城市綜合體的開(kāi)發(fā)策略與模式解析

城市綜合體的開(kāi)發(fā)策略與模式解析“城市綜合體”開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)一個(gè)故事

寓言-清醒.pptx新政下的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，我們思索之余，如何調(diào)整戰(zhàn)略……房地產(chǎn)宏觀分析.ppt一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開(kāi)發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析安東尼·圣修伯里說(shuō)：

若要建造一艘船，別叫一群人去采集木頭，別分派他們?nèi)蝿?wù)與工作，而是誘導(dǎo)他們渴望大海的遼闊無(wú)垠。理清概念：

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體?！锔逦亩x：

“城市綜合體”是一個(gè)城市的微縮體，是將城市中的居住、辦公、購(gòu)物、休閑、商務(wù)、旅游、展覽、娛樂(lè)等城市生活元素的三項(xiàng)以上進(jìn)行有機(jī)組合，依靠復(fù)合性的較大規(guī)模建筑物乃至建筑群，將寫字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)、廣場(chǎng)、公園、商業(yè)街等多種房產(chǎn)產(chǎn)品聚合起來(lái)，從而形成的一個(gè)多功能、多業(yè)態(tài)、多物業(yè)類型的綜合體。城市綜合體的最早雛形清明上河圖

美國(guó)的洛克菲勒中心.pptx最早的城市綜合體城市綜合體的分類區(qū)別于其它物業(yè)形態(tài)的典型性城市化發(fā)發(fā)展催生生城市綜綜合體.pptx廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個(gè)城市市只有一一個(gè)中心心”？——上世紀(jì)90年代，這這些中心心發(fā)展的的輝煌的的確應(yīng)證證了這種種說(shuō)法，，然而城城市在發(fā)發(fā)展，這些中心心還能適適應(yīng)不斷斷增長(zhǎng)的的發(fā)展需需求嗎？？城市綜合合體，城城市化進(jìn)進(jìn)程的產(chǎn)產(chǎn)物城市綜合合體帶給給市民的的是——代表一種種新城市市時(shí)代的的生活方方式城市綜合合體集合合了城市市的商務(wù)務(wù)辦公資資源、商商業(yè)資源源、景觀觀資源、、休閑娛娛樂(lè)資源源、居住住資源，，各個(gè)業(yè)業(yè)態(tài)既相相對(duì)獨(dú)立立又相互互影響互互補(bǔ)城市綜合合體不僅僅能滿足足人們?cè)谠谏钌仙细鞣矫婷娴男枨笄?，業(yè)態(tài)態(tài)與業(yè)態(tài)態(tài)之間的的互動(dòng)及及依賴，，更體現(xiàn)現(xiàn)出綜合合體地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)模模式的科科學(xué)性及及聯(lián)動(dòng)性性使人們充充分體驗(yàn)驗(yàn)辦公、、購(gòu)物、、娛樂(lè)、、休閑的的一站式式服務(wù)，，享受繁繁華、便便捷的都都市生活活城市綜合合體——最高級(jí)別別的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)案例分享享：北京華貿(mào)貿(mào)中心.pptx商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展趨勢(shì)？？一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開(kāi)發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析城市綜合合體的基基本功能能城市發(fā)展展到現(xiàn)階階段，需需要一個(gè)個(gè)資源共共生、聚聚合增值值的地產(chǎn)產(chǎn)模式，，一個(gè)城城市的精精神引領(lǐng)領(lǐng)，將生生活資源源融入其其中。城城市綜合合體是城城市發(fā)展展的必然然產(chǎn)物。。工業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)文教區(qū)功能分區(qū)區(qū)社會(huì)運(yùn)行成本增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低土地使用效率降低種族隔離加大生活成本空間/時(shí)間隔裂土地資源大量浪費(fèi)缺乏景觀和活力內(nèi)在因素素——開(kāi)發(fā)模式式出現(xiàn)的的必然性性綜合體地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式的的價(jià)值體體現(xiàn)六本木.pptx城市綜合合體將為為城市帶帶來(lái)巨大大的增值值價(jià)值現(xiàn)代城市市中心區(qū)區(qū)的綜合合性開(kāi)發(fā)發(fā)需要建建設(shè)全過(guò)過(guò)程的互互相配合合、協(xié)同同發(fā)展。。