世聯(lián)廣東珠海格力廣場(chǎng)一期A區(qū)價(jià)格報(bào)告課件

格力廣場(chǎng)一期A區(qū)2~6棟

價(jià)格報(bào)告謹(jǐn)呈：珠海格力房產(chǎn)有限公司格力廣場(chǎng)一期A區(qū)2~6棟

價(jià)格報(bào)告謹(jǐn)呈：珠海格力房產(chǎn)有限公司項(xiàng)目概況:總建面約60萬平米，分二期開發(fā)；一期A區(qū)住宅為主，一期B區(qū)住宅商業(yè)綜合樓，二期住宅學(xué)校幼兒園報(bào)告前言住宅會(huì)所商業(yè)住宅商業(yè)綜合樓住宅學(xué)校幼兒園總占地面積：約14.7萬平米總建筑面積：約60萬平米計(jì)容積率面積:47萬平米其中住宅：389097平米商業(yè)：24650平米會(huì)所：2940平米容積率：3.21建筑密度：19.45%綠化率：45.8%一期B區(qū)一期A區(qū)二期項(xiàng)目概況:總建面約60萬平米，分二期開發(fā)；一期A區(qū)住宅為主，2項(xiàng)目目前工作進(jìn)度1月2月3月4月5月6月7月8月1月22日銷售中心試運(yùn)行3月1日銷售中心盛大開放3月29日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)5月10日樣板房開放4月16日聯(lián)名卡存款升級(jí)活動(dòng)6月8日一期一批開盤項(xiàng)目目前工作進(jìn)度1月2月3月4月5月6月7月8月1月22日銷3報(bào)告思路三價(jià)格策略及核心均價(jià)推導(dǎo)四價(jià)格表形成及驗(yàn)證五銷售安排及預(yù)估一定價(jià)的背景二基于背景下的目標(biāo)溝通報(bào)告思路三價(jià)格策略及核心均價(jià)推導(dǎo)四價(jià)格表形成及驗(yàn)證五銷售安排42。競(jìng)爭(zhēng)分析4。產(chǎn)品分析1。大勢(shì)及市場(chǎng)背景分分析一定價(jià)的背景3。客戶分析2。競(jìng)爭(zhēng)分析4。產(chǎn)品分析1。大勢(shì)及市場(chǎng)背景分分析一定價(jià)的背景1.1宏觀環(huán)境分析：中美經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度懸殊，人民幣升值，使中國存在巨大套利空間，引發(fā)流動(dòng)性過剩中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，而2007年美國出現(xiàn)衰退跡象，引發(fā)國際資本外流；人民幣升值，加之經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在中國出現(xiàn)了巨大的套利空間；投資增長(zhǎng)過快，加上信貸投放過多的連鎖反應(yīng)，引發(fā)了流動(dòng)性過剩。1.1宏觀環(huán)境分析：中美經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度懸殊，人民幣升61.1宏觀政策環(huán)境：由于流動(dòng)性過剩，CPI持續(xù)走高，央行實(shí)行從緊的貨幣政策，并且這一基調(diào)在08年不會(huì)改變央行早已明確表示，從緊的貨幣政策是08年調(diào)控的主旋律；周小川表示，目前所有的貨幣政策工具都具有調(diào)整的空間，包括利率和存款準(zhǔn)備金率，表明了政府調(diào)控的決心。1.1宏觀政策環(huán)境：由于流動(dòng)性過剩，CPI持續(xù)走高71.1政策預(yù)期：房?jī)r(jià)在07年的瘋狂，使房地產(chǎn)業(yè)成為政策首先打擊的“出頭鳥”，9.28重拳后，房地產(chǎn)業(yè)很可能還將面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)1.1政策預(yù)期：房?jī)r(jià)在07年的瘋狂，使房地產(chǎn)業(yè)成為政策89.28從2007年7月份以后銷售面積出現(xiàn)下降趨勢(shì)，隨后又有小幅回升，截止2007年12月份銷售面積較10月份下降24.3%。2007年商品房銷售均價(jià)總體上漲，其中10、12月有小幅下降。1.19.28新政后珠海市場(chǎng)特征：銷售量總體有明顯的下降，但期間也有小幅回升，而價(jià)格波動(dòng)不定，但幅度不大量成交量總體呈現(xiàn)明顯的下降價(jià)銷售均價(jià)波動(dòng)不定，但幅度不大9.28從2007年7月份以后銷售面積出現(xiàn)下降趨勢(shì)，隨后又有91.1市場(chǎng)分析：新政后開盤項(xiàng)目整體表現(xiàn)黯淡，近期珠海新開盤項(xiàng)目，大多數(shù)開盤銷售率很難超過50%，與2007年不可同日而語。開盤時(shí)間項(xiàng)目名稱開盤均價(jià)開盤銷售率備注12月30日薈雅名苑8800元/㎡0%本項(xiàng)目戶均面積偏大，主要面向二次置業(yè)者。在現(xiàn)場(chǎng)展示條件極為有限的情況下，整體定價(jià)過高，造成項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷1月12日嶺南世家8000～9000元/㎡23.8％整體定價(jià)過高，造成項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷。1月13日恒福閣11000元57％該項(xiàng)目區(qū)位成熟，具有二線海景資源。儲(chǔ)客時(shí)間較長(zhǎng)，開盤銷售情況一般，銷售速度慢。3月29日綠楊居4789元/㎡25%開盤當(dāng)天僅銷售18套3月30日區(qū)府上東7500元/㎡43%共銷售約70套，其中前期認(rèn)購60套，當(dāng)天認(rèn)購10套，總銷售率約為43%3月30日逸軒6500元/m249%開盤當(dāng)天共銷售約26套，其中以一房、兩房居多香4月17日鳳凰山1號(hào)Th：13000～14000元/㎡獨(dú)棟：23500元/㎡左右30%對(duì)外宣稱銷售率為90％，但實(shí)際成交率僅30％左右5月1號(hào)時(shí)代廊橋洋房折后6100-6800元/㎡；別墅270萬元起；25%到場(chǎng)客戶150批左右，客戶年齡主集中在35-45歲；以項(xiàng)目周邊客戶為主5月1日嶺南世家三期十、十二棟10棟均價(jià)8500元/㎡，12棟均價(jià)9000元/㎡21.8％

5?1以樣板房開放為噱頭，現(xiàn)場(chǎng)交定金2萬，簽署認(rèn)購書，5?1期間簽認(rèn)購書可在總房?jī)r(jià)上優(yōu)惠1萬，5?1過后此優(yōu)惠取消。5月25日仁恒星園二期10668元/㎡14.7%開盤前3天進(jìn)行聯(lián)名卡號(hào)抽簽定選房順序號(hào)，當(dāng)天共抽出445張順序號(hào)，但開盤當(dāng)天到場(chǎng)客戶約有100批左右，共有約45批客戶進(jìn)入選房區(qū)選房。1.1市場(chǎng)分析：新政后開盤項(xiàng)目整體表現(xiàn)黯淡，近期珠101.1主城區(qū)樓盤:以華南名宇、中天維港為代表，新政前定價(jià)過高的主城區(qū)樓盤，目前已開始不同程度的降價(jià)海岸南山：在07年地王出現(xiàn)之后，銷售均價(jià)大幅上漲，至11000元/平米；目前以和諧價(jià)9500元/平米的價(jià)格推售。中天維港：2007年11月開盤均價(jià)16000元/平米，目前銷售均價(jià)為15000元/平米，公開折扣無變化，銷售代表利用2-3個(gè)點(diǎn)的額外折扣進(jìn)行逼定京華奧園：宣稱一期銷售均價(jià)6900元/㎡

