體系系；不一樣的的購(gòu)物體體驗(yàn)合理的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃基礎(chǔ)下下，還提提供的是是特色化化的購(gòu)物物體驗(yàn)，，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目的本本身?xiàng)l件件，強(qiáng)調(diào)調(diào)城市且多多元的購(gòu)物狀狀態(tài)。37打造一站站式購(gòu)物物體驗(yàn)——時(shí)間消費(fèi)費(fèi)觀，那那是一種種極其時(shí)時(shí)髦的生生活方式式，以前前大家都都吶喊著著shoppingmall，現(xiàn)在原原來(lái)大家家都依賴賴于都市市，更追追求的是是livingmall。這就意意味著——更為復(fù)合合而時(shí)間間也就變變得更短短，來(lái)得得這里，，便是來(lái)來(lái)到一座座步行的的城！38更體現(xiàn)時(shí)時(shí)尚、活活力、創(chuàng)創(chuàng)意的立立面要求求——整體色彩彩與綜合合體一致致，設(shè)計(jì)計(jì)可更大大膽?yīng)毩⒌膬?nèi)內(nèi)街+靈活的街街區(qū)=更為強(qiáng)烈烈的感受受時(shí)尚購(gòu)物建筑形態(tài)小品及元素標(biāo)識(shí)39主入口處處，通過(guò)過(guò)新異的的城市界界面放大大，形成成聚斂效效應(yīng)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，形成成項(xiàng)目的的獨(dú)特““門(mén)面””城市的可可辨認(rèn)性性，來(lái)自自由背景景和前景景構(gòu)成的的城市空空間的整整體性；；具有特征征相對(duì)明明顯建筑筑風(fēng)格的的建筑，，極度視視覺(jué)沖擊擊。時(shí)尚購(gòu)物建筑形態(tài)小品及元素標(biāo)識(shí)裙樓街區(qū)集中賣場(chǎng)寫(xiě)字樓40參與——建筑形態(tài)態(tài)元素3：扶梯或或樓梯立體商業(yè)業(yè)的通道道元素1：廊橋形成二層層商業(yè)的的活動(dòng)標(biāo)標(biāo)高元素2：天橋靈活搭通通各功能能空間立體街區(qū)區(qū)——視覺(jué)兼體體驗(yàn)的立立體購(gòu)物物新方式式41外城:城市功能能（功能能混合/夜生活豐豐富/夜間照明明指數(shù)高高/方便停車車）內(nèi)城:社區(qū)功能能（私密密/獨(dú)立/與城市被被迫隔離離）關(guān)聯(lián):蜂巢。地下系統(tǒng)統(tǒng)自然采采光城市行為為與社區(qū)區(qū)行為復(fù)復(fù)合的MIX空間——開(kāi)放城市市社區(qū)集中賣場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓裙樓街區(qū)區(qū)42VDM=Visual+Merchandising——視覺(jué)營(yíng)銷，，元素1：設(shè)計(jì)感十十足的導(dǎo)視視系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)動(dòng)線價(jià)價(jià)值，并融融入現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚元素；；Customerwire<顧客導(dǎo)線>：不是客人人想怎么逛逛而是我們們想讓客戶戶怎么逛?。r(shí)尚購(gòu)物建筑形態(tài)小品及元素標(biāo)識(shí)43有可視外觀觀的商業(yè)包包裝，體現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)的生生命及感染染力，最終終實(shí)現(xiàn)客戶戶購(gòu)買的a+A建議商業(yè)立立面設(shè)計(jì)充充分考慮廣廣告牌位設(shè)設(shè)置的需要要，沿板倉(cāng)倉(cāng)路路和向向陽(yáng)路大量量設(shè)置廣告告牌位?！鰪?qiáng)商業(yè)氛氛圍——穩(wěn)定的現(xiàn)金金收入時(shí)尚購(gòu)物建筑形態(tài)小品及元素標(biāo)識(shí)44創(chuàng)意想像與與視覺(jué)盛宴宴，場(chǎng)景體體驗(yàn)地，也也成為小型型的駐留節(jié)節(jié)點(diǎn)高密度的建建筑群使人人產(chǎn)生壓迫迫感，設(shè)置置公共藝術(shù)術(shù)，能夠增增強(qiáng)城市意意象，并有有效地利用用道路、建建筑物附屬屬設(shè)備以活力、多多元化、時(shí)時(shí)尚性的取取向來(lái)反映映結(jié)合公共空空間休憩功功能時(shí)尚購(gòu)物建筑形態(tài)小品及元素標(biāo)識(shí)45將市政綠化化帶融入街街區(qū)打造范范圍，一體體化鋪裝增增強(qiáng)活力氣氣質(zhì)的延伸伸感一體化鋪裝裝，形成區(qū)區(qū)域延伸以開(kāi)放的、、擴(kuò)大化的的街區(qū)范圍圍，增強(qiáng)延延伸感個(gè)性化的鋪鋪裝時(shí)尚購(gòu)物建筑形態(tài)小品及元素標(biāo)識(shí)46下沉式廣場(chǎng)場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，最最好的文化化休閑節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，駐留人氣之之余，更提提供舒適的的休閑場(chǎng)所所退臺(tái)及下沉沉空間設(shè)置置綠化、園園林、水系系等，并在在廣場(chǎng)內(nèi)舉舉辦各類活活動(dòng)，使游人可可在逛街購(gòu)購(gòu)物之余，，感受園林林綠化及參參與各類活活動(dòng)，增強(qiáng)強(qiáng)公共空間間的參與性性;下沉式廣場(chǎng)場(chǎng)尺度宜人人即可，無(wú)無(wú)需過(guò)分放放大，建議議面積2000㎡㎡左右即可。。