烏魯木齊市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究

烏魯木齊市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究Page1Page1網(wǎng)絡(luò)高等教育本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）題目：烏魯木齊市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究學(xué)習(xí)中心：喀什技工學(xué)校奧鵬學(xué)習(xí)中心層次：?？破瘘c(diǎn)本科專業(yè)：工程管理年級(jí)：2014年春季學(xué)號(hào)：學(xué)生：指導(dǎo)教師：完成日期：年月日內(nèi)容摘要字體要求：宋體，小四號(hào)，行距為固定值22磅。閱后刪除此文本框字體要求：宋體，小四號(hào)，行距為固定值22磅。閱后刪除此文本框及內(nèi)容，按原格式加入你自己的內(nèi)容。關(guān)鍵詞：寫作規(guī)范；排版格式；畢業(yè)論文字體要求：宋體，小四號(hào)字體要求：宋體，小四號(hào)。關(guān)鍵詞之間用分號(hào)隔開。閱后刪除此文本框及內(nèi)容，按原格式加入你自己的內(nèi)容。注1：更新目錄前必須對(duì)每章節(jié)的標(biāo)題做標(biāo)題格式定義，具體方法參見“注1：更新目錄前必須對(duì)每章節(jié)的標(biāo)題做標(biāo)題格式定義，具體方法參見“1.6節(jié)定義章節(jié)標(biāo)題格式”。閱后刪除此文本框。注2：在該頁(yè)面中點(diǎn)擊鼠標(biāo)右鍵，選擇“更新域…”，在彈出窗口中選擇“更新整個(gè)目錄”，確定即可自動(dòng)生成目錄。閱后刪除此文本框。內(nèi)容摘要 I引言 11文本格式說明 21.1基本要求 21.2封面格式 21.3內(nèi)容摘要 21.4目錄 21.5論文正文 21.6定義章節(jié)標(biāo)題格式 31.7參考文獻(xiàn) 31.7.1標(biāo)題：“參考文獻(xiàn)” 31.7.2參考文獻(xiàn)說明 31.7.3參考文獻(xiàn)示例 31.8其它 41.8.1量和單位的使用 41.8.1圖表及公式的使用 42畢業(yè)論文的寫作規(guī)格 62.1畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）裝訂要求 62.2畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）內(nèi)容簡(jiǎn)述 6參考文獻(xiàn) 7附錄 8字體要求：宋體，小四號(hào)，行距固定值22磅。閱后刪除此文本框及內(nèi)容，按原格式加入你自己的內(nèi)容。引言字體要求：宋體，小四號(hào)，行距固定值22磅。閱后刪除此文本框及內(nèi)容，按原格式加入你自己的內(nèi)容。從引言開始是正文的第一頁(yè)，頁(yè)碼從1開始編排。注意引言內(nèi)容不要與摘要內(nèi)容雷同。引言，或稱前言，主要闡述立題的背景與問題的提出。諸如本課題所及的國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀、理論依據(jù)、研究的意義，并點(diǎn)出自己要研究的主題和本論文要解決的問題等。頁(yè)碼，宋體，五號(hào)，居中，底部，正文起始頁(yè)頁(yè)碼為1。頁(yè)碼，宋體，五號(hào)，居中，底部，正文起始頁(yè)頁(yè)碼為1。閱后刪除此文本框1房?jī)r(jià)與地價(jià)的含義與構(gòu)成及影響因素1.1房?jī)r(jià)的含義與構(gòu)成及影響房?jī)r(jià)的因素1.1.1房?jī)r(jià)的含義房?jī)r(jià)（房地產(chǎn)價(jià)格）是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即：房?jī)r(jià)=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房?jī)r(jià)有三種存在形式：要約價(jià)格、成交價(jià)格、申報(bào)價(jià)格。房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，[1]

是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)價(jià)值是房屋建筑物價(jià)值和土地自然資源價(jià)值及土地中投入勞動(dòng)所形成的價(jià)值的統(tǒng)一，房地產(chǎn)價(jià)格就是這種綜合性特殊價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，由于房屋建筑物價(jià)值和土地中投入的勞動(dòng)形成的價(jià)值占了主要部分，因此可以說房地產(chǎn)價(jià)格基本上是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性。1.1.2房?jī)r(jià)的構(gòu)成房?jī)r(jià)構(gòu)成因素只是構(gòu)成房?jī)r(jià)的主要因素，包括有土地價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)、房地產(chǎn)稅等。其中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)占的比重最大。（1）首先是土地費(fèi)用，包括：土地合同價(jià)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、契稅等費(fèi)用（2）開發(fā)前期的費(fèi)用：開發(fā)過程中需向政府以及請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)交納的費(fèi)用。（3）建筑安裝工程費(fèi)用：包括房屋本體、室外工程、部分綠化費(fèi)用等。（4）設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)：如工程需要的電梯等設(shè)備的購(gòu)置及安裝費(fèi)用。