國(guó)際財(cái)富中心招商案課件

宏發(fā)國(guó)際財(cái)富中心招商案大綱一、市場(chǎng)調(diào)查篇二、市場(chǎng)調(diào)查分析三、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位四、項(xiàng)目招商策略五、項(xiàng)目招商政策六、項(xiàng)目招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)七、項(xiàng)目招商人員激勵(lì)機(jī)制市場(chǎng)調(diào)查篇第一章市調(diào)結(jié)構(gòu)1、市調(diào)目的:了解昭通商業(yè)格局2、市調(diào)對(duì)象：針對(duì)昭通商圈及項(xiàng)目周邊3、市調(diào)方法：走訪“掃街式”調(diào)查法4、市調(diào)組織：招商中心吳太明5、項(xiàng)目負(fù)責(zé)：袁峰6、參調(diào)人員：王陽(yáng)宋自強(qiáng)張進(jìn)林7、市調(diào)時(shí)間：2010年6月8日—14日為期一周項(xiàng)目情況“宏發(fā)國(guó)際”項(xiàng)目位于昭通市昭陽(yáng)區(qū)南市新區(qū)。位處“蒙泉大道”與“望海路”交叉口，與“昭陽(yáng)區(qū)政府”、“鉆石小鎮(zhèn)”隔墻相望。同時(shí)項(xiàng)目位于昭陽(yáng)區(qū)南部新城區(qū)中心位置，屬于鳳凰街道辦事處，處于“海樓路”“鳳霞路”“昭陽(yáng)大道”“團(tuán)結(jié)路”“蒙泉大道”“望海路”三橫三縱核心點(diǎn)位置。（具體位置參見(jiàn)下圖）本案項(xiàng)目區(qū)位概況本案煙廠小區(qū)龍泉小區(qū)項(xiàng)目片區(qū)蒙泉大道與望海路地塊，項(xiàng)目西北側(cè)為朝陽(yáng)區(qū)委區(qū)政府，用地西南側(cè)為蒙全大道，臨煙廠小區(qū)、龍泉小區(qū)、鉆石小區(qū)（擁有1萬(wàn)多戶居住群）。項(xiàng)目用地兩側(cè)為城市道路，交通便利。項(xiàng)目位置▲衛(wèi)星地圖項(xiàng)目周邊居住情況項(xiàng)目周邊樓盤(pán)及居住人群項(xiàng)目名稱體量總戶數(shù)是否交房入駐情況居住人口是否有商業(yè)商業(yè)形態(tài)鳳凰城約10萬(wàn)㎡327戶否0%0無(wú)無(wú)龍泉花園約10.2934萬(wàn)㎡約4608戶否0%無(wú)有一、二層底商框架結(jié)構(gòu)望海佳園不詳

是90%不詳有一層底商宏發(fā)錦秀康城不詳

是98%不詳有一層底商檢察小區(qū)不詳

是100%不詳有一層底商欣欣花園不詳

是96%不詳有一層底商▲望海佳園望海家園的入住率為：90%一層為底商▲宏發(fā)錦錦秀康康城宏發(fā)錦錦秀康康城的的入住住率為為98%一層為為底商商▲欣欣花花園欣欣花花園的的入住住率為為：96%一層為為底商商▲檢察小小區(qū)檢察小小區(qū)的的入住住率為為：100%一層為為底商商項(xiàng)目周周邊居居住情情況分分析經(jīng)過(guò)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目周邊邊成熟熟居住住小區(qū)區(qū)及居居住人人群的的走訪訪初步步了解解項(xiàng)目目周邊邊居民民數(shù)接接近6萬(wàn)人，，從組組成結(jié)結(jié)構(gòu)上上看周周邊居居民以以25——50歲人口口居多多，同同時(shí)周周邊集集了大大量的的公務(wù)務(wù)員以以及事事業(yè)單單位員員工，，因而而可以以樂(lè)觀觀的判判斷項(xiàng)項(xiàng)目周周邊未未來(lái)3年的消消費(fèi)水水品將將會(huì)形形成逐逐年遞遞增的的趨勢(shì)勢(shì)。項(xiàng)目周周邊居居住情情況項(xiàng)目周周邊商商業(yè)情情況綜綜述項(xiàng)目周周邊無(wú)無(wú)完整整的商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)形形式，，呈現(xiàn)現(xiàn)出散散亂分分布格格局，，期中中海樓樓路片片區(qū)以以零售售百貨貨及服服務(wù)業(yè)業(yè)為主主要業(yè)業(yè)態(tài)。。鳳霞霞路片片區(qū)以以小型型餐飲飲、汽汽修配配套業(yè)業(yè)態(tài)為為主，，但在在臨近近望海海公園園段主主力業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)闉橹行托筒惋嬶嫾爸刂匦蛫蕣蕵?lè)業(yè)業(yè)，因因此類類業(yè)態(tài)態(tài)聚集集地距距離我我項(xiàng)目目較近近，在在將來(lái)來(lái)的整整個(gè)招招商過(guò)過(guò)程中中將對(duì)對(duì)我項(xiàng)項(xiàng)目招招商工工作帶帶來(lái)一一定抗抗性。。但因因望海海片公公園周周邊娛娛樂(lè)業(yè)業(yè)的快快速發(fā)發(fā)展給給整個(gè)個(gè)望海海片區(qū)區(qū)帶來(lái)來(lái)新的的大量量的消消費(fèi)人人群，，固對(duì)對(duì)我項(xiàng)項(xiàng)目在在整個(gè)個(gè)招商商工作作啟動(dòng)動(dòng)后將將帶來(lái)來(lái)巨大大的商商機(jī)。。項(xiàng)目周周邊未未來(lái)發(fā)發(fā)展情情況現(xiàn)項(xiàng)目目周邊邊在建建項(xiàng)目目主要要有：：龍泉泉花園園（屬屬煙廠廠小區(qū)區(qū)）、、鳳凰凰城（（有電電梯房房7棟、18層酒店店規(guī)劃劃中、、別墅墅區(qū)27棟）臨近項(xiàng)項(xiàng)目地地塊屬屬政府府規(guī)劃劃用地地，根根據(jù)規(guī)規(guī)劃將將建設(shè)設(shè)政府府辦公公樓醫(yī)療方方面：：昭通通市中中醫(yī)院院新址址在建建，距距離項(xiàng)項(xiàng)目步步行不不到5分鐘，，約800米。昭昭通市市婦幼幼保健健院與與項(xiàng)目目隔街街相望望，步步行約約2分30秒，約約150米。項(xiàng)目周周邊現(xiàn)現(xiàn)空置置地塊塊數(shù)量量較多多，預(yù)預(yù)計(jì)未未來(lái)3-5年內(nèi)將將會(huì)不不斷有有新的的商業(yè)業(yè)樓盤(pán)盤(pán)出現(xiàn)現(xiàn)。昭通市市區(qū)主主要商商圈分分析一）南南順城城片區(qū)區(qū)商家總總數(shù)為為：248家各業(yè)態(tài)態(tài)比餐飲占占：0.81%百貨占占：65.32%超市占占：0.81%酒店占占：2.82%銀行占占：1.21%醫(yī)院占：：0.40%美容占：：0.81%休閑餐飲飲占：3.23%藥店占：：1.61%學(xué)校占：：0.40%書(shū)店占：：2.02%菜市場(chǎng)占占：0.40%通訊占：：17.34%攝影占：：1.61%網(wǎng)吧占：：1.21%南順城主主要以服服裝百貨貨、通訊訊為主力力業(yè)態(tài)▲南順城南順城街街頭（昭昭陽(yáng)大道道與南順順城路的的交叉口口）南順城片片區(qū)為昭昭通市最最老的的核心商商業(yè)片區(qū)區(qū)同時(shí)時(shí)也是新新昭通市市的商商業(yè)核心心區(qū)。。其主力力業(yè)態(tài)為為服裝裝百貨、、通訊訊。南順城街街區(qū)商鋪鋪多為一一拖二設(shè)設(shè)計(jì)，租租金結(jié)構(gòu)構(gòu)：一層層120元-280元/㎡/月，二層層約78元-140元/㎡/月。裝修修期為一一個(gè)月。。南順城片片區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)所占比比例南順城片片區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)所占比比例（二）陡街文化化商業(yè)步步行街片片區(qū)商家總數(shù)為：：171家（二期在建建）各業(yè)態(tài)比：餐飲占：0.58%百貨占：88.89%超市占1.17%銀行占：1.17%休閑餐飲占：：2.34%藥店占：1.75%學(xué)校占：0.58%政府單位占：：2.34%菜市場(chǎng)占:0.58%證劵占:0.58%陡街文化商業(yè)業(yè)步行街主要要是以服裝百百貨為主力業(yè)業(yè)態(tài)▲陡街文化商業(yè)業(yè)步行街陡街文化商業(yè)業(yè)步行街商鋪鋪多為一拖二二設(shè)計(jì)，面寬寬小，進(jìn)深大大。租金結(jié)構(gòu)構(gòu)為：70元-240元/㎡/月。裝修期1—3個(gè)月。陡街文化商業(yè)業(yè)步行街與南南順城街垂直直相交與順城城路合并為昭昭通商業(yè)核心心區(qū)，陡街的的商業(yè)地位類類似于昆明的的南屏步行街街。