城市綜綜合體在在這樣的的城市發(fā)發(fā)展背景景下成為為卓有成成效的開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式。無(wú)論從業(yè)業(yè)態(tài)組合合還是資資源聚合合的本質(zhì)質(zhì)，城市市綜合體體對(duì)城市市的影響響不能單單純地看看作是傳傳統(tǒng)地產(chǎn)產(chǎn)模式。。她是個(gè)開(kāi)放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源城市綜合體更是個(gè)核心，影響甚至能帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展她是一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)，融匯城市各種資源這就是城城市綜合合體特有有的城市市精神——“融匯、交交流、影影響”一個(gè)“資資源共生生、聚合合增值””的全新新地產(chǎn)模模式現(xiàn)代城市市的發(fā)展展與城市市化進(jìn)程程在經(jīng)歷歷多重曲曲折之后后，其發(fā)發(fā)展的軌軌跡愈來(lái)來(lái)愈清晰晰，其中中一個(gè)最最大的變變化是城城市發(fā)展展由粗放型型向集約約型方向向的轉(zhuǎn)化化從某種意意義上來(lái)來(lái)講，21世紀(jì)國(guó)際際競(jìng)爭(zhēng)的的基本單單位，既既不是企企業(yè)，也也不是國(guó)國(guó)家，而而是大城市圈圈。在做大大做強(qiáng)城城市的同同時(shí)，通通過(guò)城與與區(qū)域的的聯(lián)動(dòng)發(fā)發(fā)展，實(shí)實(shí)現(xiàn)城市市與區(qū)域域的一體體化，將將成為現(xiàn)現(xiàn)代城市市的主要要努力方方向“城市——區(qū)域”一一體化城市空間多多中心化城市功能多多樣化城市形象特特色化城市環(huán)境生生態(tài)化城市資源集集約化城市綜合體對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有聯(lián)動(dòng)與推動(dòng)性對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用具有復(fù)合性、多樣化功能體現(xiàn)城市特色、城市形象土地集約利用、環(huán)境友好體現(xiàn)快捷信息交流開(kāi)發(fā)模式與與現(xiàn)代城市市發(fā)展的契契合性123456789高可達(dá)性性高密度、、集約性性整體統(tǒng)一一性功能復(fù)合合性土地使用用均衡性性空間的連連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)關(guān)系完整整性強(qiáng)大的對(duì)對(duì)外輻射射型升值價(jià)值值城市綜合合體的九九大特征征城市綜合合體的價(jià)價(jià)值持有物業(yè)業(yè)部分，，有效的的商業(yè)運(yùn)運(yùn)作帶來(lái)來(lái)物業(yè)的的增值；；租金的回回報(bào)能保保證項(xiàng)目目的可持持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)；可利用自自持物業(yè)業(yè)進(jìn)行再再融資或或在資本本市場(chǎng)直直接變現(xiàn)現(xiàn)；成功的商商業(yè)案例例，將能能以更低低的價(jià)格格獲取土土地和項(xiàng)項(xiàng)目；成功的綜綜合體大大大提升升企業(yè)品品牌，社社會(huì)效益益和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益雙雙豐收商業(yè)物業(yè)業(yè)的增值值持續(xù)穩(wěn)定定的收益益強(qiáng)大的融融資平臺(tái)臺(tái)項(xiàng)目拓展展的優(yōu)勢(shì)勢(shì)品牌影響響力開(kāi)發(fā)商為為什么做做城市綜綜合體？？合理租售售，銷售售回款要要保證項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)所需現(xiàn)現(xiàn)金流；；可售物業(yè)業(yè)的現(xiàn)金金您是誰(shuí)？？