（5）配套工程費(fèi)：為滿足小區(qū)整體服務(wù)所建的公用設(shè)施的費(fèi)用。（6）預(yù)備費(fèi)：按投資等級(jí)提取一定比例，以補(bǔ)充項(xiàng)目建設(shè)的不確定因素。（7）管理費(fèi)用：從立項(xiàng)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過程管理所需費(fèi)用。（8）貸款利息：項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)因貸款應(yīng)償還的借款利息。（9）銷售費(fèi)用：房屋銷售過程中因廣告宣傳等產(chǎn)生的一些費(fèi)用。（10）稅金：房地產(chǎn)開發(fā)必須交納的營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅等稅金。（11）利潤(rùn)（12）其他應(yīng)對(duì)不可控因素的費(fèi)用1.1.3影響房?jī)r(jià)的因素根據(jù)各種影響房?jī)r(jià)因素自身的性質(zhì)，可以將其分為經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素。[3]

(一)、經(jīng)濟(jì)因素影響房?jī)r(jià)的因素主要是國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況。這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。(二)、社會(huì)因素影響房?jī)r(jià)的社會(huì)因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會(huì)治安、文化與時(shí)尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等；文化與時(shí)尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢(shì)等。(三)、行政與政治因素行政因素主要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會(huì)保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國(guó)與國(guó)之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國(guó)家機(jī)器來體現(xiàn)的，因此它對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對(duì)一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價(jià)格的基本水平。與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素不同，行政和政治因素對(duì)房?jī)r(jià)影響作用的速度相對(duì)較快，如果說經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。(四)、房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素這個(gè)因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。如地價(jià)上漲，建筑材料漲價(jià)，會(huì)帶來成本推進(jìn)型房?jī)r(jià)上升。商品房?jī)?nèi)在品質(zhì)提高，效用增大也會(huì)造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房?jī)r(jià)上漲。再如，房屋的朝向也會(huì)影響房?jī)r(jià)。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價(jià)格也高。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個(gè)重要表現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的使用離不開其周圍的環(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素，也影響房地產(chǎn)的價(jià)格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風(fēng)景怡人的環(huán)境，價(jià)格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機(jī)場(chǎng)等噪聲源或垃圾處理場(chǎng)、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價(jià)格就低。1.2地價(jià)的含義與組成部分及影響房?jī)r(jià)的因素1.2.1地價(jià)的含義一般而言，\o"地價(jià)"地價(jià)由三個(gè)部分構(gòu)成，即\o"地租"地租（包括\o"絕對(duì)地租"絕對(duì)地租和\o"級(jí)差地租"級(jí)差地租）、\o"土地資本"土地資本和利息額。地價(jià)是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價(jià)格。我國(guó)目前由于土地不得買賣，“買賣”（具體稱為出讓和轉(zhuǎn)讓）的是有一定使用期限的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，所以人們通常所講的地價(jià)，是出讓或都轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，是國(guó)家一次性出讓若干年的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。1.2.2地價(jià)的組成部分1.土地征用費(fèi)。土地征用費(fèi)是指建設(shè)單位為了使用并取得土地所有權(quán)，向被征地單位支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助三部分總和.