其主力業(yè)業(yè)態(tài)為服裝裝百貨。陡街文化商商業(yè)步行街街全景陡街文化商商業(yè)步行街街片區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)所占比例例陡街文化商商業(yè)步行街街業(yè)片區(qū)態(tài)態(tài)所占比例例（三）興興商業(yè)街街片區(qū)商家總數(shù)為為：35家各業(yè)態(tài)比：：餐飲占：45.71%娛樂(lè)占：20%養(yǎng)生占：8.57%百貨占：17.14%美容占：5.71%休閑餐飲占：：2.86%興興商業(yè)步行行街主要是以以餐飲、娛樂(lè)樂(lè)為主力業(yè)態(tài)態(tài)▲興興商業(yè)街興興商業(yè)街街街景興興商業(yè)片區(qū)區(qū)屬于南市區(qū)區(qū)目前唯一的的商業(yè)廣場(chǎng)，，主要經(jīng)營(yíng)餐餐飲美食，娛娛樂(lè)。周邊邊燒烤業(yè)興旺旺。該區(qū)域商商鋪為一拖三三的建筑設(shè)計(jì)計(jì)，免租扶持持區(qū)為8-12個(gè)月，租金結(jié)結(jié)構(gòu)為：10元-25元/㎡/月。興興商業(yè)街業(yè)業(yè)片區(qū)態(tài)所占占比例興興商業(yè)街片片區(qū)業(yè)態(tài)所占占比例（四）?？瞪躺虡I(yè)廣場(chǎng)商家總數(shù)為：：140家各業(yè)態(tài)比：餐飲占：4.29%娛樂(lè)占：2.14%養(yǎng)生占:2.14%家具占：86.43%便利店占：2.14%酒店占：0.71%汽修占：2.14%裕康商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)主要是以家家具賣(mài)場(chǎng)、電電動(dòng)車(chē)專業(yè)市市場(chǎng)為主力業(yè)業(yè)態(tài)▲裕康商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)?？瞪虡I(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)位于昭陽(yáng)區(qū)區(qū)環(huán)城西路，，主營(yíng)家居，，及電動(dòng)自行行車(chē)。房屋建建筑結(jié)構(gòu)1拖2。裝修期3個(gè)月?？瞪虡I(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)業(yè)態(tài)所占比比例?？瞪虡I(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)業(yè)態(tài)所占比比例▲朱提文化街餐飲街娛樂(lè)街朱提文化步行行街昭陽(yáng)區(qū)舊舊城改造實(shí)點(diǎn)點(diǎn)工程，區(qū)內(nèi)內(nèi)以餐飲娛樂(lè)樂(lè)為主。建筑筑建構(gòu)1拖3結(jié)構(gòu)。免租扶扶持政策為6—12個(gè)月。（五）朱提文文化街片區(qū)商家總數(shù)為：：122家各業(yè)態(tài)比：餐飲占：18.85%娛樂(lè)占：22.95%養(yǎng)生占：6.56%百貨占：35.25%便利店占：3.28%酒店占：0.82%銀行占：0.82%美容占：1.64%休閑餐飲占：：5.74%藥店占：1.64%書(shū)店占：0.82%攝影占：0.82%通訊占：0.82%朱提商業(yè)步行行街主要是以以餐飲、娛樂(lè)樂(lè)為主力競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)朱提文化街片片區(qū)業(yè)態(tài)所占占比例朱提文化街片片區(qū)業(yè)態(tài)所占占比例▲鉆石廣場(chǎng)昭陽(yáng)區(qū)餐飲龍龍頭商圈，群群內(nèi)匯集大量量昭通知名餐餐飲。一期商商戶可享受3—6個(gè)月的免租扶扶持，二期商商戶只可享受受3個(gè)月的免租扶扶持?！@石廣場(chǎng)昭陽(yáng)區(qū)酒吧業(yè)業(yè)龍頭（六）鉆石廣廣場(chǎng)片區(qū)商家總數(shù)為：：103家各業(yè)態(tài)比：餐飲占：37.86%娛樂(lè)占：6.80%養(yǎng)生占：5.83%百貨占：21.36%裝飾占：1.94%房屋中介占：：1.94%美容占：2.91%休閑餐飲占：：4.85%通訊占：1.94%網(wǎng)吧占：0.97%鉆石廣場(chǎng)主要要是以餐飲、、娛樂(lè)、百貨貨為主力業(yè)態(tài)態(tài)鉆石廣場(chǎng)片區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)所占比比例鉆石廣場(chǎng)片區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)所占比比例▲濟(jì)川門(mén)羅炳輝廣場(chǎng)屬屬濟(jì)川門(mén)項(xiàng)項(xiàng)目，廣場(chǎng)下下面在建項(xiàng)目目屬北順城街街最大的地下下停車(chē)場(chǎng)。該該項(xiàng)目以百貨貨服務(wù)業(yè)為主主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)。此項(xiàng)目商商家進(jìn)駐無(wú)免免租扶持期優(yōu)優(yōu)惠，但對(duì)主主力商家及品品牌商家實(shí)行行零租金入場(chǎng)場(chǎng)。（七）濟(jì)川川門(mén)項(xiàng)目位置：昭通通市南順城城路中段（（市政府門(mén)門(mén)口、羅炳炳輝廣場(chǎng)兩兩側(cè)）現(xiàn)德克士、、迪斯尼兒兒童購(gòu)物廣廣場(chǎng)已入駐駐濟(jì)川門(mén)租金水平：：80元—200元之間（一一樓實(shí)行大大賣(mài)場(chǎng)統(tǒng)一一收銀）業(yè)態(tài)分布：：時(shí)尚街區(qū)、、2）百貨店、、3）娛樂(lè)街、、4）美食街▲昭通市綜合合批發(fā)大市市場(chǎng)昭通市綜合合批發(fā)大市市場(chǎng)售樓部部昭通市綜合合批發(fā)大市市地處北市市新區(qū)，是是滇南地區(qū)區(qū)最大的批批發(fā)市場(chǎng)（八）昭通通市綜合批批發(fā)大市場(chǎng)場(chǎng)位置：朱提提大道與昭昭通大道交交匯處（離離火車(chē)站1200米，距市委委、市政府府搬遷新址址1600米）面積：總占占地面積200畝，首期開(kāi)開(kāi)發(fā)80畝，總建筑筑面積9萬(wàn)㎡商鋪：約600個(gè)住宅：約150套占無(wú)租金價(jià)價(jià)格市場(chǎng)商鋪分分上、中、、下三層，，臨街第四四、五、六六層為住宅宅該市場(chǎng)以百百貨、家電電、五金、、農(nóng)機(jī)、煙煙酒副食、、農(nóng)副產(chǎn)品品為一體▲海樓路南市新區(qū)主主干道海樓樓路（九）海樓樓路片區(qū)(全長(zhǎng)2604米，紅線寬寬40米，車(chē)行道道寬26米。主力業(yè)業(yè)態(tài)百貨業(yè)業(yè)。)商家總數(shù)為為：312家各業(yè)態(tài)占比比：餐飲占：16.03%娛樂(lè)占：2.88%養(yǎng)生占：2.24%百貨占：29.81%超市占：0.64%便利店占：：1.60%酒店占：2.56%其他行業(yè)占占：41.35%銀行占：2.24%醫(yī)院占：0.64%海樓路主要要是以餐飲飲、百貨為為主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)海樓路片區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)所占占比例海樓路片片區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)所占比比例▲鳳霞路以汽修、、零散百百貨為主主的鳳霞霞路片區(qū)區(qū)（十）鳳鳳霞路片片區(qū)（全長(zhǎng)2240米，紅線線寬30米，車(chē)行行道寬20米。主力力業(yè)態(tài)為為餐飲、、汽修））商家總數(shù)數(shù)為：53家各業(yè)態(tài)占占比：餐飲占：：30.19%娛樂(lè)占：：1.89%百貨占：：5.66%超市占：：1.89%汽修占：：50.94酒店占：：1.89%銀行占：：1.89%醫(yī)院占：：1.89%建材占：：3.77%鳳霞路主主要是以以餐飲、、汽修為為主力競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)態(tài)鳳霞路片片區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)所占比比例鳳霞路片片區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)所占比比例團(tuán)結(jié)路片片區(qū)主力力業(yè)態(tài)為為社區(qū)配配套也以以及零售售百貨業(yè)業(yè)。