案例分享享西蒙介紹紹.pptx城市綜合體如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值緊扣客戶需求、吸引購(gòu)買者、投資客、觀光客業(yè)態(tài)新穎，包容性強(qiáng)，吸引消費(fèi)者、觀光客理念超前，設(shè)計(jì)出跳，形成地標(biāo)，吸引市民商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品形態(tài)建筑特征讓人來(lái)住，讓人來(lái)看，讓人來(lái)買，讓人來(lái)消費(fèi)，讓人回去做宣傳定位設(shè)計(jì)建設(shè)招商運(yùn)營(yíng)城市綜合合體的開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與住宅宅開(kāi)發(fā)的的區(qū)別？？商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與住宅宅地產(chǎn)的的區(qū)別.ppt商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與住宅宅開(kāi)發(fā)的的本質(zhì)區(qū)區(qū)別？?jī)r(jià)值一次次性實(shí)現(xiàn)現(xiàn)非請(qǐng)勿來(lái)來(lái)非要你來(lái)來(lái)要實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值增值值我們的城城市綜合合體是否否有魅力力？你的建筑筑有沒(méi)有有魅力？？是不是是令人難難忘？1你的產(chǎn)品品有沒(méi)有有競(jìng)爭(zhēng)力力？客戶戶會(huì)不會(huì)會(huì)買？2你的商業(yè)業(yè)有沒(méi)有有磁性，，商家會(huì)會(huì)不會(huì)爭(zhēng)爭(zhēng)相進(jìn)？？3你的業(yè)態(tài)態(tài)是否新新穎有趣趣，消費(fèi)費(fèi)者是否否喜歡來(lái)來(lái)？4？如果回答答：是?。t項(xiàng)目目大功告告成。一、“現(xiàn)金流”是綜合體開(kāi)發(fā)發(fā)的基礎(chǔ)現(xiàn)金為王.pptx案例分析全產(chǎn)業(yè)鏈的不不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)案例：嘉德置地的運(yùn)運(yùn)作模式.pptx二、項(xiàng)目定位位是開(kāi)發(fā)的前前提三、產(chǎn)品研究究是開(kāi)發(fā)的根根本城市綜合體產(chǎn)品分類解析析產(chǎn)品的分類.pptx四、租售關(guān)系系是開(kāi)發(fā)的核核心五、商業(yè)模式式是開(kāi)發(fā)的關(guān)關(guān)鍵“先招商后建設(shè)設(shè)，訂單式開(kāi)開(kāi)發(fā)模式”是萬(wàn)達(dá)成功的的關(guān)鍵商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式.ppt深圳華潤(rùn)中心心.pptx六、業(yè)態(tài)組合合是開(kāi)發(fā)的重重點(diǎn)七、招商管理理讓定位和業(yè)業(yè)態(tài)組合落地地做好準(zhǔn)備了嗎嗎？凡事都得趁早早做商業(yè)地產(chǎn)——亦是如此一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開(kāi)發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析城市綜合體開(kāi)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的形形成城市綜合體項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)研究（選址）運(yùn)營(yíng)管理招商與建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位城市綜合體開(kāi)開(kāi)發(fā)全環(huán)節(jié)城市綜合體可可控性開(kāi)發(fā)流流程土地與項(xiàng)目獲取階段市場(chǎng)研究及定位階段方案與產(chǎn)品塑造階段設(shè)計(jì)與產(chǎn)品優(yōu)化階段項(xiàng)目工程建設(shè)階段項(xiàng)目招商租售階段商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理階段融資與資本運(yùn)作階段開(kāi)發(fā)全流程解解析開(kāi)發(fā)全流程.xlsx寫字樓公寓酒店商業(yè)展覽……城市綜合體就就是一個(gè)大容容器確定產(chǎn)品組合合要系統(tǒng)考慮慮專題研究：如何通過(guò)模型型推導(dǎo)，形成成產(chǎn)品策略？？案例分享：項(xiàng)目配比推導(dǎo)導(dǎo)及經(jīng)濟(jì)模型型測(cè)算.docx單純的商業(yè)綜綜合體導(dǎo)致城城市公共空間間白天和夜晚晚使用率形成成鮮明反差，，公共設(shè)施在在閑置，造成成資源浪費(fèi)；；“24H”的復(fù)合模式實(shí)實(shí)現(xiàn)了城市資資源的均衡使使用，地塊在在每時(shí)每刻都都充滿活力，，土地利用價(jià)價(jià)值能極大提提升。