土地補(bǔ)償費(fèi)是建設(shè)單位征用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地時(shí)，對(duì)其原來的土地收益給予的補(bǔ)償費(fèi)用，土地補(bǔ)償費(fèi)用的多少取決于土地收益和投資收益率兩個(gè)因素，用公式可表示為:

土地補(bǔ)償費(fèi)二土地收益今利息率

。土地投資補(bǔ)償費(fèi)，是指建設(shè)單位對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地投資損失給予的合理補(bǔ)償。對(duì)土地投資收益進(jìn)行補(bǔ)償?shù)挠?jì)算公式為:

土絕投宜實(shí)接費(fèi).土地投資收益+利息率

安置補(bǔ)助費(fèi)，是建設(shè)單位征用土地時(shí)，必須妥善安置因土地轉(zhuǎn)讓而游離出的勞動(dòng)力的費(fèi)用。

安置補(bǔ)助費(fèi)的多少，應(yīng)足以保證這批勞動(dòng)力能夠在其他部門充分就業(yè).計(jì)算公式為:

勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)，資金裝備水平x游離勞動(dòng)力人數(shù)

。拆遷安置費(fèi)，是城市建設(shè)需要拆除被拆遷人所有房屋及地上附屬物，而向被拆遷人支付的安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用的總和，包括安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)兩部分.

1.2.3影響地價(jià)的因素1.一般因素（1）自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、氣候條件等；（2）社會(huì)因素：人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式等；（3）經(jīng)濟(jì)因素：城鎮(zhèn)的性質(zhì)與國(guó)際化程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)水平、就業(yè)與居民收人水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展前景、此類市場(chǎng)狀況等；（4）行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策等。（5）交通狀況：街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等；（6）基礎(chǔ)設(shè)施狀況：供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等；（7）商業(yè)繁華程度：距商業(yè)中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營(yíng)類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等，（8）環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的臨近程度等。3.個(gè)別因素宗地地形、地質(zhì)、地勢(shì)、日照、通風(fēng)、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級(jí)、通達(dá)性、宗地利用狀況、與商業(yè)中心的接近程度、與客流的適應(yīng)性、相鄰不動(dòng)產(chǎn)的使用狀況、規(guī)劃限制、地上建筑物的成新度、土地權(quán)利狀況及使用年限等。2房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系2.1房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致了地價(jià)的上漲“玉米法律悖論”可以很好地說明房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響。l9世紀(jì)的英國(guó)，法律禁止進(jìn)口谷物和玉米，然而隨著國(guó)內(nèi)對(duì)谷物需求的增加，最終導(dǎo)致了種植谷物的土地價(jià)格的增長(zhǎng)。因?yàn)橛衩追商岣吡擞衩椎膬r(jià)格，刺激了國(guó)內(nèi)玉米的生產(chǎn)和對(duì)種植玉米的土地需求。由于土地供給的有限性，地主們就提高地價(jià)來滿足增加了的土地需求?？梢钥闯龅貎r(jià)高是玉米價(jià)格高的結(jié)果，而不是玉米價(jià)格高的原因。同樣，近年來隨著人民生活水平的提高，人們因?yàn)樾枰纳谱》織l件而產(chǎn)生了對(duì)居住類房屋的需求，土地是建造房屋必需的生產(chǎn)要素，這就導(dǎo)致了對(duì)住宅類用地的需求。因此我們說土地價(jià)格的升高，事實(shí)上是因?yàn)閷?duì)住房的需求在不斷增加，高房?jī)r(jià)帶動(dòng)了開發(fā)商對(duì)未來收益的預(yù)期，為了不斷征購(gòu)?fù)恋貋頋M足住房的需求，從而提升了對(duì)地價(jià)的付出。2.2地價(jià)上漲導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地的取得是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開端和基礎(chǔ)，開發(fā)商總是先獲得土地的使用權(quán)，然后才能進(jìn)行房屋開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，即先形成地價(jià)，然后再形成房地產(chǎn)的成本價(jià)格。