區(qū)內(nèi)內(nèi)有多個(gè)個(gè)成熟小小區(qū)。（十一））團(tuán)結(jié)路路片區(qū)商家總數(shù)數(shù)為:145家各業(yè)態(tài)占占比：餐飲占：：9.66%酒店占：：0.69%裝飾占：：6.21%百貨占：：72.41%銀行占：：1.38%醫(yī)院占：：1.38%美容占：：0.69%休閑式餐餐飲占：：0.69%藥店占：：4.83%學(xué)校占：：0.69%政府單位位占：1.38%團(tuán)結(jié)路主主要是以以餐飲、、服裝百百貨為主主力競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)團(tuán)結(jié)路片片區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)所占比比例團(tuán)結(jié)路片片區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)所占比比例▲望海路望海路實(shí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)片區(qū)。。望海片片區(qū)新興興的商業(yè)業(yè)片區(qū)，，建筑結(jié)結(jié)構(gòu)1拖2，平均租租金為15—30元。入住住商戶可可享受最最多2個(gè)月裝修修期。（十十二二））望望海海路路片片區(qū)區(qū)商家家總總數(shù)數(shù)為為55家各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)占占比比餐飲飲占占：：16.36%娛樂(lè)樂(lè)占占：：3.64%養(yǎng)生生占占：：5.45%百貨貨占占：：29.09%便利利店店占占：：9.09%裝飾飾占占1.82%房屋屋中中介介占占：：1.82%銀行行占占：：1.82%醫(yī)院院占占：：1.82%美容容占占：：9.09%休閑閑餐餐飲飲占占：：3.64%藥店店占占：：1.82%學(xué)校校占占：：1.82%政府府單單位位占占：：3.64%書(shū)店店占占：：1.82%通訊訊占占：：5.45%網(wǎng)吧吧占占：：1.82%望海海路路片片區(qū)區(qū)主主要要是是以以餐餐飲飲、、百百貨貨、、美美容容為為主主力力競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)望海海路路片片區(qū)區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)所所占占百百分分比比望海海路路業(yè)業(yè)片片區(qū)區(qū)態(tài)態(tài)所所占占百百分分比比▲蒙泉泉大大道道蒙泉泉大大道道上上的的在在建建項(xiàng)項(xiàng)目目（（龍龍泉泉花花園園））（十十三三））蒙蒙泉泉大大道道片片區(qū)區(qū)商家家總總數(shù)數(shù)為為：：48家各業(yè)態(tài)態(tài)占比比餐飲占占：2.08%裝飾占占：93.75%房屋中中介占占：4.17%蒙泉大大道片片區(qū)主主要以以裝修修、建建材為為主力力業(yè)態(tài)態(tài)蒙泉大大道片片區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)所所占百百分比比蒙泉大大道片片區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)所所占百百分比比▲西街商商業(yè)中中心以服裝裝百貨貨業(yè)為為核心心業(yè)態(tài)態(tài)的西西街商商業(yè)中中心全全仿古古式建建筑，，區(qū)內(nèi)內(nèi)商鋪鋪為1拖3結(jié)構(gòu)，，入住住商家家可享享3個(gè)月裝裝修期期。(十四)勞動(dòng)力力市場(chǎng)場(chǎng)商家總總數(shù)為為：40家各業(yè)態(tài)態(tài)比：：百貨占占：100%勞動(dòng)力力市場(chǎng)場(chǎng)主要要是以以百貨貨為主主力競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)業(yè)態(tài)（十五五）西西街商商業(yè)街街商家總總數(shù)為為：62家各業(yè)態(tài)態(tài)比：：百貨占占：100%西街商商業(yè)主主要是是以百百貨為為主力力競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)態(tài)市調(diào)參參考結(jié)結(jié)論根據(jù)此此次市市調(diào)得得出以以下結(jié)結(jié)論：：1、項(xiàng)目目定位位打造成成一個(gè)個(gè)中、、高檔檔的餐餐飲娛娛樂(lè)中中心。。因昭昭通現(xiàn)現(xiàn)有商商圈沒(méi)沒(méi)有商商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理支支撐，，固因因突出出商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理理公司司的優(yōu)優(yōu)勢(shì)暨暨商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理理的六六個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一（（統(tǒng)一一定位位、統(tǒng)統(tǒng)一包包裝、、統(tǒng)一一宣傳傳、統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理、、統(tǒng)一一招商商、統(tǒng)統(tǒng)一營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)））以吸吸引商商家到到項(xiàng)目目投資資。共共同打打造一一個(gè)吃吃、喝喝、玩玩、樂(lè)樂(lè)一站站式服服務(wù)新新商圈圈。2、項(xiàng)目目劣勢(shì)勢(shì)：1）所有有的房房都是是異型型房。。2）項(xiàng)目周周邊人流流量少。。項(xiàng)目周邊邊市調(diào)租租金表片區(qū)商家總數(shù)（家）同質(zhì)率平均租金(元)商家實(shí)調(diào)

（家）占比海樓片區(qū)31230%18-289421.20%蒙泉片區(qū)4830%20-251520%鳳霞片區(qū)5330%15-251631.25%團(tuán)結(jié)片區(qū)14530%26-604434.10%南順城片區(qū)24830%60以上756.67%陡街片區(qū)17130%60以上5238.50%興興商業(yè)街3530%20-251136.40%裕康商業(yè)廣場(chǎng)14030%10-15429.50%鉆石廣場(chǎng)10330%20-253122.60%朱提文化街12230%20-253724.30%租金所占占費(fèi)額比比例海樓片區(qū)占比百分比商家總數(shù)：31210元-15元4213%20元-25元13645%30元-40元4815%40元-60元4213%60元以上4414%租金所占占費(fèi)額比比例租金所占占費(fèi)額比比例蒙泉片區(qū)占比百分比商家總數(shù)：4810元-15元817%20元-25元2858%30元-40元715%40元-60元510%60元以上00%租金所占占費(fèi)額比比例租金所占占費(fèi)額比比例鳳霞片區(qū)占比百分比商家總數(shù)：5310元-15元48%20元-25元2343%30元-40元1223%40元-60元59%60元以上611%10元以下36%租金所占占費(fèi)額比比例租金所占占費(fèi)額比比例團(tuán)結(jié)片區(qū)占比百分比商家總數(shù)：14510元-15元0020元-25元96%30元-40元2316%40元-60元7753%60元以上3625%租金所占占費(fèi)額比比例租金所占占費(fèi)額比比例南順城片區(qū)占比百分比商家總數(shù)：24810元-15元0020元-25元1030元-40元62%40元-60元156%60元以上22692%租金所占占費(fèi)額比比例租金所占占費(fèi)額比比例陡街片區(qū)占比百分比商家總數(shù)：17110元-15元0020元-25元0030元-40元64%40元-60元4828%60元以上11768%租金所占占費(fèi)額比比例租金所占占費(fèi)額比比例興興商業(yè)街占比百分比商家總數(shù)：3510元-15元617%20元-25元2366%30元-40元411%40元-60元26%60元以上00%租金所占占費(fèi)額比比例租金所占占費(fèi)額比比例?？