24H綜合-復(fù)合商務(wù)客流的共共享：規(guī)劃出出酒店和購(gòu)物物中心之間的的動(dòng)線連接，，鼓勵(lì)酒店的的住客到商業(yè)業(yè)空間休閑和和消費(fèi)，以發(fā)發(fā)揮綜合體優(yōu)優(yōu)勢(shì)；通過(guò)酒店提升升物業(yè)價(jià)值；；高星級(jí)酒店在在資本市場(chǎng)上上的估值不可可忽視。五星級(jí)酒店在在綜合體的地地位不適當(dāng)?shù)拇钆渑鋾?huì)影響物業(yè)業(yè)總體價(jià)值。。超五星級(jí)別酒酒店與名品購(gòu)購(gòu)物中心或中中高檔購(gòu)物中中心搭配。四、五星級(jí)酒酒店與中高檔檔購(gòu)物中心搭搭配。酒店級(jí)別與購(gòu)購(gòu)物中心之間間的關(guān)系大商集團(tuán)在哈哈爾濱的麥凱凱樂(lè)購(gòu)物中心心陽(yáng)光100東營(yíng)黃河文化化公園項(xiàng)目位于山東東省東營(yíng)市東東西城區(qū)之間間，占地超過(guò)過(guò)2500畝，是一個(gè)個(gè)黃河文化化主題的綜綜合體。包包含黃河國(guó)國(guó)際論壇中中心、黃河河博物館、、大型主題題商業(yè)、居居住區(qū)等多多種功能。。平衡好“鬧”與“靜”的關(guān)系——區(qū)域分隔平衡好“鬧”與“靜”的關(guān)系——塔樓裙樓分分隔城市綜合體體的職能容積磁鐵“巨無(wú)霸””如何解決決容積和磁磁鐵的關(guān)系系.ppt法國(guó)拉德芳芳斯——城市綜合體體的典范拉德芳斯.pptx法國(guó)最大的的企業(yè)一半半在這里；；擁有歐洲最最大的商業(yè)業(yè)中心，包包括很多的的國(guó)際總部部大廈；歐洲最大的的公交換乘乘中心。區(qū)內(nèi)的新凱凱旋門，是是和巴黎老老凱旋門相相呼應(yīng)，代代表的是新新巴黎；萬(wàn)達(dá)商業(yè)模模式的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)分享萬(wàn)達(dá)的運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)分享享.pptx一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開(kāi)發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析商業(yè)業(yè)態(tài)解解析商業(yè)業(yè)態(tài)解解析.pptx競(jìng)爭(zhēng)因素機(jī)遇因素市場(chǎng)因素多少數(shù)量什么檔次什么類別什么區(qū)域資源因素商戶定位業(yè)態(tài)組合與與商戶定位位運(yùn)籌帷幄，，決勝千里里，吾不如如張良；鎮(zhèn)國(guó)家，撫撫百姓，吾吾不如蕭何何；統(tǒng)百萬(wàn)兵，，戰(zhàn)必勝，，吾不如韓韓信。此三人皆人人杰也，吾吾能用之，，故有天下下也。商業(yè)地產(chǎn)的的招商運(yùn)營(yíng)營(yíng)——資源的整合合劉邦?yuàn)蕵?lè)

專賣店主力店休閑餐飲業(yè)態(tài)組合，，其實(shí)就是是功能的組組合項(xiàng)目定位目標(biāo)市場(chǎng)商戶定位商戶定位不不僅要與項(xiàng)項(xiàng)目定位相相符合，同同時(shí)也要與與目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)的需求層層次相符合合業(yè)態(tài)組合要要尊重市場(chǎng)場(chǎng)上海正大廣廣場(chǎng).ppt各不同品牌牌、不同商商業(yè)類型之之間不僅存存在品牌共共生現(xiàn)象，，還存在品品牌互補(bǔ)與與品牌排斥斥現(xiàn)象。同同時(shí)不同的的商戶組合合還會(huì)產(chǎn)生生不同的品品牌效應(yīng)及及租金收益益。利用用好好品品牌牌共共生生性性與與品品牌牌互互補(bǔ)補(bǔ)性性可可以以大大大大提提高高雙雙方方的的營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)效效益益，，處處理理不不好好品品牌牌排排斥斥問(wèn)問(wèn)題題不不僅僅導(dǎo)導(dǎo)致致?tīng)I(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)下下滑滑甚甚至至導(dǎo)導(dǎo)致致優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)品品牌牌流流失失。。商戶戶的的共共生生與與互互補(bǔ)補(bǔ)商業(yè)業(yè)“馬太太”：：一般般檔檔次次高高、、行行業(yè)業(yè)地地位位高高的的品品牌牌要要放放置置在在優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)位位置置，，醒醒目目位位置置。。