；二期2008年1月29日開盤，開盤均價(jià)6700元/㎡；目前剩余單位均未超過6900元1.1主城區(qū)樓盤:以華南名宇、中天維港為代表，新111.1市場(chǎng)標(biāo)桿性項(xiàng)目，華發(fā)世紀(jì)城和金域藍(lán)灣也分別采取了價(jià)格暗降的策略金域藍(lán)灣：3月中旬，通過贈(zèng)送全屋精裝修（2000元/㎡精裝修）的方式變相降價(jià)，主要通過銷售代表電話通知誠意客戶傳達(dá)信息，對(duì)外一致口徑無降價(jià)。華發(fā)世紀(jì)城：對(duì)外宣稱均價(jià)12000元/㎡，但在銷售現(xiàn)場(chǎng)，銷售代表所推的戶型總體均價(jià)為11000元/平方米左右，而且銷售代表可根據(jù)客戶情況申請(qǐng)折扣，實(shí)際均價(jià)不足11000元/平方米。1.1市場(chǎng)標(biāo)桿性項(xiàng)目，華發(fā)世紀(jì)城和金域藍(lán)灣也分別采121.1宏觀大勢(shì)及市場(chǎng)背景總結(jié)中國目前處于流動(dòng)性過剩狀態(tài)，引發(fā)多輪金融調(diào)控；房地產(chǎn)業(yè)很可能將面臨更為嚴(yán)峻的政策和市場(chǎng)環(huán)境；9.28新政后，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮，開盤銷售率明顯下降；珠海代表性樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了不同形式和程度的降價(jià)。預(yù)計(jì)6月集中放量后，珠海市場(chǎng)未來將出現(xiàn)價(jià)格明降。未來面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，珠海危險(xiǎn)信號(hào)已現(xiàn)！1.1宏觀大勢(shì)及市場(chǎng)背景總結(jié)中國目前處于流動(dòng)性過剩131.2競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：6月珠海市場(chǎng)集中放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化山海一品/6.6萬平米/r=4.45/高層遠(yuǎn)大美域/35萬平米/r=1.5/多層金域藍(lán)灣/10萬平米/r=3.9/超高層、高層格力廣場(chǎng)160萬平米/r=3.21/高層華發(fā)九洲4.3萬平米/r=3/高層華發(fā)新城四期11.1萬平米/r=2.88/高層每一間花園13.7萬平米/r=3/小高層、高層中珠水晶堡/3.99萬平米/r=3.2/高層仁恒星園2期41.8萬平米/r=1.8/小高層、高層中天維港6.07萬平米/r=4.79/高層華發(fā)世紀(jì)城80萬平米/r=1.7/聯(lián)排、高層景山一號(hào)3.96萬平米/r=4.95/高層二城心作7萬平米/高層海怡灣畔4期10萬平米/r=1.0/高層水灣六號(hào)2.6萬平米/r=4.5/高層鳳凰海域4萬平米/r=2.2/高層萊茵半島3.74萬平米/33層天朗海峰12.8萬平米/高層金域渤海3.87萬平米/r=3.4/高層中珠上城32萬平米/r=2.5/高層恒福閣3.8萬平米/r=2.5/高層海悅云天8.62萬平米/高層時(shí)代廊橋12.3萬平米/r=2/高層高端海景盤1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2008200911月12月2010數(shù)據(jù)來源：珠海世聯(lián)市場(chǎng)研究，為不完全統(tǒng)計(jì)。高端非海景項(xiàng)目嶺秀城54萬平米/r=*/高層/商業(yè)5、6月集中推出6000套左右1.2競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：6月珠海市場(chǎng)集中放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白141.2珠海市場(chǎng)存量分析：存量不大，但消化速度奇慢，多是大盤或高尚社區(qū)的尾盤所屬片區(qū)項(xiàng)目名稱總套數(shù)累計(jì)銷售率剩余套數(shù)吉大景山一號(hào)23065%81一水岸28477%65山海一品墅685%65中天維港32364%116唐家龍騰灣山莊65380%131每一間二期12085%18遠(yuǎn)大美域18092%14老香州金域藍(lán)灣23394%14恒福閣312套64%112華南名宇2期104085%156新香洲城市印象9880%20鴻馨園共480戶，本批174套60%192逸軒總112套，本批53套49%57區(qū)府上東一期80二期16460%98前山芭堤雅境61896%25南屏華發(fā)世紀(jì)城二期127090%127數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系截至4月，珠海市場(chǎng)存量住宅共1290套，以平均每月銷售200套的速度消化存量1.2珠海市場(chǎng)存量分析：存量不大，但消化速度奇慢，151.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：華發(fā)世紀(jì)城二期

——客戶提及率最高樓盤，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展商珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司

占地面積107000平方米建筑面積259600平方米戶型資料本期套數(shù)：1270二房/95平米/13.3%三房/107-136m2/53.1%四房/163-197m2/0.4%五房/253-259/3.2%營銷動(dòng)態(tài)已銷售90%近期成交價(jià)約為11000-12000元/平米，帶2000元的裝修本土實(shí)力品牌發(fā)展商，珠?？蛻糇放醵雀?0萬平方米規(guī)模大盤，產(chǎn)品線豐富作為珠海品牌發(fā)展商開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已經(jīng)成為珠海自住客戶心目中的指標(biāo)盤，是本項(xiàng)目客戶提及率最高的樓盤；已售1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：華發(fā)世紀(jì)城二期

161.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：萬科金域藍(lán)灣三期

——珠海高端項(xiàng)目指標(biāo)樓盤發(fā)展商珠海市萬科房地產(chǎn)有限公司占地面積2.4萬平方米建筑面積9.2萬平方米商業(yè)面積0.15萬平方米容積率3.9戶型資料162套三房/180/55%；四房/213/35%兩房/104/8%；復(fù)式/324/2%營銷動(dòng)態(tài)4月13日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。4月19日樣板房開放5月1日開盤3棟TH6套1棟47層超高層2棟2007年3月18日開盤，目前售罄4棟31層高層5棟31層高層泰式風(fēng)格園林N實(shí)力品牌發(fā)展商，客戶追捧度高95％戶型有海景，泰式園林由于是海景項(xiàng)目，與本項(xiàng)目客群有區(qū)別，但作為珠海市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)樓盤，客戶提及率較高，十分關(guān)注其入市價(jià)格；項(xiàng)目規(guī)模小、容積率高；樓間距??；東向臨情侶路、北向臨翠香路，有噪音影響；項(xiàng)目東側(cè)臨海為香洲漁港，存在漁船景觀凌亂、捕魚期有強(qiáng)烈魚腥味等問題已售1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：萬科金域藍(lán)灣三期

171.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：仁恒星園二期

——主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展商新加坡仁恒置地占地面積二期17平方米建筑面積二期25萬平方米總套數(shù)二期544套容積率二期1.5戶型資料本次推出8棟，約544套兩房/90左右/10%；三房/130～146/35%；三房169/5％；四房/180～195/45%；五房/285/5％營銷動(dòng)態(tài)五月上旬樣板房開放5月25日開盤海外背景，實(shí)力派開發(fā)商；一期取得良好銷售業(yè)績(jī)，已經(jīng)成為珠海置業(yè)者關(guān)注的明星樓盤之一；與本項(xiàng)目推售時(shí)間點(diǎn)非常重合，主力戶型的面積區(qū)間較本項(xiàng)目略小，與本項(xiàng)目的小三房和小四房構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)；客戶提及率較高，是本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤已售1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：仁恒星園二期

181.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：正邦嶺秀城

——分流本項(xiàng)目2房客戶及投資客戶發(fā)展商深圳市清江投資發(fā)展公司珠海正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

占地面積149393.11平方米建筑面積580386.01平方米總套數(shù)900容積率2.9戶型資料一單元30層、二單元28層單房、1房、2房營銷動(dòng)態(tài)五月上旬樣板房開放預(yù)計(jì)六月底開盤靠近拱北口岸，地理位置優(yōu)越；城中村改造樓盤，回遷房已入伙；此次推出900余套為單房、1房、2房，由于價(jià)格便宜會(huì)分流部分本項(xiàng)目2房客戶及投資客戶；未售1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：正邦嶺秀城

191.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：水灣六號(hào)

——分流本項(xiàng)目小3房客戶發(fā)展商珠海市億誠投資有限公司占地面積6212.70平方米建筑面積39981.83平方米總套數(shù)166戶型資料3+1房/128/28/17%3+1房/143/84/50%4+1房/170/28/17%4+1房/204/28/17%營銷動(dòng)態(tài)預(yù)計(jì)六月底開盤項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，依山傍海，屬于珠海最繁華的吉大、拱北商圈；項(xiàng)目共一棟兩個(gè)單元，共31層，2梯三戶。以128㎡至213㎡的戶型為主；與本項(xiàng)目小3房構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，有可能在本項(xiàng)目推出小3房產(chǎn)品前，消化部分本項(xiàng)目小3房客戶；未售1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：水灣六號(hào)

201.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：和黃海怡灣畔四期

——香港知名發(fā)展商開發(fā)大盤，受港澳客戶追捧發(fā)展商長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（中國）與和記黃埔占地面積2.25萬平方米建筑面積10萬平方米商業(yè)面積0.15萬平方米容積率4.44戶型資料本批推售4棟高層，共559套兩房/88.73；三房/164.65四房/206～252；五房/264.31營銷動(dòng)態(tài)3月8-9號(hào)及15-16號(hào)開展VIP卡客戶盤菜宴活動(dòng)五月初樣板房開放預(yù)計(jì)六月底開盤香港知名開發(fā)商，受港澳客戶追捧，四期內(nèi)地客戶較多；位于唐家鎮(zhèn)，較為偏遠(yuǎn)，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)不大；但是作為和黃開發(fā)項(xiàng)目且同樣是規(guī)模大盤，港澳客戶較為關(guān)注；未售1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：和黃海怡灣畔四期

211.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：中珠上城一期二批

——珠海市場(chǎng)熱點(diǎn)樓盤低端價(jià)格指標(biāo)發(fā)展商珠海中珠股份有限公司占地面積106145.62平方米建筑面積320624.52平方米總套數(shù)1880容積率2.5戶型資料本次推出4、5棟，共230套三房/124/45%；四房/137/26%三房/137/23%；復(fù)式/191～220/6%營銷動(dòng)態(tài)4月14日樣板房低調(diào)開放5月24日認(rèn)籌預(yù)計(jì)六月下旬開盤本土知名開發(fā)商，該項(xiàng)目擁有德意志銀行投資背景，也是該項(xiàng)目宣傳炒作的重要訴求；主力戶型面積偏小，與本項(xiàng)目重合度不高。樓盤素質(zhì)較差，可以作為珠海樓市的低價(jià)標(biāo)桿；一期一批完成了開盤100％銷售，市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，為本批推售奠定良好的基礎(chǔ)；項(xiàng)目風(fēng)水不好，能看到仙峰山（墓地），廣東客戶比較忌諱，雖然在本批產(chǎn)品中基本不存在此問題，但價(jià)格比較難沖高。5棟4棟未售1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：中珠上城一期二批