瞪虡I(yè)廣場(chǎng)占比百分比商家總數(shù)：14010元-15元7654%20元-25元2216%30元-40元96%40元-60元32%60元以上00%10元以下3122%租金所占占費(fèi)額比比例租金所占占費(fèi)額比比例鉆石廣場(chǎng)片區(qū)占比百分比商家總數(shù)：10310元-15元33%20元-25元7673%30元-40元1313%40元-60元1111%60元以上00%租金所占占費(fèi)額比比例租金所占占費(fèi)額比比例朱提文化街片區(qū)占比百分比商家總數(shù)：12210元-15元65%20元-25元9880%30元-40元119%40元-60元65%60元以上11%租金所占占費(fèi)額比比例市場(chǎng)調(diào)查查分析第二章市場(chǎng)調(diào)查分分析提綱1、昭陽(yáng)區(qū)商商業(yè)基礎(chǔ)判判斷2、商圈對(duì)比比3、項(xiàng)目周邊邊業(yè)態(tài)分析析4、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分分析昭陽(yáng)區(qū)商業(yè)業(yè)基礎(chǔ)判斷斷昭通市昭陽(yáng)陽(yáng)區(qū)位于云云南省東北北端，面積積2167平方千米。。東與貴州州省威寧縣縣接壤，西西隔金沙江江與四川省省金陽(yáng)縣相相望。距云云南省會(huì)昆昆明市381千米。中共共昭通市委委、市政府府所在地，，是昭通市市政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化化、信息中中心。行政政區(qū)區(qū)劃劃總總述述行政政區(qū)區(qū)劃劃總總述述鳳凰凰街街道道辦辦事事處處地地理理位位置置鳳凰凰街街道道辦辦事事處處位位于于昭昭通通城城區(qū)區(qū)南南部部，，東東連連太太平平鎮(zhèn)鎮(zhèn)街街道道辦辦事事處處、、守守望望鄉(xiāng)鄉(xiāng)，，西西接接舊舊圃圃鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，北北臨臨龍龍泉泉街街道道辦辦事事處處，，南南靠靠永永豐豐鎮(zhèn)鎮(zhèn)。。鎮(zhèn)鎮(zhèn)駐駐雙雙院院子子，，海海拔拔1910米米。。面面積積32.11平平方方千千米米。。行政區(qū)劃劃鳳凰街道道辦事處處，管轄轄元寶路路、南溫溫路、團(tuán)團(tuán)結(jié)路、、文淵路路、鳳霞霞路、南南菜園、、畫(huà)苑、、南順城城、西街街、海樓樓路、昭昭陽(yáng)、昭昭苑12個(gè)社區(qū)區(qū)居民委委員會(huì)，，迎豐、、聯(lián)盟、、和平、、龍山寨寨、黑泥泥地、母母鹿、學(xué)學(xué)莊、荷荷花、鳳鳳凰、雙雙院子10個(gè)村村民委員員會(huì)，88個(gè)村村民小組組人口和民民族鳳凰街道道辦事處處，總戶戶數(shù)31624戶，其其中農(nóng)業(yè)業(yè)戶9958戶戶，總?cè)巳丝?9716人（農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口36034人人，少數(shù)數(shù)民族7546人）；；總?cè)丝诳谥心?9793人，，女49923人。漢漢族28424戶，人人口90841人；回回族2471戶戶，人口口7232人；；苗族98戶，，人口241人人，彝族族439戶，人人口956人，，白族100戶戶，人口口252人；壯壯族11戶，人人口26人，其其他少數(shù)數(shù)民族70戶，，人口147人人。經(jīng)濟(jì)慨況農(nóng)村經(jīng)濟(jì)純收收入31271189元元，農(nóng)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)純收入877元，農(nóng)民民人均有糧185千克，，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總總收入38932000元。農(nóng)業(yè)支支柱產(chǎn)業(yè)：煙煙草種植業(yè)項(xiàng)目周邊情況況慨述我項(xiàng)目位于鳳鳳霞片區(qū)，三三橫三縱（三三橫為：昭陽(yáng)陽(yáng)大道、蒙泉泉大道、團(tuán)結(jié)結(jié)路。三縱為為：海樓路、、望海路、鳳鳳霞路）其中中望海路為新新建支系道路路。三橫三縱縱中心區(qū)位臨臨昭陽(yáng)區(qū)政府府、鉆石小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、龍泉花園園。項(xiàng)目周邊邊為大量的人人群居住區(qū)。。以我項(xiàng)目相相距約1000米處為昭昭陽(yáng)區(qū)新開(kāi)發(fā)發(fā)的望海公園園。項(xiàng)目周邊1.5公里商業(yè)業(yè)情況項(xiàng)目周邊1.5公里商業(yè)情況況項(xiàng)目周邊1.5公里里半半徑徑示示意意項(xiàng)目目周周邊邊商商業(yè)業(yè)情情況況項(xiàng)目目周周邊邊1公里里商商業(yè)業(yè)情情況況項(xiàng)目目周周邊邊1公里里半半徑徑示示意意項(xiàng)目目周周邊邊500米商商業(yè)業(yè)情情況況項(xiàng)目目周周邊邊500米半半徑徑示示意意項(xiàng)目目周周邊邊商商圈圈情情況況主要要商商圈圈：：興興興興商商業(yè)業(yè)片片區(qū)區(qū)望海海片片區(qū)區(qū)龍泉泉片片區(qū)區(qū)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)片片區(qū)區(qū)海樓樓片片區(qū)區(qū)團(tuán)結(jié)結(jié)片片區(qū)區(qū)鳳霞霞片片區(qū)區(qū)項(xiàng)目目周周邊邊主主要要商商圈圈（（興興興興片片區(qū)區(qū)））興興興商商業(yè)業(yè)步步行行街街屬屬南南市市新新區(qū)興興興商商業(yè)業(yè)步步行行街街商圈圈優(yōu)優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)對(duì)對(duì)比比優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局合合理理、、突突出出、、差差異異化化明明顯顯，，已已形形成成商商圈圈效效應(yīng)應(yīng)。。有有一一定定的的知知名名度度。。劣勢(shì)勢(shì)：：商商業(yè)業(yè)體體量量小小，，缺缺乏乏強(qiáng)強(qiáng)有有力力運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)支支持持，，管管理理散散亂亂。。望海海商商業(yè)業(yè)片片區(qū)區(qū)是是南南市市區(qū)區(qū)新新商商業(yè)業(yè)片片區(qū)區(qū)，，2010年投投入入使使用用，，此此區(qū)區(qū)域域的的主主力力業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為為休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)業(yè)業(yè)、、超超市市百百貨貨業(yè)業(yè)項(xiàng)目目周周邊邊主主要要商商圈圈（（望望海海片片區(qū)區(qū)））商圈圈優(yōu)優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)對(duì)對(duì)比比優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：該該商商圈圈依依托托望望海海公公園園有有較較高高的的人人流流。。商商圈圈周周邊邊消消費(fèi)費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次較較高高，，對(duì)對(duì)高高端端人人群群有有一一定定的的鎖鎖定定能能力力。。劣勢(shì)勢(shì)：：商商圈圈為為自自然然形形成成商商業(yè)業(yè)形形式式，，商商家家均均屬屬于于單單打打獨(dú)獨(dú)斗斗格格局局，，無(wú)無(wú)核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。龍泉泉片片區(qū)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)正正處處于于施施工工階階段段，，我我項(xiàng)項(xiàng)目目正正好好被被該該片片區(qū)區(qū)所所包包圍圍，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)雖雖無(wú)無(wú)統(tǒng)統(tǒng)一一的的商商業(yè)業(yè)定定位位或或包包裝裝但但該該片片區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)均均屬屬于于一一托托二二的的底底商商設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，同同時(shí)時(shí)總總商商業(yè)業(yè)體體量量大大于于我我項(xiàng)項(xiàng)目目體體量量，，在在將將來(lái)來(lái)將將成成為為我我項(xiàng)項(xiàng)目目最最為為主主要要的的商商業(yè)業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手。。