也就是說地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，地價(jià)的上漲必然造成房地產(chǎn)成本價(jià)格的上漲，這便是地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)作用。但值得注意的是，房地產(chǎn)的成本價(jià)格并不等于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，地價(jià)的高低并不能決定房?jī)r(jià)的最終變化。如同一地段內(nèi)，以協(xié)議方式(施行招、拍、掛制度以前)取得土地的成本明顯低于以招、拍、掛方式取得土地的成本，但同等條件下的樓盤同期上市時(shí)房?jī)r(jià)卻鮮有差別。這是因?yàn)閾?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論：商品的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，商品房作為商品也不例外，在房地產(chǎn)需求強(qiáng)烈時(shí)，低地價(jià)只會(huì)讓開發(fā)商獲取更多的利潤(rùn)。2.3地價(jià)與房?jī)r(jià)之間之間相互影響,不存在因果關(guān)系。地價(jià)和房?jī)r(jià)在本質(zhì)上都是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格，并且都是由供求關(guān)系決定的，土地的自然供給沒有彈性，其經(jīng)濟(jì)供給受到自然供給的限制，其彈性也有限，對(duì)土地引致需求的增加必然導(dǎo)致土地價(jià)格的上升，土地作為生產(chǎn)要素，其價(jià)格的變化更大程度上是一種結(jié)果而非原因。房?jī)r(jià)與地價(jià)在一定范圍內(nèi)、一定條件下相互作用，相互影響。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，高房?jī)r(jià)帶動(dòng)了開發(fā)商對(duì)未來收益的預(yù)期，從而提升了地價(jià)；而土地取得成本的提高，也提高了商品房的成本價(jià)格，促使了房?jī)r(jià)的上漲。同樣，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，開發(fā)商對(duì)未來收益的預(yù)期下降，取得土地的數(shù)量和價(jià)格也相對(duì)下降??如此反復(fù)影響，最后達(dá)到商品房買賣市場(chǎng)的供需平衡。3．烏魯木齊市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析以烏魯木齊市為例，收集烏魯木齊市2010年至2014年房?jī)r(jià)指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)實(shí)證檢驗(yàn)該城市房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系。3.1城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區(qū)首府，簡(jiǎn)稱烏市，是全疆政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技的中心。行政區(qū)總面積1.2萬(wàn)平方公里，其中城市建成區(qū)235.9平方公里。城市布局呈“雙中心、組團(tuán)式”形態(tài)。市區(qū)南中心為大十字一帶，北中心為北京路衛(wèi)星廣場(chǎng)一帶。現(xiàn)轄七區(qū)一縣，兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)和一個(gè)出口加工區(qū)，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、水磨溝區(qū)、新市區(qū)、頭屯河區(qū)、達(dá)坂城區(qū)、米東區(qū)、烏魯木齊縣、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)及烏魯木齊出口加工區(qū)。城市中心區(qū)由天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)組成，支柱產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)；城市周邊區(qū)由頭屯河區(qū)、米東區(qū)等組成，重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。以米東區(qū)、頭屯河城市副中心為依托，以312國(guó)道、216國(guó)道為產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，逐步形成以烏魯木齊為中心的“一城兩軸”、“一主多副”的空間發(fā)展格局。3.1.1自然環(huán)境烏魯木齊市區(qū)三面環(huán)山，北部平原開闊。東部有博達(dá)山、喀拉塔格山、東山；西部有喀拉扎山、西山；南部有伊連哈比爾尕山東段（天格爾山）、土格達(dá)坂塔格等。轄區(qū)地勢(shì)由東南向西北降低。市區(qū)平均海拔800米。屬于中溫帶大陸干旱氣候區(qū)。