體驗(yàn)式購(gòu)物下沉廣場(chǎng)多元業(yè)態(tài)活力中心裙樓街區(qū)集中賣場(chǎng)寫(xiě)字樓下沉廣場(chǎng)47活力中心節(jié)節(jié)點(diǎn)，將人人流導(dǎo)入街街區(qū)中央，，移步換景景，體驗(yàn)街街區(qū)時(shí)尚活活力的秀場(chǎng)場(chǎng)利用中心廣廣場(chǎng)，打造寬闊闊的商業(yè)空空間和豐富富的商業(yè)層層次感，使使空間產(chǎn)生變變化和不斷斷變換的景景色和功能能區(qū)，營(yíng)造出讓讓人不斷有有新發(fā)現(xiàn)的的感覺(jué)。體驗(yàn)式購(gòu)物下沉廣場(chǎng)多元業(yè)態(tài)活力中心裙樓街區(qū)集中賣場(chǎng)寫(xiě)字樓中心廣場(chǎng)48街區(qū)為表，，多元業(yè)態(tài)態(tài)組合為里里：購(gòu)物、、餐飲、休休閑及適量量娛樂(lè)相結(jié)結(jié)合，共同同形成星沙沙活力新極極白天——購(gòu)物、吃飯飯，一站式式消費(fèi)，便便利時(shí)尚夜晚——飯館、茶館館、電玩、、電影，精精彩的夜生生活從這里里開(kāi)始………體驗(yàn)式購(gòu)物下沉廣場(chǎng)多元業(yè)態(tài)活力中心49業(yè)態(tài)排布原原則：根據(jù)據(jù)業(yè)態(tài)自身身的要求以以及促進(jìn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)和銷售售的目標(biāo)，，因地制宜宜排布各種種業(yè)態(tài)根據(jù)地塊條條件及區(qū)位位價(jià)值的差差異根據(jù)業(yè)態(tài)自自身需求決定因素業(yè)態(tài)排布原原則垂直方向上上：低區(qū)（主要要指1層以及地下下空間）以以購(gòu)物為主主；高層以以餐飲、休休閑娛樂(lè)為為主——既保證人氣氣，又能最最大化促進(jìn)進(jìn)銷售水平方向上上：沿板倉(cāng)南路路以購(gòu)物、、娛樂(lè)為主主，最大化利利用其昭示示性，凸顯顯檔次和活活力；工業(yè)用地塔塔樓底商主主要排布高高端餐飲、、休閑為主主，成為商商務(wù)休閑一一條街集中商業(yè)：：集中商業(yè)南南移至地塊塊東南部，，設(shè)置中高檔檔百貨，樹(shù)立商業(yè)業(yè)形象，商商超設(shè)于工工業(yè)用地負(fù)負(fù)一層，不不占有可售售商業(yè)面積積有利于經(jīng)營(yíng)營(yíng)和銷售體驗(yàn)式購(gòu)物下沉廣場(chǎng)多元業(yè)態(tài)活力中心50業(yè)態(tài)模擬集中商業(yè)及及商超業(yè)態(tài)態(tài)模擬：工業(yè)用地-1F：超市購(gòu)物物（沃爾瑪瑪）；南部賣場(chǎng)-1F~2F：百貨購(gòu)物物百貨購(gòu)物——兒童世界百貨購(gòu)物——服裝、鞋包包百貨購(gòu)物——化妝品體驗(yàn)——業(yè)態(tài)模擬集中賣場(chǎng)-1F超市購(gòu)物-1F商超51體驗(yàn)——業(yè)態(tài)模擬-1F街區(qū)業(yè)態(tài)模模擬：時(shí)尚購(gòu)物（（個(gè)性服飾飾、精品、、玩具店等等）；個(gè)性餐飲、、休閑（甜甜品店、冷冷飲、冰淇淇淋、咖啡啡吧、書(shū)吧吧等）個(gè)性服飾精品店冷飲、冰淇淇淋點(diǎn)甜品店書(shū)吧、咖啡啡廳52體驗(yàn)——業(yè)態(tài)模擬1F街區(qū)業(yè)態(tài)模模擬：專賣購(gòu)物（（運(yùn)動(dòng)、時(shí)時(shí)裝專賣店店）；品牌中西餐餐（麥當(dāng)勞勞、肯德基基、真功夫夫、必勝客客、味千拉拉面等）時(shí)裝專賣運(yùn)動(dòng)專賣品牌中西餐餐53體驗(yàn)——業(yè)態(tài)模擬工業(yè)地塊2F~3F街區(qū)業(yè)態(tài)模模擬：高檔餐飲（（中大型餐餐飲主力店店）；商務(wù)休閑娛娛樂(lè)（量販販KTV、洗浴、影影城等）。。美味風(fēng)情盡盡在此！特色餐飲悠悠茶香高檔餐飲國(guó)際影城國(guó)際影城商務(wù)休閑54親子教育機(jī)機(jī)構(gòu)動(dòng)漫城水療會(huì)體驗(yàn)——業(yè)態(tài)模擬集中賣場(chǎng)外外圍2F街區(qū)業(yè)態(tài)模模擬：休閑娛樂(lè)（（動(dòng)漫、親親子教育機(jī)機(jī)構(gòu)、水療療會(huì)、棋牌牌、咖啡、、美容美發(fā)發(fā)、健身等等）；精品中式餐餐飲（湘菜菜、粵菜、、川菜等精精品餐飲））。精品餐飲棋牌、咖啡啡55第五立面：：只要是空空中的空間間，便可以以來(lái)把商業(yè)業(yè)的空中庭庭院在地面土地地越來(lái)越少少的今天，，如何利用用立體空間間中的土地地成為了我我們的新課課題生態(tài)購(gòu)物綠色屋頂過(guò)渡空間商業(yè)廣場(chǎng)56空中花園與與戶外公園園直接相連連，生態(tài)購(gòu)購(gòu)物體驗(yàn)的的極致：日日本難波城城——公園式商業(yè)業(yè)mall難波公園的的構(gòu)思為一一個(gè)斜坡公園，從街道地地平面上升升至8層樓的高度度，形成高出城市的的自然綠洲洲。形象功能寫(xiě)字樓、商業(yè)及娛樂(lè)設(shè)施、住宅、空中花園一期建筑面積商業(yè)40000平米辦公樓80000平米公園8000平米綠地3000平米廣場(chǎng)與通道4700平米其他31300平米合計(jì)167000平米沿著30層高塔，空中花園、、屋頂綠樹(shù)樹(shù)，公園直直接跟大街街相連，欣賞大樹(shù)樹(shù)、巖石、、懸崖、草草坪、溪流流、瀑布池池塘及露臺(tái)臺(tái)，人們徜徜徉在空中中花園中盡盡享體驗(yàn)式購(gòu)物物的樂(lè)趣。生態(tài)購(gòu)物綠色屋頂過(guò)渡空間商業(yè)廣場(chǎng)5757與周邊舊城城景觀的和和諧過(guò)度自然景觀還還被用來(lái)消消除高聳的的、充滿現(xiàn)現(xiàn)代美感的的Mori大廈與歷史史上著名的的日式毛利利花園之間間高達(dá)15米的垂直距距離和心理理障礙。