項(xiàng)目目周周邊邊主主要要商商圈圈（（龍龍泉泉片片區(qū)區(qū)））商圈圈優(yōu)優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)對(duì)對(duì)比比優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：龍龍泉泉片片區(qū)區(qū)依依托托其其龐龐大大的的人人居居體體量量，，及及大大規(guī)規(guī)模模的的商商業(yè)業(yè)體體量量對(duì)對(duì)周周邊邊商商業(yè)業(yè)起起主主導(dǎo)導(dǎo)作作用用。。劣勢(shì)：商鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)受房房屋結(jié)構(gòu)限制制。實(shí)驗(yàn)片區(qū)由實(shí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)小區(qū)區(qū)外商及學(xué)校校領(lǐng)街商鋪組組成。北臨龍龍泉花園，南南近望海公園園，東靠鳳凰凰城。休閑及及小型餐飲、、建筑配件、、零散百貨業(yè)業(yè)為其主要業(yè)業(yè)態(tài)。項(xiàng)目周邊主要要商圈（實(shí)驗(yàn)驗(yàn)片區(qū)）商圈優(yōu)劣勢(shì)對(duì)對(duì)比優(yōu)勢(shì)：該商圈圈位于龍泉商商圈及望海商商圈的中間地地帶，為兩大大商圈的橋梁梁，隨著龍泉泉片區(qū)及鳳凰凰片區(qū)完工，，該片區(qū)商業(yè)業(yè)將逐步升溫溫。劣勢(shì)：受學(xué)校校物業(yè)及房屋屋結(jié)構(gòu)限制可可經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有有限。同時(shí)其其租期及租金金價(jià)格不可控控制。海樓片區(qū)為南南城新區(qū)主干干道，同時(shí)也也是昭陽(yáng)區(qū)政政府、法院、、交警大隊(duì)等等行政機(jī)關(guān)所所在地。該片片區(qū)主要以百百貨業(yè)，小型型餐飲業(yè)為支支撐。同時(shí)伴伴有輕型娛樂(lè)樂(lè)業(yè)、洗浴行行業(yè)及健身業(yè)業(yè)。項(xiàng)目周邊主要要商圈（海樓樓片區(qū)）商圈優(yōu)劣勢(shì)對(duì)對(duì)比優(yōu)勢(shì)：該商圈依靠南南部新區(qū)海樓樓路形成，人人流量大臨街街商業(yè)格局明明顯。劣勢(shì)：商業(yè)自自由形成，受受區(qū)域內(nèi)其他他商圈影響較較大。團(tuán)結(jié)片區(qū)為鳳鳳霞片區(qū)三橫橫三縱中的中中橫與海樓片片區(qū)垂直相交交，現(xiàn)與海樓樓片區(qū)共同組組成南市區(qū)商商業(yè)居住核心心區(qū)。該區(qū)有有多個(gè)成熟的的商業(yè)小區(qū)，，以及配套設(shè)設(shè)施。同時(shí)也也是消防、交交警等政府機(jī)機(jī)構(gòu)的所在地地。片區(qū)主力力業(yè)態(tài)：服裝裝百貨業(yè)、休休閑餐飲業(yè)及及汽車(chē)銷(xiāo)售業(yè)業(yè)。項(xiàng)目周邊主要要商圈（團(tuán)結(jié)結(jié)片區(qū)）商圈優(yōu)劣勢(shì)對(duì)對(duì)比優(yōu)勢(shì)：成熟配套小區(qū)區(qū)居多，社區(qū)區(qū)商業(yè)繁華。。劣勢(shì)：同海樓樓片區(qū)主要商圈：南南順城路片區(qū)區(qū)陡街片區(qū)鉆石廣場(chǎng)片區(qū)區(qū)朱提文化街片片區(qū)北市新區(qū)昭通市市區(qū)主主要商圈對(duì)比比昭通市主要商商圈對(duì)比南順城片區(qū)，，昭通最老最最核心的商業(yè)業(yè)中心。2010年改造完成，，區(qū)域內(nèi)核心心商業(yè)項(xiàng)目““濟(jì)川門(mén)財(cái)富富中心”主營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)服飾百百貨昭通市主要商商圈（南順城城片區(qū)）商圈優(yōu)劣勢(shì)對(duì)對(duì)比優(yōu)勢(shì)：占據(jù)核核心商圈，政政府重點(diǎn)建設(shè)設(shè)區(qū)域劣勢(shì)：商圈自自然形成，房房屋租賃周期期及租金無(wú)保保障。昭通市主要商商圈（陡街片片區(qū)）陡街片區(qū)是昭昭通政府舊城城改造的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，區(qū)內(nèi)內(nèi)建筑為仿古古式三層建筑筑為主，主要要業(yè)態(tài)百貨、、小型餐飲。。改造項(xiàng)目二二期目前在建建設(shè)中。商圈優(yōu)劣勢(shì)對(duì)對(duì)比優(yōu)勢(shì)：占據(jù)核核心商圈，政政府重點(diǎn)建設(shè)設(shè)區(qū)域劣勢(shì)：商圈自自然形成，房房屋租賃周期期及租金無(wú)保保障。西街商商業(yè)中心布局局凌亂，難以以積聚人氣昭通市主要要商圈（鉆鉆石片區(qū)））鉆石片區(qū)在在本案中已已多次提出出，該片區(qū)區(qū)屬昭通市市餐飲龍頭頭片區(qū)，在在我部招商商計(jì)劃中屬屬于重點(diǎn)。。商圈優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)對(duì)比優(yōu)勢(shì)：多家家龍頭企業(yè)業(yè)占據(jù)其中中，頗具品品牌影響力力。劣勢(shì)：物業(yè)業(yè)管理混亂亂，業(yè)態(tài)雜雜亂，租賃賃房屋無(wú)有有效保障。。昭通市主要要商圈（朱朱提文化街街片區(qū)）項(xiàng)目為舊城城改造試點(diǎn)點(diǎn)工程，享享受政府扶扶持設(shè)計(jì)初初衷為小商商品購(gòu)物街街，最終成成型為餐飲飲美食城。。商圈優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)對(duì)比優(yōu)勢(shì)：享受受政府扶持持，有招商商扶持政策策，物業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)合理。。劣勢(shì)：物業(yè)業(yè)管理混亂亂，業(yè)態(tài)雜雜亂，無(wú)有有效的管理理。人氣流流失嚴(yán)重昭通市主要要商圈（北北市新區(qū)））北市新城區(qū)區(qū)目前尚未未完全開(kāi)發(fā)發(fā)，但在昭昭通未來(lái)5年的發(fā)展計(jì)計(jì)劃中該片片區(qū)為主力力發(fā)展片區(qū)區(qū)。滇南地地區(qū)最大的的批發(fā)城以以初具規(guī)模模商圈優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)對(duì)比優(yōu)勢(shì)：政府府未來(lái)發(fā)展展重心，沃沃爾瑪選址址點(diǎn)，臨近近機(jī)場(chǎng)、火火車(chē)站。劣勢(shì)：新區(qū)區(qū)尚未全面面建設(shè)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)目標(biāo)商家定定位項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)一、區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)二、建筑格格局三、專業(yè)的的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)隊(duì)四、精確的的商業(yè)定位位五、合理的的商業(yè)布局局六、完善的的商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理模式式七、項(xiàng)目周周邊業(yè)態(tài)空空缺八、項(xiàng)目周周邊集合式式商業(yè)較少少項(xiàng)目劣勢(shì)一、項(xiàng)目周周邊缺少人人流二、項(xiàng)目周周邊在建或或待建商業(yè)業(yè)體量較大大三、房屋結(jié)結(jié)構(gòu)異型，，招商抗性性較大通過(guò)對(duì)昭陽(yáng)陽(yáng)區(qū)各商圈圈分析將目目標(biāo)客戶群群鎖定為：：1、鉆石廣廣場(chǎng)片區(qū)餐餐飲、酒吧吧業(yè)龍頭企企業(yè)。