位置置差差位置置好好品牌牌檔檔次次、、影影響響力力及及形形象象商業(yè)業(yè)“馬太太”不同同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)還還存存在在互互補(bǔ)補(bǔ)現(xiàn)現(xiàn)象象：：業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)互互補(bǔ)補(bǔ)是是指指兩兩種種不不同同的的商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)可可以以共共享享客客流流，，可可以以相相互互促促進(jìn)進(jìn)對(duì)對(duì)方方營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)效效益益的的商商業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)象象。。業(yè)態(tài)態(tài)互互補(bǔ)補(bǔ)負(fù)一一樓樓一樓樓二樓樓三樓樓檔次次高高、、形形像像好好、、租租金金高高：：如如奢奢侈侈品品店店、、珠珠寶寶、、化化妝妝品品店店等等中檔次、中租租金：如服裝裝店、禮品店店等檔次低、租金金低、目的性性消費(fèi)如餐飲飲、娛樂(lè)檔次低、形像像差、租金低低：如超市、、運(yùn)動(dòng)休閑服服裝、鞋類等等租金承受能力力的不同及人人流帶動(dòng)的不不同也導(dǎo)致業(yè)業(yè)態(tài)組合分布布不同。業(yè)態(tài)分布要找到品牌效效益、人流帶帶動(dòng)、租金效效益、形象效效益的最佳平平衡點(diǎn)。不同同的業(yè)態(tài)、不不同的商戶品品牌需考慮到到不同的品牌牌影響力、客客流帶動(dòng)力、、形象沖擊力力及租金收益益力等等個(gè)性性化因素。但但業(yè)態(tài)配比并并沒(méi)有最好之之說(shuō)，最適合合的就是最好好的。業(yè)態(tài)配比黃金取割.pptm單純的商業(yè)綜綜合體導(dǎo)致城城市公共空間間白天和夜晚晚使用率形成成鮮明反差，，公共設(shè)施在在閑置，造成成資源浪費(fèi)；；“24H”的業(yè)態(tài)復(fù)合模模式實(shí)現(xiàn)了城城市資源的均均衡使用，地地塊在每時(shí)每每刻都充滿活活力，土地利利用價(jià)值能極極大提升。24H業(yè)態(tài)復(fù)合主力店是指承承租面積大，，品牌知名度度高，美譽(yù)度度高，有大批批忠實(shí)顧客，，并具有高水水平管理能力力，能依靠自自我能力吸引引客流存活下下來(lái)的大型零零售品牌?？系禄貏倏蛧?guó)美主力店如太平洋、沃爾瑪?shù)刃前涂嗣栏穹浦髁Φ暝跇I(yè)態(tài)態(tài)組合中的作作用城市商業(yè)中心心1區(qū)域中心型2精品商場(chǎng)百貨公司購(gòu)物中心商業(yè)街手機(jī)通訊銀行專業(yè)市場(chǎng)餐飲娛樂(lè)汽車市場(chǎng)家居建材大型餐飲34社區(qū)商業(yè)中心心小型超市餐飲店娛樂(lè)休閑社區(qū)配套便利店批發(fā)市場(chǎng)汽配市場(chǎng)家居建材名品折扣店大型餐飲大型娛樂(lè)購(gòu)物中心專業(yè)市場(chǎng)綜合超市服裝店餐飲店娛樂(lè)社區(qū)配套便利店社區(qū)型郊區(qū)型土地成本遞減減,客流量遞減減不同地段適合合不同的主力力業(yè)態(tài)租金遞增案例分析大寧國(guó)際.ppt千萬(wàn)不要想當(dāng)然一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開(kāi)發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析事后控制不如如事中控制，，事中控制不不如事前控制。。防患未然，更更勝治亂于已已成之后。準(zhǔn)確定位——防患于未未然永遠(yuǎn)朝前前看！定定位亦是是如此重視市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研研應(yīng)涉及及的內(nèi)容容市場(chǎng)調(diào)研研的分析析案例分享享市調(diào)案例例1.ppt充分挖掘掘商業(yè)元元素上海新天天地案例例.ppt項(xiàng)目定位位的主要要方面項(xiàng)目定位位1.ppt案例：東東莞華南南MALL.pptx項(xiàng)目定位位城市綜合合體的定定位方法法城市綜合合體的定定位剖析析.pptx千萬(wàn)不能模仿他人明確商業(yè)業(yè)模式重視主力力店掌握主力力店的技技術(shù)要求求掌握主力力店的選選址技術(shù)術(shù)條件，，既可以以為你的的定位能能落地做做好鋪墊墊，又能能充分站站在經(jīng)營(yíng)營(yíng)者的訴訴求上看看待商業(yè)業(yè)規(guī)劃及及設(shè)計(jì)，，主力店店其實(shí)是是最好的的商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)老師師。