氣候特點(diǎn)是：溫差大，寒暑變化劇烈；降水少，且隨高度垂直遞增；冬季寒冷漫長(zhǎng)，四季分配不均，冬季有逆溫層出現(xiàn)。3.1.2交通狀況烏魯木齊有著特殊的地緣和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，自古便有“開天辟地之門戶”之稱，是中國(guó)連接中亞地區(qū)乃至歐洲的陸路交通樞紐，現(xiàn)已成為中國(guó)擴(kuò)大向西開放、開展對(duì)外經(jīng)濟(jì)文化交流的重要窗口。在世界商貿(mào)發(fā)達(dá)城市所占有的沿海、沿邊、沿河、沿線四大地理要素中，烏魯木齊既占沿邊之利，又得沿線之益，這是新疆、也是烏魯木齊在西部大開發(fā)中最大的地理優(yōu)勢(shì)。3.1.3經(jīng)濟(jì)狀況西部大開發(fā)戰(zhàn)略的全面實(shí)施，烏魯木齊在全疆的戰(zhàn)略地位日益突出，在天山北坡經(jīng)濟(jì)帶的龍頭帶動(dòng)作用、全疆及中亞地區(qū)的輻射作用明顯加強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)物流、人流、資金流、信息流正加速形成。新疆與周邊8個(gè)國(guó)家陸路接壤，擁有17個(gè)沿邊一類口岸和10個(gè)二級(jí)口岸，烏魯木齊不僅是新疆最大的商品集散地，而且是中亞地區(qū)重要的進(jìn)出口貿(mào)易集散地，已成為世界投資者開拓中亞市場(chǎng)的重要平臺(tái)。目前，烏魯木齊依托周邊八個(gè)國(guó)家，建成了近200個(gè)各類商品交易市場(chǎng)，其中年交易額超億元的有32個(gè)，超10億元的有10個(gè)，形成了覆蓋新疆，輻射中亞地區(qū)的多層次、多渠道貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)，躋身中國(guó)西部對(duì)外開放的最前沿城市。3.1.4人口居住狀況烏魯木齊是一個(gè)多民族聚居的城市，世居民族13個(gè)。除漢族外，世居的少數(shù)民族有維吾爾、回、哈薩克、滿、錫伯、蒙古、柯爾克孜、塔吉克、塔塔爾、烏孜別克、俄羅斯、達(dá)斡爾族。2008年末，全市公安戶籍登記人口為236.05萬(wàn)人，其中少數(shù)民族人口為63.71萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率5.50‰。目前，烏魯木齊市有少數(shù)民族49個(gè)，總?cè)丝谥猩贁?shù)民族人口占24.6%，市區(qū)人口占83.5%。少數(shù)民族遍布市轄7區(qū)1縣。有75%的少數(shù)民族人口居住在城市里，維吾爾族、回族有相對(duì)集中居住的區(qū)域，其他少數(shù)民族則是分散雜居，全市每條街道都有少數(shù)民族居住。2020年烏魯木齊城市人口規(guī)模將達(dá)到340萬(wàn)人。城市建設(shè)用地面積將達(dá)到440平方公里左右，人均建設(shè)用地面積130平方米左右。3.2烏魯木齊市房?jī)r(jià)與低價(jià)關(guān)系實(shí)證分析3.2.1區(qū)域土地方面圖一地價(jià)水平值曲線（圖片來源于中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)）圖二地價(jià)增長(zhǎng)率曲線（圖片來源于中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)）從圖一、圖二反應(yīng)土地市場(chǎng)，近年烏魯木齊土地價(jià)格市場(chǎng)整體增長(zhǎng)平緩，但由于經(jīng)歷了2009年“7·5”事件后，非本市居民購(gòu)買一度墜入低谷，短時(shí)間難以反彈。隨著援疆政策的進(jìn)一步落實(shí)實(shí)施，截止到目前，非本市居民購(gòu)買逐漸反彈，所以2010年至2012年土地增長(zhǎng)率下跌后開始增長(zhǎng)。土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度計(jì)，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期充滿信心，自然會(huì)反映到土地市場(chǎng)上。說明房地產(chǎn)投資商的熱情有非常大的上升趨勢(shì)。烏魯木齊現(xiàn)有銷售量有一部分是去年的存量房，有一部分是今年上半年開發(fā)的少量項(xiàng)目，下半年土地市場(chǎng)會(huì)集中發(fā)量開發(fā)。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，土地市場(chǎng)本處于洼地的烏魯木齊，必然會(huì)吸引眾多疆外企業(yè)來此投資項(xiàng)目開發(fā)，相應(yīng)政府在未來幾年也將會(huì)增加土地市場(chǎng)供應(yīng)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更加廣闊土地市場(chǎng)平臺(tái)。3.2.2區(qū)域房?jī)r(jià)方面烏魯木齊住房供應(yīng)體系基本確定為：商品房開發(fā)面積占總開發(fā)面積的70%，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)面積占總開發(fā)面積的20%，廉租房開發(fā)面積占總開發(fā)面積的10%。一、供方市場(chǎng)方面：商品房住宅市場(chǎng)：烏魯木齊作為省會(huì)城市，雖然經(jīng)歷了2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大漲，但是整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還滯后于國(guó)家平均水平，處于下游的一個(gè)層次。