注意空間設(shè)設(shè)計(jì)變化豐豐富、充滿滿趣味斜坡公園，，從街道地地平面上升升至8層樓的高度度，采用空間向上退退臺(tái)的方式。。形成高出出城市的自自然綠洲；；用暖色石材材模擬的自然峽谷，與大阪市市區(qū)眾多的的灰色混凝凝土和瓷磚磚飾面的建建筑形成鮮明對(duì)比，也與周邊邊綠色盎然然的植被交相呼應(yīng)。同時(shí)，又是是四通八達(dá)達(dá)的通道。58裙樓街區(qū)集中賣場(chǎng)寫(xiě)字樓下沉廣場(chǎng)在市政公園園向地塊的的延伸地帶帶，打造廣廣場(chǎng)結(jié)點(diǎn)；；以集中綠化化與綠色廣廣場(chǎng)，一方方面提供駐駐留人氣的的空間，一一方面在入入口便提供供綠色舒適適的購(gòu)物映映象。生態(tài)購(gòu)物綠色屋頂過(guò)渡空間商業(yè)廣場(chǎng)廣場(chǎng)結(jié)點(diǎn)，，便也是最最好的生態(tài)態(tài)結(jié)點(diǎn)，駐駐留人氣之之余，更是是提供舒適適的綠色購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所59生態(tài)購(gòu)物綠色屋頂商業(yè)街及過(guò)渡空間商業(yè)廣場(chǎng)可利用的生生態(tài)概念空空間：建筑下部或或緣側(cè)的柱柱廊、向外外開(kāi)敞的邊邊庭；后退的入口口、門(mén)廊、、建筑物的的凹處、挑挑檐及下部部所構(gòu)成的的空間；建筑凹進(jìn)或或向外突出出的臺(tái)階、、花臺(tái)、半半私密的前前院或休閑閑區(qū)。城市受歡迎迎的逗留區(qū)區(qū)域，一般般是沿建筑立方方和一個(gè)空空間與另一一個(gè)空間的的過(guò)渡區(qū)；；邊界區(qū)域受受到青睞，，是因?yàn)樘幪幱诳臻g的的邊界為觀觀察空間提提供了最佳佳條件；街區(qū)的連廊廊、天橋、、扶持都將將成為點(diǎn)綴綴生態(tài)的節(jié)節(jié)點(diǎn)；軟性的邊界界是一種既既非完全私私密，又非非完全公共共的過(guò)渡區(qū)區(qū)。注重過(guò)渡空空間的軟性性打造，豐豐富城市界界面和空間間的情趣性性，提供更更多的逗留留節(jié)點(diǎn)60室外的商業(yè)業(yè)空間不僅僅增加營(yíng)業(yè)業(yè)面積，也也有較好的的聚集人氣氣的效果，，有利于把把整個(gè)街區(qū)區(qū)的商業(yè)氛氛圍連成一一體；滿足人流駐駐足，布置置適量的休休閑座椅與與店鋪?zhàn)我危簧虡I(yè)室內(nèi)空空間的延展展，形成街街區(qū)小廣場(chǎng)場(chǎng)，增強(qiáng)體體驗(yàn)感，擴(kuò)擴(kuò)大交流空空間，提供供更多的逗逗留節(jié)點(diǎn)。。街區(qū)綠化：：商業(yè)依靠靠綠化，向向戶外空間間自然拓展展，從而使使商業(yè)街空空間模糊化化、休閑化化生態(tài)購(gòu)物綠色屋頂商業(yè)街及過(guò)渡空間商業(yè)廣場(chǎng)61物業(yè)發(fā)展建建議體系標(biāo)簽體系實(shí)用體系體驗(yàn)體系建筑外立面面商業(yè)特色理理念會(huì)所生活方方式——旨在提升預(yù)預(yù)期、加速速買單，為為遠(yuǎn)期提升升價(jià)值62符合各期客客戶的不同同需求，制制定功能互互補(bǔ)的會(huì)所所需求，體體現(xiàn)時(shí)尚與與健康兩大大要素我們的客戶戶體系城市尋求認(rèn)可可者；更向往成熟便便利的生活；；追求時(shí)尚；敢于快兩步享享受新。事業(yè)蒸蒸日上上的奮斗者；；離不開(kāi)城市的的繁華；向往更反應(yīng)品品味的品質(zhì)；；期待時(shí)尚的生生活體驗(yàn)。會(huì)所于客戶：：時(shí)尚、健康康、標(biāo)簽建立標(biāo)志鮮明明的創(chuàng)意感，，吸引城市客客戶的標(biāo)簽；；基本社區(qū)功能能需求；形成城市意向向、示范時(shí)尚尚生活方式的的重要場(chǎng)館。。時(shí)尚“吧”泛會(huì)所主打客戶——星沙主流自住住需求，城市市價(jià)值的忠實(shí)實(shí)愛(ài)戴者會(huì)所打造原則則住宅63以“吧”的概概念打造迎合合時(shí)尚需求的的客戶群體，，表達(dá)的正是是多元且時(shí)髦髦的生活元素素時(shí)尚“吧”選址原則：結(jié)合售樓處處；輻射人群：整盤(pán)客戶；；需求面積：1000-1500㎡㎡；功能構(gòu)成：創(chuàng)新體驗(yàn)的的“吧”體系系；開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)：前期。健康吧音吧閃吧書(shū)吧時(shí)尚吧體系會(huì)所設(shè)置時(shí)尚吧泛會(huì)所住宅64提供時(shí)尚且場(chǎng)場(chǎng)地不大的健健康場(chǎng)所，類類似瑜珈房、、健身房、活活動(dòng)室等室內(nèi)內(nèi)活動(dòng)空間健身房瑜珈房選取小型室內(nèi)內(nèi)時(shí)尚運(yùn)動(dòng)為為主；像籃球場(chǎng)等可可結(jié)合主題園園林放于室外外；考慮將政府要要求的社區(qū)服服務(wù)站、老年年人活動(dòng)站、、門(mén)診所等與與會(huì)所相結(jié)合合；在人氣可以得得到滿足的前前提下，采用用會(huì)員制，提提高尊享度。。設(shè)計(jì)原則：健健康時(shí)尚老年人活動(dòng)室室時(shí)尚吧會(huì)所健康吧書(shū)吧閃吧音樂(lè)休閑吧乒乓球室可選功能：瑜瑜珈房、健身身房、麻將室室、活動(dòng)室、、乒乓球室等等；總面積：400平米左右。65閃吧·Flash非凡VS正常躲在蛋殼里上上網(wǎng)和在電腦腦桌前上網(wǎng)不不一樣。群居VS孤獨(dú)網(wǎng)游同伴就坐坐在隔壁的蛋蛋殼里在一根根網(wǎng)線的另一一頭不一樣。。關(guān)鍵詞：創(chuàng)意、共享、交流設(shè)計(jì)感強(qiáng)的內(nèi)飾風(fēng)格+上網(wǎng)所處空間也可概念設(shè)計(jì)+可結(jié)合茶吧或休閑吧來(lái)做+總面積在150平米左右。