2、朱提步步行街有一一定品牌知知名度但經(jīng)經(jīng)營(yíng)較困難難商家。3、西街街商業(yè)步步行街名名品商家家招商目標(biāo)標(biāo)客戶群群項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位第三章第三章A棟地下層級(jí)級(jí)地上一一層設(shè)計(jì)計(jì)：商超超2—3層設(shè)計(jì)計(jì)：重型娛樂(lè)樂(lè)4—7層設(shè)計(jì)：酒酒店B棟設(shè)計(jì)為：重型型餐飲區(qū)C棟設(shè)計(jì)為：輕型型餐飲B、C棟整體設(shè)計(jì)為為：美食廣場(chǎng)場(chǎng)D棟1—2層設(shè)計(jì)為：品品牌百貨業(yè)態(tài)態(tài)3—5層設(shè)計(jì)為：休休閑業(yè)態(tài)（如如酒吧、養(yǎng)身身會(huì)所、健身身會(huì)所）E棟1—2層設(shè)計(jì)為：品品牌百貨業(yè)態(tài)態(tài)3—5層設(shè)計(jì)為：休休閑業(yè)態(tài)（如如酒吧、養(yǎng)身身會(huì)所、健身身會(huì)所）F棟1—2層設(shè)計(jì)為：精精品百貨業(yè)態(tài)態(tài)3—5層設(shè)計(jì)為：影影院D、E、F棟1—2層組成百貨商商業(yè)步行街G棟設(shè)計(jì)為休閑養(yǎng)養(yǎng)生中心（KTV等娛樂(lè)業(yè)態(tài)））宏發(fā)國(guó)際業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)占比商鋪業(yè)態(tài)占比比業(yè)態(tài)商鋪數(shù)總商鋪數(shù)占比商超225314.14%KTV485319.04%重型餐飲6253111.68%輕型餐飲5753110.73%品牌百貨445318.29%休閑業(yè)態(tài)7053113.18%精品百貨245314.52%影院385317.16%休閑養(yǎng)生中心6253111.68%酒店10453119.59%業(yè)態(tài)面積總面積占比商超5982.1541281.214.49%KTV2971.641281.27.20%重型餐飲4259.941281.210.32%輕型餐飲339141281.28.21%品牌百貨2569.241281.26.22%休閑業(yè)態(tài)3853.841281.29.34%精品百貨1704.241281.24.13%影院2556.341281.26.19%洗浴中心432841281.210.48%酒店5168.741281.212.52%業(yè)態(tài)面積占比比根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃及各業(yè)態(tài)引引入商家的數(shù)數(shù)量確定各業(yè)業(yè)態(tài)配比為：：1:5:1:6:18:27:8:32:1:1排列順序?yàn)椋海撼小⒅匦蛫蕣蕵?lè)、酒店、、重型餐飲、、輕型餐飲、、品牌百貨、、休閑業(yè)態(tài)、、精品百貨、、影院、洗浴浴中心業(yè)態(tài)配比1、超市1家，面積5000㎡㎡以上2、重型娛樂(lè)3—6家，單體面積積500—800㎡3、酒店1家，面積5000㎡㎡以上4、重型餐飲6—7家，面積200—600㎡5、輕型餐飲17—19家，面積200㎡以內(nèi)6、品牌百貨26—28家，面積80—150㎡7、休閑業(yè)態(tài)：：7—10家，面積酒吧吧300㎡、養(yǎng)身會(huì)所200㎡健身會(huì)所800—1500㎡8、精品百貨30—35家，面積50㎡9、影院1家，面積2500㎡㎡10、洗浴中心1家，面積3000㎡㎡業(yè)態(tài)配比解析析各業(yè)態(tài)位置各業(yè)態(tài)區(qū)域位位置超市位于A棟負(fù)一層、一一層總面積5500㎡㎡。柱間距地下下層最寬7.8米，最窄3米。地上層最最寬約9米最窄6米各業(yè)態(tài)區(qū)域位位置A棟2—3層規(guī)劃夜總會(huì)會(huì)，預(yù)計(jì)招募募3戶商家，總需需求面積約2600㎡㎡(視招商情況而而定)柱間距最寬約約9米最最窄窄6米各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)域域位位置置A棟4——7層規(guī)規(guī)劃劃酒酒店店，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)招招募募1戶商商家家，，總總需需求求面面積積約約5000㎡㎡柱間間距距最最寬寬約約9米最最窄窄5米各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)域域位位置置B棟3——5層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)重重型型餐餐飲飲區(qū)區(qū)，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)招招募募6——7戶商商家家，，總總需需求求面面積積約約3000㎡㎡(視招招商商情情況況而而定定)柱間間距距最最寬寬8.4米最最窄窄3米。。B棟1、2層不不參參與與招招商商。。各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)域域位位置置B棟3——5層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)輕輕型型飲飲區(qū)區(qū)，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)招招募募17——19戶商商家家，，總總需需求求面面積積約約2600㎡㎡(視招招商商情情況況而而定定））柱柱間間距距8.4米。。C棟1、2層不不參參與與招招商商。。各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)域域位D、E棟3——5層規(guī)規(guī)劃劃休休閑閑業(yè)業(yè)包包含含：：酒酒吧吧、、網(wǎng)網(wǎng)吧吧、、養(yǎng)養(yǎng)身身會(huì)會(huì)所所、、健健身身會(huì)會(huì)所所、、美美容容美美體體。。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)招招募募7——10戶商商家家，，總總需需求求面面積積約約5000㎡㎡(視招招商商情情況況而而定定)柱間間距距最最寬寬7.8米最最窄窄3米。。D、E棟1、2層不不參參與與招招商商。。各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)域域位位置置F棟3——5層規(guī)規(guī)劃劃影影院院預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)招招募募1戶商商家家，，總總需需求求面面積積約約2500㎡㎡(視招招商商情情況況而而定定)層高高為為5.1米/層。。柱柱間間距距8.4米。。F棟1、2層不不參參與與招招商商。。各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)域域位位置置G棟規(guī)規(guī)劃劃洗洗浴浴中中心心或或招招募募KTV等娛樂(lè)業(yè)態(tài)。。預(yù)計(jì)招募洗洗浴中心1戶商家或KTV等娛樂(lè)業(yè)態(tài)2戶，總需求面面積約3000㎡，1、2層規(guī)劃招招募小型型酒吧已已于配套套(視招商情情況而定定)柱間距8.4米。通過(guò)對(duì)市市調(diào)資料料的分析析，項(xiàng)目目周邊以以中小型型餐飲，，中型超超市，百百貨，汽汽車(chē)維修修、家居居裝飾建建材及中中小型娛娛樂(lè)業(yè)為為主。但但缺乏新新城核心心集合式式消費(fèi)商商圈包括括、影院院、美食食廣場(chǎng)、、休閑養(yǎng)養(yǎng)生會(huì)所所及娛樂(lè)樂(lè)中心等等業(yè)態(tài)。。顧將我我項(xiàng)目定定位為吃吃、喝、、玩、樂(lè)樂(lè)為一體體中高檔檔休閑商商業(yè)集合合體。根據(jù)以上分分析建議將將案名定位位為定位原則宏發(fā)國(guó)際財(cái)財(cái)富富中心美食廣場(chǎng)娛娛樂(lè)樂(lè)中心或宏發(fā)國(guó)際財(cái)財(cái)富富中心美食娛樂(lè)城城市場(chǎng)稀缺性性業(yè)態(tài)合理配配比商業(yè)規(guī)劃在在滿足稀缺缺性原則的的同時(shí)需注注重業(yè)態(tài)的的合理配比比要求。