作為一個(gè)擁有固定人口241.19多萬(wàn)的城市，新增人口平均按4%的增長(zhǎng)率；再加上流動(dòng)人口200萬(wàn)左右來說，在原有241.19多萬(wàn)人口中，婚育人口、改善型需求起碼也有200萬(wàn)平方米左右的需求（不含流動(dòng)人口需求）。加上今后幾年隨著本地經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，未來幾年必然吸引大量企業(yè)及個(gè)人來此投資置業(yè)，源源不斷的為烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)提供龐大的需求。因此，從這幾方面來看出，烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來幾年將會(huì)充滿生機(jī)。二、需方市場(chǎng)方面：年齡層次：今年以來，隨著首府房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，烏魯木齊房地產(chǎn)銷量在今年下半年呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，其中，“80”后婚房的需求量也日益旺盛，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，光上半年“80后”婚房購(gòu)買者就占4成左右。上世紀(jì)80年代是個(gè)生育高峰期，“80后”現(xiàn)已步入結(jié)婚年齡，必將大批“80后”推向住房消費(fèi)市場(chǎng)。購(gòu)房群體：在2007年烏魯木齊房地產(chǎn)，外地購(gòu)買者增多，達(dá)到了總數(shù)近4成，而2008年卻減少了一半多，經(jīng)歷了2009年“7·5”事件后，非本市居民購(gòu)買一度墜入低谷，短時(shí)間難以反彈。隨著援疆政策的進(jìn)一步落實(shí)實(shí)施，截止到目前，非本市居民購(gòu)買逐漸反彈，已占到20%左右，環(huán)比每月都在遞增。本市居民購(gòu)買環(huán)比回落，非本市居民購(gòu)買環(huán)比上漲。可以看出不斷涌入首府的外地居民對(duì)住房需求在不斷提高。三、產(chǎn)品方面：項(xiàng)目品質(zhì)：例如，在綠城集團(tuán)進(jìn)新疆的短短幾年內(nèi)，在2010年上半年銷售取得5個(gè)億驕人業(yè)績(jī)。本身項(xiàng)目品質(zhì)在同行業(yè)中也是首屈一指，成為眾多高端消費(fèi)者的熱捧。綠城不僅在自身項(xiàng)目品質(zhì)上不斷提高，同時(shí)也影響了同行業(yè)其他項(xiàng)目。目前烏魯木齊眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目基本無(wú)品質(zhì)可言，隨著綠城的成功，使得本市購(gòu)買需求者，在關(guān)注價(jià)格、地理位置的同時(shí)逐漸關(guān)注項(xiàng)目品質(zhì)。由此我們不難看出，在未來幾年烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)由原先的價(jià)格戰(zhàn)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槠焚|(zhì)戰(zhàn)。四、價(jià)格方面：圖三烏魯木齊2011至2015房?jī)r(jià)走勢(shì)圖四烏魯木齊2013至2014房?jī)r(jià)走勢(shì)從烏魯木齊商品房住宅均價(jià)上不難看出，雖然在最近兩年烏魯木齊商品房住宅均價(jià)上漲的比較快，但是價(jià)格仍然低于國(guó)內(nèi)其他城市，商品房住宅價(jià)格仍然處于洼地。由于未來幾年經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，人民生活水平的不斷提高，必然促使房地產(chǎn)價(jià)格有所上漲，上漲空間仍然很大。3.3影響烏魯木齊市房?jī)r(jià)因素定性分析3.3.1土地供給量、供給結(jié)構(gòu)及土地價(jià)格土地的供給量，土地價(jià)格，和供給結(jié)構(gòu)直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供給量和供給結(jié)構(gòu)?！锻恋乩矛F(xiàn)狀分類》其中國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)類包括：耕地、草地、園地、林地、商業(yè)用地，工業(yè)用地，住宅用地，宅基地，商服用通常土地用途等。國(guó)家可以通過控制土地的供給來宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如，某一段時(shí)期內(nèi)該地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱，當(dāng)?shù)卣梢酝ㄟ^減少當(dāng)年掛牌出售的土地來降低房地產(chǎn)市場(chǎng)明年的供給量，同時(shí)，當(dāng)?shù)卣岣弋?dāng)年掛牌出售的土地價(jià)格，也會(huì)間接影響到未來房地產(chǎn)價(jià)格。3.3.2政策因素政策因素主要指影響房?jī)r(jià)的行政因素，有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收制度等。