221.2競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境總結(jié)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定——華發(fā)世紀(jì)城、仁恒星園、正邦嶺秀城；6月集中開盤，大量項(xiàng)目同時(shí)入市；未開盤項(xiàng)目特別是指標(biāo)樓盤以及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤項(xiàng)目的價(jià)格，會(huì)影響客戶對(duì)市場(chǎng)的判斷和選擇；存量不大，但消化速度奇慢，多是知名樓盤的尾盤；關(guān)鍵詞：白熱化－強(qiáng)對(duì)抗－不確定1.2競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境總結(jié)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定——華發(fā)世紀(jì)城、231.3上門客戶特征分析：客戶年齡主要集中在26-45歲，主要以私企業(yè)主及企業(yè)職員為主，居住及工作區(qū)域集中在吉大、拱北和香洲。1.3上門客戶特征分析：客戶年齡主要集中在26-4241.3上門客戶特征分析：客戶對(duì)于項(xiàng)目2房以及3房認(rèn)可度最高；置業(yè)目的以換房為主，比率高達(dá)60%。1.3上門客戶特征分析：客戶對(duì)于項(xiàng)目2房以及3房認(rèn)251.3聯(lián)名卡優(yōu)惠申請(qǐng)客戶情況分析：截至到5月25日共辦理聯(lián)名卡優(yōu)惠申請(qǐng)676張優(yōu)惠申請(qǐng)客戶年齡集中在36-45歲，屬于事業(yè)有成，有一定購買實(shí)力，處于家庭滿巢期?？蛻艟幼^(qū)域集中在吉大、拱北，與本項(xiàng)目有一定的地緣關(guān)系。香洲客戶也占一定比率，達(dá)17%。由于告知客戶此次優(yōu)惠申請(qǐng)針對(duì)3#、4#，因此客戶意向集中在3、4#的2房及3房，分別為36%及24%1.3聯(lián)名卡優(yōu)惠申請(qǐng)客戶情況分析：截至到5月25日26客戶處于事業(yè)上升期，事業(yè)有成，有一定的購買實(shí)力客戶分布較廣，但主要集中在吉大、拱北和拱北客戶對(duì)于本項(xiàng)目2房及3房認(rèn)可度較高置業(yè)目的以換房為主，購買需求不如首次置業(yè)客戶強(qiáng)烈客戶觀望情緒較大，誠意客戶情況不容樂觀1.3客戶情況小結(jié)客戶處于事業(yè)上升期，事業(yè)有成，有一定的購買實(shí)力1.3271.4項(xiàng)目產(chǎn)品整體優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，位于珠海幾何中心吉大拱北九洲大道板障山將軍山吉大——珠海的商貿(mào)、金融、旅游中心，自然環(huán)境優(yōu)美、文化資源豐富、城市品位高雅。拱北——環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施十分完善，陸路與澳門相連，地理位置特殊，也是珠海市最繁華的城區(qū)，是全國第二大口岸。迎賓路項(xiàng)目屬性1.4項(xiàng)目產(chǎn)品整體優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，位于珠海幾何中281.4項(xiàng)目產(chǎn)品整體優(yōu)勢(shì)：創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，景觀最大化理念，高附加值產(chǎn)品板障山將軍山迎賓路親地感——引入院落的概念，體現(xiàn)高層建筑的親地感。創(chuàng)新的戶型——獨(dú)創(chuàng)子母套戶型，引入兩代居概念，引領(lǐng)優(yōu)質(zhì)生活新理念；高附加價(jià)值——贈(zèng)送大面積入戶花園、雙層挑高露臺(tái)、空中院館、凸窗等，使室內(nèi)外空間交融貫通；高品質(zhì)的生活體驗(yàn)——外山景、內(nèi)園林；南北通透、戶戶有景的戶型設(shè)計(jì)；寬廳寬主臥設(shè)計(jì)，空間開敞大氣，采光通風(fēng)性能優(yōu)越；電梯廳采用自然采光，寬敞明亮；地下車庫層與首層的入戶雙大堂設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)充分利用景觀資源，做到戶戶有景，大面積贈(zèng)送帶來高附加值，引入兩代居創(chuàng)新理念，帶來高品質(zhì)的生活體驗(yàn)。戶型亮點(diǎn)百分比擁有景觀100%擁有陽臺(tái)/露臺(tái)98%擁有空中庭院55%客廳主臥均南向55%三廳設(shè)計(jì)25%客廳南北通透25%擁有入戶花園5%1.4項(xiàng)目產(chǎn)品整體優(yōu)勢(shì)：創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，景觀最大化理念29戶型分布樓棟面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比2房2#（1單元02）

3#/5#（02、03）

4#（02）84.93-89.6517427.19%3房2#(1單元03）

3#/5#（01、04）

4#（01）

6#（01、02、03）129.86-189.2235054.69%4房2#（1單元01、2單元01\02）

4#(03)172.92-255.4611618.13%1.4本項(xiàng)目戶型分布：2房分布于2、3、4、5棟兩代居戶型，客廳、臥室純南向，部分戶型有對(duì)視情形；3房分布于2、3、4、5棟兩代居戶型和6棟，分為小三房和大三房，小三房只存在于6棟，大三房整體朝向不佳；四房分布于2棟和4棟，除4棟4房存在對(duì)視，其他方面俱佳；板障山景觀將軍山景觀戶型分布樓棟面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比2房2#（1單元02）

3#/301.4具體戶型分析：兩房?jī)蓮d（兩代居產(chǎn)品中的老人房）戶型分布面積套數(shù)戶型亮點(diǎn)朝向景觀資源舒適度附加值2房2廳1衛(wèi)

2、3、4、5棟85.13～89.65174全部朝南

中央園林景觀客廳3.9米開間，南向超大陽臺(tái)，供老人晨練南側(cè)超大陽臺(tái)，偶數(shù)層部分為雙層通高朝向好，附加值較高不足：不通透，部分戶型存在對(duì)視目前客戶關(guān)注度很高，約占40％1.4具體戶型分析：兩房?jī)蓮d（兩代居產(chǎn)品中的老人房）311.4具體戶型分析：三房?jī)蓮d（小三房）戶型分布面積套數(shù)戶型亮點(diǎn)朝向景觀資源舒適度附加值3房2廳2衛(wèi)

6棟136.07～151.11116正南，部分偏東南

將軍山景觀，部分為山景和園景雙向景觀最小客廳開間4.2米，各空間寬敞，最小的臥室面積也超過10平米，戶戶通透多處陽臺(tái)設(shè)計(jì)，但全贈(zèng)送部分不多，附加值不如兩房目前客戶關(guān)注度很高，約占35％不足點(diǎn)：部分單位非正南北，部分單位存在輕微對(duì)視1.4具體戶型分析：三房?jī)蓮d（小三房）戶型分布面積321.4具體戶型分析：三房?jī)蓮d（大三房）戶型分布面積套數(shù)戶型亮點(diǎn)朝向景觀資源舒適度附加值3房2廳2衛(wèi)

2、3、4、5、6、棟151.21～191.31232兩代居三房只有主臥朝南，只有一條腿主要功能朝南

山景和園景雙向景觀空間開闊，舒適度高多處超大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，部分單位全贈(zèng)送面積較大目前客戶關(guān)注度較低，約占10％不足點(diǎn)：朝向普遍不佳，很多戶型存在西曬1.4具體戶型分析：三房?jī)蓮d（大三房）戶型分布面積331.4具體戶型分析：四房?jī)蓮d（小四房）戶型分布面積套數(shù)戶型亮點(diǎn)朝向景觀資源舒適度附加值4房2廳3衛(wèi)

2棟185.27～189.6658正南，南北通透

山景和園景雙向景觀空間開闊，舒適度高偶數(shù)層贈(zèng)送面積很大，但奇數(shù)層附加值不高目前客戶關(guān)注度一般，約占10％，但供應(yīng)數(shù)量也較小雙數(shù)層附加值較大1.4具體戶型分析：四房?jī)蓮d（小四房）戶型分布面積341.4具體戶型分析：四房?jī)蓮d（大四房）戶型分布面積套數(shù)戶型亮點(diǎn)朝向景觀資源舒適度附加值4房2廳3衛(wèi)

