土地使用權(quán)評估及建筑物評估

第七章

土地使用權(quán)評估及建筑物評估

第一節(jié)土地使用權(quán)概述

第二節(jié)土地使用權(quán)評估程序和原則

第三節(jié)土地使用權(quán)評估的成本法

第四節(jié)土地使用權(quán)評估的收益法第一節(jié)

土地使用權(quán)概述

一、土地與土地使用權(quán)

二、土地的分類及其特性

（一）土地資產(chǎn)的分類

1、按社會經(jīng)濟用途

2、按經(jīng)濟地理位置

3、按所有權(quán)歸屬

4、按利用程度

5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢

（一）特征

1、地價是地租的資本化

2、地價是權(quán)益價格

3、土地具有增值性

4、地價與用途相關(guān)

5、地價具有個別性

6、地價具有可比性

（二）種類

1、基準(zhǔn)地價

2、標(biāo)定地價

3、交易底價

4、市場交易價

5、課稅價格第二節(jié)

土地使用權(quán)評估程序和原則

一、程序

（一）明確委托項目的基本事項

（二）制定評估作業(yè)計劃

（三）現(xiàn)場勘察，搜集資料，選擇評估方案

1、國有土地使用權(quán)證書

2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議

3、政府有關(guān)部門關(guān)于土地使用權(quán)問題的批文

4、土地使用權(quán)獲取途徑、方式等背景資料

5、地產(chǎn)規(guī)劃資料

6、地產(chǎn)狀況資料

7、其他資料，如規(guī)劃圖，交通圖等。（四）撰寫報告

二、地價評估的原則

（一）替代原則

（二）最有效使用原則

（三）合法原則

第三節(jié)

土地使用權(quán)評估的成本法

一、基本思路

二、適用范圍

三、計算公式

土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費

+利潤+土地增值收益四、操作步驟

（一）計算土地取得費用

1、征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用

2、為取得已使用城市土地而需要支付的拆遷費

（二）計算土地開發(fā)費

1、基礎(chǔ)設(shè)施配套費

2、公共事業(yè)建設(shè)配套費用

3、小區(qū)開發(fā)配套費

（三）計算投資利息

（四）計算投資利潤

（五）土地增值收益確定

五、應(yīng)用舉例

某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m2，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費用和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費用為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當(dāng)土地出讓增值率為15%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價格。

該土地的各項投入成本均已知，可用成本法評估。

（1）計算土地取得費用

土地取得費=10萬元/畝=150元/平方米

（2）計算土地開發(fā)費用

土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/平方米

（3）計算投資利息

土地取得費的記息期為2年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則：

土地取得費利息

=150X[（1+6%）2）-1]=18.54（元/平方米）

土地開發(fā)費用利息

=200×35%｛（1+6%）1.5-1｝+200×65%｛（1+6%）0.5-1）｝=10.23（元/平方米）

（4）計算開發(fā)利潤

開發(fā)利潤=[（1）+（2）]X10%=35（元/平方米）

（5）計算土地價格

土地價格=[（1）+（2）+（3）+（4）]X（1+15%）

=（150+200+18.54+10.23+35）X（1+15%）

=413.77（元/平方米）

該宗地單價為413.77（元/平方米），總價為3206550元第四節(jié)

土地使用權(quán)評估的收益法

一、基本思路

二、適用范圍

三、純收益

（一）純收益的含義

（二）客觀總收益

（三）客觀總費用

四、資本化率

（一）資本化率的實質(zhì)