國(guó)家政策和地方政策的調(diào)整都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，進(jìn)而影響到價(jià)格。3.3.3城市功能因素城市功能的不同也會(huì)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量和供給結(jié)構(gòu)。3.3.4需求因素人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、構(gòu)成、素質(zhì)等狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。人口數(shù)量，人口結(jié)構(gòu)等影響著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求數(shù)量及結(jié)構(gòu)。例如，該城市商業(yè)發(fā)達(dá)，人口中移民不斷增加，且以中高學(xué)歷高級(jí)人才流入為主，購(gòu)買能力強(qiáng)且有置業(yè)需求的人口增加，則該城市房地產(chǎn)需求在城市發(fā)展中會(huì)持續(xù)增加，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不斷攀升。居民可支配收入：包括家庭成員所從事主要職業(yè)的工資以及從事第二職業(yè)、其他兼職和偶爾勞動(dòng)得到的所有勞動(dòng)收入；家庭成員從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得的凈收入，家庭資產(chǎn)所獲得的收入，政府對(duì)個(gè)人收入轉(zhuǎn)移的離退休金、失業(yè)救濟(jì)金、賠償?shù)?，單位?duì)個(gè)人收入轉(zhuǎn)移的辭退金、保險(xiǎn)索賠、提取的住房公積金，家庭間的贈(zèng)送和贍養(yǎng)居民可支配收入此指標(biāo)直接反映了一個(gè)地區(qū)的購(gòu)買力和消費(fèi)水平，是城鎮(zhèn)房地產(chǎn)健康、繁榮發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)。這些收入直接影響著居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的購(gòu)買能力。居民儲(chǔ)蓄余額：隨著生活水平的不斷提高，居民儲(chǔ)蓄不斷增加，國(guó)內(nèi)居民的儲(chǔ)蓄大多用于購(gòu)房、醫(yī)療、教育的儲(chǔ)備。所以，居民儲(chǔ)蓄余額也直接影響著居民房地產(chǎn)市場(chǎng)中的購(gòu)買能力。稅費(fèi)結(jié)構(gòu)：各類稅費(fèi)構(gòu)成了房地產(chǎn)交易的交易成本，稅費(fèi)比率是影響房地產(chǎn)供求的重要因素之一。各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要征收藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢驗(yàn)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃咨詢費(fèi)、人防費(fèi)、文物勘探費(fèi)、預(yù)算審核費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、土壤氡氣檢測(cè)費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)、安全施工措施費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、預(yù)售許可證服務(wù)費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房?jī)r(jià)審查服務(wù)費(fèi)、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)等50多項(xiàng)費(fèi)用，涉及25個(gè)部門。除了地方政府征收的各類費(fèi)用，房地產(chǎn)行業(yè)還要繳納營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等，累計(jì)約占房?jī)r(jià)的15%。風(fēng)俗習(xí)慣：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著很強(qiáng)的地域特色，所以各地風(fēng)俗習(xí)慣的差異對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求有著明顯的差別影響。如某些地區(qū)和中小城市，還保留著大家庭的生活習(xí)慣，在這些地區(qū)就難以推行的90平米以下小戶型。但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，生活節(jié)奏較快的大中城市，多以2-3人的小家庭為主，對(duì)住宅的需求多以中小戶型為主。心理因素：通常居民在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，大多存在追漲心理，當(dāng)房?jī)r(jià)在一定時(shí)期持續(xù)上漲時(shí)，居民對(duì)該市場(chǎng)抱有良好預(yù)期，不論以自住還是以投資為目的的購(gòu)買期望都會(huì)隨房?jī)r(jià)上漲而持續(xù)提升，從而刺激了對(duì)房地產(chǎn)的需求，最終促使房?jī)r(jià)正向上漲。