2、4棟207.11～255.4658正南，南北通透

山景、園景、城景三向景觀空間開闊，舒適度高4棟戶型多處超大陽臺(tái)，全贈(zèng)送面積很大；2棟戶型配置超大入戶陽臺(tái)，花園和，入戶花園可改客廳，附加值很高目前客戶關(guān)注度不高，約占5％高附加值，戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)多，空間彈性較大，屬珠海市場(chǎng)極度稀缺產(chǎn)品1.4具體戶型分析：四房?jī)蓮d（大四房）戶型分布面積351.4本項(xiàng)目戶型與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型點(diǎn)對(duì)點(diǎn)比較：兩房?jī)?yōu)勢(shì)明顯，大三房基本無優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目?jī)煞縑S仁恒星園兩房朝向：本項(xiàng)兩房朝向正南，仁恒部分偏東南，稍占優(yōu)勢(shì)；景觀：本項(xiàng)目景觀較開闊，仁恒本戶型樓間距較近；附加值：本項(xiàng)目附加值明顯高于仁恒；空間實(shí)用性：仁恒浪費(fèi)空間較明顯。本項(xiàng)目大三房VS仁恒星園三房產(chǎn)品附加值本項(xiàng)目稍高，朝向方面有劣勢(shì)；本項(xiàng)目大三房一般存在噪音和對(duì)視問題本項(xiàng)目大三房VS金域藍(lán)灣三房附加值無優(yōu)勢(shì)，朝向和景觀方面處于劣勢(shì)1.4本項(xiàng)目戶型與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型點(diǎn)對(duì)點(diǎn)比較：兩房?jī)?yōu)勢(shì)361.4本項(xiàng)目戶型與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型點(diǎn)對(duì)點(diǎn)比較：四房可與市場(chǎng)上的明星項(xiàng)目、明星戶型相比肩本項(xiàng)目大四房VS萬科金域藍(lán)灣四房朝向：均以正南朝向?yàn)橹?，本?xiàng)目南北通透，金域藍(lán)灣東西通透；景觀：萬科金域藍(lán)灣為海景房，本項(xiàng)目三向景觀，欣賞園景和兩面山景；附加值：本項(xiàng)目附加值高于金域藍(lán)灣；空間實(shí)用性：萬科的走廊設(shè)計(jì)浪費(fèi)少量面積。VS1.4本項(xiàng)目戶型與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型點(diǎn)對(duì)點(diǎn)比較：四房可與37復(fù)式（14套）、大四房(58套)——具備差異性優(yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值。高端客戶關(guān)注、可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。兩房（174套）、小三房（116套）——成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。小四房（58套）——需要不斷投入以增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。目前客戶需求較低、熱賣帶動(dòng)后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。大三房（232套）——產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱，客戶關(guān)注度低，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品。高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣綜合對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)、項(xiàng)目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)：包裝，旗幟！利潤主力培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨1.4以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和客戶關(guān)注度的維度進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分：復(fù)式（14套）、大四房(58套)——具備差異性優(yōu)勢(shì)以及稀缺物38定價(jià)背景：總體上不樂觀宏觀市場(chǎng)：未來面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，珠海危險(xiǎn)信號(hào)已現(xiàn)！競(jìng)爭(zhēng)狀況：白熱化——強(qiáng)對(duì)抗——不確定！客戶情況：誠意客戶觀望情緒嚴(yán)重產(chǎn)品對(duì)比：本項(xiàng)目產(chǎn)品整體上具備一定優(yōu)勢(shì)，但主力戶型優(yōu)勢(shì)不明顯定價(jià)背景：總體上不樂觀宏觀市場(chǎng)：未來面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，珠海危險(xiǎn)信392。目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)條件1。目標(biāo)溝通二基于背景下的目標(biāo)溝通3。目標(biāo)下的問題2。目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)條件1。目標(biāo)溝通二基于背景下的目標(biāo)溝通3。目標(biāo)樹立珠海市區(qū)高尚住宅的市場(chǎng)標(biāo)桿2.1目標(biāo)溝通：形象、銷售速度、價(jià)格三者缺一不可！肩負(fù)格力地產(chǎn)品牌提升的重要使命格力地產(chǎn)形象銷售速度價(jià)格缺一不可樹立珠海市區(qū)高尚住宅的市場(chǎng)標(biāo)桿2.1目標(biāo)溝通：形象41從去年底開始，新開盤項(xiàng)目的開盤銷售率均不理想，最高開盤銷售率為57%，開盤銷售率超過60%在市場(chǎng)上已算熱銷。但我們希望能達(dá)到90%，創(chuàng)造淡市下的奇跡。開盤時(shí)間項(xiàng)目名稱開盤均價(jià)開盤銷售率項(xiàng)目位置12月30日薈雅名苑8800元/㎡0%香洲區(qū)新香洲梅華西路一中高中部西鄰

1月12日嶺南世家8000～9000元/㎡23.8％

香洲新村下街1號(hào)（市婦幼保健院側(cè)）

1月13日恒福閣11000元57％香洲鳳凰北樂園路68號(hào)

3月29日綠楊居4789元/㎡25%香洲前山鞍蓮路西

3月30日區(qū)府上東7500元/㎡43%香洲翠景路，香洲區(qū)府西側(cè)500米

3月30日逸軒6500元/m249%香洲翠前北路東側(cè)