故故此在將項(xiàng)項(xiàng)目定位以以餐飲休閑閑娛樂(lè)為主主要業(yè)態(tài)的的同時(shí)，配配以能大量量聚集人氣氣的超市業(yè)業(yè)及亮點(diǎn)行行業(yè)影院。。以及適應(yīng)應(yīng)周邊居民民需求的社社區(qū)配套行行業(yè)休閑養(yǎng)養(yǎng)身業(yè)及精精品百貨業(yè)業(yè)。從而進(jìn)進(jìn)一步提升升項(xiàng)目的功功能性、合合理性及可可操作性。。項(xiàng)目招商策策略第四章招商流程招商啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)分析招商市調(diào)分析商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合圈定主力店招商策略制定主力業(yè)態(tài)的研究項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品初規(guī)劃圈定次主力店招商政策制定產(chǎn)品藍(lán)圖最終出圖洽談簽約節(jié)點(diǎn)控制交房商家進(jìn)產(chǎn)裝修初定開(kāi)業(yè)時(shí)間工程竣工控制到場(chǎng)率開(kāi)業(yè)慶典活動(dòng)招商節(jié)奏一、主力店店圈定為：：酒店、超超市、影院院二、次主力力店圈定：：重型餐飲飲、娛樂(lè)三、輔助業(yè)業(yè)態(tài)：社區(qū)區(qū)服務(wù)業(yè)、、休閑養(yǎng)身身業(yè)四、其它輔輔助業(yè)態(tài)：：精品百貨貨類五、B、C、D、E、F棟底商不在在招商范圍圍內(nèi)招商策略自項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)定稿便對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行初期判斷斷結(jié)合市調(diào)調(diào)資料對(duì)圈圈定的主力力業(yè)態(tài)展開(kāi)開(kāi)前期招商商工作。主力店策略略次主力店招招商啟動(dòng)的的同時(shí)，全全面展開(kāi)輔輔助業(yè)態(tài)的的招商蓄水水工作。同同時(shí)招商工工作全面啟啟動(dòng)次主力店策策略跟隨主力店店及次主力力店招商洽洽談節(jié)奏以以及入住意意向情況對(duì)對(duì)輔助業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行篩選選及洽談?shì)o助業(yè)態(tài)策策略項(xiàng)目招商政政策第五章一、主力商商家租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：5—16元/㎡/月二、租期：：15年三、合同基基礎(chǔ)租金：：前三年保保持不變四、租金遞遞增率：自自第四年每每?jī)赡赀f增增5%五、免租扶扶持期：給給予免租18—24個(gè)月主力商家政政策一、次主力力商家租金金標(biāo)準(zhǔn)：15—22元/㎡/月二、租期：：10年三、合同基基礎(chǔ)租金：：前三年保保持不變四、租金遞遞增率：自自第四年每每?jī)赡赀f增增5%-8%五、免租扶扶持期：給給予免租12—18個(gè)月次主力商家家政策一、輔助業(yè)業(yè)態(tài)商家租租金標(biāo)準(zhǔn)約約：20—30元/㎡/月二、租期：：5年三、合同基基礎(chǔ)租金：：前三年保保持不變四、租金遞遞增率：自自第四年每每年遞增8%五、免租扶扶持期：給給予免租6—12個(gè)月輔助業(yè)態(tài)商商家政策1、凡是所所租賃商家家在開(kāi)業(yè)前前簽合同的的均可享受受6個(gè)月月的免租租扶持政策策。2、租賃面面積在50㎡以上的的商家，，招商主主管可根根據(jù)品牌牌度和知知名度在在原基礎(chǔ)礎(chǔ)上追加加6個(gè)月的的免租扶扶持政策策。3、凡是是租賃面面積超過(guò)過(guò)300㎡的商家家，招商商經(jīng)理有有權(quán)利根根據(jù)品牌牌度知名名度、裝裝修檔次次在原基基礎(chǔ)上再再追加6個(gè)月的的免租扶扶持政策策。4、以上上合計(jì)免免租扶持持政策最最長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月月。招商專員員權(quán)利業(yè)主租賃賃額外享享受3個(gè)月免免租扶持持政策。。特殊優(yōu)惠惠全場(chǎng)實(shí)際際租金收收益不低低于公布布價(jià)60％，即即平均優(yōu)優(yōu)惠幅度度為5年年租約優(yōu)優(yōu)惠不超超過(guò)2年年。優(yōu)惠惠控控制制房屋屋保保證證金金收收取取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為為2個(gè)個(gè)月月租租金金，，于于簽簽訂訂合合同同當(dāng)當(dāng)天天收收取取。。招商商經(jīng)經(jīng)理理根根據(jù)據(jù)商商家家租租用用面面積積及及品品牌牌影影響響力力情情況況，，對(duì)對(duì)房房屋屋保保證證金金可可臨臨時(shí)時(shí)調(diào)調(diào)整整為為一一個(gè)個(gè)月月經(jīng)營(yíng)保證金金收取標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及收取時(shí)時(shí)間第一年租金金交付方式式最高優(yōu)惠惠為六個(gè)月一付付，往后為為每年一付付。租金收取方方式項(xiàng)目招商時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)第六章招商工作時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)1、第1月進(jìn)行市調(diào)調(diào)、市調(diào)分分析、提案案2、第2—3月接觸主力力及次主力力商家（為為期2個(gè)月）3、第4—9月主力次主主力商家洽洽談。輔助助業(yè)態(tài)蓄水水。確定交交房時(shí)間。。（為期6個(gè)月）4、第10—17月主力次主主力商家簽簽約。輔助助業(yè)態(tài)招商商全面啟動(dòng)動(dòng)。（為期期8個(gè)月）5、第18—20月整體招商商達(dá)到50%。確定進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)裝修時(shí)間間及試營(yíng)業(yè)業(yè)時(shí)間。（（為期3個(gè)月）6、第21—24月整體招商商達(dá)到80%。主力招商商結(jié)束。（（為期4個(gè)月）7、第25—28月確定開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)間并籌籌備開(kāi)業(yè)。。（為期4個(gè)月）8、第29—30月開(kāi)業(yè)慶典典，招商部部移交工作作，招商中中心工作結(jié)結(jié)束。（為為期兩個(gè)月月）注：以上工工作的進(jìn)展展程度取決決于工期及及銷(xiāo)售時(shí)間間進(jìn)度。招商工作推推進(jìn)步驟1、DM單2、招商手冊(cè)冊(cè)3、名片4、展板、展展架5、小道具如如打火機(jī)、、便簽、煙煙灰缸、鋼鋼筆等6、媒體支持持招商道具要要求一、突出商商業(yè)氛圍、、強(qiáng)調(diào)區(qū)域域優(yōu)勢(shì)和建建筑結(jié)構(gòu)二、一期DM單主打投資資牌，為銷(xiāo)銷(xiāo)售做助力力三、強(qiáng)調(diào)餐餐飲娛樂(lè)主主題四、展示完完整的業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃五、突出項(xiàng)項(xiàng)目亮點(diǎn)招商DM單內(nèi)容要求求一、項(xiàng)目介介紹及項(xiàng)目目位置，項(xiàng)項(xiàng)目體量，，項(xiàng)目概況況，項(xiàng)目輻輻射范圍二、項(xiàng)目定定位及業(yè)態(tài)態(tài)分布包括括：購(gòu)物、、休閑、娛娛樂(lè)、餐飲飲。三、項(xiàng)目特特色四、項(xiàng)目綜綜合規(guī)劃，，突出商場(chǎng)場(chǎng)的布局和和與眾不同同的商業(yè)格格局五、業(yè)態(tài)態(tài)布局：：根據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃所劃分分出不同同的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)區(qū)域。招商手冊(cè)冊(cè)內(nèi)容六、產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)：：設(shè)計(jì)合合理，獨(dú)獨(dú)具特色色的商鋪鋪設(shè)計(jì)和和景觀設(shè)設(shè)計(jì)，包包括商鋪鋪比例等等。