66書(shū)吧·Books“讀書(shū)時(shí)，我愿愿在每一個(gè)美美好思想的面面前停留，就就像在每一條條真理面前停停留一樣?！薄薄獝?ài)默生關(guān)鍵詞：精致、嫻靜、專享功能要素：時(shí)尚雜志區(qū)、小型影音室、流行書(shū)籍專區(qū)、書(shū)籍共享區(qū)；面積需求：150平米左右。67音樂(lè)休閑吧·Music“像這么一代人人，都是聽(tīng)著著譚詠麟、四四大天王、邁邁克杰克遜的的歌，那不僅僅僅是幾首歌歌，那是時(shí)代代的烙印。”“那些熟悉的聲聲音，每次聽(tīng)聽(tīng)到都這么讓讓人心潮起伏伏?！标P(guān)鍵詞：交流、懷念、與朋友一起功能要素：點(diǎn)唱機(jī)、配備輕音樂(lè)的小型會(huì)客廳、試聽(tīng)區(qū)、音樂(lè)雜志區(qū)、吧臺(tái)；面積區(qū)間：150平米左右。68結(jié)合園林及架架空層的泛會(huì)會(huì)所，將主要要強(qiáng)調(diào)目標(biāo)客客戶看重的運(yùn)運(yùn)動(dòng)功能與休休憩交流空間間泛會(huì)所設(shè)置項(xiàng)目低高休憩空間游泳池網(wǎng)球場(chǎng)足球場(chǎng)籃球球場(chǎng)場(chǎng)羽毛毛球球場(chǎng)場(chǎng)兒童童娛娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)露天天健健身身器器材材乒乓乓球球項(xiàng)目目低高休憩憩空空間間游泳泳池池網(wǎng)球球場(chǎng)場(chǎng)足球球場(chǎng)場(chǎng)籃球球場(chǎng)場(chǎng)羽毛毛球球場(chǎng)場(chǎng)兒童童娛娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)露天天健健身身器器材材乒乓乓球球使用用率率視項(xiàng)項(xiàng)目目具具體體情情況況而而定定投資資指指標(biāo)標(biāo)維護(hù)護(hù)成成本本69序列列投資資設(shè)置置意意向向維護(hù)護(hù)成成本本使用用率率休憩憩空空間間網(wǎng)球球場(chǎng)場(chǎng)游泳泳池池足球球場(chǎng)場(chǎng)高高高高低高高高高低高低鼓勵(lì)勵(lì)配配置置不配配置置少量量配配置置（（標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)池池規(guī)規(guī)模模））不配配置置羽毛毛球球場(chǎng)場(chǎng)低高高少量量配配置置乒乓乓球球低低高鼓勵(lì)勵(lì)配配置置籃球球場(chǎng)場(chǎng)低低高鼓勵(lì)勵(lì)配配置置兒童童娛娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)低低高鼓勵(lì)勵(lì)配配置置泛會(huì)會(huì)所所設(shè)設(shè)置置泛會(huì)會(huì)所所建建議議配配置置乒乒乓乓球球、、籃籃球球、、兒兒童童娛娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)、、休休憩憩交交流流空空間間，，并并適適當(dāng)當(dāng)配配置置游游泳泳池池、、羽羽毛毛球球場(chǎng)場(chǎng)70物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議體體系系標(biāo)簽簽體體系系實(shí)用用體體系系體驗(yàn)驗(yàn)體體系系實(shí)用用且且健健康康的的產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)商業(yè)業(yè)特特色色理理念念生態(tài)態(tài)共共享享的的城城中中現(xiàn)現(xiàn)代代園園林林———營(yíng)銷銷的的推推動(dòng)動(dòng)力力，，買買單單的的基基本本前前提提71定位位回回顧顧———綜合合體體配配套套之之上上優(yōu)優(yōu)化化的的主主流流居居家家產(chǎn)產(chǎn)品品突突破破市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)希望望成成為為圈圈子子中中心心經(jīng)常常呼呼朋朋喚喚友友，，對(duì)對(duì)公公共共空空間間和和待待客客空空間間敏敏感感關(guān)注注私私人人享享受受對(duì)私私人人享享受受空空間間主主臥臥、、廚廚房房、、浴浴室室敏敏感感關(guān)注注家家人人健健康康對(duì)戶戶型型的的通通風(fēng)風(fēng)、、采采光光等等因因素素敏敏感感產(chǎn)品品發(fā)發(fā)力力點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)化化公公共共空空間間和和待待客客空空間間私人人享享受受空空間間的的升升級(jí)級(jí)生態(tài)態(tài)化化的的戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目容容積積率率很很高高，，我我們們戶戶型型的的賣賣點(diǎn)點(diǎn)不能能靠靠““贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積””來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)力力；我們們的的戶戶型型發(fā)發(fā)力力點(diǎn)點(diǎn)必必須須找找到到和和客戶戶生生活活密密切切相相關(guān)關(guān)的的賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，來(lái)來(lái)進(jìn)進(jìn)行行精精細(xì)細(xì)化化的的研研究究，，才能能建建立立持持續(xù)續(xù)的的產(chǎn)產(chǎn)品品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力。。