4月12日鳳凰山一號(hào)獨(dú)棟23500元/㎡聯(lián)排135000元/㎡30％香洲唐家灣港灣大道2.2目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)條件——60％的開盤銷售率從去年底開始，新開盤項(xiàng)目的開盤銷售率均不理想，最高開盤銷售率422.2目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)條件——合理的入市價(jià)格大盤一期定價(jià)價(jià)格不宜冒進(jìn)，應(yīng)當(dāng)平穩(wěn)入市，穩(wěn)步提升價(jià)格?？蛻魧?duì)整體項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期高于一期，如果一期價(jià)格超出客戶承受能力，那么后期市場(chǎng)關(guān)注度將會(huì)受非常大的影響?？蛻魧?duì)大盤價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期是低開高走，第一期價(jià)格的高低可以影響到市場(chǎng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期關(guān)注度大盤定價(jià)策略下的啟示指引2.2目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)條件——合理的入市價(jià)格大盤一期定價(jià)價(jià)格432.3目標(biāo)下的問題——合理的入市價(jià)格Q1、08市場(chǎng)不明朗情況下，以何種價(jià)格入市能保證一期開盤銷售90%，并且實(shí)現(xiàn)片區(qū)同類產(chǎn)品較高價(jià)格？Q2、怎樣的定價(jià)策略能保證實(shí)現(xiàn)后期推售價(jià)格實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上升？2.3目標(biāo)下的問題——合理的入市價(jià)格Q1、08市場(chǎng)不442。核心均價(jià)的制定方法1。價(jià)格策略三價(jià)格策略及核心均價(jià)推導(dǎo)3。核心均價(jià)制定2。核心均價(jià)的制定方法1。價(jià)格策略三價(jià)格策略及核心均價(jià)推導(dǎo)33.1定價(jià)策略的模型分析穩(wěn)健型策略最符合世聯(lián)推薦穩(wěn)健型策略，但是考慮現(xiàn)形勢(shì)下的市場(chǎng)以及本項(xiàng)目的目標(biāo)，需考慮以下問題：1、立市場(chǎng)標(biāo)竿，面世價(jià)格要求較高；2、90％的開盤銷售率，目前市場(chǎng)下的“高標(biāo)準(zhǔn)”；3、面對(duì)市場(chǎng)疲軟后的應(yīng)變余地。博弈型策略高開高走博取最大利潤價(jià)值挑戰(zhàn)型策略高開平走利潤最大化，考慮風(fēng)險(xiǎn)冒進(jìn)型策略高開低走急速回款，考慮風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)健型策略平開高走合理利潤，確保安全保守型策略低開平走安全第一傳統(tǒng)的定價(jià)策略——以獲取高額利潤為主要出發(fā)點(diǎn)3.1定價(jià)策略的模型分析穩(wěn)健型策略最符合世聯(lián)推薦穩(wěn)463.1本項(xiàng)目的價(jià)格策略——高唱平開，樹立標(biāo)竿考慮因素：1、宣傳價(jià)格統(tǒng)一口徑唱高價(jià)，以確保項(xiàng)目形象；2、實(shí)收價(jià)格不能太高，以完成開盤銷售目標(biāo)；3、要將市場(chǎng)主流戶型價(jià)格控制在客戶可承受的區(qū)間范圍內(nèi)；4、主力戶型盡快出貨，以防市場(chǎng)有變。定價(jià)策略：高唱平開——明修棧道，暗度陳倉平開高走——保證目標(biāo)，穩(wěn)步攀升樹立標(biāo)竿——建立價(jià)值，確保主力3.1本項(xiàng)目的價(jià)格策略——高唱平開，樹立標(biāo)竿考慮因473.1此價(jià)格策略指導(dǎo)下的推售策略策略：分批制造稀缺，確保高銷售率；不斷制造小高潮，吸引客戶關(guān)注度，保持市場(chǎng)出鏡率。時(shí)間3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月營銷節(jié)點(diǎn)7.26第二批開盤10.1第三批開盤2008年6.8第一批開盤加推2#批次推售安排戶型配比說明第一批3、4棟203套2房：43%3房：43%4房：14%戶型配比均衡，戶型搭配上包含有2房、3房、4房，能基本滿足客戶需求加推2145套2房：20%3房：20%4房：60%第一批銷售率達(dá)到80%以上，則考慮加推2#，最大可能消化客戶第二批5、6棟292套2房：20%3房：80%主力戶型3房集中推出頂層復(fù)式（19套）19套根據(jù)客戶需求情況及市場(chǎng)情況分階段推出第三批1棟（樓王）、7棟344套樓王最后推出，博取高利潤2009年3.1此價(jià)格策略指導(dǎo)下的推售策略策略：分批制造483.2核心均價(jià)的制定方法兩房小三房產(chǎn)品類別大三房市場(chǎng)比較均價(jià)合成客戶分析法均價(jià)合成確定核心均價(jià)分產(chǎn)品定價(jià)均價(jià)合成客戶接受度修正最終均價(jià)小四房大四房線性回歸區(qū)間驗(yàn)證線性回歸區(qū)間驗(yàn)證3.2核心均價(jià)的制定方法兩房小三房產(chǎn)品類別大三493.3核心均價(jià)制定——市場(chǎng)比較法比準(zhǔn)樓盤選擇及打分權(quán)重設(shè)置遵循的原則：目標(biāo)客戶相似、產(chǎn)品形態(tài)相似兩房市場(chǎng)比準(zhǔn)樓盤：華發(fā)世紀(jì)城二期、仁恒星園一期、中珠上城一期一批小三房市場(chǎng)比準(zhǔn)樓盤：華發(fā)世紀(jì)城二期、仁恒星園一期大三房市場(chǎng)比準(zhǔn)樓盤：金域藍(lán)灣二期、每一間小四房市場(chǎng)比準(zhǔn)樓盤：華南名宇、仁恒星園一期大四房市場(chǎng)比準(zhǔn)樓盤：遠(yuǎn)大美域、萬科金域藍(lán)灣二期比準(zhǔn)的指標(biāo)細(xì)項(xiàng)權(quán)重（%）區(qū)位地段30%景觀15%項(xiàng)目規(guī)模及配套20%發(fā)展商品牌實(shí)力10%物管服務(wù)5%戶型產(chǎn)品20%比準(zhǔn)的指標(biāo)細(xì)項(xiàng)權(quán)重（%）區(qū)位地段25%景觀25%項(xiàng)目規(guī)模及配套15%發(fā)展商品牌實(shí)力5%物管服務(wù)10%戶型產(chǎn)品20%兩房、小三房比準(zhǔn)指標(biāo)及權(quán)重大三房、四房比準(zhǔn)指標(biāo)及權(quán)重?cái)?shù)據(jù)選取原則：由于近來市場(chǎng)波動(dòng)較大，為保證比準(zhǔn)的準(zhǔn)確性，比準(zhǔn)數(shù)據(jù)均為近期市場(chǎng)成交價(jià)格。3.3核心均價(jià)制定——市場(chǎng)比較法比準(zhǔn)樓盤選擇及打503.3核心均價(jià)制定——兩房市場(chǎng)比較均價(jià)確定項(xiàng)目名稱實(shí)收均價(jià)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)華發(fā)世紀(jì)城二期8800（去掉2000元裝修）1.1510153.8540%4061.54仁恒星園一期98001.11078040%4312中珠上城一期73001.238988.8120%1797.76兩房比準(zhǔn)價(jià)10171.3兩房毛坯均價(jià)為10171元/平方米華發(fā)世紀(jì)城二期價(jià)格為4月13日現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)仁恒一期和中珠一期一批價(jià)格為近期二級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格3.3核心均價(jià)制定——兩房市場(chǎng)比較均價(jià)確定項(xiàng)目名513.3核心均價(jià)制定——小三房市場(chǎng)比較均價(jià)確定項(xiàng)目名稱實(shí)收均價(jià)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)華發(fā)世紀(jì)城二期9000（去掉2000元裝修）1.1310204.2350%5102.11仁恒星園一期102001.0510663.6450%5331.82小三房比準(zhǔn)價(jià)10433.93小三房毛坯均價(jià)為10434元/平方米華發(fā)世紀(jì)城二期價(jià)格為4月13日現(xiàn)場(chǎng)摸查數(shù)據(jù)仁恒一期和中珠一期一批價(jià)格為近期二級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格3.3核心均價(jià)制定——小三房市場(chǎng)比較均價(jià)確定項(xiàng)目523.3核心均價(jià)制定——大三房市場(chǎng)比較均價(jià)確定項(xiàng)目名稱實(shí)收均價(jià)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)金域藍(lán)灣二期12400（去掉1000元裝修）0.759282.6850%4641.34每一間110000.9610528.5750%5264.29大三房比準(zhǔn)價(jià)9905.63大三房毛坯均價(jià)為9906元/平方米金域藍(lán)灣二期價(jià)格為4月成交均價(jià)每一間價(jià)格為近期二級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格3.3核心均價(jià)制定——大三房市場(chǎng)比較均價(jià)確定項(xiàng)目53項(xiàng)目名稱實(shí)收均價(jià)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)華南名宇103001.111016730%5084仁恒星園一期98801.131135770%5678小四房比準(zhǔn)價(jià)11265.31小四房毛坯均價(jià)為11265元/平方米3.3核心均價(jià)制定——小四房市場(chǎng)比較均價(jià)確定華南名宇價(jià)格為4月成交均價(jià)仁恒價(jià)格為近期二級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格項(xiàng)目名稱實(shí)收均價(jià)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)華南名宇1030543.3核心均價(jià)制定——大四房市場(chǎng)比較均價(jià)確定大四房毛坯均價(jià)為12161元/平方米項(xiàng)目名稱實(shí)收均價(jià)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)金域藍(lán)灣二期14500（去掉1000元裝修）0.8712577.3550%6288.67遠(yuǎn)大美域9500（去掉3000元裝修）1.2411744.0950%5872.05大四房比準(zhǔn)價(jià)12160.72金域藍(lán)灣二期價(jià)格為4月成交均價(jià)遠(yuǎn)大美域?yàn)?、4月成交均價(jià)3.3核心均價(jià)制定——大四房市場(chǎng)比較均價(jià)確定大四553.3核心均價(jià)制定——市場(chǎng)比較法均價(jià)合成戶型分類均價(jià)建筑面積

合成總體毛坯均價(jià)兩房10171元/M215312M210512.2小三房10343元/M216704M2大三房9906元/M239295M2小四房11265元/M210846M2大四房12161元/M213456M2由分類產(chǎn)品均價(jià)合成均價(jià):總體毛坯均價(jià)取10512.2元/M23.3核心均價(jià)制定——市場(chǎng)比較法均價(jià)合成戶型分類563.3核心均價(jià)制定——市場(chǎng)比較法與客戶分析法的關(guān)聯(lián)本項(xiàng)目為精裝修交房，毛坯均價(jià)已在市場(chǎng)比較法中合成；客戶得到的價(jià)格是帶精裝修價(jià)格，所以客戶對(duì)價(jià)格的敏感性也是針對(duì)帶精裝修的價(jià)格，客戶是不會(huì)用價(jià)格分拆的方法來思考問題的。本項(xiàng)目的定價(jià)，不能簡(jiǎn)單的理解為毛坯均價(jià)＋對(duì)外裝修價(jià)格，必須要考慮到客戶對(duì)加總價(jià)格的敏感性，我們的裝修房均價(jià)，應(yīng)當(dāng)接近客戶可承受的區(qū)間范圍內(nèi)結(jié)合對(duì)于客戶總價(jià)敏感度及裝修感知度的摸查，建議裝修報(bào)價(jià)為：2000元/平米故市場(chǎng)比較法:總體裝修均價(jià)取12512.2元/M23.3核心均價(jià)制定——市場(chǎng)比較法與客戶分析法的關(guān)57根據(jù)銷售代表對(duì)目前手中誠意客戶的盤點(diǎn)，認(rèn)為客戶在接受引導(dǎo)后，可接受的各類戶型價(jià)格為：戶型客戶接受價(jià)格此類產(chǎn)品總建筑面積合成均價(jià)兩房1230015312M211743元小三房1150016704M2大三房1130039295M2小四房1200010846M2大四房1250013456M23.3核心均價(jià)制定——客戶分析法均價(jià)合成由分類產(chǎn)品均價(jià)合成均價(jià):總體均價(jià)取11743元/M2本價(jià)格為初步摸查價(jià)格，樣板房開放后將進(jìn)行進(jìn)一步摸查，而后對(duì)本表進(jìn)行調(diào)整根據(jù)銷售代表對(duì)目前手中誠意客戶的盤點(diǎn)，認(rèn)為客戶在接受引導(dǎo)后，58市場(chǎng)比較法兩房小三房大四房121711234314161客戶分析法調(diào)價(jià)點(diǎn)合成均價(jià)12512世聯(lián)建議：核心均價(jià)12000～12500元/M23.3核心均價(jià)制定——市場(chǎng)比較法與客戶分析法的綜合權(quán)衡大三房小四房1190613265主流產(chǎn)品，利潤主要來源，取二者中間值；主流產(chǎn)品，利潤主要來源，取二者中間值；主流產(chǎn)品，但屬于”瘦狗“，需要盡快出貨，取二者低值；需要培育的“嬰兒”產(chǎn)品，取二者低值；“明星”產(chǎn)品，樹立價(jià)值標(biāo)竿，掩護(hù)主力出貨，取二者高值；123001150011300120001250011743市場(chǎng)比較法兩房小三房大四房121711234314161客戶593.3核心均價(jià)制定——用線性回歸原理驗(yàn)證核心均價(jià)是否處于性價(jià)比合理區(qū)間