（二二））求求取取資資本本化化率率的的方方法法1.純純收收益益與與售售價價比比率率法法。。2.安安全全利利率率加加上上風(fēng)風(fēng)險險調(diào)調(diào)整整值值法法。。3.各各種種投投資資風(fēng)風(fēng)險險、、收收益益率率排排序序插插入入法法。。（（三三））資資本本化化率率的的種種類類1.綜綜合合資資本本化化率率。。2.建建筑筑物物資資本本化化率率。。3.土土地地資資本本化化率率。。五五、、計計算算公公式式（（一一））純純收收益益不不變變1.在在收收益益永永續(xù)續(xù)，，各各因因素素不不變變的的條條件件下下，，有有以以下下計計算算式式：：P=A/R2.在收益年年期有限，資資本化率大于于零的條件下下，有以下計計算式：P=A/r[1-1/(1+r)n]3.在收益年期有有限，資本化化率等于零的的條件下，有有以下計算式式：P=AXn（（二）純收益在在若干年后保保持不變1.無限限年期收益。。其基本公式式為：P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t2.有限年期收益益。其計算公公式為：P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（（1+R）n-t]（三）純收益益按等差級數(shù)數(shù)變化1.在在純收益按等等差級數(shù)遞增增，收益年期期無限的條件件下，有以下下計算式：P=A/r+B/r22.在純收益按等等差級數(shù)遞增增，收益年期期有限的條件件下，有以下下計算式：P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]-B/r*n/(1+r）n3.在純收益按等等差級數(shù)遞減減，收益年期期無限的條件件下，有以下下計算式：P=A/r-B/r24.在純收益按等等差級數(shù)遞減減，收益年期期有限的條件件下，有以下下計算式：P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+R）n(四)純收益益按等比級數(shù)數(shù)變化1.在純純收益按等比比級數(shù)遞增，，收益年期無無限的條件下下，有以下計計算式：P=A/(r-s)2.在純收益益按等比級數(shù)數(shù)遞增，收益益年期有限的的條件下，有有以下計算式式：P=A/(r-s){1-[（1+s）/(1+r)]n}3.在純收益益按等比級數(shù)數(shù)遞減，收益年期無限限的條件下，，有以下計算算式：P=A/(r+s)4.在純收益益按等比級數(shù)數(shù)遞減，收益益年期有限的的條件下，有有以下計算式式：P=A/(r+s){1-[（1-s）/(1+r)]n}（五五））已已知知未未來來若若干干年年后后地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格的的條條件件下下，，有有以以下下計計算算式式：：P=A/r[1-1/(1+r)t]+Pt/(1+r)t六、、操操作作步步驟驟（（一一））計計算算總總收收益益（（二二））計計算算總總費費用用（（三三））計計算算土土地地純純收收益益（（四四））確確定定資資本本化化率率（（五五））計計算算地地價價七、應(yīng)用用舉例例例1.有一宗宗土地，，土地使使用權(quán)出出讓年期期為50年，資資本化率率為10%，預(yù)預(yù)計未來來前5年年的純收收益分別別為15萬元、、16萬萬元、18萬元元、15萬元、、20萬萬元，從從第六年年開始，，純收益益大約可可以穩(wěn)定定在25萬元左左右，試試評估該該宗土地地的收益益價格。。

解：：根據(jù)純純收益在在若干年年后保持持不變，，且收益益有限年年期的計計算公式式：P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%）3+15/（1+10%）4+20/（1+10%）5+25/（1+10%）5*[1-1/（（1+10%））50-5]P=216.1（（萬元）例2.有有一宗地地產(chǎn)，目目前的純純收益為為50萬萬元，資資本化率率為5%，若（（1）未未來各年年的純收收益將在在上一年年的基礎(chǔ)礎(chǔ)上增加加1萬元元；（2）未來來各年的的純收益益將在上上一年的的基礎(chǔ)上上增長1%。試試分別評評估兩種種情況下下的地產(chǎn)產(chǎn)收益價價格。解解：根根據(jù)純收收益按等等差級數(shù)數(shù)遞增和和等比級級數(shù)遞增增的計算算公式：：（（1）P=50/5%+1/（5%）2=1400（萬元）（（2））P=50/（5%-1%）=1250（萬元）例3.某某宗土地地從1995年年1月1日至2000年1月月1日5年中，，每年的的純收益益為10萬元，，預(yù)計從從2000年1月1日日起，以以每年純純收益逐逐年遞增增0.1萬元；；資本化化率為10%，，試評估估該宗土土地在1995年1月月1日的的價格。。

解：：根據(jù)純純收益按按等差級級數(shù)遞增增的計算算公式，，該宗土土地2000年年1月1日的價價格為：：P2000=A/r+B/r2=100/10%+0.1/(10%)2=110(萬元)該該宗土地1995年年1月1日日的價格為為：P95=10/10%*[1-1/（1+10%）5]+110/（1+10%））5=37.91+68.30=106.21（萬元）例4.某房房地產(chǎn)公司司于1996年11月以有償償方式取得得一塊土地地50年使使用權(quán)，并并于1998年11月在此地地塊上建成成一座磚混混結(jié)構(gòu)的寫寫字樓，當(dāng)當(dāng)時造價為為每平方米米2000元，經(jīng)濟濟耐用年限限為55年年，殘值率率為2%。。2000年該類建建筑重置價價格為每平平方米2500元。。該建筑占占地面積500平方方米，建筑筑面積為900平方方米。在出出租期間，，每月平均均實收租金金為3萬元元。另據(jù)調(diào)調(diào)查，當(dāng)?shù)氐赝悓懽肿謽浅鲎庾庾饨鹨话銥闉槊吭旅拷ńㄖ椒矫酌?0元，，空置率為為10%，，每年需支支付的管理理費、維修修費、土地地使用稅及及房產(chǎn)稅、、保險費等等出租費用用為73260元，，土地資本本化率7%，建筑物物資本化率率8%。試試根據(jù)以上上資料評估估該宗地2000年年11月的的土地使用用權(quán)價格；；計算過程：：