一切切源源自自客客戶戶———““享受受型型””剛剛需需和和首首改改是是一一群群什什么么樣樣的的人人？？72高容容積積率率的的適適度度化化解解———樓棟棟朝朝東東南南偏偏轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)改改善善整整體體戶戶型型朝朝向向建議采用用——建筑單體體可以往往東南偏偏轉(zhuǎn)一定定角度，，實(shí)現(xiàn)各各戶型朝朝向優(yōu)化化，減少少正西、、正北戶戶型。73戶型設(shè)計(jì)計(jì)價(jià)值要要點(diǎn)——整體戶型型緊湊化化、與市市場(chǎng)需求求吻合，，適度創(chuàng)創(chuàng)新，突突破市場(chǎng)場(chǎng)原有體體系小三房：：90-100中三房：：110-120四房：135-145一房：35-45二房：75-85公寓產(chǎn)品品緊湊型居居家產(chǎn)品品100平米以上上產(chǎn)品舒舒適產(chǎn)品品項(xiàng)目各戶戶型設(shè)定定面積各戶型產(chǎn)產(chǎn)品歸類類各產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)原則則小面積產(chǎn)產(chǎn)品突出出空間組組合可變變性，使使用功能能多樣化化在面積經(jīng)經(jīng)濟(jì)性的的基礎(chǔ)上上保證功功能舒適適性注重舒適適性，作作為標(biāo)桿桿產(chǎn)品體體現(xiàn)項(xiàng)目目檔次戶型設(shè)計(jì)計(jì)價(jià)值要要點(diǎn)多功能、、自由變變化實(shí)用性提提升生活尺度度擴(kuò)容小戶型中戶型大戶型二房：50-60三房：75-8574項(xiàng)目空間間控制上上的舍與與得——我們打動(dòng)動(dòng)享受型型剛需、、首改客客戶的同同時(shí)，面面積不能能失控戶型區(qū)間客廳開(kāi)間主臥開(kāi)間第一次臥開(kāi)間最小開(kāi)間≤60m2（單房、一房）≥3.6m≥

3.2m————70-90（兩房）≥

3.9m≥

3.6m——≥

3.0m90~110m2（三房）≥

3.9m≥

3.6m≥

3.3m≥

2.8m120~130m2（三房）≥

4.0m≥

3.6~3.9m≥

3.3~3.6m≥

2.8m為保障高高層產(chǎn)品品的基本本舒適度度，在開(kāi)開(kāi)間上應(yīng)應(yīng)當(dāng)保持持以下尺尺寸:——本指標(biāo)為為控制指指標(biāo)，在在規(guī)劃可可以根據(jù)據(jù)戶型具具體情況況調(diào)整。。在總體指指標(biāo)可以以滿足的的狀況下下可以適適度擴(kuò)大大可以適度度縮小——選擇放大大客戶敏敏感的重重要空間間，減弱弱次要空空間的方方式，確確保整體體面積不不能失控控。75基本面——基本戶型型格局的的保證：：入戶玄玄關(guān)及生生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)依然是是標(biāo)配，，完整廚廚房空間間保留入戶玄關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)實(shí)用率較較高贈(zèng)送落地地凸窗多功能房間設(shè)設(shè)計(jì)公寓產(chǎn)品居家公寓商務(wù)公寓76強(qiáng)調(diào)主臥或客客廳空間，以以城市觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)形成多功功能房設(shè)計(jì)可以作為陽(yáng)光光室可以作為休閑閑房城市景觀陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，彈性功能能空間公寓產(chǎn)品居家公寓商務(wù)公寓77臥室和客廳之之間的推拉門(mén)門(mén)間隔，推開(kāi)開(kāi)移動(dòng)門(mén)就可可以躺在床上上看大投影??！抬高地臺(tái)可以以避免灰塵被被帶進(jìn)臥室，，下面還有儲(chǔ)儲(chǔ)物空間！創(chuàng)新暢想：不不大的公寓，，可以考慮更更靈活可變的的空間，強(qiáng)調(diào)調(diào)是使用面積積，而不是套套內(nèi)面積冰箱在廚房的的另一側(cè)，不不必打開(kāi)廚房房門(mén)也可以拿拿飲料水果出出來(lái)！公寓產(chǎn)品居家公寓商務(wù)公寓78幫助改善公寓寓的舒適度，，更帶來(lái)只有有公寓的趣味味體驗(yàn)弱化次要功能能家具整合布局改善局部空間奢侈侈化通過(guò)壓縮廚房房餐廳等次要要功能空間，，將實(shí)用面積積集中于客廳廳；考慮并預(yù)留收收納空間與內(nèi)內(nèi)部家具的位位置，避免零零碎空間的出出現(xiàn)；衛(wèi)浴局部的合合理布局，提提供具有更好好生活品質(zhì)的的空間組合模模式；通過(guò)廳臥室連連通等形式，，形成局部奢奢侈型的空間間，提高空間間舒適度與趣趣味性。公寓產(chǎn)品居家公寓商務(wù)公寓79優(yōu)秀項(xiàng)目參考考：花樣年花花郡43㎡一房一廳公寓產(chǎn)品居家公寓商務(wù)公寓38㎡一房一廳80花樣年花郡兩兩房一廳公寓寓62㎡兩房一廳52.6㎡兩房一廳81入戶大堂體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)與調(diào)性性，建議以寫(xiě)寫(xiě)字樓的大堂堂標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)現(xiàn)高檔次，設(shè)設(shè)計(jì)效果儀式式、穩(wěn)重公寓產(chǎn)品居家公寓商務(wù)公寓82主題工作室，，配備休息功功能區(qū)，可商商輔住洗漱茶水間辦公區(qū)休息區(qū)我的工作室，，就是我的全全部，我希望望伏案工作到到夜深以后，，不需要奔波波，就能夠有有一個(gè)小小的的空間，一張張溫馨的床可可以讓我徹底底的放松……設(shè)計(jì)原則：設(shè)設(shè)定休息功能能區(qū)間，可商商可住，增加加商務(wù)公寓的的額外使用價(jià)價(jià)值。公寓產(chǎn)品居家公寓商務(wù)公寓83全無(wú)墻設(shè)計(jì)，，空間自由分分配SOHO空間空間自由分配配室內(nèi)全無(wú)墻設(shè)設(shè)計(jì)，大空間間內(nèi)功能自由由分配，居住住、辦公兩相相宜；每個(gè)小空間獨(dú)獨(dú)立設(shè)置衛(wèi)生生間，以提供供靈活的使用用功能作為差差異化賣點(diǎn)。。公寓產(chǎn)品居家公寓商務(wù)公寓84可自由分割的的框架式結(jié)構(gòu)構(gòu)，可打造個(gè)個(gè)性化的辦公公空間你的公司也可可以獨(dú)占一層層，仿佛獨(dú)占占了整個(gè)世界界，