因素項(xiàng)目

區(qū)位產(chǎn)品性質(zhì)景觀規(guī)模配套開發(fā)商實(shí)力及品牌物管服務(wù)戶型產(chǎn)品綜合評(píng)分均價(jià)(元/㎡)20%20％15%10％10％10％15％華發(fā)世紀(jì)城1561010886.19500仁恒星園705109775.89000遠(yuǎn)大美域057109896.19500鳳凰山一號(hào)聯(lián)排368691010713500（聯(lián)排）中珠上城70577675.27200中天維港901063775.9515000金域藍(lán)灣70105101096.7514000鴻馨園73352665.157700華南名宇60882654.659500恒福閣90802564.7511000逸軒50500452.96500產(chǎn)品性質(zhì)所關(guān)聯(lián)價(jià)格：獨(dú)棟別墅＞TH＞多層洋房＞小高層＞高層景觀價(jià)值排序：海景＞山景＞園林＞城市景觀＞無景觀注：本表為不同類型項(xiàng)目整體間比較的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，與前面的同類產(chǎn)品同種戶型之間的比較，各因素所占權(quán)重會(huì)有所不同3.3核心均價(jià)制定——用線性回歸原理驗(yàn)證核心均價(jià)603.3核心均價(jià)驗(yàn)證——通過對(duì)本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目的整體判斷，結(jié)合線性回歸曲線，本項(xiàng)目均價(jià)應(yīng)在11000～13000之間，核心均價(jià)基本未偏離合理性價(jià)比區(qū)間價(jià)格綜合評(píng)分高高性價(jià)比回歸線鳳凰山一號(hào)（Th）遠(yuǎn)大美域華發(fā)世紀(jì)城仁恒星園中天維港中珠上城金域藍(lán)灣恒福閣鴻馨園逸軒華南名宇第一圈層第二圈層約11000約130003.3核心均價(jià)驗(yàn)證——通過對(duì)本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目的整61制作方法及因素權(quán)重敏感性分析和點(diǎn)對(duì)點(diǎn)驗(yàn)證速度與價(jià)格關(guān)系預(yù)估確定平面差、朝向差、特殊調(diào)差四價(jià)格表形成及驗(yàn)證此價(jià)格表制作是針對(duì)即將推售的2、3、4棟制作方法及因素權(quán)重敏感性分析和點(diǎn)對(duì)點(diǎn)驗(yàn)證速度與價(jià)格關(guān)系預(yù)估確4.1價(jià)格表制作策略策略分解策略一：高表價(jià)，大折扣策略二：樹立復(fù)式價(jià)格標(biāo)竿，建立形象代言人策略三：小層差策略，保證同一條腿產(chǎn)品價(jià)格均衡策略四：適當(dāng)拉大平面差，促進(jìn)面積大優(yōu)勢(shì)不足的難點(diǎn)戶型銷售，使各戶型房號(hào)走勢(shì)均衡策略五：利用兩代居概念，給予一定折扣，促進(jìn)戶型消化4.1價(jià)格表制作策略策略分解策略一：高表價(jià)，大63價(jià)格表制作方法精確制導(dǎo)——了解每一套的特點(diǎn)，戶戶爬樓打分；——精確制定影響價(jià)格的因素和權(quán)重；——橫向（朝向差）、豎向（層差）綜合比較，確保價(jià)格體系更合理。特殊處理——特殊單位價(jià)格特殊處理，確保價(jià)值最大化，主力戶型合理價(jià)格確保銷售速度。價(jià)格表制作方法精確制導(dǎo)64影響價(jià)格的因素和權(quán)重權(quán)重設(shè)置的基本原則是客戶購買時(shí)的關(guān)注度及產(chǎn)品本身差異度。分項(xiàng)景觀噪音戶型結(jié)構(gòu)朝向通風(fēng)采光對(duì)視權(quán)重20%25%20%15%10%10%影響價(jià)格的因素和權(quán)重權(quán)重設(shè)置的基本原則是客戶購買時(shí)的關(guān)注度及65平面調(diào)差原則由于各個(gè)朝向的景觀差異不大，產(chǎn)品的均好性較強(qiáng)，因此采用小朝向差，最大平面差值取值如下：2000元/m2（約相當(dāng)于均價(jià)的15%）一層高陽臺(tái)、兩層高陽臺(tái)、露臺(tái)、屋頂花園等贈(zèng)送情況的處理將以特殊調(diào)差額外處理。平面調(diào)差原則由于各個(gè)朝向的景觀差異不大，產(chǎn)品的均好性較強(qiáng)，因66平面排序確定287126910311541平面排序確定28712691031154167垂直調(diào)差確定：

適當(dāng)調(diào)差，確保銷售速度，避免高低樓層兩極分化標(biāo)準(zhǔn)層15F302棟8F3棟累計(jì)1930，平均層差約66.5元30015F2F100架空層架空層15F架空層4棟8F與馬路對(duì)面農(nóng)民房對(duì)視視線越過農(nóng)民房視野開闊看板障山景與工廠對(duì)視8F8F以下：30元/平米；8F至15F：30元/平米；15至20F：50元/平米20F以上：100元/平米。越過農(nóng)民房視野開闊跳差80受噪音、揚(yáng)塵影響變小跳差12020F20F20F視野開闊跳差10050垂直調(diào)差確定：

適當(dāng)調(diào)差，確保銷售速度，避免高低樓層兩極分化68特殊調(diào)差贈(zèng)送面積折算：所有產(chǎn)品均有贈(zèng)送面積，對(duì)于該部分面積的處理主要考慮如下：通過對(duì)銷售人員現(xiàn)場(chǎng)訪談及其他項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)得出：客戶能接受1層高陽臺(tái)（半送）、2層高陽臺(tái)（全送）、露臺(tái)（全送）、屋頂花園（全送）分別按20%、30%、30%、25%折算；折算方法：贈(zèng)送面積處理類型面積折算率1層高陽臺(tái)（半送）20%2層高陽臺(tái)（全送）30%露臺(tái)（全送）30%屋頂花園（全送）25%特殊調(diào)差贈(zèng)送面積折算：所有產(chǎn)品均有贈(zèng)送面積，對(duì)于該部分面積的69特殊調(diào)差對(duì)于3、4、5棟朝工廠，存在化學(xué)物品氣味，客戶對(duì)此比較，對(duì)3棟、4棟的01單位，做以下特殊處理：3棟、4棟的01單位單價(jià)減少300元/平米，總價(jià)約減少5萬元。特殊調(diào)差70特殊調(diào)差樹立正向價(jià)格標(biāo)桿——對(duì)于頂層復(fù)式單位的特殊調(diào)整：對(duì)于景觀最好的頂層復(fù)式，由于僅有14套，屬于稀缺產(chǎn)品，為保證其價(jià)值最大化，將其作為價(jià)格標(biāo)桿。因此：

對(duì)于頂層復(fù)式單位，在原單價(jià)的基礎(chǔ)上單價(jià)額外上調(diào)9000元/平米。特殊調(diào)差樹立正向價(jià)格標(biāo)桿71綜合折扣率折扣項(xiàng)目折扣率預(yù)計(jì)使用比例綜合折扣率一次性付款95%20%0.014成及以上按揭96%60%0.0242-3成按揭97%20%0.006開盤折扣優(yōu)惠97%90%0.027格力會(huì)員折扣99%100%0.01聯(lián)名卡客戶折扣99%100%0.01促銷活動(dòng)折扣97%40%0.012格力內(nèi)部折扣98%30%0.006現(xiàn)場(chǎng)預(yù)留折扣97%10%0.003格力會(huì)積分99.9%100%0.0017天內(nèi)簽約折扣97.0%100%0.03平均折扣率0.13900.8610存款優(yōu)惠：2房減2萬，3房減3萬，4房減4萬100%兩代居減3萬20%復(fù)式額外折扣98%100%0.020.8410綜合折扣率折扣項(xiàng)目折扣率預(yù)計(jì)使用比例綜合折扣率一次性付款9572目標(biāo)均價(jià)匯總（3、4#）目標(biāo)均價(jià)匯總(不含復(fù)式)

3棟4棟合計(jì)實(shí)收總價(jià)168779779.5176787361345567140.5總建面1493114144.3429075.34均價(jià)11303.9812498.8111885.23實(shí)收均價(jià)各戶型匯總戶型2房大3房大4房復(fù)式合計(jì)實(shí)收總價(jià)93417682157288668.994860789.6437738109.5383305250總建面7754.8714147.257173.221589.0830664.42均價(jià)12046.3211117.9713224.3023748.4012500價(jià)表價(jià)匯總(不含復(fù)式)

3棟4棟合計(jì)價(jià)表總價(jià)199799976.2208561394.9408361371.1總建面1493114144.3429075.34均價(jià)13381.5514745.2214044.94價(jià)表均價(jià)各戶型匯總戶型2房大3房大4房復(fù)式合計(jì)價(jià)表總價(jià)110823091.7186015875.6111522403.845006075.51453367446.6總建面7754.8714147.257173.221589.0830664.42均價(jià)14290.7713148.5515547.0528322.1014784.80目標(biāo)均價(jià)匯總（3、4#）目標(biāo)均價(jià)匯總(不含復(fù)式)3棟4棟73目標(biāo)均價(jià)匯總（2#）目標(biāo)均價(jià)匯總（不含復(fù)式）

2棟合計(jì)實(shí)收總價(jià)300467334300467334總建面24628.4724628.47均價(jià)1220012200實(shí)收均價(jià)各戶型匯總戶型2房大3房小4房大4房復(fù)式合計(jì)實(shí)收總價(jià)30504607.4654540071.95133923598.181499056.5136279920.03336747254總建面2522.145096.3310919.296090.711545.9126174.38均價(jià)12094.7310701.8312264.8613380.8823468.3312865.53價(jià)表均價(jià)匯總（不含復(fù)式）