各主力店店技術(shù)條條件要求求.ppt做商業(yè)地地產(chǎn)時(shí)需需要最大大限度地地挖掘項(xiàng)項(xiàng)目所能能夠傳承承和捕捉捉的商業(yè)業(yè)元素；；成功挖掘掘的前提提也依賴賴于高水水平的規(guī)規(guī)劃；制定科學(xué)學(xué)的商業(yè)業(yè)規(guī)劃，，科學(xué)的的商業(yè)規(guī)規(guī)劃是招招商質(zhì)量量的基礎(chǔ)礎(chǔ)；把功夫下下在做好好商業(yè)規(guī)規(guī)劃上尤尤顯重要要重視商業(yè)業(yè)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)專業(yè)業(yè)系統(tǒng)的的形成商業(yè)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)原原則可售型商商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)集集錦.pptx投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)性內(nèi)外部聯(lián)系完整性城市綜合合體設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃的的重點(diǎn)空間連續(xù)性土地使用均衡性1、不同種種類的土土地相對(duì)對(duì)均衡地地分布于于不同功功能的建建筑群；；2、兼顧不不同時(shí)段段對(duì)綜合合體中各各個(gè)功能能的不同同使用；；1、平面的連連續(xù)：通通常采用用整體設(shè)設(shè)計(jì)，其其中任何何一項(xiàng)功功能都會(huì)會(huì)影響整整體效果果；2、立面面的連續(xù)續(xù)：要保保持城市綜合合體內(nèi)建筑物物的風(fēng)格格統(tǒng)一，，就要使使立面有有連續(xù)性性；3、空間間的連續(xù)續(xù)：優(yōu)越越的區(qū)位位要求功能能建筑體體之間通通過(guò)空中中、地下下和地面面多層次次的空間間體系內(nèi)部擁有有復(fù)雜、、完善的的交通體體系，通通過(guò)立體體交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的建建立，使使各功能能建筑體體有機(jī)結(jié)結(jié)合；對(duì)外界的的交通依依賴較強(qiáng)強(qiáng)，其外外界的交交通體系系直接影影響綜合合體內(nèi)部部不同功功能的使使用效率率和規(guī)模模1、整體的規(guī)規(guī)劃必須須要顧及及現(xiàn)金流流的延續(xù)續(xù)，以使使產(chǎn)品的的出售節(jié)節(jié)奏掌握握在最合合理的狀狀態(tài)，2、通過(guò)多種種模式的的推算，，找到IRR的最大值值，也通通過(guò)平穩(wěn)穩(wěn)持有部部分的經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)期期，以使使得物業(yè)業(yè)自身具具有升值值潛力增加商業(yè)業(yè)項(xiàng)目磁磁性和魅魅力的方方法！案例分享享怡豐城·新加坡.ppt商業(yè)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)需需重視的的方面商業(yè)改造造提升商商業(yè)價(jià)值值.ppt要常鍛煉身體珍愛(ài)脊椎多多運(yùn)動(dòng).ppt中庭的設(shè)設(shè)計(jì)策略略外部交通通流線的的設(shè)置內(nèi)部交通通流線的的設(shè)置目標(biāo)人群群地鐵客群周邊常住人口社區(qū)人口人流分析析內(nèi)部人流流動(dòng)線設(shè)設(shè)置商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)步步驟商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)絕絕不僅僅是建建筑設(shè)設(shè)計(jì)，，它是是一個(gè)個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)，并并且要要同定定位、、招商商、商商家訴訴求等等緊密密聯(lián)系系起來(lái)來(lái)，才才能完完成全全部的的設(shè)計(jì)計(jì)流程程。主力店店引進(jìn)進(jìn)招商把把控市場(chǎng)定定位項(xiàng)目包包裝規(guī)劃可可提升升價(jià)值值.pptx商業(yè)設(shè)設(shè)施規(guī)規(guī)劃商業(yè)設(shè)設(shè)施的的規(guī)劃劃細(xì)則則.pptx商業(yè)空空間規(guī)規(guī)劃商業(yè)空空間規(guī)規(guī)劃的的黃金金法則則.ppt案例分分享日本大大阪難難波公公園.pptx不要將將自己己置于于尷尬尬境地地萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)解解析（案例分分享）萬(wàn)達(dá)模模式解解析.pps要常鍛煉身體珍愛(ài)脊椎多多運(yùn)動(dòng).ppt一