擁有有廣闊空間，，老板可以最最大自由地布布置他自己的的辦公室，沒(méi)沒(méi)有任何何條件限制您您的公司與世世界最先鋒取取得一致設(shè)計(jì)原則：盡盡量靈活的分分割空間，給給客戶更高的的價(jià)值感與使使用性。公寓產(chǎn)品居家公寓商務(wù)公寓85各取所需需的多單單元空間間組合方方式，全全面滿足足不同規(guī)規(guī)模的辦辦公、居居住需求求公寓產(chǎn)品居家公寓商務(wù)公寓+=平面組合：公寓辦公依據(jù)使用用者的需需求面積積多單元元彈性組組合，空空間靈活活可變86小戶型將將玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)預(yù)留留，稍大大戶型以以入戶花花園取代代玄關(guān)空空間——整潔的客客人入門(mén)門(mén)空間為每個(gè)戶戶型標(biāo)配配一個(gè)尺尺度合適適的、與與客廳視視覺(jué)隔斷斷的玄關(guān)關(guān)空間：：保障客廳廳空間的的純粹和和整潔；；高梯戶產(chǎn)產(chǎn)品的異異型空間間盡可能能聚集到到玄關(guān)空空間。居家產(chǎn)品緊湊型舒適型87廚房作為為待客空空間之一一，在小小戶型中中通過(guò)生生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的標(biāo)配配，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)廚房的的緊湊整整潔對(duì)于緊湊湊房型的的合理程程度，廚廚衛(wèi)空間間是否緊緊湊合理理非常關(guān)關(guān)鍵。標(biāo)配生活活陽(yáng)臺(tái)緊湊的廚廚衛(wèi)空間間居家產(chǎn)品緊湊型舒適型88緊湊房型型的實(shí)用用性提升升——強(qiáng)調(diào)臥室室和外延延空間在空間緊湊的前提下緊湊房型的設(shè)計(jì)要點(diǎn)：舒適三房主臥套間化，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)：為增加主臥的尊貴感和實(shí)用性，一定要保障兩個(gè)衛(wèi)生間；臥室均設(shè)置落地凸窗作為外延空間；用陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)增加客廳（或主臥的外延空間）。在空間緊緊湊的情情況下盡量強(qiáng)調(diào)調(diào)主臥的的功能和待客空空間外延空間間是臥室室功能提升的重重要手段段加大開(kāi)間間尺寸、、增加陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、凸窗及玄玄關(guān)空間間是提升升待客空間間的重要要手段優(yōu)化的居家產(chǎn)品私人空間升級(jí)公共空間和待客空間生態(tài)化設(shè)計(jì)89在開(kāi)間允允許的偏偏大戶型型，體現(xiàn)現(xiàn)客廳體體量感，，可以多多采用連連廳設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)品傾向向上面的的選擇——更多用連連廳，增增大緊縮縮面積下下的客廳廳空間感感；連廳也更更受照顧顧學(xué)齡前前兒童的的三口之之家喜愛(ài)愛(ài)；橫廳直廳居家產(chǎn)品緊湊型舒適型90邊套采用用多窗采采光或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角落地地窗的形形式，引引入對(duì)流流的自然然風(fēng)建議采用用——讓多窗采采光成為為邊套產(chǎn)產(chǎn)品的標(biāo)標(biāo)配，實(shí)實(shí)現(xiàn)小戶戶型的健健康舒適適度；主臥可以以配備轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角落地地凸窗或或露臺(tái)等等外沿空空間，增增加私人人空間的的舒適度度。居家產(chǎn)品緊湊型舒適型91優(yōu)秀項(xiàng)目目參考：：金地上上塘道居家產(chǎn)品緊湊型舒適型92物業(yè)發(fā)展展建議體體系標(biāo)簽體系系實(shí)用體系系體驗(yàn)體系系實(shí)用且健健康的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)投資性高高的寫(xiě)字字樓、商商業(yè)生態(tài)共享享的城中中現(xiàn)代園園林——營(yíng)銷的推推動(dòng)力，，買單的的基本前前提93類甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓，，把握辦辦公客戶戶敏感點(diǎn)點(diǎn)，采取取形象做做足、合合力控制制成本的的開(kāi)發(fā)策策略形象提升包括外立面面、大堂、、過(guò)道、電電梯間、層層高等方面面的改善核心設(shè)施完完善包括足夠的的電梯數(shù)量量、停車位位、網(wǎng)絡(luò)、、會(huì)議設(shè)施施、餐飲等等，特別是是電梯和停停車位敏感感環(huán)境改善對(duì)采光、綠綠化、通風(fēng)風(fēng)等能改善善辦公環(huán)境境的因素比比較關(guān)注節(jié)約運(yùn)營(yíng)成成本要求比較經(jīng)經(jīng)濟(jì)的單層層面積設(shè)置置以及合適適的物業(yè)管管理費(fèi)高