2棟合計(jì)價(jià)表總價(jià)354902826.9354902826.9總建面24628.4724628.47均價(jià)14410.2669414410.27價(jià)表均價(jià)各戶型匯總戶型2房大3房小4房大4房復(fù)式合計(jì)實(shí)收總價(jià)36203957.5664456529.56158238789.996003549.9643139025398041851.9總建面2522.145096.3310919.296090.711545.9126174.38均價(jià)14354.4612647.6414491.6715762.2927905.2615207.31目標(biāo)均價(jià)匯總（2#）目標(biāo)均價(jià)匯總（不含復(fù)式）2棟合計(jì)實(shí)收74THANKYOU!世聯(lián)地產(chǎn)格力廣場(chǎng)項(xiàng)目組版權(quán)聲明本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。

一鼓作氣共創(chuàng)格力輝煌THANKYOU!世聯(lián)地產(chǎn)格力廣場(chǎng)項(xiàng)目組版權(quán)聲明一鼓作75格力廣場(chǎng)一期A區(qū)2~6棟

價(jià)格報(bào)告謹(jǐn)呈：珠海格力房產(chǎn)有限公司格力廣場(chǎng)一期A區(qū)2~6棟

價(jià)格報(bào)告謹(jǐn)呈：珠海格力房產(chǎn)有限公司項(xiàng)目概況:總建面約60萬平米，分二期開發(fā)；一期A區(qū)住宅為主，一期B區(qū)住宅商業(yè)綜合樓，二期住宅學(xué)校幼兒園報(bào)告前言住宅會(huì)所商業(yè)住宅商業(yè)綜合樓住宅學(xué)校幼兒園總占地面積：約14.7萬平米總建筑面積：約60萬平米計(jì)容積率面積:47萬平米其中住宅：389097平米商業(yè)：24650平米會(huì)所：2940平米容積率：3.21建筑密度：19.45%綠化率：45.8%一期B區(qū)一期A區(qū)二期項(xiàng)目概況:總建面約60萬平米，分二期開發(fā)；一期A區(qū)住宅為主，77項(xiàng)目目前工作進(jìn)度1月2月3月4月5月6月7月8月1月22日銷售中心試運(yùn)行3月1日銷售中心盛大開放3月29日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)5月10日樣板房開放4月16日聯(lián)名卡存款升級(jí)活動(dòng)6月8日一期一批開盤項(xiàng)目目前工作進(jìn)度1月2月3月4月5月6月7月8月1月22日銷78報(bào)告思路三價(jià)格策略及核心均價(jià)推導(dǎo)四價(jià)格表形成及驗(yàn)證五銷售安排及預(yù)估一定價(jià)的背景二基于背景下的目標(biāo)溝通報(bào)告思路三價(jià)格策略及核心均價(jià)推導(dǎo)四價(jià)格表形成及驗(yàn)證五銷售安排792。競(jìng)爭(zhēng)分析4。產(chǎn)品分析1。大勢(shì)及市場(chǎng)背景分分析一定價(jià)的背景3?？蛻舴治?。競(jìng)爭(zhēng)分析4。產(chǎn)品分析1。大勢(shì)及市場(chǎng)背景分分析一定價(jià)的背景1.1宏觀環(huán)境分析：中美經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度懸殊，人民幣升值，使中國存在巨大套利空間，引發(fā)流動(dòng)性過剩中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，而2007年美國出現(xiàn)衰退跡象，引發(fā)國際資本外流；人民幣升值，加之經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在中國出現(xiàn)了巨大的套利空間；投資增長(zhǎng)過快，加上信貸投放過多的連鎖反應(yīng)，引發(fā)了流動(dòng)性過剩。1.1宏觀環(huán)境分析：中美經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度懸殊，人民幣升811.1宏觀政策環(huán)境：由于流動(dòng)性過剩，CPI持續(xù)走高，央行實(shí)行從緊的貨幣政策，并且這一基調(diào)在08年不會(huì)改變央行早已明確表示，從緊的貨幣政策是08年調(diào)控的主旋律；周小川表示，目前所有的貨幣政策工具都具有調(diào)整的空間，包括利率和存款準(zhǔn)備金率，表明了政府調(diào)控的決心。1.1宏觀政策環(huán)境：由于流動(dòng)性過剩，CPI持續(xù)走高821.1政策預(yù)期：房?jī)r(jià)在07年的瘋狂，使房地產(chǎn)業(yè)成為政策首先打擊的“出頭鳥”，9.28重拳后，房地產(chǎn)業(yè)很可能還將面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)1.1政策預(yù)期：房?jī)r(jià)在07年的瘋狂，使房地產(chǎn)業(yè)成為政策839.28從2007年7月份以后銷售面積出現(xiàn)下降趨勢(shì)，隨后又有小幅回升，截止2007年12月份銷售面積較10月份下降24.3%。2007年商品房銷售均價(jià)總體上漲，其中10、12月有小幅下降。1.19.28新政后珠海市場(chǎng)特征：銷售量總體有明顯的下降，但期間也有小幅回升，而價(jià)格波動(dòng)不定，但幅度不大量成交量總體呈現(xiàn)明顯的下降價(jià)銷售均價(jià)波動(dòng)不定，但幅度不大9.28從2007年7月份以后銷售面積出現(xiàn)下降趨勢(shì)，隨后又有841.1市場(chǎng)分析：新政后開盤項(xiàng)目整體表現(xiàn)黯淡，近期珠海新開盤項(xiàng)目，大多數(shù)開盤銷售率很難超過50%，與2007年不可同日而語。開盤時(shí)間項(xiàng)目名稱開盤均價(jià)開盤銷售率備注12月30日薈雅名苑8800元/㎡0%本項(xiàng)目戶均面積偏大，主要面向二次置業(yè)者。在現(xiàn)場(chǎng)展示條件極為有限的情況下，整體定價(jià)過高，造成項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷1月12日嶺南世家8000～9000元/㎡23.8％整體定價(jià)過高，造成項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷。1月13日恒福閣11000元57％該項(xiàng)目區(qū)位成熟，具有二線海景資源。儲(chǔ)客時(shí)間較長(zhǎng)，開盤銷售情況一般，銷售速度慢。3月29日綠楊居4789元/㎡25%開盤當(dāng)天僅銷售18套3月30日區(qū)府上東7500元/㎡43%共銷售約70套，其中前期認(rèn)購60套，當(dāng)天認(rèn)購10套，總銷售率約為43%3月30日逸軒6500元/m249%開盤當(dāng)天共銷售約26套，其中以一房、兩房居多香4月17日鳳凰山1號(hào)Th：13000～14000元/㎡獨(dú)棟：23500元/㎡左右30%對(duì)外宣稱銷售率為90％，但實(shí)際成交率僅30％左右5月1號(hào)時(shí)代廊橋洋房折后6100-6800元/㎡；別墅270萬元起；25%到場(chǎng)客戶150批左右，客戶年齡主集中在35-45歲；以項(xiàng)目周邊客戶為主5月1日嶺南世家三期十、十二棟10棟均價(jià)8500元/㎡，12棟均價(jià)9000元/㎡21.8％

5?1以樣板房開放為噱頭，現(xiàn)場(chǎng)交定金2萬，簽署認(rèn)購書，5?1期間簽認(rèn)購書可在總房?jī)r(jià)上優(yōu)惠1萬，5?1過后此優(yōu)惠取消。5月25日仁恒星園二期10668元/㎡14.7%開盤前3天進(jìn)行聯(lián)名卡號(hào)抽簽定選房順序號(hào)，當(dāng)天共抽出445張順序號(hào)，但開盤當(dāng)天到場(chǎng)客戶約有100批左右，共有約45批客戶進(jìn)入選房區(qū)選房。1.1市場(chǎng)分析：新政后開盤項(xiàng)目整體表現(xiàn)黯淡，近期珠851.1主城區(qū)樓盤:以華南名宇、中天維港為代表，新政前定價(jià)過高的主城區(qū)樓盤，目前已開始不同程度的降價(jià)海岸南山：在07年地王出現(xiàn)之后，銷售均價(jià)大幅上漲，至11000元/平米；目前以和諧價(jià)9500元/平米的價(jià)格推售。中天維港：2007年11月開盤均價(jià)16000元/平米，目前銷售均價(jià)為15000元/平米，公開折扣無變化，銷售代表利用2-3個(gè)點(diǎn)的額外折扣進(jìn)行逼定京華奧園：宣稱一期銷售均價(jià)6900元/㎡