1.確確定評估方方法

該宗宗房地產(chǎn)有有經(jīng)濟收益益，適宜采采用收益法法。

2.計算總收收益

總收收益應(yīng)該為為客觀收益益而不是實實際收益。。

年總收收益=50*12*900*（1-10%）=486000（元元）

3.計算總費費用

年總總費用已知知為73620（元元）

4.計算房地地產(chǎn)純收益益

年房地地產(chǎn)純收益益=年總收收益-年總總費用=486000-73260=412740（元元）5.計算房房屋純收益益

（1））計算年折折舊費年年折舊費=建筑物重重置價/使使用年限=2500*900/48=466875（（元）（（2）計算算房屋現(xiàn)值值

房屋現(xiàn)現(xiàn)值=房屋屋重置價-年折舊費費*已使用用年數(shù)=2500*900-46875*2=2156250（元）（（3）計計算房屋純純收益房房屋年純收收益=房屋屋現(xiàn)值*房房屋資本化化率=2156250*8%=172500（元）6.計算土土地純收益益

土地年年純收益=年房地產(chǎn)產(chǎn)純收益-房屋年純純收益=412740-172500=240240（元）7.計算算土地使用用權(quán)價格土土地地使用權(quán)在在2000年11月月的剩余使使用年期為為50-4=46（（年）。V=240240/7%*[1-1/（1+7%）46]=327928.8（元）

8.評估結(jié)果果本本宗土地地在2000年11月的土地地使用權(quán)價價格為3279280.8元元，單價為為每平方米米6558.56元元。第六節(jié)建建筑物物評估一、建筑筑物的特特性（房房屋、構(gòu)構(gòu)筑物））不可位移移性、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)邊界界復(fù)雜性性、功能能變異性性二、分類類（一）按按房屋承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)分類1、鋼結(jié)結(jié)構(gòu)2、鋼筋筋混凝土土結(jié)構(gòu)3、混合合結(jié)構(gòu)4、其他他結(jié)構(gòu)三、建筑筑物評估估時需考考慮的因因素1、物理理因素2、環(huán)境境優(yōu)劣的的影響3、經(jīng)濟濟地理位位置4、新舊舊程度5、用途途6、產(chǎn)權(quán)權(quán)7、政策策8、供需需狀況9、其他他因素四、建筑筑物評估估程序及及評估原原則（一）建建筑物的的評估程程序1、明確確評估目目的2、資料料準(zhǔn)備委托方需需要提供供的資料料：（1）評評估對象象的工程程名稱、、建筑物物地址（2）區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃資料：：區(qū)域總總面積、、區(qū)域建建筑面積積（3）區(qū)區(qū)域總平平面圖、、建筑物物的建筑筑面積圖圖（4）工工程竣工工決算書書，包括括水、暖暖、電、、管線、、道路綠綠化（5）工工程竣工工驗收單單、質(zhì)檢檢證（6）財財務(wù)帳目目清單（7）工工程項目目批文（8）規(guī)規(guī)劃局批批準(zhǔn)文件件（包括括施工許許可證））（9）土土地使用用許可證證（10））當(dāng)?shù)毓すこ淘靸r價管理的的有關(guān)規(guī)規(guī)定（11））當(dāng)?shù)卦u評估時的的建筑材材料市場場價格（12））評估建建筑物照照片3、準(zhǔn)備備有關(guān)資資料（1）城城市規(guī)劃劃性文件件（2）城城市配套套設(shè)施建建設(shè)的文文件（3）開開發(fā)區(qū)的的各種優(yōu)優(yōu)惠政策策及設(shè)施施（4）行行業(yè)的有有關(guān)文件件及規(guī)定定（5）國國家的有有關(guān)法律律及文件件4、資產(chǎn)產(chǎn)評估明明細表的的準(zhǔn)備5、評定定估算及及撰寫評評估報告告（二）建建筑物評評估的原原則1、替代代原則2、最有有效使用用原則3、供需需原則4、房地地合一原原則1、資產(chǎn)產(chǎn)評估的的基本假假設(shè)和基基本原則則是什么么