性價(jià)比涉及結(jié)構(gòu)創(chuàng)創(chuàng)新、環(huán)境境改善、面面積劃分等等高形象重使用、控控成本智能化創(chuàng)新新高檔辦公客客戶敏感點(diǎn)點(diǎn)本案開(kāi)發(fā)策策略94高度：保證證2.7米的凈高，，同時(shí)通過(guò)過(guò)外立面支支撐和內(nèi)部部的設(shè)備用用房支撐起起約3層的高度用用作會(huì)議室室或者開(kāi)發(fā)發(fā)商自用，，既提升形形象又增加加項(xiàng)目的附附加值凈高（米）甲級(jí)2.7以上（含2.7米）乙級(jí)2.5米以上本項(xiàng)目類甲甲級(jí)寫(xiě)字樓樓定位建議凈高高：2.7米建議層高高：米高度測(cè)量量標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓核心筒支撐層（屋頂設(shè)備層）寫(xiě)字樓主體層樓頂搭建層統(tǒng)一外立面玻璃幕墻——案例：深深圳榮超超經(jīng)貿(mào)中中心通過(guò)外立立面支撐撐在頂上上搭板2-3層左右，，最多可以以支撐12米高，報(bào)建完以以后可以以搭板隔隔離后使使用女兒墻與與屋頂面面交界的的點(diǎn)為規(guī)規(guī)劃院判判斷高度度的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)備用房房不算高高度解決方案案限制條件件搭高的部部分沒(méi)有產(chǎn)權(quán)權(quán)，不能銷售售，一般般開(kāi)發(fā)商商得自己持有有通過(guò)外立立面支撐撐和內(nèi)部部的設(shè)備備用房支支撐起約約3層的高度度，作為為會(huì)議室室或者開(kāi)開(kāi)發(fā)商自自用辦公公類甲級(jí)寫(xiě)字樓高形象智能化重實(shí)用95大堂尺寸寸和材質(zhì)質(zhì)：本項(xiàng)項(xiàng)目大堂堂面積不不小于300㎡，內(nèi)空高高度約8米，在看看得見(jiàn)的的高度上上選用大大理石等等高級(jí)石石材，其其余部分分可用普普通石材材，做足足形象大堂設(shè)計(jì)計(jì)原則：：(1)大堂的高高度和面面積極大大地影響響著寫(xiě)字字樓的形形象檔次次，應(yīng)避免免狹小的的大堂面面積和較較低的高高度造成成壓抑感感；(2)寫(xiě)字樓大堂面積積一般為該該棟樓體體建筑面面積的1/150-1/100，一般取取建筑面面積的下下限；(3)內(nèi)空高度度最低不應(yīng)應(yīng)小于5米；(4)大堂的主主題性風(fēng)風(fēng)格有利利于寫(xiě)字字樓形象象和開(kāi)發(fā)發(fā)商的品品牌打造造。(5)深圳甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓的大堂堂面積都都在1000-2000平米之間間本項(xiàng)目建議：：面積：本項(xiàng)目寫(xiě)字樓樓建面約為30000㎡㎡，按照建筑面面積1/150-1/100的比例，大堂堂面積應(yīng)該為為200-300㎡之間，為了更更好體現(xiàn)檔次次和形象，建建議大堂面積積不低于300㎡；高度：高檔寫(xiě)字樓大大堂內(nèi)空高度度不低于5米，本項(xiàng)目建建議高度為8米（兩層高度度），做足形形象；材料：在看得見(jiàn)的的高度選用大大理石、花崗崗巖、高級(jí)地地磚或鋪高級(jí)級(jí)地毯；墻面面應(yīng)為大理石石或高級(jí)墻紙紙或高級(jí)漆，，可設(shè)置吊頂頂。類甲級(jí)寫(xiě)字樓高形象智能化重實(shí)用96入口處設(shè)置外外挑雨蓬，車車行大堂提升升客戶尊貴感感和舒適度在寫(xiě)字樓外部部公共空間，，配合外立面面風(fēng)格，設(shè)置置寬敞的門(mén)廳廳入口，展示示豪華、高檔檔形象；入口口處處設(shè)設(shè)置置外外挑挑雨雨篷篷，，風(fēng)風(fēng)雨雨無(wú)無(wú)阻阻，，倍倍顯顯舒舒適適尊尊貴貴；；寫(xiě)字字樓樓入入口口門(mén)門(mén)前前停停車車，，無(wú)無(wú)需需過(guò)過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)步步行行距距離離即即可可進(jìn)進(jìn)入入大大堂堂。。類甲級(jí)寫(xiě)字樓高形象智能化重實(shí)用97侯梯梯廳廳：：參參考考高高端端寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓侯侯梯梯廳廳的的尺尺寸寸，，建建議議本本項(xiàng)項(xiàng)目目侯侯梯梯廳廳寬寬度度為為2.5米，，凈凈高高4.5米并并用用吊吊頂頂裝裝修修，，突突出出大大尺尺度度空空間間，，體體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象和和檔檔次次候梯梯廳廳設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)原原則則：：(1)多臺(tái)并列成成排布置的的電梯，候候梯廳深度度不應(yīng)小于于1.5×最大轎廂的的深度；(2)多臺(tái)并列成成排布置的的群控電梯梯候梯廳深深度不應(yīng)小小于2.4米；(3)多臺(tái)面對(duì)面面排列的群群控電梯候候梯廳深度度不應(yīng)小于于相對(duì)電梯梯的轎廂深深度之和，，不大于4.5米。候梯廳裝修修要點(diǎn)：(1)空間感強(qiáng)，，色彩簡(jiǎn)單單明亮；(2)有明確的導(dǎo)導(dǎo)向作用，，體現(xiàn)主要要交通動(dòng)線線的流動(dòng)方方向。