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開(kāi)發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析確定招招商模模式確定微微觀經(jīng)經(jīng)營(yíng)主主體微觀經(jīng)經(jīng)營(yíng)主主體選選擇在在商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)建建設(shè)期期間就就應(yīng)該該有初初步規(guī)規(guī)劃，，不同同的商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的微微觀商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)主主體組組成千千變?nèi)f萬(wàn)化，，這不不是偶偶然的的，也也不是是由市市場(chǎng)自自由決決定的的，而而是開(kāi)開(kāi)發(fā)商商有意意識(shí)選選擇的的結(jié)果果。確定微微觀經(jīng)經(jīng)營(yíng)主主體.pptx招商推推廣策策略招商進(jìn)進(jìn)度及及品質(zhì)質(zhì)控制制業(yè)務(wù)流流程及及條件件審批批控制制招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)的的組建建及管管理商戶定定位及及組合合策略略招商條條件及及談判判策略略招商策策略招商策策略招商條條件的的制定定辦法法.pptx招商的基本本原則擬定招商計(jì)計(jì)劃以招商為主主線確定完完整的籌備備進(jìn)度招商及籌備備階段進(jìn)度度安排.xls招商計(jì)劃表表.xls項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)市場(chǎng)定定位市場(chǎng)研究推廣策略

團(tuán)隊(duì)管理

招商控制

商戶組合招商條件招商計(jì)劃是是開(kāi)展整個(gè)個(gè)招商工作作的方向性性、實(shí)施性性文件，一一經(jīng)確認(rèn)不不能隨意更更改，要保保持政策、、方向、過(guò)過(guò)程、進(jìn)度度的連貫性性、一致性性，并對(duì)時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行過(guò)程監(jiān)監(jiān)控，保證證計(jì)劃的全全面實(shí)施，，達(dá)到預(yù)期期目標(biāo)。商戶定位招商計(jì)劃的的實(shí)施招商控制表表.xls招商談判技技巧招商談判策策略.ppt謝謝Thanks!9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。04:19:2504:19:2504:1912/23/20224:19:25AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2204:19:2504:19Dec-2223-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。04:19:2504:19:2504:19Friday,December23,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2204:19:2504:19:25December23,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。23十十二二月月20224:19:25上上午午04:19:2512月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月224:19上上午12月-2204:19December23,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/234:19:2604:19:2623December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。4:19:26上午午4:19上午午04:19:2612月-229、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。04:19:2604:19:2604:1912/23/20224:19:26AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2204:19:2604:19Dec-2223-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。04:19:2604:19:2604:19Friday,December23,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2204:19:2604:19:26December23,202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意