；二期2008年1月29日開盤，開盤均價(jià)6700元/㎡；目前剩余單位均未超過6900元1.1主城區(qū)樓盤:以華南名宇、中天維港為代表，新861.1市場(chǎng)標(biāo)桿性項(xiàng)目，華發(fā)世紀(jì)城和金域藍(lán)灣也分別采取了價(jià)格暗降的策略金域藍(lán)灣：3月中旬，通過贈(zèng)送全屋精裝修（2000元/㎡精裝修）的方式變相降價(jià)，主要通過銷售代表電話通知誠意客戶傳達(dá)信息，對(duì)外一致口徑無降價(jià)。華發(fā)世紀(jì)城：對(duì)外宣稱均價(jià)12000元/㎡，但在銷售現(xiàn)場(chǎng)，銷售代表所推的戶型總體均價(jià)為11000元/平方米左右，而且銷售代表可根據(jù)客戶情況申請(qǐng)折扣，實(shí)際均價(jià)不足11000元/平方米。1.1市場(chǎng)標(biāo)桿性項(xiàng)目，華發(fā)世紀(jì)城和金域藍(lán)灣也分別采871.1宏觀大勢(shì)及市場(chǎng)背景總結(jié)中國目前處于流動(dòng)性過剩狀態(tài)，引發(fā)多輪金融調(diào)控；房地產(chǎn)業(yè)很可能將面臨更為嚴(yán)峻的政策和市場(chǎng)環(huán)境；9.28新政后，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮，開盤銷售率明顯下降；珠海代表性樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了不同形式和程度的降價(jià)。預(yù)計(jì)6月集中放量后，珠海市場(chǎng)未來將出現(xiàn)價(jià)格明降。未來面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，珠海危險(xiǎn)信號(hào)已現(xiàn)！1.1宏觀大勢(shì)及市場(chǎng)背景總結(jié)中國目前處于流動(dòng)性過剩881.2競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：6月珠海市場(chǎng)集中放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化山海一品/6.6萬平米/r=4.45/高層遠(yuǎn)大美域/35萬平米/r=1.5/多層金域藍(lán)灣/10萬平米/r=3.9/超高層、高層格力廣場(chǎng)160萬平米/r=3.21/高層華發(fā)九洲4.3萬平米/r=3/高層華發(fā)新城四期11.1萬平米/r=2.88/高層每一間花園13.7萬平米/r=3/小高層、高層中珠水晶堡/3.99萬平米/r=3.2/高層仁恒星園2期41.8萬平米/r=1.8/小高層、高層中天維港6.07萬平米/r=4.79/高層華發(fā)世紀(jì)城80萬平米/r=1.7/聯(lián)排、高層景山一號(hào)3.96萬平米/r=4.95/高層二城心作7萬平米/高層海怡灣畔4期10萬平米/r=1.0/高層水灣六號(hào)2.6萬平米/r=4.5/高層鳳凰海域4萬平米/r=2.2/高層萊茵半島3.74萬平米/33層天朗海峰12.8萬平米/高層金域渤海3.87萬平米/r=3.4/高層中珠上城32萬平米/r=2.5/高層恒福閣3.8萬平米/r=2.5/高層海悅云天8.62萬平米/高層時(shí)代廊橋12.3萬平米/r=2/高層高端海景盤1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2008200911月12月2010數(shù)據(jù)來源：珠海世聯(lián)市場(chǎng)研究，為不完全統(tǒng)計(jì)。高端非海景項(xiàng)目嶺秀城54萬平米/r=*/高層/商業(yè)5、6月集中推出6000套左右1.2競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：6月珠海市場(chǎng)集中放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白891.2珠海市場(chǎng)存量分析：存量不大，但消化速度奇慢，多是大盤或高尚社區(qū)的尾盤所屬片區(qū)項(xiàng)目名稱總套數(shù)累計(jì)銷售率剩余套數(shù)吉大景山一號(hào)23065%81一水岸28477%65山海一品墅685%65中天維港32364%116唐家龍騰灣山莊65380%131每一間二期12085%18遠(yuǎn)大美域18092%14老香州金域藍(lán)灣23394%14恒福閣312套64%112華南名宇2期104085%156新香洲城市印象9880%20鴻馨園共480戶，本批174套60%192逸軒總112套，本批53套49%57區(qū)府上東一期80二期16460%98前山芭堤雅境61896%25南屏華發(fā)世紀(jì)城二期127090%127數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系截至4月，珠海市場(chǎng)存量住宅共1290套，以平均每月銷售200套的速度消化存量1.2珠海市場(chǎng)存量分析：存量不大，但消化速度奇慢，901.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：華發(fā)世紀(jì)城二期

——客戶提及率最高樓盤，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展商珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司

占地面積107000平方米建筑面積259600平方米戶型資料本期套數(shù)：1270二房/95平米/13.3%三房/107-136m2/53.1%四房/163-197m2/0.4%五房/253-259/3.2%營銷動(dòng)態(tài)已銷售90%近期成交價(jià)約為11000-12000元/平米，帶2000元的裝修本土實(shí)力品牌發(fā)展商，珠?？蛻糇放醵雀?0萬平方米規(guī)模大盤，產(chǎn)品線豐富作為珠海品牌發(fā)展商開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已經(jīng)成為珠海自住客戶心目中的指標(biāo)盤，是本項(xiàng)目客戶提及率最高的樓盤；已售1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：華發(fā)世紀(jì)城二期

911.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：萬科金域藍(lán)灣三期

——珠海高端項(xiàng)目指標(biāo)樓盤發(fā)展商珠海市萬科房地產(chǎn)有限公司占地面積2.4萬平方米建筑面積9.2萬平方米商業(yè)面積0.15萬平方米容積率3.9戶型資料162套三房/180/55%；四房/213/35%兩房/104/8%；復(fù)式/324/2%營銷動(dòng)態(tài)4月13日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。4月19日樣板房開放5月1日開盤3棟TH6套1棟47層超高層2棟2007年3月18日開盤，目前售罄4棟31層高層5棟31層高層泰式風(fēng)格園林N實(shí)力品牌發(fā)展商，客戶追捧度高95％戶型有海景，泰式園林由于是海景項(xiàng)目，與本項(xiàng)目客群有區(qū)別，但作為珠海市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)樓盤，客戶提及率較高，十分關(guān)注其入市價(jià)格；項(xiàng)目規(guī)模小、容積率高；樓間距小；東向臨情侶路、北向臨翠香路，有噪音影響；項(xiàng)目東側(cè)臨海為香洲漁港，存在漁船景觀凌亂、捕魚期有強(qiáng)烈魚腥味等問題已售1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：萬科金域藍(lán)灣三期

921.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：仁恒星園二期

——主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展商新加坡仁恒置地占地面積二期17平方米建筑面積二期25萬平方米總套數(shù)二期544套容積率二期1.5戶型資料本次推出8棟，約544套兩房/90左右/10%；三房/130～146/35%；三房169/5％；四房/180～195/45%；五房/285/5％營銷動(dòng)態(tài)五月上旬樣板房開放5月25日開盤海外背景，實(shí)力派開發(fā)商；一期取得良好銷售業(yè)績(jī)，已經(jīng)成為珠海置業(yè)者關(guān)注的明星樓盤之一；與本項(xiàng)目推售時(shí)間點(diǎn)非常重合，主力戶型的面積區(qū)間較本項(xiàng)目略小，與本項(xiàng)目的小三房和小四房構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)；客戶提及率較高，是本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤已售1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：仁恒星園二期

931.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：正邦嶺秀城

——分流本項(xiàng)目2房客戶及投資客戶發(fā)展商深圳市清江投資發(fā)展公司珠海正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

占地面積149393.11平方米建筑面積580386.01平方米總套數(shù)900容積率2.9戶型資料一單元30層、二單元28層單房、1房、2房營銷動(dòng)態(tài)五月上旬樣板房開放預(yù)計(jì)六月底開盤靠近拱北口岸，地理位置優(yōu)越；城中村改造樓盤，回遷房已入伙；此次推出900余套為單房、1房、2房，由于價(jià)格便宜會(huì)分流部分本項(xiàng)目2房客戶及投資客戶；未售1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：正邦嶺秀城

941.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：水灣六號(hào)

——分流本項(xiàng)目小3房客戶發(fā)展商珠海市億誠投資有限公司占地面積6212.70平方米建筑面積39981.83平方米總套數(shù)166戶型資料3+1房/128/28/17%3+1房/143/84/50%4+1房/170/28/17%4+1房/204/28/17%營銷動(dòng)態(tài)預(yù)計(jì)六月底開盤項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，依山傍海，屬于珠海最繁華的吉大、拱北商圈；項(xiàng)目共一棟兩個(gè)單元，共31層，2梯三戶。以128㎡至213㎡的戶型為主；與本項(xiàng)目小3房構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，有可能在本項(xiàng)目推出小3房產(chǎn)品前，消化部分本項(xiàng)目小3房客戶；未售1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：水灣六號(hào)

951.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：和黃海怡灣畔四期

——香港知名發(fā)展商開發(fā)大盤，受港澳客戶追捧發(fā)展商長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（中國）與和記黃埔占地面積2.25萬平方米建筑面積10萬平方米商業(yè)面積0.15萬平方米容積率4.44戶型資料本批推售4棟高層，共559套兩房/88.73；三房/164.65四房/206～252；五房/264.31營銷動(dòng)態(tài)3月8-9號(hào)及15-16號(hào)開展VIP卡客戶盤菜宴活動(dòng)五月初樣板房開放預(yù)計(jì)六月底開盤香港知名開發(fā)商，受港澳客戶追捧，四期內(nèi)地客戶較多；位于唐家鎮(zhèn)，較為偏遠(yuǎn)，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)不大；但是作為和黃開發(fā)項(xiàng)目且同樣是規(guī)模大盤，港澳客戶較為關(guān)注；未售1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：和黃海怡灣畔四期

961.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：中珠上城一期二批

——珠海市場(chǎng)熱點(diǎn)樓盤低端價(jià)格指標(biāo)發(fā)展商珠海中珠股份有限公司占地面積106145.62平方米建筑面積320624.52平方米總套數(shù)1