目前高端寫(xiě)寫(xiě)字樓的侯侯梯廳的寬寬度大多數(shù)數(shù)在2.6米-3米之間；裝裝修后凈高高度5米以上，用用吊頂裝修修2.5米凈高4.5米首層候梯廳廳挑高類甲級(jí)寫(xiě)字樓高形象智能化重實(shí)用98停車場(chǎng)人性性化外圍泊泊車導(dǎo)視，，細(xì)節(jié)體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目細(xì)致致、貼心的的人文服務(wù)務(wù)停車場(chǎng)是寫(xiě)字樓的的另一張門(mén)臉大量寫(xiě)字樓樓客戶出入入均通過(guò)停停車場(chǎng)，停車位是否否充足以及及停車場(chǎng)的的品質(zhì)直接接影響客戶戶對(duì)項(xiàng)目的的感知人性化導(dǎo)視視牌告知客客戶目前所在位位置至停車車場(chǎng)路徑同時(shí)電子顯顯示屏顯示示當(dāng)前泊車狀狀況停車場(chǎng)重要要性類甲級(jí)寫(xiě)字樓高形象智能化重實(shí)用99電梯：按照照甲級(jí)寫(xiě)字樓樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置電梯數(shù)數(shù)量和候梯梯時(shí)間，成成為項(xiàng)目的核心心賣點(diǎn)之一一，同時(shí)引進(jìn)進(jìn)穩(wěn)定性好好的合資電電梯以節(jié)約約成本國(guó)產(chǎn)的貼標(biāo)標(biāo)電梯廣州日立等等品牌建議：：性價(jià)比更高高的國(guó)產(chǎn)電電梯，廣州州日立、上上海三菱等等；電梯數(shù)數(shù)量做做足：：高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓樓客梯梯配比比為4500㎡㎡/個(gè)，，本項(xiàng)項(xiàng)目寫(xiě)寫(xiě)字樓樓部分分面積積暫定定為30000㎡，則需要配配備客客梯7部，同時(shí)配配備貨貨梯；；電梯速速度：：(1)建議電電梯分分為低低區(qū)和和高區(qū)區(qū)，各各3部客梯梯；(2)高區(qū)速速度4米/秒，低低區(qū)速速度2米/秒，平平均等等待時(shí)時(shí)間不不超過(guò)過(guò)30秒。類甲級(jí)寫(xiě)字樓高形象智能化重實(shí)用100空調(diào)：：建議議選用用傳統(tǒng)統(tǒng)中央央空調(diào)調(diào)，切切合星星沙市市場(chǎng)與與寫(xiě)字字樓控控成本本的發(fā)發(fā)展策策略功能選選擇建建議：：（1）建議議設(shè)置置傳統(tǒng)統(tǒng)成熟熟的水水冷中中央空空調(diào)：：具有有分戶戶計(jì)量量功能能，并并且更更加節(jié)節(jié)能的的VRV系列的的中央央空調(diào)調(diào)目前前在深深圳已已經(jīng)逐逐漸成成為市市場(chǎng)主主流，，但對(duì)對(duì)于溢溢價(jià)有有限的的長(zhǎng)沙沙市場(chǎng)場(chǎng)，主主流寫(xiě)寫(xiě)字樓樓仍采采用傳傳統(tǒng)中中央空空調(diào)，，而在在星沙沙含中中央空空調(diào)的的高檔檔寫(xiě)字字樓已已經(jīng)領(lǐng)領(lǐng)先市市場(chǎng)，，基于于本項(xiàng)項(xiàng)目需需采取取的高高形象象控成成本策策略，，配置置傳統(tǒng)統(tǒng)中央央空調(diào)調(diào)是相相對(duì)合合理的的策略略；（2）配置置新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)，改改善寫(xiě)寫(xiě)字樓樓內(nèi)空空氣質(zhì)質(zhì)量，，提高高客戶戶滿意意度的的同時(shí)時(shí)，增增加了了產(chǎn)品品的附附加價(jià)價(jià)值。。工程結(jié)結(jié)構(gòu)建建議：：與消防防管道道走管管系統(tǒng)統(tǒng)綜合合考慮慮，部部分管管道可可以選選擇貫貫穿梁梁技術(shù)術(shù)，盡盡量避避免管管道到到對(duì)于于層高高的影影響。?？照{(diào)種類制冷原理成本計(jì)量方式適用條件中央空調(diào)水冷300元/平米統(tǒng)一傳統(tǒng)，價(jià)格低廉冰冷480元/平米統(tǒng)一節(jié)能，適用于分谷電價(jià)制的地區(qū)；費(fèi)地，需冰庫(kù)晚上制冷；VRV變頻風(fēng)冷550元/平米分戶節(jié)能，分戶計(jì)量溶液調(diào)濕空氣處理機(jī)

水冷350元/平米統(tǒng)一節(jié)能40%，且可殺菌數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)來(lái)源源：：法法國(guó)國(guó)蘭蘭舍舍空空調(diào)調(diào)經(jīng)經(jīng)銷銷商商深深圳圳區(qū)區(qū)銷銷售售經(jīng)經(jīng)理理閆閆先先生生類甲級(jí)寫(xiě)字樓高形象智能化重實(shí)用101核心心筒筒：：本本項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心筒筒建建議議采采用用中中心心H型核核心心筒筒，，并并在在垂垂直直上上采采取取漸漸縮縮式式設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)提提高高實(shí)實(shí)用用率率低區(qū)區(qū)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層高區(qū)區(qū)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層中心心H型核核心心筒筒：：提高高實(shí)實(shí)用用率率：：為提提升升寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓實(shí)實(shí)用用率率，，符符合合國(guó)國(guó)際際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的5A智能能化化管管理理，，建建議議寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓的的公共共衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、強(qiáng)強(qiáng)弱弱電電井井、、消消防防走走道道、、電電梯梯等等全全部部歸歸入入核核心心筒筒