但是，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌過程中，居民失去了對(duì)該市場(chǎng)的良好預(yù)期和購(gòu)買信心，反而會(huì)購(gòu)買量減少，多會(huì)持幣觀望。心理因素也會(huì)影響對(duì)該市場(chǎng)的需求，從而直接影響到價(jià)格波動(dòng)。3.3.5供給因素（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)體現(xiàn)了當(dāng)年烏魯木齊市房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模直接影響著投資量和供給的規(guī)模，數(shù)量，質(zhì)量；（二）GDP，本地GDP反映了烏魯木齊市的宏觀經(jīng)濟(jì)走向，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展；（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資額，房地產(chǎn)開發(fā)投資額，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定投資總額比率，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比率，綜合體現(xiàn)了烏魯木齊市房地產(chǎn)投資的絕對(duì)量和相對(duì)量，也是反映供給的指標(biāo)；（四）施工房屋面積，本年新開工面積，竣工房屋面積，竣工房屋價(jià)值。當(dāng)年新開工面積，竣工房屋面積，竣工房屋價(jià)值，綜合體現(xiàn)了烏魯木齊市房屋供給面積，供給結(jié)構(gòu)和竣工房屋的成本價(jià)值。在供給量增加時(shí)價(jià)格上漲的原因，烏魯木齊市內(nèi)對(duì)需求的增長(zhǎng)大大超過供給的增長(zhǎng)，供給的增加只滿足了部分增長(zhǎng)中的需求，由于某些原因（如擴(kuò)張性的貨幣政策），迅速擴(kuò)張了居民的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期，另一方面也由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的嚴(yán)重不對(duì)稱，居民無(wú)法正確實(shí)別市場(chǎng)的供給，過度上漲預(yù)期，導(dǎo)致市場(chǎng)過熱，激化供需矛盾，使得供給增加后，房地產(chǎn)價(jià)格不降反升。3.3.6需求因素變化對(duì)價(jià)格的影響近年來烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況良好，整體呈上升趨勢(shì)。9年商品房的銷售量年均增長(zhǎng)20%，銷售額年均增長(zhǎng)69.6%；其中住宅銷售量占整體市場(chǎng)的69.88%，住宅需求量大，仍是整個(gè)市場(chǎng)的主要需求對(duì)象。由于烏魯木齊市的商業(yè)化程度較全國(guó)其他同類城市低，商業(yè)環(huán)境有待優(yōu)化，所以凸顯出商業(yè)用房需求占整體需求比例較低。需求不斷快速增長(zhǎng)，供求矛盾激化，引起商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)。由于烏魯木齊市兩山夾一河的狹長(zhǎng)地貌特征，市區(qū)面積235.6平方公里，可開發(fā)空間的有限性；同時(shí)，公共交通相對(duì)滯后，導(dǎo)致土地開發(fā)向東西兩側(cè)延展的速度較慢；而另一方面近年來烏魯木齊市人口增加較快，從1998年的1716448人，2010年增至3112559人，而供給的增速相對(duì)較低。另一個(gè)重要的原因是商品房的供給結(jié)構(gòu)不合理，與需求結(jié)構(gòu)不相適應(yīng)，造成有效供給不足，表現(xiàn)為需求過旺，導(dǎo)致價(jià)格上漲。另外，從圖中可看出，烏魯木齊市人均居住面積在持續(xù)增加，在人均居住面積增加的情況下，商品房售價(jià)也在持續(xù)上升，這是因?yàn)?，烏魯木齊市房地產(chǎn)開開發(fā)受到土地資源的約束，烏魯木齊市中心區(qū)域每平方公里土地承載1.2萬(wàn)多人，人口密度已達(dá)全國(guó)前列，雖然，近年隨著城市化進(jìn)程加快，居民居住條件逐漸有所改善，但是目前狀態(tài)還不能滿足居民追求舒適的目標(biāo)水平，當(dāng)人均居住面積達(dá)到一定水平后，居民舒適感增強(qiáng)，此時(shí)人均居住面積與價(jià)格之間的關(guān)系就會(huì)呈現(xiàn)反比關(guān)系。近年來，烏魯木齊居民生活得到了很大的改善，烏魯木齊市居民的可支配收入持續(xù)增加，年均增幅為20.53%，2006年居民可支配收入是2000年的2倍。從城市居民恩格爾系數(shù)可以看出，居民生活水平大幅提高。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)者是當(dāng)?shù)鼐用?，所以本文用烏魯木齊居民的購(gòu)買能力分析來近似衡量烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者購(gòu)買能力。隨著居民收入的提高，居民生活水平有所提升，用于食品以外的支持大幅增加，居民改善居住水平的期望提高，購(gòu)買實(shí)力也有所增強(qiáng)，房屋購(gòu)買需求大幅增