七、投資資利好消消息：包包括地域域優(yōu)勢(shì)、、城市未未來(lái)發(fā)展展方向、、城市可可支撐人人口、交交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)、低門(mén)門(mén)檻（0租金進(jìn)進(jìn)場(chǎng)）免免租扶持持政策、、管理費(fèi)費(fèi)減免、、商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理公司管管理炒作作。八、開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)力力，及商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理能能力。九、入住住商家條條件1、優(yōu)惠惠政策：：首批簽簽約客戶戶均可享享受一定定期限的的免租扶扶持期限限、首批批客戶均均可參與與品牌加加盟扶持持政策、、首批客客戶可獲獲得區(qū)域域內(nèi)廣告告位的優(yōu)優(yōu)先支持持。首批批客戶均均可享受受一年的的市場(chǎng)管管理費(fèi)減減免。2、招商細(xì)則則：各經(jīng)營(yíng)戶戶必須持有工工商部門(mén)頒發(fā)發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照照、稅務(wù)登記記證、銷(xiāo)售許許可證、產(chǎn)品品合格證及其其它相關(guān)證件件，并符合國(guó)國(guó)家有關(guān)規(guī)定定；經(jīng)營(yíng)范圍圍有涉及國(guó)家家法律、行政政法規(guī)規(guī)定的的，需提交有有關(guān)部門(mén)的批批準(zhǔn)文件；實(shí)實(shí)行商品保真真經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)禁禁假冒偽劣商商品進(jìn)入商場(chǎng)場(chǎng)，并采取擇擇優(yōu)原則。3、招商范圍圍：知名品牌牌或?qū)嵙Σ惋嬶?、娛?lè)、休休閑等行為；；知名品牌服服飾及其代理理商、經(jīng)銷(xiāo)商商和專賣(mài)店；；知名大型商商超；金融、、郵政、電信信、通訊、醫(yī)醫(yī)療等專業(yè)服服務(wù)機(jī)構(gòu)。氛圍營(yíng)造展板板突出項(xiàng)目未來(lái)來(lái)商業(yè)發(fā)展場(chǎng)場(chǎng)景以項(xiàng)目為核心心新區(qū)未來(lái)憧憧憬小道具配合如如：紙杯、紙紙杯架、便簽簽、筆、取暖暖設(shè)施、桌上上小景、打火火機(jī)、煙灰缸缸等。招商中心接待區(qū)要要求項(xiàng)目招商人員員激勵(lì)機(jī)制第七章招商經(jīng)理1人人，招商主管管1人,招商商專員N人。。招商部崗位及及人員編制招商專員招商部經(jīng)理招商主管招商專員任務(wù)：負(fù)責(zé)商商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃定位、招招商及經(jīng)營(yíng)管管理，提升商商業(yè)物業(yè)價(jià)值值，縮短項(xiàng)目目的成熟期。。招商部部部門(mén)門(mén)任務(wù)務(wù)及招商商經(jīng)理理職責(zé)責(zé)經(jīng)理職職責(zé)：：1、根據(jù)據(jù)公司司所開(kāi)開(kāi)發(fā)商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，，組織織部門(mén)門(mén)完成成開(kāi)發(fā)發(fā)前的的商業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研，將將從商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的角度度提供供依據(jù)據(jù)，確確定商商業(yè)功功能，，規(guī)劃劃定位位。2、組織實(shí)實(shí)施招商商，提升升商業(yè)物物業(yè)價(jià)值值，促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)值最大大化。序號(hào)職責(zé)1制定項(xiàng)目招商實(shí)施計(jì)劃2負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的整體招商工作開(kāi)展，督促招商各項(xiàng)工作的實(shí)施3負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)商家的認(rèn)定4針對(duì)招商所需物料，設(shè)計(jì)、制作的審定，招商策略及物料設(shè)計(jì)制作5負(fù)責(zé)招商推廣活動(dòng)廣告審核，活動(dòng)期間的整體監(jiān)控以及對(duì)各個(gè)執(zhí)行過(guò)程的落實(shí)序號(hào)職責(zé)1負(fù)責(zé)招商工作的開(kāi)展，策略執(zhí)行2針對(duì)所招業(yè)態(tài)進(jìn)行分析、研究3負(fù)責(zé)招商商家的物業(yè)推薦4負(fù)責(zé)招商客戶的合同洽談及簽訂5根據(jù)招商動(dòng)態(tài)，對(duì)物業(yè)目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整6負(fù)責(zé)入駐商家的管理、維護(hù)、費(fèi)用收取的督促7協(xié)助物業(yè)公司做好商業(yè)物業(yè)管理及招商工作招商主管職責(zé)責(zé)基本目標(biāo)標(biāo)：拓展招商商客戶，，建立良良好合作作關(guān)系。。針對(duì)入駐駐商家的的維護(hù)管管理、招招商招商部人員薪薪資計(jì)劃劃根據(jù)市調(diào)調(diào)期間對(duì)對(duì)昭通市市場(chǎng)的了了解及分分析，因因昭通地地區(qū)人均均消費(fèi)成成本高出出昆明約約40%。固將對(duì)對(duì)項(xiàng)目招招商部員員工薪資資做出調(diào)調(diào)整，調(diào)調(diào)整方式式及比例例將獨(dú)立立承文，，上報(bào)公公司。高效執(zhí)行行團(tuán)隊(duì)的的建設(shè)，，不僅需需要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化流程程體系，，還需要要建立一一個(gè)相對(duì)對(duì)公平合合理的激激勵(lì)工具具做為輔輔助。激勵(lì)工具具的使用用好壞直直接關(guān)系系到員工工的穩(wěn)定定性及對(duì)對(duì)公司的的忠誠(chéng)度度。使激勵(lì)工工具發(fā)揮揮其效能能，是最最好激發(fā)發(fā)員工工工作熱情情和創(chuàng)造造力的，，這樣團(tuán)團(tuán)隊(duì)能夠夠高效運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)，公公司才會(huì)會(huì)有生機(jī)機(jī)。員工工需要的的是現(xiàn)時(shí)時(shí)愿望，，輔助服服務(wù)員工工及管理理更多看看中的是是發(fā)展愿愿景。招商部激勵(lì)機(jī)機(jī)制招商中心招商專員招商經(jīng)理招商主管招商內(nèi)業(yè)招商部提留招商費(fèi)用20%30%20%10%5%5%10%提成分配配方式及及比例表表1、為了更更好更有有效的推推進(jìn)招商商工作，，決定招招商提成成方式為為月提2、招商部部提成為為部門(mén)負(fù)負(fù)責(zé)總提提，由部部門(mén)根據(jù)據(jù)提成比比例表進(jìn)進(jìn)行分配配。1、招商商部所有有員工均均有績(jī)效效工資，，若不能能正常完完成任務(wù)務(wù)將根據(jù)據(jù)完成比比例從績(jī)績(jī)效工資資里扣除除。(由由項(xiàng)目部部考核為為準(zhǔn)上報(bào)報(bào)公司)2、扣減減績(jī)效工工資而不不影響當(dāng)當(dāng)月提成成。目地：讓讓員工感感受到所所付出的的回報(bào)是是真實(shí)可可信的，，若績(jī)效效工資被被扣減將將會(huì)更加加努力工工作，想想加大提提成來(lái)補(bǔ)補(bǔ)助被扣扣減的績(jī)績(jī)效工資資。3、招商商費(fèi)用作作招商中中心統(tǒng)籌籌計(jì)劃，，留在公公司總部部。4、如招招商部介介紹客戶戶到銷(xiāo)售售部，成成功簽訂訂合同，分分配銷(xiāo)售售部個(gè)人人提成的的50%，，如銷(xiāo)售售部介紹紹客戶到到招商部部，成功功簽訂合合同的分配招商商專員個(gè)個(gè)人提成成的50%。。分析說(shuō)明明全案策劃劃